Chuyên đề Thực trạng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Chi nhánh Thành Công – Ngân hàng Vietcombank

n lý nhà nước về lĩnh vực đó. - Xem xét tư cách pháp nhân và năng lực chủ đầu tư. Tư cách pháp nhân và năng lực chủ đầu tư được xem xét trên các khía cạnh sau: + Quyết định thành lập của các doanh nghiệp nhà nước hoặc giấy phép hoạt động đối với các thành phần kinh tế khác. + Người đại diện chính thức , địa chỉ liên hệ, giao dịch + Năng lực kinh doanh được thể hiện ở sở trường và uy tín kinh doanh + Năng lực tài chính thể hiện khả năng nguồn vốn tự có, điều kiện thế chấp khi vay vốn… Đây là nội dung đầu tiên được xem xét khi thẩm định dự án. Nếu coi nhẹ hoặc bỏ qua nội dung này sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện dự án. Đã có những dự án phải ngường hoạt động khi chưa hết thời hạn do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và năng lực kinh doanh. - Thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của nhà nước , các quy định , chế độ khuyến khích ưu đãi - Thẩm định nhu cầu sử dụng đất , tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng. 2.3.2. Thẩm định khách hàng và năng lực tài chính của khách hàng vay vốn: +Tư cách pháp nhân của doanh nghiệp. + Ngành nghề sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. + Tình hình tài chính và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh. +Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp mà cán bộ thẩm định của Chi nhánh đã dùng để thẩm định năng lực tài chính của doanh nghiệp: Tỷ suất lợi nhuận ròng trên doanh thu; Tỷ suất lợi nhuận ròng trên vốn kinh doanh; Khả năng thanh toán chung; Khả năng thanh toán ngắn hạn; Khả năng thanh toán nhanh. 2.3.3 Thẩm định tài chính dự án vay vốn: Đối với thẩm định tài chính dự án vay vốn, cán bộ thẩm định thực hiện kiểm tra tính hợp lý các nội dung tài chính sau: 2.3.3.1 Thẩm định vốn đầu tư và nguồn huy động vốn đầu tư của dự án. Đây là một nội dung quan trọng của thẩm định tài chính dự án, Chi nhánh Thành Công cần xem xét tổng vốn đầu tư và phân tích cơ cấu nguồn vốn, tiến độ bỏ vốn để có quyết định cho vay và lịch trình cho vay hợp lý. Tổng vốn đầu tư cho một dự án là tổng số tiền cần để trang trải toàn bộ chi phí của dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc dự án. Trong tổng vốn đầu tư thì cán bộ thẩm định sẽ xem xét các khoản mục sau: -Vốn cố định, bao gồm: +) Chi phí chuẩn bị (chi phí trước khi vận hành): Là các chi phí không trực tiếp tạo ra các tài sản cố định mà liên quan gián tiếp đến việc tạo ra và vận hành khai thác sản xuất của doanh nghiệp để đạt mục tiêu đầu tư. Cán bộ thẩm định xem xét các chi phí như: Chi phí điều tra, khảo sát để lập, trình duyệt dự án Chi phí tư vấn, thiết kế dự án Chi phí đào tạo, huấn luyện, chuyển giao công nghệ +) Chi phí xây lắp và mua sắm thiết bị được các cán bộ thẩm định xem xét các nội dung chi phí sau : Chi phí ban đầu về mặt đất, mặt nước Chi phí chuẩn bi mặt bằng xây dựng Giá trị nhà xưởng hoặc kết cấu hạ tầng sẵn có Chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo nhà xưởng, cấu trúc hạ tầng Giá trị máy móc thiết bị, phương tiện vận tải sẵn có Chi phí mua máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải mới (gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt, chạy thử) Chi phí khác -Vốn lưu động ban đầu (vốn lưu động ròng): là giá trị các tài sản lưu động ban đầu cần thiết để đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động bình thường theo các điều kiện kinh tế - kỹ thuật của dự án, các nội dung cần được cán bộ thẩm định xem xét bao gồm: +) Dự trữ tiền mặt + )Các khoản phải thu và trả trước + )Dự trữ hàng hóa, nguyên vật liệu, sản phẩm dở dang, thành phẩm tồn kho -Vốn dự phòng: Do dự án hoạt động trong nhiều năm và những con số đưa ra chỉ là dự tính nên cần có một lượng vốn nhất định bù đắp trong trường hợp phát sinh thêm chi phí. Khi đó vốn dự phòng sẽ được dùng để đáp ứng nhanh chóng nhu cầu cần chi, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Bên cạnh việc phân tích cơ cấu vốn đầu tư theo các khoản mục chi phí, cần xem xét vốn đầu tư dưới hình thái tiền và hiện vật, đặc biệt với các loại tài sản có sẵn để xác định chính xác giá trị sử dụng tốt nhất của chúng đối với dự án. Khái niệm chi phí cơ hội có thể được vận dụng để đánh giá tài sản trong trường hợp này. Một khía cạnh nữa cần phải quan tâm là khả năng đảm bảo nguồn vốn về số lượng và tiến độ từ các nguồn khác nhau. Để có đủ vốn đầu tư cho dự án, ngoài phần vốn tự có (tự tích lũy), chủ đầu tư có thể nhận được vốn ngân sách cấp phát hoặc cho vay, vốn vay của ngân hàng, huy động vốn liên doanh hoặc gọi thêm vốn cổ phần từ các nhà đầu tư khác. Bên cạnh đó, cần có kế hoạch huy động vốn cụ thể, trong đó chỉ rõ tiến độ và số lượng cần thiết để đáp ứng nhu cầu trong từng giai đoạn thực hiện dự án vì dù thừa hay thiếu đều làm giảm hiệu quả sử dụng vốn. Chính vì vậy kế hoạch vay vốn cũng là một trong những vấn đề mà cán bộ thẩm định cần xem xét. 2.3.3.2 Thẩm định doanh thu và chi phí của dự án. Đây là nội dung quan trọng trong quá trình thẩm định của Chi nhánh vì nó là tiền đề cho việc thẩm định nguồn trả nợ sau này. - Về Doanh thu: Doanh thu được tính hàng năm và bao gồm các khoản phát sinh từ khi việc vận hành tài sản cố định được đầu tư bởi dự án. Khi thẩm định doanh thu thì doanh thu được cán bộ thẩm định bao gồm: +) Doanh thu được tạo ra từ sản phẩm chính +) Doanh thu được tạo ra từ sản phẩm phụ +) Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài Để đảm bảo tính hợp lý và chính xác của doanh thu, Chi nhánh đã kiểm tra lại hai yếu tố: giá bán và sản lượng sản xuất hàng năm. Chi nhánh đã nghiên cứu thị trường, đối thủ cạnh tranh, thị phần mà doanh nghiệp có khả năng chiếm giữ để dự tính được số lượng hàng hóa có khả năng tiêu thụ và dự kiến doanh thu. DT = P x Q Trong đó: P: đơn giá được xác định thông qua chi phí sản xuất và tiêu thụ, lợi nhuận trên một sản phẩm và thuế gián thu. Q: sản lượng được xác định thông qua công suất của tài sản cố định (máy móc thiết bị) và hiệu suất sử dụng máy. Q = Hiệu suất sử dụng x Công suất thiết kế Công suất của máy được lựa chọn dựa vào nhu cầu của thị trường, khả năng tài chính, nguyên vật liệu… Ngoài ra, vào năm cuối cùng của dự án còn có thể có khoản thu hồi từ thanh lý tài sản (tài sản cố đinh và tài sản lưu động). Khi kiểm tra việc tính giá thành sản phẩm cán bộ thẩm định đã so sánh với giá của sản phẩm cùng loại của các cơ sở sản xuất trong và ngoài nước để đánh giá. Nguyên tắc chung là giá thành sản phẩm của dự án cần thấp hơn hoặc ngang bằng với giá thành sản phẩm cùng loại. Hơn nữa doanh thu và chi phí là các yếu tố chịu ảnh hưởng của sự biến động trên thị trường, môi trường pháp lý… chính vì vậy cán bộ thẩm định của Chi nhánh đã tính đến độ biến động của các nhân tố này khi thẩm định doanh thu chi phí -Về Chi phí: Chi phí của dự án có thể được phân thành chi phí cố định và chi phí biến đổi, chi phí xuất quỹ (chi bằng tiền) và không xuất quỹ. Việc lựa chọn công suất thiết kế không chỉ tác động đến doanh thu mà còn ảnh hưởng đến chi phí hoạt động hàng năm của dự án. Căn cứ vào kế hoạch sản xuất, kế hoạch khấu hao, kế hoạch trả nợ, chi phí hoạt động đã được các cán bộ xem xét thẩm định các khoản mục sau: +) Nguyên vật liệu chính -Vật liệu bao bì -Nửa thành phần và dịch vụ mua ngoài +) Nhiên liệu +) Năng lượng +) Nước +) Tiền lương +) Bảo hiểm xã hội +) Chi phí bảo dưỡng máy móc thiêt bị, nhà xưởng +) Khấu hao, bao gồm: -Khấu hao chi phí chuẩn bị -Khấu hao máy móc thiết bị, dụng cụ, phương tiện vận tải -Khấu hao nhà xưởng và cấu trúc hạ tầng -Khấu hao chi phí ban đầu về quyền sử dụng đất (trường hợp công ty liên doanh) +) Chi phí quản lý phân xưởng +) Chi phí quản lý doanh nghiệp +) Chi phí bảo hiểm tài sản +) Chí phí tiêu thụ sản phẩm +) Lãi vay +) Chi phí khác -Trong khi thẩm định về chi phí thì cán bộ thẩm định đã đặc biệt lưu ý một số điểm. +Các chi phí biến đổi như nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng… được tính theo sản lượng sản xuất và định mức tiêu hao. Do đó cán bộ thẩm định đã kiểm tra lại định mức tiêu hao qua tình hình thực tế của các dự án cùng loại hoặc tiêu chuẩn của ngành. +Các chi phí quản lý được tính trên % doanh thu. Tuy nhiên một số chi phí có thể được tính theo sản lượng như chi phí tiêu thụ… +Khấu hao tài sản là một yếu tố của chi phí, nhưng không phải là khoản chi phí xuất quỹ. Việc khấu hao được tiến hành theo quy định của Bộ tài chính cho các doanh nghiệp. Phương pháp khấu hao phổ biến được sử dụng hiện nay và cũng là phương pháp mà Chi nhánh Thành công đã áp dụng đó là phương pháp khấu hao đều hay khấu hao tuyến tính. Mkh = NG x P% = NG/n Trong đó: Mkh : là mức khấu hao hàng năm NG : là nguyên giá hay giá trị ban đầu của TSCĐ n : là thời kỳ khấu hao Đối với các tài sản cần nhanh chóng thu hồi do hao mòn nhanh, có thể áp dụng phương pháp khấu hao giảm dần theo giá trị còn lại của tài sản. Mkh(t) = P x GTCL(t-1) Trong đó: Mkh(t) : là mức khấu hao năm t GTCL(t-1) : là giá trị còn lại năm thứ t-1 P : là tỷ lệ khấu hao + Chi phí lãi vay được tính dựa trên kế hoạch vay và trả nợ đối với các nguồn vốn huy động từ bên ngoài. 2.3.3.3. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay của Chi nhánh là giúp Chi nhánh đưa ra quyết định có nên cho vay hay không. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính mà các cán bộ tiến hành thẩm định đối với các dự án của các doanh nghiệp vừa và nhỏ là các chỉ tiêu như: giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR), chỉ số doanh lợi (PI), thời gian hoàn vốn (PP). - Chỉ số doanh lợi (PI) Đối với chỉ tiêu này, công thức để kiểm tra tính chính xác của chỉ tiêu là: PI = Trong đó: CF0 : là vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn bỏ ra một lần vào năm thứ nhất của dự án CFt : là dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t của dự án, t chạy từ 1 đến n n : là số năm thực hiện dự án k : là tỷ lệ chiết khấu, giả định là không đổi qua các năm Chỉ tiêu này đo lường tỷ lệ sinh lời của dự án thông qua việc tìm giá trị hiện tại của các khoản thu nhâp trong các năm hoạt động trước khi tính tỷ lệ sinh lời. Vì PI đo khả năng sinh lời của một đồng vốn nên chỉ tiêu này cũng cho biết thông tin về độ toàn của dự án, giúp chủ đầu tư chọn được những dự án có mức sinh lời cao, có thể dùng để so sánh dự án có thời hạn khác nhau. Tuy nhiên, đây là số tương đối nên chỉ tiêu này không phản ánh được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như chỉ tiêu NPV. * Tiêu chuẩn lựa chọn dự án: PI càng cao thì dự án càng dễ chấp nhận nhưng tối thiếu phải bằng tỷ lệ chiết khấu. Trong trường hợp chỉ tiêu PI và NPV cho kết luận mâu thuẫn nhau về lựa chọn thì thường người ta sẽ chọn theo chỉ tiêu NPV, vì NPV phản ánh giá trị tăng thêm - Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (NPV) Công thức tính NPV được các cán bộ của Chi nhánh sử dụng như sau: NPV = - CF0 Trong đó: CF0 : là vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn bỏ ra một lần vào năm thứ nhất của dự án CFt : là dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t của dự án, t chạy từ 1 đến n n : là số năm thực hiện dự án k : là tỷ lệ chiết khấu, giả định là không đổi qua các năm NPV chỉ ra số lợi nhuận tuyệt đối của dự án mang lại. Chỉ số này đã tính đến giá trị thời gian của tiền thông qua tỷ lệ chiết khấu. Tuy nhiên chỉ tiêu này không tính đến sự khác biệt về thời gian hoạt động của dự án. Hơn nữa tỷ lệ chiết khấu để tính NPV được giả định là không thay đổi trong thời gian thực hiện dự án nên có thể NPV phản ánh chưa chính xác giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư. Giá trị của NPV phụ thuộc vào việc xác định dòng tiền, cách lựa chọn tỷ lệ chiết khấu, mà đây không phải là vấn đề dễ dàng. Chỉ tiêu này tính theo số tuyệt đối, chưa nói lên hiệu quả sử dụng đồng vốn. Khi có hai dự án khác nhau về thời hạn và số vốn đầu tư khác nhau, việc dùng chỉ tiêu này khó so sánh để lựa chọn. Dựa vào chỉ tiêu này một dự án chỉ được đầu tư nếu khoản tiền thu nhận được từ đầu tư phải ít nhất là bằng, nếu không nói là lớn hơn khoản tiền đã bỏ vào. Trường hợp chỉ có một dự án thì lựa chọn dự án có NPV dương, tức là đầu tư vào dự án tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư. Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn 1, thì chọn dự án có NPV dương và lớn nhất.Khi đó thì dự án sẽ dễ dàng được Chi nhánh cho vay. - Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) Đối với chỉ tiêu IRR , công thức để kiểm tra tính chính xác của chỉ tiêu là : IRR = k1 + Trong đó: k1 là tỷ lệ chiết khấu cho NPV1 > 0 k2 là tỷ lệ chiết khấu cho NPV2 < 0 k2 > k1 Chỉ tiêu IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án dựa trên giả định các dòng tiền thu được hàng năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu. Chỉ tiêu này cho biết tỷ lệ sinh lời trên một đồng vốn và có tính đến giá trị thời gian của tiền nên có thể giúp chủ đầu tư chọn ra những dự án có tỷ lệ sinh lời cao. IRR thể hiện tỷ suất sinh lời bình quân hàng năm của dự án nên có thể dùng để so sánh được các dự án có thời gian khác nhau. Nhược điểm của chỉ tiêu này là ở chỗ IRR chỉ cho biết lợi nhuận tương đối nên có thể đưa ra việc lựa chọn những dự án có khả năng sinh lời cao nhưng lợi nhuận tạo ra thấp. Việc tính toán chỉ tiêu tương đối phức tạp và chưa đề cập đến quy mô và độ lớn của dự án. Trong trường hợp có sự biến dạng của dòng tiền thay đổi nhiều lần từ âm sang dương và ngược lại thì IRR sẽ có nhiều giá trị và không xác định được một tỷ suất hoàn vốn nội. Lúc này phải dùng chỉ tiêu NPV. Tuy nhiên, IRR được tính toán trên cơ sở giả định rằng các dòng tiền sẽ được tái đầu tư với lãi suất chiết khấu không thay đổi qua các năm. Giả định này là không hợp lý vì lãi suất chiết khấu có thay đổi. Vì vậy đôi khi chỉ tiêu MIRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh) được các cán bộ Chi nhánh dùng để khắc phục nhược điểm trên. Nhưng chỉ tiêu này sử dụng không nhiều và không thường xuyên. Đối với các dự án độc lập thì chọn các dự án có IRR ³ tỷ lệ chiết khấu. Với các dự án loại trừ thì chọn dự án có IRR ³ tỷ suất chiết khấu và IRR max. Trong trường hợp IRR đa trị hoặc đánh giá dự án bằng chỉ tiêu NPV và IRR cho kết luận khác nhau thì chỉ tiêu NPV là sự lựa chọn tốt hơn để đánh giá. - Thời gian hoàn vốn đầu tư (PP) PP = Số năm ngay trước năm thu hồi đủ vốn đầu tư + Chỉ tiêu PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, cho biết khả năng tạo thu nhập của dự án từ khi thực hiện đến khi thu hồi đủ vốn. Đây là chỉ tiêu dễ tính, đơn giản, dễ hiểu, không phải dự tính dòng tiền trong suốt thời gian thực hiện của dự án. Tuy nhiên chỉ tiêu này đã không tính đến khả năng tạo thu nhập sau khi đã thu hồi vốn đầu tư, chưa tính đến giá trị thời gian của tiền. Hơn nữa thời điểm để xác định thời gian hoàn vốn là rất mơ hồ. Theo chỉ tiêu này, dự án được chấp nhận khi thời gian hoàn vốn nằm trong khoảng thời gian hoàn vốn tiêu chuẩn. Tuy nhiên, việc xác định một thời gian hoàn vốn tiêu chuẩn là rất khó vì mỗi dự án có thời gian hoàn vốn khác nhau, mức độ rủi ro khác nhau. Do đó, chỉ tiêu này thường được sử dụng như một chỉ tiêu bổ sung trong thẩm định tài chính dự án. Và các cán bộ cũng thường phải dựa vào kinh nghiệm của mình, dựa vào các dự án tương tự trước đó để đưa ra thời gian hoàn vốn được gọi là tiêu chuẩn. 2.4 Phương pháp thẩm định tài chính : 2.4.1. Phương pháp so sánh các chỉ tiêu : Đây là phương pháp mà cán bộ thường sử dụng trong thẩm định. Nội dung của phương pháp này là so sánh , đối chiếu chỉ số tài chính,nội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định , các tiêu chuẩn , định mức mà Chi nhánh đặt ra cho từng ngành từng lĩnh vực. 2.4.2 Phương pháp triệt tiêu rủi ro : Dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương lai , từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác , thời gian hoàn vốn thường rất dài , do đó có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án. Để đảm bảo tính vững chắc có thể thu hồi vốn từ dự án đã cho vay, phải dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp thích hợp. 2.4.3. Phương pháp phân tích độ nhạy : Đây là phương pháp dùng để chỉ ra sự thay đổi với các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án (NPV, IRR…) khi cho một biến số thay đổi với một lượng nhất định còn các biến số khác thì giữ nguyên. Trong phương pháp này cán bộ của Chi nhánh đã chọn những biến có khả năng thay đổi và sẽ có tác động đến dòng tiền như số lượng bán, chi phí biến đổi … còn các yếu tố khác giữ nguyên để xem xét tác động của nó đối với NPV hoặc IRR. 2.4.4. Phương pháp phân tích tình huống : Mặc dù phương pháp phân tích độ nhạy được cán bộ Chi nhánh sử dụng nhiều nhưng vẫn còn một số hạn chế sau: Thứ nhất, với một yếu tố nhất định như giá bán biến đổi, còn các yếu tố khác giữ nguyên thì ta có thể thấy độ dốc của NPV và IRR trên đồ thị là lớn nhưng trên thực tế lại có thể không đúng như vậy vì thông thường người ta sẽ cố định các yếu tố đó bằng các hợp đồng cung cấp. Thứ hai, các biến thay đổi trong một phạm vi có thể nhưng không được tính toán trên sự phân bố xác suất nên khó lượng hóa được cơ bản các chỉ tiêu hiệu quả tài chính trong trường hợp tốt nhất và xấu nhất để sau đó so với cơ sở. Trong phương pháp phân tích tình huống cán bộ thẩm định của Chi nhánh đã chia làm 3 tình huống như sau: - Tình huống xấu nhất với xác suất xảy ra là P1 và tính được NPV1 (IRR1) - Tình huống trung bình với xác suất xảy ra là P2 và tính được NPV2 (IRR2) - Tình huống tốt nhất với xác suất xảy ra là P3 và tính được NPV3 (IRR3) Lúc đó: NPV(kỳ vọng toán) = NPV1 x P1 + NPV2 x P2 + NPV3 x P3 Độ lệch chuẩn: dNPV = Hệ số biến thiên: CVNPV = Sau đó so sánh hệ số này với hệ số biên thiên của dự án trung bình của doanh nghiệp để xác định mức độ rủi ro tương đối của dự án đang xem xét và hệ số biến thiên càng lớn thì rủi ro của dự án càng lớn. 2.5 Ví dụ minh họa về: “Công tác thẩm định dự án đầu tư Hạ tầng kỹ thuật Văn phòng trụ sở Công ty xây dựng Cường Thịnh. Hạng mục san nền, Hàng rào” tại chi nhánh Thành Công : *Tổng quan về dự án: Tên dự án : Hạ tầng kỹ thuật Văn phòng trụ sở Công ty xây dựng Cường Thịnh . Hạng mục : san nền , Hàng rào. Chủ đầu tư: CÔNG TY XÂY DỰNG CƯỜNG THỊNH Hình thức đầu tư : xây dựng mới , đồng bộ. Tổng vốn đầu tư: 3,428,591,000 đồng Trong đó: - Vốn tự có: 1,028,591,000 đồng - Vốn vay: 2,400,000,000 đồng 2.5.1. Giới thiệu về khách hàng vay vốn. Tên giao dịch: Công ty xây dựng Cường Thịnh (CUONG THINH CONSTRUCTION CO.,LTD). Ngành nghề : Xây dựng và dân dụng công nghiệp Giám đốc : Nguyễn Duy Thi Điện thoại : (0241)837291 Địa chỉ : Lũng Sơn-Đông Đạo-Tiên Du-Bắc Ninh. 2.5.2. Đánh giá về khách hàng và năng lực tài chính của khách hàng . Chi nhánh đã tiến hành thẩm định trên các phương diện - Năng lực pháp lý, chức năng, nhiệm vụ của công ty - Lịch sử phát triển, khả năng tài chính, quản lý của khách hàng Qua thẩm định cho thấy khách hàng đảm bảo các điều kiện về pháp lý và có lịch sử kinh doanh tốt. Trong đó Chi nhánh đặc biệt quan tâm việc thẩm định khả năng tài chính của khách hàng dựa vào các báo cáo tài chính. Bảng 2.1: Tình hình sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của doanh nghiệp Đơn vị : VNĐ Chỉ tiêu 2005 2006 2007 I. Tình hình SXKD 1. Doanh thu 3.688.066.219 5.761.048.039 4.681.864.815 2. Lợi nhuận trước thuế 6.428.849 18.245.293 21.568.815 3. Nộp Ngân sách 2.057.231 5.838.494 6.123.526 4. Lợi nhuận ròng 4.371.618 12.406.799 15.445.289 II. Tình hình tài chính A. Tổng tài sản 5.461.608.196 9.087.663.106 10.123.569.102 1. Tiền mặt 1.295.504.420 1.002.490.646 826.325.101 2. Khoản phải thu 950.771.080 625.800.474 521.000.000 3. Hàng tồn kho 6.992.660 1.070.940.559 1.100.000.000 4. TSLĐ khác 780.729.900 667.426.143 45.233.000 5. TSCĐ và ĐTDH 2.427.610.136 5.721.005.284 7.631.011.001 B. Tổng nguồn vốn 5.461.608.196 9.087.663.106 10.123.569.102 1. Nợ phải trả 3.128.182.295 5.075.376.619 5.426.228.501 Nợ ngắn hạn 2.273.293.215 4.104.147.815 3.766.430.880 - Vay ngắn hạn 881.390.000 793.634.200 507.814.818 - Phải thu khách hàng 1.259.673.935 1.072.671.815 3.344.741.182 - Thuế và khoản phải nộp 109.198.780 (13.501.274) (86.125.120) - Phải trả khác 23.030.500 160.667.074 0 Nợ dài hạn 854.889.080 971.228.804 1.659.797.621 Nợ dài hạn đến hạn trả 640.725.119 904.676.000 1.537.676.000 2. Nguồn vốn chủ sở hữu 2.333.425.901 4.012.286.487 4.697.340.601 Nguồn vốn kinh doanh 2.340.927.682 3.883.840.601 4.183.840.601 Nguồn vốn đầu tư XDCB 0 131.500.000 507.190.000 Các quỹ (7.501.781) 3.054.114 6.310.000 Lãi chưa sử dụng Bảng 2.2: Các hệ số tài chính của doanh nghiệp Các chỉ tiêu 2005 2006 2007 1. Tỷ suất lợi nhuận ròng Trên doanh thu 0,12% 0,22% 0,33% Trên vốn kinh doanh 0,19% 0,32% 0,17% 2. Các khả năng thanh toán Chung 1,74 1,79 1,87 Ngắn hạn 1,33 0,82 0,66 Nhanh 1,33 0,56 0,37 Qua thẩm định cho thấy công ty kinh doanh có lãi, tình hình tài chính khả quan. 2.5.3. Thẩm định tài chính dự án 2.5.3.1 Mô tả dự án. - San nền: + Hiện trạng, với đặc điểm nằm sát đường Quốc lộ 1A cũ nên cao độ san nền khu đất bám theo cao độ tại chỉ giới đường đỏ của Quốc lộ 1A theo chúng chỉ quy hoạch là 5,60m. Việc thi công công trình cũng rất dễ dàng vì giao thong thuận lợi và địa hình tương đối khô ráo. Khu đất quy hoạch hiện là khu ao , ruộng trũng . Là đất canh tác thuộc thôn Lũng Sơn-thị trấn Lim- huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh. Hiện trạng tương đối bằng phẳng , có cốt từ chỗ cao nhất là 4,55m , đến chỗ thấp nhất là 4,29m. + Giải pháp thiết kế san nền, sử dụng vật liệu đắp san nền là cát đen. Cát đen được lựa chọn vì là loạt vật liệu phù hợp với nền đất bị ảnh hưởng thường xuyên của nước mặt và nước ngầm do nó có tính ổn định với nước và có nguồn cung cấp phong phú. Công tác san nền đất xây dựng tiến hành trên toàn bộ khu vực dự án (trừ hai phần đất nghĩa địa) với các ô lưới san nền có khoảng cách mắt lưới 20*20m. Do phạm vi san nền hẹp nên cao độ san nền tại các mặt lưới đều bằng nhau và bằng 5,60. Chênh cao giữa cốt san nền và cốt tự nhiên trung bình khoảng 1,25m. San nền cát đen theo từng lớp dày 25-50cm có hệ số đầm chặt K= 0,90 và san nền trên địa hình hiện trạng có sẵn, không có công tác bóc hữu cơ. - Cổng –Hàng rào: + Hiện trạng, hiện là khu vực đất đang canh tác , khu đất của trụ sở Công ty chưa có đầu tư về xây dựng nên ranh giới của khu đất cần xây dựng hàng rào bảo vệ đồng thời làm ranh giới xây dựng để tiến hành các bước sau. Hiện trạng khu vực đang thực hiện san nền là khu đất ruộng trũng , khu đất ruộng trũng và ao, đất canh tác. Vì vậy mục đích xây dựng tường rào ngoài mục đích bảo vệ và làm ranh giới xây dựng còn có mục đích là ngăn giữ phần đất san nền cho toàn bộ khu vực. + Giải pháp thiết kế cổng –hàng rào , Nhằm mục đích chắn giữ đất và làm gianh giới xây dựng công trình , giải pháp đưa ra để thiết kế cổng – hàng rào như sau: Phía Tây Bắc khu đất giáp quốc lộ 1A cũ và phía Tây nam giáp đường đi vào khu vực ruộng canh tác ( là đường quy hoạch vào khu dân cư trong làng có mặt cắt quy hoạch là 14m) được thiết kế hàng rào hoa sắt với mục đích tạo không gian thoáng và điểm nhìn cho công trình . Theo yêu cầu của chủ đầu tư thì phía Tây nam có đường 14m sẽ mở hay cổng vào khu vực công trình nằm trên tuyến đường này và cũng được thiết kế là cổng sắt. Phía Đông Nam và phía Đông Bắc giáp khu ruộng canh tác và ao hồ nên phần tường rào ở hai phía này thiết kế tường rào xây gạch để làm tường chắn đất và tường rào bảo vệ công trình . Chi tiết thiết kế hạng mục cổng – tường rào có bản vẽ kèm theo. 2.5.3.2. Phân tích tài chính dự án -Cơ sở pháp lý của dự án: +Thực hiện Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình. +Căn cứ vào Quyết định số 384/ QĐ-QH ngày 24/08/2004 của Giám đốc sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Dự án hạ tầng kỹ thuật văn phòng trụ sở công ty xây dựng Cường Thịnh, thị trấn Lim , huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. +Chứng chỉ Quy hoạch số 260/CCQH ngày 29/12/2004 của Giám đốc sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh. +Thực hiện nghị quyết của Hội đồng nhân dân đã được thông qua về việc giải quyết đất ở cho nhân dân trong xã Võ Cường. -Sự cần thiết của dự án. Sau khi tái lập tỉnh nhu cầu nhà ở tại thị xã Bắc Ninh ( hiện giờ là thành phố) đã tăng lên đột biến. Gồm tỷ lệ tăng mật độ dân số tự nhiên , tỷ lệ tăng cơ học . Theo chiến lược phát triển nhà ở toàn quốc đến năm 2005 bình quân đạt 9 m2/người, thị xã cần có quỹ nhà ở : 102.000 *9 = 918.000 m2, và đến năm 2010 bình quân đạt 11m2/ người khi đó thị xã cần có: 175.000 * 11 = 1.575.000 m2 -Mục đích đầu tư. Phát triển nhanh quỹ đất dành cho việc xây dựng các văn phòng , trụ sở làm việc trong khu vực. Đảm bảo phát triển đô thị theo quy hoạch, có đảm bảo môi trường bền vững , đảm bảo sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Thực hiện chủ trương của Nhà nước , tạo môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh , chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ đem lại hiệu quả thiết thực cho nền kinh tế quốc dân. -Thẩm định kỹ thuật, quy mô của dự án +Quy mô xây dựng công trình +Kỹ thuật +Thẩm định cơ sở hạ tầng +Tiến độ thực hiện dự án .Thời gian khởi công : Quý I năm 2008 .Thời gian hoàn thành : Quý I năm 2009 -Thẩm định phương diện kinh tế tài chính. Bảng 2.3: Tổng hợp chi phí xây dựng Đơn vị:VNĐ STT Tên hạng mục ( phần việc) công trình Đơn vị Khối lượng