Chuyên đề Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản eCAC

ộ rủi ro sẽ cao hơn. Do vậy với nhà môi giới khi môi giới đầu tư BĐS cần cân nhắc và đánh giá, xác định được số lương vay tối đa mà BĐS có thể thực hiện được Lợi nhuận của vốn đầu tư (tính bằng tiền cụ thể ) thể hiện dưới dạng khôi phục vốn định kỳ và thu nhập thặng dư. Khôi phục vốn định kỳ có thể nhận được dưới dạng một phần của dòng tiền ròng nhận được. Phần cải thiện các toà nhà trong bất động sản là một tài sản hao mòn. Nhà đầu tư kỳ vọng sẽ được đền bù cho lợi nhuận trên vốn đầu tư (return on the investment) cộng thêm một phần của vốn đầu tư, một dạng của hoàn vốn. Thu nhập thặng dư kỳ vọng có thể là phần vốn tự có được thu hồi: đó là giá bán được thanh khoản vượt quá phần đầu vào vốn thực tế. Lợi thế thuế thu nhập bao gồm hai nhóm lớn: một nhóm là miễn thuế, một nhóm là hoãn thuế. Miễn thuế là không cần phải đóng thuế thu nhập cho một loại thu nhập hoặc khoản thặng dư nào đó. Trong trường hợp hoãn thuế, việc thanh toán thuế thu nhập sẽ được dời đến một thời gian nào đó trong tương lai. Hầu hết cả nhà môi giới lẫn khách hàng đều không thể hiểu biết một cách đầy đủ và hợp lý về thuế vì vậy vấn đề này nên được đưa đến các chuyên gia chuyên nghiệp để nhận được những lời khuyên, những lời tư vấn để có thể tối đa hóa lợi nhuận mà mình thu được trong giao dịch BĐS. Việc các nhà đầu tư cá nhân kết hợp với các mục đích trong các gói quy mô khác nhau sẽ tạo nên các dạng nhà đầu tư khác nhau. Có 4 dạng nhà đầu tư cơ bản là: Nhà đầu tư đẻ sử dụng với mục tiêu sở hữu, sử dung, bảo hiểm để tránh lạm phát; nhà đầu tư ngắn hạn với mục đtiêu thu được lợi nhuận từ viẹc bán BĐS đầu tư; Nhà đầu tư dài hạn với mục tiêu có được thu nhập thường xuyên nhờ các tài sản dài hạn; Người cho vay- người đi vay với mục tiêu thu lợi nhuận từ lãi suất, từ các loại phí, từ thu hồi vốn. Để phục vụ những nhà đầu tư này, nhà môi giới cần nhận biết khả năng tài chính của họ; dung hòa được mục đích của khách hàng với những lợi thế của BĐS đầu tư; chuẩn bị thật kỹ càng khi giới thiệu cơ hội đầu tư cho khách hàng, chú trọng đến việc phân tích tài chính hơn là phân tích các đặc điểm vật lý. Nhà môi giới cũng không nên gây ấn tượng cho khách hàng bằng những hiểu biết về đầu tư và những kỹ thuật của nhà môi giới mà nên nên thảo luận về đầu tư ở mức độ mà khách hàng có thể lĩnh hội được. Nghề môi giới của một số nước trên thế giới : Để có một cái nhìn toàn diện hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọng của nhà môi giới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cần khái quát một vài khía cạnh cơ bản về việc hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới. Dưới đây là một vài nét tiêu biểu về hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới. a/ Nghề môi giới tại Thuỵ Điển: Vào năm 1984, tại Thuỵ Điển đã bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghề của các nhà môi giới bất động sản. Mục đích chính của việc này là việc bảo vệ lợi ích của khách hàng thông qua dịch vụ môi giới chuyên nghiệp. Một mục tiêu khác mà Thuỵ Điển mong muốn đó là thông qua đó khơi thông và đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở. Khi đó chính quyền yêu cầu các công ty hoạt động môi giới đăng ký tại các cơ quan đăng ký riêng của chính quyền cấp tỉnh. Để được hành nghề môi giới bất động sản vào thời điểm đó các ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau: Tốt nghiệp từ trung học trở lên. Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 USD) Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền. Đơn khiếu nại trong trường hợp bị từ chối cấp chứng chỉ hành nghề được nộp tại Toà hành chính. Trong luật cũng tập trung điều chỉnh các hành vi thuộc lĩnh vực dân sự, pháp lý về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, các cách xác định khoản hoa hồng cho nhà môi giới. Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995, Thuỵ Điển đã đưa ra những điều chỉnh về luật môi giới. Trong đó có 4 mảng chính được điều chỉnh là: Những điều kiện bắt buộc để đăng ký hành nghề. Kiểm tra và theo dõi việc thực hiện nghề nghiệp của những người đã đăng ký. Vai trò của nhà môi giới giữa các bên khách hàng. Điều chỉnh các quy định cho phù hợp với môi trường chung của Châu Âu. Cho đến thời điểm hiện tại, so với năm 1984 từ khi mới ban hành, luật môi giới bất động sản của Thụy Điển đã được sửa đổi cơ bản. Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môi giới như một chuyên gia hoạt động độc lập cho dù tính chất của thương vụ môi giới có đa dạng đến mức nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất. Bên cạnh đó có thể kể đến một số điểm thay đổi quan trọng: Hạn chế viêc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp. Loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng. Cấm mua bán bất động sản bằng tiền của mình trong qúa trình thực hiện thương vụ cho khách hàng. Cấm kinh doanh bất động sản và các hoạt động khác nếu chúng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy cũng như vai trò của việc môi giới. Những yêu cầu đối với các bất động sản trong nước cũng trở nên có giá trị đối với những bất động sản ở nước ngoài. Thực hiện hoạt động môi giới mà không đăng ký sẽ bị coi là phạm tội. Các vụ tranh chấp với khách hàng sẽ được giải quyết tại phòng bảo vệ quyền lợi khách hàng. b/ Nghề môi giới tại Ba Lan: Có thể coi kinh doanh bất động sản tại Ba Lan là một hoạt động mới với lịch sử hình thành khoảng 15 năm nay. Những biến động chính trị năm 1989 đã mở ra những điều kiện cần thiết để tiến hành những cuộc cải cách kinh tế - xã hội mang tính hệ thống: Quá trình tư nhân hóa ở tiến hành nhanh chóng nhưng thận trọng, nền kinh tế thị trường được hình thành với đặc trưng là sự nổi trội của khu vực kinh tế tư nhân và tự do cạnh tranh, sự chuyển đổi sở hữu, đặc biệt là sở hữu đất đai, nhằm mục đích tăng hiệu quả kinh tế, buộc các thành phần kinh tế phải tận dụng một cách tốt hơn các nguồn lực của mình thông qua thị trường vốn và thị trường ngoại tệ. Song song với quá trình tư nhân hóa, thị trường BĐS dần hình thành và đi vào hoạt động tích cực. Để đáp ứng cho thị trường này hoạt động đúng hướng, có hiệu quả, một lĩnh vực đào tạo mới bắt đầu được hình thành tại Ba Lan vào khoảng những năm 94 - 95, lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới, định giá và quản lí BĐS. Khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kì thi. Sau khi vượt qua kì thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ môi giới chính thức và vượt qua kì thi quốc gia. Song song với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế, việc chuyển đổi sở hữu đất đai, nhà ở cũng diễn ra sôi động, đòi hỏi một đội ngũ những nhà môi giới đầy đủ cả về số lượng và chất lượng. Đây cũng chính là cơ hội cho đội ngũ những nhà môi giới phát triển và trưởng thành nhanh chóng. Trong những giai đoạn đầu phát triển, các nhà môi giới hoạt động riêng lẻ. Qua quá trình hoạt động và tích lũy kinh nghiệm, các nhà môi giới nhận ra rằng cần có sự tập hợp, thống nhất sức mạnh để nâng cao hiệu quả hoạt động. Họ dần tập hợp thành những Hiệp hội các nhà môi giới theo vùng. Cho đến nay tại Ba Lan có khoảng 25 Hiệp hội các nhà môi giới thuộc 16 tỉnh trong cả nước. Các Hiệp hội lại tập hợp nhau lại trong Liên hiệp các Hiệp hội môi giới BĐS Ba Lan. Tại Ba Lan cũng như tại các nước phát triển khác, để hành nghề môi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề. Để có được chứng chỉ nghề môi giới, các ứng viên phải trải qua một quá trình đào tạo và thực hành nghiêm túc. Ngoài ra họ còn phải đáp ứng đủ khá nhiều những yêu cầu theo quy định. Để có được chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, các ứng viên phải nộp bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau: Đơn đề nghị cho phép tiến hành các thủ tục chuyên môn Đơn đề nghị cấp chứng chỉ nghề nghiệp Đơn đề nghị cấp chứng chỉ dưới dạng quy định theo điều 232 khoản 1, điểm 1 của Luật kinh tế BĐS Các giấy tờ về mức học vấn (bản gốc hoặc bảo sao có công chứng) Giấy chứng nhận không phạm tội Giấy chứng nhận về năng lực đối với các hành vi pháp lí Giấy xác nhận của người đã trực tiếp được nhà môi giới cung cấp dịch vụ môi giới BĐS, trong đó phải nêu rõ thời gian thực hiện và trình bày rõ từng bước quá trình thực hiện Giấy tờ chứng nhận đã tốt nghiệp đại học những chuyên ngành liên quan đến kinh tế BĐS, hoặc tốt nghiệp sau đại học chuyên ngành môi giới BĐS, hoặc tốt nghiệp những khóa học chuyên môn trong lĩnh vực môi giới (bản chính hoặc bản sao có công chứng) Sổ nhật kí thực tập và nhận xét của cơ sở thực tập Ba thương vụ đã thực hiện hoặc ba thương vụ giả định được mô phỏng đầy đủ Bản tường trình quá trình thực hiện công việc chuyên môn cho đến thời điểm hiện tại Bản thu hoạch sau khi tham gia thực hành nghề nghiệp Giấy chứng nhận về việc đăng kí hoạt động kinh doanh (bản gốc hoặc bản copy có công chứng) Giấy xác nhận nơi công tác hoặc hợp đồng lao động Nhận xét của thủ trưởng đơn vị, phạm vi trách nhiệm của nhân viên Bản đăng kí kinh doanh trong đó có xác nhận dăng kí về dịch vụ môi giới BĐS của tổ chức nơi người xin cấp chứng chỉ công tác Giấy xác nhận đã nộp tiền phí cho kì thi (bản copy) 02 ảnh Những giấy tờ khác có liên quan Giấy đồng ý cho phép sử dụng tư liệu cá nhân Đơn đề nghị trả lại những chi phí chưa dùng đến Chứng chỉ cấp cho nhà môi giới có số chứng chỉ. Khách hàng có thể kiểm tra về tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua internet tại trang web của Bộ Hạ tầng cơ sở. Chỉ cần điền vào giao diện dưới đây trên trang web là có thể tìm thấy tài liệu đầy đủ về nhà môi giới. Chỉ trong một thời gian ngắn (khoảng 15 năm) cùng với sự nỗ lực đồng bộ của các cơ quan, tổ chức, việc đào tạo các nhà chuyên môn phục vụ thị trường BĐS được đẩy nhanh. Các nhà hoạch định chiến lược, các nhà kinh tế Ba Lan xác định rõ rằng, nếu không có một lớp các nhà chuyên môn có năng lực (chính là phần mềm) phục vụ cho thị trường BĐS thì khó có thể phát triển được thị trường đầy tiềm năng này trong quá trình hội nhập với Châu Âu. c/ Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường XHCN, thành phố Thượng Hải, Trung Quốc căn cứ vào quy định pháp luật kết hợp tình hình thực tế thành phố đã ban hành nhiều thông tư, văn bản quy phạm về hành vi của người môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp của đương sự. Về lĩnh vực đào tạo thành phố đã ra một số qui định gồm một số nội dung như sau: Người đủ 18 tuổi có hộ khẩu tại thành phố, đã tốt nghiệp phổ thông,đã trải qua và tốt nghiệp lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lý nhà đất thành phố sau khi được cấp giáy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải thì có thể đề nghị được hoạt động môi giới BĐS Đối với những người muốn đăng ký hoạt động môi giới BĐS phải tổ chức các lớp huấn luyện và sát hạch trước khi hành nghề. Các tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi và việc tổ chức hoạt động, thẩm tra, cấp phép cho người tham gia khóa huấn luyện sẽ do Cục nhà đất thành phố chịu trách nhiệm. Người đã tốt nghiệp khóa huấn luyện nhưng vì nguyên nhân nào đó mà hai năm sau không nhận được giấy chứng nhận hoặc đã nhận đươc giấy chứng nhận môi giới BĐS nhưng hai năm sau chưa hành nghề môi giới BĐS trong tổ chức môi giới hay tự hành nghề thì phải sát hạch lại. Cứ 2 năm một lần, các cơ quan quản lý giao dịch BĐS khu huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận tư cách môi giới viên. Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách hoặc người không tham gia kiểm chứng không có lí do thì không được hoạt động môi giới bất động sản. Có thể thấy rõ sự chặt chẽ trong những quy định của thành phố Thượng Hải về việc đào tạo, quản lí nhà môi giới BĐS. Những quy định trên cho thấy đòi hỏi về việc đào tạo liên tục đối với nhà môi giới do vậy buộc các nhà môi giới luôn phải cập nhật thông tin, tham gia các khóa đào tạo dưới nhiều hình thức. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI eCAC Quá trình hình thành và phát triển Quá trình hình thành: Công ty TNHH TMDV Quảng Cáo Điện Tử eCAC là công ty TNHH do hai thành viên sang lập,chuyên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Công ty được thành lập năm 2008 theo giấy phép kinh doanh số 0102011923 được cấp bới sở kế hoạch và đầu tư TP.Cần Thơ. Công ty tập trung chính vào các hoạt động môi giới nhà đất bán, môi giới nhà đất cho thuê… các hoạt động mua bán bất động sản nhỏ lẻ. Khi mới thành lập và đi vào hoạt động, công ty đặt trụ sở chính tại KDC số 5 đường 30/4 P.Xuân Khánh Q.Ninh Kiều. Chức năng và nhiệm vụ: a/ Chức năng: Công ty TNHH eCAC tập trung đầu tư mạng quảng cáo, ký gửi mua bán nhà đất. Công ty cung cấp các dịch vụ môi giới mua bán, cho thuê, hỗ trợ cung cấp các tiện ích cần thiết, cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản cho các chủ sở hữu bất động sản lớn. b/ Nhiệm vụ: Với vai trò của một doanh nghiệp đầu tư và cung cấp dich vụ liên quan đến bất động sản, công ty có nhiệm vụ: Đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về dịch vụ môi giới Thúc đẩy tiến trình thực hiện thương vụ diễn ra nhanh hơn, góp phần tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả chuyên môn Góp phần cung Nhà nước và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác vào quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. c/ Cơ cấu tổ chức: Giám đốc Phòng dữ liệu Phòng kinh doanh Phòng kế toán Lập báo cáo doanh thu,báo cáo thuế,thu tiền khách và phân phát lương nhân viên … Thực hiện các việc tiếp thị quảng cáo, tìm kiếm nguồn cung cầu BĐS, lập và ký kết hợp đồng. Quản lý về việc thu thập thông tin xử lý hình ảnh, xử lý thông tin, thiết kế banner quảng cáo… Sơ đồ cơ cấu bộ máy tổ chức của công ty TNHH eCAC. Mỗi phòng ban trong công ty thực hiện một chức năng cụ thể nhưng luôn có sự hỗ trợ, hợp tác trong công việc. Phòng kinh doanh: Phòng kinh doanh có nhiệm vụ tiếp thị về công ty tới khách hàng, tìm kiếm thông tin về nguồn cung và cầu về bất động sản, tìm kiếm các khách hàng có khả năng trở thành khách hàng tiềm năng của công ty như các công ty du lich, lữ hành, các khách sạn, các đại sứ quán, các tổ chức, công ty nước ngoài tại Việt Nam. Sau khi có danh sách về những công ty này, bộ phận sẽ tiến hành tiếp thị về công ty thông qua gọi điện thoại, gửi email để xác định nhu cầu của thực sự của họ, lập được danh sách khách có nhu cầu, cung cấp thông tin cho bộ phận kinh doanh. Bộ phận còn có trách nhiệm giữ liên lạc với khách hàng để duy trì nguồn cầu. Ngoài ra bộ phận kinh doanh cũng có trách nhiệm trả lời và giải đáp những thắc mắc của khách hàng về những vấn đề có liên quan. Bộ phận kinh doanh còn có trách nhiệm giải quyết các thủ tục pháp lý, các giấy tờ có liên quan cho chủ sở hữu bất động sản như: giấy phép đăng ký kinh doanh, thủ tục an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy. Sau khi hoàn tất thương vụ, bộ phận kinh doanh vẫn có trách nhiệm giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của công ty. Phòng dữ liệu: Phòng dữ liệu có nhiệm vụ chính là thu thập thông tin do các cộng tác viên biên tập về, sau đó xử lý thông tin và upload lên site www.ecac.com.vn . Các công việc cụ thể bao gồm nghiên cứu thị trường, nghiên cứu thông tin về nguồn khách hàng cung, nguồn khách hàng cầu. Dẫn khách đi xem xét bất động sản, tư vấn cho cả hai phía chủ nhà và khách những thông tin cần thiết, tiến hành đàm phán để đưa hai phía tiến tới điểm chung để có thể đi đến quyết định cuối cùng có lợi cho các bên và có thể ký được hợp đồng giao dịch. Ban giám đốc: Ban giám đốc là bộ phận có thẩm quyền cao nhất, quản lý ở tầm vĩ mô, đề ra các chiến lược phát triển dài hạn cũng như các chiến lược cho từng giai đoạn cụ thể. Cơ sở vật chất kỹ thuật: Là công ty hoạt động chính trong lĩnh vực môi giới, công ty trang bị đầy đủ các thiết bị phục vụ hữu hiệu cho việc tìm kiếm thông tin cũng như việc lập và sửa các hợp đồng theo yêu cầu của khách hàng một cách nhanh chóng như Máy Server, Máy in, Máy fax, Laptop, thẻ S-Phone nối mạng Internet, máy ảnh phục vụ tác nghiệp…. Hệ thống máy tính nối mạng toàn công ty thuận lợi cho trao đổi và xử lý thông tin, giấy tờ. Mạng lưới khu vực: Mạng lưới hoạt động của CTV chủ yếu tại TP.Cần Thơ và tại các tỉnh thành lân cận TPCT như Hậu Giang,Vĩnh Long, Đồng Tháp,Sóc Trăng, Kiên Giang, Bạc Liêu… Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty bất động sản eCAC: a/ Thị trường hoạt động: Công ty tập trung vào môi giới thuê, mua, đầu tư vào các căn hộ chung cư cao cấp, nhà ở liên kế, biệt thự, văn phòng, trụ sở giao dịch cho người nước ngoài, đại sứ quán, các công ty Việt Nam, công ty liên doanh, công ty nước ngoài trên địa bàn Hà Nội. b/ Ngành kinh doanh: Công ty eCAC thực hiện kinh doanh trên các lĩnh vực cụ thể như: *Môi giới mua bán cho thuê BĐS: Thu thập thông tin cần thiết về khách hàng có bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê. Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các bất động sản trong cơ sở dữ liệu của công ty. Xác định giá và thẩm định giá trị của các bất động sản để có thể đưa ra giá thuê hay mua bán phù hợp nhất. Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét bất động sản. Công ty sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán. Công ty chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cần thiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán, hợp đồng môi giới…giúp thương vụ diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp. Sau khi thương vụ hoàn thành, công ty vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình. *Cung cấp các dịch vụ khác: Công ty cung cấp các dịch vụ như tuyển dụng – việc làm, quảng cáo và quản lý bất động sản, tư vấn cho khách hàng có thắc mắc, tư vấn đầu tư. Công ty đảm nhận cả về cung cấp các dịch vụ, tiện ích liên quan với một số bất đống sản theo yêu cầu của khách hàng. Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác Công ty kết hợp với các công ty môi giới và đầu tư khác về nguồn khách hàng cung, nguồn khách hàng cầu. Khi công ty có khách hàng muốn thuê nhưng lại chưa tìm được bất động sản phù hợp, hay khi công ty có bất động sản còn trống mà các công ty bạn có nhu cầu thuê. Phối hợp hoạt động để có thể giải quyết nhanh nhất nhu cầu của khách hàng. Ngoài ra, việc phối hợp hoạt động này cũng góp phần tạo dựng thêm các mối quan hệ và tăng nguồn khách hàng cho công ty. c/ Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS eCAC: - Những quy định của pháp luật Công ty thành lập và tiến hành hoạt động kinh doanh của mình dựa trên các quy định của nhà nước đề ra theo luật doanh nghiệp giành cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ. Trong quá trình hoạt động, công ty luôn chấp hành các quy định của nhà nước và cung cấp đầy đủ các báo cáo tài chính theo quy định cho cơ quan chức năng như bảng cân đối kế toán và bản quyết toán tài chính. Những tiêu chuẩn nghề nghiêp Những tiêu chuẩn nghề nghiệp được công ty coi trọng và được đưa vào thành các yêu cầu cần thết đối với các nhân viên của mình đó là tính trung thực, sự nhiệt tình, sự công bằng,…. Kinh nghiệm hoạt động Các thành viên sáng lập công ty trước kia đều đã từng hoat động trong các lĩnh vực liên quan như xây dựng, phụ trách quản lý các dự án hạ tầng….vì vậy công ty có thể áp dụng sự hiểu biết của mình và sử dụng hiệu quả các mối quan hệ đã có để hoat động trong lĩnh vực môi giới BĐS Về đầu tư vào các dự án, Tân Long đã mua bán thành công một phần các dự án như Văn Phú, Mễ Lao….góp phần tăng doanh thu cũng như tăng giá trị tài sản và quy mô của công ty. d/ Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty + Tác động của thị trường Công ty thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ năm 1999. Trong suốt thời gian đó, các tác động của thị trường có ảnh hưởng lớn tới hoạt động của công ty, đặc biệt là giai đoạn sốt đất 2001-2003. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản trong giai đoạn đột biến, giá cả tăng nhanh và liên tục. Điều này thể hiện ở việc giá bất động sản bùng nổ và giá vào loại đắt nhất so với sức mua của người dân và so với mặt bằng chung của thế giới. Thị trường mang nhiều yếu tố tự phát,Nhà nước không kiểm soát được. Mức giá thị trường so với mức giá quy định của Nhà nước bình quân cao gấp 6 lần. Tai Hà Nội, giữa năm 2003, trong các cuộc đấu giá, giá thị trường tăng từ 5 đến 10 lần. Giá trúng thầu ở huyện Từ Liêm lúc đó vào khoảng 18-20 triệu dồng/m2. Giá này so với giá đất có cùng điều kiện tại Luân Đôn cao gấp 2 lần. Giá nhà chung cư trên thị trường cao hơn quy định của các công ty kinh doanh từ 50-100 triệu đồng một căn hộ. Nguyên nhân của sự bùng nổ này là do lực lượng đầu cơ nhà đất tăng mạnh. Quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố nhưng yếu tố nổi bật là do các lực lượng đầu cơ. Nạn đầu cơ lan tràn và ngày càng trở nên trầm trọng. Nguyên nhân thứ hai là sự gia tăng rất nhanh của các công ty kinh doanh nhà ở. Các công ty lao vào lập dự án, xin phê duyệt và cấp đất, thu lợi từ đất nông nghiệp, đất xây dựng mà không mất một đồng nào. Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng yếu tố xin cho. Quá trình mua bán phức tạp, thủ tục vòng vèo, qua nhiều bước …từ đó dẫn đến những tiêu cực gây trở ngại, phiền hà cho thực hiện các quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Một nguyên nhân nữa là do sự thiếu thông tin của thị trường bất động sản. Tất cả những yếu tố trên làm hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và công ty nói riêng gặp rất nhiều khó khăn. Các giao dịch về bất động sản khó thực hiện vì vậy các thương vụ môi giới cũng rất khó thành công. Giai đoạn 2003 là giai đoạn thị trường trong giai đoạn trầm lắng. Lượng giao dịch giảm nhanh, hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều mặt đình trệ. Già bất động sản có giảm nhưng vẫn ở mức cao, chưa phải là giá trị thực phản ánh sức mua của ngưòi dân. Cơ cấu thị trường mất cân đối. Nguyên nhân của thực trạng này là do giá cả bất động sản ở mức cao làm cầu giảm khi đó kinh doanh giảm về quy mô vì lợi nhuận thấp. Do tâm lý nghe ngóng chờ đợi của các công ty kinh doanh, đầu tư, xây dựng bất động sản và người dân về giá bất động sản. Sự kỳ vọng vào một mức giá cao hơn để thu được lợi nhuận lớn hơn nên bất động sản không được đưa vào đầu tư, giao dịch. Do tình trạng này làm các thương vụ môi giới của công ty giảm, nhất là môi giới thuê nhũng bất động sản có giá trị lớn. Hoạt động đầu tư và mua lại các dự án có phần ngưng lại. Để duy trì hoạt động vượt qua giai đoạn này, công ty thực hiện các thương vụ môi giới những bất động sản có giá trị nhỏ, cố gắng tạo những ưu đãi cho khách hàng. Trong xu thế hội nhập và toàn cầu hoá hiện nay, nhiều công ty nước ngoài có xu hướng mở rộng đầu tư vào Việt Nam vì vậy nhu cầu văn phòng đại diện, nhà ở cho người nước ngoài, các trụ sở cho các đại sứ quán ngày càng lớn là cơ hội tốt cho hoạt động của công ty. e/ Tác động của Nhà nước Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động còn khá mới mẻ tại Việt Nam và mới được Nhà nước thừa nhận. Theo luật pháp Việt Nam, bất động sản là tài sản quốc gia, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu vì vậy chỉ có Nhà nước mới có thẩm quyền quyết định trong các vấn đề liên quan đến việc định đoạt đất đai, bất động sản. Điều này có nghĩa là các cá nhân không có quyền mua bán đất đai, bất động sản. Mọi hành vi mua bán này đều không được công nhận. Đây là một cản trở lớn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói riêng. Chỉ đến khi luật đất đai 1993 ra đời và lần đầu tiên công nhận đất đai có giá thì mới bắt đầu hé mở những cơ hội cho thị trường bất động sản. Luật đất đai 1993 là một mốc quan trọng để Nhà nước ban hành những văn bản pháp luật tiếp theo tạo thuận lợi cho thi trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có lĩnh vực môi giới như luật đất đai 2003, luật kinh doanh bất động sản. Các văn bản pháp luật này thể hiện nhưng bước tiến cơ bản trong xây dựng luật. Luật đất đai 2003 mở rộng tối đa quyền của người sử dụng đất. Đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy đối với eCAC đây có thể coi là một trong những yếu tố tích cực tạo điều kiện thuận lợi cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản để cho thuê lại cũng như lĩnh vực mua bán quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp. Về luật Kinh doanh bất động sản, luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2003 là bộ luật đầu tiên về kinh doanh bất động sản. Là cơ sở đầu tiên để các doanh nghiệp làm căn cứ để tiến hành các hoạt động của mình. Tuy nhiên trong luật kinh doanh bất động sản 2003 chưa đề cập nhiều đến lĩnh vực môi giới. Nhà nước cũng đã ban hành một số điều luật đối với các doanh nghiệp môi giới. Tuy nhiên, những điều luật này vẫn chưa cụ thể. Các văn bản hướng dẫn thực hiện vẫn chưa được ban hành nên vãn chưa thực sự có tác động lớn tới các doanh nghiệp môi giới trong đó có eCAC. Một số quy định đối với doanh nghiệp môi giới về điều kiện để thành lập một doanh nghiệp như: để đủ điều kiện thành lập một doanh nghiệp môi giới thì doanh nghiệp cần ít nhất một nhân viên có chứng chỉ