Chuyên đề Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại Tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)

các công ty trên cơ sở liên doanh liên kết và phân chia lợi nhuận dưới sự đóng góp của mỗi thành viên nên trường hợp công ty thiếu vốn hoặc về máy móc hay kỹ thuật với các công trình quy mô lớn chưa đáp ứng đươc thì kêu gọi các tổ chức nước ngoài tham gia vào công trình. 1.3.3 Phân tích cơ cấu vốn đầu tư. Bảng 4: cơ cấu vốn đầu tư Năm Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng) Vốn đầu tư vào bất động sản Vốn đầu tư khu đô thị Tỷ trọng so với tổng vốn đầu tư (%) 2003 1.279 726,91 547.75 42,82 2004 1.935 516,5 455.35 23,53 2005 2.057 237 237 11,52 2006 4.497 1.683 1.465 32,57 2007 6.062 2.365,5 2.365.5 39,02 2008 5.060 628,31 429.31 8,48 Cơ cấu vốn đầu tư còn được thể hiện rõ dưới biểu đồ sau: Biểu đồ 4: cơ cấu vốn đầu tư Bản thân công ty là Tổng công ty xây dựng nên danh mục đầu tư của công tư sẽ bao gồm cả đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư bất động sản, đầu tư khu đô thị mới, đầu tư cho các dịch vụ khu đô thị mới, các dịch vụ xây dựng… Và trong lĩnh vực đầu tư của Tổng thì đầu tư cho bất động sản đang có xu hướng tăng dần. Đầu tư bất động sản là: hình thức đầu tư vào những tài sản cố định không di chuyển được, mà trong đầu tư bất động sản lại có cả các khu công nghiệp, các khu đô thị … Nên có thể nói việc đầu tư các khu đô thị nằm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Nhìn vào bảng cơ cấu vốn đầu tư và biểu đồ cơ cấu ta thấy vốn đầu của Tổng công ty có xu hướng tăng từ năm 2003 đến năm 2007 và có sự giảm sút nhẹ vào năm 2008. Do xu hướng phát triên nên từ 2003 đến 2005 có xu hướng tăng nhưng vốn đầu tư cho bất động sản vòa khu đô thị lại có sự giảm sút vì do năm 2003 là năm mà phải khởi công các dự án quan trọng tiến hành giải vốn đầu tư, đầu tư cho ngành xây dựng nhất là khu đô thị giai đoạn đầu thường là giai đoạn phải bỏ ra nhiều vốn nhất còn sau đó vốn đầu tư được tính dần vào các năm hoàn thành công trình, khi đó các khu đô thị của Tổng lấy được đất và cũng tiến hành xây dựng các khu này nhưng cũng phải giải vốn đầu tư dần vì còn rất nhiều dự án để đảm bảo tiến độ hoàn thành công việc như ta thấy vốn đầu tư của Tổng tăng nhưng sao vốn dành cho bất động sản và khu đô thị mới lại có xu hướng giảm, Tổng Vinaconex là một công ty xây dựng lại có tầm nhìn chiến lược dài hạn không chỉ đầu tư vào bất động sản, khu đô thị mà còn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, tuy có sự chuyển hướng từ các ngành nghề khác lấy việc kinh doanh các khu đô thị mới là trọng tâm nhưng có xu hướng giảm đơn giản bởi vì TCT thực hiện đầu tư để tiến hành đổi hạ tầng lấy đất để tiến hành các dự án xây dựng các khu đô thị trong tương lai, chúng ta có thể thấy một số dự án như xây dựng cao tốc Láng Hòa Lạc với năng lực thiết kế xây dựng đoạn đường 30 Km với tổng vốn là 3733,21 tỷ đồng (dự tính năm 2005), và dự án xây dựng khu đô thị ven tuyến dường Láng Hòa Lạc với diện tích là 2300 ha (chưa thực hiện) với tổng vốn đầu tư là 7729,47 tỷ đồng… Đến giai đoạn 2005 là giai đoạn mà vốn đầu tư tăng bật mạnh nguyên nhân là đây là giai đoạn mà công ty cổ phần hóa (như đã phân tích ở phần cơ cấu vốn) nên việc thu hút vốn từ các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn so với trước, điều này cho thấy hiệu quả từ việc tiến hành cổ phần hóa các doanh nghiệp, năm 2005 VĐT là 2.057 đến 2006 vốn đầu tư tăng lên 4.497 tăng 2440 tỷ đồng (gấp gần bằng 2.2 lần) việc tăng vốn đầu tư nhanh 1 cách đáng kể điều đó cũng thể hiện việc sử dụng vốn cho đầu tư các khu đô thị cũng tăng, bên cạnh đó cũng thúc đẩy việc đầu tư cho bất động sản tăng. Vốn đầu tư cho khu đô thị luôn chiếm một phần quan trọng và chủ chốt, đây là giai đoạn mà công ty cũng đầu tư cho cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, bắt đầu tập trung chủ yếu vào đầu tư vào lĩnh vực khu đô thị, vì các khu đô thị giai đoạn này của Tổng công ty đều có quy mô lớn, đến năm 2007 vốn đầu tư cho khu đô thị tăng lên 2365,5 tỷ đồng và vốn đầu tư lúc này là tăng lên hơn 6 ngàn tỷ, năm 2006 và năm 2007 có dấu hiệu của việc sốt bất động sản, lúc đó các căn hộ cao cấp và các căn nhà cao cấp thuộc khu đô thị mới rất có giá mọi người tranh nhau mua, nên việc huy động vốn rất dễ dàng, và có thể thu hồi vốn được một phần thông qua việc huy động trực tiếp từ người có nhu cầu mua nhà. Đến năm 2008 vốn đầu tư có giảm chút xuống còn hơn 5 ngàn tỷ đồng, và việc đầu tư cho kinh doanh khu đô thị cũng giảm, nguyên nhân sâu xa ở đây cuối năm 2007 thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt, đi cùng với nó là nguyên nhân của lạm phát, nền kinh tế thế giới nói chung, kinh tế Việt Nam nói riêng bắt đầu đi vào nguy cơ khủng hoảng kinh tế, giai đoạn đầu giá cả tăng cao, nguyên vật liệu dành cho ngành xây dựng cũng tăng, vốn để huy động cũng khó khăn hơn, lãi suất tăng mạnh nên các công trình thuộc khu đô thị đành phải giảm vốn đầu tư, đầu tư để cầm chừng chờ nguyên vật liệu giảm giá, và tiền huy động chủ yếu dành cho đầu tư phát triển, giai đoạn này vốn đầu tư vẫn mạnh tuy có giảm hơn so với năm 2007 nhưng vẫn tăng nhiều hơn so với năm 2005 vì giai đoạn này tình hình kinh tế khó khăn nhưng mà tổng có một sách lược vô cùng đứng đắn. Do việc đầu tư lúc này khó đem lại hiệu quả cao nên việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, dùng vốn ngân sách nhà nước nhằm làm giảm gánh nặng về vốn, những công trình sử dụng vốn ngân sách thì làm đến đâu thì được rót vốn đến đó mà lại không sợ thiệt. 1.3.4. Việc thực hiện đầu tư khu đô thị mới. Để thấy rõ được tình hình thực hiện đầu tư vào các khu đô thị của TCT ta xem bảng sau: Bảng 5: Tiến độ thi công của các khu đô thị tính đến hết 2008 (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư 2003 2004 2005 2006 2007 Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Trung Hòa – Nhân Chính 2001 - 2007 1400 552,5 105,5 400 225,42 116,58 1400 2 Bắc An Khánh (giai đoạn 1) 2006 - 2009 3.391 652.2 152 852 3 Thảo Điền 2006 - 2012 3.145 30 22.5 55 4 Thắng Đầu 2004 - 2008 438 1,05 10 10 21 5 Cụm cao ốc N05 2007 – 2011 1.842 200 6 Chung cư cao tầng 15T 2007 - 2009 65 25 37 Nguồn: tổng công ty vinaconex Để thấy rõ được việc đầu tư vào khu đô thị mới ta đi phân tích cụ thể vào một dự án: tiêu biểu như dự án “khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính” Để xây dựng một khu đô thị ta xem sơ đồ dưới đây: Chuẩn bị đầu tư Lập dự án tổng thể, chi tiết Nghiên cứu khả thi và tiền khả thi Nghiên cứu khả thi Thực hiện đầu tư Nộp tiền sử dụng đất Đền bù giải phóng mặt bằng Khảo sát thiết kế xây dựng Vận hành các kết quả đầu tư Chi phí quản lý các khu nhà Chi phí duy tu bảo dưỡng các công trình: nhà, nước, điện… Xây dựng HTKT và nhà ở - Các khu nhà thuộc dự án - Đường giao thông - Hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin. - Cơ sở HTKT khác Xây dựng HTXH - Khu vui chơi giải trí. - Hệ thống các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại - Các công trình cơ sở HTXH khác: trường học, cơ sở y tế… Hình 3: thể hiện quá trình đầu tư một dự án khu đô thị mới Trên đó quá trình để tiến hành đầu tư một dự án khu đô thị mới. Trong dự án hiện nay có đến 70% tổng vốn đầu tư được sử dụng vào 3 phần việc là: đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở; và xây đựng hạ tầng xã hội. Do đó sẽ với dự án cụ thể sẽ đi sâu vào 3 hạng mục đó. a) chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: nhìn chung một dự án phát triển khu đô thị mới hiện nay đều được tiến hành trên những khu đất rộng không chỉ xây dựng nhà ở mà phải đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất với môi trường xung quanh. Quy mô công trình nhà ở càng lớn thì các yếu tố cần có trong môi trường xung quanh càng nhiều và phức tạp, diện tích đất chiếm càng lớn. Trong điều kiện quỹ đất không đổi thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm phục vụ cho dự án là cách làm duy nhất. Công việc GPMB thực chất là thu hồi đất ở của cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất giao cho các cá nhân, tổ chức khác sử dụng đất để thực hiện các dự án được phê duyệt. Quá trình chuyển giao này phải dựa trên các quyết định thu hồi đất của các cơ quan có thẩm quyền, trên cơ sở luật đất đai và các văn bản, nghị định, quy định của nhà nước nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của cá nhân tập thể bị thu hồi. Chính quyền địa phương các cấp có trách nhiệm phối hợp với TCT thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án do hội đồng giải phóng mặt bằng thành lập và đã được UBND nơi sở tại phê duyệt. Chi phí GPMB được bỏ ra do TCT chi trả mà nguồn này có một phần được vay từ TD ưu đãi của nhà nước: trong dự án khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính thì số tiền để chi cho đền bù giải phóng mặt bằng chiếm 14% của dự án tương đương với 196 tỷ đồng. b) Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở: bao gồm chi phí san nền, xây dựng hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nướ, cung cấp điện, xây dựng các khu nhà và các chi phí khác. Chi phí san nền được TCT phân bổ ngay vào thời gian đầu (năm đầu) của dự án còn những chi phí khác được phân bổ dần qua các năm. Đối với các khu nhà trong khu Trung Hòa – Nhân Chính, TCT thường có kế hoạch hoàn thành từng bộ phận công trình hay cụm công trình để đưa ngay vào khai thác thu hiệu quả mà không đợi đến khi toàn bộ dự án hoàn thành. Đây cũng là một phương thức được nhà nước khuyến khích để nhanh chóng cung cấp nhà ở cho những đối tượng có nhu cầu đồng thời bổ sung nguồn vốn cho dự án. Hạ tầng kỹ thuật và nhà ở là bộ phận quan trọng nhất của một dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới và chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng vốn đầu tư. Trong dự án Trung Hòa – Nhân Chính này thì phần chi phí XD HTKT và nhà ở chiếm tỷ trọng là 73% tức là 1022 tỷ đồng. c) Chi phí xây dựng hạ tầng xã hội: Trong các công trình xây dựng khu đô thị mới thì không thể thiếu được phần hạ tầng xã hội, đây là sự khác biệt so với các khu đô thị hay khu tập thể cũ thuộc kiến trúc ngày xưa. Trong dự án Trung Hòa Nhân Chính thì phần chi phí này chiếm 5,6% tức 78,4 tỷ đồng. Như vậy toàn bộ dự án đầu tư khu đô thị mới: được chi vào ba phần chính là: giải phóng mặt bằng; xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhà ở; xây dựng hạ tầng xã hội. Tuy nhiên chi phí dự án này còn phải chi cho các khoản như chi phí nhân công trực tiếp, gián tiếp; hoàn tất các thủ tục, … đây là những chi phí không trực tiếp tạo ra sản phẩm cho dự án nhưng không thể thiếu được, đóng góp một phần không nhỏ vào thành công của dự án nói chung. Đê hiểu rõ ta nhìn vào bảng phân tích chi phí qua các giai đoạn của khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính làm ví dụ: Bảng 6: Bảng: thể hiện chi phí hàng năm của một dự án khu đô thị mới (Trung Hòa – Nhân Chính) đơn vị: tỷ đồng Các hạng mục 2003 2004 2005 2006 2007 Tổng Tỷ trọng I. GPMB 196 0 0 0 196 14% II. XD HTKT 403,325 77,015 292 164,5566 85,1034 1022 73% San nền 67,2 67,2 4,8% Hệ thống giao thông 41,14 7,9125 30 16,9065 8,7435 105 7,5% Thoát nước mưa 23,205 4,431 16,8 9,46764 4,89636 58,8 4,2% Thoát nước bẩn 193,375 23,03 14 7,8897 4,0803 49 3,5% Cấp nước 33,15 6,33 24 13,5252 6,9948 84 6% Cấp điện 0 7,596 28,8 16,23024 839,376 100,8 7,2% Xây dựng nhà 2,392,325 45,6815 173,2 97,60686 50,47914 606,2 43,3% III. XD HTXH 30,94 5,908 22,4 12,62352 5,52848 78,4 5,6% IV. Chi Phí khác 40,885 7,807 29,6 16,8108 8,62692 103,6 7,4% V. Tổng cộng 1400 100% Trên đó là việc phân tích một vi dụ cụ thể về quá trình đầu tư một khu đô thị mới. → Với mục tiêu xuyên suốt sớm trở thành tổng công ty xây dựng hàng đầu của Việt Nam và mau chóng vươn ra tầm Thế Giới, Tổng công ty Vinaconex đã sớm nhìn nhận được vai trò của khu đô thị mới và học tập theo mô hình khu đô thị Linh Đàm đầu tiên đã tiến hành xây dựng khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính với tổng mức đầu tư lên đến gần 1.400 tỷ đồng. Đó là những bước đi đầu của công ty vào kinh doanh về lĩnh vực: Đầu tư kinh doanh khu đô thị mới, đó cũng là sự thử thách ban đầu của công ty khi bước chân vào và có những thành công đáng kể tạo thế tiền đề cho việc đầu tư những dự án tiếp theo có thể nhìn vào bảng trên. Dự án thành công đã tạo lên uy tín và vị thế của Vinaconex trong ngành xây dựng Việt Nam và ở tại Hà Nội khu Trung Hòa – Nhân Chính vẫn là một trong những khu đô thị được ưa chuộng. Đang trong giai đoạn cuối thực hiện dự án Khu đô thị Trung Hòa – Nhân chính nhưng để thực hiện tính liên tục và gối đầu của dự án, Tổng công ty đến giữa 2006, Vinaconex đã tiến hành đầu tư một dự án mà làm cho Tổng công ty có tiếng vang lớn trong ngành đầu tư về xây dựng khi tiến hành cùng đầu tư với Posco E&C (thuộc tập đoàn Posco – Hàn Quốc) giới thiệu siêu dự án “khu đô thị mới Bắc An Khánh” với tổng mức đầu tư ước tính lên đến con số 2 tỷ USD. Tiếp đà phát triển như vũ bão ấy, kể từ năm 2007 tới nay, tổng công ty đã và đang thực hiện cũng như tìm kiếm rất nhiều. các cơ hội đầu tư vào các dự án khu đô thị mới như Thảo Điền (Thành phố Hồ Chí Minh) hay Ngọc Thụy Gia Lâm (Hà Nội). Bên cạnh đó, tổng công ty cũng đẩy mạnh việc thực hiện đầu tư và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một số cụm nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, quy mô lớn như: cụm nhà ở cao cấp N05 phía đông nam đường Trần Duy Hưng, nhà chung cư cao tầng 15T (Trung Hòa – Nhân Chính), khu đô thị Thắng Đầu, các khu chung cư Thượng Đình hay Thanh Xuân Bắc… Ngoại trừ các dự án khu đô thị mới Ngọc Thụy Gia Lâm và các khu chung cư Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc đang trong giai đoạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, dễ nhận ra Vinaconex thực sự rất trú trọng tới việc đầu tư vào các cụm chung cư cao tầng, các khu đô thị mới hiện đại với số vốn đầu tư nhiều tỷ đồng. Ước tính sau mười năm tham gia, tổng số vốn đầu tư cho các dự án thuộc loại này của tổng công ty sẽ lên đến 10.281 tỷ đồng. Qua đó cho thấy, tổng công ty đang thực sự muốn nhanh chóng đi tắt đón đầu, nắm bắt các cơ hội để ngày càng mở rộng thị phần của mình ở thị trường trong nước. Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn bảng số liệu, dễ thấy nếu không tính dự án khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng thì ở tất cả các dự án còn lại, tiến độ giải ngân thực hiện đều đang ở mức đáng báo động, điển hình như dự án khu đô thị Thắng Đầu được khởi công từ năm 2004 với tổng mức đầu tư lên đến 438 tỷ đồng, song cho tới tận hết năm 2008, tổng số vốn được thực hiện mới chỉ đạt con số rất khiêm tốn, 21 tỷ đồng (tương đương 4,79% giá trị dự án). Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện các dự án lớn khác của tổng công ty cũng không sáng sủa hơn là mấy, cụ thể: + Giai đoạn 1 dự án Bắc An Khánh (2005 – 2009): khối lượng công việc đã thực hiện tới hết 2008 mới chỉ đạt 25,12%. + Dự án Thảo Điền (2006 – 2012): 1,75%. + Dự án N05 (2007 – 2011): 10,86%. Duy chỉ có dự án nhà chung cư 15T (2007 – 2009) là đang được thực hiện tương đối đúng tiến độ đề với tổng số vốn đã thức hiện tới hết năm 2008 đạt 37 tỷ đồng, tức là khoảng 56,92% giá trị dự án. Lí giải cho điều này có thể khẳng định, nguyên nhân chủ yếu là do tổng công ty đã thực hiện gần như cùng lúc quá nhiều dự án lớn dẫn đến hiện tượng phân tán nguồn lực, thiếu vốn. Điển hình là vào hai năm 2006 và 2007, đây vừa là thời điểm hoàn thiện dự án Trung Hòa – Nhân Chính, lại cũng vừa là lúc Vinaconex chính thức khởi động ba dự án rất lớn của mình là: khu đô thị mới Bắc An Khánh, khu đô thị mới Thảo Điền và cụm cao ốc N05. Bên cạnh đó Tổng công ty cũng đầu tư vào các khu đô thị vừa phục vụ cho ăn ở sinh hoạt vừa phục vụ cho các dịch vụ kinh doanh, vui chơi, giải chí, và đầu tư mạnh vào khu đô thị cấp cao hơn so với các khu đô thị khác đó là toàn mẫu nhà việt thự.Đến đầu 2003, Vinaconex bắt tay thực hiện dự án khu đô thị du lịch Cái Giá cũng vẫn tại đảo Cát Bà (Hải Phòng) với tổng mức đầu tư lớn hơn rất nhiều so với dự án đầu tiên, lên tới 4.768 tỷ đồng (tương đương khoảng 272,5 triệu USD). Dưới đây là chi tiết về tình hình thực hiện đầu tư tại các dự án này của tổng công ty tính tới hết năm 2008. Bàng 7: khu đô thị kinh doanh dịch vụ. (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75 2 Khu đô thị Đồ Sơn 2007 - 2010 145 68 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) 1.4 Hiệu quả đầu tư theo dự án. a) về hiệu quả tài chính và số dự án đạt được và đang tiến hành đối với tổng công ty: Bảng 8: Một số chỉ tiêu tài chính đơn vị: tỷ đồng STT Dự án lợi nhuận thời gian thu hồi vốn (năm) IRR (%) 1 Trung Hòa– Nhân Chính 32,980 5,5 16,725 2 Bắc An Khánh 1.733,5 10 19% 3 Thảo Điền 752,4 8 17,52% 4 Thắng Đầu 770,52 10 18,5% 5 Cụm cao ốc N05 200 5 19,5% 6 Khu chung cư thượng đình 7 Khu đô thị Thanh Xuân Bắc 8 Ngọc Thụy Gia Lâm 9 Khu đô thị du lịch Cái Giá 786,43 12 18% 10 Khu biệt thự nghỉ mát Đồ Sơn 15 4 19% Nhìn vào các dự án ta thấy chỉ tiêu về lợi nhuận, thời gian thu hồi vốn đều rất khả quan. Lợi nhuân của các dự án đem lại đều rất lớn đem lại lợi nhuận cao nhất là dự án Bắc An Khanh với số lợi nhuận rất cao 1733,5 tỷ đồng, và thời gian th hồi vốn nếu đem so với lợi nhuận thu được, quá trình xây dựng cùng với quy mô của dự án thì cũng không dài cho lắm chỉ có 10 năm (theo ước tính của công ty). Các dự án khác tuy đem lại số lợi nhuân không bằng nhưng cũng đủ cho thấy nó đem lại cho công ty một khoản thu khá lớn từ việc tiến hành đầu tư vào khu đô thị mới. Tiếp đó ta nhìn vào tỷ lệ lãi do dự án đem lại khá cao, nếu đem so sánh với thời kỳ khủng hoảng về lãi suất năm 2008 thì dự án sẽ bị lỗ, nhưng so đều các năm ta thấy thì dự án khả thi, trước 2008 thì trung bình dự án hàng năm nhất là với những công trình quy mô lớn lại theo chương trình phát triển của đất nước thì lãi suất huy động trung bình từ 8%-10% và sau giai đoạn khủng hoảng lãi suất năm 2008 vào 2009 thì chính phủ cũng đã điều chỉnh lại tỷ lệ lãi suất cho các doanh nghiệp với gói kích cầu 1 tỷ USD để điều chỉnh lãi suất cho doanh nghiệp đảm bảo phát triển của doanh nghiệp nên với mức IRR của các dự án đem lại cho công ty vẫn đảm bảo. Tuy nhiên nếu tính đến trường hợp xấu nhất nền kinh tế đi vào khó khăn, giá cả nguyên vật liệu tăng, lãi suất điều chỉnh cũng tăng thì công ty cũng có thể điều chỉnh lại các giá trị tính toán đối với công trình chưa hoàn thành vì thế phần nào vẫn có thể đảm bảo được lợi nhuận và quá trình đầu tư cho công ty. b) Hiệu quả đầu tư xét trên khía cạnh định tính: Thứ nhất: phát triển khu đô thị mới chủ yếu là xây dựng các khu nhà ở gồm chung cư cao tầng, biệt thự, văn phòng cho thuê,… phù hợp với điều kiện và nhu cầu của người dân, nhất là các thành phố lớn. Nhà chung cư cao tầng là một xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị trên thế giới, nhất là các TP lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… là những thành phố đô thị có tốc độ phát triển nhanh nên không nằm ngoài giới hạn quy luật đó. Chỉ tiêu của một số thành phố như Hà Nội là bình quân đất đô thị là 100m2/người. Song với yêu cầu tạo lập môi trường sống với phân bổ 10-25% là đất giao thông, 14% là cây xanh thể dục thể thao, đất khu ở chỉ chừng 40-45%, còn lại là đất chuyên dùng khác như công nghiệp, trung tâm công cộng, an ninh quốc phòng,… Với chỉ tiêu như vậy xây dựng các khu đô thị là hợp lý. Sự định hướng đầu tư của công ty về đầu tư khu đô thị mới là một định hướng đầu tư phù hợp với xu thế tương lai, và còn phù hợp với nguyện vọng của người dân. Thứ hai: việc phát triển khu đô thị mới này đã phần nào đáp ứng chỗ ở cho nhiều đối tượng trong xã hội: phát triển khu đô thị bao gồm các khu trung cư bên trong khu đô thị đã phần nào làm thay đổi quan điểm nhà ở gắn liền với đất. Với ưu điểm là tạo ra diện tích sàn xây dựng và số căn hộ lớn hơn rất nhiều lần so với sử dụng đất chia lô, các chung cư có thể cung cấp chỗ ở cho nhiều đối tượng khác nhau với giá thành rẻ hơn hẳn so với tự mua đất làm nhà. Hơn thế nữa các thành phố còn có chủ trương buộc các dự án mà TCT thực hiện trong các khu đô thị mới phải dành một tỷ lệ căn hộ nhất định bán cho CBCNV các tổ chức, các đơn vị hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp có nhu cầu về nhà ở với giá đảm bảo kinh doanh. Ngoài ra tùy từng dự án mà còn phải dành một số căn hộ bán theo sự chỉ đạo thành phố nơi mà dự án tiến hành cho các đối tượng chính sách của nhà nước. Thứ ba việc phát triển khu đô thị này huy động được nhiều nguồn vốn trong xã hội: Nguồn vốn này huy động từ những người có nhu cầu mua nhà ở. Sự phát triển khu đô thị mới góp phần mở rộng địa giới hành chính của các TP trong quá trình phát triển tương lai. Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới đã đem lại hiệu quả không nhỏ đối với xã hội: thứ nhất vì đã phần nào hoàn thiện kết cấu hạ tầng xã hội, tạo thành một khu trung tâm mới với kiến trúc hoàn thiện, thứ hai là giải quyết được việc tiết kiệm quỹ đất xây dựng (quan trọng nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM…) giúp giãn dân cư ra khỏi các cụm trung tâm lớn; và quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu ở và làm việc cho những người có nhu cầu. Như khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã xây dựng được 30 ha và giải quyết được chỗ ở cho hơn 15.000 người,… tiếp đó trong năm 2009 đã xây dựng được được những khô đô thị có nhà giá rẻ bán cho những người có thu nhập thấp giá trên dưới 200 triệu đồng phần nào giải quyết được các vấn đề của xã hội. 1.5 Đánh giá thực trạng qua mô hình SWOT 1.5.1 Điểm mạnh Tổng Công ty VINACONEX có một hệ thống các đơn vị thành viên mạnh trong lĩnh vực xây lắp, kinh doanh bất động sản và sản xuất vật liệu xây dựng, đặc biệt ở thị trường miền Bắc. Các đơn vị thành viên của Tổng Công ty hợp thành một tập đoàn mạnh, có đầy đủ khả năng đáp ứng được yêu cầu đặt ra của các Dự án cấp quốc gia. Tổng Công ty hoàn toàn có ưu thế trong đấu thầu các dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn, công nghệ cao, thời gian dài. Tổng Công ty luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo giúp đỡ của Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan của Trung ương và địa phương trong quá trình xây dựng và phát triển. Do đó trong quá trình cạnh tranh với các công ty khác TCT luôn có ưu thế cạnh tranh về cả quy mô lẫn kỹ thuật xây lắp, như TCT có một số công ty con chuyên trách một số lợi thế riêng về kỹ thuật như công ty số 9 lợi thế về kỹ thuật thi công sàn theo phương pháp trượt,… Tổng Công ty có đội ngũ lãnh đạo có tâm huyết, có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm quản lý. Đội ngũ nhân viên Tổng Công ty trong những năm qua không ngừng được củng cố, nâng cao cả về số lượng và chất lượng, đảm bảo có đủ trình độ chuyên môn, trình độ quản lý dự án. Do đó những dự án đòi hỏi trình độ chuyên môn cao và mức độ kỹ thuật khó TCT vẫn có thể đáp ứng được. Được kế thừa thương hiệu có uy tín và các khách hàng truyền thống, sau cổ phần hoá, Tổng Công ty cổ phần VINACONEX sẽ tiếp tục củng cố vị thế là một trong những Tổng Công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây lắp và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Sau cổ phần hoá, vốn chủ sở hữu của Tổng Công ty sẽ tăng lên gấp 1,5 lần do Tổng Công ty nhận được lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư bên ngoài. Là một doanh nghiệp chuyên thực hiện các dự án lớn, vốn là yếu tố đóng vai trò quan trọng thiết yếu của Tổng Công ty. Chính vì vậy, vốn chủ sở hữu lớn sẽ giúp Tổng Công ty thực hiện được các dự án lớn trong hiện tại và tương lai. Sau cổ phần hoá, Tổng Công ty sẽ lựa chọn được những cổ đông chiến lược mạnh, có kinh nghiệm về các lĩnh vực Tổng Công ty hiện đang hoạt động và dự tính sẽ mở rộng hoạt động. Tổng Công ty sẽ tiếp cận được với các sản phẩm và công nghệ chuyên ngành mới, các tập đoàn, liên minh xây dựng và thị trường quốc tế. Sau khi cổ phần hóa với sự tham gia thị trường chứng khoán đã giúp cho TCT thuận lợi trong việc huy động nguồn vốn một cách dễ dàng từ thị trường tài chính này. Qua thị trường tài chính cũng là nơi thể hiện uy tín của công ty, kênh huy động vốn cho các dự án lớn. Đảm bảo cho TCT nguồn vốn để thực hiện các dự án khu đô thị với quy mô lớn. Sự tham gia của các cổ đông bên ngoài giúp nâng cao tính minh bạch và độc lập của Tổng Công ty, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Tổng Công ty đã sớm có mối quan hệ đối ngoại ngay từ ngày đầu thành lập nên có nhiều thuận lợi trong quá trình hội nhập với khu vực và quốc tế. Được thành lập lâu đời có đội ngũ kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh nên có không ít đối tác tin cậy và có khả năng thực hiện các danh mục đầu tư vào các khu đô thị mới tầm cỡ Bắc An Khánh dưới hình thức liên doanh, liên kết, hoặc hợp tác kinh doanh. 1.5.2 Điểm yếu Cũng giống như các đơn vị xây lắp khác, Tổng Công ty có khoản nợ phải trả lớn. Bên cạnh đó, trong quá trình làm nhà thầu thực hiện thi công xây lắp, Tổng Công ty cũng thường xuyên bị chiếm dụng vốn, các khoản nợ phải thu khá lớn. Các dự án của Tổng Công ty có thời gian triển khai kéo dài, do vậy doanh thu và lợi nhuận của Tổng Công ty không ổn định qua các năm. Doanh thu và lợi nhuận thường ở mức trung bình thấp trong khoảng thời gian đầu tư xây dựng, khi dự án hoàn thành, đi vào hoạt động hoặc được bán, doanh thu lợi nhuận mới tăng cao. Bộ máy quản lý còn chưa gọn nhẹ, chưa phù hợp với cơ chế vận hành linh hoạt của một Tổng Công ty cổ phần trong nền kinh tế thị trường. Trong lĩnh vực xây dựng hiện nay, các doanh nghiệp có chu kỳ sản xuất dài từ khâu xây dựng đến hoàn thiện dự án và thường xuyên chịu áp lực về vốn. Do vậy trong giai đoạn đầu, Tổng Công ty sẽ gặp khó khăn về dòng tiền dùng để chi trả cổ tức hàng năm khi các dự án