Chuyên đề Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp

các phòng nghiệp vụ. Công ty đã mạnh dạn sát nhập các đơn vị sản xuất kinh doanh nhỏ, lẻ hoạt động phân tán, đồng thời xây dựng đề án lựa chọn nhân sự thành lập mới các xí nghiệp. Đến nay, công ty đã có 7 xí nghiệp trực thuộc trong đó có 4 xí nghiệp Tư vấn thiết kế, 1xí nghiệp Khảo sát địa chất công trình, 1xí nghiệp tư vấn chính sách nhà đất và Đầu tư phát triển nhà, 1 xí nghiệp Kỹ thuật hạ tầng và môi trường, số lao động bình quân của các xí nghiệp từ 15 đến 20 người. Với sự không ngừng đổi mới về tổ chức nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh, tháng 8/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 3894/QĐ-UB xếp hạng II cho công ty . Tháng 12/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định đổi tên và bổ sung nhiệm vụ, chức năng cho công ty: Công ty Thiết kế xây dựng nhà được mang tên mới là công ty Công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà Hà Nội với nhiều chức năng và nhiệm vụ mới song nhiệm vụ chính là chức năng tư vấn - đầu tư. Bên cạnh sắp xếp tổ chức, lãnh đạo Công ty đã chỉ đạo các phòng, ban, xí nghiệp trực thuộc xây dựng và ban hành các các quy chế quy định phục vụ công tác quản lý của Công ty như: Quy chế khoán công tác thiết kế tư vấn thiết kế-giao hạch toán giá thành cho các đơn vị sản xuất, quy chế tuyển dụng lao động, quy chế về quản lý và sử dụng xe ô tô, sử dụng điện thoại ... hầu hết các phòng, ban, xí nghiệp và tính chủ động sáng tạo trong thực hiện nhiệm vụ của từng cán bộ công nhân viên . Cùng với việc sắp xếp tổ chức Công ty đã tiến hành rà soát chấn chỉnh lại việc ký kết hợp đồng lao động theo đúng quy định nhà nước đảm bảo quyền lợi của người lao động. Đến nay trừ những lao động đang thực hiện HĐLĐ thử việc, các CBCNV của Công ty đều được tham gia BHXH, BHYT, việc làm được đảm bảo, chế độ tiền lương, tiền thưởng, các chế độ phúc lợi khác được Công ty quan tâm, do vậy các CBCNV trong công ty yên tâm công tác, phấn khởi, tin tưởng vào sự đổi mới, phát triển của công ty . Công tác tuyển dụng lao động được chú trọng, công ty đã ban hành quy chế tuyển dụng lao động, tổ chức thi tuyển và tuyển dụng được một số lao động có kinh nghiệm, có trình độ tăng cường cho các phòng, ban, xí nghiệp nâng số lao động của công ty từ 62 lao động (năm 1999) lên140 lao động ( tính đến tháng 9/2003). Trong đó lao động có trình độ từ đại học trở lên chiếm 81,4%, tuổi đời bình quân là 34,5 tuổi. Công ty đã sử dụng 2 đồng chí đi học lý luận chính trị cao cấp, gần100 cán bộ đi học tập nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, ngoại ngữ tin học, nhièu đoàn cán bộ đi khảo sát ở nước ngoài... đã giúp đỡ và giới thiệu được 2 đồng chí giữ cương vị Phó giám đốc, bổ nhiệm lại 35 cán bộ giữ cương vị Trưởng, Phó các phòng ban, Giám đốc , Phó Giám đốc các xí nghiệp và các phó ban quản lý dự án. Nhìn chung, việc củng cố sắp xếp tổ chức của Công ty đã đáp ứng được yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh và đang từng bước chuẩn hóa mô hình theo sự chỉ đạo của Tổng Công ty. * Tổ chứcnhân sự quản lý của công ty: - Ban giám đốc công ty gồm 1 giám đốc và 1 phó giám đốc giúp việc cho Giám đốc. - Các phòng ban chức năng: 1.Phòng tổ chức hành chính (Trưởng phòng) 2.Phòng kế hoạch tổng hợp (Trưởng phòng) 3.Phòng tài chính kế toán (Trưởng phòng) 4.Phòng khoa học kỹ thuật (Trưởng phòng) 5. Phòng tổ chức lao động tiền lương (Trưởng phòng) - Các đơn vị sản xuất kinh doanh: Xí nghiệp tư vấn thiết kế số 1,2,3,4 Xí nghiệp đo đạc khảo sát công trình Xí nghiệp kỹ thuật hạ tầng và môi trường Xí nghiệp tư vấn đầu tư xây dựng số 1 Ngoài ra còn gồm các trung tâm như:TTQuy hoạch kiến trúc, TT Kiểm định chất lượng xây dựng, phòng quản lý kinh tế , Ban quản lý dự án,TT KT Tổng công ty Các c.ty trong nước Giám đốc công ty Hội đồng khkt Hội đồng cố vấn Các c.ty nước ngoài Phó giám đốc p.khoa học kỹ thuật p.tổ.c lđ tiền lương p.tài chính kế toán p.kế hoạch tổng hợp P.hành chính quản trị Xí nghiệp tư vấn thiết kế số 4 Xí nghiệp tư vấn thiết kế số 1 Xí nghiệp thiết kế số 2 Xí nghiệp thiết kế số 3 Xí nghiệp đ.đạc k.sát địa chất Xí nghiêp thiết kế cn Xn kt hạ tầng và môi trường Xn tư vấn đầu tư xấy dựng số 1 Tt quy hoạch kiến trúc Ban quản lý dự án p. quản lý kinh tế Tt kiểm định chất lượng xây dựng Chi nhánh tv-tk số 3 tại tp hcm Chi nhánh tv-tk số 2 tại lạng sơn Chi nhánh tv- tk số 1 tại nghệ an CáC đối tác khác Các đối tác khác TT kiến trúc đô thị II. ĐặC ĐIểM KINH Tế Xã HộI CủA THủ ĐÔ Hà NộI. 2.1.Vị trí địa lý Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nằm ở trong giới hạn 200 25’-210 23’ Bắc và1050 44’-1060 02’ Đông.Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Thái, Tây Bắc giáp tỉnh Vĩnh Phú, Hà Bắc, Tây Nam giáp tỉnh Hà Tây, Đông Nam giáp tỉnh Hải Hưng. Sông Hồng chảy qua thành phố. Địa hình thành phố thấp dần theo hướng Bắc – Nam chia làm 3 vùng: Vùng cao gồm huyện Sóc Sơn tiếp giáp với dãy núi Tam Đảo có độ cao trung bình 8-12m; Vùng giữa gồm các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm và nội thànhcó độ cao trung bình từ 5-14m vùng trũng là huyện Thanh Trì độ cao trung bình 3-4m. Diện tích tự nhiên: 920,57km2, chiếm 0,3% diện tích đất tự nhiên cả nước, đứng thứ 59/61. Trong đó nội thành diện tích khoảng 84,4 km2.. Năm 2000 dân số Hà Nội là 2,848 triệu người, mật độ trung bình là 2994người/km2. Năm 2001, dân số Hà Nội là2,8418 triệu người, chiếm 3,61% của cả nước.Thành thị là 1,6437 triệu người và nông thôn là 1,1981triệu người. Nội thành Hà Nội có diện tích khoảng 84,4km2, mật độ khoảng17,464 người /km2. Nơi có mật độ cao nhất là quận Hoàn Kiếm và thấp nhất là huyện Sóc Sơn. Hiện nay Hà Nội có12 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 7 quận nội thành là Ba Đình, Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Cỗu Giấy và năm huyện ngoại thành là Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm, Thanh Trì. 2.2.Đặc điểm về tình hình phát triển kinh tế Hà Nội nằm trong khu vực kinh tế năng động nhất khu vực và thế giới. Những điều kiện thuận lợi này là cơ hội lớn để Hà Nội phát triển kinh tế của mình, trở thành một thủ đô truyền thống văn hoá, chính trị ổn định thu hút nhiều nguồn đầu tư khắp nơi. Trong 15 năm trở lại đây, nền kinh tế Hà Nội không ngừng phát triển mạnh mẽ, GDP của Hà Nội tăng bình quân khoảng 8,2% trong giai đoạn 1986 –1991. Và tăng khoảng 12,58% trong giai đoạn 1991 – 1995, tăng 10,4% trong giai đoạn 1996 – 2000. GDP năm 2000 bằng 7,25%GDP của cả nước, 42%GDP của đồng bằng sông Hồng và 65%GDP của khu vực miền Bắc. GDP bình quân đầu người ở Hà Nội tăng từ 450 USD/người năm 1990 lên 990USD/người năm 2000, gấp 2,1 lần so với bình quân cả nước. 2.3. Thực trạng nhà ở của Hà Nội hiện nay. Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 80 triệu m2 của cả nước, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Với số dân là 2,8417 triệu người, bình quân mổi người sinh hoạt trên 4,2m2 chỉ tiêu này quá thấp trong sinh hoạt của con người. Năm 1990 với mức là 4,6m2/ người, năm 1992 với mức là 4,5m2/ người, năm 2000 với mức 6,5m2/ người,trong thời kỳ 1996 – 2000 thành phố đã đầu tư xây dựng mới 1.647.653 m2 đạt 109,8% kế hoạch đặt ra nhưng so với nhu cầu hiện tại thì vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu cấp thiết. Bảng 1: Diện tích nhà ở bình quân đầu người ở Hà Nội giai đoạn 1995- 2001: Năm Dân số(người ) Bìnhquân/người(m2/người) 1995 2.300000 4,8 1996 2.360.000 5,0 1997 2400000 5,2 1998 2.460.000 5,0 1999 2.517.000 5,7 2000 2.600.0000(dự kiến) 6,0(dự kiến) 2001 3.500.000(dự kiến ) 8,0( dự kiến ) Nguồn sở địa chính nhà đất Hà Nội năm 2000 Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do quỹ nhà cũ xây dựng từ quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng. Thời tiết khí hậu nước ta lai rất khắc nhiệt, mưa ta, nắng nhiều, độ ẩm cao, bão lắm. Hiện nay, nhà ở Hà Nội đã hư hỏng nghiêm trong khoảng 300.000m2( chiêm 2,5% quỹ nhà ) không còn an toàn cho người ở, nhất là khi có gió bão, động đất... đây là những nhà tầng chỉ dựa vào nhau mà đứng ở các phố cổ nội thành hoặc những nhà mới xây dựng nhưng bị lún, nứt nặng, có chỗ lún sâu tới hàng mét, nghiêng 15-20 độ ở các khu nhà cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong. Tống số quỹ nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quỹ nhà ở. Số nhà hư hỏng nặng cần sửa chữa cải tạo chiếm 62% chỉ còn1/3 quỹ nhà là còn sử dụng tốt. Như vậy có thể nhận định, thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượng cầu rất lớn chưa được thỏa mãn. Đặc biệt là nhà cho người có thu nhập thấp, và trung bình. Theo ước tính của Sở nhà đất Hà Nội có tới 60-70% dân số Hà Nội hiện không có khả năng tự lo cải thiện chổ ở cho mình. Nhu cầu nhà ở vẫn nóng bỏng và bức xúc đối với người Hà Nội, song việc tăng quỹ nhà ở này không hoàn toàn chỉ do nhu cầu ở thật sự mà còn vì mục đích kinh doanh. Người ta ồ ạt cải tạo nâng cấp nhà ở cũ để cho khách nước ngoài thuê, làm văn phòng ... xây dựng nhà ở mới đắt tiền, tiện nghi sang trọng để bán cho người giàu đến nay đã ở mức bảo hoà. Còn nhà ở của đại đa số các tầng lớp dân cư còn lại chưa được cải thiện. III.THựC TRạNG HOạT ĐộNG ĐầU TƯ XâY DựNG NHà ở TạI Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI . 3.1. Tình hình xây dựng nhà ở của công ty. Từ khi Đảng và Nhà nước bắt đầu thực hiện đường lối đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì lĩnh vực nhà ở cũng được xã hội hoá. Nhiều doanh nghiệp xây dựng còn đang phân vân chưa đầu tư vào phát triển nhà ở, và có doanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ở tầng thấp để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanh nghiệp như thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao. Còn Công ty Tư vấn đầu tư xây dựng và Phát triển nhà ở Hà Nội đã kiên trì định hướng phát triển là đầu tư phát triển kinh doanh nhà ở và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ, đặc biệt là quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho các cán bộ công nhân viên chức nhà nước, cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Thực tế đã chứng minh định hướng đó của công ty là đúng đắn. Những công trình của công ty đã nối tiếp nhau hình thành như: Dự án khu nhà ở B3B chung cư cao tầng khu TĐC Nam Trung Yên, quy mô 13 tầng vốn đầu tư 36,855 tỷ đồng với diện tích sàn 11700m2 ; dự án khu nhà 6.8 NO chung cư cao tầng tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân – Hà Nội, quy mô 9 tầng 36 căn hộ vốn đầu tư 47,754 tỷ, với diện tích sàn là15160m2; dự án khu nhà A14 chung cư cao tầng khu TĐC Nam Trung Yên, quy mô 13 tầng,6 nhà ,650 căn hộ, với vốn đầu tư là 134,245 tỷ, diện tích sàn là 51700m2; dự án khu nhà 17 tầng Cầu Diễn, vốn đầu tư là 47,131tỷ, diện tích sàn là 16625m2; ngoài ra thi công ty còn tham gia thực hiện quy hoạch khu đô thi mới như: Khu TĐC Nam Trung Yên với tổng đầu tư là 1264,3 tỷ đồng, quy mô là 56,3 ha; dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Phường Hồng Sơn – Thành Phố Vinh – Nghệ An, vốn đầu tư 90,832 tỷ đồng; Khu đô thị mới Sài Đồng quy mô là 56 ha,vốn đầu tư là 1000 tỷ đồng; Khu đô thị mới Quang Trung Vinh- Thành Phố Vinh – Nghệ An, quy mô 20 ha, vốn đầu tư 850 tỷ đồng; Khu đô thị mới Cầu Bươu, quy mô 21 ha, vốn đầu tư 600 tỷ đồng. Trong thời gian qua ngoài việc thực hiện những dự án trên công ty còn tham gia thi công xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, công trình hạ tầng, điện nước cho công trình dân dụng công nghiệp...  +Các dự án đầu tư phát triển nhà đang thực hiện : TT Tên dự án Tổng mức đầu tư Giai đoạn đ.tư (tỷ đồng ) 1. Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm-HN (Giai đoạn I) 62 Xây dựng 2. Khu nhà ở tại xã Cổ Nhuế-Từ Liêm -HN 11,954 Xây dựng 3. Khu nhà ở tại xã Xuân Đỉnh -Từ Liêm -HN 69,199 Xây dựng 4. Khu nhà ở tại xã Mai Dịch -Từ Liêm -HN 17,44 Xây dựng 5. Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm -Hà Nội(Giai đoạnII)167 Xây dựng 6. Khu nhà ở tại xã Mỹ Đình-Từ Liêm-HN 27 Xây dựng 3.1.1. Tình hình huy động và sử dung vốn đầu tư xây dựng nhà ở của công ty. Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau và thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lượng vốn đầu tư phân bố cho các năm không đều. Nhìn chung từ những năm 1996 đến nay vốn đầu tư thực hiện tăng giảm không đều, trong giai đoạn 1996 – 2004, nguồn này là 298,58 tỷ VNĐ vốn của doanh nghiệp; 18,5252 tỷ VNĐ vốn ngân sách trả trước; 7,4184 tỷ VNĐ vốn nhận thầu xây lắp và 26,4629 tỷ VNĐ vốn vay ưu đãi. Vốn đầu tư của toàn công ty tăng cao đến năm 1999, sau đó giảm mạnh. Năm 1996 còn là 32,29%, đến năm 2002 là -32,31%. Giá trị vốn đầu tư năm 2003 đạt tốc độ tăng vốn cao nhất từ trước đến nay là 87%, có thể giải thích thực tế này là do đến năm 2000 Công ty đẩy mạnh đầu tư dự án, vốn đầu tư giảm nhẹ do Công ty chú ý đến công tác chuẩn bị đầu tư mà chưa bắt đầu vào thực hiện dự án. Loại trừ phần vốn do nhận thầu xây lắp, giá trị sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực Tư vấn, thiết kế là lĩnh vực không đòi hỏi vốn đầu tư, còn lại phần đầu tư dự án có cơ cấu vốn như sau: - Khoảng 10% là vốn công ty. Khoảng 82% là vốn huy động. Khoảng 8% là vốn ngân sách trả trước. Khoảng 10% giá trị tổng vốn đầu tư là vốn vay ưu đãi của quỹ phát triển nhà. Thời kỳ 1996 – 2004, nguồn vốn đầu tư dự án ở Công ty tương ứng với các nguồn trên là: Vốn của Công ty: 29,1162 tỷ VNĐ Vốn huy động: 217,0496 tỷ VNĐ Vốn ngân sách: 18,5252 tỷ VNĐ Vốn vay: 26,4629 tỷ VNĐ ( Tổng hợp từ nguồn của Phòng Kế hoạch – Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội ) Vốn đầu tư do công ty thực hiện 100% vốn trong nước, các dự án không huy động vốn từ nước ngoài kể cả ODA. Công ty chỉ tiến hành đầu tư dự án nhà ở là chủ yếu. Loại hình đầu tư này chỉ huy động vốn từ khách hàng lên đến 82% tổng vốn đầu tư . Bảng 2: Cơ cấu vốn đầu tư của công tygiai đoạn 1996-2004 Đơn vị: Tỷ đồng STT Năm Tổngvốn Vốn doanh nghiệp Vốn huy động Vốn ngân sách Vốn vay ưu đãi Vốn thầu XL 1 1996 25,104 2,4684 18,4008 1,5708 2,244 0,42 2 1997 34,92 3,432 25,584 2,184 3,12 0,6 3 1998 44,1 4,29 31,98 2,73 3,9 1,2 4 1999 45,564 4,448 33,1608 2,8308 4,044 1,08 5 2000 41,879 4,128 30,7716 2,6268 3,7526 0,6 6 2001 34,3553 3,3996 25,344 2,1612 3,0905 0,36 7 2002 18,2737 1,7232 12,8424 1,0956 1,5661 1,0464 8 2003 24,72 2,376 17,712 1,512 2,16 0,96 9 Dựkiến 2004 29,664 2,851 21,254 1,814 2,592 1,152 Nguồn: Phòng Kế hoạch – Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội 3.1.1.1.Tỷ trọng vốn đầu tư Trong tổng giá trị sản xuất kinh doanh của Công ty hàng năm thì lượng vốn đầu tư thực hiện dự án thường chiếm trên 60% tổng giá trị sản xuất kinh doanh. Từ năm 1996 đến năm 2004 tổng giá trị sản xuất kinh doanh của Công ty dự kiến là 371,948 tỷ VNĐ, trong đó đầu tư dự án là 266,395tỷ VNĐ chiếm 71,621%. Bảng3: Tỷ trọng vốn đầu tư dự án của Công ty thời kỳ 1996 – 2004. Đơn vị : Tỷ đồng STT Năm Giá trị SXKD Vốn ĐT dự án Tỷ trọng(%) 1 1996 27,78 22,44 80,777 2 1997 36,6 31,2 85,245 3 1998 45,24 39 86,206 4 1999 47,04 40,44 85,969 5 2000 43,68 37,526 85,911 6 2001 37,92 30,905 81,500 7 2002 25,688 15,661 60,966 8 2003 48 21,6 45 9 Dự kiến 2004 60 27,623 36 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Khi xem xét tình hình đầu tư dự án phát triển nhà ở Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN thì cần chú ý một điểm sau: Mức đầu tư cho các dự án hàng năm trên thực tế không trùng khớp với số liệu về vốn đầu tư dự án thực hiện ghi trong báo cáo dự án của Công ty. Sự chênh lệch này là do tiến độ thực hiện của dự án và các chứng từ báo cáo về Công ty chênh lệch về thời gian. Có nghĩa là, dự án có thể thực hiện một lượng vốn nhất định, nhưng chỉ một phần trong số đó hoàn thành các thủ tục cần thiết để nhập vào sổ sách chứng từ. Số còn lại có thể sẽ khớp vào thời gian sau. 3.1.1.2.Cơ cấu nguồn vốn cho đầu tư xây dựng nhà của công ty Vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở của Công ty được huy đông theo nguyên tắc: - Để xác định lượng vốn đầu tư cần thiết, chủ đầu tư sẽ tính đến tất cả các yếu tố. Tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng và tái định cư, tổng dự toán các công trình và các chi phí khác có liên quan đến lập và thẩm định dự án, quản lý dự án. Trên cơ sở xác định lượng vốn đầu tư cần thiết và tiến độ đảm bảo vốn, chủ đầu tư sẽ tính toán tỷ trọng vốn huy động, vốn từ các nguồn cũng như thời điểm tương ứng để giảm ứng đọng vốn và các rủi ro nếu có. - Đối với vốn ngân sách chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán công trình sử dụng các nguồn nàt trình lên các cơ quan quản lý của Thành phố phê duyệt theo quy định. - Đối với nguồn vốn huy động từ sự đóng góp của cá nhân, cơ quan, đơn vị có nhu cầu: Được thực hiện bằng các văn bản thoả thuận đóng góp vốn đầu tư xây dựng, bên góp vốn được nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở sau khi đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc nhận nhà ở với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. - Đối với vốn vay: Được thực hiện bằng các hợp đồng theo pháp lệnh hợp đồng kinh tế trong đó ghi số lãi suất và các cam kết hoàn vốn phần vốn vay dùng để đầu tưhạng mục công trình nào đó của dự án theo tiến độ xây dựng công trình. - Đối với vốn doanh nghiệp: Có thể được sử dụng cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, lập dự án, thiết kế trên cơ sở các văn bản đền bù được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhiều trường hợp nguồn vốn này có tỷ trọng nhỏ, chỉ dùng cho lập dự án, thiết kế, tổng dự toán. Bảng4: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty giai đoạn 1996-2004. STT Năm Tổng vốn Vốn của C.ty Vốn huy động Vốnngân sách Vốnvay 1 1996 24,684 2,4684 18,40 1,5708 2,244 2 1997 34,32 3,432 25,584 2,184 3,12 3 1998 42,9 4,29 31,98 2,73 3,9 4 1999 44,52 4,448 33,1584 2,6830 4,044 5 2000 41,28 4,128 30,7716 2,6268 3,7525 6 2001 33,96 3,3996 25,344 2,1612 3,0905 7 2002 17,22 1,723 12,8424 1,0956 1,566 8 2003 23,76 2,376 17,712 1,512 2,16 8 D.Kiến 2004 28,512 2,8512 21,2544 1,8144 2,593 Nguồn: Phòng Kế hoạch – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Qua bảng biểu cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty cho thấy lượng vốn của các nguồn có cả tăng giảm tuỳ theo từng năm, năm 1999 là tăng nhiều nhất đạt tới 44,52 tỷ đồng và năm 2003 giảm nhiều nhất còn 17,22 tỷ đồng.Trong đó nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp không nhiều (Chỉ khoảng 7%)và nguồn vốn tự có của Công ty cũng có hạn (khoảng 11%) nhưng nó có vai trò quan trọng giúp cho chủ đầu tư thực hiện những bước đầu của dự án được thuận lợi. Để có được đủ vốn cho các dự án Công ty phải vay ngân hàng ( vay tín dụng ưu đãi và vay vốn tín dụng thương mại ) với lãi suất 0,3% tháng. Điều quan trọng là nhờ uy tín rộng rãi của Công ty đã huy động được vốn lớn của khách hàng ( chiếm khoảng 82%) đã tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty triển khai thực hiện các hạng mục công trình của dự án. 3.1.2.Hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty. Trước hết ta xem xét tình hình thực hiện một số dự án trọng điểm từ khi khởi công đến nay và kế hoạch trong thời gian tới. Bảng 5: Tình hình đầu tư thực hiện các dự án nhà ở của Công ty giai đoạn 2001 - 2004 Đơn vị : Tỷ đồng Tên dự án Tổng mức đầu tư Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện Khu nhà ở CổNhuế 13,2936 4,068 6,6168 2,67 Hoàn tất 80,379% Khu nhà ở Mỹ Đình 33,2568 2,4 4,8 16,2 12,017 21,601% Khu nhà ở Mai Dịch 21,6288 3,6 4,8 7,2 7,2 38,834% Khu nhà ở XuânĐỉnh 83,0388 18,1548 12 30 22,8804 36,319% Khu nhà ở Cầu Diễn 73,92 12 12 24 18 32,506% Trụ sở tiếp Dân Hà Nội 4,848 0 3,096 1,752 Hoàn tất 63,923% Nguồn: Ban QLDA Mỹ Đình – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Trong các dự án đầu tư xây dựng nhà mà Công ty đang thực hiện thì chỉ có dự án nhà ở Cổ Nhuế là thực hiện được trên 80% và đã đi vào vận hành vào năm 2003. Còn các dự án khác chỉ mới thực hiện được trên dưới 45% vốn đầu tư.Từ năm 2004 Công ty phải tiếp tục thực hiện các dự án nhanh chóng đưa vào sử dụng. Cuối năm 2004 Công ty sẽ tiến hành thực hiện 117,266 tỷ đồng vốn đầu tư còn lại của 6 dụ án trên chiếm 61,2% tổng vốn đầu tư của các dự án. Nhiệm vụ quan trọng trước mắt của Công ty là phải khẩn trương thực hiện các dự án để đảm bảo tiến độ và đảm bảo lợi nhuận như dự kiến. * Kết quả của hoạt động đầu tư mà công ty đạt được chính là lợi nhuận thu được đóng góp vào ngân sách hàng năm: Khi dự án hoàn thành, Công ty sẽ thu về một nguồn lợi đáng kể làm tăng nguồn lực tài chính của Công ty. Các dự án sẽ đóng góp vào ngân sách 14,117 tỷ đồng tiền thuế và thu về cho doanh nghiệp 15,883 tỷ đồng lợi nhuận. Hệ số hiệu quả vốn đầu tư được tính bằng tỷ lệ giữa lợi nhuận thu được và tổng vốn đầu tư. Hiệu quả bình quân của các dự án là15,03%. Nó phản ánh một thực tế là đối với một dự án có quy mô lớn kéo dài thì việc quản lý tiến độ, quản lý vốn gặp nhiều khó khăn hơn, nguy cơ thất thoát lớn.  Bảng 6: Kết quả của việc đầu tư xây dựng nhà của Công ty Đơn vị : Tỷ đồng STT Tên dự án Tổng mức đầu tư Doanh thu Nộp thuế Lợi nhuận Trước thuế Hiệu quả 1 Khu nhà ở CổNhuế 13,2963 16,4736 1,0675 2,268 17,06% 2 Khu nhà ở Mỹ Đình 33,2568 40,3829 2,394 5,088 15,299% 3 Khu nhà ở Mai Dịch 21,6288 25,4916 1,9085 4,056 18,753% 4 Khu nhà ở XuânĐỉnh 83,0388 97,0217 4,6982 9,984 12,02% 5 Khu nhà ở Cầu Diễn 62 72,5924 3,727 7,92 12,88% 6 Trụ sở tiếp Dân HN 4,848 5,8056 0,3218 0,684 14,11% Nguồn: Ban QLDA Mỹ Đình – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Dự án cải tạo trụ sở tiếp dân thành phố Hà Nội có thời gian thu hồi vốn là 2 năm. Dự án Cổ Nhuế có thời gian thu hồi vốn là 3 năm, dự án Xuân Đỉnh, Cầu Diễn, Mỹ Đình, Mai Dịch có thời gian thu hồi vốn là 4 năm. Qua bảng biểu ta thấy dự án khu nhà ở Mai Dịch cho hiệu quả cao nhất là 18,75% đạt lợi nhuận là 4,056 tỷ đồng. Tiếp đó là dự án khu nhà ở Cổ Nhuế cho hiệu quả là 17,1% đạt lợi nhuận là 2,268 tỷ đồng. Hai dự án là Xuân Đỉnh và Cầu Diễn có số vốn đầu tư rất lớn tương ứng là 83,0388 tỷ đồng và 62 tỷ đồng thu được lợi nhuận khá lớn tương ứng là 9,984 tỷ đồng và 7,92 tỷ đồng, nhưng lại đạt hiệu quả không cao là 12,02% và 12,88%, đây là mức thấp so với các dự án khác mà công ty thực hiện nhưng thực tế vốn đầu tư cho hai dự án này lớn đem lại lợi nhuận cao. Các chỉ tiêu chỉ để xem xét tính khả thi của dự án con khi tiến hành đầu tư thi công ty lại coi trọng yếu tố lợi nhuận. Các dự án mang lại tổng lợi nhuận trước thuế là 30 tỷ đồng, bình quân là 5 tỷ đồng một dự án. Với hiện trạng nhu cầu nhà ở như hiện nay tại Hà Nội thì việc bán những căn hộ, lô đất ngay trước khi công trình khởi công diễn ra rất thuận lợi. Nhiều dự án nguyện vọng đăng ký mua vược quá khả năng đáp ứng vì thế mà hầu như 100% sản phẩm của công ty khi hoàn thành đều tiêu thụ hết, đảm bảo khả năng thu hồi vốn nhanh và kinh doanh có lãi của Công ty. 3.2.Hiệu quả dự án đầu tư phát triển mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn (Giai đoạn II) 3.2.1.Sự cần thiết và lý do phải đầu tư dự án. Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng Thủ đô theo các dự án phát triển đô thị Hà Nội, và những điều chỉnh quy hoạch chung của Thủ đô đến năm 2020 đã được Thủ tướng phê duyệt. Để hoàn thành được những mục tiêu trên thì trong những năm qua Thành phố Hà Nội đã đề ra nhiều chính sách, biện pháp để tổ chức thực hiện, tạo điều kiện cho môi trường nhà phát triển. Một trong những chính sách đó là xoá bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, thực hiện việc xã hội hoá về nhà ở, huy động mọi nguồn lực, mọi thành phần cùng tham gia xây dựng nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm. Đặc biệt khuyến khích các cơ quan, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà, huy động các nguồn vốn đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở, nhằm tăng thêm quỹ nhà ở theo định hướng quy hoạch chung của thành phố Hà Nội ... Mặt khác, dự án này là mở rộng giai đoạn I đã được thực hiện xong hạ tầng và đang xây dựng các công trình thuộc dự án. Do vậy, dự án giai đoạn II phải kết hợp hài hoà, chặt chẽ, đồng bộ và khớp nối với hạ tầng của giai đoạn I. Một lý do nữa là, trong năm 2001, UBND Thành phố cùng kiến trúc sư trưởng điều chỉnh Quy hoạch đường Hoàng Quốc Việt kéo dài tới ga Phú Diễn đã xuất hiện khu đất kẹp giữa đường Hoàng Quốc Việt kéo dài và dự án giai đoạn I. Khu vực phía Tây Bắc Hà Nội ( thuộc địa bàn huyện Từ Liêm) là một trong những trọng tâm được ưu tiên phát triển nhằm mục đích tăng quỹ nhà ở cho Thành phố góp phần đẩy nhanh tiến trình đô thị hoá các vùng lân cận Thủ đô Hà Nội. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội là cần thiết và cấp bách. Cũng chính vì vậy mà tại công văn số 1291 – XDDT ngày 01/06/2001 của UBND Thành phố Hà Nội đã có ý kiến đồng ý cho Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN làm chủ đầu tư xây dựng mở rộng dự án khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội . 3.2.2.Cơ sở pháp lý. Việc thực hiện dự án đầu tư phát triển mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn được dựa trên