Chuyên đề Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội: Thực trạng và giải pháp

t nhiều nguồn đầu tư khắp nơi. Trong 15 năm trở lại đây, nền kinh tế Hà Nội không ngừng phát triển mạnh mẽ, GDP của Hà Nội tăng bình quân khoảng 8,2% trong giai đoạn 1986 –1991. Và tăng khoảng 12,58% trong giai đoạn 1991 – 1995, tăng 10,4% trong giai đoạn 1996 – 2000. GDP năm 2000 bằng 7,25%GDP của cả nước, 42%GDP của đồng bằng sông Hồng và 65%GDP của khu vực miền Bắc. GDP bình quân đầu người ở Hà Nội tăng từ 450 USD/người năm 1990 lên 990USD/người năm 2000, gấp 2,1 lần so với bình quân cả nước. (Số liệu từ nguồn của Tổng cục thống kê) 2.3. Thực trạng nhà ở của Hà Nội hiện nay. Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 80 triệu m2 của cả nước, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Với số dân là 2,8417 triệu người, bình quân mỗi người sinh hoạt trên 4,2m2 chỉ tiêu này quá thấp trong sinh hoạt của con người. Năm 1990 với mức là 4,6m2/ người, năm 1992 với mức là 4,5m2/ người, năm 2000 với mức 6,5m2/ người, trong thời kỳ 1996 – 2000 thành phố đã đầu tư xây dựng mới 1.647.653 m2 đạt 109,8% kế hoạch đặt ra nhưng so với nhu cầu hiện tại thì vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu cấp thiết.Và hiện nay diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 9,7m2. (Nguyễn Quang Vinh- Trịnh Duy Luân(2000), Tác động kinh tế – xã hội của đổi mới trong lĩnh vực nhà ở đô thị, Nhà xuất bản Khoa học xã hội, Hà Nội ). Bảng1:Diện tích nhà ở bình quân đầu người ở Hà Nội giai đoạn 1997- 2001 Năm Dân số(người ) Bìnhquân/người(m2/người) 1997 2400000 5,2 1998 2.460.000 5,0 1999 2.517.000 5,7 2000 2.848.000 6,1 2001 2.980.000 8,3 2002 3.000.000 8,9 2003 3.100.000 9,0 Nguồn: Báo cáo của sở địa chính nhà đất Hà Nội năm 2004 2004(Dự kiến) 3.210.000 9,7 Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do quỹ nhà cũ xây dựng từ quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng. Hiện nay, nhà ở Hà Nội đã hư hỏng nghiêm trong khoảng 300.000m2( chiếm 2,5% quỹ nhà ) không còn an toàn cho người ở, nhất là khi có gió bão, động đất... đây là những nhà tầng chỉ dựa vào nhau mà đứng ở các phố cổ nội thành hoặc những nhà mới xây dựng nhưng bị lún, nứt nặng, có chỗ lún sâu tới hàng mét, nghiêng 15-20 độ ở các khu nhà cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong. Tổng số quỹ nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quỹ nhà ở. Số nhà hư hỏng nặng cần sửa chữa cải tạo chiếm 62% chỉ còn1/3 quỹ nhà là còn sử dụng tốt. Như vậy có thể nhận định, thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượng cầu rất lớn chưa được thỏa mãn. Đặc biệt là nhà cho người có thu nhập thấp, và trung bình. Theo ước tính của Sở nhà đất Hà Nội có tới 60-70% dân số Hà Nội hiện không có khả năng tự lo cải thiện chỗ ở cho mình. Nhu cầu nhà ở vẫn nóng bỏng và bức xúc đối với người Hà Nội, song việc tăng quỹ nhà ở này không hoàn toàn chỉ do nhu cầu ở thật sự mà còn vì mục đích kinh doanh. Người ta ồ ạt cải tạo nâng cấp nhà ở cũ để cho khách nước ngoài thuê, làm văn phòng ... xây dựng nhà ở mới đắt tiền, tiện nghi sang trọng để bán cho người giàu đến nay đã ở mức bão hoà. Còn nhà ở của đại đa số các tầng lớp dân cư còn lại chưa được cải thiện. Hiện nay diện tích nhà ở bình quân đầu người của Hà Nội là 9,7 m2 so với 10 năm trước đây thì đã tăng gấp 2 lần. 25,7% hộ gia đình sống trong nơi ở diện tích ở chính từ 46m2 đến 280 m2; 15,7% trong số đó có từ 3 phòng trở lên. Hàng ngàn ngôi nhà do tư nhân xây dựng có giá trị vài tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng đang hiện hữu trên đất thủ đô. Nhưng bên cạnh đó cũng có những ngôi nhà chất lượng rất thấp , phần lớn người nghèo sống tập trung tại các khu vực ngõ hẻm (37,1%), các xóm lao động (49,5%). Đó là chưa kể tới 54,2% hộ nghèo đang thuê nhà hay ở nhà người thân. Có trên 40% các gia đình phải sử dụng chung các công trình phụ, nhà bếp, nhà tắm, khu vệ sinh,... Cho đến nay ở Hà Nội đã dành trên 20% quỹ nhà , và 30% quỹ đất khi xây dựng dự án để xây nhà cho người có thu nhập thấp, đối tượng chuính sách, nhưng thực tế mới chỉ dừng lại ở chủ trương. (Nguồn số liệu từ báo Kinh tế đô thị số 4/2002). III.THựC TRạNG HOạT ĐộNG ĐầU TƯ XâY DựNG NHà ở TạI Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI . 3.1. Tình hình xây dựng nhà ở của công ty. Từ khi Đảng và Nhà nước bắt đầu thực hiện đường lối đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì lĩnh vực nhà ở cũng được xã hội hoá. Nhiều doanh nghiệp xây dựng còn đang phân vân chưa đầu tư vào phát triển nhà ở, và có doanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ở tầng thấp để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanh nghiệp như thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao. Còn Công ty Tư vấn đầu tư xây dựng và Phát triển nhà ở Hà Nội đã kiên trì định hướng phát triển là đầu tư phát triển kinh doanh nhà ở và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ, đặc biệt là quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho các cán bộ công nhân viên chức nhà nước, cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Thực tế đã chứng minh định hướng đó của công ty là đúng đắn. Những công trình của công ty đã nối tiếp nhau hình thành như: +Các dự án dự án tiêu biểu đã thực hiện gần đây: Tên dự án Quy mô Diện tích sàn Vốn đầu tư 1.NhàB3B chung cư cao tầng Khu Tái định cư Nam Trung Yên 13 tầng – 120 căn hộ 11.700m2 36.855 triệu 2.Nhà 6.8 NO – chung cư cao tầng. Tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân- Hà Nội 9 tầng – 36 căn hộ 15.160m2 47.754 triệu 3.Nhà chung cư cao tấng A14. Khu Tái định cư Nam Trung Yên 11 tầng-6 nhà -650 căn hộ 51.700m2 134.247.756 triệu 4.NhàB3C chung cư cao tầng. Khu Tái định cư Nam Trung Yên 13 tầng – 120 căn hộ 11.700m2 36.855 triệu 5.Trụsởvăn phòng làm việc. 270 Thụy Khuê- Tây Hồ –Hà Nội 13 tầng 6310m2 18591 triệu 6.Nhà để bán 17 tầng cầu Diễn. Dự án nhà ở cầu Diễn 17 tầng – 4 nhà - 1000 căn hộ 16.625m2 18.591 triệu 7.Nhà chung cư cao tầng B6A. Khu Tái định cư Nam Trung Yên. 17 tầng- 120 căn hộ 26.800m2 92.931 triệu 8.Nhà chung cư Phường Hồng Sơn – Thành Phố Vinh – Nghệ An. 1000 hộ 10 ha 90,832 tỷ đồng 9.Khu đô thị mới Sài Đồng 56 ha 1000 tỷ 10.Khu đô thị mới Quang Trung Vinh- Thành Phố Vinh – Nghệ An 20 ha 850 tỷ 11.Khu đô thị mới Cầu Bươu 21ha 600 tỷ +Các dự án đầu tư phát triển nhà đang thực hiện : TT Tên dự án Tổng mức đầu tư (tỷ đồng) 1. Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm-HN (Giai đoạn I) 62 2. Khu nhà ở tại xã Cổ Nhuế-Từ Liêm -HN 11,954 3. Khu nhà ở tại xã Xuân Đỉnh -Từ Liêm -HN 69,199 4. Khu nhà ở tại xã Mai Dịch -Từ Liêm -HN 17,44 5. Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm -Hà Nội(Giai đoạnII) 67 6. Khu nhà ở tại xã Mỹ Đình-Từ Liêm-HN 27 Nguồn : Phòng kế hoạch – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN 3.1.1. Tình hình huy động và sử dung vốn đầu tư xây dựng nhà ở của công ty. Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau và thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lượng vốn đầu tư phân bố cho các năm không đều. Nhìn chung từ những năm 1996 đến nay vốn đầu tư thực hiện tăng giảm không đều, trong giai đoạn 1996 – 2004, nguồn này là 298,58 tỷ VNĐ vốn của doanh nghiệp; 18,5252 tỷ VNĐ vốn ngân sách trả trước; 7,4184 tỷ VNĐ vốn nhận thầu xây lắp và 26,4629 tỷ VNĐ vốn vay ưu đãi. Vốn đầu tư của toàn công ty tăng cao đến năm 1999, sau đó giảm mạnh. Năm 1996 còn là 32,29%, đến năm 2002 là -32,31%. Giá trị vốn đầu tư năm 2003 đạt tốc độ tăng vốn cao nhất từ trước đến nay là 87%, có thể giải thích thực tế này là do đến năm 2000 Công ty đẩy mạnh đầu tư dự án, vốn đầu tư giảm nhẹ do Công ty chú ý đến công tác chuẩn bị đầu tư mà chưa bắt đầu vào thực hiện dự án. Loại trừ phần vốn do nhận thầu xây lắp, giá trị sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực Tư vấn, thiết kế là lĩnh vực không đòi hỏi vốn đầu tư, còn lại phần đầu tư dự án có cơ cấu vốn như sau: - Khoảng 10% là vốn công ty. Khoảng 82% là vốn huy động. Khoảng 8% là vốn ngân sách trả trước. Khoảng 10% giá trị tổng vốn đầu tư là vốn vay ưu đãi của quỹ phát triển nhà. Thời kỳ 1996 – 2004, nguồn vốn đầu tư dự án ở Công ty tương ứng với các nguồn trên là: Vốn của Công ty: 29,1162 tỷ VNĐ Vốn huy động: 217,0496 tỷ VNĐ Vốn ngân sách: 18,5252 tỷ VNĐ Vốn vay: 26,4629 tỷ VNĐ ( Nguồn của Phòng Kế hoạch – Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội ) Vốn đầu tư do công ty thực hiện 100% vốn trong nước, các dự án không huy động vốn từ nước ngoài kể cả ODA. Công ty chỉ tiến hành đầu tư dự án nhà ở là chủ yếu. Loại hình đầu tư này chỉ huy động vốn từ khách hàng lên đến 82% tổng vốn đầu tư . Bảng 2: Cơ cấu vốn đầu tư của công ty giai đoạn 1996-2004 Đơn vị: Tỷ đồng STT Năm Tổngvốn Vốn doanh nghiệp Vốn huy động Vốn ngân sách Vốn vay ưu đãi Vốn thầu XL 1 1996 25,104 2,4684 18,4008 1,5708 2,244 0,42 2 1997 34,92 3,432 25,584 2,184 3,12 0,6 3 1998 44,1 4,29 31,98 2,73 3,9 1,2 4 1999 45,564 4,448 33,1608 2,8308 4,044 1,08 5 2000 41,879 4,128 30,7716 2,6268 3,7526 0,6 6 2001 34,3553 3,3996 25,344 2,1612 3,0905 0,36 7 2002 18,2737 1,7232 12,8424 1,0956 1,5661 1,0464 8 2003 24,72 2,376 17,712 1,512 2,16 0,96 9 Dựkiến 2004 29,664 2,851 21,254 1,814 2,592 1,152 Nguồn: Phòng Kế hoạch – Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội 3.1.1.1.Tỷ trọng vốn đầu tư Trong tổng giá trị sản xuất kinh doanh của Công ty hàng năm thì lượng vốn đầu tư thực hiện dự án thường chiếm trên 60% tổng giá trị sản xuất kinh doanh. Từ năm 1996 đến năm 2004 tổng giá trị sản xuất kinh doanh của Công ty dự kiến là 371,948 tỷ VNĐ, trong đó đầu tư dự án là 266,395tỷ VNĐ chiếm 71,621%. Tỷ trọng vốn đầu tư được tính bằng tỷ lệ giữa vốn đầu tư chia cho Giá trị sản xuất kinh doanh. Ta có bảng tỷ trọng vốn đầu tư của công ty như sau: Bảng3: Tỷ trọng vốn đầu tư dự án của Công ty thời kỳ 1996 – 2004. Đơn vị : Tỷ đồng STT Năm Giá trị SXKD Vốn ĐT dự án Tỷ trọng(%) 1 1996 27,78 22,44 80,777 2 1997 36,6 31,2 85,245 3 1998 45,24 39 86,206 4 1999 47,04 40,44 85,969 5 2000 43,68 37,526 85,911 6 2001 37,92 30,905 81,500 7 2002 25,688 15,661 60,966 8 2003 48 21,6 45 9 Dự kiến 2004 60 27,623 36 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Qua bảng biểu ta thấy rằng năm 1998 tỷ trọng vốn đầu tư đạt cao nhất 86,206%, còn năm thấp nhất nếu như dự kiến thì sẽ là năm 2004 với 36%, lý do của sự sụt giảm này là do giá trị sản xuất kinh doanh tăng nhiều so với các năm khác vì công ty thu về từ nhiều nguồn khác nhau trong đó riêng kinh doanh về nhà ở chiếm 75% còn lại là do công tác tư vấn mang lại. Mặt khác trong năm nay thì tổng tiền đầu tư cho các dự án tuy cao hơn các năm khác nhưng so với giá trị sản suất kinh doanh thì lại thấp hơn nhiều lý do là trong năm nay công ty đang đầu tư nhiều cho cơ sở vật chất, hạ tầng tại nơi làm việc, một trụ sở làm việc mới đang được xây dựng với một kiến trúc hiện đại. Trong các năm 1997,1998,1999,2000 công ty có tỷ trọng vốn đầu tư tương đối đồng đều ( Tương ứng là 85,245%, 86,206%, 85,969%, 85,911%). Có được sự đồng đều này một phần là vì trong thời gian này công ty vừa mới sáp nhập với Tổng công ty và do đó trong hoạt động sản suất kinh doanh chịu sự chi phối của Tổng công ty. Từ bảng biểu3 ta lập được biểu đồ so sánh vốn đầu tư dự án qua giai đoạn 1996-2004 như sau : Tỷ đồng Năm Nguồn: Phòng Kế hoạch - Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Qua biểu đồ thấy được rằng trong năm 1999 vốn đầu tư cho dự án rất lớn 40,44 tỷ đồng lý do là trong năm này công ty nhận được từ Tổng công ty một loạt các dự án có quy mô tầm cỡ và điều quan trọng là công ty được sự tín nghiệm của Tổng công ty giao cho toàn quyền quyết định trong các lĩnh vực chuyên môn đặc biệt là công tác tư vấn thiết kế và đầu tư cho lĩnh vực kinh doanh nhà ở. Năm 2002 vốn đầu tư cho dự án thấp nhất chỉ có 15,661 tỷ đồng. Khi xem xét tình hình đầu tư dự án phát triển nhà ở Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN thì cần chú ý một điểm sau: Mức đầu tư cho các dự án hàng năm trên thực tế không trùng khớp với số liệu về vốn đầu tư dự án thực hiện ghi trong báo cáo dự án của Công ty. Sự chênh lệch này là do tiến độ thực hiện của dự án và các chứng từ báo cáo về Công ty chênh lệch về thời gian. Có nghĩa là, dự án có thể thực hiện một lượng vốn nhất định, nhưng chỉ một phần trong số đó hoàn thành các thủ tục cần thiết để nhập vào sổ sách chứng từ. Số còn lại có thể sẽ khớp vào thời gian sau. 3.1.1.2.Cơ cấu nguồn vốn cho đầu tư xây dựng nhà của công ty Vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở của Công ty được huy đông theo nguyên tắc: - Để xác định lượng vốn đầu tư cần thiết, chủ đầu tư sẽ tính đến tất cả các yếu tố. Tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng và tái định cư, tổng dự toán các công trình và các chi phí khác có liên quan đến lập và thẩm định dự án, quản lý dự án. Trên cơ sở xác định lượng vốn đầu tư cần thiết và tiến độ đảm bảo vốn, chủ đầu tư sẽ tính toán tỷ trọng vốn huy động, vốn từ các nguồn cũng như thời điểm tương ứng để giảm ứng đọng vốn và các rủi ro nếu có. - Đối với vốn ngân sách chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán công trình sử dụng các nguồn này trình lên các cơ quan quản lý của Thành phố phê duyệt theo quy định. - Đối với nguồn vốn huy động từ sự đóng góp của cá nhân, cơ quan, đơn vị có nhu cầu: Được thực hiện bằng các văn bản thoả thuận đóng góp vốn đầu tư xây dựng, bên góp vốn được nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở sau khi đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc nhận nhà ở với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. - Đối với vốn vay: Được thực hiện bằng các hợp đồng theo pháp lệnh hợp đồng kinh tế trong đó ghi số lãi suất và các cam kết hoàn vốn phần vốn vay dùng để đầu tư hạng mục công trình nào đó của dự án theo tiến độ xây dựng công trình. - Đối với vốn doanh nghiệp: Có thể được sử dụng cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, lập dự án, thiết kế trên cơ sở các văn bản đền bù được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhiều trường hợp nguồn vốn này có tỷ trọng nhỏ, chỉ dùng cho lập dự án, thiết kế, tổng dự toán. Bảng4: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty giai đoạn 1996-2004. STT Năm Tổng vốn Vốn của C.ty Vốn huy động Vốnngân sách Vốnvay 1 1996 24,684 2,4684 18,40 1,5708 2,244 2 1997 34,32 3,432 25,584 2,184 3,12 3 1998 42,9 4,29 31,98 2,73 3,9 4 1999 44,52 4,448 33,1584 2,6830 4,044 5 2000 41,28 4,128 30,7716 2,6268 3,7525 6 2001 33,96 3,3996 25,344 2,1612 3,0905 7 2002 17,22 1,723 12,8424 1,0956 1,566 8 2003 23,76 2,376 17,712 1,512 2,16 8 D.Kiến 2004 28,512 2,8512 21,2544 1,8144 2,593 Nguồn: Phòng Kế hoạch – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Qua bảng biểu ta thấy rõ một điều là tổng vốn của công ty phụ thuộc vào các thành phần vốn khác (Vốn tự có, vốn huy động, vốn ngân sách và vốn vay ) . Trong đó nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp không nhiều (Chỉ khoảng 6,31%) và nguồn vốn tự có của Công ty cũng có hạn (khoảng 10%) nhưng nó có vai trò quan trọng giúp cho chủ đầu tư thực hiện những bước đầu của dự án được thuận lợi. Một điều đáng chú ý ở đây là lượng vốn huy động từ khách hàng chiếm một tỷ lệ rất lớn khoảng 74,58% nó có một vai trò hết sức quan trọng trong việc đầu tư của công ty . Một phần là nhờ uy tín rộng rãi của Công ty đã huy động được vốn lớn của khách hàng đã tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty triển khai thực hiện các hạng mục công trình của dự án. Từ bảng biểu4 ta có biểu đồ thể hiện tổng vốn đầu tư xây dựng nhà của công ty giai đoạn1996 -2004 Tỷ đồng Năm Tỷ đồng Qua biểu đồ cho thấy tổng lượng vốn của các nguồn vốn cho đầu tư nhà ở tăng giảm tuỳ theo từng năm, năm 1999 là tăng nhiều nhất đạt tới 44,52 tỷ đồng và năm 2002 giảm nhiều nhất còn 17,22 tỷ đồng.Tuy nhiên trong các năm sau thì có xu hướng tăng dần và đều, lý do của sự tăng giảm này một mặt do nguồn vốn công ty phụ thuộc vào nhiều nguồn như vốn huy động, vốn ngân sách, vốn vay. Năm 1999 tăng nhiều là do nguồn vốn huy động từ khách hàng cao đạt 33,1584 tỷ đồng, và năm 2002 nguồn vốn này còn ít cũng là do vốn huy động từ khách hàng ít đi chỉ có 12,8424 tỷ đồng. Để có được đủ vốn cho các dự án Công ty phải vay ngân hàng ( vay tín dụng ưu đãi và vay vốn tín dụng thương mại chiếm khoãng 9,09% ) với lãi suất 0,3% tháng. 3.1.2.Hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty. Trước hết ta xem xét tình hình thực hiện một số dự án trọng điểm từ khi khởi công đến nay và kế hoạch trong thời gian tới. Bảng 5: Tình hình đầu tư thực hiện các dự án nhà ở của Công ty giai đoạn 2001 – 2004 Đơn vị : Tỷ đồng Tên dự án Tổng mức đầu tư Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện Khu nhà ở CổNhuế 13,2936 4,068 6,6168 2,67 Hoàn tất 80,379% Khu nhà ở Mỹ Đình 33,2568 2,4 4,8 16,2 12,017 21,601% Khu nhà ở Mai Dịch 21,6288 3,6 4,8 7,2 7,2 38,834% Khu nhà ở XuânĐỉnh 83,0388 18,1548 12 30 22,8804 36,319% Khu nhà ở Cầu Diễn 73,92 12 12 24 18 32,506% Trụ sở tiếp Dân Hà Nội 4,848 0 3,096 1,752 Hoàn tất 63,923% Nguồn: Ban QLDA Mỹ Đình – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Trong các dự án đầu tư xây dựng nhà mà Công ty đang thực hiện thì chỉ có dự án nhà ở Cổ Nhuế là thực hiện được trên 80% và đã đi vào vận hành vào năm 2003. Còn các dự án khác chỉ mới thực hiện được trên dưới 45% vốn đầu tư.Từ năm 2004 Công ty phải tiếp tục thực hiện các dự án nhanh chóng đưa vào sử dụng. Cuối năm 2004 Công ty sẽ tiến hành thực hiện 117,266 tỷ đồng vốn đầu tư còn lại của 6 dụ án trên chiếm 61,2% tổng vốn đầu tư của các dự án. Nhiệm vụ quan trọng trước mắt của Công ty là phải khẩn trương thực hiện các dự án để đảm bảo tiến độ và đảm bảo lợi nhuận như dự kiến. * ** Kết quả của hoạt động đầu tư mà công ty đạt được chính là lợi nhuận thu được đóng góp vào ngân sách hàng năm: Khi dự án hoàn thành, Công ty sẽ thu về một nguồn lợi đáng kể làm tăng nguồn lực tài chính của Công ty. Các dự án sẽ đóng góp vào ngân sách 14,117 tỷ đồng tiền thuế và thu về cho doanh nghiệp 15,883 tỷ đồng lợi nhuận. Hệ số hiệu quả vốn đầu tư ( được tính bằng tỷ lệ giữa lợi nhuận thu được và tổng vốn đầu tư). Hiệu quả bình quân của các dự án là15,03%. Nó phản ánh một thực tế là đối với một dự án có quy mô lớn kéo dài thì việc quản lý tiến độ, quản lý vốn gặp nhiều khó khăn hơn, nguy cơ thất thoát lớn. Được thể hiện ở bảng 6 cho ở trang sau : Bảng 6: Kết quả của việc đầu tư xây dựng nhà của Công ty Đơn vị: Tỷ đồng STT Tên dự án Tổng mức đầu tư Doanh thu Nộp thuế Lợi nhuận Trước thuế Hiệu quả(DT/TMĐT) 1 Khu nhà ở CổNhuế 13,2963 16,4736 1,0675 2,268 17,06% 2 Khu nhà ở Mỹ Đình 33,2568 40,3829 2,394 5,088 15,299% 3 Khu nhà ở Mai Dịch 21,6288 25,4916 1,9085 4,056 18,753% 4 Khu nhà ở XuânĐỉnh 83,0388 97,0217 4,6982 9,984 12,02% 5 Khu nhà ở Cầu Diễn 62 72,5924 3,727 7,92 12,88% 6 Trụ sở tiếp Dân HN 4,848 5,8056 0,3218 0,684 14,11% Nguồn: Ban QLDA Mỹ Đình – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN . Dự án cải tạo trụ sở tiếp dân thành phố Hà Nội có thời gian thu hồi vốn là 2 năm. Dự án Cổ Nhuế có thời gian thu hồi vốn là 3 năm, dự án Xuân Đỉnh, Cầu Diễn, Mỹ Đình, Mai Dịch có thời gian thu hồi vốn là 4 năm. Qua bảng biểu ta thấy dự án khu nhà ở Mai Dịch cho hiệu quả cao nhất là 18,75% đạt lợi nhuận là 4,056 tỷ đồng. Tiếp đó là dự án khu nhà ở Cổ Nhuế cho hiệu quả là 17,1% đạt lợi nhuận là 2,268 tỷ đồng. Hai dự án là Xuân Đỉnh và Cầu Diễn có số vốn đầu tư rất lớn tương ứng là 83,0388 tỷ đồng và 62 tỷ đồng thu được lợi nhuận khá lớn tương ứng là 9,984 tỷ đồng và 7,92 tỷ đồng, nhưng lại đạt hiệu quả không cao là 12,02% và 12,88%, đây là mức thấp so với các dự án khác mà công ty thực hiện nhưng thực tế vốn đầu tư cho hai dự án này lớn đem lại lợi nhuận cao. Các chỉ tiêu chỉ để xem xét tính khả thi của dự án con khi tiến hành đầu tư thi công ty lại coi trọng yếu tố lợi nhuận. Các dự án mang lại tổng lợi nhuận trước thuế là 30 tỷ đồng, bình quân là 5 tỷ đồng một dự án. Với hiện trạng nhu cầu nhà ở như hiện nay tại Hà Nội thì việc bán những căn hộ, lô đất ngay trước khi công trình khởi công diễn ra rất thuận lợi. Nhiều dự án nguyện vọng đăng ký mua vược quá khả năng đáp ứng vì thế mà hầu như 100% sản phẩm của công ty khi hoàn thành đều tiêu thụ hết, đảm bảo khả năng thu hồi vốn nhanh và kinh doanh có lãi của Công ty. 3.Tình hình thực hiện dự án đầu tư phát triển mở rộng khu nhà ở [Lấy ví dụ dự án khu nhà ở Cầu Diễn (Giai đoạn II)] 3.2.1.Sự cần thiết và lý do phải đầu tư dự án. Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng Thủ đô theo các dự án phát triển đô thị Hà Nội, và những điều chỉnh quy hoạch chung của Thủ đô đến năm 2020 đã được Thủ tướng phê duyệt. Để hoàn thành được những mục tiêu trên thì trong những năm qua Thành phố Hà Nội đã đề ra nhiều chính sách, biện pháp để tổ chức thực hiện, tạo điều kiện cho môi trường nhà phát triển. Một trong những chính sách đó là xoá bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, thực hiện việc xã hội hoá về nhà ở, huy động mọi nguồn lực, mọi thành phần cùng tham gia xây dựng nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm. Đặc biệt khuyến khích các cơ quan, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà, huy động các nguồn vốn đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở, nhằm tăng thêm quỹ nhà ở theo định hướng quy hoạch chung của thành phố Hà Nội ... Mặt khác, dự án này là mở rộng giai đoạn I đã được thực hiện xong hạ tầng và đang xây dựng các công trình thuộc dự án. Do vậy, dự án giai đoạn II phải kết hợp hài hoà, chặt chẽ, đồng bộ và khớp nối với hạ tầng của giai đoạn I. Một lý do nữa là, trong năm 2001, UBND Thành phố cùng kiến trúc sư trưởng điều chỉnh Quy hoạch đường Hoàng Quốc Việt kéo dài tới ga Phú Diễn đã xuất hiện khu đất kẹp giữa đường Hoàng Quốc Việt kéo dài và dự án giai đoạn I. Khu vực phía Tây Bắc Hà Nội ( thuộc địa bàn huyện Từ Liêm) là một trong những trọng tâm được ưu tiên phát triển nhằm mục đích tăng quỹ nhà ở cho Thành phố góp phần đẩy nhanh tiến trình đô thị hoá các vùng lân cận Thủ đô Hà Nội. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội là cần thiết và cấp bách. Cũng chính vì vậy mà tại công văn số 1291 – XDDT ngày 01/06/2001 của UBND Thành phố Hà Nội đã có ý kiến đồng ý cho Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN làm chủ đầu tư xây dựng mở rộng dự án khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội . 3.2.2.Cơ sở pháp lý. Việc thực hiện dự án đầu tư phát triển mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn được dựa trên các văn bản pháp lý sau: Công văn số 166/UB – DCND/đô thị ngày 27/2/2002 của UBND huyện Từ Liêm thỏa thuận cho Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN lập dự án đầu tư tại khu đất Từ Liêm do Công ty dịch vụ nông nghiệp Từ Liêm đang quản lý. Quy hoạch sử dụng đất QH: 04 khu nhà ở Cầu Diễn giai đoạn I đã dược Kiến trúc sư trưởng Thành phố chấp thuận ngày 24/7/1997. Quy hoạch tổng thể mặt bằng QH: 05 khu nhà ở Cầu Diễn giai đoạn I đã được kiến trúc sư trưởng Thành phố chấp thuận ngày 13/6/1998. Quy hoạch chi tiết huyện Từ Liêm tỷ lệ 1/5000 do Viện Quy Hoạch xây dựng Hà Nội lập, được UBND Thành phố duyệt tại Quyết định số 14/2000/ QĐ-UB ngày 14/02/2000. Bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1/500 do Công ty đo đạc địa chính Hà Nội lập tháng 3/2001. Quy hoạch sử dụng đất và không gian QH.01 – QH.02 khu nhà ở Cầu Diễn giai đoạn 2 được kiến trúc sư trưởng Thành phố chấp thuận ngày 15/08/2002. 3.2.3.Đối tượng phục vụ, mục tiêu đầu tư và tổng mức đầu tư 3.2.3.1.Đối tượng phục vụ Căn cứ vào công văn số 832/ UB – XDDT ngày 11/04/2001 của UBND về lập dựa án đầu tư xây dựng mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội . Căn cứ vào quyết định số 123/2001/QĐ - UB ngày 6/12/2001 về việc quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, mở rộng địa bàn Hà Nội. Dự án đầu tư xây dựng mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội chủ yếu phục vụ các đối tượng sau: Phục vụ các đối tượng chính sách của Thành phố, phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, giải toả các nút giao thông trên địa bàn huyện Từ Liêm. Phục vụ cho các đối tượng có nhu nhà ở của thành phố. 3.2.3.2.Mục tiêu của dự án. Căn cứ vào chức năng nhiệm vụ của chủ đầu tư, ý kiến chủ đạo của UBND Thành phố Hà Nội, Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN xác định mục tiêu của dự án là: Xây dựng hoàn chỉnh về hạ tầng kỹ thuật và nhà ở nhằm tăng quỹ nhà ở của Thành phố phục vụ cho các đối tượng chính sách, giải toả nút giao thông và để bán cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở. Tạo việc làm và tăng thêm thu nhập cho chủ đầu tư và các doanh nghiệp có liên quan, góp phần kích cầu cho xã hội nói chung. Tăng nguồn thu cho Thành phố thông qua các nguồn thuế thu từ dự án. 3.2.3.3.Hình thức đầu tư Xuất phát từ nhu cầu thực tế và đáp ứng chức năng kinh doanh nhà ở của đơn vị, Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN lựa chọn hình thức đầu tư là: Xây dựng mới mở