Chuyên đề Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

cá biệt nhằm xác định giá thị trường đối với một loại hình sử dụng đất trong một khu vực có giới hạn. Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản được coi là một thị trường không hoàn hảo, có tính khu vực và phân hoá cao theo tài sản. Ví dụ ở Đài Loan khoản 3 năm một lần chính quyền trung ương tiến hành định giá hàng loạt (khoảng 300.000 điểm) trên toàn lãnh thổ làm căn cứ định giá cho các địa phương; Căn cứ vào giá trên chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng công bố giá bất động sản làm căn cứ tính thu thuế bất động sản. Giá mua bán bất động sản theo giá thị trường trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua nhưng không đuợc thấp hơn giá quy định của thanh phố. Trong trường hợp giá thấp hơn Nhà nước mua theo quyền “ tiên mại”. Tương tự ở các nước Australia, Singapore, Thái lan, việc định giá hàng loạt được định giá định giá định kỳ 4-5 năm/ lần. Nhờ có hoạt động định giá tốt các nước có thể xác đinh rõ tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổng giá thị trường của bất động sản là 540 tỷ USD (Trong đó 350.000 bất động sản nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 160.000 bất động sản công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD. Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá, ví dụ như các bất động sản công cộng như các di tích lịch sử văng hoá danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông cộng, vườn hoa công cộng …Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch trên thị trường bất động sản, các nước theo nền kinh tế thị trường như Nhật, Mỹ, các nước EU, một số nước ASEAN quy định bất động sản (đất đai) và (đất đai + công trình trên đất) là tài sản được giao dịch trên thị trường bất động sản. Trung Quốc (đất đai + tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nuớc không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất. Các hoạt động giao dịch bất động sản tạo nên thị trường bất động sản, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản Biện pháp bảo đảm nguồn thu của Nhà nước từ thị trường bất động sản tuỳ từng nước khác nhau mà chính sách khác nhau. Thị trường bất động sản Australia: Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp bất động sản; không phân biệt trong việc giao dịch bất động sản đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về bất động sản giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; bất động sản được định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch bất động sản quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký bất động sản. Thị trường bất động sản Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyển nhượng thế chấp bất động sản thì đồng thời chuyển và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá bất động sản; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới bất động sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan định giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. 4.2. Hoạt động định giá tại Việt Nam Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động to lớn đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Điều đó kéo theo sự ảnh hưởng của hoạt động định giá bởi vì thị trường bất động sản chính là cơ sở để hình thành hoạt động định giá. Có thể phân chia sự hình thành thị trường bất động sản nước ta thành bốn giai đoạn như sau. 4.2.1. Giai đoạn trước 1946 Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong thời kỳ này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị và một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức bóc lột và một bên là là kẻ áp bức bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng; kết qủa các cuộc mua bán trên không thể nói là kết quả thoả thuận của các bên, điều đó trái với các nguyên tắc của thị trường. Vì vậy giai đoạn này chưa thể coi là đã có thị trường bất động sản và đương nhiên chưa thể nói là đã có hoạt động định giá. 4.2.2. Giai đoạn 1946 – 1980 Đây là giai đoạn thị trường bất động sản nước ta bắt đầu được hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình thành của thị trường bất động sản nước ta chính là hiến pháp năm 1946 và sau này là điều 11 hiến pháp 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đối với đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này (1960 –1980) do hình thức sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước chiếm tuyệt đối. Mặt khác nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường cũng chưa hình thành và đó cũng là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản không phát triển ảnh hưởng tới các hoạt động định giá. 4.2.3. Giai đoạn 1980 – 1992 Đây là giai đoạn quan trọng đánh dấu sự chuyển mình từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước. Đáng chú ý liên quan tới sự hình thành của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là các định chế về quyền sở hữu đất đai ghi trong hiến pháp 1980 Tại điều 19 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Sau đó để cụ thể hoá điều 19 của hiến pháp tại điều 5 và điều 7 của luật đất đai 1988 quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở thị người nhận chuyển nhượng nhà có quyền sử dụng đất đối với ngôi nhà đó. Như vậy bằng các định chế pháp luật Nhà nước Việt Nam đã không thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trương bất động sản là nhà ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong thời kỳ này về cơ bản là bị chia cắt, thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai là thị trường hợp pháp thị trường đất đai không được thừa nhận hợp pháp nhưng vẫn diễn ra dưới hình thức “ngầm” các hoạt động định giá có thể nói là không có một văn bản pháp lý nào đề cập đến hoạt động này mặc dù vẫn có sự giao dịch bất động sản trên thị trường. 4.2.4.Giai đoạn từ 1992 đến nay Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại vị trí của Nhà nước về quyền sở hữu đối với đất đai. Tuy nhiên để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa một số quan hệ đất đai đã được quy định Điều 12 luật đất đai 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”. Đây là lần đầu tiên giá đất và các phương pháp xác định giá đất được pháp luật quy định là định chế pháp lý và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại khoản 1 điều 13 luật đất đai 2003). Đặc biệt ngày 10 tháng 12 năm 2003 chính phủ đã ban hành luật đất đai mới. Đây là một bộ luật có ý nghĩa quan trọng quyết định sự hình thành rõ nét thị trường bất động sản ở nước ta. Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định về giá đất là do uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định hoặc do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Với quy định này và sau này là nghị định 198 đã quy định các căn cứ và phương pháp xác định giá đất là điều kiện cơ bản cho hoạt động định giá hình thành một cách đồng bộ Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển do đó vẫn còn tồn tại nhiều điều cần phải nghiên cứu làm rõ. Đặc biệt là trong hoạt động định giá bất động sản, làm sao để giá bất động sản được định giá sát với giá thị trường và là căn cứ quan trọng trong tính thuế của Nhà nước Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi 1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI 1.1. Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Quá trình hình thành của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty cổ phần đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tại Việt Nam, công ty được thành lập theo Giấy phép số 01454/GP – UB do UBND Thành phố hà nội cấp ngày 18/10/1994 và đăng ký kinh doanh số 058997 do UBKH Hà Nội cấp ngày 24/10/1994. Công ty có số vốn điều lệ là 41 tỷ đồng. Hiện nay trong thành phần cổ đông có 3 ngân hàng là : Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank), Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), 1 công ty tài chính nước ngoài (VEIL ESTATES LIMITED - đại diện là Dragon cappital) và một số doanh nhân trí thức thuộc các ngành tài chính, kinh tế, kỹ thuật. Hội sở chính của công ty tại 141 Lê Duẩn – Hà Nội. Ngoài ra công ty có các chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh. Các lĩnh vực hoạt động của công ty Kinh doanh bất động sản, đầu tư môi giới dịch vụ bất động sản, cho thuê nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê; Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụng đất; Dịch vụ tư vấn về bất động sản cho mọi tổ chức cá nhân; Nhận uỷ thác đầu tư của các cá nhân trong và ngoài nước; Kinh doanh du lịch khách sạn nhà hàng; Xây dựng công trình dân dụng công nghiệp, công nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị; Tư vấn xây dựng (thiết kế, đầu tư, giám sát xây dựng); Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất; Dịch vụ quảng cáo thương mại; Sơ đồ tổ chức hoạt động của công ty ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ HỘI ĐỒNG ĐẦU TƯ BAN KIỂM SOÁT BAN TỔNG GIÁM ĐỐC HỘI SỞ CHÍNH CÁC CHI NHÁNH - TP.HỒCHÍ MINH - QUẢNG NINH - LÂM ĐỒNG Phòng Kế hoạch - Kỹ thuật - Vật tư - ATLĐ Phòng kinh doanh- đầutư Phòng hành chính- tổ chức Phòng kế toán - tài chính Phòng dự án - xây dựng 1.2. Quá trình hình thành hoạt động định giá của công ty 1.2.1.Tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh Sau khi thành lập khoảng hai năm. Tức là vào khoảng năm 1998 ban Hội đồng quản trị công ty đã quyết định thành lập thêm chi nhánh tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Ngay khi thành lập, hoạt động định giá đã trở thành hoạt động chính của chi nhánh, đóng góp một phần doanh thu rất lớn cho hoạt động của công ty. Trong quá trình hoạt động của chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh phải kể đến những người đi đầu trong hoạt động định giá như kỹ sư Lâm Tăng Nghiệp, kỹ sư Nguyễn Văn Đức. Những người đã đặt nền móng cho hoạt động định giá tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh. Tuy họ không phải là những người được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực định giá bất động sản. Nhưng với tinh thần học hỏi, tự khảo sát và ước lượng bằng những kinh nghiệm thực tế. Những bất động sản do chi nhánh định giá ngày càng tạo dựng được uy tín đối với khách hàng. Số lượng các bất động sản định giá không ngừng tăng lên trở thành nguồn thu chính của chi nhánh. 1.2.2. Tại Hà Nội Ngay khi mới thành lập, hoạt động chính của công ty tại Hà Nội chủ yếu là đầu tư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê. Bởi vì trong thời kỳ này hoạt động định giá tại Hà Nội chưa phát triển mạnh. Tuy nhiên cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm vừa qua, Ban tổng giám đốc nhận định rằng hoạt động “định giá” là rất tiềm năng. Vì vậy ngày 17/11/2004 công ty đã hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh: “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất” Đây là điểm khởi đầu cho hoạt động định giá tại Hà Nội. Đến nay công ty đã định giá hơn 28.000 bất động sản lớn nhỏ, trong đó có những bất động sản có giá trị lớn như - Khu công nghiệp Việt Hương - Đức Giang – Hà Nội - Hơn 5.000m2 đất tại thị trấn Đức Giang - Gia Lâm, Hà Nội của công ty Logitem Việt Nam – Corp. No2… - Khu CN Nội Bài (1100m2) và tòa nhà văn phòng (1598m2) tại 104 Thái Thịnh, Hà Nội - Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mật bằng gần 4000m2) tại khu quy hoạch Mỹ Đình, Hà Nội - Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mặt bằng gần 500m2) tại 48 Tràng Tiền, Hà Nội Và nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở tại các tỉnh Lạng Sơn, Quảng Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Tây… 1.3. Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty 1.3.1. Những thuận lợi 1.3.1.1. Sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần đây. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản nước ta là một thị trường đầy tiềm năng. Điều này được thể hiện ở hai lý do: Thứ nhất là : Cầu về bất động sản ở nước ta còn rất lớn trong khi lượng cung còn hạn chế hoặc là chưa đáp ứng đúng yêu cầu. Nó thể hiện ở việc rất nhiều người dân muốn mua nhà nhưng lại không mua được vì lý do giá bất động sản quá cao khiến họ không có khả năng chi trả. Mặt khác số lượng các bất động sản đáp ứng nhu cầu thường vẫn phục vụ cho đối tượng không có nhu cầu thực về bất động sản (đầu cơ) khiến khiến cho lượng cung về bất động sản không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế. Điều này dẫn đến nhiều bất động sản được xây dựng xong nhưng lại bỏ không vì chủ sở hữu chỉ mua với mục đích đâu cơ hòng kiếm lời. Trong khi rất nhiều người dân có nhu cầu thực sự thì vẫn phải sống trong những ngôi nhà chật hẹp. Thứ hai là : Nền kinh tế nước ta đang trong giai đoạn tăng trưởng và ổn định nên ngày càng thu hút được nhiều các nhà đầu tư nước ngoài vào việt nam. Ngày càng có nhiều các tập đoàn lớn muốn mở rộng phạm vi hoạt động và đặt các chi nhánh tại Việt Nam. Do đó nhu cầu về các cao ốc văn phòng ngày càng tăng lên. Đã có một số nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Điều đó khẳng định thị trường bất động sản nước ta là đầy tiềm năng. 1.3.1.2. Nhà nước ta đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản phát triển Cùng với việc ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai. Chính phủ cũng đã có những chính sách để tăng cường khâu quản lý đất đai làm cho đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả đóng góp giá trị vào sự phát triển kinh tế. Luật đất đai 2003 là một cơ sở nền tảng cho công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý hiệu quả. Nghị định 198 đã quy định về giá đất và các phương pháp xác định giá đất. Theo nghị định này thì có hai phương pháp định giá đất được sử đụng đó là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Nghị định cũng đã quy định rõ điều kiện và phạm vi áp dụng các phương pháp định giá đất. Nó sẽ là cơ sở nền tảng cho hoạt động định giá đất tại nước ta trong thời gian tới. 1.3.1.3. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động định giá. Là một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Công ty được thành lập vào năm 1994 từ khi thị trường bất động sản nước ta còn trong thời kỳ bắt đầu hình thành. Hoạt động định giá của công ty cũng có từ rất sớm. Đội ngũ cán bộ định giá của công ty đã tích luỹ được rất nhiều kinh nghiệm trong hoạt động định giá. Công ty đã tạo dựng được hình ảnh của mình trên thị trường trở thành thương hiệu uy tín của các tổ chức cá nhân trong hoạt động định giá. Hiện nay, đa số các ngân hàng như Vietcombank, Techcombank, đều coi chứng thư bất động sản do công ty bất động sản Tôgi định giá là căn cứ để cho vay trong hoạt động thế chấp tài sản. Như vậy có thể khẳng định rằng hoạt động định giá tại công ty bất động sản Tôgi là rất có uy tín và xứng đáng là là công ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản. 1.3.2. Những khó khăn của công ty trong hoạt động định giá 1.3.2.1. Sự đóng băng của thị trường bất động sản nước ta trong thời gian gần đây Sự đóng băng của thị trường bất động sản được hiểu đó lá số lượng các cuộc giao dịch bất động sản trên thị trường là ít. Tức là thị trường kém sôi động. Có nhiều nguyên nhân lý giải cho sự đóng băng của thị trường này nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng đó là giá của bất động sản quá cao. Khiến cho cầu về bất động sản giảm mạnh. Khi số lượng các cuộc mua bán trên thị trường là ít thì sẽ rất khó cho người định giá trong quá trình thu thập thông tin thị trường, một căn cứ quan trọng để định giá. Như vậy việc thị trường bất động sản đóng băng đã gây khó khăn cho hoạt động định giá. 1.3.2.2. Sự phát triển chưa hoàn chỉnh của thị trường bất động sản nước ta. Một thị trường bất động sản hoàn chỉnh có thể được hiểu là tất cả các yếu tố của thị trường đã phát triển. Trong đó có sự làm rõ về quyền sở hữu đất đai. Đất đai thuộc loại hình thức sở hữu nào. Tiếp đó là sự quản lý ở cấp độ vĩ mô của Nhà nước đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một điều kiện cần và không thể thiếu của một thị trường bất động sản phát triển đó là sự hỗ trợ từ thị trường vốn, thị trường tài chính. Thật khó để nói một cách chính xác là thị trường bất động sản nước ta có từ bao giờ. Bởi vì trước khi được Nhà nước công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, ở nước ta đã tồn tại một hình thức thị trường bất động sản ngầm. Điều này đã gây ra những thuận lợi và những khó khăn nhất định trong hoạt động định giá tại nước ta. Chính việc phát triển chậm chạp của thị trường bất động sản đã tác động và làm xuất hiện hai hình thức giá bất động sản trên thị trường. Một là giá của Nhà nước ban hành. Loại giá bất động sản thứ hai là giá thị trường. Giá do Nhà nước ban hành thường thấp hơn so với giá thị trường rất nhiều lần. Điều này dẫn tới một thực tế là nhiều khi người định giá không biết căn cứ vào đâu để tính giá trị bất động sản. Chúng đã ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá tại nước ta. 2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi 2.1. Quá trình sử dụng các phương pháp định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi 2.1.1. Quá trình sử dụng phương pháp so sánh 2.1.1.1. Các bước tiến hành định giá. Có thể nói đây là phương pháp được áp dụng phổ biến và rộng rãi nhất trong quá trình định giá bất động sản. Phương pháp này đã được công ty sử dụng rất nhiều trong hoạt động định giá của mình. Phương pháp này có ưu điểm là là đơn giản không có có công thức cố định mà nó sử dụng các thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh. Trong qúa trình hoạt động của mình Tôgi đã xây dựng cho mình một hệ thống thông tin thị trường khá chính xác để đảm bảo phục vụ cho hoạt động định giá nói chung và phương pháp so sánh nói riêng. Phương pháp thu thập thông tin thị trường của Tôgi thường thông qua hai phương pháp chính là Tìm hiểu thông tin về bất động sản thông qua các phương tiện truyền thông và báo chí; Cử nhân viên xuống địa bàn khảo sát giá các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu. Việc định giá theo phương pháp so sánh thường được công ty tiến hành theo các trình tự sau : Tìm kiếm thông tin về các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu; Lựa chọn những bất động sản tiêu biểu so sánh với bất động sản mục tiêu; Thực hiện việc hoà hợp các chỉ số để cho kết quả cuối cùng của bất động sản mục tiêu cần định giá. 2.1.1.2. Ví dụ thực tế. Khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phường22, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh - Địa điểm hiện trạng khu đất cần định giá Khu đất cần định giá có diện tích quy hoạch : 103.756 m2.. Hiện trang khu đất tại thời điểm định giá có khoảng một nửa diện tích đã được tôn nền nhưng chưa đạt độ cứng cần thiết trong an toàn xây dựng công trình dân dụng cao cấp, còn lại một nửa diện tích có mặt bằng lồi lõm không đều, trũng và thấp. Hiện tại khu đất có hai con đường đất không bằng phẳng chạy dọc theo cánh tả. Chưa có hệ thống thoát nước và chưa có hệ thống điện - Tiềm năng phát triển của khu đất Khu đất cần định giá nằm ở một vị trí khá đặc trưng ưu biệt, hội đủ các yếu tố để phát triển theo đúng yêu cầu của quy hoạch kiến trúc. - Dữ liệu khảo sát giá trị thị trường của các bất động sản tiếp cận bất động sản mục tiêu. + Nhà số : 225/6/42 A đường Võ Duy Ninh, cách mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh 50m, nằm bên hông khu quy hoạch dự kiến, nhà cao tầng của thanh niên xung phong. Diện tích 6m x 8m, giá 15 triệu đồng/m 2 + Nhà số : 167/2 Ngô Tất Tố, phường 22, Quận Bình Thạnh, diện tích 6, 5 m x 11m giá bán 16 triệu đồng/m2 + Khu tái định cư ABC Văn Thánh : Đường nội bộ 5 m, nền 70 m2 giá bán 15 triệu đồng/m2 + Nhà số: 128E Ngô Tât Tố khu cư xá Cửu Long, Phường 22 Quận Bình Thạnh, diện tích 3, 6 x 33 m, giá 15, 5 triệu đồng/m2 + Nhà số: 12/ 5 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22 Quận Bình Thạnh, diện tích 19, 8 m x 22m giá 18 triệu đồng/m2 + Nhà số: 11E Mê Linh. Mặt tiền 4, 2 m x 21 m, giá 16, 7 triệu đồng/ m2 - Từ các số liệu trên rút ra được giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu khi đã có cơ sở hạ tầng là 1m2 = (15tr + 15, 5 tr+ 16tr + 16, 7tr +18tr) : 5 = 16, 240 triệu đồng Bằng việc ước lượng giá trị hạ tầng khi xây dựng công ty đã tính được giá trị bình quân 1 m2 đất khi chưa có cơ sở hạ tầng là. Bảng 1 : Hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất 103.756 m2 tại TPHM. Stt Hạng mục cơ sở hạ tầng Đơn Giá (VND/ m2) Diện tích (m2) Giá trị ước tinh (VND) 1 San lấp mặt bằng 40.289 103.756 4.180.203.720 2 Hệ thống giao thông 66.453 103.756 6.894.888.000 3 Bờ kè 6.300 103.756 653.622.850 4 Hệ thống thoát nước 18.900 103.756 1.960.988.400 5 Hệ thống xử lý nước thải 9.975 103.756 1.034.966.100 6 Hệ thốn cấp nước 16.800 103.756 1.743.100.800 7 Hệ thống viễn thông 25.200 103.756 2.614.651.200 8 Hệ thỗng cấp điện 11.550 103.756 1.198.381.800 9 Công viên cây xanh 19.309 103.756 2.003.400.000 10 Dự phòng quản lý phí (5%) 10.739 103.756 1.114.212.141 cộng 225.514 103.756 23.398.454.961 Nguồn : Phòng kinh doanh, công ty bất động sản Tôgi 1 m 2 = 16.240.0000 – 225.514 = 16.014.486 đ Đây là giá đất chưa có đầu tư hạ tầng kỹ thuật Giá bình quân 1m 2 đất là : 16.014.4860 x 60.3% x 90 % = 8.691.000 đồng/ m 2 Trong đó 60.3% là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích 90% là giá trị bất động sản khi đã tính tỷ lệ giảm giá là 10% 8.691.000 đồng/ m2 là mức giá cuối cùng của phương pháp so sánh được công ty sử dụng. Trên thực tế giá bất động sản cuối cùng được công ty đưa ra là giá đã có sự điều chỉnh của khi sử dụng cả các phương pháp định giá khác. Mức giá thực tế mà Sở tài chính - Vật giá thành phố Hồ Chí Minh đưa ra đấu giá là 7.000.000 đ/m2. Mức giá này khác hoàn toàn so với giá bất động sản được định giá ở trên. 2.1.2. Quá trình sử dụng phương pháp chi phí. Đây là phương pháp được công ty sử dụng nhiều nhất cho các bất động sản là các căn hộ riêng lẻ. Theo phương pháp này thì giá trị của bất động sản là tổng của giá đất cộng với giá công trình còn lại. Như vậy công việc quan trọng của phương pháp chính là ước lượng giá trị của đất và giá trị còn lại của công trình. Trình tự tiến hành định giá theo phương pháp này trong thực tế được công ty tiến hành như sau: Cử nhân viên xuống thực địa, kiểm tra, khảo sát thu thập các thông tin về bất động sản, Ước lượng giá trị của bất động sản theo giá của Nhà nước quy định đối với mảnh đất cần định giá, và ước lượng giá trị của mảnh đất theo giá thị trường. Công việc này đòi hỏi các chuyên viên định giá phải am hiểu thị trường để có thể cung cấp giá đất một cách chính xác nhất. Ước lượng giá trị còn lại của công trình dựa trên chi phí thực tế tại thời điểm hiện tại của công trình. Giá trị còn lại này được tính quy theo m2 xây dựng. Công ty không tính theo tổng giảm giá tích luỹ của công trình. Tính giá bất động sản bằng cách cộng giá đất với giá trị còn lại của công trình trên đất. Một trong số những bất động sản được công ty định giá theo phương pháp này là. Căn hộ C24 No 3 khu đô thị mới Định Công được công ty định giá như sau + Phân loại: Mặt tiền: 4.5 m Ngõ rộng: 5 m Cấp nhà: xây 3 tầng + tum + Diện tích: Diện tích khuôn viên đất: 72 m2 Diện tích đất xây dựng: 58.5m2 Tổng diện tích xây dựng: 204 m2 Tổng quan: khu đô thị mới đông dân cư. + Giá trị bất động sản tính theo giá trị thị trường: Giá đất theo giá thị trường: 28.000.000 đ/m2 Tổng giá đất: 72m2 x 28.000.000 đ/m2 = 2.016.000.000 đ Giá trị còn lại của nhà : 2.000.000 đ/m2 tổng giá trị còn lại của nhà: 20