Chuyên đề Xây dựng và hoàn thiện mô hình quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Trung Yên - Tổng công ty đô thị phát triển hạ tầng đô thị ( UDIC)

phía tây khu đất. Vị trí tuyến cống cách mép bó vỉa tối thiểu 2m. Hệ thống cống thoát nước mưa được làm bằng bê tông cốt thép có đường kính từ 600 ÷ 1200 mm, tổng chiều dài 4756m. Hệ thống thoát nước thải : Khu phố mới Trung Yên là một khu Đô thị được thiết kế với yêu cầu về hạ tầng cao hơn so với các khu dân cư hiện có trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Để phù hợp với điều kiện thoát nước hiện nay và quy hoạch điều chỉnh về thoát nước thải thành phố, hệ thống thoát nước thải của khu vực dự án được thiết kế theo phương án cống riêng và chia làm 2 giai đoạn : Giai đoạn đầu, khi chưa có trạm xử lý nước thải chung của Thành phố, nước thải sau khi được xử lý sơ bộ qua các bể tự hoại được đưa ra hệ thống thoát nước bẩn riêng bố trí dọc tuyến đường quy hoạch thuộc phạm vi dự án và sau đó được đấu nối với hệ thống cống thoát nước mưa chính tại một số điểm để xả ra sông Tô Lịch. Khi có trạm xử lý nước thải chung của Thành phố, nước thải sẽ được tách khỏi hệ thống thoát nước mưa và đấu nối vào hệ thống cống bao riêng đưa về trạm bơm khu vực để bơm về trạm xử lý nước thải chung của Thành phố. Hệ thống thoát nước thải được thiết kế riêng đến từng ô đất xây dựng công trình. Thiết kế hệ thống thoát nước thải trong từng ô đất phụ thuộc vào mặt bằng bố trí công trình và tính chất xây dựng của từng ô đất. Bể tự hoại tính 0,2m3/người. Đối với khu nhà ở cao tầng bể tự hoại được xây dựng bên ngoài nhà. Đối với khu nhà ở thấp tầng, bể tự hoại được xây dựng bên trong công trình. Các cơ quan xây mới được thiết kế hệ thống thoát nước thải bên trong ô đất phù hợp với yêu cầu sử dụng và nối vào hệ thống cống thoát chung của khu vực. Vệ sinh môi trường : Trên mặt bằng dự án bố trí 8 điểm chứa rác, mỗi điểm chứa khoảng 5 – 6 m3 rác. Vào giờ quy định, công ty môi trường Đô thị cho xe chở rác đến gom tại các điểm gom rác và có them việc các hộ dân tự đem rác đổ vào xe của Công ty môi trường Đô thị. Các cơ quan xí nghiệp trực tiếp hợp đồng với Công ty môi trường Đô thị của thành phố để thực hiện xử lý rác thải. Thông tin . Số máy điện thoại yêu cầu được tính theo chỉ tiêu 30 máy / 100 người và 50m2/1 máy cho khu công cộng. Dự kiến sẽ xây dựng một tổng đài điện thoại 500 số và một Bưu cục được bố trí tại nơi công cộng phục vụ cho dân cư và cơ quan của khu vực dự án. Nguồn được lấy từ tuyến cáp quang hiện có trên đường Láng dẫn vào tổng đài của khu vực dự án. Cáp quang có chiều dài 1700m. Mạng lưới cáp và tủ cáp được thiết kế đến từng ô đất xây dựng công trình. Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ) sẽ phối hợp với cơ quan chuyên ngành trong việc thiết kế hệ thống thông tin phù hợp với thiết kế quy hoạch của toàn bộ dự án. Việc xây dựng, lắp đặt hệ thống thông tin do cơ quan chuyên ngành đầu tư trực tiếp theo quy hoạch được duyệt. 2.2.4.Hạ tầng xã hội khu ĐTM Trung Yên. Các công trình nhà ở : Tổng diện tích sàn nhà của dự án khu phố mới Trung Yên là 349.000 m2, trong đó có 240.770 m2 nhà cao tầng ( trên 5 tầng ) bằng 68,97% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. 108.330 m2 nhà thấp tầng ( dưới 5 tầng ) bằng 31,03% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. Nhà ở của dự án được thiết ké và xây dựng chủ yếu theo các dạng sau : Nhà ở chung cư cao tầng : Nhà ở chung cư cao tầng được xây dựng theo căn hộ hợp khối, kết cấu khung bê tông cốt thép, chèn tường gạch, móng cọc bê tông cốt thép. Các nhà ở cao 6 tầng trở lên được bố trí thang máy. Các căn hộ được bố trí độc lập khép kín với diện tích sử dụng trung bình từ 40m2 đên 80m2. Mỗi khối nhà bố trí từ 3 – 4 đơn nguyên, một tầng của một đơn nguyên sẽ có từ 4 ÷ 8 căn hộ. Loại căn hộ nhỏ có diện tích sử dụng khoảng 40 ÷ 60 m2 được bố trí 1 phòng khách, một phòng ngủ, 1 bếp + phòng ăn, 1 phòng vệ sinh và một ban công hoặc lôgia nhỏ.Loại căn hộ lớn có diện tích sử dụng khoảng 80 m2 được bố trí 1 phòng khách, 2 phòng ngủ, 1 bếp + phòng ăn, 1 phòng vệ sinh và 1 ban công hoặc lôgia. Tất cả các căn hộ được bố trí có đủ ánh sáng và thông gió tự nhiên đảm môi trường sống một cách tốt nhất. Tại những khối nhà cao tầng có vị trí thuận lợi, tầng 1 được dùng làm cửa hàng hoặc dịch vụ công cộng. Các khối nhà ở tuyến đường 22m sẽ sử dụng tầng 1 và 2 làm các siêu thị, cửa hang ăn uống, trạm bưu điện… Theo xu hướng yêu cầu về chất lượng của công trình nhà ở ngày một cao, toàn bộ mặt ngoài của các công trình được hoàn thiện bằng các loại vật liệu có thể chống rêu mốc, có màu sắc hài hoà tôn được vẻ đẹp của công trình và toàn khu vực. Bên trong công trình được hoàn thiện với chất lượng cao hơn các công trình cùng cấp hiện nay. Vật liệu hoàn thiện là các vật liệu trong nước nhưng chất lượng đảm bảo yêu cầu sử dụng. Nhà ở cao tầng kiểu dãy phố : Dọc một số trục đường chính khu vực có vị trí thuận lợi xây dựng những nhà 5 tầng theo kiểu nhà mặt phố thường thấy ở các đường phố nội thành. Những nhà này được thiết kế theo từng nhà riêng biệt, kết cấu tường gạch chịu lực hoặc khung bê tông cốt thép chèn gạch, nền móng được xử lý phù hợp với cấu tạo địa chất và tải trọng công trình. Tầng 1 được thiết kế làm cửa hàng dịch vụ, các tầng trên được dùng làm nơi ở , sinh hoạt. Nhà ở thấp tầng : Tại một số khu vực không thuận tiện cho buôn bán, xây dựng những nhà ở thấp tầng theo kiểu từng hộ độc lập. Mỗi hộ 3 hoặc 4 tầng với diện tích đất mỗi hộ từ 50 ÷ 80 m2. Kiến trúc nhà ở kiểu này được xây dựng theo thiết kế mẫu, có thể bố trí nhiều loại mặt bằng tuỳ theo từng lô đất, đảm bảo mặt đứng các dãy phố đa dạng nhưng hài hoà với kiến trúc của toàn khu vực. Các công trình xã hội, công trình công cộng : Các trường mẫu giáo được xây dựng ở khu vực trung tâm trên 3 lô dất riêng biệt, tổng diện tích đất để xây dựng trường mẫu giáo là 13.700 m2. Theo Tiêu chuẩn TCVN 4449-87 , số bé ở độ tuổi đi học mẫu giáo khoảng 1.100 cháu / 17.000 dân. Trường mẫu giáo được xây dựng 2 tầng tường gạch chịu lực với tổng diện tích sàn là 8.000 m2. Trong khuôn viên trường có sân chơi và cây xanh đảm bảo môi trường sạch sẽ và vệ sinh cho các bé. Trường học được xây dựng tại khu đất Trường PTCS Trung Hoà cũ và mở rộng diện tích đảm bảo xây dựng 01 trường Tiểu học và 01 Trường THCS. Dự kiến số học sinh trong độ tuổi đi học trong toàn khu là 1.600 – 1.700 học sinh. Khu trường được quy hoạch trên lô đất rộng 14.900 m2, trường được xây 2 – 4 tầng kết cấu tường gạch chịu lực hoặc khung bê tông cốt thép chèn gạch, móng bằng bê tông cốt thép. Diện tích sàn của 02 trường là 6.160 m2 , trong đó có diện tích phục vụ việc học bán trú của học sinh tiểu học và phục vụ giáo dục thể chất cho học sinh trung học. Khu trung tâm thương mại dịch vụ và chợ được xây dựng trên khu đất phía Nam dự án, có diện tích 6.434m2. Chợ có kết cấu khung thép và bê tông cốt thép, mái vì kèo thép lợp tôn, cao 3 tầng. Khu đất công cộng đơn vị ở nằm ở trung tâm dự án, giáp với khu cấy xanh, công viên có diện tích 2.748m2 được dung để xây dựng Trụ sở Uỷ ban nhân dân phường, y tế và trụ sở Công an phường . Trên thực tế, sau khi xây dựng xong, chủ đầu tư bàn giao lại cho Thành phố và Thành phố đã giao lại cho các cơ quan khác là Cảnh sát môi trường và Quỹ bảo vệ môi trường. Các công trình này có chiều cao 3 tầng, kết cấu khung bê tông chịu lực, chèn gạch, móng bằng bê tông cốt thép. Diện tích sàn của các công trình công cộng đơn vị ở là 1.770m2. Khu công cộng Thành phố gồm khách sạn, dịch vụ thương mại được bố trí ở phía Tây khu đất, giáp đường 40m và phía Nam khu đất giáp đường 50m, diện tích đất của 2 khu là 10.650 m2, chiều cao từ 15 ÷ 21 tầng tạo điểm nhấn kiến trúc cho toàn khu vực, diện tích sàn là 36.680 m2. Khu công viên cây xanh được xây dựng với diện tích 13.850m2 với kiến trúc không gian mở, tạo sân chơi, nơi sinh hoạt thư giãn cho người dân, tạo không gian thoáng đãng và trong lành cho khu vực. PHẦN II: XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN MÔ HÌNH QUẢN LÝ CƠ SỎ HẠ TẦNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRUNG YÊN. I.Thực trạng quản lý cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới Trung Yên. 1. Văn bản pháp lý quy định về cơ chế quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới của UBND Thành phố Hà Nội. Ngày 07 tháng 05 năm 2004, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 65/2004/QĐ-UB về việc ban hành Quy định tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội ( Quy định được giới thiệu rõ trong phần phụ lục của chuyên đề này ). Đây là văn bản quy định khá chặt chẽ, đầy đủ và đồng bộ về quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm, nội dung quản lý và các đối tượng liên quan cũng như quy định về trách nhiệm của các Sở , ban, ngành. Quy định này gồm 04 chương,16 điều và chia ra thành từng chương cụ thể như sau : Chương I : Những quy định chung Chương II : Lựa chọn doanh nghiệp tổ chức quản lý, vận hành khai thác và tổ chức xét thầu. Chương III : Quyền lợi và nghĩa vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác và người sử dụng nhà trong khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng. Chương IV : Tổ chức thực hiện. Chương I của bản quy định này gồm 06 điều, nêu rõ phạm vi và đối tượng áp dụng của Quy định, nguyên tắc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác, kinh phí thực hiện; Tổ chức quản lý của chủ đầu tư khi triển khai dự án; tổ chức đấu thầu lựa chọn doanhnghiệp tổ chức dịch vụ quản lý và khai thác nhà chung cư, khu đô thị; tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác đối với dự án đã được triển khai. Chương II gồm 02 điều, quy định về lựa chọn doanhnghiệp tổ chức dịch vụ quản lý và Hội đồng xét thầu. Chương III gồm 06 điều, quy định về Nhiệm vụ, quyền lợi của doanhnghiệp tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư, khu đô thị; quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân ký hợp đồng khai thác các dịch vụ với doanhnghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng; quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng nhà và các hành vi bị nghiêm cấm, hình thức xử lý vi phạm. Chương IV gồm 02 điều, quy định rõ về trách nhiệm của các Sở, ngành, UBND các quận, huyện và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các vấn đề phát sinh của bản quy định. Nhìn chung, bản quy định ban hành kèm theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội đã nêu ra được rõ ràng các quyền lợi và nghĩa vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý khai thác và sử dụng cá khu đô thị mới, góp phần mở rộng thị trường dịch vụ quản lý khu đô thị , tạo đà cho các doanh nghiệp mạnh dạn tổ chức hình thức kinh doanh dịch vụ này. Bên cạnh đó, bản quy định cũng chỉ ra được rõ ràng tráchnhiệm của các cơ quan hữu quan, tránh được hiện tượng chồng chéo trong quá trình thực hiện và quản lý, tạo quy định pháp lý rõ ràng và ổn định cho doing nghiệp cũng như tiện lợi để người dân theo dõi công việc của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, khai thác và sử dụng khu đô thị mới, cũng như để người dân biết rõ quyền lợi và trách nhiệm của mình khi tham gia sử dụng khu đô thị, nhà chung cư. Tuy vậy, bản quy định vẫn còn một số thiếu sót, khi quy định về mức xử lý vi phạm thì không quy định rõ rằng cơ sở để xử lý những vi phạm đó được lấy từ đâu, cũng như không quy định mức xử lý vi phạm. Điều này có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp quản lý cũng như chính quyền sẽ lúng túng trong việc xử lý các vi phạm trên. 2.Thực trạng quản lý cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới Trung Yên. 2.1.Cơ chế sử dụng đất của dự án. Quỹ đất của dự án sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng Đô thị được khai thác sử dụng như sau : Đối với diện tích đất công cộng, đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất cây xanh với tổng diện tích là 163.300 m2 được sử dụng như sau : Phần đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, khi kết thúc dự án, chủ đầu tư dự án giao lại cho Nhà nước kèm theo cơ sở hạ tầng kỹ thuật không bồi hoàn để Nhà nước giao cho các cơ quan quản lý chuyên ngành của Thành phố quản lý. Phần đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội và cây xanh tập trung, thuộc diện giao đất không thu tiền sử dụng đất, sau khi xây dựng xong, Chủ đầu tư được thanh toán tiền đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình theo suất đầu tư bao gồm việc tính đủ vốn đầu tư, lãi vay ngân hàng và lãi định mức bằng vốn Ngân sách có nguồn gốc từ tiền sử dụng đất. Đối với diện tích đất chuyên dùng như đất xây dựng cơ quan, khách sạn, công trình dịch vụ có tổng diện tích là 32.600 m2, được thực hiện theo phương thức thuê đất. Chủ đầu tư các công trình chuyên dùng trả tiền đầu tư cơ sở hạ tầng cho Chủ đầu tư Dự án theo giá kinh doanh và được chủ đầu tư dự án cho thuê lại đất hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê đất để xây dựng và kinh doanh theo đúng quy hoạch của Dự án đã được duyệt. Đối với các cơ quan không phải di chuyển, nhưng được hưởng lợi ích từ việc đầu tư hạ tầng của dự án thì phải đóng góp tiền hạ tầng cho chủ đầu tư dự án theo giá thoả thuận tuỳ theo mức độ sử dụng hạ tầng nhưng không thấp hơn 50% suất đầu tư hạ tầng ( không tính tiền sử dụng đất ) được xác định trong dự án này. Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở, có tổng diện tích là 174.600 m2 được sử dụng như sau : 17.000 m2 ( chiếm 9.74% quỹ đất xây dựng nhà ở, tương đương 69.800 m2 sàn bằng 20% tổng diện tích sàn nhà ở ) sẽ được dùng để xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách. Sauk hi xây dựng xong hạ tầng, Chủ đầu tư giao lại phần diện tích đất này cho Thành phố, Thành phố chỉ định các chủ đầu tư phát triển nhà ở khác đầu tư xây dựng diện tích nhà ở chính sách này bằng nguồn vốn từ Quỹ nhà ở của Thành phố và theo quy chế riêng do Thành phố quy định. Chủ đầu tư dự án được Thành phố thanh toán tiền đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo suất đầu tư bao gồm việc tính đủ vốn đầu tư, lãi vay Ngân hàng và lãi định mức. 157.600 m2 đất xây dựng nhà ở còn lại Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ) được sử dụng để xây dựng nàh bán kinh doanh theo Nghị định 60/CP và 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, hoặc chủ đầu tư dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất choc ác chủ đầu tư thứ phát thuộc mọi thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Giá đất đã có cơ sở hạ tầng giữa Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ) và Chủ đầu tư thứ phát là giá thoả thuận. 2.2.Phương thức kinh doanh Phương thức kinh doanh của dự án được thực hiện như sau : Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - Chủ đầu tư dự án được Nhà nước giao đất để xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng có trách nhiệm huy động các nguồn vốn gồm : vốn vay, vốn huy động của các doanh nghiệp có nhu cầu phát triển nhà ở, các công trình kinh doanh, trái phiếu công trình và các nguồn vốn hợp pháp khác để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, kể cả đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và san nền theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Chủ đầu tư dự án được nhận vốn của Nhà nước có nguồn gốc từ tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cấp Thành phố cảu dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Chủ đầu tư dự án được Thành phố cấp vốn ngân sách để xây dựng cầu Yên Hoà ( nằm ngoài khu vực dự án ) nhằm làm tăng sức hấp dẫn của dự án và tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai thi công các hạng mục công trình thuộc phạm vi dự án Sau khi xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, Chủ đầu tư phát triển đất Đô thị thu hồi vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bằng cách : Thu tiền chuyển nhượng giá trị cơ sở hạ tầng ( không kể tiền sử dụng đất ) đối với diện tích xây dựng nhà ở, diện tích đất xây dựng các công trình chuyên dùng từ các chủ đầu tư thư phát như đã nêu ở phần trên. Giá trị cơ sở hạ tầng đối với các diện tích nói trên ( ngoại trừ diện tích đất để xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách ) được xác định theo thoả thuận của Hợp đồng góp vốn đầu tư hạ tầng Đô thị hoặc theo phương thức đấu giá. Giá trị cơ sở hạ tầng đối với diện tích xây dựng nhà ở chính sách được Thành phố thanh toán theo suất đầu tư bao gồm việc tính đủ vốn đầu tư, lãi vay Ngân hàng và lãi định mức. Nguồn thanh toán được lấy từ tiền sử dụng đất phải nộp hoặc trừ vào các khoản nghĩa vụ phải nộp Ngân sách khác của chủ đầu tư. 2.3.Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong việc quản lý dự án Triển khai việc đền bù giải phóng mặt bằng, làm các thủ tục xin giao đất và đăng ký địa chính theo quy định. Phối hợp với các cơ quan chức năng của Thành phố thống nhất quản lý xây dựng theo Quy hoạch được duyệt của toàn bộ dự án. Thống nhất quản lý mặt bằng của toàn bộ dự án kể từ khi được giao đất cho tới khi hoàn thành dự án. Duy trì cơ sở hạ tầng trong suốt thời gian được nhận đất thực hiện Dự án và bàn giao không bồi hoàn cơ sở hạ tầng kỹ thuật gắn với đất cho Nhà nước khi hoàn thành toàn bộ Dự án. Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới được giao. Thống nhất quản lý tiến độ thực hiện Dự án. Thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước khi có yêu cầu. Không làm ảnh hưởng tới môi trường và huỷ hoại đất. Nộp các khoản thuế và lệ phí địa chính theo luật định và Quyết định đầu tư . Phải thực hiện chế độ báo cáo kết toán năm và thanh quyết toán Dự án trong vòng 06 tháng sau khi hoàn thành toàn bộ dự án. 2.4.Trách nhiệm của chủ đầu tư thứ phát Lập dự án đầu tư các công trình kinh doanh do đơn vị được phép đô thị, thông qua Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thoả thuận về tiến độ thực hiện đầu tư công trình vơi Chủ đầu tư dự án và đảm bảo thực hiện đầu tư các công trình theo đúng tiến độ đã thoả thuận. Thanh toán cho Chủ đầu tư dự án vốn đầu tư hạ tầng theo giá trúng thầu hoặc theo hợp đồng huy động vốn của lô đất mà mình sẽ đầu tư phát triển nhà ở hoặc công trình kinh doanh theo đúng tiến độ đã cam kết. Nếu trong quá trình thực hiện dự án có những khoản chi phí phát sinh mà được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì phải thanh toán thêm các chi phí này cho Chủ đầu tư dự án theo các quy định hiện hành. Tuân thủ Thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của Quy chế tổ chức thực hiện Dự án xây dựng Khu đô thị mới do cấp có thẩm quyền ban hành. 2.5.Thực hiện và quản lý các công trình hạ tầng kỹ thuật Các công trình giao thông, bãi đỗ xe, công viên cây xanh, thoát nước mưa, nước thải được chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) thực hiện đầu tư và bàn giao cho cơ quan quản lý chuyên ngành của Thành phố khi hoàn thành toàn bộ dự án. Trong quá trình thực hiện Dự án, Chủ đầu tư dự án quản lý, khai thác và có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng các công trình này tới khi bàn giao cho các cơ quan quản lý chuyên ngành. Các công trình cấp nước, cấp điện, chiếu sang công cộng, thôn gtin sau khi có thiết kế và Dự án được duyệt, Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) giao cho các cơ quan quản lý các công trình chuyên ngành của Thành phố thi công và Chủ đầu tư được khai thác ngay trong quá trình thực hiện dự án.Trong dự án các loại công trình này được phép tính phần chi phí quản lý vận hành cho thời gian thực hiện dự án tới khi bàn giao công trình. 2.6.Quản lý hành chính Việc quản lý hành chính Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án như quản lý hộ khẩu, đảm bảo an ninh công cộng … do Chủ đầu tư dự án kết hợp Chính quyền sở tại thực hiện cho đến khi UBND Thành phố có quyết định thành lập cơ quan quản lý hành chính cơ sở mới. Chi phí cho việc quản lý hành chính trong quá trình thực hiện dự án được phép tính trong chi phí dự án. 2.7.Thực trạng quản lý các công trình. Đối với các công trình nhà ở, công trình công cộng như công viên cây xanh tập trung…Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) thuê Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE chịu trách nhiệm chăm sóc, duy tu và bảo vệ công trình. Những ngôi nhà sau khi đã xây dựng hoàn thành và được bàn giao cho khách hàng thì sẽ do khách hàng tự chăm sóc, còn đối với nhà ở chung cư cao tầng thì sẽ giao cho HOME CARE chịu trách nhiệm quản lý, có điều khoản cam kết trong hợp đồng ký với Chủ đầu tư dự án. Các hộ dân sinh sống trong toàn khu đô thị sẽ đóng góp một khoản phí hàng tháng là 30.000VND, bao gồm chi phí giữ gìn trật tự, phí vệ sinh môi trường và phí chăm sóc cây xanh thảm cỏ. Bên cạnh đó, khi ký hợp đồng bàn giao nhà, khách hàng phải nộp một khoản tiền là 01 triệu đồng hoặc 02 triệu đồng là “ Chi phí bảo dưỡng công trình hạ tầng ”. Khoản phí này thu một lần và không tái thu . Bên cạnh đó, khi xây dựng các công trình nhà ở, Chủ đầu tư xây dựng phần thô trước nên hạn chế được hiện tượng vi phạm về mặt kiến trúc như hành vi cơi nới, xây thêm tầng….đảm bảo giữ nguyên quy hoạch đã được duyệt, đồng thời nếu hộ dân nào có hành vi vi phạm, đội bảo vệ Trật tự xây dựng do Chủ đầu tư thành lập sẽ tiến hành nhắc nhở, sau đó sẽ ngừng cung cấp điện nước nếu chủ công trình vẫn tiếp tục vi phạm. Đối với các công trình xã hội như trường học, Trụ sở Cảnh sát Môi trường, Quỹ bảo vệ môi trường… chủ đầu tư bàn giao cho Thành phố, sau đó Thành phố giao lại cho các cơ quan chức năng. Các cơ quan này sẽ có trách nhiệm tự quản lý, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả công trình mà Chủ đầu tư đã bàn giao. Riêng đối với 02 nhà trẻ mẫu giáo, sau khi xây dựng xong sẽ tổ chức quản lý theo hình thức xã hội hoá, tức là tổ chức đấu thầu quyền quản lý và sử dụng. Các công trình hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, hệ thống thoát nước, chiếu sáng đô thị… thì Chủ đầu tư cũng bàn giao lại cho Thành phố và Thành phố giao lại cho các cơ quan chuyên ngành đưa vào khai thác và sử dụng, đảm bảo cung cấp đầy đủ dịch vụ cho người dân sinh sống tại khu đô thị Trung Yên. Đối với các công trình mà có Chủ đầu tư thứ phát ( như các công trình hạ tầng viễn thông, truyền thông, cụm siêu thị và Gara 19 tầng…) thì Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) bàn giao cho Chủ đầu tư thứ phát các công trình hạ tầng đã xây dựng xong để Chủ đầu tư thứ phát đưa vào khai thác, nhưng BQL Dự án Trung Yên vẫn có một tổ quản lý trật tự xây dựng để kiểm tra công việc của các chủ đầu tư thứ phát ( như Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE; Bưu điện Hà Nội, Đài truyền hình Hà Nội, Công ty viễn thông quân đội Viettel…). Bên cạnh đó BQL dự án Trung Yên dựa vào các điều khoản đã cam kết trong các hợp đồng bàn giao ký với các Chủ đầu tư thứ phát để quản lý chặt chẽ việc cung cấp dịch vụ cho người dân. Đối với các công trình đưa vào khai thác kinh doanh như sân thể thao, bãi đỗ xe, Chủ đầu tư dự án giao khoán cho Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE tự tổ chức hình thức kinh doanh, chăm sóc, bảo trì công trình. 3.Tổ chức thành lập đội quản lý khu đô thị mới Trung Yên giai đoạn I. Để đảm bảo công tác quản lý đưa đô thị vào vận hành an toàn, thuận lợi và sạch đẹp dự kiến sẽ bố trí thành lập 3 bộ phận chủ yếu như sau : Bộ phận bảo vệ Bộ phận vệ sinh môi trường và chăm sóc cây xanh Bộ phận quản lý khai thác bãi đỗ xe và kinh doanh dịch vụ. 3.1.Phương án bảo vệ khu đô thị mới Trung Yên. 3.1.1.Đối tượng cần được chăm sóc, duy tu và bảo vệ : An ninh, trật tự cho toàn bộ cư dân sinh sống tại khu đô thị. Các công trình nhà ở thuộc khu đô thị đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa bàn giao cho khách hàng và các công trình của Tổng công ty đang xây dựng. Các khu vui chơi, công viên cây xanh, sân công cộng, cây xanh hai bên đường, thảm cỏ. Các công trình hạ tầng kỹ thuật : công trình cấp điện, cấp nước, đèn chiếu sáng công cộng, công trình thoát nước, hè đường giao thông và các loại biển báo. Các khu vệ sinh công cộng. Các công trình phúc lợi xã hội. 3.1.2.Mục tiêu, yêu cầu công tác bảo vệ trật tự trong khu đô thị mới Trung Yên. Đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người và tài sản, nhà cửa, cảnh quan môi trường, bảo vệ an toàn các khu vực xây dựng trong khu đô thị. Đảm bảo an toàn cho cư dân sinh sống tại khu đô thị. Xây dựng nếp sống văn minh, lịch sự trong toàn khu đô thị. Đảm bảo an ninh trật tự xây dựng, ngăn chặn những trường hợp đổ phế thải, lấn chiếm lòng đường, vỉa hè. Nghiêm cấm đá bóng, tập lái xe và các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến giao thông và trật tự đô thị. 3.1.3.Nội dung bảo vệ khu đô thị. Qua khảo sát thực tế địa bàn khu đô thị mới Trung Yên, phải xây dựng phương án bảo vệ : Bảo vệ mục tiêu kết hợp tuần tra kiểm soát. Phải xây dựng các bốt bảo vệ tại các điểm chốt chặn quan trọng trong khu đô thị, dự kiến xây dựng 06 điểm chốt chặn ( gồm 05 điểm bảo vệ vành đai và 01 điểm bảo vệ trong lòng khu đô thị ). 6 điểm chốt chặn này có mối liên hệ chặt chẽ, phối hợp nhịp nhàng hành động khi có các vụ việc bất thường xảy ra. Bên cạnh đó, lực lượng bảo vệ sẽ lập kế hoạch lên lộ trình đi tuần tra kiểm soát chi tiết trong toàn bộ khu đô thị mới Trung Yên hàng ngày, đảm bảo bám sát, cập nhật thực tế tình hình anninh, trật tự và kịp thời xử lý các hiện tượng gây rối, vi phạm nội quy của khu đô thị đã đề ra. 3.1.4.Quan hệ với chính quyền công an sở tại. Thiết lập mối quan hệ với lãnh đạo Công an phường Trung Hoà để phối hợp lực lượng bảo vệ hai bên cùng hành động như : Bảo vệ vành đai, trong lòng khu đô thị, thu thập nắm rõ người và hộ đến ở trong khu đô thị. Khi có vụ việc xảy ra lực lượng bảo vệ khu đô thị xử lý ngay, sau đó chuyển lên cho Công an phường xử phạt theo luật định. Bộ phận quản lý khu đô thị thường xuyên quan hệ với các cơ quan phường để cập nh