Đánh giá bất động sản của công ty cổ phần đầu tư và phát triển Cầu Vàng

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊA CHÍNH BÁO CÁO THỰC TẬP Đề tài: Định giá bất động sản Người thực hiện: Sinh ngày: Lớp: Định giá bất động sản khóa Đơn vị công tác: Hà Nội, ngày tháng năm 2008 PHẦN A GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN Họ và tên: Nguyễn Thành Long Đơn vị công tác: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Cầu Vàng Trình độ học vấn: Các khóa đào tạo đã tham gia liên quan đến hoạt động định giá: PHẦN B BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN I. THÔNG TIN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) ĐỊNH GIÁ - Khách hàng yêu cầu: Công ty Cổ phần Quốc tế Phi Long Địa chỉ: số 187 Nghi Tàm, phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, Hà Nội. - Bất động sản yêu cầu định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số 32 ngõ 1295, đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai, Hà Nội. - Mục đích định giá: chuyển nhượng - Thời gian định giá: ngày 25 tháng 7 năm 2008 - Người thẩm định: Ông Nguyễn Thành Long - Địa chỉ: Số 816, CT5, Khu đô thị Mỹ Đình – Sông Đà, xã Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội - Điện Thoại: 785 6056 PHẦN II: CĂN CỨ PHÁP LÝ - Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa 10; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính Phủ về sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung các loại đất; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1); - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2). PHẦN III: KẾT QUẢ KHẢO SÁT HIỆN TRẠNG I. Đặc điểm pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của BĐS 1. Đặc điểm pháp lý - Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 782/QĐ-TTg, ngày 10/10/2006, cho phép Công ty Cổ phần Quốc tế Phi Long được bán tài sản là nhà xưởng, các công trình xây dựng khác và chuyển quyền sử dụng đất tại số 32, ngõ 1295, đường Giải Phóng, Hà Nội. - Bản vẽ hiện trạng các hạng mục công trình xây dựng tại số 32, ngõ 1295 đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai, Hà Nội, do công ty tư vấn địa ốc Hà Nội đo vẽ, đã được Sở xây dựng thành phố Hà Nội kiểm tra. - Bản đồ vị trí hiện trạng: xác định vị trí, bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện tích của khu đất tại số 32, ngõ 1295 đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai, Hà Nội do trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội cấp ngày 10/4/2006. 2. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật 2.1 Đặc điểm quyền sử dụng đất - Tổng diện tích khuôn viên: 35m x 50m = 1.750m2. Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích xây dựng: 1.500m2. - Vị trí: khu đất nằm trong ngõ rộng 6m, cách đường Giải phóng 180m. - Tình trạng: Ngõ bê tông rộng 6m, hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí đất bằng phẳng, đường giao thông tương đối thuận lợi, tình trạng an ninh khu vực BĐS toạ lạc tốt. - Bất động sản có khả năng phát triển và được phép phát triển thành trung tâm dịch vụ và căn hộ cao cấp. 2.2 Công trình xây dựng STT Tên tài sản Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật Số lượng 1 Nhà văn phòng Nhà xây 2 tầng, xây năm 1992. Móng, khung bê tông cốt thép, tường xây gạch dày 20cm, quét vôi bị thám nước vài nơi - Tầng 1: cửa sắt kéo 2 cánh, cửa sổ sắt kính 2 cánh, sàn lát gạch bông, trần thạch cao, tường ngăn xây gạch dày 10cm quét vôi. - Tầng 2: sàn bê tông, lát gạch bông, trần nhựa, mái tôn. - Cầu thang bê tông cốt thép, tay vịn gỗ. 520m2 2 Nhà xưởng sản xuất và kho hàng - Nhà dạng hình chữ nhật, bước cột 6m, cao 7,5m. Năm xây dựng 1994. - Kết cấu: + Móng bê tông cốt thép, cột thép hình hộp 16x24(cm). + Nền bê tông, tường bao xây gạch dày 20cm quét vôi, trên tường gắn nhiều cửa sổ khung sắt + kính bật và lam gió. + Mái kết cấu vì kèo, xà gồ thép, mài tôn sóng vuông và tôn lấy sáng. 830m2 3 Nhà thường trực Năm xây dựng 1992. Móng, khung cột gạch, tường xây gạch dày 10cm, quét vôi, bong tróc nhẹ và thấm một số nơi, nền lát gạch bông. Mái Pibrô ximăng, vì kèo thép. Phòng vệ sinh: tường ốp gạch men 10cm x 10cm, cao 1m, phía trên quét vôi. Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabô hiệu Thiên Thanh. 150m2 PHẦN IV: ĐÁNG GIÁ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH (%) I. Tỷ trọng của các kết cấu chính (Theo Thông tư Liên Bộ số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Liên Bộ Xây dựng- Bộ Tài chính- Ban Vật Giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê). Bộ phận Công trình Móng Cột trụ Tường Nền Kèo dầm Mái Cửa Nhà văn phòng 7,6 39,0 20,9 17,0 9,0 Nhà sản xuất và kho 5,0 7,7 18,0 9,2 8,4 27,0 15,0 Nhà thường trực 19,0 16,7 8,8 40,4 10,1 II. Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%) (theo đánh giá của chuyên gia kỹ thuật) Bộ phận Công trình Móng Cột trụ Tường Nền Kèo dầm Mái Cửa Nhà văn phòng 60 60 55 55 60 Nhà sản xuất và kho 60 40 50 35 35 30 55 Nhà thường trực 40 40 50 50 40 PHẦN V: CÁC THÔNG SỐ ĐIỀU TRA VỀ KHU ĐẤT I. Thông tin về quy hoạch kiến trúc của khu đất (Theo quy định của Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc Thành phố) - Quy hoạch: khu dân cư cao cấp - Mật độ xây dựng tối đa: 55% - Tổng diện tích được sử dụng: 100% - Phương án đầu tư: xây dựng chung cư để bán, dự án đầu tư trong 2 năm, số tầng 3 II. Các thông tin tổng quát (Chuyên gia định giá cung cấp từ việc nghiên cứu thị trường và sử dụng các phương pháp định giá để đưa ra) - Chi phí quản lý và chi phí bán: 2% (tính trên tổng doanh thu bán dự án) - Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư: 10% (tính trên tổng doanh thu) - Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 350.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 đất) - Chi phí tháo dỡ công trình cũ: 25.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 xây dựng) - Chi phí khảo sát, thiết kế: 50.000đ/m2 (tính trên diện tích xây dựng) - Tỷ lệ thu hồi công trình xây dựng cũ: 10% (tính trên đơn giá xây dựng công trình cũ) - Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: 100% (tính trên diện tích xây dựng) - Hệ số chiết khấu: 12,5% - Tỷ lệ bán diện tích xây dựng: + Ngay năm đầu (năm 0): 70% (tính trên diện tích sàn xây dựng) + Năm kế tiếp (năm 1): 30% (tính trên diện tích sàn xây dựng) - Đơn giá quyền sử dụng đất theo Quyết định của Nhà nước: 1.900.000đ/m2 - Đơn giá thị trường xây nhà mới công trình xây dựng có tính năng hữu dụng tương đương với công trình cũ: + Nhà văn phòng: 1.100.000đ/m2 + Nhà sản xuất, kho: 800.000đ/m2 + Nhà thường trực: 750.000đ/m2 - Đơn giá bán diện tích xây dựng dự kiến ngay năm đầu: 9triệu đồng/m2 - Đơn giá bán diện tích xây dựng dự kiến trong năm kế tiếp: 9,54triệu đồng/m2 - Đơn giá thị trường xây dựng công trình nhà ở theo thiết kế dự kiến: 1,45triệu đồng/m2. - Đối với phần diện tích 20m đầu tính bằng 100% mức giá mặt tiền ngõ. Đối với diện tích còn lại tính bằng 80% mức giá phần diện tích đầu III. Thông tin về động thái thị trường và người mua tiềm năng Tại thời điểm định giá, giao dịch bất động sản rất trầm lắng, giao dịch thành công ít. Thị trường bất động sản theo đánh giá của các chuyên gia hiện nay giá BĐS đang có xu hướng giảm. Cả cung và cầu đều rất lớn, xong do tình hình tài chính đang khó khăn nên việc đầu tư vào xây dựng đang gặp phải rất nhiều trở ngại. PHẦN VI: KẾT QUẢ THU THẬP THÔNG TIN I. Các bất động sản so sánh STT Vị trí Nguồn thông tin Diện tích Đặc điểm Pháp lý Giá trị trường QSDĐ SS1 Nhà số 264 cùng ngõ - Khảo sát thực tế ngày 02/8/2008 - Liên hệ 0988272932 (Chị Hà) DTKV: 6x15= 90m2 DTSD: 90m2 Vị trí: Nhà nằm mặt ngõ rộng 6m, cách BĐS định giá 400m, có vị trí thuận lợi hơn BĐS định giá Cấu trúc: Nhà 2 tầng Sổ đỏ 24,488 trđ/m2 SS2 Nhà số 66, cùng ngõ - Báo mua bán ngày 04/8/2008 - Khảo sát thực tế ngày 08/8/2008 - Liên hệ 0982085610(a.Hùng) DTKV: 3x15= 45m2 DTSD: 45m2 Vị trí: Nhà nằm ở vị trí tương đồng với BĐS định giá, cách đường X khoảng 60m, cách BĐS định giá khoảng 380m Cấu trúc: Nhà 2 tầng Sổ đỏ 21,242 trđ/m2 SS3 Nhà số 53, cùng ngõ - Khảo sát thực tế ngày 9/8/2008 - Liên hệ 8988356123 (c.Hoa) DTKV: 4x25= 100m2 DTSD: 200m2 Vị trí: Nhà nằm rất gần BĐS định giá, có vị trí tương đồng, cách BĐS định giá khoảng 50m Cấu trúc: Nhà 2 tầng Sổ đỏ 20,282 trđ/m2 SS4 Nhà số 33 cùng ngõ - Khảo sát thực tế ngày 11/8/2008 - Liên hệ 0903256148 (c.Lan) DTKV: 100m2 DTSD: 300m2 Vị trí: Có vị trí tương đồng, lợi thế kinh doanh thấp hơn. Cấu trúc: Nhà mới xây 3 tầng, có sân thượng Sổ đỏ 21,361 trđ/m2 II. Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá (Theo đánh giá của chuyên viên định giá) Điều chỉnh các BĐS so sánh về BĐS chuẩn giả định có những đặc điểm tương tự BĐS định giá (BĐS chuẩn: có sổ đỏ tư nhân, mặt tiền ngõ rộng 5- 6m và quy mô diện tích khoảng 80- 100m2) tại khu vực BĐS cần định giá. Hệ số điều chỉnh theo đánh giá của chuyên viên định giá hiện trạng được thể hiện trong bảng sau: STT Chỉ tiêu điều chỉnh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 1 Vị trí -4% 0% +2% 0% 2 Pháp lý -2% -2% -2% -2% 3 Môi trường sống, an ninh -4% 0% 0% -2% 4 Môi trường kinh doanh 0% 0% 0% 3% 5 Quy mô -2% +2% 0% 0% 6 Hiệu quả sử dụng -2% -2% 0% -2% Căn cứ vào kết quả khảo sát hiện trạng, đánh giá chất lượng công trình, thông số điều tra về khu đất qua thu thập thông tin của những bất động sản cùng khu vực bằng phương pháp so sánh, ta có giá của Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số 32 ngõ 1295, đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai, Hà Nội có là: 21,843tr/m2 Tổng giá trị toàn công trình là: 38.225.250.000đ (Ba mươi tám tỷ hai trăm hai lăm triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) PHẦN C CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Công ty Cổ phần Quốc tế Phi Long Căn cứ Hợp đồng Dịch vụ Thẩm định giá số 248/2008/HDDV ngày 25/7/2008 giữa Công ty Cổ phần Quốc tế Phi Long và Ông Nguyễn Thành Long. 1. Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số 32 ngõ 1295, đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai, Hà Nội. 2. Mục đích định giá: chuyển nhượng 3. Thời điểm thẩm định giá : ngày 25 tháng 7 năm 2008 4. Căn cứ pháp lý thẩm định giá bất động sản: Được nêu trong bản Báo cáo định giá (kèm theo). 5. Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường 6. Thực trạng của BĐS: Được nêu trong Báo cáo định giá (kèm theo). 7. Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh. 8. Kết quả thẩm định giá: Trên cơ sở hồ sơ tài liệu của Công ty Cổ phần Quốc tế Phi Long cung cấp; qua khảo sát thực tế hiện trạng của công trình, tham khảo, so sánh với các BĐS trong cùng khu vực, vận dụng linh hoạt phương pháp so sánh, ta có kết quả thẩm định giá như sau: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số 32, ngõ 1295 đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai, Hà Nội là: 21,843tr/m2 Tổng giá trị toàn công trình là: 38.225.250.000đ (Ba mươi tám tỷ hai trăm hai lăm triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng). 9. Điều kiện ràng buộc - Mức giá trên là giá trị thị trường quyền sử dụng đất và công trình xây dựng của BĐS tại thời điểm thẩm định giá phù hợp với đặc điểm pháp lý – kinh tế – kỹ thuật của BĐS (Theo Báo cáo định giá). - Chủ sở hữu BĐS chuyển nhượng khi tình hình thị trường đang có nhiều biến động nên có tính rủi ro cao. - Kết quả thẩm định chỉ có giá trị khi chủ sở hữu chuyển nhượng BĐS. - Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào dữ liệu điều tra trên thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động. - Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở tham khảo để chủ sở hữu chuyển nhượng BĐS. Chứng thư định giá được lập thành 09 (chín) bản chính, bên chủ sở hữu BĐS giữ 06 (sáu) bản, người định giá giữ 03 (ba) bản. Người định giá MỤC LỤC