Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị

nhập hay tài sản của họ. Nhưng câu hỏi đặt ra đối với đầu tư công cộng lại không giống với đầu tư tư nhân, chính phủ hay các cấp chính quyền địa phương có rất nhiều mối quan tâm khác ngoài hiệu quả kinh tế trực tiếp của các dự án đầu tư; vấn đề người ta quan tâm không phải là dự án đó sẽ đem lại bao nhiêu cho Ngân sách Nhà nước mà là sẽ có lợi ích như thế nào đối với sự phát triển đất nước, với mục tiêu tối đa hóa lợi ích xó hội. Đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang xây dựng KCN, lợi ích mà Chính phủ nhằm tới khi quy hoạch xây dựng KCN là đẩy nhanh quá trỡnh đô thị hóa đất nước, cũn doanh nghiệp khi đầu tư vào xây dựng KCN thỡ chỳ trọng xem xột lợi nhuận cú thể đạt được. Để đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, ta cũng lần lượt thực hiện theo các bước cơ bản trong chu trỡnh phõn tớch chi phớ - lợi ớch. 2.1. Xác định vấn đề: Bước đầu tiên liên quan đến việc điều tra và đánh giá vấn đề, hoàn cảnh, cơ sở của nó. Đây là cơ sở để đặt dự án vào phạm vi, bối cảnh rộng lớn như khu vực và trong nước, đến địa phương, trước khi thu hẹp tập trung vào chính dự án hay chương trỡnh đó. Với dự án chuyển từ đất nông nghiệp sang đất KCN, ta xác định các mục tiêu cần đạt tới và lợi ích xó hội, lợi ớch của nhà đầu tư. 2.2. Xác định các ràng buộc thay thế: Những ràng buộc trong việc đạt được các mục tiêu này sẽ được xác định để bảo đảm rằng, tất cả các phương án thay thế được xét đến trong quá trỡnh phõn tớch là khả thi. Những ràng buộc cú thể cú đối với dự án chúng ta nghiên cứu là: *Tài chớnh (ràng buộc ngõn sỏch, giỏ trần, giỏ sàn); *Phân phối (những yêu cầu liên quan đến việc phân phối lợi ích dự án cho các cá nhân hoặc nhóm cá nhân); *Quản lí (giới hạn về số lượng / hoặc chất lượng các nhân viên sẵn có để tiến hành hoạt động, số lao động phục vụ trong KCN,…); *Môi trường (những tiêu chuẩn bảo vệ môi trường phải được đáp ứng, an toàn chất lượng sản phẩm;…); *Các ràng buộc về pháp luật, thị trường tiêu thụ,…; *Cỏc ràng buộc khỏc. 2.3. Xác định các phương án thay thế: Muốn xác định được phương án thay thế tối ưu cho dự án, chúng ta phải theo trỡnh tự của chuỗi phõn tớch sau (Với điều kiện số phương án thay thế phát sinh phải đủ để cung cấp cho những người ra quyết định một lượng thông tin đủ rộng để đưa ra để sự lựa chọn. Các phương án thay thế cũng cần phải có sự khác biệt đối với các phương án khác. Xác định phạm vi và các mục tiêu à Xác định các ràng buộc àXác định các phương án thay thế à Xác định các chi phí và lợi ích à Lượng hóa/đánh giá chi phí và lợi ích à Tớnh giỏ trị hiện tại rũng à Kiểm tra độ nhạy đối với các rủi ro à Cân nhắc những vấn đề công bằng và những yếu tố vô hỡnh à Bỏo cỏo. Cuối cùng, phương án thay thế khụng làm gỡ cả cần luôn luôn được xác định, một cách ẩn ý hoặc rừ ràng .Điều này rất cần thiết bởi lợi ích và chi phí luôn luôn phát sinh đối với những gỡ cú lẽ đó xảy ra nếu dự ỏn khụng được thực hiện. Do vậy, sự lựa chọn không làm gỡ cả cũng là tỡnh huống cơ sở hay tỡnh huống khụng cú dự ỏn. Chẳng hạn với dự ỏn xõy dựng và phỏt triển KCN theo quy hoạch của chỳng ta, với các phương án lập ra có thể dùng làm một nhà máy may mặc, hay chế biến nông sản, hay giày da, hay cùng một mặt hàng cho các phương án- thỡ nờn lựa chọn phương án nào? Trong trường hợp các phương án đem ra, sau khi tính toán, đánh giá các chỉ tiêu NPV, IRR thỡ thấy tớnh khả thi khụng cao. Khi đó, chúng ta nên từ bỏ dự án, nếu chính mục đích sử dụng ban đầu là đầu tư vào nông nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế, xó hội cao nhất. Bản chất và qui mô của những ràng liên quan đến một dự án hay chương trỡnh cụ thể nào đó có thể luôn không được xác định một cách chắc chắn. Có thể khi dự án xây dựng KCN của chúng ta đang thời kỡ đánh giá hiệu quả bị ảnh hưởng bởi việc Chính phủ mở một con đường đi qua KCN, nhưng ta lại không biết chắc là người ta có xây dựng con đường đó trong thời gian hoạt động dự kiến của KCN :hay không. Do đó, các ràng buộc tiềm ẩn nên được xác định một cách rừ ràng . 2.4. Xác định lợi ớch và chi phớ: Cần phải đưa ra một bản liệt kê tất cả các lợi ích và chi phí mong đợi phát sinh từ dự án được đề xuất. Để xác định được các lợi ích và chi phí thỡ cần phải hiểu rừ được chuỗi các nguyên nhân hay kết quả của dự án. Bản liệt kê có thể bao gồm các khoản mục sau: * Giỏ trị của sản phẩm phản ỏnh theo doanh thu phỏt sinh một cỏch trực tiếp hoặc giỏn tiếp từ một dự ỏn cụ thể; * Giỏ trị cỏc thiết bị cho dự ỏn; * Các chi phí tránh được- những chi phí có thể phát sinh trong tỡnh huống khụng làm gỡ cả hoặc tỡnh huống khụng cú dự ỏn; * Tiết kiệm nhờ hiệu suất - giảm mức chi tiờu hiện tại nhờ việc thực hiện dự án hay chương trỡnh; * Lợi ích về y tế, môi trường và các lợi ích xó hội khỏc, tất cả cỏc lợi ớch này hoặc khụng được tính theo giá thị trường hoặc được tính theo giá phản ánh không đầy đủ giá trị của chúng; * Giảm thất nghiệp… Tương tự như vậy, đối với mỗi phương án thay thế, cần đưa ra một bản liệt kê tất cả các chi phí. Có thể gồm một số khoản mục như sau: * Chi phớ vốn; * Chi phí hoạt động của dự án và bảo trỡ toàn bộ vũng đời dự tính cho các máy móc, thiết bị phục vụ cho dự án; * Chi phớ nhõn cụng; * Chi phí cho các yếu tố đầu vào khác (nguyên vật liệu, đầu vào cho sản xuất, vận tải, cất trữ,…); * Cỏc chi phớ nghiờn cứu, thiết kế và phỏt triển; * Chi phí cơ hội liên quan đến việc sử dụng đất và / hoặc các thiết bị sẵn có thuộc tài sản công cộng; * Các ảnh hưởng ngoại ứng tiêu cực đối với các nhóm người khác (chi phí môi trường như ô nhiễm không khí, tiếng ồn, khói bụi, rác thải, tệ nạn xó hội;…). 2.5. Lượng hóa các chi phí và lợi ích bằng cách nào? Phõn tớch chi phớ - lợi ớch so sỏnh chi phớ và lợi ích sử dụng một thước đo chung, chủ yếu là thông qua giá quốc tế. Các giá trị cần được phân bổ dưới dạng các chi phí và lợi ích càng nhiều càng tốt. Giá thị trường, khi chúng tồn tại, cung cấp cho ta một lượng thông tin đáng kể về qui mô của các chi phí và lợi ích đó. Do người tiêu dung cuối cùng sẵn sàng chi trả không hơn hoặc không kém giá thực tế trên thị trường, giá này nói chung có thể được coi là một thước đo giá trị các hàng hóa và dịch vụ xó hội. Tương tự như vậy, giá cả các yếu tố đầu vào phản ánh giá được xác định bởi những người sử dụng khác. Tuy nhiên, giá thực tế đôi khi phải được điều chỉnh để chuyển đổi các chi phí và lợi ích cá nhân thành các chi phí và lợi ích xó hội, tức là chi phớ và lợi ớch phản ỏnh những cỏi đạt được và mất đi đối với toàn bộ nền kinh tế, chứ không phải đối với cá nhân hay nhóm cá nhân. Các điều chỉnh cần thiết như: + Giỏ trị của cỏc sản phẩm cuối cựng: + Giá trị của các yếu tố vật chất đầu vào; + Lói suất của vốn vay; + Khấu hao; + Đất đai; + Cỏc chi phớ phỏt sinh khỏc. 2.6. Các vấn đề cần phải lượng hóa khác: Cần có những bằng chứng đáng tin cậy để lượng hóa các chi phí và lợi ích. Ta lượng hóa tính khả thi của dự án thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng KCN cần dựa trên những nghiên cứu kĩ thuật chi tiết. Đó là những nghiên cứu chi tiết về sản lượng dự kiến khi dự án đi vào hoạt động, cẩn thận hơn có thể đặt ra mức giả định cho giác (thấp hoặc cao hơn giá dự kiến-trong trường hợp chưa chắc chắn về thị hiếu khách hàng đối với loại hỡnh sản phẩm đó). Chi phớ và lợi ích phải được ước tính trong toàn bộ vũng đời dự án. Do vậy, việc dự báo là một phần quan trọng của chu trỡnh đánh giá chi phí và lợi ích. Các kĩ thuật kinh tế lượng được sử dụng cho mục đích dự báo này. Đối với những dự án không thể lượng hóa được gọi là vụ hỡnh và cần được trỡnh cho cỏc nhà ra quyết định cùng với những thông tin mô tả càng nhiều càng tốt, bởi chỉ là định tính nhưng qua đó chúng ta có thể đánh giá được tỷ trọng theo các biến được lượng hóa trong quá trỡnh ra quyết định. Trong một số trường hợp thỡ chỉ cú thể lượng hóa một số chi phí và lợi ích theo các đơn vị vật chất nhưng không thể lượng hóa theo tiền. Chẳng hạn, những ảnh hưởng ô nhiễm môi trường mà KCN gây ra đối với khu vực dân cư nông thôn xung quanh, ta không thể định lượng một cách chính xác được. 2.7. Lợi ớch rũng cần được đánh giá như thế nào? Lợi ớch rũng là tổng chi phớ trừ đi tổng lợi ích. Chi phí lớn hơn lợi ích trong những năm đầu của dự án. Giá trị của chi phí và lợi ích sẽ được tính dựa trên những giả định rừ ràng về lạm phát giá cả; thông thường, chi phí và lợi ích sẽ được đánh giá theo giá thực tế với cơ sở là năm hiện hành. Tổng chi phí mỗi năm trong vũng đời dự án được khấu hao khỏi tổng lợi ích trong năm đó để có được lợi ích rũng trong từng năm. Luồng lợi ích rũng này sau đó sẽ được chiết khấu dựa trên nguyên tắc giá trị của một lợi ích rũng phỏt sinh càng xa trong tương lai thỡ giỏ trị của nú càng được đánh giá thấp trong hiện tại thỡ giỏ trị của nú càng được đánh giá thấp trong hiện tại khi tính toán lợi ích rũng của dự ỏn. Luồng lợi ớch rũng được chiết khấu sau đó được tính tổng đưa ra được giá trị hiện tại rũng của dự ỏn. Ta xỏc định giá trị hiện tại rũng theo cụng thức sau: Trong đó: B là lợi ích rũng nhận được ở bất kỡ năm nào trong tương lai C là chi phớ phỏt sinh tại bất kỡ năm nào trong tương lai t phản ánh năm đó. Phụ thuộc vào những ràng buộc ngõn sỏch, những cõn nhắc về cỏc yếu tố vụ hỡnh và các vấn đề phân phối luồng sản phẩm, dự án của chúng ta có thể được coi là có thể chấp nhận được nếu giá trị hiện tại rũng bằng hoặc lớn hơn không. Nếu cũn tồn tại những ràng buộc ngõn sỏch thỡ chỳng ta phải tiến hành xếp hạng cỏc dự ỏn thay thế, nhúm cỏc dự ỏn cú giỏ trị hiện tại rũng cao nhất sẽ được lựa chọn. Để đem ra được quyết định cuối cùng là có nên đầu tư xây dựng KCN đó hay không ta cần dựa trên các quy tắc khác như tỷ lệ hoàn vốn nội tại IRR, tỷ lệ lợi ích – chi phí và thời gian hoàn vốn. Với các phương án khác nhau thỡ cỏc chỉ tiờu này là khỏc nhau. 2.8. Phân tích độ nhạy dự án: Để có được thông tin đáng tin cậy hơn, ta cần đánh giá mức độ bất định hay rủi ro mà dự án có thể gặp phải, chúng ta cần sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy. Các vấn đề bất trắc đó thường là: vượt mức chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế, giá các chi phí đầu vào tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm, thay đổi các chính sách gây bất lợi cho dự án… Trước hết, ta phải thực hiện khảo sát tác động của các yếu tố này để chỉ ra ảnh hưởng của nó đến hiệu quả đầu tư. Cách tiếp cận phân tích là hoặc thay đổi một yếu tố trong khi giữ nguyên các yếu tố khác không đổi. Hoặc thay đổi đồng loạt nhiều yếu tố theo cùng một tỉ lệ và quan sát tính hiệu quả của dự án (mà hiệu quả của dự án vẫn có lợi nhuận lớn hơn không, chứng tỏ tính bền vững của dự án). Ngoài ra, nên đưa them phân tích độ nhạy của dự án trong các giả định bi quan nhất và lạc quan nhất về các nhân tố quyết định đối với chi phí và lợi ích; cách tiếp cận vẫn như trờn. 2.9. Xem xét vấn đề công bằng xó hội: Trong dự án xây dựng KCN của chúng ta chắc chắn sẽ có người được lợi và người bị thiệt, ta phải xác định cụ thể từng đối tượng để có cách xử lí đúng đắn. Thông thường, cách tốt nhất để đáp ứng yêu cầu này là sử dụng ma trận phân phối, từ đó, xác định được một cách chính xác các nhóm người hay cộng đồng được lợi hoặc bị thiệt từ dự án và giá trị ước tính của những lợi ích và thiệt hại này. Ta cũng có thể đạt được sự công bằng qua việc tham khảo chính sách của chính phủ. Các nhà phân tích có thể gắn các tỷ trọng khác nhau đối với chi phí và lợi ích phát sinh đối với các nhóm người cụ thể. 2.10. Trỡnh độ và độ chính xác cần đạt tới: Các bước nêu trên nhất thiết phải được sử dụng đối với dự án đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Tuy nhiên, bản than việc thu thập thông tin và phân tích chúng cũng phải có chi phí. Do vậy, ta phải xác định rằng: + Dự ỏn này càng lớn thỡ chi phớ nguồn lực càng lớn, nờn chi phí cho thu thập thông tin và phân tích càng nhiều. Sự khả thi của các dự án nhỏ có thể bị đe dọa bởi đầu tư quá nhiều vào quá trỡnh phõn tớch. Điều này sẽ gây nên bất lợi cho những dự án nhỏ vỡ chắc chắn người ta phải có những hạn chế rừ ràng đối với mức độ và độ sâu phân tích. + Lợi ích của việc thu thập và phân tích những thông tin có thêm cần phải luôn lớn hơn chi phí của việc làm này. Những thông tin có chất lượng tốt sẽ giúp chủ đầu tư giảm thiểu được những rủi ro trong quá trỡnh đầu tư xây dựng KCN. Tuy nhiên, nếu dự án đó rừ ràng là khả thi hay khụng khả thi rồi thỡ lợi ớch của thụng tin này đem lại là không đáng kể. + Mức độ chi tiết và mức độ phức tạp không đồng nghĩa với độ chính xác. Khi việc phân tích phức tạp và chi tiết một vấn đề đó được cho là sai sẽ khụng cũn giỏ trị. ¬Lưu ý: Để xỏc định một cỏch cú cơ sở khoa học và đảm bảo chớnh xỏc rằng cú nờn thực hiện dự ỏn xõy dựng KCN hay khụng, chỳng ta phải thực hiện cỏc bước đỏnh giỏ như đó nờu trờn. Qua đú, ta biết được nếu đầu tư vào dự ỏn nụng nghiệp và dự ỏn xõy dựng KCN thỡ cỏi nào sẽ cú giỏ trị hiện tại rũng cao hơn, chỉ số hoàn vốn nội tại phự hợp hơn. Sự phõn tớch này khụng phải cho truờng hợp trước và sau dự ỏn, mà là trường hợp cú và khụng cú dự ỏn. Và cú thể đưa ra quyết định đầu tư chớnh xỏc nhất. Cỏc chỉ tiờu thường dựng trong việc phõn tớch lợi ớch - chi phớ của một dự ỏn chuyển đổi mục đớch sử dụng từ đất nụng nghiệp sang đất khu cụng nghiệp là: Cỏc chi phớ: + Hàng húa vật chất và cỏc yếu tố đầu vào cho sản xuất; + Lao động + Đất đai + Khoản chi phớ dự phũng (trong những trường hợp xảy ra sự cố bất thường, lạm phỏt, giỏ cả nguyờn vật liệu tăng cao, nụng sản rớt giỏ,…) + Thuế và cỏc khoản thanh toỏn nợ + Chi phớ chỡm (là những chi phớ phỏt sinh trong quỏ khứ làm cơ sở cho dự ỏn đầu tư mới) — Cỏc lợi ớch: + Tăng thu nhập nhờ khoản đầu tư đú + Rỳt ngắn thời gian thu hoạch đối với dự ỏn nụng nghiệp và rỳt ngắn thời gian lao động để tạo ra một đơn vị sản phẩm trong dự ỏn KCN + Lợi ớch từ việc thay đổi phương thức sản xuất và tập quỏn sản xuất, nếp sống giữa truyền thống nụng thụn lõu đời và cuộc sống đụ thị. III. Kinh nghiệm của một số nước: Kinh nghiệm chuyển đất nụng nghiệp sang đất KCN: Đô thị đầu tiên trên thế giới đã xuất hiện cách đây 5000 năm ở thung lũng sông Tigris và Euphrates ở Trung Đông. Đến đầu thế kỉ 20. dân số thế giới sông ở thành thị chiếm 15%, hiện nay gần 50% và trong năm 2030 đến 60%. Đô thị hóa là một qui trình phát triển và tiến bộ của thế giới, vì tiến trình này đi song song với sự phát triển kinh tế và công nghệ. Theo định nghĩa trước đây, đô thị hóa là một qui trình tập hợp các phố sá, kĩ nghệ, thương mại, dịch vụ và giao thông ở một nơi thuận lợi về mặt kinh tế hoặc văn hóa, xã hội. Tuy nhiên, tình trạng chất lượng của mỗi đô thị khác nhau, tùy thuộc vào sự xuất hiện của chúng ở các nước đang phát triển hay các nước công nghiệp tiên tiến, tại các nước đang phát triển, các đô thị bành trướng nhanh chóng thiếu qui hoạch, thiếu tài nguyên và theo dõi nên gây ra rất nhiều vấn đề khó khăn và làm giảm sút chất lượng cuộc sống của người dân. Do đó, cần một qui hoạch chính thức cho mỗi đô thị với tầm nhìn xa để điều hòa quản lí đất đai, xây cất building, khu dân cư, thương mại, hành chính, với sự phối hợp chặt chẽ cho hạ tầng cơ sở như đường sá ra vào, điện nước, các hệ thống thoát thủy, quản lí chất thải,… Ở các nước tiên tiến, quá trình đô thị hóa đã bắt đầu từ 200 năm nay, mạnh nhất giữa thế kỉ 19 đến thế kỉ 20 và còn tiếp tục đến nay. Cho nên, các nước này đang đề cập đến bảo vệ đất nông nghiệp, mặc dù còn lỏng lẻo. Chẳng hạn, nước Mỹ có luật lệ Liên bang bảo vệ đất nông nghiệp, nhưng việc thi hành rất mềm dẻo tùy theo điều kiện của mỗi bang. Những nơi đã có quá nhiều đô thị lớn như bang New York thi hành luật lệ này rất nghiêm ngặt, trong khi ở những nơi còn nhiều đất nông trại như bang Indiana, việc thi hành luật rất thông thoáng. Trái lại, một số nước còn đang phát triển nghĩ đến bảo tồn đất nông nghiệp chỉ cho những nông dân nghèo. Trung Quốc có một chính sách rất tiến bộ nhằm phát triển các đô thị để cải tiến dân sinh va giảm mức nghèo khó ở nông thôn. Hiện nay hướng tiến tới đô thị hóa của nước này đã chuyển từ các vùng bờ biển vào lục địa, Chẳng hạn ở Tứ Xuyên, Hồ Nam. Theo nhà kinh tế Joseph Stiglitz, đoạt giải Nobel về kinh tế, ông đã phát biểu: “Vấn đề đô thị hóa ở Trung Quốc và sự phát triển công nghệ cấp cao của Mỹ là hai chìa khóa ảnh hưởng sâu đậm đến phát triển con người trong thế kỉ 21. Đô thị hóa của Trung Quốc sẽ là đầu tàu cho sức mạnh kinh tế của vùng và mang lại lợi ích kinh tế quan trọng nhất”. Họ đang cố gắng chuyển đổi lực lượng nông nghiệp qua các kĩ nghệ phi nông nghiệp trong những vùng còn hệ thống nông nghiệp truyền thống, đặc biệt miền Trung Trung Quốc, nơi nghèo khó hơn các vùng khác, với chính sách kĩ nghệ phát triển kĩ nghệ nhỏ và trung bình ở nông thôn. Họ muốn biến đổi nông dân thành thị dân càng nhiều càng tốt, còn vấn đề cung cấp thực phẩm, nếu cần, có các nước nhỏ xung quanh sản xuất. ở Thái Lan, thủ đô Bangkok phát triển mạnh từ 1974 đến cuối thập niên 80, khi nền kinh tế của nước này tăng trưởng rất thịnh vượng.Cho đến đầu thập niên 1990, vùng bán kính 40 km của thủ đô Bangkok đã bao gồm nhiều khu nhà BĐS, khu thương mại, kĩ nghệ và các khu trung tâm giải trí. Tuy nhiên, quan niệm về vùng thủ đô Bangkok nay mau chóng trở nên lỗi thời và đang được thay thế bằng Bangkok mở rộng, với chính sách khuyến khích di chuyển các vùng kĩ nghệ về các địa phương. Hiện nay họ chưa chú trọng nhiều đến việc bảo vệ đất nông nghiệp. Bangkok ngày nay là hình ảnh của Sài Gòn trong 25-30 năm tới, nếu nền kinh tế Việt Nam vẫn còn giữ được tốc độ phát triển như hiện nay. Khuynh hướng đô thị hóa của một số nước khác có thủ đô như Tokyo, Manila, … với những khu đô thị vệ tinh xung quanh. Chuyển đổi đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp hoặc đô thị là một chuyển hướng giúp phát triển kinh tê trong một nước, và cũng là bước đầu để tiến đến đô thị hóa vì sẽ tạo ra làn sóng di dân đi tìm việc làm; nhưng cũng làm ảnh hưởng đến sản xuất thực phẩm qua hai diện: (I)Làm mất đất nông nghiệp khi diện tích đất đô thị hoặc đất khu công nghiệp bành trướng trong tương lai. (II) Giảm bớt lực lượng nông dân do di chuyển vào thành thị và giảm bớt tiềm năng sản xuất của các nông trại còn lại. Chẳng hạn, ở Mỹ, khu công nghiệp chiếm hàng năm độ 400000 ha đất nông nghiệp. Trung Quốc đã bị mất gần 1 triệu ha đất ruộng mỗi năm trong thời gian từ 1987 đến 1992. Vào 1975, Trung Quốc trồng khoảng 37 triệu ha để nuôi dân, nay chỉ còn trồng 30 triệu ha lúa; nhưng họ không những đã nuôi dân đầy đủ mà còn có thể xuất khẩu gạo nhờ tăng gia năng suất. Như thế việc chuyển đổi đất ruộng cho cỏc ngành phỏt triển khỏc cú lợi nhuận nhiều hơn khụng phải là vấn đề đỏng lo ngại , nếu được quy hoạch kĩ lưỡng và cú quản lý xõy dựng đụ thị tuõn theo luật lệ đụ thị để khuyến khớch phỏt triển cụng nghệ và nền kinh tế quốc gia. Ngành nụng nghiệp chớnh thụng thường cú sức cạnh tranh thấp kộm hơn những ngành nghề khỏc. Trong khi đú ở Việt Nam sự chuyển đổi đất ruộng độ 30 000 ha mỗi năm trong thập niờn 1990. Cú lẽ mức độ chuyển đổi này cũn ớt so với một số nước trong vựng. Vỡ thế, trong năm 2005, dõn số nụng thụn Việt Nam cũn chiếm 73%, Ấn Độ 71%, Thỏi Lan 67%, Trung Quốc 59%, Indonexia 35%, và Philippin 34%. Điều này cho thấy mức độ đụ thị húa tại Việt Nam cũn chậm chạp, miền Nam Việt Nam cần thỳc đẩy nhanh hơn nữa cụng tỏc chuyển đổi cơ cấu nụng nghiệp để xúa đúi giảm nghốo, vỡ cũn nhiều đất nụng nghiệp kộm lợi tức kinh tế. 2. Sức cạnh tranh của Việt Nam về việc thu hút doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào các KCN so với các nước khỏc: Theo kết quả điều tra của Tổ chức xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO) vừa công bố điều tra hàng năm về tỡnh hỡnh họat động của các doanh nghiệp Nhật Bản tại các nước ASEAN-trong đó có Việt Nam thỡ: Việt Nam có lợi thế về điều kiện chính trị - xó hội ổn định, chi phí sản xuất thấp nhất, khả năng quản lí lao động và tỷ giá ổn định hơn mức trung bỡnh trong khu vực. Tuy nhiờn, khả năng quản lí lao động của Việt Nam trong thời gian gần đây bị ảnh hưởng của một số cuộc đỡnh cụng. Về thu hút đầu tư trung và dài hạn trong những năm tới, Việt Nam và Thái Lan đặc biệt được đánh giá cao trong 4 ngành là sản xuất thiết bị điện - điện tử (Việt Nam đứng đầu), sản xuất thiết bị vận tải và nhựa (Thái Lan đứng đầu). Việt Nam cũng nằm trong danh sách 3 nước đứng đầu về sản xuất linh kiện, phụ tùng cho thiết bị điện tử. Nhưng hóa chất, một trong 6 ngành công nghiệp chủ chốt lại là điểm yếu của Việt Nam. Vậy tại sao Việt Nam chỉ đứng thứ 5 trong cuộc cạnh tranh thu hút các nhà đầu tư Nhật Bản khi họ có kế hoạch chuyển địa điểm sản xuất? Bởi ngoài những lợi thế nêu trên, Việt Nam vẫn tồn tại những yếu tố tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư (đó cũng là trở ngại chung của các nước ASEAN so với Trung Quốc), như là trỡnh độ của cán bộ kĩ sư, công nghiệp phụ trợ cũn hạn chế. Đặc biệt, trỡnh độ phát triển của công nghiệp Việt Nam vẫn ở mức thấp nhất không chỉ với Trung Quốc mà cũn so với tất cả cỏc nước khác. Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng của Việt Nam được đánh giá là không chỉ kém Trung Quốc (chỉ đạt 76.4%) mà cũn gần như kém nhất trong 6 nước điều tra. Những trở ngại khác của nước ta là thủ tục hải quan (kém hơn 7%) và bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ IPR (kém hơn 6.9%). Tuy vậy, Việt Nam vẫn cũn một cơ hội lớn mà để hạn chế rủi ro do tập trung sản xuất – kinh doanh ở Trung Quốc, các nhà đầu tư Nhật Bản đó lựa chọn Việt Nam là địa điểm đầu tiên để đầu tư. Cụ thể là, các nhà đầu tư Nhật Bản đó dự định mở rộng sản xuất tại Trung Quốc sang một nước khác đạt cao nhất tại Việt Nam (20.5%), cao gấp 2.8 lần so với nước thứ hai là Thái Lan chỉ đạt 7.4%. Như vậy, tỷ lệ các công ty Nhật Bản dự định chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là 6.8%, gấp hai lần so với nước xếp thứ hai là Malaixia đạt 3.1%. Lý do chính của sự “Lựa chọn Việt Nam” theo đánh giá của các nhà đầu tư Nhật Bản là chi phí sản xuất thấp. Một lí do quan trọng khác là tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian gần đây tương tự điều kiện kinh tế Trung Quốc tại thời điểm Nhật Bản bắt đầu tập trung đầu tư tại Trung Quốc. Triển vọng kinh tế tích cực của Việt Nam hứa hẹn mở ra nhiều cơ hội kinh doanh và gần đây, các nhà đầu tư Nhật Bản có xu hướng mở rộng đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam, tập trung nhiều nhất vào các ngành sản xuất linh kiện, phụ tùng cho thiết bị vận tải (23%), linh kiện điện - điện tử (18%). Việt Nam cần lưu ý đến sự cạnh tranh gay gắt từ các nước láng giềng, cụ thể với Philippin trong sản xuất linh kiện, phụ tùng thiết bị vận tải, với Malaixia và Thái Lan trong sản xuất linh kiện điện - điện tử. PHẦN II: TèNH HèNH CỦA VIỆC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP I.Thực tế của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Thuận lợi và khó khăn: * Đất chính là tài nguyên quốc gia của đất nước, là một tư liệu sản xuất từ ngàn xưa của nhân loại, và đặc biệt ở nước ta,1 nước nông nghiệp – có đến 90% dân số sống ở nông thôn. Trong quá trỡnh cụng nghiệp húa, chuyển đất nông nghiệp cho xây dựng các đô thị là chặng đường tất yếu, là đầu máy không những lôi kéo nền kinh tế phát triển mau lẹ, mà cũn tạo ra một số ảnh hưởng trên các đất nông nghiệp trên các đất nông nghiệp phụ cận như sau: Làm tăng giá trị đất đai: Nhu cầu đất đai để phát triển đô thị làm cho giá đất nông nghiệp tăng nhanh. Các nhà xây dựng phải trả giá cao để có đất xây dựng và phát triển. Sự mất đất đai có thể ảnh hưởng đến mức sản xuất thành phẩm của nông dân, nhưng họ rất hài lũng khi thấy giỏ trị của đất gia tăng. Mặc dù đất sản xuất bị mất vỡ đô thị hóa, mức sản xuất thực phẩm trong nước vẫn luôn gia tăng vỡ năng suất được cải thiện nhờ vào kĩ thuật mới. Như đó thấy trường hợp sản xuất lúa gạo ở Trung Quốc hoặc Việt Nam nhờ vào trỡnh độ phát triển lúa lai. Ở Mỹ, mức sản xuất thực phẩm tăng 2%/năm và dư thừa hơn nhu cầu, mặc dù đất nông nghiệp vẫn liên tục bị giảm sút. Tăng thị trường thương mại: Các nông trại gần với các đô thị có cơ hội tỡm được đầu ra nhanh chóng. Các đô thị sẽ trở thành các thị trường tiêu thụ nông sản mạnh mẽ, mở ra thị trường mới, giúp nông dân chuyển đổi qua sản xuất các nông sản đặc biệt như rau quả, trồng hoa, trái cây,… .cũng như thay đổi chế độ thương mại của các nhà cung cấp các nhập lượng trợ nông. Tăng thị trường lao động: Những nông trại gần với các khu tập trung lực lượng lao động có cơ hội sử dụng nhân công để chuyển đổi cơ cấu nông nghiệp thích hợp với môi trường mới. Nông dân có thể chuyển đổi trồng các loại cây đặc biệt để đáp ứng nhu cầu đũi hỏi của cỏc khu cụng nghiệp, khu đô thị mới. Tuy nhiên, nông dân có thể bị lôi kéo bỏ nghề để có công việc bớt nặng nhọc hơn và có lợi tức hằng năm cao hơn ở thành thị. Vấn đề láng giêng phi nông nghiệp: Sự giao thông và chuyên chở của khu đô thị và vùng nông thôn lân cận đối nghịch nhau. Người đô thị ở các vùng gần đó sử dụng các con đường nông thôn để giao thông đi lại, trong khi nông dân dùng con đường này để phục vụ cho sản xuất, đời sống, lao động, thu hoạch. Nông dân bị chịu chung các hậu quả như bụi bặm, tiếng ồn,… gây nguy hại cho sức khỏe. Tăng tỡnh quớ mến nụng thụn: Khi đất nông nghiệp mất đi