Đề án Cơ sở khoa học và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong những năm tới

t dịch vụ, đất ở, đất nông, lâm nghiệp... - Thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký hồ sơ bất động sản: để thị trường hoạt động có hiệu quả, mọi bất động sản đều phải đăng ký và lập thành địa bạ. Việc lập bản đồ địa chính và địa bạ do các cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong đó địa bạ ghi rõ: mô tả tài sản, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản... Mọi người tham gia thị trường đều có quyền tiếp cận thông tin này. Việc thay đổi chi tiết trong địa bạ thường tốn nhiều thời gian, chẳng hạn như để chuyển đổi chủ sở hữu thường mất vài tháng. Hồ sơ địa bạ thông thường được lưu tại cơ quan tư pháp. - Các thông tin về giá Giá trong thị trường bất động sản rất quan trọng, song rất phức tạp, người tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn. Khi giá cả do thị trường quyết định thì các tổ chức dưới dạng hội đồng giám định giá cả bất động sản được hình thành. Đây là cơ quan độc lập, thông thường thành viên là các kiến trúc sư, kỹ sư địa chính, thương gia bất động sản, những người có chuyên môn và kinh nghiệm hoạt động trong thị trường này. Tổ chức này có chức năng: + Thống kê các giá cả mua bán; + Xác định giá định hướng; + Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường; + Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá; + Xác định giá cả cụ thể; + Các thông tin về giá được cung cấp công khai và thường xuyên cho mọi đối tượng sau; + Người mua, bán trên thị trường; Mục đích của các hoạt động này là nhằm tạo ra sự minh bạch cho thị trường. 4. Tạo điều kiện để quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh Để thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, giá cả được hình thành trên cơ sở cung cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền. Muốn vậy, số lượng người mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành. Trên thực tế, điểm cân bằng giữa cung cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh thường xuyên của các bên tham gia. Do quá trình tạo lập hàng hoá bất động sản cần một thời gian dài và vốn đầu tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi những thua thiệt nên công tác dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch. 5. Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị trường khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính Hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của các thị trường khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Để tạo lập bất động sản cần một lượng đầu tư lớn. Bất động sản thường có giá cao nên các bên tham gia thị trường không thể có ngay một lượng đầu tư như vậy. Một thị trường tài chính hiệu quả đóng vai trò rất quan trọng đối với hiệu quả của thị trường bất động sản về cả mặt cung lẫn cầu. Các yếu tố của thị trường này bao gồm: tài chính cho đầu tư bất động sản, sử dụng bất động sản để thế chấp, phát triển giao dịch có bảo đảm, cơ chế quản lý rủi ro và bảo hiểm, chứng khoán bất động sản... 6. Tạo điều kiện sử dụng các loại chuyên gia thị trường bất động sản Một mạng lưới các chuyên gia có khả năng hỗ trợ thị trường bất động sản là cần thiết để đảm bảo cho người dân hiểu rõ các quyền lợi và trách nhiệm cuả họ cũng như cách thức giao dịch bất động sản hợp pháp. Mạng lưới này điển hình bao gồm: các luật sư và thẩm phán bảo vệ các quyền lợi cũng như bắt buộc thực hiện các nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản , các chuyên gia về chuyển nhượng bất động sản (công chứng viên và luật sư), các nhà môi giới bất động sản, các nhà định giá bất động sản, các nhà điều tra bất động sản để xác định vị trí và ranh giới của các khoảnh đất... 7. Thực hiện điều tiết thị trường Chính phủ của mỗi quốc gia ngoài việc tạo những điều kiện cần thiết để thị trường bất động sản phát huy hiệu quả đều thực hịên những chính sách và công cụ điều tiết cụ thể nhằm hạn chế những khuyết tật của thị trường thông qua việc trợ giá, ưu đãi tín dụng, thu thuế, phí, lệ phí... Sự can thiệp trực tiếp này ngày càng trở lên quan trọng đối với việc đáp ứng nhu cầu về bất động sản có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mỗi công dân như quyền có nhà ở, nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập do mua bán bất động sản đem lại . Nhưng sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản cũng cần thận trọng sao cho thị trường không bị bóp méo, bị kém hoàn hảo hơn. CHƯƠNG II: KHÁI QUÁT THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY I HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1. Thực trạng các loại hình giao dịch trên thị trường bất động sản Việt Nam 1.1. Giao dịch mua bán nhà ở, câc công trình khác và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thời gian qua, giao dịch mua bán nhà ở, các công trình khác và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện dưới các hình thức sau: - Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở đồng thời với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản giữa hộ gia đình cá nhân với nhau; - Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê (hộ gia đình, cá nhân) cùng với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng, kinh doanh phát triển nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân; - Chuyển quyền sở hữu công trình cùng với nhận quyền sử dụng đất giữa các tổ chức với nhau hoặc giữa các tổ chức kinh tế với hộ gia đình, cá nhân; - UBND xã , phường, thị trấn tổ chức đấu thầu (chuyển nhượng quyền sử dụng có thời hạn) quỹ đất công ích của xã; - Cổ phần hoá DNNN, dẫn đến chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất. Qua các cuộc điều tra, khảo sát cho thấy, tỷ lệ chuyển nhượng sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế, tổ chức và cơ quan nhà nước cho các hộ gia đình, cá nhân chiếm khoảng 60% số vụ chuyển nhượng, số còn lại là giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau. Từ năm 1993 - 1995, là thời gian có lượng giao dịch chuyển nhượng tăng nhanh mà đỉnh điểm là năm 1995, tạo lên cơn sốt về giá cả đất đai, bất động sản. Do có hiện tượng đầu cơ đất đai kiếm lời nên đã tạo len tình trạng khan hiếm, mất cân đối cung cầu giả tạo. Thời kỳ 1996 - 1999 thị trường bất động sản có phần chững lại, nhiều người đầu cơ muốn bán đất đai, bất động sản để thu hồi vốn, giá đất và bất động sản có xu hướng giảm. Sau đó, kể từ giữa năm 2000 đến hết quý I/2002, giá bất động sản đất đai lại liên tục tăng và cơn sốt bất động sản thứ hai lại xuất hiện. Tuy nhiên kể từ tháng 4/2002 đến nay thị trường bất động sản lại có dấu hiệu chững lại. Qua những diễn biến nêu trên có thể thấy, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, sự gia tăng dân số, quá trình đô thị hoá... nhu cầu nhà ở, đất ở ngày càng tăng, cùng với sự xuất hiện của các hoạt động đầu cơ, kiếm lời làm cho thị trường bất động sản ở nước ta hoạt động khá sôi động. Tuy nhiên, phần lớn các giao dịch mua bán, chuyển nhượng lại nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, nên diễn biến khá phức tạp, gây một số tiêu cực về kinh tế - xã hội. Phần lớn các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (theo ước tính lên đến hơn 70%) không đăng kí với cơ quan quản lý nhà nước Một số giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của người dân đã thông qua các tổ chức môi giới, dịch vụ về đất. Người dân đã chấp nhận việc trả chi phí môi giới cho các tổ chức này. Tuy nhiên, hoạt động của các tổ chức môi giới, dịch vụ nhà đất còn mang tính tự phát, không có đăng kí với cơ quan Nhà nước. Hoạt động của các tổ chức này mới chỉ là trung gian môi giới giữa người bán và người mua, chưa cung cấp được đầy đủ thông tin về pháp luật, quy hoạch, giá cả...; chưa hướng dẫn về tư vấn về lập hợp đồng dân sự cho người mua và người bán. Giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản (nhà xưởng, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hoạt động...) và quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, chủ yếu là các tổ chức kinh tế phát sinh do việc giải thể, sát nhập, chuyển địa điểm. Những tổ chức mua nhà, công trình kiến trúc, kho tàng... cũng đồng thời được nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, có nhiều trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất từ chuyên dùng sang đất ở. Một số địa phương đã cho phép các cơ quan nhà nước, đơn vị hoạt động sự nghiệp được bán nhà, công trình và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trụ sở làm việc tại các trung tâm thương mại, dịch vụ có giá cao. Toàn bộ số tiền thu được từ bán trụ sở cũ được đầu tư xây dựng trụ sở ở địa điểm mới với quy mô và chất lượng cao hơn. Giao dịch cho thuê bất động sản (cho thuê đất, nhà ở, văn phòng, nhà xưởng sản xuất kinh doanh). Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu giao dịch bất động sản cho thuê ngày càng tăng. Các loại hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch cho thuê bao gồm những loại sau: thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng làm việc, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng... Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp dùng vào mục đích canh tác, giao dịch cho thuê giữa các hộ gia đình với nhau còn rất hạn chế. Giao dịch cho thuê loại đất này chủ yếu là các hộ gia đình, cá nhân thuê đất canh tác thuộc quỹ đất công ích của xã để dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc nuôi trồng thuỷ sản theo hình thức khoán mức nộp hàng năm bằng tiền hoặc bằng thóc hoặc đấu thầu sử dụng trong một thời gian nhất định. Một loại hình giao dịch cho thuê bất động sản khá phổ biến là giao dịch các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng cho các doanh nghiệp (trong và ngoài nước) thuê lại đất để xây dựng kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Nhiều đơn vị là cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê lại đất, văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ... Hiện nay, riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp cho thuê 1.319.457 m2 nhà. Hiện nay, tại các đô thị, nhiều hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở, ki ốt, văn phòng... cho các cá nhân, tổ chức thuê để mở cửa hàng kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng... cho học sinh, sinh viên, người lao động ngoại tỉnh thuê. Hầu hết các giao dịch cho thuê này đều không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước do người dân còn e ngại chính sách pháp luật của Nhà nước về cho thuê còn chưa cụ thể, có những trường hợp cho thuê dẫn đến tranh chấp mà quyền lợi chính đáng của người có bất động sản không được bảo vệ. 1.3. Giao dịch, thế chấp đất đai bất động sản Ngay từ khi trước có Luật đất đai năm 1993, việc sử dụng bất động sản nói chung và giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn của các tổ chức tín dụng là khá phổ biến. Tuy nhiên, kể từ khi có Luật đất đai năm 1993, việc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng mới được pháp luật chính thức thừa nhận. Kể từ đó, việc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn được phát triển và mở rộng trong nhiều lĩnh vực: công nghiệp, nông nghiệp, thương mại, dịch vụ... Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rất chậm và tỷ lệ đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thấp, do đó, đối với những mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ngân hàng vẫn nhận thế chấp trong trường hợp có một số giấy tờ sau: giấy tờ giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất trong cải cách ruộng đất, giấy bán nhà cùng với nhận quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn, giấy tờ thanh lý hoá giá nhà thuộc sở hữu nhà nước. Theo quy định tại Điều 732 Bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế chấp, nhưng đại đa số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng. Do đó, giao dịch thế chấp bất động sản, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năng chuyển hoá bất động sản thành tài sản tài chính, huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh Cùng với phát triển của hoạt động sản xuất kinh tế đối ngoại, hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, nhiều dự án đầu tư nước ngoài được triển khai dưới hình thức liên doanh và hợp đồng hợp tác liên doanh. Trong phần lớn các dự án liên doanh với nước ngoài, phần vốn góp của phía Việt Nam là bằng giá trị bất động sản, mà chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất. Theo ước tính, tổng giá trị quyền sử dụng đất của bên Việt Nam góp vốn vào các dự án liên doanh với nước ngoài lên đến 3 tỷ USD. Việc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh đã chuyển hoá giá trị bất động sản thành vốn góp, biến bất động sản thành tài sản tài chính. Điều này đặc biệt có ý nghĩa khi khả năng tài chính của doanh nghiệp Việt Nam còn rất hạn chế. Bên cạnh đó, sự phát triển nhanh chóng của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, sự ra đời của Luật Doanh nghiệp, dẫn đến việc liên kết, liên doanh giữa các tổ chức trong nước ngày càng gia tăng. Hình thành vốn góp liên doanh khá phổ biến là dùng giá trị bất động sản, giá trị quyền sử dụng đất. Trong việc thành lập các doanh nghiệp mới theo Luật Doanh nghiệp như công ty cổ phần, công ty TNHH thì vốn góp của các bên tham gia thường sử dụng giá trị bất động sản, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất . Trong thời gian qua, những hoạt động vốn góp liên doanh, liên kết, thành lập doanh nghiệp... đã hình thành nên các giao dịch dùng giá trị bất động sản, giá trị quyền sử dụng để góp vốn liên doanh. Các giao dịch này đã góp phần chuyển hoá các tài sản là bất động sản thành tài sản tài chính, góp phấn nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản. Giao dịch khác Trong quá trình đổi mới và sắp xếp lại DNNN, việc cổ phần hoá, giao, bán, khoán và cho thuê DNNN làm phát sinh một số giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bất động sản là nhà xưởng, kho, văn phòng... Một phần hoặc toàn bộ quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất của các DNNN trong quá trình thực hiện cổ phần hoá, giao, bán, khoán và cho thuê sẽ được chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế khác, chuyển giao cho người lao động làm việc tại doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp ở Việt Nam, giá trị bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thường chiếm một tỷ lệ lớn trong toàn bộ giá trị doanh nghiệp. Vì vậy, việc xác định giá trị bất động sản là một nội dung quan trọng trong quá trình cổ phần hoá, giao, bán, khoán và cho thuê DNNN. Tính đến tháng 5/2002, cả nước đã có 1192 DNNN và bộ phận DNNN đã được tiến hành cổ phần hoá, giao, bán, khoán và cho thuê DNNN. Vì vậy, một lượng bất động sản khá lớn thuộc sở hữu nhà nước đã được chuyển dịch sang các thành phần kinh tế khác. Các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường bất động sản ở Việt Nam Kể từ khi nền kinh tế bước vào thời kỳ đổi mới, vào những năm đầu thập kỷ 90 một số tổ chức kinh doanh bất động sản đã được hình thành, tuy nhiên mang nặng tính tự phát. Năm 1993, với việc ban hành Luật Đất đai và năm 1994, ban hành Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở thì cơ sở pháp lý cho hoạt động của các tổ chức kinh doanh bất động sản được hình thành. Từ đó, nhiều tổ chức kinh doanh bất động sản được thành lập và đi vào hoạt động dưới các hình thức sau: - Doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà; - Doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên mua bán và cho thuê nhà); - Doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng; - Doanh nghiệp kinh doanh “địa ốc”; - Tổ chức dịch vụ môi giới nhà đất; - Tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai, bất động sản; - Tổ chức tư vấn và thông tin bất động sản; - Quỹ phát triển nhà ở đô thị; - Ngân hàng nhà, ngân hàng phát triển nhà; - Các tổ chức tín dụng khác cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp bất động sản để cho vay vốn kinh doanh; - Các cá nhân làm dịch vụ môi giới mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất... II. NHỮNG MẶT ĐƯỢC CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Trên thực tế, thị trường bất động sản ở nước ta không những đã xuất hiện mà còn hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị. Hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta, mặc dầu còn rất manh nha, nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, thu hút nguồn vốn dự trữ trong nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Thị trường bất động sản ở nước ta đã hình thành và đang phát triển với các hoạt động phong phú: - Các nhu cầu về đất được đáp ứng đầy đủ hơn, với chất lượng cao hơn. Trong thời kỳ 1996 - 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 200 nghìn ha đất chuyên dụng(bằng 16% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của nền kinh tế; đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% tổng diện tích quỹ đất này). Những diện tích được Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội. - Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Việc mua bán, chuyển đổi cho thuê lại... quyền sử dụng đất đã mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn. Quyền sử dụng hàng chục triệu m2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển. - Thị trường nhà ở phát triển sôi động. Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà để ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của người dân, về cơ bản, đã được thực hiện mặc dù nhà chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở). Nhiều địa phương đã nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3 - 4 m2 trước đây lên 6 - 8 m2 hiện nay. Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà; các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê; Nhà nước bắt đầu thực hiện một số năm thí điểm việc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam... đã và đang tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. - Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí... đã có những khởi sắc với những khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế vào lĩnh vực này(tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD). Qua thực tế vận hành của thị trường bất động sản, công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường này đã có điều kiện hoàn thiện. Về mặt quản lý, một mặt, Nhà nước đã khẩn trương ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trường bất động sản như đất đai, nhà ở, tạo lập mặt bằng cho sản xuất... nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường bất động sản đi vào hoạt động và phát triển; Mặt khác, Nhà nước cũng đã có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường bất động sản thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây dựng nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở ở, đất cho những người có công với cách mạng... Những chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phát triển thị trường bất động sản. III. NHỮNG TỒN TẠI, YẾU KÉM TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Những tồn tại, yếu kém Thị trường bất động sản ở Việt Nam tuy mới hình thành nhưng đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu đã biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản ở nước ta còn kém phát triển và có nhiều tồn tại, biểu hiện trên các mặt sau: 1.1. Khiếm khuyết trong hoạt động kinh doanh bất động sản · Thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường phi chính thức. Biểu hiện rõ nét nhất của những hạn chế, khiếm khuyết của thị trường bất động sản ở Việt Nam là về cơ bản nó vẫn là một thị trường phi chính thức. Hầu hết các bất động sản không có đủ điều kiện pháp lý tham gia vào các giao dịch dân sự như bán quyền sử dụng đất, thế chấp cho thuê... trên thị trường bất động sản. Theo ước tính, hiện nay có tới 95% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên địa bàn Hà Nội số này là 80%, Thành phố Hồ Chí Minh là 60 %. Trong khi đó, việc hợp thức hoá bất động sản gặp nhiều khó khăn do thuế và lệ phí đối với mua bán, chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoá rườm rà... Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trường phi chính thức là phổ biến, chiếm tới hơn 70% số lượng giao dịch về bất động sản. Trong điều kiện nước ta hiện nay, sự tồn tại của thị trường bất động sản phi chính là tất yếu. Tuy nhiên, thị trường phi chính thức hoạt động mạnh, chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch thể hiện yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước. Điều này không chỉ hạn chế sự phát triển lành mạnh, ổn định của thị trường bất động sản mà còn chứa đựng những nguy cơ tiềm ẩn đối với toàn bộ nền kinh tế - xã hội. · Kinh doanh phát triển bất động sản đã hình thành nhưng thiếu bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Ở hầu hết các địa phương, một số loại hình doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản đã được hình thành như doanh nghiệp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh thương mại - xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà). Trong hoạt động kinh doanh phát triển bất động sản thì doanh nghiệp nhà nước được ưu đãi hơn về giao đất, giá đất, hỗ trợ về vốn, kỹ thuật... Chính vì vậy, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh tham gia rất hạn chế vào kinh doanh phát triển bất động sản, xảy ra sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản. Hiện nay trong lĩnh vực kinh doanh ở nước ta còn thiếu một loại hình doanh nghiệp kinh doanh phát triển đất. Đây là loại hình doanh nghiệp được Nhà nước cho phép khai phá, cải tạo các vùng đất mới vốn đang là hoang, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đang sử dụng... để những vùng đất này có khả năng đưa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội. Trên thực tế, ở nước ta, ngay ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều đơn vị hành chính sự nghiệp trong thời kỳ bao cấp được giao nhiều đất nhưng sử dụng ít, đang bỏ hoang hoặc đang cho thuê mướn hoặc sử dụng lãng phí. Do đó, thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất là một khiếm khuyết của thị trường bất động sản. · Các tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển một cách tự phát. Giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu về thông tin và môi giới ngày càng tăng. Do đó, xuất hiện nhiều trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất và có cả công ty trách nhiệm hữu hạn về môi giới nhà đất. Những trung tâm này môi giới chỉ đơn thuần là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được những thông tin cần thiết và tư vấn cho người mua bất động sản. Ngoài những trung tâm có đăng ký hành nghề, nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tham gia vào hoạt động môi giới, tư vấn, giao dịch nhà, đất như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng ký hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. · Hệ thống thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Thông tin là điều tối quan trọng cho sự vận hành của thị trường bất động sản nhưng thực tế thông tin là lại kết quả sau cùng của hàng loạt các cải cách thể chế cơ bản. Trong thị trường bất động sản, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu thập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm: các thông tin về quy hoạch, về bản đồ địa chính, miêu tả giá cả, tính chất và chủ sở hữu của bất động sản... · Thị trường bất động sản ở nước ta vẫn nhỏ về quy mô tương đối và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả. Do tính chất thông tin bất đối xứng cao trên thị trường, giá cả và quan hệ cung cầu bất động sản bị bóp méo rất lớn. Nhu cầu cuả dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp dân doanh về mặt kinh doanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước, diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu. Điều đáng lưu ý là những bất động sản mà cung vượt cầu thường được hình thành từ nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Thị trường hay xuất hiện các sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, vỉa hè về quy h