Đề án Kinh doanh nhà cho người công nhân

ùng: - T¹i Kho¶n 2 §iÒu 4 cña NghÞ ®Þnh sè 36/CP ngµy 24/4/1997 vÒ Quy chÕ khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao quy ®Þnh: “ ViÖc ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng trong vµ ngoµi khu c«ng nghiÖp, cã tÝnh ®Õn c¸c ®Êu nèi kü thuËt ngoµi khu c«ng nghiÖp, khu d©n c­ phôc vô c«ng nh©n, lao ®éng lµm viÖc t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp...” - T¹i §iÒu 31 cña LuËt Nhµ ë quy ®Þnh vÒ quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë: “1. Quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ, ®iÓm d©n c­ n«ng th«n vµ c¸c dù ¸n x©y dùng khu kinh tÕ, khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao, tr­êng ®¹i häc, cao ®¼ng, trung cÊp chuyªn nghiÖp, trung cÊp nghÒ, tr­êng häc ë miÒn nói ph¶i x¸c ®Þnh nhu cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ ë vµ hÖ thèng h¹ tÇng phôc vô nhu cÇu ë. 2. Khi phª duyÖt c¸c quy ho¹ch quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu nµy c¬ quan cã thÈm quyÒn ph¶i ®ång thêi phª duyÖt quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë. 3. Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ph¶i c«ng bè c«ng khai quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c c¬ chÕ, chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn cô thÓ ®èi víi tõng dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë.” 2.2. VÒ chÝnh s¸ch ®Çu t­: - Theo kho¶n 1 §iÒu 22 NghÞ ®Þnh sè 108/2006/N§-CP ngµy 22/9/2006 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh : "Danh môc lÜnh vùc ­u ®·i ®Çu t­ bao gåm lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­ vµ lÜnh vùc ­u ®·i ®Çu t­ quy ®Þnh t¹i Phô lôc I ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh nµy". Cô thÓ lµ t¹i môc VII.26 - Phô lôc I quy ®Þnh: "§Çu t­ x©y dùng chung c­ cho c«ng nh©n lµm viÖc t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ; ®Çu t­ x©y dùng ký tóc x¸ sinh viªn và x©y dùng nhà ë cho c¸c ®èi t­îng chÝnh s¸ch x· héi" thuéc danh môc lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­. - T¹i §iÒu 52 cña NghÞ ®Þnh 90/2006/N§-CP vÒ nguån vèn ®Çu t­ ph¸t triÓn quü nhµ ë x· héi (trong ®ã cã nhµ ë dµnh cho c«ng nh©n KCN, KCX): “ 1. Vèn ®Çu t­ x©y dùng quü nhµ ë x· héi ®­îc h×nh thµnh tõ c¸c nguån vèn sau ®©y : a) TiÒn thu ®­îc tõ viÖc b¸n, cho thuª vµ cho thuª mua nhµ ë thuéc së h÷u nhµ n­íc; b) TrÝch tõ 30% ®Õn 50% tiÒn sö dông ®Êt cña c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë trªn ®Þa bµn; c) Ng©n s¸ch nhµ n­íc ®Çu t­; d) TiÒn hç trî, tiÒn ®ãng gãp tù nguyÖn cña tæ chøc, c¸ nh©n trong vµ ngoµi n­íc; ®) TiÒn huy ®éng tõ c¸c nguån vèn hîp ph¸p kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.” - T¹i Kho¶n 2 §iÒu 45 cña LuËt Nhµ ë vÒ ­u ®·i c¸c chñ ®Çu t­: “ Nhµ n­íc khuyÕn khÝch tæ chøc, c¸ nh©n thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong n­íc vµ n­íc ngoµi ®Çu t­ ph¸t triÓn quü nhµ ë x· héi.” - TạI khoản 7 điều 12 luật kinh doanh bất động sản qui định : “Tæ chøc tÝn dông nhµ n­íc cho vay ­u ®·i ®Çu t­ ®èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng nhµ ë ®Ó cho thuª, cho thuª mua, b¸n cho ng­êi cã c«ng, ng­êi nghÌo, ng­êi cã thu nhËp thÊp, sinh viªn, c«ng nh©n lµm viÖc trong c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt. ” - TạI khoản 2 điều 28 luật đầu tư qui định: Địa bàn ưu đãi đầu tư là : “ khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ”. Từ đó điều 32 luật này nêu rõ : “Nhà đầu tư có dự án đầu tư thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư quy định tại Điều 27 và Điều 28 của Luật này được hưởng các ưu đãi theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Các ưu đãi này như sau : “Điều 33. Ưu đãi về thuế 1. Nhà đầu tư có dự án thuộc đối tượng quy định tại Điều 32 của Luật này được hưởng thuế suất ưu đãi, thời hạn hưởng thuế suất ưu đãi, thời gian miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế. 2. Nhà đầu tư được hưởng ưu đãi về thuế cho phần thu nhập được chia từ hoạt động góp vốn, mua cổ phần vào tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về thuế sau khi tổ chức kinh tế đó đã nộp đủ thuế thu nhập doanh nghiệp. 3. Nhà đầu tư được miễn thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật tư, phương tiện vận tải và hàng hóa khác để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu. 4. Thu nhập từ hoạt động chuyển giao công nghệ đối với các dự án thuộc diện ưu đãi đầu tư được miễn thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế. Điều 34. Chuyển lỗ Nhà đầu tư sau khi đã quyết toán thuế với cơ quan thuế mà bị lỗ thì được chuyển lỗ sang năm sau; số lỗ này được trừ vào thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp. Thời gian được chuyển lỗ không quá năm năm. Điều 35. Khấu hao tài sản cố định Dự án đầu tư trong lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và dự án kinh doanh có hiệu quả được áp dụng khấu hao nhanh đối với tài sản cố định; mức khấu hao tối đa là hai lần mức khấu hao theo chế độ khấu hao tài sản cố định. Điều 36. Ưu đãi về sử dụng đất 1. Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá bảy mươi năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đúng pháp luật về đất đai và có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. 2. Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế. Điều 37. Ưu đãi đối với nhà đầu tư đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và các nguyên tắc quy định tại Luật này, Chính phủ quy định những ưu đãi cho các nhà đầu tư đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.” 2.3. VÒ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai: - T¹i Kho¶n 1 §iÒu 60 LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh: " Ng­êi sö dông ®Êt mµ Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt, cho thuª ®Êt ®­îc miÔn, gi¶m tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt trong c¸c tr­êng hîp sau ®©y: “ ... Sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ chung c­ cho c«ng nh©n cña c¸c khu c«ng nghiÖp, ký tóc x¸ sinh viªn, nhµ ë cho ng­êi ph¶i di dêi do thiªn tai.” - T¹i Kho¶n 3 §iÒu 12 cña NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh vÒ miÔn tiÒn sö dông ®Êt, trong ®ã nªu râ: “®Êt x©y dùng nhµ chung c­ cao tÇng cho c«ng nh©n khu c«ng nghiÖp” ®­îc miÔn tiÒn sö dông ®Êt. - T¹i Kho¶n 2 §iÒu 14 cña NghÞ ®Þnh sè 142/2005/N§-CP ngµy 14/11/2005 quy ®Þnh miÔn tiÒn thuª ®Êt, thuª mÆt n­íc ®èi víi : " Dù ¸n sö dông ®Êt x©y dùng nhà chung c­ cho c«ng nh©n cña c¸c khu c«ng nghiÖp theo dù ¸n ®­îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt bao gåm c¶ gi¸ b¸n hoÆc gi¸ cho thuª nhà, trong c¬ cÊu gi¸ b¸n hoÆc gi¸ cho thuª nhà kh«ng cã chi phÝ vÒ tiÒn thuª ®Êt... " - T¹i §iÒu 20 NghÞ ®Þnh sè 90/2006/N§-CP cña ChÝnh phñ vÒ quü ®Êt dµnh cho ph¸t triÓn nhµ ë x· héi ®· quy ®Þnh: “ 1. Uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm quyÒn cã tr¸ch nhiÖm x¸c ®Þnh vµ bè trÝ quü ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ ë x· héi khi lËp, phª duyÖt quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ, ®iÓm d©n c­ n«ng th«n, khu kinh tÕ, khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao trªn ®Þa bµn. 2. C¨n cø ®iÒu kiÖn cô thÓ cña tõng ®Þa ph­¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®­îc xem xÐt, quyÕt ®Þnh viÖc chñ ®Çu t­ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë th­¬ng m¹i vµ khu ®« thÞ míi trªn ®Þa bµn cã quy m« sö dông ®Êt tõ 10 ha trë lªn cã tr¸ch nhiÖm dµnh mét phÇn diÖn tÝch ®Êt ®· ®Çu t­ x©y dùng hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt ®Ó chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng ph¸t triÓn nhµ ë x· héi nh­ng trong mäi tr­êng hîp kh«ng v­ît qu¸ 20% diÖn tÝch ®Êt ë dù ¸n...” - T¹i §iÒu 49 cña NghÞ ®Þnh sè 90/2006/N§-CP quy ®Þnh vÒ ®Êt ®Ó ph¸t triÓn nhµ ë x· héi nh­ sau: “ 1. C¨n cø vµo quy ho¹ch x©y dùng, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt vµ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë x· héi ®· ®­îc phª duyÖt, Uû ban nh©n d©n c¸c cÊp cã thÈm quyÒn thùc hiÖn giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt ®Ó ®Çu t­ x©y dùng quü nhµ ë x· héi. 2. Nhµ n­íc miÔn tiÒn sö dông ®Êt hoÆc tiÒn thuª ®Êt khi giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë x· héi.” 2.4. VÒ chÝnh s¸ch thuÕ: - T¹i ®iÓm b kho¶n 3 §iÒu 34 cña NghÞ ®Þnh sè 24/2007/N§-CP ngµy14/02/2007 h­íng dÉn thi hµnh LuËt ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp quy ®Þnh: "Møc thuÕ suÊt 10% ¸p dông trong thêi gian 15 n¨m, kÓ tõ khi b¾t ®Çu ®i vµo ho¹t ®éng kinh doanh ®èi víi c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh míi thµnh lËp tõ dù ¸n ®Çu t­ vµo ngµnh nghÒ, lÜnh vùc thuéc Danh môc lÜnh vực ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­. Tr­êng hîp c¬ së kinh doanh míi thµnh lËp tõ dù ¸n ®Çu t­ vµo ngµnh nghÒ, lÜnh vùc thuéc danh môc lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­ vµ cã ¶nh h­ëng lín vÒ kinh tÕ, x· héi cÇn ®­îc khuyÕn khÝch cao h¬n, Bé Tµi chÝnh tr×nh Thñ t­íng ChÝnh phñ quyÕt ®Þnh ¸p dông thuÕ suÊt 10% ¸p dông trong suèt thêi gian thùc hiÖn dù ¸n" Nh­ vËy c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë x· héi, bao gåm c¶ c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë cho c«ng nh©n khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt còng ®­îc ¸p dông møc thuÕ suÊt ­u ®·i nªu trªn. - T¹i kho¶n 5 §iÒu 35 cña NghÞ ®Þnh sè 24/2007/N§ - CP quy ®Þnh: "...§­îc miÔn thuÕ 04 n¨m, kÓ tõ khi cã thu nhËp chÞu thuÕ vµ gi¶m 50% sè thuÕ ph¶i nép cho 09 n¨m tiÕp theo ®èi víi c¬ së kinh doanh míi thµnh lËp tõ dù ¸n ®Çu t­ vµo ngµnh nghÒ, lÜnh vùc thuéc Danh môc ngµnh nghÒ, lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­....". Nh­ vËy c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë x· héi, bao gåm c¶ c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë cho c«ng nh©n KCN, KCX còng ®­îc ¸p dông møc thuÕ suÊt ­u ®·i nµy. Trên đây là một số chính sách ưu đãi về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân mà đã được nhà nước cụ thể hoá bằng các văn bản pháp luật. Ngoài ra, môt sè quy ®Þnh cô thÓ kh¸c, nh­: h­íng dÉn ­u ®·i vÒ thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp (®èi víi chñ dù ¸n, doanh nghiÖp x©y dùng, doanh nghiÖp qu¶n lý sö dông); cho phÐp chñ dù ¸n ®­îc tÝnh c¸c chi phÝ vÒ nhµ ë dµnh cho ng­êi lao ®éng vµo chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh d­íi h×nh thøc khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh hoÆc cho phÐp h¹ch to¸n chi phÝ tiÒn thuª nhµ vµo chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh cña doanh nghiÖp; cho phÐp ho¹t ®éng cho thuª nhµ ë dµnh cho ng­êi lao ®éng t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt thuª ®Ó ë ®­îc ¸p dông thuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng lµ 0% (doanh nghiÖp ®­îc khÊu trõ thuÕ GTGT ®Çu vµo cña hµng ho¸, dÞch vô mua vµo phôc vô cho nhµ ë dµnh cho ng­êi lao ®éng khi tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép)... sÏ được h­íng dÉn và bæ sung trong thêi gian tíi. 3, Nghiên cứu thị trường. Cầu về nhà ở cho công nhân. Hiện tại Từ Liêm có 5 khu,cụm CN , trong đó có hai khu công nghiệp lớn như khu công nghiệp Bắc Thăng Long và khu công nghiệp Cầu Diễn với tổng diên tích lên tới hàng trăm ha và hang chục nghìn công nhân đang làm việc. Trong số các cụm công nghiệp thì lớn nhất là cụm công nghiệp Minh Khai với tổng diện tích được Thành phố phê duyệt là 65ha và hiện đã có khoảng 100 doanh nghiệp đang kinh doanh với hàng nghìn công nhân đang làm việc tại đó. Quá trình mở rộng, phát triển và thu hút mạnh đầu tư vào các KCN tạo nên sức hút về lao động làm việc tại các khu này, gồm đội ngũ công nhân, cán bộ kỹ thuật, nhân viên nghiệp vụ và cán bộ quản lý, trong đó 90% là công nhân và kỹ thuật viên. Về trình độ, 75% lao động làm việc trong các KCN này đã tốt nghiệp phổ thông trung học trở lên, trong đó lao động có trình độ đại học chiếm 35%. Số lao động làm việc trong các KCN đã đi vào hoạt động của Từ Liêm, đến năm 2006 đã lên tới gần 25 nghìn người gấp 5,6 lần năm 2001. KCN Bắc Thăng Long có tốc độ thu hút lao động tăng nhanh nhất, từ vài trăm người năm 2001 lên hơn 15000 người năm 2006 và hiện Bắc Thăng Long cũng là KCN có số lao động lớn nhất, chiếm một nửa tổng số lao động trong các KCN ở Từ Liêm. Lao động trong các KCN ở Từ Liêm nói riêng và cả nước nói chung hiện nay có đặc điểm là lao động trẻ, lao động nữ và lao động di cư chiếm tỷ lệ khá cao. Lao động ở độ tuổi từ 18 đến 35 chiếm đến 90% tổng số lao động KCN; lao động nữ chiếm trên 60% (phù hợp với các ngành dệt may, da giày, …); lao động từ địa phương khác đến làm việc chiếm 65%. Hầu như toàn bộ số người lao động từ địa phương khác đến làm việc tại các KCN ở Từ Liêm đều có nhu cầu về nhà ở. Một số lao động là người Hà Nội cũng có nhu cầu về nhà ở gần KCN, do chế độ làm việc theo ca kíp của các doanh nghiệp buộc người công nhân phải bám xưởng, bám máy hoặc làm thêm giờ; do diện tích nhà ở của gia đình hiện có chật hẹp do giao thông trong khu vực chưa thuận tiện, tốn nhiều thời gian đi lại hoặc kém an toàn... Nhu cầu về nhà ở của người lao động trong các KCN ở Từ Liêm rất đa dạng. Khoảng 10% lao động trong các KCN hiện nay là cán bộ quản lý, kỹ sư, nhân viên văn phòng, có thu nhập cao, có nhu cầu mua căn hộ chung cư hoặc nhà thấp tầng (nhà vườn, biệt thự). Song, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các đối tượng có nhu cầu về nhà ở tại các KCN của Từ Liêm là công nhân. Với mức thu nhập thấp của họ và tình hình thị trường nhà ở hiện nay thì hầu hết trong số họ không đủ khả năng mua nhà ở, chỉ có thể thuê nhà. Với tốc độ tăng trưởng lao động như hiện nay thì dự kiến đến năm 2010, tổng số công nhân làm việc trong các KCN ở Từ Liêm là 40.000 người. Nếu ước tính 50% trong số đó có nhu cầu thuê nhà và với diện tích nhà ở tối thiểu cho một công nhân là 9m2, thì tổng diện tích nhà dự kiến cho công nhân thuê tại các KCN này cần có vào năm 2010 là khoảng 180.000m2, tương đương với khoảng 4.200 căn hộ có diện tích khoảng 40 - 45 m2. Đây là một bài toán hết sức khó khăn đang được đặt ra cho huyên Từ Liêm. Cung về nhà ở cho công nhân. Cung từ phía các doanh nghiệp : Hiện nay, không chỉ ở các khu công nghiệp của Từ Liêm mà cả thành phố Hà Nội nói chung chưa có bất kỳ một doanh nghiệp nào đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân. Nguyên nhân của thực trạng này có rất nhiều song nguyên nhân chủ yếu là do lợi nhuận thấp khi kinh doanh.Bởi theo qui định của nhà nước, mức tiền thuê tối đa cho công nhân không vượt quá 10% lương của họ. Như vậy với mức lương từ 600.000 – 1.200.000/tháng thì tiền thuê tối đa cho một người/tháng không quá 120.000. Mặt khác, theo qui định về tiêu chuẩn về nhà ở cho công nhân thì diện tích tối thiểu cho một phòng trong trường hợp không có nhà vệ sinh là 9m2, còn có nhà vệ sinh là 12m2/phòng. Nếu tính mỗi phòng cho 2 người thuê thì mỗi tháng doanh nghiệp chỉ thu được tối đa là 240.000/phòng ,trong khi chi phí xây dựng hiện hành cho nhà chung cư chất lượng trung bình là 2,5 triệu đồng/m2, Như vậy chi phí xây dựng mỗi phòng đã lên tới 30triệu đồng. Khi đó tỷ lệ lợi nhuận sẽ là : ( 240.000/tháng x 12 tháng)/30.000.000 = 0.096 tức là 9,6%/năm (Nếu tính cả chi phí hoạt động và trả lãi vay thì tỷ lệ này còn thấp hơn) Đây là mức lợi nhuận thấp đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do đó không có một doanh nghiệp nào chịu bỏ vốn đầu tư khinh doanh. Cung từ phía nhà nước : Hiện nay, ở Từ Liêm cũng chưa có một toà nhà nào giành cho công nhân mà được xây dựng từ nguồn vốn ngân sách. Tuy nhiên trong tương lai những toà nhà này rất có thể sẽ mọc lên bởi gần đây vấn đề này rất được không chỉ nhà nước mà cả xã hội quan tâm, hơn nữa TP Hà Nội cũng đang xây dựng thí điểm chung cư đầu tiên giành cho người công nhân. Đó là làng công nhân tại xã Kim Chung huyện Đông Anh giành cho công nhân tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long. Nếu dự án này thành công thì rất có thể sẽ có nhiều làng công nhân như vậy mọc lên ở khắp mọi nơi trong đó có Từ Liêm. Cung tự phát : Đây là hình thức cung duy nhất hiện nay ở Từ Liêm. Hiện không thể thống kê hết số phòng trọ mà người dân đã xây dựng để cho thuê. Tuy nhiên, tập trung nhiều nhất là ở xã Minh Khai và thị trấn Cầu Diễn. Qua số liệu khảo sát các địa phương này có thể thấy thực trạng chung cho các phòng trọ ở đây như sau : Một là, nhà ở cho công nhân thuê là những dãy nhà, phòng trọ do người dân xung quanh KCN xây dựng một cách tự phát, tạm bợ. Hầu hết các phòng trọ chỉ rộng từ 8 - 12m2(nhiều người chung một phòng), mái lợp fibro-xi măng, dột và ẩm thấp khi trời mưa, như lò nung khi trời nắng, điện nước sinh hoạt thiếu thốn, không đảm bảo được tiện nghi sinh hoạt bình thường, lối đi lại chật hẹp, không hợp vệ sinh, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội không đáp ứng được yêu cầu, giá cả và thời gian thuê nhà không ổn định lâu dài… Việc phải ở, sinh hoạt trong các khu nhà này gây rất nhiều khó khăn và ảnh hưởng xấu đến chất lượng làm việc và khả năng tái sản xuất sức lao động của người công nhân. Hai là, tốc độ phát triển của những nhà ở kém chất lượng và không đảm bảo được điều kiện sống tối thiểu trên đang gia tăng rất nhanh, nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu thuê nhà giá rẻ của công nhân cũng đang tăng rất mạnh (đất ở của người dân xung quanh các KCN đều chật hẹp, không thể xây thêm mãi và khả năng đầu tư của người dân cũng hạn chế…). Việc thuê nhà hiện tại của công nhân rất khó khăn, nhất là vào những kỳ các nhà máy đồng loạt tuyển thêm công nhân. Có những công nhân phải tìm thuê nhà cách KCN từ 5 đến 7 km. Việc hàng ngàn công nhân tạm trú trên địa bàn trong thời gian dài đã kéo theo nhiều biến đổi về văn hoá - xã hội, làm thay đổi nếp sống của người dân địa phương. Do điều kiện sinh hoạt không đảm bảo nên đã xảy ra không ít va chạm giữa công nhân và dân địa phương, nhiều tệ nạn cũng đã nảy sinh, gây mất trật tự trị an trong khu vực. Ba là, tiền thuê nhà luôn là một gánh nặng đối với các lao động trẻ ngoại tỉnh ở các KCN. Với mức lương từ 600.000 đến 1.200.000 đồng/ tháng, họ chỉ có thể dành ra 10% - 15% lương để trả tiền thuê nhà. Để có việc làm, thu nhập và đảm bảo các chi phí khác cho cuộc sống, buộc họ phải chấp nhận ở tại các căn nhà tồi tàn thiếu điều kiện sống tối thiểu. Có thể nói, thị trường nhà ở cho công nhân KCN ở Từ Liêm đang bị bỏ trống do cung quá thiếu cả về số lượng và chất lượng, không đáp ứng được cầu. Nếu tình trạng nhà ở cho công nhân không sớm được cải thiện có thể gây nên những vấn đề xã hội, chính trị phức tạp. Giá cả. Tuy trong cùng một huyện nhưng giá thuê phòng trọ ở Từ Liêm lại có sự khác nhau giưa các địa phương trong huyện. Giá thuê cao nhất là ở thị trấn Nhổn, trung bình từ 300.000 – 600.000đ / phòng 9 –13m2. Vì vậy ở đây, số lượng công nhân ở chung trong một phòng rất đông, ít nhất là 3 người một phòng còn nhiều thì 6 đến 7 người. Nguyên nhân khiến giá thuê ở Nhổn cao hơn các nơi khác trong huyện là do Nhổn là một trong những nơi nhộn nhịp và có dân cư tập trung đông đúc nhất của Từ Liêm. Ngoài khu công nghiệp Minh Khai Và một phần của khu công nghiệp Lai Xá, tại Nhổn còn có Trung tâm huấn luyện thể thao Quốc Gia I và đặc biệt là còn có 4 trường đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp. Đó là các trường đại học Công Nghiệp, cao đẳng công nghệ Thành Đô, cao đẳng Công Nghiệp In và trung học nghiệp vụ Giao Thông Vận Tải. Vì vậy ở đây, ngoài công nhân còn có rất nhiều sinh viên ở trọ. Do đó, mặc dù nhà nào có đất vườn cũng xây nhà trọ cho thuê nhưng vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu về phòng trọ. Chính vì lý do này mà giá thuê phòng ở đây cao hơn các nơi khác. Tiếp theo là thị trấn Cầu Diễn gắn với khu công nghiệp Cầu Diễn. Giá thuê ở đây tuy có thấp hơn ở Nhổn nhưng vẫn khá cao, từ 200.000đ – 500.000đ/ phòng tuỳ vào diện tích và vị trí mỗi phòng. Do giá thuê phòng cao nên công nhân thường phải chọn cách nhiều người ở chung trong một phòng để giảm mức tiền thuê bình quân đầu người. Nói chung, mỗi công nhân mỗi tháng phải mất từ 80.000 đến 150.000đ cho tiền thuê phòng, những phòng ít người thì lại phải mất nhiều hơn do ở đây chủ nhà thường tính tiền thuê theo phòng. Cũng có nhà cho thuê theo đầu người nhưng cũng chẳng hơn gì, họ cố gắng đẩy nhiều người vào một phòng để thu được nhiều tiền. Còn những người muốn ở ít người thì chủ nhà ngăn chia phòng thành các phòng nhỏ hơn. Đó là giá thuê phòng. Ngoài ra, tiền điện nước cũng được các chủ nhà “kinh doanh ”. Mặc dù giá điện, nước mà họ thanh toán với nhà nước là giá sinh hoạt nhưng họ lại thu của công nhân theo giá sản xuất, kinh doanh. Giá điện họ phải trả chỉ chưa đến 1000đ/kwh nhưng lại thu tới 2000đ/kwh. Tiền nước thì chủ nhà không tính theo m3 mà tính theo đầu người, mỗi người từ 20.000 – 30.000đ/tháng. Nói chung, giá cả cho thuê phòng ở Từ Liêm cao hơn ở một số huyện ngoại thành khác ở Hà Nội và càng cao hơn mức giá chung của các địa phương khác trong cả nước. Nguyên nhân là do: Thứ nhất, cung - cầu về nhà ở cho công nhân ở đây quá mất cân đối. Thứ hai, do ở thủ đô nên tỷ lệ sinh lời của vốn cao hơn của các địa phương khác và thứ ba là do mức lương của công nhân ở đây cũng cao hơn mức lương công nhân ở các địa phương khác. Các ý kiến của chính những người công nhân. Về mức giá thuê : Khi được hỏi về vấn đề này, chị Nguyễn Thị Mai, công nhân công ty sản xuất bao bì đóng gói Nhật Quang – khu công nghiệp Cầu Diễn cho biết : Mặc dù mức giá này không phải là thấp so với mức lương của em nhưng chúng em cũng chấp nhận được, chỉ có điều là đông người ở chung một phòng quá,có nhiều cái bất tiện. Đây cũng là quan điểm của một số công nhân khác trong công ty Nhật Quang, Điều họ lo lắng không phải là giá thuê phòng cao mà là giá cả hàng hoá tiêu dùng liên tục tăng cao trong thời gian gần đây Về chất lượng phòng trọ và chất lượng phục vụ. Khi điều tra một xóm trọ tại thôn Nguyên Xá – Minh Khai, chị Vương Thu Hương, công nhân công ty cổ phần GoldSun – khu công nghiệp Minh Khai cho biết : “ em sợ nhất là vào mùa hè, nóng không chịu nổi…phòng em chỉ rông có 9, 10m, mái thì thấp, phòng lại có 4 người ở nên vào mùa hè rất nóng. Buổi tối, bọn em toài phải ra ngoài hiên hóng gió đến khua mới dám vào ngủ.”. Chị Hương còn cho biết thêm : Những hôm trời mưa thì phòng trọ toàn bị mưa hắt. Hiên nhà chỉ rộng chưa đến 1m, giưa hiên và sân chỉ chênh nhau khoảng 10cm. Vì vậy mỗI khi mưa to mặc dù đóng cửa rồi nhưng nhà vẫn bị hắt ướt hết cả. Về mặt an ninh trật tự, chị Hương cho biết : “ở đây thường xuyên xảy ra mất cắp, nhất là quần áo, giày dép và xe đạp. Mới cách đây vài hôm ở phòng bên cũng có chị bị mất xe đạp…” Một chị cùng phòng khác cho biết thêm : “ còn cả chuyện tụ tập nhậu nhoẹt, cờ bạc nữa. Gần như đêm nào các anh ấy cũng khua, mấy anh ở phòng kia kìa ( chị chỉ tay về một phòng ở dãy bên).Nhiều khi đánh bạc thua, một số anh còn nổi cáu đánh nhau làm om sòm cả xóm trọ trong khi mọi người đang ngủ.” Khi được hỏi về trách nhiệm của chủ nhà, các chị cho hay rằng nhà chủ ở cách đó khá xa vả lại chủ nhà chỉ đến khi thu tiền nhà mới sang nên cũng không nắm được tình hình. Cũng có nhiều người kiến nghị với chủ nhà về vấn đề an ninh trật tự nhưng chủ nhà chỉ quan tâm hời hợt không cương quyết nên không giải quyết dứt điểm được vấn đề. Ý kiến của công nhân về nơi ở mới. Khi được hỏi về việc liệu họ có đồng ý chuyển chỗ ở nếu có nhà chung cư cho công nhân thuê với mức giá thuê xấp xỉ 150.000đ/người/tháng với không gian, an ninh, chất lượng và dịch vụ đảm bảo…thì tất cả những người được hỏI đều hào hứng đồng ý và sẵn sàng thuê. 4, Lựa chọn hình thức đầu tư. Các loại hình thức đầu tư . Các loại hình thức đầu tư gồm có đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp và được thể hiện trong luật Đầu Tư từ điều 21 đến điều 26.Có thể trích dẫn như sau: “ Điều 21. Các hình thức đầu tư trực tiếp 1. Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài. 2. Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. 3. Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT. (trong đó: -BCC :Hợp đồng hợp tác kinh doanh : Là hình thức đầu tư được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập pháp nhân. - BOT : Hợp đồng xây dựng –kinh doanh -chuyển giao : là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam. - BTO : Hợp đồng xây dựng - chuyển giao – kinh doanh : là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận. - BT : Hợp đồng xây dựng - chuyển giao : là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn ) 4. Đầu tư phát triển kinh doanh. 5. Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư. 6. Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp. 7. Các hình thức đầu tư trực tiếp khác. Điều 22. Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế 1. Căn cứ vào các hình thức đầu tư quy định tại Điều 21 của Luật này, nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây: a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp; b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật; c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; d) Các tổ chức kinh tế khác theo q