Đề án Một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị ở nước ta

h tính nh sau : Giá trị còn lại Giá trị hoàn thành tổng chi phí để cảitạo hoặc Của bất đọng sản = cải tạo ngôi nhà _ phát triển Phát triển bất động sản bao gồm các yếu tố nh vốn ,lao động ,vật t...và đất . phơng pháp này coi dất nh là yếu tố tích cực của sản xuất. d ) Phơng pháp lợi nhuận. Phơng pháp naỳ dựa trên giả thiết giá trị của bất động có liên quan đến thu nhập thu đợc do Sử dụng đất .Nó đợc sử dụng cho các tài sản đặc biệt nh rạp chiếu phim ,khách sạn ...nó chỉ áp dụng đợc đối với bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận Trong phơngpháp này ngời định giá phải ớc lợng giá trị thuê tài sản nhà đất chứ không phải giá trị vốn có của nó ,lợi nhuận đợc tính theo lợi nhuận hàng năm .Bỉểu thức cơ bản của phơng pháp này nh sau : Tổng lợi nhuận = Tổng thu nhập - Giá trị những thứ mua cho kinh doanh Lợi nhuận ròng = Tổng lợi nhuận -- Chi phí hoạt động(loại trừ tiền thuế) e) Phơng pháp đầu t (vốn hoá ) Phơng pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có quan hệ với nhau .khi biết thu nhập hay giá trị hàng năm do bất động sản tạo ra có thể dễ ràng tính giá trị vốn ban đầu của tài sản . Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t .Khi áp dụng phơng pháp này để tính giá cho thuê nhà làm cửa hàng thì có thể áp dụng cách phân lô theo các phòng khác nhau (nh trng bày hàng hoá , phòng làm việc ...)để tính giá cho thuê . Phơng pháp này bao gồm việc chuyển đổi luồng thu nhập từ tài sản vào tổng vốn đầu t một cách phù hợp .Kkhi thu nhập đợc tính sẽ chuyển đổi giá trị vốn bằng cách nhân với số nhân của tỉ lệ lợi tức hay lãi suất .Công thức tính nh sau : Giá trị vốn = Thu nhập ròng * số nhân Giá trị vốn chỉ ra giá ở đó bất động sản đợc bán .Thu nhập ròng là giá cho thuê của bất động sản . Số nhân chỉ ra mối quan hệ giữa giá bán và thu nhập do bất động sản tạo ra .số nhân liên quan đén công thứ c đối với những năm mua tài sản vĩnh vìễn: YP = 100 / R; R là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t 4) Định giá bất động sản của một số nớc trên thế giới. 4.1) Đối tợng và phạm vi định giá Tại Thái Lan ,Malaysia,Singapore các cơ quan định giá vào các tài sản thuộc đối tợng điều chỉnh của luật bất đọng sản. Tại Trung Quốc định giá những tài sản đợc bộ luật dân sự qui định là bất động sản .Việc định giá đợc tiến hành theo từng thửa đất hoậc từng bất động sản(đối với những đô thị ở thành phố lớn). Australia các cơ quan định giá vào các tài sản thuộc đối tợng điều chỉnh của luật đất đai. Phạm vi định giá :chủ yếu định giá thuộc đối tợng phải đánh thuế ,lệ phí Hoặc để đền bù khi nhà nớc thu hồi đất 4.2) Phơng pháp định giá * Tại Thái Lan Họ sử dụng những phơng pháp sau: + Phơng pháp so sánh , Phơng pháp giá thành (chi phí) , Phơng pháp đầu t, Phơng pháp thặng d.Trong đó Phơng pháp so sánh đợc áp dụng chủ yếu tại Thái Lan . Họ đã xác định dợc phơng pháp định giá phù hợp cho 3 loại bất động sản:đất đai ,nhà cửa ,nhà chung c * Tại Malaysia Tại Malaysia nói chung sử dụng các phơng pháp định giá ,tơng tự nh Thái Lan .Đó là những phơng pháp truyền thống đợc hầu hết vác nớc trên thế giới sử dụng : Phơng pháp so sánh , Phơng pháp chi phí , Phơng pháp đầu t , Phơng pháp lợi nhuận. * Tại Singapỏe Singapore có 5phơng pháp đợc sử dụng đó là : Phơng pháp so sánh, Phơng pháp đầu t , Phơng pháp chi phí, Phơng pháp lợi nhuận, Phơng pháp thặng d .Trong đó Phơng pháp so sánh đợc sử dụng chủ yêú cho các mục đính thẩm định giá ,(trừ mục đích bảo hiểm),các phơng pháp khác đợc sử dụng nh là phơng pháp thứ hai ,hoặc để kiểm tra kết quả nhận đợc .Thí dụ phơng pháp đầu t thờng đợc áp dungj nh là mọt kiểm tra trong ớc tính giá trị của các tài sản thơng mại tạ ra thu nhập . 4.3) Cơ quan định giá bất động sản. a) Tổ chức cơ quan định gía * Tại Thái Lan Hệ thống cơ quan định giá của nhà nớc về bất động sản đợc tổ chức tại một Cấp trung ơng ,dựoc thành lập năm 1978 có 201 cán bộ ,5 phòng :phòng tài chính ,phòng định giá,phòng bản đồ phục vụ công tắc định giá ,phòng truy cập và lu trữ giá đất ,phòng tích tụ (thu hồi , mua khai thác đất),và phòng điều phối quĩ công cộng .Cấp Tỉnh ,Huyện không có cơ quan này . * Tại Malaysia Tại Malaysia tổ chức cơ quan định giá thành 3 cấp là: cấp Liên bang ,cấp ban cấp quận (huyện)-tên gọi là ‘Cục dịch vụ định giá bất động sản’-viết tắt là JPPH, trực thuộc Bộ dịch vụ định giá bất động sản’-viết tắt là JPPH, trực thuộc B ộ Tài Chính . Tại các bang (13 bang) có một chi nhánh ,tại cấp huyện đặt văn phòng định giá ,một số ít thờng thành lập văn phòng định giá vùng bao gồm một số quận ,huyện nhất định. * Tại Singapore Cơ quan định giá của Singapore đợc tổ chức tại một cấp trung ơng gồm hai cơ quan :Văn phòng định giá trực thuộc Bộ t pháp ,và văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế -Bộ tài chính . * Tại Trung Quốc Cơ quan định gía bất động sản của Trung Quốc ,gọi là trung tâm t vấn và định giá bất động sản -gọi tắt CREAC,đợc thành lập tháng 8 năm 1992.Có 8 phòng ,1 văn phòng ,3viện với 44 cán bộ chuyên môn ,33 chi nhánh ttrong nớc và nớc ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. * Tại Australia Cơ quan định giá bất động sản ở Australia dợc thành lập ,là cơ quan riêng biệt ,độc lập thuộc chính phủ ,chịu trách nhiệm trớc chính phủ về công tác định giá bất động sản để phục vụ cho việc quản lý đất đai. Nó gồm hai bộ phận :+ bộ phận định giá chia ra định giá bất động sản vùng đô thị ,vùng nông thôn . + bộ phận dịch vu về bất động sản b) Chức năng ,nhiệm vụ của cơ quan định giá . + Chức năng : Tại Thái Lan,Malaysia ,Trung Quốc và văn phòng đất đai thuộc bộ t pháp Singapore về cơ bản tơng tự nhau đó là :Thực hiện quản lý nhà nớc về định giá bất đọng sản trên phạm vi cả nớc . Malaysia và Trung Quốc ngoài chức năng trên còn có chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới định giá bất động sản, quản lý và t vấn cá giao dịch mua bán bất động sản. Singapore -văn phòng định giá bất động sản thuộc Bộ tài chính thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản-không có chức năng quản lý bất động sản . Austrralia có chức năng là : _ Hàng năm cung cấp và làm t vấn về kết quả định giá bất động sản một cách khách quan cho các cơ quan chính phủ và chính quyền địa phơng để phục vụ thuế ,lệ phí ... _ Cơ quan phải chịu trách nhiệm về hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng bất động sản. _ Dịch vụ cho mọi tổ chức ,cá nhân có nhu cầu thông tin về bất động sản, giá bất động sản. _ Dịch cụ cho mọi tổ chức cá nhân có nhu cầu thông tin về bất động sản ,giá bất động sản . _Kiểm tra ,kiểm soát ,giải đáp khiếu kiện về giá đất bằng những giá trị có tính pháp lý . +Nhiệm vụ: Cơ quan định giá bất động sản ởThái lan,malaysia,Singpore , Trung Quốc có nhiệm vụ tơng tự nhau ,nhng ở Malaysia rõ ràng và chi tiết hơn đó là: -Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo qui định của pháp luật ,gồm :định gía bất động sản ban đầu,định giá bất động sản phát sinh mới trong năm có sự tăng giảm về giá trị trong năm ,định giá bất động sản định kỳ( 5 năm một lần) . -Thực hiện định gía và t vấn về bất động sản cho các mục đích sau :tích tụ đất (thu hồi ,mua ,khai hoang đất ),cho thuê bất động sản,tín dụng nhà ở ,bảo hiểm bất động sản ,chuyển đổi mục đích sử dụng đất , xây dựng đờng điện,t nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản ,xây dựng các dự án khả thi về bất động sản ,quản lý,môi giới bất động sản. -Đào tạo định giá ở trình độ đại học và trên đại học . -Dịch vụ thông tin về đánh gía hàng năm về thị trờng bất động sản ,lập bảng danh mục về gía nhà ,các vụ chuyển nhợng bất động sản,thông tin về các bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM . Tại Australia :+bộ phận dịch vụ về bất động sản có nhiệm vụ thoả mãn mọi yêu cầu của khách hàng bằng việc khai thác các thông tin đã đợc lu trữ ,cụ thể bao gồm các dịch vụ sau : - t vấn định giá nhằm phục vụ mua bán ,cho thuê ,bảo hiểm ,thế chấp bất động sản. - cung cấp thông tin về bất dộng sản,nh về giá mua bán ,vị trí diện tích ,hình thể ,đặc điểm công trình - phục vụ cho khiếu nại về giá bất động sản - dịch vụ thông tin về bất động sản giữa các vùng . +bộ phận định giá có nhiệm vụ định giá bất động sản ở vùng đô thị,vùng nông thôn. Phần II Thực trạng định giá đất đô thị ở nớc ta hiện nay I-Đôi nét về quá trình hình thành giá đất đô thị của nớc ta. Hiện nay,ở nhiều nớc vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động sản ,nhằm phục vụ cho mục đích quản lý nhà nớc về đất đai ,về bất động sản.Đồng thời định giá đất còn là một hoạt động dịch vụ phổ biến quan trọng trong nền kinh tế thị trờng .Tuy nhiên vấn đề định giá phụ thuộc vào qui định pháp luật từng nớc về đất đai,bất động sản,và phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế,xã hội,chính trị ,địa lý...của từng nớc. Việt Nam ,do đặc thù sự phát triển kinh tế ,xã hội :từ một nớc nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến nửa thực dân ,sau đó phát triển kinh tế theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung ,đến nay đang phát triển kinh tế theo cơ chế thị truờng ,định hớng XHCN,có sự quản ký của nhà nớc ;cho nên quan hệ đất đai cũng bị ảnh hởng sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó . Lấy mốc thời điểm ban hành Hiến pháp 1980 để xem các vấn đề định giá đất nói chung và giá đất đô thi nói riêng ,ta thấy nh sau : 1- Giai đoạn trớc khi Hiến pháp 1980 đợc ban hành :với qui định sở hữu đất đai (nhà nớc ,tập thể, t nhân)thì các mối quan hệ mua bán đất đai đợc xã hội thừa nhận nh việc mua bán tài sản khác .Song do sự phát triển chung của nền kinh tế nên đất đai chủ yếu phục vụ cho sản xuất nông nghiệp dới hình thức sở hữu tâp thể ;trong cơ chế tập trung bao cấp và do ảnh hởng trực tiếp của hai cuộc chiến tranh ,nên việc việc mua bán đất đai cha phổ biến,và nhu cầu định giá đất đai tất nhiên cha thể hiện rõ rệt . 2- Giai đoạn sau khi hiến pháp 1980 đợc ban hành :Từ nguyên tácđất đai thuộc sở hữu toàn dân ,Nhà nớc thống nhất quản lý ,đến qui định nghiêm cấm mua bán đất đai trong luật đất đai 1987,chỉ cho phép chuyển nhợng quỳên sở hữu nhà ở ,ngời nhận chuyển nhợng nhà ở có quyền đất ở đối với ngôi nhà đó .Điều đó thể hiện nguyên tắc không thừa nhận thị trờng đất đai mà chỉ có thị trờng nhà, ở giai đoạn này.Vì vậy việc định gía đất cũng cha đặt ra. 3- Từ khi Hiến pháp 1992,luật đất đai 1993 ,bộ luật dân sự 1996 qui định,ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý,còn qui định ngời sử dụng đất đợc quyền chuển nhợng quyên sử dụng đất nh một số quyền dân sự của các tài sản khác nh :chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê ,thừa kế ,thế chấp ,góp vốn ;và lần đầu tiên qui định đất đai là một tài sản và có giá,đợc phân loại trong nhóm bất đọng sản.Từ đó ,pháp luật qui định ‘Nhà nớc xácđịnh giá các loại đất’ Và ‘chính phủ qui định khing gía các loại đất’(điều 12-LĐ Đ). Nh vậy ,đến giai đoạn này vấn đề định giá đất đã đợc đặt ra một cách cụ thể. Nhà nớc định giá đất với 5 mục đích cụ thể là:tính thuế chuyển quyền sử dụng đất ,tính giá đất để cho thuê (tiền thuê đất ), tính đất để giao (tiền giao đất),đền bù thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất ,tính giá trị tài sản khi giao đất(vốn nhà nớc giao).Theo đó ,chính phủ ban hành khung giá các loại đất trên cả nớc ,UBND cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của chính phủ ,ban hành bảng giá đất phù hợp với địa phơng . Đối với giá đất đô thị đợc căn cứ vào vào các yếu tố chủ yếu tạo thành giá đất đô thị là :loại đô thị (5 loại );loại đờng phố (5 loại )đợc xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi ,mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ;vị trí đất trong đô thị (5 vị trí). Hiện nay ,cả nớc có khoảng 600 đô thị :4 đô thị trực thuộc trung ơng 84 thành phố ,thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn .Căn cứ theo quyết định số 1321/HĐBT ngày 5/5/1990 của hội đồng bộ trởng :các đô thị nớc ta phân làm 5 loại :2 loại I,6 đô thị loại II ,13 đô thị loại III, 67 đôthị loại IV ,còn lại là đô thị loại V.Diện tích đất đô thị nớc ta năm 1997 là 63300 ha chiếm 0,2% diện tich tự nhiên cả nớc ,năm 2000 chiếm 1,4%diện tích tự nhiên cả nớc .Tỉ lệ đất đô thị tuy thấp nhng lại có một giá trị lớn ,là nguồn thu quan trọng và vô tận ,nên phải có cơ chế khai thác và sử dụng đúng đắn ,phù hợp với qui luật thị trờng . Căn cứ theo qui định của luật đất đai ngày 17/8/1994,chính phủ ban hành Nghị định 87/cp về qui định khung giá đất ,bao gồm cả đất đô thị . Ngày 14/11/1994 liên bộ tài chính ,xây dựng ,tổng cục địa chính ,ban vật giá chính phủ đã có thông t 94/TTLB hớng dẫn thi hành Nghị định trên. Trên cơ sở các văn bản trên ,UBND các tỉnh ,thành đă có qui định về giá đất đô thị tại địa phơng mình. II) Tình hình định giá đất đô thị nớc ta hiện nay. Định giá đất đô thị trong những năm qua đã mang lại những kết quả quan trọng .Trớc hết nó là cơ sở để thực hiện cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất nhờ vậy tạo ra nguồn thu rất lớn để sử dụng vào mục đích cải tạo và xây dựng đô thị .Tuy nhiên, định giá đất đô thị là vấn đề mới mẻ đối với nớc ta cho nên thực tế nó diễn ra rất phức tạp và còn nhiều bất cập, cha hợp lý ...khiến cho đất đô thị cha phát huy hết vai trò kinh tế của nó. II.1) Phơng pháp định giá đất đô thị. 1_ Phơng pháp định khung giá giá đất đô thị Qua tổng kết về các nghiên cứu lí luận và tiếp cận thực tế thị trờng đất đô thị Việt Nam ,đã cho phép đa ra kết luận là :Giá đất đô thị là một thực tế khách quan,việc định giá đất đô thị phải căn cứ vào loại ,vị trí ,chức năng của đô thị ,giá trị sử dụng ,khả năng sinh lợi và mục đích sử dụng của thửa đất phù hợp với giá thị trờng . * Đối tợng và phạm vi định giá của phơng pháp này : dịnh giá đất đô thị theo định nghĩa tại Đ55- LĐ Đvà nghị định 88/cp-17/8/1994 của chính phủ trên phạm vi cả nớc . * Căn cứ :Phơng pháp định khung giá đất đô thị căn cứ vào 3 yếu tố :loại đô thị (gồm 5 loại );loại đờng phố (gồm 3đến 4loại )đợc xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi ,mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ;vị trí đất trong đô thị(5 vị trí).ở mỗi vị trí đều qui định giá tối thiểu ,giá tối đa để làm cứ qui định giá cụ thể cho từng lô đất ,đảm bảo giá địa phơng không vợt quá khung giá do nhà nớc qui định . *Phơng pháp và nội dung định khung giá đất đô thị dợc qui định trong Nghị định 87/cp có nội dung nh sau: -Qui định rõ phạm vi, ranh giới đất đô thị gồm 3 loai đất :đất trong nội thành , nội thị,đất đô thị hoá ven đô,và đất sẽ đô thị hoá . Làm chính xác lại các giá trị khung ghi trong bảng giá ,trên cơ sở tổng kết giá các nhóm đô thị trên địa bàn cả nớc . Xác định lại hệ số điều chỉnh khung giá đối với từng nhóm ,loại đô thị trên cơ sở hoàn chỉnh lại phơng pháp phân loai đô thị ,coi trọng yếu tố vị trí đô thị trong việc điều chỉnh khung giá đất . Hớng dẫn bổ sung phơng pháp phân vùng ,phân tuyến và phân điểm để áp dụng thống nhất trong cả nớc .Đối phơng pháp phân vùng chỉ áp dụng cho các đô thị có tính đồng nhất về một không gian ,còn các đô thị khác chỉ áp dụng phơng pháp phân tuyến . - Trên cơ sở khung giá đất,nên bổ sung luôn giá thuê đất để tiên áp dụng - Về mục đích sử dụng đất ,hớng dẫn kỹ việc xác định giá đất nông nghiệp, lâm nghiêp,chuyên dùng khi chuyển sang mục đích xây dựng đô thị ,chủ yếu là xác địnhgiá gốc đô thị có tính thêm cả chi phí đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp khi sử dụng vào mục đích khác. Nghị định 87/cp đa ra bảng giá đất đô thị nh sau: Loại đô thịLoại đờng phố Mức giá chuẩn theo vị trí đất Vị trí 1Vị rí2Vị trí 3Vị trí 4TTTĐTTTĐTTTĐTTTĐLoại 1 1460011002760690013803450460115022700675016204050810202527067531800450010802700340135028045049002250540135027067590225Loại 2126006500156039007801950260650219654875117029255801450190475318004500760195039097513032547101775420105021052570175 Loại 311600400026024004001000130325212003000720180030075010025033002000480120020050070175440010002406001002503075 Loại 41800200048012002005007017526001500360200150375501253400100024060010025030754200500120300501251640 Loại 516001500330325150375501252400100022035010025030753200500110375501251640 TT- tối thiểu ,TĐ- tối đa , dơn vị 1000đ/m2. Theo qui định hiện hành ,thì trong các đô thị nớc ta hiện nay chia làm 4 loại đờng phố theo các tiêu thức :khả năng sinh lời ,mức độ hoàn thiện ccơ ssở hạ tầng và giá đất thực tế,nh sau: Loại đờng phốKhả năng sinh lợiMức độ hoàn thiện sở hạ tầngGiá đất thực tếĐờng phố loại IThuận lợi đối với SXKD,du lịch, sinh hoạtRất đồng bộGiá đất thực tế cao nhấtĐờng phố loai IIThuận lợi đối với SXKD,du lịch, sinh hoạtTơng đối đồng bộGiá đất thực tế TB thấp hơn giá đất thực tế TB dờng phố loại IĐờng phố loại IIITơng đối thuận lợi đối với SXKD, du lịch, sinh hoạtCơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ:cấp điện ,nớc ,thoát nớcGiá đất thực tế TB thấp hơn giá đất thực tế TB dờng phố loại IIĐờng phố loạiIVCác đờng phố còn lạiKhông đồng bộ, còn nhiều khó khăn Giá đất thực tế TB thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế đờng phố loại III * Hệ số điều chỉnh khung giá đất K : Trên cơ sở các văn bản của chính phủ về giá đất ,UBND các tỉnh ,thành đã có qui định về giá đất đô thị tại địa phơng mình ,tuy nhiên chênh lệch giá đất cùng hạng ở cấc đô thị là rất lớn ,do đó hệ số điều chỉnh khung giá cùng hạng ở các đô thị là rất lớn ,vì vậy hệ số điều chỉnh khung giá đất k= 0,8-1,2 lần tại nghị định 87/cp của chính phủ đã đợc điều chinh tại quyết định số 302 /TTG ngày 13/5/1996 nh sau:’ trong trờng hợp cùng một loại đất có khả năng sinh lời khác nhau ,mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau ,thì địa phơng đợc phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá k từ 0,8-1,8 lần mức giá cùng loại đô thị ,loại đờng phố và vị trí đất trong qui định bảng khung giá đất đô thị’. * Những vấn đề bất cập trong phơng pháp này: + Theo qui định Đ12-LĐĐ :’chính phủ qui định khung các loai giá đất đối với từng vùng và theo từng thời gian’ .Việc qui định khung cũng có nghĩa là sắp xếp những mảnh đất ,lô đất ...vào cùng loại hoặc một vùng có mức giá tông đối gần nhau vào một chỗ để xác định giá đất,vì mỗi lô đất trong thực tế có mức giá khác nhau.Việc hình thành giá đất là cả một quá trình và biến động theo chiều hớng tăng lên của sức ép dân số và phát triển kinh tế, giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh mô trờng ,qui hoạch xây dng ...phụ thuộc vào các chính sách điều tiết của nhà nớc .Vì thế trong quá trình vận động theo chiều phát triển thì giá đất có lúc thăng, lúc trầm ở khu vực này (vùng này )hay khu vực khác (vùng khác ),cá biệt có sự thăng trầm ở cả một phạmvi lớn .Ngoài ra còn có cácvấn đề nh :vùng có tiêu chuẩn gì ?cả nớc sẽ phân làm bao nhiêu vùng ?Nơi nào ,vùng nào có chung một khung giá đất ?khung giá của mỗi loại đất cở một vùng sẽ nh thế nào ?...đều là những vấn đề không đơn giản .Hơn nữa những khái niệm về vùng cũng chỉ có tính chất tơng đối ,các loại đất thì luôn có sự chuyển biến từ loại này sang loại khác và trong một loại đất thì sự đầu t gia tăng ở một vùng và mỗi vùng cũng rất khác nhau. +Về phân loại đô thị để xác định giá đất đô thị :Đây là việc làm dựa trên đặc tính kh vực (vùng ) và tính cá biệt của giá đất cũng nh quan hệ cung cầu về đất của từng loại đô thị .Nên về t duy vĩ mô, giá đất đợc xác định theo từng loại đô thị hiện nay ở nớc ta là chủ yếu dựa theo tiêu chuẩn hành chính, chính trị,kỹ thuật ...cha thật gắn với kinh tế ,xã hội và thị trờng,ví nh thành phố Nam Định,Qui Nhơn,Cần Thơ,Biên Hoà đều là đô thị loại Ii,nhng giá đất thực tế cũng nh giá đất do địa phơng qui định rất khác nhau .Hoặc cùng là đô thị loại V (thị trấn ),nhng giá đất của đô thi ở vùng sau, vùng xa ,miền núi thấp hơn của đô thị ở đồng bằng ,gần các trung tâm kinh tế văn hoá hoặc gần các đô thị lớn .Do vậy ,cần phải phân loại thế nào ,cho phù hợp với thực tế đang là lớn đợc đặt ra. +Ngoài những vấn đề trên ,phơng pháp định khung giá đất đô thị còn nhiều những vấn đề cần hoàn thiện và điều chỉnh thờng xuyên nh :nh phân loại đờng phố,vị trí .. + Phơng pháp này cha có nguyên tắc chính thức thức nào đợc qui định mà chỉ vận dụng các nguyên tắc định gía trên thế giới . 2)Phơng pháp xây dựng bảng giá chi tiết . Mục đích của phơng pháp này chính là nhằm đảm bảo tính khách quan của giá đất tại các địa phơng trong cả nớc (do tình tình hình quản lý đất đai và sự biến động đất đaitại các địa phơng là khacnhau . Trên cơ sở Nghị định 87/cp,hịen nay mỗi địa phơng áp dụngtrình tự phơng pháp và nội dung xác định giá đất phù hợp với địa phơng mình. *Đối tợng và phạm vi định giá đất đô thị của phơng pháp này: UBND các tỉnh, thành định giá đất đô thị trên địa bàn đô thị do địa phơng quản lý . * Căn cứ :Phơng pháp này căn cứ vào khung giá đất đô thị do chính phủ ban hành, (trong đó gồm loại đô thị (gồm 5 loại );loại đờng phố (gồm 3đến 4 loại )đợc xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi ,mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ;vị trí đất trong đô thị(5 vị trí) ); loại đô thị của đô thị mình; đồng thời dựa theo sự phát triển kinh tế của từng đô thị mà UBND tỉnh, thành đó điều chỉnh giá đất cho hợp lý. *Phơng pháp và nội dung xác định giá đất đối với từng đô thị cho cả nớc gồm 4 bớc sau: Bớc 1:Xác định khung giá đất tong ứng với loại đô thị:căn cứ vào loại đô thị và khung giá đất cuả chính phủ có thể xác định khung giá đất đô thịđó . Bớc 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trờng tại thời điểm xác định giá,cần chú ý tới các vấn đề sau : + Xác định phạm vi, ranh giới đất đô thị. + Xác định các tuyến chủ đạo để điều tra qui luật phân bổ theo tuyến . + Xác định các trung tâm thu hút chủ đạo và giơí hạn vùng ảnh hởng của nó . +Xác định các vị trí tơng quan so với đờng để điều tra qui luật phân bố giá theo điểm ,tơng ứng với từng lớp lô đất tính từ mặt đờng trở vào. Bớc 3:Phân loại vùng,đờng vị trrí đất. Bớc 4: Lập bản đồ giá đât và xác định khung gia sđất cho đô thị. Giá đất của lô đất trong từng vùng tơng ứng với vị trí từng tuyến đờng và vị trí đợc xác định theo công thức sau: Gi j =Gk * K; trong đó - Gi j -giá đất đô thị loại i,tại vị trí j _ Gk-khung giá đất đô thị do chính phủ qui định ; K - hệ số điều chỉnh tơng ứng với tuyến đờng ,vị trí . Ví dụ bảng giá đất khu vực nội thành của Thành Phố Hà Nội -trong quyết định Số 3519/QĐ-UB-ngày 12/9/1997. đơn vị 1000đ/m2 Loại đờng phố Mức giá theo vị tríVị trí 1Vị trí 2Vị trí 3Vị trí 4Loại IMức A9800392023501410Mức B7800321018701150Loại IIMức A630025201510910Mức B505020201210730Loại IIIMức A40401620970580Mức B32301300780470LoạiIVMức A2200880530320Mức B1540620370225 *Những vấn đề bất cập về phơng pháp này : +Từ thực tế về tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thấy,bảng giá chi tiết về giá đất đô thị là phơng pháp phù hợp với nớc ta.Tuy nhiên,bảng giá đất đô thị cha căn cứ sát với thực tế thị trờng, sự thay đổi của nó rất chậm chạp không theo kịp và cách quá xa biến động thị trờng bất động sản.Có thể lấy ví dụ ở thành phố Hà Nội đờng phố loại I mức A là 9800000đ/m2 nhng giá thực tế cao hơn gâp 2-5 lần. +Cũng nh phơng pháp định giá khung,phơng pháp này cha có nguyên tắc định giá chính thức nào,nó vận dụng nguyên tắc định giá trên thế giới. II.2) Vấn đề giá đất đô thị hiện nay và công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất đô thị do nhà nớc qui định,hiện nay còn qúa thấp so với giá thị trờng . Với sự thay đổi 3 lần trong gần 8 năm (NĐ 80/cp-1993,NĐ 87/cp-1994,NĐ 17/cp-1998 ) khung giá các loại đất của chính phủ ,cùng với khoảng vài năm 1 lần bảng giá của UBND các tỉnh ,thành,với sự biến động kinh tế xã hội rất khác nhau của 61 tỉnh ,thành trên nhiều khu vực,đô thị khác nhau đã làm cho khoảng cách giã giá đất đô thị của nhà nớc với giá đất thực tế trên thị tròng quá xa , vợt ra khỏi tầm quản lý của nhà nớc ,tạo ra nhiều mâu thuẫn xã hội . Một số nớc láng giềng nh Thái Lan ,chính phủ thờng đảm bảo chênh lệch giá không quá 20%.Nhng ở nớc ta,đặc biệt là Hà Nội ,TP HCM có lúc còn chênh lệch tới hàng chục lần. Chỉ trong vòng 3 năm từ 1991 đến 1993 giá nhà đất đã tăng bình quân từ 3 đến 5 lần trên phạm vi cả nớc ,cá biệt còn có nơi tăng hơn 10 lần .Việc tăng giá kích thích ngời dân đầu t nhiều hơn vào kinh doanh bất đọng sản ,dẫn đến cơn sốt giả tạo năm 1991-1993 . Nguyên nhân của những bất cập về giá đất đô thị: còn quá thấp so với giá thị trờng ,cha chính xác ,hợp lý...thì có nhiều, trong đó có thể thấy đó là do sự thay đổi,điều chỉnh giá đất của nhà nớc còn quá chậm ,cha sát với thực tế . Điều đó đã gây ra những khó khăn ,hạn chế trong công tác quản lý đất đai,trong đó có công tác đền bù đất đai giải phóng mặt bằng . Giá đền bù của nhà nớc đợc xác định trên từng hạng đất ,từng loại đất theo Nghị định 80/cp -ngày 6/11/1993 thờng thấp hơn so với gia thị trờng, gâykhó khăn cho công tác đền bù.Định giá để đền bù thiệt hại đợc pháp luật qui định đầy đủ hơn trong NĐ 22/cp năm 1998 ,với trình tự thành lập hội đồng đền bù thiệt hại ,có hội đồng thẩm định trình UBND cấp tỉnh phê duyệt phơng án đền bù mà giá đất đền bù là quan trọng nhất .Song đa số các thành viên của hội đồng làm theo chế độ kiêm nhiệm ,không chuyên trách . Đây là hạn chế ,thể hiện định giá có tính hành chính ,cha đi sâuvào bản chất ,nội dung tài sản .Thêm vào đó , là giá đền bù thấp hơn nhiều so với gía thị trờng ,nhất là ở các đô thị lớn, trung tâm thành phố ,gây nên nhiều khiếu kiện ph