Đề án Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

thời gian ngắn khó có thể đáp ứng được nhu cầu của dân cư. Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5/2004 của Thủ tướng chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã nêu mục tiêu: diện tích nhà ở bình quân đầu người đến năm 2015 là 15 m2 sàn và đến năm 2020 là 20 m2 sàn. Để đạt được mục tiêu đó trong một thời gian tới diện tích nhà ở cần được xây dựng là rất lớn vượt quá so với các hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS hiện nay cũng như việc giá đất và nhà ở quá cao so với nhu cầu có khả năng thanh toán của dân cư làm phát sinh trở ngại cho việc thực hiện những định hướng trên. Tại thành phố Hà Nội diện tích nhà mới được xây dựng được thực hiện trên diện rộng. Trong năm 2001 – 2003 diện tích nhà ở được xây dựng mới được thể hiện qua bảng sau: Bảng 4: Diện tích nhà ở được xây dựng mới. Năm 2001 2002 2003 Diện tích 843.440 936.750 1.164.000 (Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng) Qua bảng trên ta thấy so với năm 2002 đến năm 2003 tăng 24,3%. Trong đó nhà ở được phát triển theo các dự án đầu tư chiếm đến 79%, số còn lại là nhà ở mới do các hộ tự xây dựng. Tính đến năm 2004, Hà Nội có 115 dự án phát triến nhà với diện tích đất xây dựng nhà là 3.800.000 m2, diện tích xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội là 1.200.000m2 và diện tích nhà đất để xây dựng đất công trình kinh doanh là 694.000 m2. Những năm gần đây, thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà ở cho những người có mức thu nhập thấp. Trong giai đoạn 2001 – 2005 quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp là 440.000 m2. Tính riêng năm 2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những người có thu nhập thấp với số vốn đầu tư 54.184.000 đồng, diện tích đã xây dựng là 8.880 m2. Trong đó, dự án ở Nghĩa đô - Dịch vọng có diện tích sàn là 3.365 m2 bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La – Xuân Đỉnh gồm 120 căn hộ; dự án ở Xuân La – Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn – Từ Liêm gồm 52 căn hộ. Dự kiến của thành phố, số căn hộ thuộc 5 dự án trên đây sẽ giành cho những người có thu nhập thấp từ 300.000 – 500.000/ tháng, nhưng chưa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở dưới dưới 6 m2/ người và chủ yếu là bán cho công chức nhà nước với mức giá 4.000.000 đ/m2, trả lần đầu 50%, còn lại là trả góp. Những người có thu nhập thấp chắng những không có khả năng mua đất để làm nhà ở mà còn khó khăn và trở ngại trong việc mua căn hộ trên đây. Tại thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân cư được hình thành, đặc biệt một số khu dân cư lớn như An Lạc 110 ha, Bình Hưng 100 ha, An Phú An Khánh 143 ha. Từ đầu năm 2003 UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp và hình thành quỹ hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà. Theo kế hoạch thực hiện chủ trương này, từ năm 2003 đến năm 2010 Thành phố xây dựng 70.000 căn hộ chung cư và 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, số dự án được triển khai còn quá ít, đại bộ phận các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị. Việc triển khai chậm và gặp khó khăn chủ yếu là do chưa giảI quyết được quỹ đất, thiếu vốn và chưa xác định rõ những đối tượng thuộc người có thu nhập thấp. Trong năm 2006 nhiều khu đô thị mới được xây dựng với tốc độ nhanh chóng . Thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình phát triển nhà ở với 56 dự án lớn và 140 dự án nhỏ.Theo dự tính đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới sẽ tạo thêm trên 10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội.Đây là một con số rất lớn nếu chúng ta biết rằng hiện nay chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội đủ điều kiện mua nhà.Ngoài ra có khoảng 10% dân số Hà Nội được NN ưu đãi khi mua nhà, đó là những người có đóng góp cho sự nghiệp xây dựng tổ quốc hoặc là những người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.Tuy nhiên cần phải thấy một thực tế là, những dự án nhà ở khu đô thị mới chủ yếu phục vụ cho những người có thu nhập cao, trong khi việc bán nhà cho người thu nhập thấp vẫn chưa được vẫn chưa được quan tâm đúng mức.Mặc dù chương trình nhà ở của Hà Nội là nhằm mục đích cung cấp nhà ở cho người dân thuộc tất cả các nhóm kinh tế xã hội khác nhau bao gồm cả những người có thu nhập thấp nhưng mục đích này khó có thể mà thực hiện được. Hiện nay, thị trường căn hộ cho thuê tại Hà Nội thiếu hụt nguồn cung ở hầu hết các hạng A,B,C. Trong khi đó vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng, nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh của các công ty,các tổ chức quốc tế,ngoại giao và sự tăng trưởng của nghành sản xuất công nghiệp …Theo thống kê định kỳ hàng quý của công ty Tư vấn có 32 toà nhà căn hộ hạng A,B,C với trên 1.622 căn hộ cho thuê của các nhà đầu tư BĐS trong và ngoà nước, giá trung bình khoảng 25-35$/m2/tháng.Gía thuê cao nhất căn hộ hạng A lên tới 45$/m2/tháng.Nguồn cung trong quý 3/2007 tăng 3,3% so với quý 2/2007 nhờ sự góp mặt của 52 căn hộ hạng A trong toà nhà Pacific Place. Tuy nhiên, nhìn chung giá thuê không bị ảnh hưởng nhiều. Trong năm 2008và 2010,mức cung sẽ tăng lần lượt là 24-28%.Điều này có thể làm cho giá thuê giảm đi. Dự đoán đến năm 2010, số lượng căn hộ cho thuê sẽ tăng gấp đôi so với hiện tại nhưng phần nhiều nằm ở các đô thị loại 2 hoặc tại các khu vực ngoại ô. Nguồn cung cho thuê văn phòng và các căn hộ trong những năm qua đã phát triển mạnh. Từ năm 1999 đến 2000 do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính ở các nước Châu á, nhiều doanh nghiệp ở các nước như Thái Lan, Malayxi, Hàn Quốc, Nhật Bản,… chịu ảnh hưởng nặng nề, phải thu hẹp hoạt động ở Việt Nam, dẫn đến nhiều toà nhà cho thuê căn hộ, văn phòng có tỷ lệ diện tích trống cao, giá thuê giảm xuống chỉ còn 50% so với giai đoạn trước khủng hoảng. Theo ước tính của Chesterton Việt Nam, có khoảng trên 21.000 m2 văn phòng cho thuê được cung cấp cho thị trường thành phố HCM trong năm 2005 và khoảng 380.000m2 nữa trong vòng 5 năm tới. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng đang đẩy mạnh đầu tư xây dựng các cao ốc căn phòng. Hiện có khoảng 10 dự án đã và đang được xây dựng như dự án Fideco ( 17.950 m2), Hùng Vương Plaza( 6000m2).v.v… Việt Nam đang là môi trường đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư BĐS. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn …sẽ tiếp tục tăng nhanh Từ năm 2001 đến nay, môi trường đầu tư ở Việt Nam gia tăng, số lượng các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam cũng tăng lên, một mặt làm cho nguồn cung trên thị trường cho thuê các căn hộ cao cấp và đặc biệt là thuê văn phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các toà nhà đều có hệ số diện tích thuê rất cao thể hiện ở các bảng sau: Bảng 5:Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 2005 Loại nhà Số lượng toà nhà Tổng diện tích cho thuê(m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (m2) Gía cho thuê bình quân(USD/m2/tháng) Loại A 9 82.333 100 25,74 Loại B 15 116.885 99 19,10 Loại C 29 78.900 97 12,84 Tổng số và bình quân chung 53 278.118 99 19,29 (Nguồn báo cáo thị trường quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam) Bảng 6 : Thị trường cho thuê văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005. Loại nhà Số lượng toà nhà Tổng diện tích cho thuê( m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê(%) Gía cho thuê bình quân( $/m2/tháng) Loại A 5 74.307 99.8 32,55 Loại B 11 103.110 97 25,20 Loại C 36 90.485 96 16,65 Ngoại ô 7 58.990 91 15,13 Tổng số và bình quân chung 59 326.892 96 22,69 (Nguồn: báo cáo thị trường quý 4/ 2005, công ty ChestertonPetty Việt Nam) Do Việt Nam gia nhập WTO vì vậy nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp không chỉ có ở những công ty nước ngoài, hiện tại DN trong nước cũng chú ý đến việc tìm đến các toà làm trụ sở thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Bảng 7: Thị trường cho thuê căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005 Loại nhà Số lượng toà nhà Số lượng căn hộ Tổng diện tích cho thuê(m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê(%) Gía cho thuê($/m2/tháng) Loại A 7 495 59.473 94 23,22 Loại B 10 1.141 133.030 92 20,44 Loại C 25 734 61.460 89 14,44 Tổng số và bình quân chung 42 2.370 253.963 91 19,59 (Nguồn: báo cáo thị trường quý 4/ 2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam) Thị trường nhà cho thuê mới hình thành chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội và chưa được quản lý. Sự phát triển của thị trường chủ yếu là việc cho thuê văn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh. Việc cho thuê nhà dưới dạng không khép kín phục vụ cho nhu cầu ở của đối tượng tạm thời như sinh viên và người lao động ngoại tỉnh. Hiện riêng Hà Nội có khoảng 15.168 cơ sở kinh doanh lưu trú nhằm giải quyết nhu cầu cho người nhập cư nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Bảng8 :Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội cuối năm 2005 Loại nhà Số lượng toà nhà Số lượng căn hộ Tổng diện tích cho thuê(m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê(%) Giá cho thuê ($/m2/tháng) Loại A 18 1281 132.228 98 21,8 Loại B 12 155 17.043 96 13,65 Tổng số và bình quân chung 30 1436 149.271 97 20,87 Theo dự thảo đề án về phát triển nhà cho thuê với chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dưới sự hỗ trợ và tham gia của ngân sách NN, các công ty sẽ cải tạo lại quỹ nhà cũ phục vụ cho chính những người dân đang ở đó và xây dựng các khu chung cư mới, các doanh nghiệp đầu tư xây chung cư cao tầng cho thuê bằng nguồn vốn của mình sẽ được miễn thuế sử dụng đất cho đến khi thu đủ vốn đầu tư ban đầu, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phần doanh thu do cho thuê nhà mang lại. Như vậy,với thời gian thu hồi vốn của các dự án khoảng 40 - 50 năm, giá thuê tối thiểu cho một căn hộ diện tích 40 m2 vào khoảng 700.000 đồng mỗi tháng. Gía thuê ở các khu tập thể như Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, các chung cư Định Công, Linh Đàm( Hà Nội), Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ ( Thành phố Hồ Chí Minh)...hiện dao động từ 800.000 đến trên 2 triệu đồng/tháng( tuỳ loại căn hộ). Những khách hàng chính thường thuê căn hộ là những cặp vợ chồng trẻ, nhân viên văn phòng hoặc sinh viên con nhà khá giả. Hiện những căn hộ chất lượng tốt, điện nước đầy đủ rất đắt khách. Trong bối cảnh giá thuê nhà còn khá cao như hiện nay, thì việc giải quyết nhu cầu nhà ở theo hướng trên sẽ góp phần giảm bớt những căng thẳng trên thị trường. Ngoài thị trường nhà cho thuê nhà ở đối với khách hàng là người Việt, thị trường nhà cho người nước ngoài thuê cũng khá nhộn nhịp. Theo ước tính của công ty Bất Động Sản Chesterton, trong số hơn 1.400 căn hộ cho thuê đạt tiêu chuẩn ở Hà Nội, hiện chưa đầy 9% còn trống. Những căn hộ đắt khách thường có 2-3 buồng ngủ với giá thuê trung bình hàng tháng19$/m2. Cá biệt, có nơi cho thuê tới 25$/ m2. Tại thành phố Hồ Chí Minh, thị trường này cũng khá sôi động với những địa chỉ “ nổi tiếng “ như Somerset Chancellor Court, Garden View Court, Landmark… có giá thuê mỗi tháng khoảng 2.000 $/ căn hộ. Người nước ngoài sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh phân loại thị trường nhà cho thuê thành 4 cấp: loại A giá thuê 20-28 $/m2; loại B 17- 25 $/m2 , loại C 10-23 $, nhà do người Việt Nam xây và kinh doanh giá mềm hơn, khoảng 8-15$/m2. Theo các chuyên gia BĐS, thị trường nhà cho thuê còn rất nhiều tiềm năng. Thống kê của các cơ quan chức năng cho thấy, bình quân trong 10 người đang sinh sống ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, có tới 3 người là dân nhập cư. Đây sẽ là cơ hội tốt cho những DN tham gia thị trường BĐS và điều này cũng chứng tỏ cung về nhà cho thuê phát triển chưa tương xứng với cầu. Bên cạnh đó các cao ốc hay BĐS cao cấp cho thuê thì người đi thuê thường yêu cầu rất cao về chất lượng công tác quản lý BĐS, mà cho tới nay, thị trường dịch vụ công tác quản lý BĐS gần như bị các DN trong nước bỏ ngỏ. Các dịch vụ quản lý BĐS cho thuê cao cấp chủ yếu do các công ty nước ngoài thực hiện. Lý do chọn các công ty nước ngoài vì các công ty này có đội ngũ nhân lực được đào tạo khá bài bản, trước khi tiến hành dự án các công ty này đều khảo sát rất kỹ về tiềm năng kinh doanh, cơ hội đầu tư của dự án, cấu trúc sống của các thành viên của các chủ đầu tư nên chọn mua hoặc cho thuê căn hộ.v.v… từ đó hình thành các yêu cầu về tư vấn cho chủ đầu tư cần bổ sung các dịch vụ nào cho hoàn thiện. Những công ty còn lên kế hoạch tiếp thị sản phẩm bài bản, lâu dài cho dự án… Theo nhận định của các chuyên gia BĐS với tốc độ tăng trưởng kinh tế trên 7% được liên tục duy trì trong thời gian gần đây, kết hợp môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng, thị trường luôn trong tình trạng cầu vượt cung và ngày càng có nhiều khách hàng nứơc ngoài có nhu cầu thuê- mua căn hộ tại Việt Nam. Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ có nhiều dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp ra đời và đương nhiên là thị trường BĐS sẽ có rất nhiều tiềm năng để phát triển.Với sự tham gia của nhiều công ty nước ngoài có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựngvà quản lý các BĐS cao cấp: các toà nhà cao ốc, chung cư căn hộ cao cấp. Nguồn cung sẽ được tạo ra cung cấp cho thị trường nhiều hàng hoá có chất lượng và có sự quản lý tốt hơn. Đây là lĩnh vực rất mới ở Việt Nam nên công tác đào tạo và có kế hoạch phát triển đội ngũ cán bộ quản lý là nhu cầu thực sự để tạo ra nguồn nhân lực cho thị trường. Cùng với quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng thì việc các DN trong nước cần hợp tác trong đào tạo cán bộ làm công tác quản lý BĐS ở Việt Nam là việc làm thiết yếu. 2.1.2. Thực trạng cầu về nhà cho thuê Cầu về BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để được BĐS trên thị trường tại nhưng thời điểm nhất định. Nhu vậy có sự khác nhau giữa nhu cầu và cầu về BĐS. Nhu cầu về BĐS là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình.Tuy nhiên không phải mọi người có nhu cầu nhà ở đều trở thành người đi mua nhà trên thị trường. Người ta chỉ trở thành người đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có được ngôi nhà như mong muốn khi người đó có nhu cầu về nhà ở có đủ lượng tiền chi trả.Như vậy điều kiện của cầu về nhà đất trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và khả năng thanh toán của những người có nhu cầu. Thực trạng cầu nhà cho thuê bao gồm : nhà ở xã hội hay nhà cho người thu nhập thấp , căn hộ cao cấp và các văn phòng cho thuê. Theo kết quả điều tra nhà ở năm 1999 trên phạm vi cả nước đã chứng minh rõ nét khả năng đáp ứng nhu cầu cải thiện nhà ở: Diện tích nhà ở của hộ gia đình: số hộ có diện tích trên 60m2 chiếm 24,2%; từ 49-59m2 chiếm 13,1%; từ 37-48m2 chiếm 24,6%; từ 25-36m2 chiếm 25,7%, từ 15-24m2 chiếm 10,1%; dưới 15m2 còn 2.2%. Trong 10 năm từ năm 1990- 2000 diện tích nhà ở tại khu vực đô thị tăng từ 6,7 lên 7,5m2, khu vực nông thôn từ 7,5-8,6 m2, đến năm 2005 diện tích bình quân nhà ở đô thị tăng lên 10,8m2/ người.Mặc dù chất lượng nhà ở đã được cải thiện nhưng chưa nhiều, tỷ lệ nhà ở bán kiên cố và tạm vẵn cao.Theo số liệu của Bộ Xây dựng tình trạng các loại nhà ở đô thị nước ta như sau: Bảng số 9 : Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay. STT Loại nhà ở Tỷ lệ(%) 1 Nhà biệt thự 0,21 2 Nhà ở nhiều tầng, nhà phố (từ 2 tầng trở lên) 14,17 3 Nhà chung cư cao tầng 4,8 4 Nhà ở kiên cố,nhà phố(1tầng) 19,79 5 Nhà ở bán kiên cố 41,65 6 Nhà tạm 19,37 Cộng 100 (Nguồn:Bộ Xây dựng:”chương trình phát triển nhà ở đô thị 5 năm 2001-2005”.) Tại các thành phố lớn, tập trung đông dân cư như: Hà nội và thành phố Hồ Chí Minh, Đã Nẵng, Hải Phòng …số lượng các hộ sống trên các căn nhà chật trội , các xóm liều vẫn còn tồn tại. Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 25.044 căn hộ, chiếm 2,5% tổng quỹ nhà ở, với tổng diện tích đất 1.321.240m2 và diện tích nhà 1.728.782m2 được làm trên kênh rạch nội thành cần được di dời và tái định cư và 47.877 căn nhà lụp xụp, chiếm 4,8% tổng quỹ nhà, cần rỡ bỏ. Thành phố Hà Nội có 620.000m2 nhà ở với 22.140 căn hộ cần được cải tạo, trong đó có 1.100 căn hộ với diện tích 31.000m2 cần phá đi để xây dựng lại. Phần lớn các hộ có thu nhập từ trên trung bình trở lên có nhu cầu cải thiện điều kiện ở rất lớn và những hộ thuộc diện nghèo. Điều này nói lên rằng những người có khả năng kinh tế hiện nay đều có nhu cầu mở rộng diện tích ở và các điều kiện ở, còn những hộ thuộc diện nghèo cũng có nhu cầu cao. Bởi vì nhà ở của những người nghèo chủ yếu là loại nhà tạm, nhà ổ chuột.Do vậy để cải thiện điều kiện ở của những nhóm người này cần có sự quan tâm của NN. Như vậy cần phát triển thị trường nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu cấp thiết của đa số những người thu nhập thấp. Đồng thời giúp NN giải quyết tôt vấn đề xã hội trong hiện tại và tương lai. Vấn đề nhà cho thuê, nhà cho người thu nhập thấp lâu nay thực hiện có vẻ khó khăn, bởi vì thành phố vẫn đang thực hiện chủ trương như là công tác xã hội. Nếu NN có cơ chế cho doanh nghiệp khai thác kinh doanh, thì vấn đề này sẽ được thực hiện.Thuê nhà để ở, trên thế giới, là một xu hướng phát triển của xã hội hiện đại. Ngay cả với nước Mỹ, vẫn có tới 60% số người phải ở nhà cho thuê. Tại Việt Nam thì ngược lại, thị trường nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp vẫn chưa thực sự thu hút sự quan tâm từ phía các doanh nghiệp.Một trong các lý do quan trọng để khiến khó làm dịch vụ xây dựng nàh cho thuê vì ngân hàng cho vay thời gian rất ngắn. Chỉ 10-15 năm phải hoàn vốn, trong khi thu nhập hiện tại thì không thể.Nên người dân, công chức khó mua được nhà. Vì thế xu hướng thuê nhà ở là tất yếu.Điều đó cho thấy, nhu cầu thuê là rất lớn. Hiện nay, 80% dân số ở thành phố Hồ Chí Minh đang có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Vì vậy, thuê nhà và xây nhà cho thuê sẽ là một khuynh hướng cần phải được thực hiện. Nhu cầu thuê nhà ở Hà Nội đang rất búc xúc, theo ước tính, trong số hơn 2,5 triệu người hiện đang sinh sống, học tập tại Hà Nội có khoảng 30% có nhu cầu thuê nhà ở ổn định.Theo thống kê hàng năm tỷ lệ sinh viên mới vào cá trường Đại học, cao đẳng tăng từ 6-9%, trong đó có tới 60-80% là sinh viên ngoại tỉnh. Điều đó kéo theo nhu cầu thuê nhà ngày một tăng cao.Trên địa bàn Hà Nội hầu hết ký túc xá các trường chật cứng. Vì vậy, sinh viên phải đi thuê nhà ở những khu vực lân cận đã trở thành quen thuộc. Từ lâu, các khu ven ngoại thành Hà Nội luôn cháy phòng bởi lượng sinh viên đến hỏi thuê quá nhiều. Cho dù giá thuê phòng liên tục tăng cao nhưng vẫn khôn thể đáp ứng nổi nhu cầu của những người thu nhập thấp. Thông thường mỗi phòng chỉ từ 9-10m2, cá biệt có những nơi tập trung đông dân cư, để tân dụng chủ nhà chỉ xây từ 1-8 m2. Gía mỗi căn hộ trên dao động từ 400.000-600.000 đồng.Gía này ngay cả sinh viên cũ cũng khó chấp nhận. Gía các căn hộ riêng biệt và nhà chung cư cũ, cũng tăng gía từ 1-2 triệu đồng.Các khu vực như làng Phùng Khoan, Triều Khúc ( Thanh Xuân), Dịch Vọng, Đồng Xa( Cầu Giấy), Cổ Nhuế ( Từ Liêm)…số người thu nhập thấp đến thuê nhà chiếm tới 70% người dân trong khu vực. Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng được hơn 1 triệu m2 nhà ở bình quân trên đầu người lên 7,3 m2. Để đáp ứng nhu cầu thuê phòng ngày một gia tăng, thời gian qua thành phố đã tập trung triển khai một số dự án thí điểm xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách, thu nhập thấp, sinh viên như xây dựng làng sinh viên Hacinco, khu nhà ở 228 đường Láng, khu nhà ở B3, B4, B5 Cầu Diễn, khu nhà làng sinh viên 9 tầng ở Xuân Đỉnh… Tuy nhiên, tình hình nhà cho thuê hiện nay vẫn chưa cải thiện đáng kể. Đặc biệt như các đối tượng thu nhập thấp là cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên, người lao động và di dân ngoại tỉnh vẫn chưa được giải quyết nhà ở hợp lý theo yêu cầu tối thiểu hiện tại. Thực tế cho thấy, các dự án hiện triển khai còn chậm và ngay cả khi dự án được thực hiện thì lượng nhà cung ứng so với nhu cầu hiện tại là rất nhỏ bé. Các dự án còn nhiều bất cập như: dự án Làng sinh viên Hacinco, ngoài ưu điểm là tạo ra một quần cư hiện đại cho sinh viên thuê nhưng khi đưa vào sử dụng còn nhiều bất cập nhưng đa phần sinh viên thuê thuộc gia đình khá giả, có nhiều các công ty, cửa hàng, doanh nghiệp cũng thuê văn phòng tại đây. Theo Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng thì nhu cầu thuê nhà cho người thu nhập thấp tăng cao là do làn sóng nhập cư về sinh sống, học tập và làm việc tại Hà Nội.Trên thực tế, theo Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế xã hội, từ năm 2006 đến 2010, Hà Nội cần khoảng 100.000 căn hộ. Trong đó, riêng nhu cầu nhà cho thuê lên tới 18.000 căn, như vậy NN và các DN cần phải có hợp tác đưa ra biện pháp phù hợp nhằm cân bằng cung cầu trên thị trường nhà cho thuê . Theo các trung tâm kinh doanh BĐS, chưa bao giờ thị trường nhà cho thuê lại sôi động như hiện nay. Nếu như trước đây,hiếm khi thấy người dân tìm thuê nhà chung cư để ở như hiện nay, nhu cầu này chiếm tới trên 40% . Trước đây đối tượng thuê nhà chủ yếu là người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam trên 80%. Nhưng tại thời điểm hiện tại người nước ngoài thuê chiếm hơn 50% số còn lại trên 40% là người dân trong nước.Trước cơn sốt đất bùng nổ tại các trung tâm nội thành, chung cư được coi là loại hình nhà ở tối ưu của nhiều người. Nhu cầu lớn khiến cho hầu hết căn hộ chung cư bị đẩy giá lên cao, có căn tới gần 1 tỷ đồng. Tại Hà Nội, nhà chung cư cho thuê được chia thành 3 loại. Loại cao cấp rộng 65-150 m2, thường có giá thuê 350-600 $/tháng( tuỳ theo tầng và vị trí (đã bao gồm 22% thuế). Những căn hộ loại này thường dành cho giới thượng lưu, người nước ngoài thuê để ở và các công ty thuê làm văn phòng, tập trung ở các chung cư: Trung Hoà Nhân Chính, làng quốc tế Thăng Long, Vinaconex và 27 Huỳnh Thúc Khán. Riêng làng Quốc tế Thăng Long có hẳn một khu gọi là làng Hàn quốc vì phần lớn căn hộ ở đây đều do giới kinh doanh Hàn Quốc thuê ở. Hầu hết căn hộ thuộc dạng nhà cao cấp đều được bố đầy đủ tiện nghi như một toà nhà riêng biệt với các phòng khách, phòng ăn, phòng ngủ, nhà bếp..tương tự chung cư cao cấp ở nướcngoài. Loại chung cư thứ hai dành cho giới trung lưu, gia đình công chức, thường có gía thuê 1-3,5 triệu/ tháng. Những căn hộ loại này thường tập trung ở các chung cư như: Định Công, Linh Đàm, Mỹ Đình… số còn lại là căn hộ tập thể nằm trong các khu dân cư có giá thuê dưới 2 triệu đồng. Tại TP.HCM, thị trường nhà chung cư cũng bắt đầu sôi động với các phiên giao dịch thành công khoảng 30% so với trước đây. Theo công ty địa ốc Sài Gòn Century : hiện các căn hộ loại 3 ở chung cư Phạm Viết Chánh(Q.Bình Thạnh),.. cũng có nhiều người đang thuê ở. Gía thuê căn hộ thường dao động 1-2 triệu đồng/ tháng , thậm chí trên 3 triệu/ tháng. Những căn hộ có giá thuê cao này thường rộng trên 50m2. Các căn hộ loại 2 thuộc khu cao ốc Tân Tạo, Mỹ Khánh, Phú Mỹ Hưng rộng chừng 100m2 thường có giá thuê 500-1000 $/tháng.Trong thực tế, đa phần người đi ở nhà cho thuê vẫn ưa thích căn hộ thuê có giá vài trăm ngàn đồng/ thán, miễn là sống qua ngày và quan trọng nhất: không quá xa nơi buôn bán làm ăn đối với người lao động hoặc nơi học tập đối với sinh viên học sinh từ các tỉnh vào thành phố. Hiện nay nhà cho thuê đắt khách có khuynh hướng tập trung ở quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, hoặc các doanh nghiệp sử dụng đông lao động nhập cư như các cơ sở ngành dệt may. Theo khảo sát của công ty Savills Việt Nam, hiện TP.HCM có 50 cao ốc căn hộ cho thuê từ loại A đến loại C với tổng số gần 2.370 căn,giá cho thuê trung bình hơn 22$/m2/tháng.Điều đáng lưu ý là thị trường loại này đạt công suất thuê khá cao: bình quân 97%. Hiện căn hộ loại A có nơi giá cho thuê đã vượt mức 35$/m2/tháng. Với xu hướng ngày càng nhiều người nước ngoài đến TP.HCM sống, làm việc, dự báo nhu cầu thuê căn hộ tăng đều đặn đến năm 2009, sau đó ổn định trong hai năm 2010-2011 và giảm nhẹ khi nhiều dự án mới hoàn thành nhưng công suất sử dụng vẫn cao. Số người Việt Nam mua căn hộ để cho người nước ngoài thuê ngày càng tăng. Nhưng sự thiếu hụt các căn hộ cung cấp dịch vụ chắc chắn sẽ đẩy giá thuê lên cao. Hiện tại, chỉ có một số dự án căn hộ dịch vụ đạt chuẩn quốc tế cho người nước ngoài đang làm việc tại thành phố HCM. Theo các nhà kinh doanh thì thị trường nhà cho thuê là một thị trường tiềm năng rất lớn. Nhu cầu thuê nhà vẫn còn rất lớn bởi vì đối tượng này chủ yếu là dân ở các tỉnh đến thành phố. Trong khi đó , theo thống kê thì bình quân trong 8 người đang sinh sống ở thành phố, đã có tới 2 người là dân nhập cư. Đó là chưa kể số người nước ngoài đang làm việc trên địa bàn các thành phố cũng có nhu cầu thuê nhà. 2.1.2.1Văn phòng cho thuê. Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp nước ngoài. Cùng làn sóng đầu tư của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt. Thực tế cho thấy, nhu cầu căn phòng cho thuê cao cấp không chỉ có ở những công ty nước ngoài, hiện tại DN trong nước cũng chú ý đến dọn vào toà nhà thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Càng ngày, các DN vừa và nhở có xu hướng đặt trụ sở tại các cao ốc văn phòng. Qua khảo sát mới đây của công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam cho thấy : tại thành phố Hồ Chí Minh công suất thuê các loại văn phòng hang A và B trong tháng 7/ 2006 đạt tỷ lệ từ 95-100%... Trong giai đoạn này giá thuê liên tục tăng. Hầu hết các cao ốc như Diamond Plaza, Bitexco, Harbour View, OSTC … tại thành phố Hồ Chí Minh hiện đều kín chỗ.Nhiều dự án xây dưng cao ốc cho thuê được khởi công xây dựng cho thấy