Đề án Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê Bất động sản thương mại

động sản trên internet... thời gian quảng cáo tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của từng nguồn thông tin, thông thường thì các thông tin ở các khu vực kinh doanh sầm uất và có lượng cầu cao thì thời gian quảng cáo thường kéo dài hơn (do nhiều yếu tố) 2.4\ Tiếp xúc với khách hàng. Công việc này có thể do một người khác hoặc do chính nhân viên phát triển tìm kiếm được thông tin đó thực hiện. Sau khi khách hàng liên hệ với trung tâm qua thông tin quảng cáo, trung tâm sẽ đưa ra đề nghị 1 cuộc gặp gỡ, khách hàng có thể trực tiếp tới trung tâm hoặc có thể hẹn nhân viên của trung tâm tới 1 địa điểm thích hợp nào đó cùng kiểm tra, xác nhận nguồn thông tin đó. Trước khi cùng đi kiểm tra nguồn thông tin đó nhân viên môi giới sẽ đưa ra 1 bản hợp đồng về môi giới như sau: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------- Hợp đồng dịch vụ môi giới thuê nhà đất Số............../ HDDVMG - Căn cứ vào Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam công bố ngày 14/06/2005; - Căn cứ Pháp lệnh HĐKT ban hành ngày 25/09/1989 của HĐNN nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Căn cứ yêu cầu của Bên thuê và điều kiện, khả năng cung cấp dịch vụ của bên môi giới. Hôm nay, ngày........ tháng........ năm 2006. Tại Hà Nội Chúng tôi gồm: Bên môi giới (Gọi tắt là bên A) Tên cơ quan: ................................................................. Người đại diện: .................... Chức vụ: ........................... Địa chỉ......................................................................... Điện thoại: .................................................................... Bên thuê nhà - đất (Gọi tắt là bên B) Tên cá nhân: Đại diện cho: Địa chỉ: Điện thoại: Sau khi thoả thuận và hai bên đã đi đến ký kết hợp đồng như sau: Điều I: Điều khoản chung - Bên B đề nghị bên A tư vấn và giới thiệu thuê nhà - đất để: - Vị trí thuê nhà - đất: - Giá tiền tối đa: - MT (tối thiểu) ............ MB (tối thiểu)............ Diện tích sử dụng: - Yêu cầu khác: Điều II: Phí dịch vụ. 1. Lệ phí hợp đồng. - Nhà thuê mặt phố lệ phí hợp đồng là 100.000 đồng (không phụ thuộc vào số lượng nhà - đất giới thiệu). - Nhà thuê trong ngõ lệ phí hợp đồng là 50.000 đồng (không phụ thuộc vào số lượng nhà - đất giới thiệu). 2. Lệ phí dịch vụ môi giới. - 50% giá trị tiền thuê nhà cho một tháng của nhà thuê mà bên thuê và bên cho thuê đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều III: Quyền và nghĩa vụ cho các bên. 1. Quyền và nghĩa vụ của bên A. - Tư vấn chính xác những thông tin về nhà mua khi bên B có nhu cầu tư vấn. - Tạo điều kiện để bên B thoả thuận trực tiếp với chủ nhà. - Tư vấn cho bên B giá mua nhà - đất trên thị trường vào thời điểm đó. - Hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý cần thiết khi bên B tiến hành ký kết hợp đồng. 2. Quyền và nghĩa vụ của bên B. - Thông báo cho bên A biết chính xác về những giao dịch giữa bên B với chủ nhà - đất do bên A giới thiệu nhằm thực hiện những giao dịch đó bao gồm: Thời điểm tiến hành đặt cọc hợp đồng, thời điểm tiến hành thanh toán mua nhà - đất. - Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền phí dịch vụ môi giới cho bên A theo thoả thuận trong hợp đồng. Trường hợp việc mua nhà - đất đã hoàn thành nhưng bên B cố ý che dấu hoặc cố ý không thanh toán phí dịch vụ đúng hạn thì bên B sẽ bị phạt gấp hai lần số tiền phí môi giới theo hợp đồng này. Điều IV: Phương thức thanh toán và địa điểm thanh toán - Phương thức thanh toán bằng tiền mặt - Phí dịch vụ quy định tại Khoản 2, điều II của hợp đồng này được bên B thanh toán ngay cho bên A tại địa điểm bên B ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà - đất với bên cho thuê do bên A giới thiệu. Điều V: Xử lý tiền đặt cọc - Trường hợp bên cho thuê nhà - đất đã nhận được tiền đặt cọc của bên thuê do bên A giới thiệu nhưng lại không cho thuê nhà - đất nữa thì bên cho thuê nhà - đất có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt cọc hợp đồng, đồng thời phải nộp phạt cho bên thuê số tiền bằng số tiền đặt cọc, bên A được hưởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó. - Trường hợp bên B đã đặt cọc tiền cho bên cho mua nhà - đất do bên A giới thiệu nhưng bên B lại không thuê nhà - đất nữa thì số tiền đặt cọc được coi là số tiền phạt hợp đồng, bên A được hưởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó. Điều VI: Giải quyết tranh chấp. - Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có tranh chấp phát sinh thì hai bên sẽ giải quyết bằng thương lượng, hoà giải trên tinh thần hợp tác. Nếu thương lượng, hoà giải không thành thì có thể khởi kiện ra toà án nhân dân, theo quy định của Pháp luật. Điều VII: Chấm dứt hợp đồng. - Hợp đồng này chấm dứt khi việc thuê nhà đất giữa bên B với bên bán do bên A giới thiệu hoàn thành và bên B đã thanh toán xong cho bên A phí dịch vụ được quy định trong hợp đồng này. Điều VIII: Điều khoản cuối cùng. - Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký. - Hợp đồng này gồm hai trang được lập thành hai bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để thực hiện. Đại diện bên A (Ký và ghi rõ họ tên) Đại diện bên B (Ký và ghi rõ họ tên) Sau đó nhân viên có trách nhiệm phải giải thích nhưng điều lệ trong hợp đồng cho khách hàng, nếu khách hàng chấp nhận, kí và thực hiện các nội dung trong hợp đồng nhân viên sẽ trực tiếp dẫn khác h hàng tới xem và kiểm tra thông tin về bất động sản đó, nhân viên có trách nhiệm tư vấn những yếu tố, đặc điểm của bất động sản có phù hợp với nội dung kinh doanh của từng nghành nghề của khách hàng hay không. Ví dụ như khách hàng đang có ý định mở 1 cửa hàng kinh doanh quần áo thời trang thì nhân viên không thể giới thiệu cho khách hàng những bất động Trường Chinh, Phùng Hưng, Đại Cồ Việt... mà phải giới thiệu những bất động sản ở những tuyến đường như Phố Huế, Chùa Bộc, Cầu giấy, Bà Triệu... hoặc nếu như khách hàng muốn kinh doanh về các dịch vụ giải khát như cafê... thì cần tìm hiểu những vị trí thuận tiện trên các tuyến đường nơi dự kiến sức mua tại những nơi đó cao, các đặc điểm của bất động sản cần phải có vỉa hè rộng, có thể để nhiều xe, không gian thông thoáng sạch sẽ, kiến trúc có thể được cải tạo lại theo yêu cầu của bên thuê... Nếu các điều kiện của bất động sản đang định cho thuê phù hợp với các yêu cầu của khách hàng và khách hàng muốn có được gặp trực tiếp với chủ nhà để bàn thảo về việc thuê bất động sản nhân viên có thể bố trí một cuộc gặp gỡ giữa 2 bên và mình là bên trung gian xúc tác cho cuộc gặp gỡ. 2.5\ Đàm phán đi tới kí kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng. Trong một số trường hợp chủ nhà có thể không biết được nhân viên môi giới (do 1 số lý do tế nhị ) và cách giao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phức tạp và tế nhị để có được tiếng nói và sự thoả thuận chung nhân viên môi giới thường đứng trên lập trường của bên thuê, một số thoả thuận chung được nghiêng về bên khách hàng và người môi giới phải khéo léo dẫn dắt 2 bên có được tiếng nói chung. Sau khi đã làm được điều này nhân viên sẽ đưa ra bản hợp đồng sau 1 thời gian ngắn, các điều khoản sẽ được ghi dõ trong hợp đồng. 2.6\ Các dịch vụ sau hợp đồng. Sau khi đã thoả mãn được yêu cầu của khách hàng nhân viên có thể yêu cầu khách hàng thực hiện nghĩa vụ của mình trong bản hợp đồng ban đầu ngay sau khi kí kết hợp đồng thuê bất động sản. Sau đó báo cáo về trung tâm, trung tâm có trách nhiệm thực hiện các dịch vụ như trong ngày khai trương văn phòng hoặc cửa hàng có thể gửi thiệp chúc mừng.... 3. Các kĩ năng cần thiết của nhà môi giới. 3.1 Các kí năng của nhà Môi Giới a)Kĩ năng soạn thảo hợp đồng. - Trong qua trình thực hiện việc môi giới BĐS nhà môi giới phải soạn thảo nhiều loại hợp đồng:hợp đồng sử dụng dịch vụ môi giới,hợp đồng dịch vụ môi giới thương vụ,hợp đồng khởi điểm,hợp đồng công chứng...Vì vậy người môi giới phải thành thạo kĩ năng soạn thảo hợp đồng . (hợp đồng môi giới là bản quy định phạm vị trách nhiệm của nhà môi giới-bên cung cấp dịch vụ với khách hàng-bên yêu cầu dịch vụ là minh chứng cho ý chí của hai bên hay nhiều bên trong đó có các quy định được thống nhất giữa các bên.) Các dạng hợp đồng: -hợp đồng tự soạn thảo sẵn -hợp đồng soạn thảo theo tình huống. -hợp đồng soạn thảo độc quyền. -Yêu cầu khi soạn thảo hợp đồng. -Nhà môi giới phải xém xét kĩ lưỡng về BĐS. -Xét xem ai là người yêu cầu hợp đồng. -Phải tuân thủ những điêù khoản cở bản. -Phải soạn thảo bằng hình thức văn bản để đảm bảo độ chính xác,rõ ràng. -Luôn phải tuân thủ theo điều khoản trong tiêu chuẩn đạo đức,không cài thêm những điều khoản không được phép vào trong hợp đồng. -Hợp đồng có bảo hiểm nghề nghiệp,bảo đảm lợi ích cá nhân. -Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản. -Giúp khách hàng hiểu bản hợp đồng. -Các điều khoản hợp đồng. . Nhà môi giới có quyền lựa chọn kí hợp đồng với ai,có thể kí với từng cá nhân đủ năng lực pháp lý hay bất cứ tổ chức nào. . trong hợp đồng soạn thảo cần: -Xác định rõ các bên tham gia. -Xác định các tình huống làm hợp đồng vô hiệu. -Bảo đảm lợi ích tối ưu cho khách hàng. -Xác định được quan hệ của khách hàng với quyền liên quan tới BĐS -Ghi rõ các khoản về tài chính. -Soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng. -Thông báo việc đưa vào sử dụng thông tin cá nhân. + Các hợp đồng giao dịch: Hợp đồng khởi điểm: -Điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại -Nhà môi giới phải tuân thủ những sau khi làm hợp đồng khởi điểm . xác định thời gian và giá cả giao dịch BĐS. . xác định rõ hai bên giao dịch.Hai bên giao dịch phải có những xác nhận chính xác về BĐS đảm bảo BĐS đầy đủ về mặt pháp lý. . xác định thời hạn ký hợp đồng chính thức,thời hạn trả tiền. .xác định tiền đặt cọc ,tiền trả trước. Ngoài ra còn một số điều khoản khác mà nhà môi giới phải soạn thảo tuỳ thuộc và tình huống giao dịch cụ thể. b)Kĩ năng thu thập thông tin. -Thu thập thông tin về BĐS. . Phải biết thu thập thông tin ngay từ khi có ý định hành nghề môi giới BĐS. . Xếp thông tin theo danh mục . Cuối ngày phải ghi lại những thông tin đã thu được trong ngày. . Điều tra lấy thông tin từ thực địa,nghiên cứu,mua thông tin đặc biệt là về giá cả và chất lượng BĐS. . Nên tham gia các hội thảo về BĐS. Trực tiếp xem xét mồi BĐS khác nhau dựa trên kinh nghiệm phán đoán của mình. Từ những ghi chép của bản thân để đưa ra những miêu tả chính xác về Bđs ,đồng thời đánh giá toàn cảnh hơn ,chân thực hơn ,tốt hơn về BĐS.Nhà môi giới cần xem xét thái độ ,tính cách của chủ sư hữu.... -Thu thập thông tin về khách hàng. Đối với nhà môi giới luôn có hai khách hàng:khách hàng cầu và khách hàng cung.Với hai đối tượng khách hàng này thì nhà môi giới luôn phải tìm hiểu đầy đủ các thông tin sau trước khi tiến hàng hoạt động môi giới của mình. Đôi với khách hàng cầu (người muốn mua,thuê BĐS):phải biết những thông tin cơ bản về họ;khả năng tài chính;các thương vụ liên quan;yếu tố thời gian....Sau khi lắm bắt được những thông tin về khách hàng nhà môi giới có thể đưa ra nhận xét về khách hàng và phải lắng nghe ý kiến phản hồi của khách hàng. Đối với khách hàng cung cũng phải thu thập những thông tin như trên nhưng khách với khách hàng cầu thì nhà môi giới không cần tìm hiểu quá cụ thể về khả năng tài chính của khách hàng này mà quan trọng nhất là tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan giữa khách hàng với BĐS. c)Kĩ năng xử lý thông tin. Nhà môi giới xử lý thông tin tốt mới có thể đưa ra những nhận định chính xác từ đó làm cơ sở cho thưong vụ diễn ra thuận lợi,nhanh chóng. d)kĩ năng giao dịch với khách hàng. Đối với nghề môi giới giao dịch với khách hàng là kĩ năng quan trọng nhất vì nó quyết định sự thành công hay thất bại của thương vụ .Có nhiều cách thức để giao dịch với khách hàng :giao dịch trực tiếp hoặc gián tiếp nhưng nhà môi giới phải làm sao thể hiện được tính chuyên nghiệp,sự nhiệt tình đúng mực và đặc biệt là phải lấy được lòng tin nơi khách hàng.Trong quá trình giao dịch nhà môi giới luôn phải kiên nhẫn,chu đáo biết chịu đựng,tạo cho khách hàng cảm giác an toàn có như vậy khách hàng mới có thể giao tài sản có giá trị lớn như BĐS cho nhà môi giới.Tất nhiên những gì nhà môi giới thể hiện không phải là giả tạo vì là nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp luôn phải tuân thủ chặc chẽ theo tiêu chuẩn đạo đức nghề nhiệp. e)Kĩ năng thư thoại. -Đây là kĩ năng đặc biệt,nhà môi giới phải suy nghĩ xem muốn chuyền đạt điều gì tới khách hàng. -Thông tin ,nôị dung tiếp theo trong thư thoại phải lôgic với những thư trước đó. - Nhấn mạnh vấn đề cơ bản tập trung sự chú ý của người nhận. - Trong thư sử dụng câu ngắn gọn,đơn giản, câu văn mang tính lạc quan. - Trả lời thư khách hàng phải thể hiện tính chủ động. =>Nói chung là nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp phải thành thạo rất nhiều kĩ năng vì môi giới là một nghệ thuật phức tạp. 3.2 Các kĩ năng của nhà môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại Môi giới BĐS cửa hàng cho thuê cũng là môi giới BĐS vì vậy nhà môi giới cửa hàng cho thuê cũng phải có đầy đủ những kĩ năng đã trình bầy ở trên nhưng do cửa hàng cho thuê loại BĐS có giá trị hợp đồng thấp hơn BĐS mua bán,lại thêm hoạt động thuê và cho thuê có thời hạn nên nhà môi giới cửa hàng cho thuê phải có một vài kĩ năng khác. Có thể đối với BĐS bán nhà môi giới thu thập thông tin trong một khoảng thời gian nhưng với cửa hàng cho thuê thì họ phải thu thập thông tin cụ thể của từng ngày,thông tin liên tục trên đại bàn vì các thông tin về hoạt động thuê và cho thuê thay đổi nhanh chóng. Để môi giới cửa hàng cho thuê thật tốt thì nhà môi giới không chỉ biết khách hàng cần gì,khách hàng muốn thuê,cho thuê như thế nào mà còn phải tư vấn cho khách hàng về xu hướng kinh kế để họ có thể tiến hành kinh doanh trên cửa hàng thuê thuận lợi. Ví dụ: khách hàng muốn thuê 1 cửa hàng mặt bằng 50m2, mặt tiền 6m, giá tối đa 2000$ để Shop Thời Trang thì Nhà môi giới có thể tư vấn cho khách hàng xem địa điểm có thể hoạt động tốt nhất ở đâu, hay với hoạt động kinh doanh đó có thể thuê loại cửa hàng kinh doanh như thế nào thì hợp lý hơn... Chương II, Hiện trạng về môi giới Bất động sản thương mại tại Hà Nội. 1, Thị trường Bất động sản cho thuê tại Hà Nội. Khi phân tích thị trường luôn cần lưu ý tới các yếu tố :cung ,cầu và giá cả.Thị trừơng BĐS nói chung và thị thường BĐS cửa hàng cho thuê nói riêng cũng được đánh giá dựa vào những yếu tố đó. Cầu BĐS cửa hàng cho thuê ở Việt Nam hiện nay là rất lớn,đặc biệt ở những khu vực thương mại dịch vụ phát triển,các đô thị sầm uất.Nếu như các BĐS khác có sự cách biệt khá lớn giữa nhu cầu tiêu dùng BĐS với cầu về BĐS thì cửa hàng cho thuê sự cách biệt này nhỏ hơn rất nhiều.Vì để thuê cửa hàng người ta chỉ phải bỏ ra một nguồn tiền nhỏ và thuê trong thời hạn ngắn, nếu viêc kinh doanh tại cửa hàng đó tiến triển tốt thì hoạt động thuê cửa hàng mới tiếp tục diễn ra,cho nên khi nhu cầu sử dụng cửa hàng cho thuê được hình thành thì nhu cầu đó cũng đễ dàng trở thành cầu trong thị trường BĐS cửa hàng cho thuê. Lại thêm hiện nay nền kinh tế nước ta đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, thương mại ,dịch vụ ngày càng phát triển nhanh chóng lên nhu cầu về hệ thống cửa hàng để kinh doanh cũng tăng lên. Người kinh doanh có thể thuê cửa hàng với nhiều hình thái: có thể là cá nhân thuê để kinh doanh buôn bán các mặt hàng phục vụ cho thị hiếu tiêu dùng của người dân, hay cũng có thể là các công ty, doanh nghiệp thuê cửa hàng để phát triển hệ thống bán lẻ của mình trên thị trường, hay đơn giản hơn thuê cửa hàng để chưng bày, giới thiệu sản phẩm....Vì vây mà cầu về của hàng cho thuê hiện nay ngày càng nhiều. Thị trường cửa hàng cho thuê ở nước ta nói riêng và các nước trên thế giới nói chung đề có sự khác biệt rõ nét tại mỗi khu vực khác nhau ,nhưng ở Việt Nam sự khác biệt nay là rất cao.Tại các thành phố lớn, đô thị phát triển thì cầu về cửa hàng cho thuê lớn nhưng cung lại không đủ để đáp ứng.Còn khu vực còn lại thì cầu về cửa hàng cho thuê chỉ ở mức trung bình nhưng cung lại nhiều.Cụ thể như ở thành phố Hà Nội hay thành phố Hồ CHí Minh cung cửa hàng cho thuê luôn thiếu không thể phục vụ hết cầu về nó.Nhưng sự cách biệt giữa cung cầu cửa hangc ho thuê cũng phụ thuộc rất nhiều vào đặc điểm cửa hàng và mục đích sử dụng của người thuê. Ví dụ: Ngay tại Hà Nội ,người muốn thuê cửa hàng để kinh doanh linh kiện vi tính ,nhưng hiện nay chỉ có cửa hàng trên phố Phùng Hưng. Như vây cung có,cầu cũng có nhưng chung lại không phù hợp với nhau.Vì kinh doanh linh kiện máy tính trên phố Phùng Hưng sẽ không thể tốt ,khu phố nay là khu phố ẩm thực của Hà Nội. Nói chung không chỉ trong thị trường cửa hàng cho thuê mà toàn bộ thị trường BĐS hiện nay ở Việt Nam đều trong tình trạng thiếu cung.Trong khi dân số ngày một tăng nhanh =>nhu cầu con người trong việc sử dụng BĐS ngày càng nhiều mà BĐS là đất đai và những tài sản gắn với đất nó chỉ có hạn. Giá cửa hàng cho thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố,có thể tính theo tháng,quy hay năm.Giá cả cho thuê cửa hàng giảm theo khu vực:khu trung tâm kinh tế sầm uấtàkhu trung tâm văn hoáàkhu thương mại dịch vụ kém phát triển. Giá cửa hàng đặc biệt chịu ảnh hưởng của yếu tố mặt tiền cửa hàng.Hai cửa hàng cùng diện tích,cùng nằm trên 1 khu phố nhưng cửa hàng nào có mặt tiền rộng hơn sẽ có giá cao hơn,thậm trí là cao hơn nhiều so với cửa hàng có mặt tiền hẹp.Vì bao giờ cửa hàng có mặt tiền rộng cũng tạo ra cơ hội kinh doanh tốt hơn cho người thuê. Đi đôi với hiện trạng cầu cửa hàng cho thuê lớn hơn cung cửa hàng cho thuê kéo theo giá cả cao. 3)Hiện trạng hoạt động môi giới BĐS cửa hàng cho thuê tại Hà Nội. 3.1)Phong cách của nhà môi giới BĐS cửa hàng cho thuê chuyên nhgiệp. -Nhà môi giới phải biết quản lý bán thân.Đây là yếu tố quan trọng nhất tạo lên hình tượng nhà môi giới chuyên nghiệp. +Đặc tính công việc của nhà môi giới là không quản lý được nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố,có tính linh động cao và nhà môi giới tự làm ông chủ của bản thân mình không có cấp trên.Vì vậy nên nhà môi giới phải quản lý tốt bản thân mới có thể hoàn thành công việc, khiến khách hàng hài lòng. + Thời gian làm việc của nhà môi giới BĐS dành cho việc trao đổi,nói chuyện với khách hàng tiềm năng,chuẩn bị công việc,đến các điểm hẹn với khách hàng,viết thư,tham gia các hoạt động nghiệp vụ khác.Nhiều khi nhà môi giới BĐS còn dành thời gian cho các công việc không liên quan trực tiếp tới thương vụ hay đơn giản chỉ để xem xét các kế hoạch công việc trong ngày....Trong thời gian ngắn nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp phải hoàn thành rất nhiều công việc nên họ phải quản lý tốt thời gian của bản thân,phân bổ thời gian hợp lý mới có thể hoàn thành công việc được .Ngay cả khi thời gian có thể coi là thời gian dỗi của nhà mối giới BĐS thì họ cũng không bỏ phí mà để kiểm tra hoạt động mới,địa điểm mới trên thị trường BĐS,xem xét các văn bản phát lý mới có liên quan tới thị trường BĐS,chuẩn bị công việc cho ngày sau,thăm quan các địc điểm tiềm năng....Vì công việc rất bân rộn và có sự phụ thuộc vào thời gian của khách hàng nên nhà môi giới chuyên nghiệp phải có cách quản lý tốt thời gian. Nhà mối giới BĐS phải xác định mục tiêu để có thể quản lý thời gian cụ thể;kiểm soát từng phút trong ngày;lập thời gian biểu một cách hợp lý nhất;lập kế hoạch hoạt động chia công việc trong tuần theo từng ngày ngoài việc ta kiểm tra từng phút;liệt kê ra giấy những việc phải làm và khoảng thời gian thích hợp phục vụ cho công việc đó;biết cách phân chia thời gian thích hợp;trả lời câu hỏi:khách hàng mua gì?tại sao họ mua?họ mua như thế nào? Một nhà mối giới BĐS chuyên nghiệp còn phải biết cách chuyên nghiệp hoá công việc.Các yếu cầu chung: +Có khả năng chịu đựng sự ức chế, bức súc, trạng thái quá kích để tránh những cách cư sử bất lợi. +Có kĩ năng tìm ra lối thoát. +Rèn luyên tính kiên nhẫn,biết hoà đồng ,biết cách nói chuyện và đọc được những tín hiệu của khách hàng chính xác. +Đặc biệt học cách chai lỳ trước những điều đễ gây tổn thương.nếu có bị tổn thương thất bại thì phải đứng lên được. +Trong ứng xử nhà môi giới BĐS phải tạo ra sự nhiệt tình,kiên quyết có lập trường để tạo ra sự tự chủ trong công việc nhưng phải điềm tĩnh không bảo thủ,thuyết phục khách hàng một cách khéo léo . Hình tượng nhà mối giới BĐS chuyên nghiệp là đi sâu vào chuyên môn,họ bắt buộc phải coi việc dấn thân vào thị trường BĐS không phải đơn thuân là góc độ thương mại mà là góc độ nghề nghiệp.Hày hoạt động theo phương châm “ dục tốc bất đạt”.Hày chứng tỏ cho khách hàng thấy rằng không có gì lúc này quan trọng hơn vấn đề mà họ đang nói với ta.Ngoài việc thành thạo các kĩ năng của nhà môi giới thì nhà mối giới chuyên nghiệp luôn phải lấy đạo đức nghề nghiệp làm cở sở cho công việc của mình phát triển đúng hướng,lấy đó để tự tạo sức ép với bản thân có như vậy nhà môi giới BĐS mới tránh được những sai lầm trong quá trình tiến hành hoạt động môi giới. Những ý trên là hình tượng nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp sẽ có vì vậy dù chỉ hoạt động trong một lĩnh vực của BĐS là môi giới cửa hàng cho thuê thì nhà môi giới cửa hàng cho thuê chuyên nghiệp cũng phải hội tụ đầy đủ những phẩm chất nghề nghiệp và phải đạt đủ tiêu chuẩn nghề nhiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp theo quy định hiện nay của nước ta được phát biểu theo 21 điều. - Nhà môi giới BĐS chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên cơ sở hợp đồng môi giới dạng văn bản kí kết giữa họ và khách hàng.Trong hợp đòng phải có số chứng chỉ hành nghề và thông tin về bảo hiểm nghề nghiệp.Phạm vị công việc của nhà môi giới được xác định trong hợp đồng. - Vai trò của nhà môi giới dựa trên những vấn đề sau:cung cấp thông tin trong lĩnh vực kinh tế thị trường ,phương pháp thực hiện dịch vụ được yêu cầu ,thực hiện các biện pháp tìm kiếm bên khách hàng thứ hai,lựa chọn khách hàng phù hợp,tham gia xem xét BĐS và theo yêu cầu của khách hàng tham gia đàm phán về giá cả,giúp đỡ trong việc thanh toán,tổ chức các bước của trương vụ. - Nhà môi giới không được từ chối thực hiện dịch vụ với lí do chủng tộc,màu da, giới tính hay quốc tịch. - Nhà môi giới luôn phải thông báo đày đủ về chức danh,tình trạng pháp nhân của họ trong khi thực hiện hoạt động môi giới. - Nhà môi giới không được thông báo sai với khách hàng về giá cả bán hay thuê,nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ không làm hợp đồng môi giới,ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thoả thuận giữa các nhà môi giới. - Bất kì một thông cáo,bản in ấn,thông tin bằng miệng hay trên giấy được nhà môi giới cung cấp phải dùng với những gì thực tế họ biết. - Nhà môi giới có thể thực hiện dịch vụ cho cả hai khách hàng của thương vụ. - Nhà môi giới không thể cung cấp dịch vụ môi giới dưới dạng miễn phí.Điều này không hạn chế việc lấy tiền dịch vụ chỉ của một bên khách hàng. - Nhà môi giới phải cố gắng thoả thuận với khách hàng kí hợp đồng “độc quyền”.Thông qua hợp đồng “độc quyền”khách hàng uỷ quyền thực hiện dịch vụ môi giới chỉ với một văn phòng(nhà môi giới )nhất định. - Trước khi kí hợp đồng môi giới và trong nội dung hợp đồng “độc quyền”,văn phòng môi giới (hoặc nhà môi giới)phải thông báo cho khách hàng về những hệ quả của những điều khoản “độc quyền” đó. - Trước khi kí hợp đồng môi giới,nhà môi giới có trách nhiệm thu thập từ khách hàng những thông tin về việc khách hàng có phải là đối tượng trong hợp đồng “độc quyền” nào trước đó không. - Nhà môi giới kí hợp đồng “độc quyền”phải cố gắng trong mọi khả năng có thể thực hiện yếu cầu của khách hàng và không được gây khó khăn trong việc cung cấp thông tin về BĐS trong hợp đồng. - Nhà môi giới chỉ có thể liên hệ với những người khách về những việc mà một nhà mối giới khác đang thực hiện những việc này theo hợp đồng “độc quyền”,sau khi có sự đồng ý của nhà môi giới thứ hai và chỉ trong phạm vi kiến thức của nhà môi giới thứ hai này. -Nhà môi giới không được tranh việc giải quyết vấn đề,mà những vấn đề này thuộc phạm vị hợp đồng “độc quyền”của nhà môi giới khác,Không được tác động để xoá bỏ hợp đồng kí kết giữa khách hàng với những nhà môi giới khác. - Nhà môi giới không có quyền cung cấp thông tin về các mảng dịch vụ của mình cho những người,mà những người này đã kí hợp đồng độc quyền với những nhà môi giới khác,ngoại trừ trường hợp những dịch vụ của họ thuộc phạm vị khuyến mại. - Trong trường hợp liên hệ và cung cấp thông tin về BĐS cho khách hàng của nhà môi giới khác,những quan hệ tiếp theo với khách hàng này phải được thông báo và được sự đồng ý của nhà môi giới,người đã giới thiệu khách hàng cho nhà môi giới thứ nhất. - Trong trường hợp liên kiết hoạt động giữa những nhà môi giới,việc xác định mức hoa hồng và cách phân chia phải được đưa ra tại thời điểm liên kết công việc và mỗi bên không được phép thay đổi. - Nhà môi giới nào nhận được thông tin về BĐS từ văn phòng môi giới khác,có trách nhiệm trong lần gặp đầu tiên với người bán thông báo rõ ràng rằng họ nhận được thông tin từ đâu và phải đặc biệt bảo đảm về lợi ích của nhà môi giới đã cung cấp thông tin cho họ. - Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn nghề nghiệp thì phải giải quyết mâu thuẫn bằng con đường thoả thuận. - Nhà môi giới phải bảo đảm rằng những người giúp đỡ họ trong việc thực hiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới. - Mỗi nhà môi giới phải chú ý nhắc nhở những nhà môi giới khác khi thấy họ vi phạm những nguyên tắc tiêu chuẩn nghề