Đề án Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

i, ng­êi thuª ®Êt ph¶i tr¶ cho ng­êi chñ ®Êt mét kho¶n tiÒn nhÊt ®Þnh theo hîp ®ång. Quan hÖ ®Þa t« trong sö dông ®Êt thùc chÊt lµ ph©n chia lîi Ých gi÷a ng­êi sö dông vµ ng­êi së h÷u ruéng ®Êt. Bëi vËy nã g¾n liÒn víi chÕ ®é t­ h÷u ®Êt ®ai. Theo tiÕn tr×nh lÞch sö, ®Þa t« ®­îc biÓu hiÖn d­íi c¸c h×nh thøc: ®Þa t« lao dÞch, ®Þa t« hiÖn vËt vµ ®Þa t« b»ng tiÒn. Trong ®ã ®Þa t« b»ng tiÒn lµ h×nh thøc biÓu hiÖn cao nhÊt vµ ph¸t triÓn cña ®Þa t« t­ b¶n chñ nghÜa. C¸c h×nh th¸i c¬ b¶n cña ®Þa t« lµ: ®Þa t« chªnh lÖch vµ ®Þa t« tuyÖt ®èi. §Þa t« chªnh lÖch lµ lîi nhuËn siªu ng¹ch do viÖc sö dông c¸c thöa ®Êt cã ®iÒu kiÖn kh¸c nhau vÒ vÞ trÝ vµ ®é ph×. PhÇn nµy nhµ t­ b¶n sö dông ruéng ®Êt ph¶i tr¶ cho chñ ®Êt. §Þa t« chªnh lÖch I cã ®­îc do viÖc sö dông ®Êt ®ai cã ®iÒu kiÖn thuËn lîi h¬n vÒ vÞ trÝ vµ ®é ph×. MÆt kh¸c, trong qu¸ tr×nh khai th¸c vµ sö dông ruéng ®Êt, ng­êi sö dông ruéng ®Êt ( cã khi lµ ng­êi së h÷u ®Êt) ®· cã nh÷ng ®Çu t­ vµo ®Êt lµm cho ®é ph× nhiªu cña ®Êt t¨ng lªn, ®ã lµ nh÷ng ®Çu t­ l©u dµi hoÆc ng¾n h¹n ®Ó lµm t¨ng s¶n l­îng ruéng ®Êt. Nh÷ng kho¶n chi phÝ Êy ®Òu lµm t¨ng s¶n l­îng ruéng ®Êt, vµ biÕn ruéng ®Êt tõ chç vËt chÊt ®¬n thuÇn thµnh ruéng ®Êt t­ b¶n. “Tuy cã nh÷ng thuéc tÝnh tù nhiªn nh­ nhau, nh­ng mét ®¸m ®Êt ®­îc canh t¸c cã gi¸ trÞ lín h¬n mét ®¸m ®Êt bá hoang” ( M¸c – Enghen toµn tËp). §Þa t« cã ®­îc nhê vµo viÖc ®Çu t­ kh¸c nhau vµo nh÷ng ®¸m ®Êt nh­ nhau do ®ã cã ®­îc nh÷ng n¨ng suÊt kh¸c nhau. §ã lµ ®Þa t« chªnh lÖch II. Nh­ vËy, ®Þa t« chªnh lÖch II cã ®­îc do ®Çu t­ t­ b¶n liªn tiÕp trªn cïng mét lo¹i ®Êt, tøc lµ do tr×nh ®é th©m canh quyÕt ®Þnh. Khi nghiªn cøu ®Þa t« chªnh lÖch, chóng ta ®· xuÊt ph¸t tõ gi¶ thuyÕt gi¸ c¶ s¶n xuÊt chung ngang b»ng víi gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt trªn lo¹i ®Êt xÊu x· héi cÇn thiÕt. Nãi c¸ch kh¸c, gi¸ c¶ s¶n xuÊt cã t¸c dông ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng ngang víi gi¸ c¶ c¸ biÖt trªn ®Êt xÊu nhÊt x· héi cÇn thiÕt. Khi ®ã chØ cã nh÷ng m¶nh ®Êt nµo cã gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt thÊp h¬n gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt x· héi cÇn thiÕt th× míi cã lîi nhuËn siªu ng¹ch- c¸i sÏ chuyÓn ho¸ thµnh ®Þa t« chªnh lÖch. §Þa t« ®ã cã c¬ së lµ sù chªnh lÖch vÒ ®é ph× tù nhiªn hoÆc lµ kÕt qu¶ chªnh lÖch gi÷a c¸c lÇn ®Çu t­ liªn tiÕp trªn cïng mét thöa ®Êt hoÆc lµ kÕt qu¶ chªnh lÖch gi÷a c¸c møc ®Çu t­ kh¸c nhau trong mét lÇn ®Çu t­ trªn cïng mét thöa ®Êt. Tuy nhiªn, theo gi¶ thiÕt ®ã th× c¸c chñ t­ b¶n kinh doanh trªn ®Êt xÊu nhÊt x· héi cÇn thiÕt sÏ kh«ng ph¶i nép ®Þa t« cho chñ ®Êt v× gi¸ c¶ s¶n phÈm trªn thÞ tr­êng do gi¸ c¶ s¶n xuÊt trªn lo¹i ®Êt xÊu ®ã quyÕt ®Þnh vµ chñ ®Êt lo¹i ®Êt xÊu nhÊt còng kh«ng thu ®­îc mét ®Þa t« nµo c¶. Trªn thùc tÕ kh«ng ph¶i nh­ vËy. Ngay c¶ lo¹i ®Êt ®ã còng ®em l¹i ®Þa t«. §ã chÝnh lµ ®Þa t« tuyÖt ®èi. §Þa t« tuyÖt ®èi lµ nh÷ng gi¸ trÞ thÆng d­ kh¸c nhau trong viÖc sö dông ®Êt ®ai øng víi tû suÊt gi¸ trÞ thÆng d­ nh­ nhau trong nh÷ng ngµnh s¶n xuÊt kh¸c nhau do cã cÊu t¹o h÷u c¬ t­ b¶n kh¸c nhau. V× vËy, ®Þa t« lµ mét nh©n tè quan träng ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. Trªn c¬ së ®Þa t« c¸ch tÝnh gi¸ ®Êt cÇn dùa vµo c¸c tiªu thøc: Møc ®Þa t« thu ®­îc hµng n¨m trªn mét diÖn tÝch ®Êt ®ai, tû suÊt lîi tøc tiÒn göi ng©n hµng trong n¨m, ­u thÕ ®Êt ®ai vÒ vÞ trÝ, chÊt ®Êt, quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt ®ai ë tõng thêi ®iÓm. 2. C¸c quyÒn vµ quyÒn lîi ®èi víi ®Êt ®ai. §Êt ®ai g¾n liÒn víi l·nh thæ cña mét quèc gia v× thÕ nã liªn quan ®Õn t×nh h×nh an ninh chÝnh trÞ cña mét quèc gia. §ã chÝnh lµ lý do ®Ó hÇu hÕt c¸c quèc gia trªn thÕ giíi ®Òu quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u tèi cao cña Nhµ n­íc. ë ViÖt Nam, ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý ( LuËt §Êt ®ai 1993) cßn theo v¨n b¶n ph¸p luËt míi nhÊt vÒ ®Êt ®ai th× “®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc ®¹i diÖn chñ së h÷u”. Quy ®Þnh nµy nh»m ®¶m b¶o cho ®Êt ®ai ®­îc sö dông ®Çy ®ñ, hîp lý, tiÕt kiÖm vµ ®¹t hiÖu qu¶ cao nhÊt ®ång thêi còng b¶o vÖ chÕ ®é së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai. Nhµ n­íc kh«ng trùc tiÕp sö dông ®Êt ®ai mµ giao cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông (sau ®©y gäi chung lµ ng­êi sö dông ®Êt) d­íi c¸c h×nh thøc: giao ®Êt, cho thuª ®Êt. Nhµ n­íc qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt ë tÇm vÜ m« nh­: quy ho¹ch sö dông c¸c lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp, phi n«ng nghiÖp; cho phÐp chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông…Khi ng­êi sö dông ®Êt ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt th× hä sÏ cã c¸c quyÒn lîi sau ®èi víi thöa ®Êt cña m×nh: §­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. §­îc h­ëng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t­ trªn ®Êt mang l¹i. §­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. H­ëng c¸c lîi Ých do c«ng tr×nh c«ng céng vÒ b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt mang l¹i. §­îc Nhµ n­íc h­íng dÉn vµ hç trî trong viÖc c¶i t¹o vµ båi bæ ®Êt. §­îc Nhµ n­íc b¶o vÖ khi bÞ ng­êi kh¸c x©m ph¹m ®Õn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh, ®­îc båi th­êng thiÖt h¹i khi bÞ thu håi. §­îc quyÒn gãp ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt vµ kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt phï hîp víi môc ®Ých khi giao ®Êt. §­îc quyÒn khiÕu n¹i, tè c¸o vÒ nh÷ng hµnh vi vi ph¹m quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh vµ nh÷ng hµnh vi kh¸c vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Song song víi nh÷ng quyÒn lîi ®ã ng­êi sö dông ®Êt ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô ®èi víi ®Êt ®ai: Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng ranh giíi vµ c¸c yªu cÇu kh¸c ®· ®­îc quy ®Þnh khi giao ®Êt. Thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p ®Ó b¶o vÖ vµ lµ t¨ng kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt. Tu©n theo nh÷ng quy ®Þnh vÒ b¶o vÖ m«i tr­êng, kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn lîi Ých chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt xung quanh. Nép thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ tr­íc b¹… Giao l¹i ®Êt cho Nhµ n­íc cã quyÕt ®Þnh thu håi. Ng­êi sö dông ®Êt khi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt sÏ cã nh÷ng quyÒn lîi nhÊt ®Þnh, ®Æc biÖt hä ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt bëi v× khi ®ã hä ®­îc ph¸p luËt b¶o hé vÒ quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p. Ngoµi ra hä cßn ®­îc h­ëng lîi tõ nh÷ng c«ng tr×nh c«ng céng b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt mang l¹i. Ch¼ng h¹n mét thöa ®Êt trång lóa n­íc, nÕu Nhµ n­íc ®Çu t­ cho khu vùc ®ã mét hÖ thèng thuû lîi th× ng­êi sö dông thöa ®Êt ®o nghiÔm nhiªn sÏ cã ®­îc nguån n­íc tèt cho ruéng lóa cña m×nh mµ kh«ng ph¶i mÊt g×. Cßn ®èi víi quy ®Þnh vÒ quyÒn ®­îc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông th× LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· co quy ®Þnh cô thÓ, cã nh÷ng tr­êng hîp ®­îc phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông kh«ng ph¶i xin phÐp c¬ quan cã thÈm quyÒn nh­ng vÉn ph¶i ®¨ng ký ®Ó qu¶n lý, còng cã nh÷ng tr­êng hîp b¾t buéc khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt ph¶i xin phÐp c¬ quan cã thÈm quúªn…Ng­îc l¹i, trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ng­êi sö dông ®Êt ph¶i thùc hiÖn ®Çy ®ñ nghÜa vô cña m×nh. Nhµ n­íc nghiªm cÊm viÖc sö dông l·ng phÝ ®Êt, huû ho¹i ®Êt. Ng­êi sö dông ®Êt ph¶i t«n träng c¸c quy ®Þnh vÒ nghÜa vô v× chØ cã nh­ vËy chóng ta míi ®¶m b¶o sö dông ®Êt mét c¸ch bÒn v÷ng. IV. Mét sè ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt hiÖn nay. 1. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp §©y lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông réng r·i nhÊt. Trong qu¸ tr×nh sö dông cã thÓ ®­îc kÕt hîp víi c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c. ViÖc ®Þnh gi¸ theo ph­¬ng ph¸p nµy lµ x¸c ®Þnh møc gi¸ th«ng qua viÖc tiÕn hµnh ph©n tÝch c¸c møc gi¸ thùc tÕ ®· chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng cña lo¹i ®Êt t­¬ng tù (vÒ lo¹i ®Êt, diÖn tÝch ®Êt, thöa ®Êt, h¹ng ®Êt, lo¹i ®« thÞ, lo¹i ®­êng phè vµ vÞ trÝ) ®Ó so s¸nh, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cña thöa ®Êt, lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸. Cã thÓ nãi ph­¬ng ph¸p nµy quan t©m ®Õn sù nhËn biÕt vµ ®o l­êng t¸c ®éng cña sù hiÖn h÷u hay thiÕu v¾ng mét sè ®Æc tÝnh cã trong gi¸ c¶, tiÒn thuª cña c¸c tµi s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc. Tuy nhiªn ph­¬ng ph¸p chØ ¸p dông cho c¸c tµi s¶n cã tÝnh ®ång nhÊt, c¸c lo¹i ®Êt trång, c¸c lo¹i ®Êt cã khu vùc gÇn nhau vµ gÇn gièng nhau. NÕu sö dông ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ ®Êt ®ßi hái ph¶i cã th«ng tin râ rµng vÒ m¶nh ®Êt cÇn ®­îc ®Þnh gi¸. Nh­ng thùc tÕ nh÷ng th«ng tin nµy lu«n bÞ l¹c hËu (chØ cÇn trong thêi gian ng¾n). Do ®ã kh«ng thÓ ®¶m b¶o ph­¬ng ph¸p nµy sÏ tÝnh ®­îc gi¸ ®Êt ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ. §©y lµ ph­¬ng ph¸p cã vÎ ®¬n gi¶n vµ trùc tiÕp nh­ng l¹i dÔ m¾c sai lÇm. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy, ng­êi ®Þnh gi¸ muèn so s¸nh nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ ngang nhau trong mét vïng hoÆc dùa vµo c¸c giao dÞch ®­îc thùc hiÖn trong thêi gian tr­íc ®ã. §Ó sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp cÇn thùc hiÖn qua bèn b­íc sau: Thø nhÊt lµ thu thËp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®· thùc hiÖn giao dÞch tr­íc ®ã. Trong qu¸ tr×nh thu thËp chó ý ph¶i thu thËp c¸c bÊt ®éng s¶n cã ®iÓm t­¬ng ®ång nh­: c¨n hé cïng lo¹i, cïng khu vùc, cïng môc ®Ých sö dông… Thø hai kiÓm tra l¹i c¸c yÕu tè cña bÊt ®éng s¶n ®Ó thÊy ®­îc kh¶ n¨ng so s¸nh gi÷a c¸c bÊt ®éng s¶n thu thËp ®­îc víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Thø ba lµ quyÕt ®Þnh lùa chon nh÷ng bÊt ®éng s¶n thÝch hîp nhÊt ®Ó ®­a vµo lµm c¸c bÊt ®éng s¶n tham chiÕu cho qu¸ tr×nh so s¸nh. C¨n cø vµo c¸c ®Æc tÝnh, ®iÒu kiÖn mµ bÊt ®éng s¶n ®ã cã thÓ so s¸nh ®­îc. Thø t­ lµ so s¸nh trùc tiÕp tõng yÕu tè cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi c¸c bÊt ®éng s¶n tham chiÕu ®Ó t×m ra c¸c sai lÖch gi÷a bÊt ®éng s¶n môc tiªu vµ bÊt ®éng s¶n tham chiÕu. Thø n¨m lµ x¸c ®Þnh c¸c c¬ së ®Ó ®¸nh gi¸ sù thay ®æi gi÷a c¸c tiªu thøc so s¸nh ®Ó t×m ra c¸c yÕu tè tiÕn hµnh ®iÒu chØnh bao gåm: +TÝnh chÊt ¶nh h­ëng: ¶nh h­ëng Ýt hay nhiÒu. +§¸nh gi¸ c¶m quan vÒ møc ®é xÊu- tèt. Thø s¸u lµ tæng hîp tÊt c¶ c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng sÏ cã ®­îc gi¸ x¸c ®Þnh cho bÊt ®éng s¶n môc tiªu, tõ ®ã cã ®­îc kho¶ng gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. 2. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp. ph­¬ng ph¸p thu nhËp lµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh møc gi¸ tÝnh b»ng th­¬ng sè gi÷a møc lîi nhuËn thuÇn tuý thu ®­îc hµng n¨m trªn mét diÖn tÝch ®Êt so víi l·i suÊt cña tiÒn göi ng©n hµng quèc doanh cã møc l·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm VN§ cao nhÊt kú h¹n 1 n¨m trªn ®Þa bµn. Nh÷ng kho¶n lîi nhuËn ®ã nãi chung ë d¹ng tiÒn cho thuª hoÆc gi¸ trÞ cña vèn cho thu håi trong t­¬ng lai. §©y lµ ph­¬ng ph¸p x©y dùng trªn c¬ së tµi chÝnh, lµ ph­¬ng ph¸p mang tÝnh khoa häc h¬n c¶ nh­ng tµi s¶n nhµ ®Êt kh«ng hoµn toµn gièng c¸c d¹ng ®Çu t­ tµi chÝnh kh¸c. Do ®ã cÇn cã hiÓu biÕt kü l­ìng vµ cã tµi liÖu chÝnh x¸c. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc thùc hiÖn theo c¸c b­íc nh­ sau: B­íc 1: TÝnh tæng thu nhËp hµng n¨m do bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ mang l¹i. B­íc 2: TÝnh tæng chi phÝ ph¶i chi ra h×nh thµnh tæng thu nhËp vµ c¸c kho¶n ph¶i nép theo luËt ®Þnh. B­íc 3: X¸c ®Þnh thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m theo c«ng thøc sau: thu nhËp Tæng thu nhËp Tæng chi phÝ thuÇn tuý = hµng n¨m tÝnh - ®· tÝnh ë hµng n¨m ®­îc ë b­íc 1 b­íc 2 B­íc 4: ¦íc tÝnh møc gi¸ ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ theo c«ng thøc sau: Thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m thu ®­îc Gi¸ ®Êt tõ ®Êt ­íc tÝnh = L·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm kú h¹n 12 th¸ng 3. Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã mèi quan hÖ víi nhau. Vµ khi biÕt tr­íc thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do bÊt ®éng s¶n t¹o ra ta cã thÓ ®Ô dµng tÝnh ra gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña bÊt ®éng s¶n. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông réng r·i khi bÊt ®éng s¶n t¹o ra thu nhËp ®­îc b¸n cho ng­êi mua víi môc ®Ých ®Çu t­. Nã ®­îc x¸c ®Þnh dùa trªn quan niÖm nhµ ®Çu t­ cã thÓ ®o l­êng ®­îc thu nhËp b»ng lîi Ých kinh tÕ hoÆc phi kinh tÕ. Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n ®­îc x¸c ®Þnh b»ng c«ng thøc: Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n = Thu nhËp x HÖ sè vèn ho¸. Tr×nh tù ®­îc thùc hiÖn nh­ sau: B­íc 1: ¦íc tÝnh tæng luång thu thËp bÊt ®éng s¶n mang l¹i B­íc 2: Ph¶i tÝnh ®Õn c¸c kho¶n chi phÝ, ®Çu t­ ®Ó duy tr×, vËn hµnh bÊt ®éng s¶n ®ã. B­íc 3: X¸c ®Þnh hÖ sè vèn ho¸: x¸c ®Þnh tû suÊt sinh lîi cña tiÒn vèn ®Çu t­ ®­îc x¸c ®Þnh b»ng møc sinh lîi cña c¸c nguån vèn ®Çu t­ cho c¸c ho¹t ®éng t­¬ng tù, cã kh¶ n¨ng thay thÕ. Ngoµi c¸c ph­¬ng ph¸p c¬ b¶n trªn c¸c nhµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cßn sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c nh­: Ph­¬ng ph¸p thÆng d­, ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn. Nhê c¸c ph­¬ng ph¸p nµy chóng ta cã thÓ x¸c ®Þnh ®­îc t­¬ng ®èi chÝnh x¸c gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ gi¸ ®Êt nãi riªng. Ch­¬ng II Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña x· héi, loµi ng­êi dùa vµo ®Êt ®ai vµ khai th¸c, sö dông ®Êt ®ai ®Ó phôc vô cho cuéc sèng cña chÝnh m×nh. X· héi ngµy cµng ph¸t triÓn, cña c¶i lµm ra ngµy cµng nhiÒu n¶y sinh quan hÖ mua b¸n, trao ®æi. NÒn kinh tÕ hµng ho¸ ra ®êi vµ ngµy cµng ph¸t triÓn ®Ønh cao lµ xuÊt hiÖn c¬ chÕ thÞ tr­êng. Ngµy nay, ho¹t ®éng kinh tÕ chÞu t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ tr­êng. §Êt ®ai còng kh«ng n»m ngoµi sù t¸c ®éng ®ã, nã trë thµnh ®èi t­îng trao ®æi mua b¸n, chuyÓn nh­îng vµ thùc sù h×nh thµnh thÞ tr­êng ®Êt ®ai. V× vËy chóng ta kh«ng thÓ phñ nhËn vµi trß quan träng cña gi¸ ®Êt. Nh­ng gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh nh­ thÕ nµo, ®é chÝnh x¸c ra sao th× cã thÓ dùa vµo nh÷ng ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ võa tr×nh bµy ë trªn nh­ng tr­íc hÕt chóng ta cÇn nghiªn cøu ®Çy ®ñ c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng tíi sù h×nh thµnh nªn gi¸ ®Êt. 1. §Æc ®iÓm vËt lý cña ®Êt. Thø nhÊt, t«i muèn ®Ò cËp ®Õn lµ tÝnh hai mÆt cña ®Êt ®ai ®ã lµ ®Æc tÝnh kh«ng thÓ s¶n sinh vµ kh«ng thÓ t¸i t¹o. §Êt ®ai bÞ giíi h¹n vÒ diÖn tÝch vµ kh«ng gian nh­ng cã tÝnh v« h¹n vÒ thêi gian sö dông. §Êt ®ai ®­îc t¹o ra do qu¸ tr×nh lÞch sö l©u dµi cña tù nhiªn nªn ®­îc coi lµ kh«ng thÓ s¶n sinh ®­îc t¹o nªn ®Æc tÝnh c¬ b¶n nhÊt cña ®Êt ®ai. Còng v× thÕ mµ ®Êt ®ai cã tÝnh khan hiÕm vµ trë thµnh mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt. §Êt ®ai lµ s¶n phÈm tù nhiªn, cã tÝnh cè ®Þnh kh«ng di dêi ®­îc vµ cã h¹n trªn ph¹m vi toµn cÇu vµ trong ph¹m vi mçi quèc gia. ChÝnh vÞ trÝ ®· quy ®Þnh tÝnh giíi h¹n vÒ quy m« theo kh«ng gian cña ®Êt ®ai. §ã còng lµ mét trong nh÷ng c¬ së ®Ó x¸c ®Þnh ®Þa t«- tøc lµ lîi Ých m¶nh ®Êt ®ã mang l¹i. VÞ trÝ ®Êt ®ai còng cã ý nghÜa lín vÒ mÆt kinh tÕ trong qu¸ tr×nh khai th¸c, sö dông ®Êt. VÞ trÝ cña ®Êt ®ai lµ c¬ së cho viÖc tÝnh to¸n møc ph¶i tr¶ cho ng­êi sö dông ®Êt. Ch¼ng h¹n nh­ c¸c ®« thÞ gÇn c¸c trung t©m kinh tÕ, v¨n ho¸, chÝnh trÞ, gÇn c¸c ®Çu mèi giao th«ng th× ®­îc khai th¸c, sö dông triÖt ®Ó vµ hiÖu qu¶ h¬n so víi vïng n«ng th«n hay nh÷ng vïng xa x«i, ®iÒu kiÖn giao l­u kinh tÕ, ®i l¹i khã kh¨n vµ do ®ã gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông lín h¬n. §Êt ®ai kh«ng thÓ s¶n sinh tuy nhiªn nã cã kh¶ n¨ng t¸i t¹o. Kh¶ n¨ng phôc håi vµ t¸i t¹o cña ®Êt chÝnh lµ kh¶ n¨ng phôc håi vµ t¸i t¹o ®é ph× th«ng qua tù nhiªn hay do ho¹t ®éng cña con ng­êi. §é ph× lµ mét thuéc tÝnh tù nhiªn cña ®Êt, thÓ hiÖn kh¶ n¨ng cung cÊp thøc ¨n, n­íc…cho c©y trång trong qu¸ tr×nh sinh tr­ëng vµ ph¸t triÓn. Lîi dông kh¶ n¨ng t¸i t¹o cña ®Êt mµ trong lÞch sö con ng­êi ®· cã nh÷ng h×nh thøc canh t¸c nh­: chÕ ®é bá hoang, chÕ ®é bá ho¸, chÕ ®é lu©n phiªn c©y trång. Ngµy nay con ng­êi c¶i t¹o, båi d­ìng ®Êt b»ng c¸c biÖn ph¸p kü thuËt nh»m b¶o vÖ vµ t¸i sö dông ®Êt ®ai. TÝnh hai mÆt cña ®Êt ®ai cã ý nghÜa cùc kú quan träng trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt. Mét mÆt ph¶i hÕt søc tiÕt kiÖm ®Êt ®ai, bè trÝ hîp lý c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt. MÆt kh¸c ph¶i chó ý øng dông khoa häc c«ng nghÖ ®Ó t¨ng kh¶ n¨ng phôc håi vµ t¸i t¹o cña ®Êt. C¸c ®Æc tÝnh vËt lý kh¸c nhau lµm ph©n biÖt ®Êt ®ai víi c¸c t­ liÖu s¶n xuÊt kh¸c nh­: ®Êt kh«ng di chuyÓn, ®Êt kh«ng thuÇn nhÊt ( chØ tÝnh riªng vÒ mÆt ®Þa ®iÓm), ®Êt kh«ng bÞ ph¸ huû ( kh«ng tÝnh ®Õn ®Çu t­ vµ tµi s¶n trªn ®Êt ®ã). V× vËy nã cã ®Æc thï riªng vÒ mÆt gi¸ trÞ nh­ sau: -§Êt ®ai cè ®Þnh vÒ mÆt sè l­îng cung cÊp…Mét yÕu tè quan träng cÇn biÕt lµ trong khi ®Êt ®ai coi nh­ kh«ng ®æi vÒ tæng cung th× ®Êt ®ai cho mét chøc n¨ng sö dông x¸c ®Þnh l¹i biÕn thiªn… cã nghÜa lµ sù cung cÊp kh«ng hoµn toµn bÊt biÕn. VÝ dô, Nhµ n­íc khuyÕn khÝch x©y dùng nhµ ë chung c­, nhµ cao tÇng sÏ gi¶m bít søc Ðp vÒ ®Êt ë còng sÏ lµm thay ®æi gi¸ ®Êt ë. - Gi¸ trÞ cña ®Êt phô thuéc vµo cung vµ cÇu cña thÞ tr­êng. Cung ®Êt cã thÓ coi lµ æn ®Þnh, viÖc sö dông ®Êt ®­îc ®Þnh h­íng bëi nhu cÇu cña thÞ tr­êng. Nhu cÇu sö dông lo¹i ®Êt nµo t¨ng lªn th× thÞ tr­êng ®¸p øng lo¹i ®Êt t¹i ®ã. VÝ dô ®Êt ë t¹i ®« thÞ kh¸c ®Êt ë t¹i n«ng th«n vµ phô thuéc vµo møc ®é ph¸t triÓn cña khu d©n c­ theo quy ho¹ch. §iÒu nµy thÓ hiÖn rÊt râ trong khung gi¸ cña Nhµ n­íc. Bảng: Khung giá đất ở tại nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu 3,0; Giá tối đa 90,0 Giá tối thiểu 2,0; Giá tối đa 850,0 Giá tối thiểu 0,5; Giá tối đa 24,0 Bảng: Khung giá đất ở tại đô thị (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Đặc biệt I II Mức giá Giá tối thiểu 1.500,0; Giá tối đa 67.500,0 Giá tối thiểu 400,0; Giá tối đa 42.500,0 Giá tối thiểu 150,0; Giá tối đa 30.000,0 Loại đô thị III IV V Mức giá Giá tối thiểu 120,0; Giá tối đa 19.500,0 Giá tối thiểu 50,0; Giá tối đa 13.350,0 Giá tối thiểu 30,0; Giá tối đa 6.700,0 Nh×n vµo b¶ng trªn ta thÊy ë x· ®ång b»ng gi¸ cao nhÊt lµ 90000®ång/m2 cßn ®Êt ë t¹i ®« thÞ møc cao nhÊt lµ 67.5 triÖu ®ång/ m2. §ã lµ sù so s¸nh rÊt khËp khiÔng nh­ng ®Ó thÊy r»ng sù ph¸t triÓn ¶nh h­ëng nh­ thÕ nµo ®Õn gi¸ ®Êt ®ai. Ngoµi ra, c¸c tÝnh chÊt vËt lý kh¸c cña ®Êt ®ai nh­: vÞ trÝ, ®é ph× nhiªu, ®é Èm, tÝnh bÒn v÷ng… cña ®Êt còng gãp phÇn h×nh thµnh gi¸ ®Êt. Ch¼ng h¹n nh÷ng lo¹i ®Êt cã ®é ph× cao, ®é Èm, ®é xèp lín th× sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp lµ rÊt tèt nªn trong lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp gi¸ ®Êt ®ã ph¶i cao h¬n nh÷ng lo¹i ®Êt cã ®iÒu kiÖn kÐm h¬n. ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp gi¸ sÏ chñ yÕu phô thuéc vµo chÊt ®Êt (®é ph× cña ®Êt) v× ®ã lµ yÕu tè quan träng nhÊt ®èi víi c©y trång. Nh÷ng yÕu tè vËt lý cã t¸c ®éng kh«ng nhá ®Õn gi¸ ®Êt: NÕu mét m¶nh ®Êt ë ë trªn nÒn mét ®Êt ao do míi v­ît lªn ch¾c ch¾n sÏ kh«ng bÒn v÷ng b»ng mét m¶nh ®Êt trªn nÒn ®Êt ®åi vµ gi¸ cua hai m¶nh ®Êt ®ã sÏ kh¸c nhau dï c¸c yÕu tè kh¸c t­¬ng tù. §èi víi ®Êt ë ®« thÞ, gi¸ ®Êt phô thuéc chñ yÕu vµo vÞ trÝ m¶nh ®Êt, ®é bÒn v÷ng cña ®Êt. 2. Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng. C¬ së h¹ tÇng gåm c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ( ®­êng giao th«ng. hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc, hÖ thèng dÞch vô ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng, hÖ thèng th«ng tin liªn l¹c…) vµ c¬ së h¹ tÇng x· héi (tr­êng häc, bÖnh viÖn, khu vui ch¬i gi¶i trÝ…). MËt ®é ph¸t triÓn cña kÕt cÊu h¹ tÇng cã t¸c ®éng rÊt lín ®Õn gi¸ ®Êt. KÕt cÊu h¹ tÇng cã tÝnh ®Æc tr­ng kh¸c nhau gi÷a thµnh thÞ vµ n«ng th«n. Cã thÓ thÊy c¬ së h¹ tÇng ë ®« thÞ cã ý nghÜa quan träng trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt h¬n so víi c¬ së h¹ tÇng ë n«ng th«n. KÕt cÊu h¹ tÇng cã thÓ lµm thay ®æi c«ng dông vµ gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai hiÖn cã. ViÖc ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng ®­êng giao th«ng ®ång bé, hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc, hÖ thèng dÞch vô ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng, hÖ thèng dÞch vô th«ng tin liªn l¹c, hÖ thèng xö lý c¸c chÊt th¶i, hÖ thèng phßng ch¸y ch÷a ch¸y, hÖ thèng an toµn lao ®éng…ViÖc gi¸ ®Êt t¨ng ë nh÷ng khu vùc cã ®Çu t­ kÕt cÊu h¹ tÇng tèt chñ yÕu lµ do t©m lý cña ng­êi sö dông ®Êt. Khi ®i mua nhµ, ®Êt bÊt kú ai còng chó ý ®Õn hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng: ®­êng giao th«ng ë ®ã ®­îc hoµn chØnh ®Õn møc nµo? hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc ®­îc x©y dùng ra sao? hÖ thèng dÞch vô ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng ®­îc l¾p ®Æt víi quy m« g×? hÖ thèng th«ng tin liªn l¹c ®ang ®­îc trang bÞ hiÖn ®¹i ®Õn kh¶ n¨ng nµo?... §ã sÏ lµ c¸c nh©n tè t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn nhiÒu gi¸ trÞ sö dông cña vÞ trÝ ®Êt ®ai cña khu vùc ®ã. Nhê cã sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng mµ ®iÒu kiÖn tiÕp cËn cña ®Êt ®ai trë nªn dÔ dµng h¬n, nã cã thÓ ®¸p øng vµ tho¶ m·n ®­îc nh÷ng yªu cÇu kh¸c nhau cña ng­êi sö dông ®Êt. Nhê ®ã mµ ®Êt ®ai cã thÓ tham gia vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n mét c¸ch dÔ dµng h¬n. mét khu ®Êt kh«ng cã kÕt cÊu h¹ tÇng th× nhu cÇu sö dông ®Êt ®ã kh«ng cao nªn gi¸ ®Êt ë khu vùc ®ã thÊp lµ ®iÒu dÔ hiÓu. Ng­îc l¹i, còng khu vùc ®ã nÕu ®­îc x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®ång bé, kh¶ n¨ng tiÕp cËn dÔ dµng thuËn tiÖn th× ®ã lµ nguån cung rÊt cã ý nghÜa ®èi víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, nhu cÇu sö dông ®Êt khu vùc ®ã ch¾c ch¾n t¨ng lªn lËp tøc kÐo gi¸ ®Êt khu vùc ®ã t¨ng cao. Mét vÝ dô vÒ sù thay ®æi gi¸ ®Êt sau khi cã ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng lµ: T¹i Khu 19 ph­êng B×nh Hµn, Thµnh phè H¶i D­¬ng khi ch­a cã con ®­êng Chî M¸t th× gi¸ ®Êt ë ®ã lµ 1.5 triÖu ®ång/m2, nh­ng tõ khi UBND tØnh ®Çu t­ më réng ®­êng Chî M¸t vµ ®­êng vµnh ®ai thµnh phè th× gi¸ t¨ng lªn 5 triÖu ®ång/m2. hay nh­ dù ¸n quèc lé 10 qua c¸c tØnh H¶i phßng, H¶i D­¬ng, Th¸i B×nh lµm cho gi¸ ®Êt hai bªn ®­êng t¨ng lªn tõ 7 ®Õn 9 lÇn. Qua nh÷ng vÝ dô trªn ta thÊy r»ng viÖc ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng cã t¸c ®éng to lín ®Õn gi¸ ®Êt. 3.Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý. Trong mçi lo¹i ®« thÞ, ®­îc chia lµm 04 lo¹i ®­êng phè, bao gåm: §­êng phè lo¹i 1 §­êng phè lo¹i 2 §­êng phè lo¹i 3 §­êng phè lo¹i 4 Mçi lo¹i ®­êng phè ®­îc thÓ hiÖn tÝnh ®Æc tr­ng vµ kh¶ n¨ng ®¸p øng cao nhÊt ®èi víi c¸c yªu cÇu vÒ ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, bu«n b¸n, sinh ho¹t, c¬ së h¹ tÇng ®ång bé. Nh­ vËy, kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« tr­íc hÕt lµ dùa vµo quy m« cña ®« thÞ ®ã. Quy m« cña ®« thÞ kh«ng chØ lµ quy m« vÒ diÖn tÝch mµ cßn ph¶i xem xÐt ®« thÞ ®ã ph¸t triÓn ®Õn møc nµo. T¹i mçi lo¹i ®« thÞ gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë sÏ thay ®æi tuú thuéc vµo mçi lo¹i ®­êng phè trong mçi lo¹i ®« thÞ ®ã. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta x¸c ®Þnh ®­îc mét c¸ch cô thÓ vÒ gi¸ ®Êt cho tõng khu vùc trong ®« thÞ. Gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i ®­êng phè lo¹i 1 ®­¬ng nhiªn ph¶i cao h¬n t¹i ®­êng phè lo¹i 2 Ýt nhÊt lµ mét bËc, vµ c¸ch x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i c¸c lo¹i ®­êng phè cßn l¹i còng t­¬ng tù nh­ vËy. §ã còng lµ sù ph©n chia hîp lý vµ c«ng b»ng. Trong mçi lo¹i ®­êng phè ®· ®­îc ph©n lo¹i chÝnh x¸c, vÞ trÝ ®Êt còng gãp phÇn quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë. Ch¼ng h¹n cïng ®­êng phè lo¹i 1 nh­ nhau, nÕu diÖn tÝch ®Êt ë n»m t¹i vÞ trÝ mÆt ®­êng phè sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n khi nã ë vÞ trÝ xa mÆt ®­êng phè hoÆc ë trong ngâ, trong hÎm vÝ dô t¹i QuËn Thanh Xu©n ®­êng Tr­êng Chinh, ®o¹n ®­êng tõ Ng· T­ Së ®Õn ng· ba T«n ThÊt Tïng: VÞ trÝ 1: 23 triÖu ®ång/m2 VÞ trÝ 2: 13.3 triÖu ®ång/m2 VÞ trÝ 3: 11.2 triÖu ®ång/m2 VÞ trÝ 4: 10 triÖu ®ång/m2 MÆt kh¸c, diÖn tÝch ®Êt ë ®Æt t¹i ®Çu phè gÇn trung t©m bu«n b¸n, khu vui ch¬i gi¶i trÝ…sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n h¼n so víi ë vÞ trÝ cuèi phè xa c¸c trung t©m trªn (cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè). Ng­îc l¹i, nÕu t¹i vÞ trÝ ®Æt diÖn tÝch ®Êt ë t¹i c¸c khu s¶n xuÊt vµ th¶i c¸c chÊt ®éc h¹i th× gi¸ trÞ thùc tÕ cña diÖn tÝch ®Êt ®ã sÏ gi¶m m¹nh so víi diÖn tÝch ®Êt ®Æt ë xa khu vùc ®ã (cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè). C¸c diÖn tÝch ®Êt ë t¹i c¸c vÞ trÝ kh¸c trªn cïng mét ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ vµ kh¸c nhau vÒ c¸c ®iÒu kiÖn nh­ trªn th× sÏ cã sù thay ®æi gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë còng t­¬ng tù. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta kh¾c phôc ®­îc t×nh tr¹ng thiÕu c¨n cø trong qu¸ tr×nh x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt mét c¸ch cô thÓ cho tõng diÖn tÝch ®Êt trong tõng lo¹i ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ. NhiÖm vô cña c¬ quan cã thÈm quyÒn t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng lµ x¸c ®Þnh mét c¸ch cô thÓ vµ chÝnh x¸c thø tù c¸c lo¹i ®­êng phè. Cã nh­ vËy khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho cïng lo¹i ®­êng phè trong tõng ®« thÞ míi ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i ®ã. Sù ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« sÏ t¹o nªn kh¶ n¨ng thuËn lîi hay khã kh¨n cho sù ph¸t triÓn vÒ mäi mÆt cña ®« thÞ. Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt còng biÕn ®æi theo quy m« ph¸t triÓn cña ®« thÞ ®Æc biÖt trong ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, ®èi víi ®« thÞ nÕu ®« thÞ nµo ph¸t triÓn, giao th«ng thuËn lîi, nhu cÇu tiªu dïng lín th× ch¾c ch¾n gi¸ ®Êt ë ®« thÞ ®ã còng cao lªn. ngµy nay xu thÕ ®« thÞ ho¸ ®ang diÔn ra m¹nh mÏ nªn viÖc më réng c¸c ®« thÞ vµ sù “ bµnh tr­íng” cña ®« thÞ ra vïng l©n cËn còng lµm thay ®æi gi¸ ®Êt ®ai ®Æc biÖt gi¸ ®Êt c¸c vïng l©n cËn sÏ t¨ng lªn. 4. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. §« thÞ ho¸ lµ qu¸ tr×nh tÊt yÕu trªn con ®­êng ph¸t triÓn cña c¸c quèc gia ®Æc biÖt lµ ë c¸c n­íc ®ang ph¸t triÓn trong ®ã cã ViÖt Nam. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra ngµy cµng m¹nh mÏ vµ ®Æt ra nhiÒu vÊn ®Ò phøc t¹p c¶ vÒ lý luËn vµ thùc tiÔn cÇn ph¶i gi¶i quyÕt: d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh, vÊn ®Ò an ninh x· héi, vÊn ®Ò m«i tr­êng, viÖc lµm…HiÖn nay, vÊn ®Ò ®Êt ®« thÞ vµ sù ¶nh h­ëng cña qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®Õn gi¸ c¶ ®Êt ®ai ®ang lµ mèi quan t©m nghiªn cøu cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ c¸c nhµ nghiªn cøu lý luËn. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ lµ qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn ®« thÞ, ®ã còng lµ qu¸ tr×nh tËp trung d©n sè vµo c¸c ®« thÞ t¹o ra sù h×nh thµnh nhanh chãng c¸c ®iÓm d©n c­ ®« thÞ trªn c¬ së ph¸t triÓn s¶n xuÊt vµ ®êi sèng. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ ®Êt n­íc, lµm biÕn ®æi s©u s¾c vÒ c¬ cÊu s¶n xuÊt, c¬ cÊu nghÒ nghiÖp, c¬ cÊu tæ chøc sinh ho¹t x· héi, c¬ cÊu tæ chøc kh«ng gian kiÕn tróc x©y dùng tõ h×nh thøc n«ng th«n sang thµnh thÞ. §ã lµ mét qu¸ tr×nh diÔn ra mét c¸ch kh¸ch quan g¾n liÒn víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, nã cßn g¾n liÒn víi tiÕn bé khoa häc kü thuËt vµ sù ph¸t triÓn cña ngµnh nghÒ míi. Tr×nh ®é ®« thÞ ho¸ ph¶n ¸nh tr×nh ®é ph¸t triÓn cña lùc l­îng s¶n xuÊt, truyÒn thèng v¨n ho¸ vµ ph­¬ng ph¸p tæ chøc ®êi sèng x· héi. Nh­ vËy ®« thÞ ho¸ vÒ h×nh thøc lµ qu¸ tr×nh më réng diÖn tÝch vµ ­uy m« cña ®« thÞ trªn c¬ së s¸t nhËp c¸c ®iÓm d©n c­ n«ng th«n hoÆc sö dông mét phÇn diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp cho x©y dùng míi hoÆc më réng ®« thÞ. §Êt ®« thÞ lµ phÇn diÖn tÝch ®Êt giíi h¹n ®­îc sö dông ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh ®« thÞ nh­ nhµ ë, trô së c¸c c¬ quan hµnh chÝnh, kinh tÕ, tæ chøc chÝnh trÞ, x· héi,