Đề án Những vấn đề về việc thực hiện giá bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

ờng GPMB. Giá đất được hình thành trong các trường hợp: Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá đất được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Giá đất do Nhà nước quy định phải được quyết định theo đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đăng ký chuyển mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với đất chưa được cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại. Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sử dụng đất nông, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất. Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất), đấu thẩu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Việc đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này giá đất hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên liên quan, trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc: Giá đất của Nhà nước phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp,được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý như: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định); khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Khi định giá các loại đất tại địa phương cần dựa trên cơ sở: phân vùng và phân hạng đất để từ đó có những mức giá riêng cho từng vùng, từng loại đất. Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi, mỗi vùng có những đặc điểm cơ bản sau: Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn trung du, miền núi. Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi. Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du. Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. Đất nông nghiệp được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi. Riêng đối với đất làm muối được chia theo vị trí, được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. Đất phi nông nghiệp ở nông thôn được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá. Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn. - Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất. - Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã. Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Theo sự phân loại đó Nhà nước quy định khung giá cho các loại đất được phân loại theo Luật Đất đai 2003 gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Khung giá các loại đất theo Nghị định 123/2007/NĐ-CP. BẢNG 1: KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 4,0 135,0 3,0 105,0 1,0 71,0 BẢNG 2: KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM  (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 5,0 158,0 3,5 98,0 0,8 68,0 BẢNG 3: KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT  (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1,5 60,0 0,8 38,0 0,5 30,0 BẢNG 4: KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 3,0 135,0 2,0 75,0 0,5 36,0 BẢNG 5: KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI  (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Mức giá Cả nước Giá tối thiểu Giá tối đa 1,5 62,0 BẢNG 6: KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 10,0 1.875,0 4,5 1.275,0 2,5 900,0 BẢNG 7: KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Đặc biệt I II III IV V Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 BẢNG 8: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT,KINH DOANH  PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 10,0 1.350,0 4,5 900,0 2,5 525,0 BẢNG 9: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Đặc biệt I II III IV V Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0 50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0 Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại theo quy định của Nhà nước. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá theo quy định của Nhà nước thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp. Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, UBND cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể. 1.2.3.Phương pháp tính giá đất trong bồi thường GPMB. Định giá là sự ước tính của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá đất đai là những phương pháp kinh tế tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Việc định giá đất đai luôn gắn liền với việc xác định các mục đích sử dụng cụ thể. Có rất nhiều phương pháp để xác định giá đất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp các phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất. Khi định giá đất chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu của loại đất tương tự mà có thể so sánh được với loại đất cần so sánh, thu thập được đầy đủ thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự được chuyển nhượng trên thị trường. Còn phương pháp thu nhập chỉ được áp dụng để định giá các loại đất khi xác định được các nguồn thu nhập mang lại từ đất. Trong trường hợp vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường, vừa có thể tính được các nguồn thu nhập do mảnh đất cần định giá đem lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất. Các trường hợp sau thì phải áp dụng kết hợp các phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá để ước tính mức giá cụ thể: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động bất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu về đất trong điều kiện bình thường. Đối với một số loại đất không đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp xác định giá đất trên thì áp dụng giá đất theo khung giá các loại đất do Nhà nước quy định. II.Thực trạng về việc thực hiện giá đất trong bồi thường GPMB. 2.1.Thực trạng về giá đất trong bồi thường GPMB. Từ 1/1/2007, quyết định về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2007 của UBND thành phố Hà Nội bắt đầu có hiệu lực. Theo quyết định này, mức giá đất trong cùng một quận như tại quận Hoàn Kiếm cũng có mức chênh lệch khá cao, tới hơn 47 triệu đồng/m2. Quận Hoàn Kiếm, giá đất cao nhất 54 triệu đồng/m2 là giá đất cao nhất trong bảng giá đất năm 2007. Đó là vị trí 1 của các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai (quận Hoàn Kiếm). Các phố tiếp theo: Đinh Tiên Hoàng, Hàng Bông 52 triệu đồng/m2; Hàng Đường, Hàng Khay, Hai Bà Trưng, Lương Văn Can, Hồ Hoàn Kiếm, Tràng Tiền: 50 triệu đồng/m2; Hàng Bài, Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo) 48 triệu đồng/m2, Tràng Thi 47 triệu đồng/m2; Cầu Gỗ, Chả Cá, phố Huế, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo 45 triệu đồng/m2, Đồng Xuân 46 triệu đồng/m2, Quang Trung 40 triệu đồng/m2, Nguyễn Chế Nghĩa 25 triệu đồng/m2. Tại quận Ba Đình, giá đất cao nhất là đường Độc Lập: 50 triệu đồng/m2, đường Điện Biên Phủ 46 triệu đồng/m2; Chu Văn An, Hoàng Diệu, Bắc Sơn 45 triệu đồng/m2. Tại quận Hai Bà Trưng, mức cao nhất 45 triệu đồng/m2 (vị trí 1 đường Nguyễn Du), Hồ Xuân Hương từ 12.150.000đ - 32 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí). Các tuyến phố khác 12-36 triệu đồng/m2, Tại quận Cầu Giấy, giá cao nhất là đường Lê Văn Lương 23 triệu đồng/m2 (vị trí 1). Quận Tây Hồ: Đường Thanh Niên 30 triệu đồng/m2; Yên Phụ, Thuỵ Khuê 25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất tại quận Long Biên, mức cao nhất ở đường Nguyễn Văn Cừ là 22 triệu đồng/m2, Bồ Đề 11 triệu đồng/m2, đê sông Đuống 4 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch giữa các vị trí 1và 4 có một khoảng cách khá lớn: Vị trí 4 của phố Hàng Đào chỉ có 16.200.000 đồng/m2. Vị trí thấp nhất tại quận Hoàn Kiếm là tại phố Hồng Hà: 6.890.000đ (vị trí 4). Như vậy, so với vị trí cao nhất tại quận này, mức chênh lên tới hơn 47 triệu đồng/m2. Thấp nhất vẫn là giá đất kinh doanh sản xuất phi nông nghiệp: 600.000 đồng/m2 (Thanh Trì), 970.000 đồng/m2 (Long Biên). Đặc biệt, giá đất khu dân cư nông thôn tại huyện Đông Anh chỉ có 400.000 đồng/m2, Sóc Sơn: 90.000-100.000 đồng/m2. Thực tiễn khu đô thị Ciputra: khi thu hồi đất tại đây, người dân được đền bù 252.000đ/m2, sau khi hoàn thành xây dựng, giá nhà ở đây lên tới 600 USD rồi 9000 USD hoặc cao hơn. Lợi nhuận như vậy vào tay ai, nhà nước được lợi gì…Thành phố định giá đất tại đường Lạc Long Quân là 16 triệu/m2, trong khi giá thị trường là 60-70 triệu/m2, giá đất ven Hồ Tây có nơi định giá 14 triệu/m2, giá thị trường lên đến 100 triệu/m2… Có thể thấy có sự chênh lệch rất lớn giữa khung giá đất do Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường. Đây là nguyên nhân chính của khiếu kiện đất đai. Thu hồi đất và bồi thường GPMB là nguyên nhân của trên 70% số đơn khiếu kiện hiện nay về đất đai. Do yêu cầu đô thị hóa, công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, Nhà nước cần có mặt bằng để xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị mới, xây dựng, cải tạo và nâng cấp cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống cho người dân. Đây là một yêu cầu khách quan và là xu hướng phát triển trong tương lai. Vì vậy Nhà nước đã lấy một phần đất nông nghiệp để phát triển các khu công nghiệp, phát triển các khu đô thị mới... Tuy nhiên, điều này đã làm xuất hiện việc nhiều hộ nông dân không có đất hoặc thiếu đất để sản xuất. Trong thời gian 5 năm (1995 - 2000) đã có 400.000 ha đất nông nghiệp được chuyển sang mục đích sử dụng khác, trong đó chuyển sang đất chuyên dùng là 96.780 ha, chiếm 24,19% tổng diện tích đất nông nghiệp thực giảm. Theo dự kiến, diện tích đất bị thu hồi giai đoạn 2006-2010 sẽ là 331.430 ha, đồng nghĩa với 2,5 triệu nông dân mất việc. Đây là vấn đề bức xúc cần được giải quyết! Trong quá trình xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng..., mỗi năm cả nước có gần 200.000 ha đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng, tương ứng mỗi hộ có khoảng 1,5 lao động mất việc làm. Năm 2001, thành phố Hà Nội thu hồi 733 ha đất nông nghiệp cho 159 dự án; năm 2002 lấy 1.003 ha đất nông nghiệp cho 194 dự án; năm 2003 lấy 1.424 ha đất nông nghiệp cho 260 dự án; và năm vừa qua ước thu hồi 1.980 ha đất nông nghiệp cho 280 dự án. Kéo theo đó là tình trạng nông dân không có đất sản xuất nông nghiệp, không có việc làm... Bình quân mỗi năm có khoảng 13-15 nghìn lao động không có việc làm, phần lớn là nông dân mất đất sản xuất chưa thông qua đào tạo nghề. Người dân lâu nay chỉ quen gắn bó với việc nông, nay không có đất để sản xuất mà chuyển sang nghề mới là cả một vấn đề đáng được quan tâm. Chuyển đổi nghề nghiệp không chỉ trong thời gian ngắn là làm được. Bên cạnh đó, với những người được tái định cư ngay tại nơi, khu vực trước đây là nông thôn sẽ trở thành đô thị, vậy với số tiền đền bù đất nông nghiệp ít ỏi đó, thử hỏi người dân sẽ sống thế nào, chuyển đổi nghề nghiệp ra sao?... đây là những vấn đề cần được quan tâm giải quyết một cách thỏa đáng. Như trường hợp anh Lưu Văn Kháng ở thôn Nhân Mỹ, xã Mỹ Đình (Từ Liêm, Hà Nội) nhận 150 triệu tiền đền bù đất. Có tiền, anh đã phá ngôi nhà cũ lụp xụp lâu nay, thay vào đó ngôi nhà 3 tầng. Số tiền ít ỏi còn lại không biết làm gì anh gửi vào tiết kiệm và mở quán tạp hoá nhỏ. Mới 38 tuổi đời, vai dài, sức rộng ngày ngày anh chỉ biết ngồi trông hàng và làm việc vặt trong nhà. Nông dân ở ngoại ô thành phố lớn mất đất đã vậy, còn ở nông thôn khốn khó hơn nhiều? Năm 2002, tỉnh Hà Nam phê duyệt thiết kế qui hoạch cụm công nghiệp Hoàng Đông (huyện Duy Tiên), trên tổng diện tích gần 84 ha. Từ đầu năm 2004 cụm công nghiệp đi vào san lấp mặt bằng. Sau gần 3 năm vẫn chỉ có mặt bằng. Đất nằm không, trong lúc hơn 800 hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất ở 4 thôn Hoàng Lý, Bạch Xá, Hoàng Thượng, Hoàng Đông đã qua 4 mùa thu hoạch vẫn không có ruộng cày cấy, không có công ăn việc làm. Ông Đỗ Văn Lợi ở đội 2, thôn Hoàng Thượng được đền bù hơn 76,5 triệu đồng.Nhà có 5 nhân khẩu, trong đó có 3 cháu đang đi học, chỉ còn trông chờ vào một ít ruộng đất trước đây dùng để gieo mạ làm thu nhập chính. Mất đất, vợ chồng ông đều phải đi làm phu hồ, nhưng do sức khoẻ yếu, không quen công việc nên đành nghỉ. Bên cạnh đó,người nông dân vốn quen nghề cày cấy, chăn nuôi lợn, gà nhỏ lẻ gom góp từng đồng lận túi, lần đầu tiên khi cầm trong tay một cục tiền lớn được đền bù về đất đai, hầu hết nông dân không nghĩ được câu trả lời cho bài toán làm gì để đồng tiền sinh lợi? Từ nghèo khổ bỗng chốc thành triệu phú, thậm chí có nhà là tỷ phú. Tiền vào nhà khó, có tiền là tiêu(!). Qua thực tế khảo sát của nhiều địa phương, nhất là những thành phố lớn, những khu đô thị lớn nông dân đã dùng khoảng 60-70% số tiền đền bù đất vào việc xây dựng nhà cửa, sắm xe, mua hàng tiêu dùng và cho con cái ăn chơi. Có tiền dân dồn hết vào mua xe máy đời mới nhất, điện thoại di động loại xịn nhất (chụp được ảnh) - mặc dù ở đây chưa hề có sóng di động. Nhiều nông dân được đền bù hàng tỷ đồng muốn mua cả xe hơi, trong khi bằng lái xe máy chưa có. Rất ít hộ nghĩ tới chuyện đầu tư số tiền này vào sản xuất, lo cho cuộc sống lâu dài. Trước khi lấy đất, chính quyền