Đề án Phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội – Thực trạng và giải pháp

bàn. 4. Mô hình đầu tư xây dưng hạ tầng phân đất chia lô. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, đã xuất hiện những thị trường mới trong đó có “ thị trường nhà đất”. Tuy nhiên sự hoạt động của thị trường này vẫn chưa có sự quan tâm chính đáng của Nhà nước nên đã xuất hiện tình trạng đầu cơ về nhà đất đã đẩy cao giá nhà đất. Sự phát triển của mô hình đầu tư xây dựng hạ tầng theo kiểu phân đất chia lô đã tạo điều kiện cho các đối tượng có khả năng về tài chính tạo lập được nơi ở cho mình theo quy hoạch, hình thành các khu dân cư đồng bộ về mặt kỹ thuật (khu Nam Thành Công, khu Hoàng Cầu); thúc đẩy thị trường xây dựng phát triển. Quá trình phát triển nhà ở trong thời kỳ này chủ yếu theo quy luật của thị trường, thiếu sự quản lý của Nhà nước dẫn đến tình trạng hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ hoặc không có, bộ mặt kiến trúc đô thị manh mún do bị phân lô gây khó khăn cho công tác quy hoạch sau này. Cũng do sự buông lỏng quản lý của Nhà nước khiến cho giá nhà rất cao, lãng phí trong sử dụng đất. III. Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà ở theo dự án (Chương trình 12/ Ctr/ TU của thành uỷ Hà Nội) Xuất phát từ thực tế khách quan của quá trình đô thị hoá và nhu cầu cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện nay của nhân dân Thủ đô cho thấy nhu cầu phát triển nhà ở của Hà Nội trong những năm trước mắt và lâu dài là vô cùng lớn. Trước tình hình đó, việc ra đời “Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 và 2010” của Thành uỷ Hà Nội có ý nghĩa hết sức quan trọng, tạo ra một chiến lược chung, dài hạn, thể hiện sự quan tâm đúng mức, kịp thời của Uỷ ban nhân dân thành phố đối với nhu cầu cấp bách về nhà ở hiện nay ở Hà Nội. 1. Hướng đẫn đầu tư phát triển nhà ở ( xây mới)- Các khu đô thị mới Việc cải tạo, nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc làm thường xuyên, cần thiết nhằm đảm bảo chất lượng cho quỹ nhà, tuy nhiên, nó không đáp ứng được nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thị hoá diễn ra quá nhanh chóng. Do vậy, việc mở rộng không gian hành chính đô thị Hà Nội, cùng với việc hình thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân cư không những trong nội thành mà còn cả dân nhập cư mới từ ngoại thành là tất yếu. Vậy khu đô thị mới được hiểu như thế nào? Theo nghị định 52/1999/NĐ - CP, khu đô thị mới được giải thích như sau: “khu đô thị mới là khu xây dựng tập trung theo dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ và phát triển của toàn khu, được gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Sự ra đời của các khu đô thị mới sẽ giải quyết được những vấn đề sau: Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao thông, sinh hoạt và môi trường tại đó. Có điều kiện thiết lập sự đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt được mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của cư dân đô thị. Tạo hướng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tương lai. Hà Nội đã xác định được cho mình định hướng tổ chức không gian trong những năm tới như sau: Ngoài khu vực hạn chế phát triển thì không gian được mở rộng theo hai hướng: Phát triển và mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng. Hướng này bao gồm đất đai thuộc các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam quận Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì. Hiện tại, đây là những khu vực có tốc độ đô thị hoá mạnh. Khu vực phát triển xây dựng mới phía Bắc sông Hồng. Trong khu vực đã có khoảng 246,6 nghìn người (cả dân đô thị và dân nông thôn). Dự kiến năm 2005 dân số sẽ phát triển tới 325 nghìn người với 3.234 ha đất và năm 2010 sẽ lên tới 1000 nghìn người với 12.820 ha. Như vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị mới đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của dân cư đô thị trước mắt và lâu dài. 2. Nhà ở theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Khắc phục những tồn tại của những mô hình trước là hầu hết đều thiếu đồng bộ trong kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội đã dẫn đến bất tiện trong sinh hoạt và làm việc, mô hình phát triển nhà ở theo dự án xác định nhà ở là một bộ phận của kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều đó đòi hỏi mỗi căn hộ phải có sự phù hợp với môi trường xung quanh, phải đáp ứng được nhu cầu thiết yếu và ngày càng nâng cao của mọi dân cư trong mỗi căn hộ như đi lại, học hành, làm việc, ăn uống, vui chơi giải trí…Hay nói cách khác, phát triển nhà ở theo dự án là xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề phát triển nhà ở theo dự án, Hà Nội đã có quy hoạch, kiến trúc cho riêng mình nhằm đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, thống nhất của Thủ đô. 3. Tình hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội từ năm 1999 đến nay. Hà Nội có mật độ dân số cao nên nhu cầu về nhà ở rất lớn cùng với nó là sự sôi động trong hoạt động xây dựng nhà ở. Tuy nhiên hình thức phát triển nhà ở theo dự án với nghĩa là xây dựng nhà ở đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và xã hội, theo đúng quy hoạch thì mới chỉ trở thành một xu thế phổ biến trên địa bàn Thủ đô kể từ năm 1998 trở lại đây khi chương trình 12/Ctr/ TU của Thành uỷ Hà Nội bắt đầu được triển khai. Xét vốn đầu tư trên toàn địa bàn Hà Nội cho thấy đầu tư phát triển nhà ở đang diễn ra hết sức sôi nổi, huy động một nguồn lực lớn trong xã hội. Điều này được thể hiện qua qua các năm: 3.1. Năm 1999 Sau khi chương trình phát triển nhà ở của Thủ đô được ban hành năm 1998 thì năm 1999 được coi là năm khởi động của chương trình dài hạn này với nhiều hoạt động mang tính định hướng. Tuy vậy, do đã có sự chuẩn bị trước, cộng với sự tham gia nhiệt tình của các đơn vị xây dựng và kinh doanh nhà trên địa bàn Thủ đô mà ngay trong năm 1999 đã có tới 14 dự án đã chính thức có quyết định đầu tư với tổng diện tích sàn 1.746.430 m2. Năm 1999 được đánh dấu như một năm đồng khởi trong phát triển nhà ở của Thủ đô bao gồm cả cải tạo và xây mới. Riêng đối với hướng phát triển nhà ở theo dự án nội dung chủ yếu là: Đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng, chuẩn bị hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các khu ở mới. Thành phố khuyến khích mỗi sở ngành, mỗi quận huyện chọn một dự án khu đô thị điển hình để tập trung triển khai đồng bộ trong năm 1999 và năm 2000 nhằm tập trung sức mạnh của quận huyện, của toàn ngành, tránh phân tán vào các dự án quá lớn chưa đủ sức triển khai đồng bộ ngay trước mắt. Tiến hành đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho đối tượng chính sách, nhà ở cho sinh viên theo các hình thức bán, bán trả góp, cho thuê. Ngay trong năm đầu tiên này, Thành phố đã xét duyệt và cấp giấy phép cho nhiều dự án với quy mô lớn: Bảng: Các dự án có quyết định đầu tư năm 1999 STT Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô đất (ha) Diện tích nhà ở (m2) Tiến độ thực hiện 1 Khu Yên Hoà - Cầu Giấy Công ty xây dựng dân dụng 39 119.800 Đang điều chỉnh QHMB 2 Khu nhà ở Định Công Công ty phát triển nhà ở đô thị 35 300.000 Đang tiến hành lập kế hoạch GPMB 3 Khu nhà ở Yên Hoà - Trung Hoà Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị 37,05 349.100 Đang triển khai đền bù GPMB 4 Làng Quốc tế Thăng Long Tổng công ty xây dựng 10,2 123.738 Đã khởi công xây dựng 5 Khu nhà ở Đầm Trấu – HBT Công ty đầu tư phát triển nhà 6 70.346 Đang tiến hành 6 Khu nhà ở Phúc Xá 2 – BĐ Công ty đầu tư phát triển nhà 3,8 50.000 Đã điều chỉnh xong QHMB 7 Dự án Hồ Linh Đàm – Thanh Trì Công ty phát triển nhà và đô thị 184 138.000 Đang đầu tư 8 Khu nhà ở hồ Giải Đỏ - HBT Công ty xây dựng và phát triển nhà HBT 8,9 20.195 Đang trong giai đoạn hoàn thiện 9 Khu Trung Hoà - Nhân Chính Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng 65,3 212.000 10 Khu nhà ở Đại Từ - Đại Kim – Thanh trì Công ty đầu tư xây dựng nhà Thanh Trì 24,5 126.000 Đang đền bù GPMB 11 Khu nhà ở di dân Đền Lừ-HBT Ban quản lý dự án quận HBT 9,5 87.850 12 Khu nhà ở thị trấn Cầu Diễn-Từ Liêm Công ty thiết kế xây dựng nhà 5,5 600.000 Đã được chấp thuận QHMB (Nguồn: Sỏ kế hoạch đầu tư Hà Nội) Theo số liệu thống kê trên cho thấy: Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo dự án đã thu hút được sự tham gia của nhiều công ty, tổng công ty chuyên ngành xây dựng; các dự án hầu hết đang tiến hành quy hoạch tổng mặt bằng hoặc lập kế hoạch giải phóng mặt bằng. 3.2. Năm 2000 Năm 2000 là năm chuẩn bị môi trường đầu tư và tạo đà cho chương trình phát triển nhà ở cho các năm tiếp theo. Tiếp tục hành trình của năm 1999, năm 2000 là năm thực hiện giao đất để phát triển nhà ở: Bảng: Tình hình giao đất thực hiện các dự án phát triển nhà ở thời kỳ 1998 – 2000 Năm Kế hoạch được duyệt Thực hiện đạt tỷ lệ (%) Tổng cộng (ha) Đất xây dựng nhà ở (ha) Diện tích (ha) Số dự án 1998 2.381 254 98,13 34 38,63 1999 1.802 384 47,25 124 12,3 2000 1.340 310 197,96 148 63,86 (Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội) Biểu đồ thể hiện sự so sánh diện tích đất được duyệt với diện tích đất thực hiện cho các dự án. Năm 2000 Thành phố đã có quyết đinh giao đất cho các dự án với tổng diện tích là 1.340 ha trong đó đất xây dựng nhà ở là 310 ha. Đầu tư phát triển nhà ở theo dự án năm 2000 cũng tăng so với năm trước nhưng không đáng kể do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Trong khi đồng loạt nhiều dự án cùng triển khai trên quy mô lớn nên Thành phố chưa kịp thời ban hành các chính sách thực sự hiệu quả để hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng này. Bảng: Một số dự án đầu tư và triển khai thực hiện năm 2000 TT Tên dự án Chủ đầu tư Diện tích đất (m2) Diện tích sàn xây dựng (m2) Nguồn vốn Cả dự án Năm 2000 1 Nhà ở 5 tầng 228 Đường Láng Công ty xây dựng sô 1 2.446 6.938 1.800 Huy động & vay quỹ phát triển nhà ở 2 Khu Ngoc Khánh – Ba Đình Công ty xây dựng và phát triển hạ tầng1 6.454 13.322 1.800 Huy động & vay vốn 3 Nhà 5 tầng số 4 Hàm Tử Quan Công ty kinh doanh nhà số 2 - 1.400 0 Ngân sách 4 Nhà 5 tầng K21 Bách Khoa Công ty đầu tư va phát triển nhà - 2.961 0 Ngân sách 5 Nhà tình nghĩa Tương Mai Ban quản lý dự án – Sở Địa chính nhà đất 3400 4.071 0 Ngân sách 6 Khu Phương Liệt - Thanh Xuân Công ty xây dựng Hồng Hà 6.108 9.436 0 Huy động 7 tự có 7 Khu đô thị Chung Hoà - Nhân Chính VINACONEX 240.000 87.399 0 Ngân sách, huy động. tín dụng, tự có 8 Khu Vĩnh Phúc phục vụ di dân GPMB Ban quản lý dự án quận 8.258 15.205 0 Vay quỹ phát triển nhà ở Thành phố 9 Khu tái định cư Dịch Vọng Ban quản lý dự án quận 51.246 - 0 Vốn xây dựng cơ bản 10 Khu nhà ở thông tầng Liễu Giai Công ty xây dựng Tây Hồ 4.200 5.800 0 Tự có, vay vốn (Nguồn: Văn phòng ban chỉ đạo chương trình phát triển nhà ở Thành phố) Từ bảng trên ta thấy năm 2000 có thuận lợi là có nhiều dự án lớn bắt đầu triển khai. Bên cạnh đó các lô đất giao cho các tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà từ những năm trước đó đã hoàn thành nhưng lại gặp khó khăn cho vấn đề đầu ra do cán bộ công nhân viên, người có thu nhập thấp vẫn chưa tiếp cận được những ngôi nhà đó (những ngôi nhà mà thực chất là dành cho họ). 3.3. Năm 2001 Chương trình 12/Ctr/TU được triển khai đã có nhiều khu đô thị mới được xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tính đến năm 2001 trong số 14 dự án khu đô thị mới được xác định là trọng điểm để hoàn thành bộ mặt đô thị có 7 dự án đang trong thời gian đẩy nhanh thi công để nhanh chóng đưa vào sử dụng, trong số đó có 4 dự án: Bảng: Hiện trạng của một số dự án tính đến thời điểm tháng 10/2001 stt Tên dự án Năm kết thúc Quy mô đất (ha) VĐT thực hiện/tổng vốn (%) Tiến độ 1 Làng Quốc tế Thăng Long 2005 10,20 56,4 Đang xây dựng khu biệt thự và khu nhà ở 2 Khu đô thị mới Định Công 2001 24,00 86,1 Đã xây dựng xong phần HTKT, bắt đầu triển khai xây dựng công trình 3 Khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh Đàm 2001 35,00 91,2 Đã hoàn thiện một số khu nhà và tiếp tục những nhóm nhà cao tầng khác 4 Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính 2004 32,86 34,8 Đang thi công HTKT và xây dựng nhà cao tầng (Nguồn: Sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội) Đầu tư phát triển nhà ở trong năm 2001 tổng diện tích nhà ở tăng với tốc độ cao hơn so với năm 2000, trong đó đầu tư phát triển nhà ở theo dự án chiếm phần nhiều trong tổng đầu tư phát triển nhà ở: Phát triển nhà ở theo dự án tăng 223%, nhà ở tự xây dựng tăng 104,1%; về số tuyệt đối: Phát triển nhà ở theo dự án đạt 417.585 m2, nhà ở do dân tự xây dựng là 425.825 m2. Năm 2001 cung về nhà ở không đủ đáp ứng cầu về nhà ở. Do những chung cư này còn khá mới mẻ với người dân đồng thời giá cả cũng hợp lý. 3.4. Năm 2002 Trong ba năm 2000, 2001, 2002 Thành phố Hà Nội mỗi năm xây dựng mới trên 500 nghìn m2 nhà ở, riêng năm 2002, tổng số dự án nhà ở lên tới 84 dự án và diện tích xây dựng nhà ở đạt trên 900 nghìn m2. Hà Nội đã tập trung triển khai mạnh và có kết quả các dự án nhà ở cao tầng. Qua thực tiễn của công tác phát triển nhà ở, bắt đầu từ năm 2002 Hà Nội đã quyết định chọn giải pháp phát triển nhà ở chung cư là chủ yếu. Bảng: Kết quả thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố năm 2002 Chỉ tiêu Kế hoạch (m2) Thực hiện (m2) Tỷ trọng (%) Tổng diện tích sàn nhà ở 720.000 900.600 125 Diện tích sàn nhà ở theo dự án 420.000 580.000 138,1 Diện tích sàn nhà ở dân tự xây dựng (có phép) 320.600 250.000 78,1 Diện tích sàn nhà ở dân tự xây dựng trong các dự án 420.000 170.600 40,6 (nguồn: Sở Địa chính – Nhà đất) Từ bảng và biểu trên ta thấy: Tổng diện tích sàn nhà ở giữa kế hoạch và thực hiện tăng 25% về tương đối, tăng về tuyệt đối là 180.600 m2 trong đó diện tích sàn nhà ở theo dự án tăng nhiều hơn diện tích sàn nhà ở do dân tự xây dưng. Kết quả khả quan mà công tác phát triển nhà ở theo dự án của Thành phố đã đạt được năm 2002 cho thấy sự phù hợp của chương trình 12/Ctr/TU trong thời điểm hiện tại, Thành phố quyết tâm giữ vững chủ trương phát triển nhà ở theo dự án, phù hợp với định hướng phát triển đất đai đô thị bền vững, phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. 3.5. Năm 2003 Đây là năm chương trình phát triển nhà của Thành phố đạt hiệu quả cao và tiếp tục phát triển ổn định: Bảng: Vốn đầu tư phát triển nhà ở theo dự án so với tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản của Hà Nội Đơn vị: Triệu đồng 2000 2001 2002 2003 Tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản 1271668 1720272 2460045 2600168 Vốn đầu tư phát triển nhà ở 65487 89424 259339 439158 Tỷ lệ đầu tư nhà ở so với đầu tư xây dựng cơ bản 5,15% 5,2% 10,54% 16,89% (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội 2003) Tỷ lệ vốn cho đầu tư phát triển nhà ở so với tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản tăng nhanh từ năm 2001 sang 2002 sau đó tăng chậm hơn từ năm 2002 đến 2003. Cùng với vốn đầu tư là diện tích xây dựng mới cũng thể hiện rõ sự tăng nhanh trong phát triển nhà ở thời gian qua. Bảng: Số liệu diện tích nhà ở xây dựng mới Đơn vị: m2 2000 2001 2002 2003 Tổng số 597510 843440 936753 1284022 Trung ương xây dựng 82128 155217 335347 541258 Địa phương xây dựng 515382 688223 601406 742764 (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2003) Trong vòng 3 năm từ năm 2000 đến năm 2003 diện tích nhà ở xây dựng mới tăng tuyệt đối là 686.512m2, tăng tương đối là 114,895%. Chỉ trong một thời gian ngắn tổng diện tích nhà ở của Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi. Điều này chứng minh một điều là việc thực thi chương trình 12/Ctr/TU đã đạt được hiệu quả trong việc đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở của người dân Thủ đô. 3.6. Năm 2004 và hướng phấn đấu năm 2005 Tính đến thời điểm hiện nay, Hà Nội đã có 78 dự án khu đô thị mới với quy mô 2000 ha đất. Đây chính là giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết nỗi bức xúc về nhà ở đối với nhân dân thành phố. Chuẩn bị cho năm 2005, bên cạnh việc phấn đấu thực hiện mục tiêu xây dựng 1 triệu m2 nhà ở trong năm 2004 (bình quân đạt 7m2/người), thành phố sẽ hướng tới việc tạo lập thị trường bất động sản. 4. Cơ cấu sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà Nội Phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội là việc tạo dựng ra những khu nhà ở với quy mô lớn, đồng bộ và thống nhất về mặt hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Để có thể đạt được điều đó thì đòi hỏi nguồn vốn lớn vì vậy cần phải có sự tham gia của nhiều nguồn khác nhau: Vốn ngân sách, vốn tự có, vốn vay, vốn huy động trong nhân dân… Bảng: Tỷ trọng các nguồn vốn trong đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội Nguồn vốn Tỷ trọng (%) Vốn ngân sách Nhà nước 10 Vốn tự có 10 Vốn huy động của khách hàng 32 Vốn vay tín dụng đầu tư và tín dụng thương mại 48 4.1. Vốn ngân sách Vốn ngân sách có vai trò quan trọng đối với việc phát triển nhà ở theo dự án. Vốn ngân sách được dùng để: Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội . Hỗ trợ xây dựng nhà ở phục vụ cho các đối tượng chính sách. Đầu tư xây dựng quỹ nhà ở phục cho công tác giải phóng mặt bằng. Thành lập quỹ phát triển nhà của Thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà. Cùng với quá trình phát triển nhà ở của các khu đô thị mới, hàng năm Thành phố vẫn trích một phần ngân sách để đầu tư trực tiếp vào phần đất xây dựng mà các chủ đầu tư phải dành lại cho Thành phố (30%) hay hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhà tại đây. Bảng: Đầu tư phục vụ giải phóng mặt bằng và các đối tượng chính sách bằng nguồn vốn của Thành phố Đơn vị: Tỷ đồng Năm Vốn ngân sách Thành phố Tổng số vốn 2001 187 445 2002 320 624 2003 1.123 2.482 2004 1.736 4.505 2005 926 2.463 Tổng cộng 4.287 10.522 (Nguồn: Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà Nội) Vốn ngân sách có thể được góp dưới các hình thức sau: Thứ nhất: Góp vốn trực tiếp vào các dự án. Thứ hai: Hỗ trợ bằng quỹ đất. Thứ ba: Góp vốn vào Quỹ hỗ phát triển nhà Hà Nội (nay là Quỹ phát triển nhà ở Hà Nội) 4.2. Vốn tự có. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích luỹ từ lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản, từ vốn kinh doanh. Sự thành công của phương thức huy động vốn sẽ quyết định sự thành công trong việc huy động các nguồn vốn khác. Vì nguồn vốn tự có là vốn đối ứng quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng khi ứng trước tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở. Một đặc điểm trong phát triển nhà ở tại Hà Nội là hầu hết các chủ đầu tư là doanh nghiệp nhà nước thuộc ngành xây dựng. Trong thời kỳ bao cấp chủ yếu hoạt động dưới hình thức công ích có thu nhưng rất hạn chế. Trong nền kinh tế thị trường các doanh nghiệp này đã có những bước phát triển nhưng thời gian chưa đủ để họ có thể tích luỹ được nguồn vốn lớn. Do đó sự thành công trong sự nghiệp phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội phụ thuộc vào cách thức huy động vốn của các chủ đầu tư. 4.3. Vốn vay Vốn vay giữ vai trò chủ đạo cả mặt tỷ trọng và tuyệt đối. Vốn vay bao gồm vay tín dụng đầu tư và vay tín dụng thương mại. Bảng: Tỷ trọng vốn tín dụng đầu tư trong tổng vốn thực hiện Đơn Vị: Triệu đồng Tên dự án Tổng vốn đầu tư Vốn đầu tư thực hiện Vốn tín dụng đầu tư Tỷ trọng (%) Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm 138.940 91.014 - - Khu Định Công 287.000 139.760 - - Làng Quốc tế Thăng Long 2.037.939 92.100 18.600 20,2 Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính 314.600 44.980 27.000 60,03 (Nguồn: Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà Nội) Vốn vay tín dụng đầu tư: là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước đối với các dự án phát triển. Hiện nay Hà Nội có sáu đầu mối cho vay bằng nguồn vốn tín dụng ưu đãi là: Ngân hàng đầu tư và phát triển Quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia Ngân hàng Công thương Ngân hàng Ngoại thương Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Cơ quan đối ngoại thuộc Bộ tài chính Vốn vay thương mại: là nguồn vốn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về vốn của các dự án phát triển nhà ở. Khi vay vốn thương mại các chủ đầu tư phải trả lãi suất cao hơn khi vay tín dụng đầu tư và bắt buộc có thế chấp. 4.4. Vốn huy động trong nhân dân (khách hàng) Nguồn vốn này có tiềm năng vô cùng lớn nhờ thu hút vốn từ các thành phần kinh tế và cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Tỷ trọng nguồn vốn này trong tổng vốn đầu tư trung bình khoảng 30%. Tuy nhiên, một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định, huy động được nhiều hay ít tuỳ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư và sự sẵn sàng góp vốn của những người có nhu cầu về nhà ở. 5. Đánh giá kết quả đạt được trong hoạt động phát triển nhà ở theo dự án thời gian qua Qua sáu năm triển khai thực hiện chương trình 12/Ctr/TU, Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể. Trong vòng ba năm (1998 – 2000), đã xây dựng được 1,35 triêu m2 nhà ở các loại (trong đó, dự án Nhà nước là 40 vạn m2, chiếm 35%; tư nhân tự xây dựng là 95 vạn m2, chiếm 65%). Trung bình mỗi năm xây dựng được khoảng 45 vạn m2 nhà ở mới, gấp chín lần năm có số lượng nhà ở xây dựng cao nhất trong thời kỳ bao cấp trước đây. Bước đầu giải quyết một phần khó khăn về nhà ở và cải thiện điều kiện của nhân dân thành phố, góp phần đổi mới bộ mặt Thủ đô.Về phương diện phát triển nhà ở, Hà Nội đã có được bước tiến dài. Có được thành quả đó là nhờ sự sáng suốt trong việc đề ra chính sách về phát triển đô thị phù hợp trong đó không thể không kể đến chủ trương phát triển nhà ở theo dự án. Sau đây là những đánh giá các kết quả bước đầu của công cuộc đầu tư phát triển nhà ở theo dự án xét trên hai mặt định tính và định lượng. 5.1. Xét trên khía cạnh định tính Thứ nhất, phát triển nhà ở theo dự án phù hợp với điều kiện và nhu cầu của Thành phố. Nhà ở phát triển theo dự án đa số là các chung cư cao tầng. Đây cũng là xu thế tất yếu trong công cuộc phát triển của Thủ đô. Các quần thể chung cư cao tầng được xây dựng dựa trên quy hoạch tổng thể có tính đến sự phù hợp với môi trường xung quanh, đã tạo cho thành phố vẻ khang trang, hiện đại trong sự thống nhất và đồng bộ. Thứ hai, phát triển nhà ở theo dự án đáp ứng được chỗ ở cho nhiều đối tượng khác nhau trong Thành phố. Phát triển nhà ở bằng việc xây dựng các chung cư cao tầng đã làm thay đổi quan điểm nhà ở phải gắn với đất. Với ưu điểm là tạo ra diện tích sàn xây dựng và số căn hộ lớn hơn nhiều lần so với sử dụng đất chia lô, các chung cư có thể cung cấp cho nhiều đối tượng khác nhau với giá rẻ hơn nhiều so với mua đất làm nhà. Trong các khu đô thị mới có dành một tỷ lệ căn hộ nhất định để bán cho cán bộ công nhân viên chức, các đối tượng chính sách có khó khăn về nhà ở. Thứ ba, phát triển nhà ở theo dự án huy động được nhiều nguồn vốn trong xã hội. Chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội ra đời cùng với các khuyến khích, ưu đãi đối với các thành phần kinh tế tham gia nên đã thu hút được nhiều nguồn vốn như: Vốn tự có của các doanh nghiệp xây dựng, vốn huy động từ khách hàng, vốn vay, vốn của những người dân có tiền nhàn rỗi, vốn ngân sách, vốn đầu tư nước ngoài… Thứ tư, Phát triển nhà ở theo dự án đón đầu quá trình phát triển kinh tế, mở rộng địa giới hành chính của Thành phố trong tương lai. 5.2. Xét trên khía cạnh định lượng Chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở Phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội thời gian qua thể hiên rõ nhất ở diện tích sàn nhà ở được xây mới không ngừng tăng lên, năm sau nhiều hơn năn trước, trong đó diện tích nhà ở theo dự án chiếm ưu thế và đang là xu hướng tất yếu hiện nay (xem bảng diện tích nhà ở – phần III/3/3.5) Phát triển nhà ở thời gian qua đều đạt vượt chỉ tiêu so với kế hoạch, đặc biệt từ năm 2000 trở đi mỗi năm đều vượt kế hoạch đề ra gần 30%. Điều này cũng cho thấy phát triển nhà ở đang diễn ra rất sôi nổi, khác hẳn với tình hình những năm trước khi nhà ở còn được bao cấp. Hiện nay tổng diện tích xây dựng nhà ở bình quân mỗi năm 915.389,25m2 (giai đoạn 2000 – 2003) gấp 4,58 lần so với giai đoạn 1991 – 1997 (diện tích bình quân xây dựng nhà ở là 200.000 m2). Điều này chứng tỏ tính đúng đắn, kịp thời của chương trình nhà ở được Thành phố phát động, thu hút đông đảo sự tham gia của các thành phần trong xã hội tạo nên một sức mạnh tổng hợp, nhanh chóng góp phần giải quyết tình trạng căng thẳng về nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Chỉ tiêu số khu đô thị mới Phát triển nhà ở theo dự án chủ yếu được tiến hành trong các khu đô thị mới. Và ngược lại nhà ở trong các khu đô thị mới thì đều phải tiến hành theo dự án để đảm bảo sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội. Bảng: Danh mục 14 khu đô thị mới trọng điểm của Hà Nội đến năm 2005 STT Tên dự án khu đô thị mới Quy mô đất (ha) Tổng diện tích sàn nhà ở (m2) Dân số dự kiến (người) 1 Mễ Trì Hạ 13,79 47.000 2.956 2 Mễ Đình – Mễ Trì 39,0 246.200 7.105 3 Mỹ Đình II 26,24 230.000 5.540 4 Nam Trần Duy Hưng 36,47 210.470 6.500 5 “Thành phố giao lưu” 96,0 861.000 29.000 6 Thạch Cầu – Thạch Bàn 31,96 170.000 5.880 7 Tây Nam (Saprof) – giai đoạn I 56,4 858.000 8.400 8 Làng Quốc tế Thăng Long 10,2 123.738 2.700 9 Đại Kim - Định Công 24,0 126.745 3.000 10 Khu Định Công 35,0 297.500 16.528 11 Khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh Đàm 35,0 96.041 6.800 12 Trung Yên 37,05 349.100 17.000 13 Trung Hoà - Nhân Chính (quận Thanh Xuân) 14,28 319.000 5.500 14 Trung Hoà - Nhân Chính (quận Cầu Giấy) 32,86 390.000 12.600 Tổng cộng 488,25 4.324.794 129.509 (Nguồn: Sở Kiến trúc và Quy hoạch) Đến năm 2005 sẽ có