Đề án Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản

tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại không hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ. 1.3.3. Quan hệ cung cầu BĐS Khi cung nhỏ hơn cầu nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những nhân tố tác động đến lượng cung cầu BĐS. Cung cầu BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường BĐS sẽ thay đổi. Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nahnh chóng đối với sự thay đổi của cầu. 2. Thẩm định giá BDS 2.1. Khái niệm về thẩm định giá BDS Thông thường bất động sản gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, trong hoạt động định giá bất động sản, việc xác định giá của từng bất động sản là nhu cầu của hầu hết các giao dịch và đây chính là mục tiêu của hoạt động định giá. Định giá bất động sản được hiểu là sự ước tính về giá trị của một bất động sản xác định bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. 2.2. Đặc trưng của thẩm định giá BDS Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường. Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây: Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn nội dung định giá với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Thoát ly đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả. Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng của định giá. Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào có thể xác định giá bất động sản được chính xác. Định giá bất động sản chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định chính xác giá trị. 2.3. Các nguyên tắc trong thẩm định giá BDS Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo các quy luật chung vốn có vừa theo các quy luật có tính đặc thù: đó là thị một thị trường không hoàn hảo, trải rộng và bị chia cắt theo đơn vị hành chính, theo vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá bất động sản cũng phải tuân theo các nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa, cũng cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ, mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay, để các kết quả định giá gần sát với giá thị trường, việc định giá phải tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản được trình bày dưới đây. 1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể); Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. 2/ Nguyên tắc cung - cầu. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. 3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý. 4/ Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”. 5/ Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất. Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép. Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối. Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh. 6/ Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng. 7/ Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. 8/ Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị. 9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai. 10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác. Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị. Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó. 11/ Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập. 12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí. 3. Phương pháp ước tính chi phí trong bất động sản. 3.1. Các loại chi phí. 3.1.1. Chi phí tái tạo Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó. Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó. Xét về mặt lý luận, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn, nhưng thiếu tính hiện thực, vì các công trình thường rất đa dạng về sự lỗi thời. Trên thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ và các định mức chi phí cho những công việc tái tạo sự lỗi thời và không hiệu quả. Vì vậy mà thiếu những căn cứ hợp lý để ước tính một cách đúng đắn chi phí tái tạo. 3.1.2. Chi phí thay thế Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. Thông thường “chi phí thay thế” cho giá trị thấp hơn “chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. “Chi phí thay thế” là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với “chi phí tái tạo” . 3.2. Các phương pháp ước tính chi phí 3.2.1. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng Theo phương pháp này, người ta tiến hành hạng mục hóa các nội dung công việc trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho mỗi loại lao động, nguyên vật liệu và thiết bị cho mỗi hạng mục. Sau đó, cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng. Khoản lợi nhuận được ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến của chúng trong hoạt động xây dựng. Biểu mẫu ước tính chi phí theo phương pháp này được mịnh họa qua Bảng sau. Bảng: Ước tính chi phí xây dựng theo phương pháp thống kê chi tiết cho một BĐS có diện tích xây dựng 1.000 m2 Hạng mục xây dựng Nguyên vật liệu Lao động Tổng cộng (USD) Chi phí trực tiếp Vệ sinh địa điểm Móng Tường Sàn Trần Mái 30.000 20,000 10,000 100,00 90,00 110,00 130,00 B- Chi phí gián tiếp (5%) 1.500 C- Lợi nhuận (10%) 3.000 Giá trị công trình ( A + B + C) Chi phí xây dựng 1m2 34.500 34,5 Ưu, nhược điểm: Phương pháp này nói chung được dùng để ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, công việc được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Đây là phương pháp ước tính chi phí cho kết quả khá chính xác. Tuy nhiên, áp dụng nó sẽ tốn nhiều thời gian và công sức. Hơn nữa, để tiến hành phương pháp này, cần phải có các chuyên gia có kinh nghiệm, nhưng trong thực tế, nhà định giá thường không được đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật hoặc không đủ trình độ để tiến hành phân tích chi phí một cách chi tiết và tỷ mỷ. Do đó cần có các phương pháp khác thích hợp hơn và nhanh hơn. 3.2.2. Phương pháp so sánh thị trường Theo phương pháp so sánh thị trường, người ta lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình tương tự và gần nhất nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng của các công trình mục tiêu. Sau đó, tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kiến trúc, chi phí quản lý và lãi hợp lý của ngành xây dựng. Ưu, nhược điểm của phương pháp là: Trong thực tế ít có các công trình giống nhau hoàn toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh. Do vậy, muốn kết quả ước tính có độ tin cậy chấp nhận được cần phải tính chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng tiêu chuẩn. Chi phí tiêu chuẩn này sẽ được dùng làm cơ sở để điều chỉnh chi phí đối với công trình mục tiêu. Trên thực tế, đây là phương pháp cho kết quả nhanh và được dùng để kiểm tra đối với các phương pháp khác. Ngoài hai phương pháp ước tính chi phí như đã kể trên, người ta còn kể đến các phương pháp, như: phương pháp khảo sát số lượng chi phí của các nhà thầu và cách tập hợp chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng. Tuy nhiên, đó là những phương pháp ít được dùng trong lĩnh vực thẩm định giá. 3.3. Điều kiện áp dụng Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS. Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác. 3.4. Ưu, nhược điểm 3.4.1. Ưu điểm Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được. Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá. 3.4.2. Nhược điểm Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí. Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Việc ước tính một số khoản tiền giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi. Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng. Nhìn chung người ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp quan trọng. Chương III: Ứng dụng thực tiễn và tình hình bất động sản của Việt Nam hiện nay. 1. Ứng dụng thực tiễn. Em xin trình bày ví dụ ước tính giá trị bất động sản của doanh nghiệp Xuân Thu theo phương pháp chi phí. * Tài sản thẩm định gồm: 1 nhà văn phòng, 1 nhà xưởng, tường rào xây đá, đập kè. * Hiện trạng tài sản: - Nhà văn phòng: nhà 3 tầng, diện tích sàn 842 m2, dài 11.7 m, rộng 24m, xây dựng hoàn thiện đầu 2009, đang hoàn thiện dở dang. Móng bê tông cốt thép, thân nhà kung bê tông cốt thép. Tường chịu lực, xây gạch 220. Trần nhà đổ bê tông, mái lợp tôn chống nóng. Nền nhà lát gạch men ceramic 400x400. Tường nhà mới hoàn thiện phần trát tường và trân, chưa quét vôi, lăn sơn. Cửa đi, cửa sổ pano gỗ đặc có khuôn cửa mới lắp dựng các vị trí chính; Lan can hành lang các tầng trụ bê tông cốt thép kết hợp với khung gia công bằng inox; Cầu thang nhà chưa ốp lát bậc, chưa lắp dựng tay vịn; Không có khu vệ sinh trong toàn bộ các tầng của căn nhà. Hiện trạng: Nhà văn phòng mới xây dựng đầu năm 2009, đang hoàn thiện dở dang, hiện tạng nhà văn phòng còn tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản là mới 100%. - Nhà xưởng: Nhà 2 tầng, 1 tầng hầm nuôi cá thịt, diện tích xây dựng: 600m2, dài 25 m, rộng 12m. Đưa vào sử dụng năm 2005. Móng bê tông cốt thép; Nhà có bể nuôi cá thịt xây dựng phía dưới Tầng 1; Tầng 1 thân nhà khung cột bê tông cốt thép, không xây tường bao xung quanh; Tầng 2 có 2 hệ thống cột trụ, 4 cột bê tông cốt thép góc nhà đan xen với cột thép hình chữ I đỡ phần mái nhà vì kèo, xà gồ thép, mái nhà lợp tôn, tầng 2 chỉ có hệ thống lan can xây gạch cao khoảng 1m, chỉ xây tường bao mặt phía sau, 3 mặt để chống. Toàn bộ phần diện tích bề mặt tường, cột, trần nhà mới trát phần bề mặt, chưa quét vôi ve, lăn sơn bề mặt; Nền nhà tầng 1 láng xi măng; Không có khu vệ sinh trên các tầng nhà. Hiện trạng: Nhà xưởng 1xây dựng năm 2005, mới hoàn thiên phần xây thô, hiện trạng nhà xưởng 1 còn tốt, chưa có hiện tượng lún nứt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%. - Tường rào: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2005; tường rào xây bằng đá có chiều dài 98m, cao 3,5m, rộng 0,6m, bề mặt không trát. Hiện trạng: Tường rào xây dựng năm 2005, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%. - Đập kè: Hoàn thiện và đưa vào sử dụng năm 2005, chiều rộng 5m, chiều cao 6,5m, chiều dài 75 m, móng xây đá hộc, bề mặt không trát.Đập kè xây dựng để ngăn nước Sông Cầu, bên trên mặt đập hiện sử dụng làm đường đi vào xưởng. Hiện trạng: Đập kè xây dựng năm 2005, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%. * Kết quả thẩm định giá. - Nhà Văn phòng: Nhà 3 tầng Diện tích sàn 842m2 dài 11,7m, rộng 24m, xây dựng đầu năm 2009 và đang hoàn thiên dở dang. Theo SV ĐTXD năm 2008, nhà ở 2-3 tầng, kết cấu khung BTCT chịu lực, tường bao xây gạch, mái đổ BTCT có SV ĐTXD: 4.080.000 đồng/m2. Theo Quyết định sô 40/QĐ-UBND của UBND TP. Hà NôI, nhà tương tự như trên có đơn giá: 4.035.000 đồng/m2 TSTĐ mới hoàn thiện xong phần thô, chưa quét lớp vôi ve bề mặt, không có khu vệ sinh trong nhà, chưa lắp dựng hết cửa sổ, chưa ốp lát gạch theo ước tính giá trị TSTĐ chỉ bằng 60% so với SV ĐTXD trên, tương đương: 4.035.000 đồng/m2 x 60% = 2.421.000 đồng/m2, làm tròn: 2.400.000 đồng/m2 => Kết luận: Nhà văn phòng mới xây dựng đầu năm 2009, đang hoàn thiện dở dang, hiện tạng nhà văn phòng còn tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản là mới 100%. 2.400.000 đồng/m2 x 842 m2 = 2.020.800 đồng - Nhà xưởng: Với thiết kế và xây dựng nhà như trên tôi tiến hành theo phương án tách 2 phần diện tích như sau: Diện tích 1: bao gồm tầng 1 khung cột, trần đổ BTCT có diện tích xây dựng là: 300m2. Diện tính 2: là phần tầng 2 kết cấu khung cột, vì kèo, xà gồ thép hình, mái tôn: 300m2. a. Phần diện tích 1: Theo SV ĐTXD năm 2008, nhà ở 1 tầng, kết cấu khung BTCT chịu lực, tường bao xây gạch, mái đổ BTCT có SV ĐTXD: 2.650.000 đồng/m2. * TSTĐ mới xây dựng xong phần thô, thiết kế nhà chỉ có tường bao che 1 phía sau nhà dài 12m, không có khu vệ sinh, không có hệ thống cửa, không lát nền … nên ước tính SV ĐTXD chỉ bằng 60% sơ với SV ĐTXD trên, tương đương: 2.650.000 đồng/m2 x 60% = 1.590.000 đồng/m2, làm tròn: 1.600.000 đồng/m2 b. Phần diện tích 2: Căn cứ Quyết định số: 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/4/2008 của UBND tỉnh Điện Biên V/v ban hành Đơn giá bồi thường nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên. Công trình nhà xây gạch, mái lợp tôn màu mạ kẽm dầu 0,42 mm, xà gồ thép, không trần, nền đất, tường xây cao 2,7m có đơn giá là: 993.000 đồng/m2. TSTĐ có nền BTCT nên đơn giá được điều chỉnh tăng cụ thể như sau: Theo ĐG 23, bê tông nền sỏi mác 150 có đơn giá là: 696.000 đồng/m2. => 1m2 nền đổ BT dầy 15cm có đơn giá là: 1m x 1x