Đề án Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

h hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai , khiếu nại , tố cáo về đất đai có bản án quyết định của toà án nhân dân , quyết định của cơ quant hi hành án đã được thi hành ; Cấp GCN cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất khi tiến hành hợp thửa , tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa , tách thửa đã được cấp GCNQSDĐ ; Cấp đổi GCN đã bị ố , nhoè , rách , hư hại hoặc cấp lại GCN do bị mất ; Cấp đổi GCN đối với các loại GCN về quyền sử dụng đất đã được cấp theo pháp luật về đất đai trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 Chương II TÌNH HÌNH CHẤP HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GCN, THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CÁC QUY TRÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ. Tình hình chấp hành pháp luật về cấp GCN. T ình hình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để thực hiện cấp GCN. Từ năm 2003 đến nay các quy định của luật đất đai đã có nhiều đổi mới và lien tục được hoàn thiện , nhất là các quy định về đăng ký đát đai , lập hồ sơ địa chính và cấp GCN , nhằm đẩy mạnh việc cấp GCN cho những người đang sử dụng đất , cụ thể như sau. a) Các văn bản do Quốc Hội , Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ban hành quy định chung về cấp GCN.  Để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai , đáp ứng theo quy định của hiến pháp , Quốc Hội và Uỷ Ban thường vụ Quốc Hội đã ban hành một số các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các yêu cầu về quản lý sử dụng đất như sau: - Luật đất đai 2003 , trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCN , các trường hợp được cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN , lập hồ sơ địa chính , việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn , ao gắn liền với nhà ở , trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN. - Luật Nhà ở, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN đối với nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở. - Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm 2005 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 thang 7 năm 1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH1 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, hoặc đã có văn bản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó. - Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 7 năm 2006 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia. b) Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan. Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 16 văn bản có các quy định về cấp GCN với các nội dung chính như sau: - Quy định về đăng ký đất đai, đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCN; xác định diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, cấp GCN đối với đất xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể, nhà thuộc sở hữu chung và đất kinh tế trang trại; xử lý tồn tại để cấp GCN đối với các cơ quan, tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất; uỷ quyền cấp GCN; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất tren GCN; xử lý đối với người quản lý có vi phạm trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. - Hướng dẫn các khoản thu khi thực hiện cấp GCN như: tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; lệ phí trước bạ; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế thu nhập đối với trường hợp tổ chức kinh tế chuyển quyền sử dụng đất. - Quy định xử lý một số trường hợp còn vướng mắc khi thực hiện cấp GCN như: giải quyết đối với các trường hợp về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991; một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở; trong đó quy định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê; quy định bổ sung về việc cấp GCN quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. c) Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, trên cơ sở các nghị định của Chính phủ, chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ngành đã ban hành 24 văn bản hướng dẫn thực hiện liên quan đến việc cấp GCN, trong đó: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cùng với các Bộ: Tư pháp, Nội vụ, Tài chính ban hành 06 thông tư liên tịch; Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành 07 thông tư và 02 quyết định; Bộ Xây dựng ban hành 02 thông tư; Bộ Tài chính ban hành 07 thông tư. Hiện nay, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đang phối hợp với Bộ Tài Chính xây dựng và chuẩn bị ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn thực hiện một số điểm của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài Chính xây dựng Thông tin liên tịch hướng dẫn thực hiện cơ chế “một cửa” liên thông trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất và GCN quyền sở hữu nhà ở. d) Các văn bản thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về các vấn đề liên quan đến cấp GCN. Luật Đất đai năm 2003 và các nghị định của Chính phủ đã phân cấp thẩm quyền cho Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực tiếp thuộc Trung ương quy định, hướng dẫn cụ thể về 06(sáu) vấn đề có liên quan làm cơ sở cho việc cấp GCN ở địa phương, bao gồm: ban hành giá đất; đơn giá thuê đất, thuê mặt nước; hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trên cùng một thửa đất; quy định thời gian giải quyết các thủ tục hành chính cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền (chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cấp GCN…) và quy định về phí, lệ phí liên quan đến việc cấp GCN. Theo báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là tỉnh) đến nay tình hình ban hành văn bản của các địa phương như sau: - 64 tỉnh đã ban hành bảng giá đất tại địa phương; - 48 tỉnh đã ban hành quy định về hạn mức giao đất ở; - 46 tỉnh đã bàn hành quy định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trên cùng một thửa đất; - 40 tỉnh đã ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hoá các quy định về điều kiện cấp GCN, thời gian và trình tự thủ tục cấp GCN; - 38 tỉnh đã ban hành văn bản quy định về phí và lệ phí; *Đánh giá chung: Chính phủ và các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn trương xây dựng các văn bản để cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó đã quy định khá chi tiết, rõ ràng, tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho các địa phương tổ chức cấp GCN được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. Cùng với các quy định của Luật Đất đai 2003, các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có những bước cải cách quan trọng về thẩm quyền và thủ tục cấp GCN. Việc cấp GCN được phân cấp giữa Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện, giữa Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh với cơ quan quản lý đất đai cùng cấp, thủ tục cấp GCN có những đổi mới cơ bản, giảm phiền hà trong cấp GCN. Do vậy, tiến độ cấp GCN được đẩy nhanh hơn trong gần 3 năm qua. 2. Kết quả cấp GCN: a) Trước khi có Luật Đất đai 2003: Việc cấp GCN được thực hiện từ năm 1990 theo quy định tại Luật Đất đai năm 1988 và Quyết định số 203 QĐ/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tầi Nuyên và Môi người) về việc cấp GCN. Trong những năm trước Luật Đất đai năm 1993, kết quả cấp GCN đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc trực tiếp cấp GCN tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Sau khi có Luật Đất đai năm 1993, việc cấp GCN được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh, song do còn nhiều khó khăn về các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn thiếu và yếu về năng lực) và còn nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp GCN nên tiến độ cấp GCN còn chậm. Kết quả cấp GCN các loại đất của cả nước đến hết năm 2004 như sau: - Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích 7.011.454 ha (chiếm 75% diện tích cần cấp). - Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 giấy với diện tích 5.408.182 ha (chiếm 46,7% diện tích cần cấp). - Đất ở nông thôn cấp được 8.205.878 giấy với diện tích 235.228 ha (chiếm 15,4% diện tích cần cấp). b) Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực: Công tác cấp GCN được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp GCN đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80 – 90%, 10 tỉnh đạt từ 70 – 80%; 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70% (Chi tiết từng tỉnh xem Phụ lục 6 kèm theo).’ Kết quả cấp GCN của cả nước đến ngày 30 tháng 9 năm 2007 như sau: - Đối với đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 13.686.351 giấy với diện tích 7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 13.681.327 giấy với diện tích 6.863.330 ha; cấp cho tổ chức 5.024 giấy với diện tích 522.313 ha. Có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 8 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50% đến 70%, 2 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Việc cấp GCN cho đất lâm nghiệp trong thời gian dài gặp nhiều khó khăn do không có bản đồ địa chính. Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độ cấp GCN cho đất lâm nghiệp. Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp GCN đất lâm nghiệp tại một số địa phương vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại 3 loại rừng và quy hoạch lại đất do các lâm trường quốc doanh đang sử dụng cùng với việc sắp xếp đổi mới các lâm trường. - Đối với đất nuôi trồng thuỷ sản: đã cấp 642.545 giấy với diện tích 478.225 ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp giấy; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp GCN đối với đất nuôi trồng thuỷ sản. - Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 2.837.616 giấy với diện tích 64.357 ha, đạt 62,2% diện tích cần cấp giấy. Có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 6 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 15 tỉnh đạt từ 50% đến 70%; 20 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở. - Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 giấy với diện tích 383.165 ha, đạt 76,5% diện tích cần cấp giấy. Có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50% đến 70%; 7 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 07 năm 2006, người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn cũng thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở. - Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 71.897 giấy với diện tích 208.828 ha, đạt 37,4% diện tích cần cấp giấy. Có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 10 tỉnh đạt từ 50% đến 70%, 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Việc cấp GCN cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện. - Đối với đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: đã cấp 10.207 giấy với diện tích 6.921 ha, đạt 35,7% diện tích cần cấp giấy. Việc cấp GCN cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong ba năm từ 2005 đến 2007. Việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp GCN đối với loại đất này. Thực trạng thực hiện các quy trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại thành phố HÀ NỘI. Để thực hiện quản lý và sử dụng đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả đúng quy định của pháp luật thì việc tiến hành công tác cấp GCN QSDĐ là một nội dung rất quan trọng. UBND Thành phố Hà Nội đã ra nhiều thông tư, quyết định hướng dẫn thi hành, chỉ đạo công tác cấp GCN QSDĐ Tại Hà Nội, đã triển khai việc đăng ký kê khai cấp GCN QSDĐ với phương châm các quận, huyện của thành phố có 523.463 số hộ phải cấp. Đầu năm 2008, số hộ kê khai đăng ký đạt 98,5%; 45.496 hồ sơ đăng ký kê khai được thông qua cấp phường, thị trấn đạt 19,3%; 22.452 hồ sơ được duyệt ở cấp quận, huyện đạt 5,98% và 12.330 hồ sơ được UBND Thành phố cấp GCN đạt 4,83% (Tạp chí Địa Chính số 01/2008). Như vậy, về cơ bản Thành phố đã có những hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu để quản lý. Đặc biệt đối với khu vực đất ở quân đội sở đã phối hợp với cơ quan quản lý đất đai của bộ quốc phòng tiến hành làm thủ tục trình UBND thành phố cấp GCN Cùng với quyết định mới trên, Hà Nội đã đưa ra một số biện pháp tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến quá trình cấp GCN như: Cải tiến trình tự, thủ tục kê khai đăng ký, xét duyệt cấp GCN, phân định rõ trách nhiệm của từng ngành, từng cấp và tăng cường sự phối hợp giữa các cấp, các ngành chức năng trong tổ chức thực hiện nghị định. Trong đó về trình tự thủ tục xét duyệt cấp GCN được hướng dẫn thay đổi làm công tác đăng ký, cấp GCN được nhanh chóng như: Hồ sơ nào có đủ giấy tờ hợp lệ được chuyển thẳng lên Sở Địa Chính-Nhà đất xét duyệt và cấp GCN, còn hồ sơ nào chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ thì thông qua Hội đồng đăng ký phường, thị trấn trước khi được chuyển lên cơ quan thẩm quyền cấp trên. Ngoài ra, cấp quận, huyện có thẩm quyền ký, cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân mà không cần thông qua cấp tỉnh. Ngoài ra trong công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ đã ngày càng hoàn thiện hơn tạo điều kiện cho việc hoàn thành nhiệm vụ ở những năm tiếp theo, thể hiện: - Thủ tục hành chính trong việc xét cấp GCN ngày càng khoa học và hiệu quả do được chỉ đạo kịp thời của UBND Thành phố về đường lối và của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất về chuyên môn. - Nhiều vướng mắc, khó khăn đã được giải quyết tạo điều kiện cho việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. Công tác đăng ký, cấp GCN phù hợp với tâm tư nguyện vọng của đa số nhân dân nên việc tiến hành được thuận lợi. Công tác cấp GCN QSDĐ đã và đang góp phần làm giảm được tình trạng buông lỏng quản lý đất đai, bảo vệ được lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đem lại cho Nhà Nước một khoản thu ngân sách từ đất. Trong những năm qua công tác đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ tại thành phố Hà Nội đã có những bước chuyển biến tích cực, tiến độ cấp GCN được đẩy nhanh, số lượng GCN QSDĐ được cấp đến chủ sở hữu nhiều hơn. Có kết quả đó là do sự quan tâm chỉ đạo sát sao từ phía thành ủy UBND Thành phố Hà Nội, Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội cơ quan trực tiếp chỉ đạo về chuyên môn. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được nhìn chung tiến độ cấp GCN QSDĐ diễn ra còn rất chậm. Trong giai đoạn tới để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ cho nhân dân đòi hỏi Thành phố phải có những chính sách năng động trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai cấp GCN để sớm mang quyền lợi đến cho nhân dân Thủ đô. Chương III ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC, NHỮNG HẠN CHẾ, KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ NGUYÊN NHÂN 1. Kết quả đạt được. a) Tiến độ cấp GCN. - Trong quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 (từ 2005 đến năm 2007), tiến độ cấp GCN đối với các loại đất đã được đẩy mạnh; cụ thể: đất sản xuất nông nghiệp cấp được 1.491.440 giấy (tăng 12,2% so với trước năm 2005); đất lâm nghiệp cấp được 346.853 giấy (tăng 45,3% so với trước năm 2005); đất ở đô thị cấp được 864.258 giấy (tăng 42,6% so với trước năm 2005); đất chuyên dùng cấp được 33.052 giấy (tăng 85,1% so với trước năm 2005). - Ngoài ra, trong quá trình cấp GCN đối với đất sản xuất nông nghiệp, nhiều địa phương đã kết hợp chặt chẽ quá trình “dồn điền, đổi thửa” với việc cấp đổi GCN cho thửa đất lớn sau khi đã thực hiện xong việc dồn điền, đổi thửa. b) Cải cách thủ tục cấp GCN. Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã quy định về trình tự thủ tục cần GCN trong đó thể hiện một số điểm đổi mới: - Thực hiện thủ tục “một cửa” cùng với việc thành lập và đưa vào hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã có những thay đổi quan trọng trên các mặt sau: Cải cách thủ tục nhận và trả kết quả hồ sơ: khi nộp hồ sơ xin cấp GCN người sử dụng đất không phải nộp trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất và biên bản xác định ranh giới sử dụng đất với người liền kề mà công viêc này sẽ do VPĐK chịu trách nhiệm thực hiện. Cán bộ được phân công tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra và chỉ tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, đủ điều kiện cấp GCN theo quy định. Các công việc nghiệp vụ (chuẩn bị tài liệu, số liệu điều tra đo đạc phục vụ kê khai đăng ký, kiểm tra phân loại hồ sơ để xét duyệt ở cẫp xã, lập hồ sơ địa chinh, viết GCN) trước đây do Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện, nay chuyển giao cho VPĐK thực hiện để đảm bảo chất lượng, tính thống nhất cũng như góp phần rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN. - Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp xã được quy định rõ ràng (gồm các việc: xác định nguồn gốc và thời điểm sử dụng; tình trạng tranh chấp đất đai với thửa đất; sự phù hợp với quy hoạch đã xét duyệt đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện được cấp GCN). Quy định này là phù hợp với điều kiện thực hiện của cấp xã; tuy nhiên nhiều cán bộ xã đã lợi dụng để trục lợi trong việc xác nhận thời điểm sử dụng đất (xác nhận thời điểm sử dụng đất (xác nhận thời điểm sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 thành trước ngày 15 tháng 10 năm 1993). - Thay đổi trong việc xác định như trước đây; sự thay đổi này khắc phục được sự chồng chéo nhiệm vụ giữa các cơ quan của nhà nước, góp phần rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN; người được cấp GCN trả nợ tiền sử dụng đất ở thời điểm nào thì tính giá đất theo thời điểm đó. - Khi ký cấp GCN, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN không phải ký quyết định cấp GCN như trước đây; sự thay đổi này khắc phục được sự trùng lặp về pháp lý giữa việc ký GCN với quyết định cấp GCN và trong nhiều trường hợp còn trùng lặp với quyết định giao đất, cho thuê đất. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã có các quy định chi tiết, cụ thể để xử lý các tồn tại vướng mắc trong việc cấp GCN do lịch sử để lại; bao gồm: tiêu chí để xác định sử dụng đất ổn định; thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính và việc ghi nợ tiền sử dụng đất; xử lý đối với các trường hợp lấn chiếm, vi phạm quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất trái thảm quyền; chênh lệch diện tích ghi trên giấy tờ với thực tế đang sử dụng… 2. Tác động của tình hình cấp GCN. a) Đối với Nhà nước: Quản lý thửa đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai. Xét đến cùng, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với ba nội dung chính là diện tích và ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng của thửa đất. Công tác quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp GCN đều đã được cấp GCN. Đối với nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp GCN, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai (LIS). b) Đối với người sử dụng đất: GCN là chứng từ pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đàng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, nhận thế chấp… c) Đối với xã hội: Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng; được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. GCN tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn. Hệ thống thông tin đất đai có tác dụng phục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng về đất đai. Với vai trò, tác dụng nêu trên, công tác cấp GCN thời gian qua thực sự đem lại những lợi ích to lớn, có tác dụng tích cực đối với đời sống xã hội. Tuy nhiên, do chưa nhận thức đúng vai trò của GCN và cùng với đó là hệ thống thông tin đất đai, nhiều địa phương đã chưa coi trọng việc chỉ đạo, tổ chức cấp GCN và vì thế kết quả đạt được còn hạn chế. 3. Những tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký, cấp GCN. - Việc cấp GCN nhìn chung còn chậm, nhất là các loại đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp. Một số địa phương chưa triển khai thực hiện đồng bộ cấp GCN cho tất cả các loại đất mà chủ yếu tập trung vào một số loại đất chính như đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Một số tỉnh, thành phố còn tồn đọng nhiều GCN do người sử dụng đất chưa đến nhận hoặc do UBND cấp xã đã nhận được nhưng chưa trao cho người được cấp giấy. - Nhiều địa phương hiểu không đúng và không đầy đủ những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn tới những vận dụng không đúng quy định khi cấp GCN (nhất là trong việc xác định điều kiện cấp GCN đối với những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền; xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai) và khi lập hồ sơ địa chính. - Một số địa phương chưa ban hành đầy đủ các quy định cụ thể hoá pháp luật về đất đai liên quan đến việc cấp GCN; nhất là quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính ở từng khâu công việc (thẩm định hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính…); quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; quy định hạn mức công nhận diện tích đất ở gắn liền với vườn, ao. Một số địa phương tuy đã có quy định về hạn mức công nhận đất ở nhưng chưa hợp lý, chưa sát với đặc điểm và tập quán của từng vùng. Việc quy định phí và lệ phí liên quan đến các thủ tục cấp GCN cũng chưa đầy đủ, không thống nhất đối tượng chuyên áp dụng nên đã làm chậm tiến độ cấp GCN. Rất nhiều trường hợp phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (4% giá trị quyền sử dụng đất) và lệ phí trước bạ (1% giá trị quyền sử dụng đất) theo quy định nhưng giá đất mới cao hơn nhiều lần giá đất cũ mà tỷ suất thuế và phí vẫn giữ nguyên như cũ làm cho nghĩa vụ tài chính tăng lên nhiều lần, gây bức xúc đối với nhiều trường hợp giải quyết cấp GCN. - Nhiều địa phương vẫn chưa coi trọng việc cải cách thủ tục hành chính khi giải quyết cấp GCN, vẫn còn tình trạng gây phiền hà cho người sử dụng đất khi làm thủ tục cấp GCN (như yêu cầu người dân phải nộp thêm các loại giấy tờ ngoài quy định hoặc phải tự mang hồ sơ đến từng cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. - Hiện tượng cán bộ, công chức gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân khi làm các thủ tục cấp GCN vẫn chưa được ngăn chặn và xử lý kịp thời. - Tình trạng sai sót trong quá trình thực hiện cấp GCN hiện nay còn khá phổ biến. Theo Báo cáo số 764/TT-CP-V.I ngày 18 tháng 4 năm 2007 của Thanh tra Chính phủ về kết quả thanh tra việc xét cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong năm 2006 cho thấy: trong số 4.559.964 bộ hồ sơ được kiểm tra đã phát hiện 678.185 bộ hồ sơ có sai phạm (chiếm 14.78%); trong đó, sai về thời hạn trao trả GCN 79,64%; sai về trình tự thủ tục cấp GCN 8,38%; sai về khoản thu nộp ngân sách nhà nước 2,74%; sai về đối tượng cấp GCN 1,39%; sai về diện tích đất 0,60%,… - Chưa thực hiện được đồng bộ việc cấp GCN với việc lập hồ sơ địa chính. Một số địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo đúng quy định; việc chỉnh lý các biến động về đất đai cũng chưa thực hiện kịp thời. Nhiều địa phương đã thực hiện cấp GCN và lập hồ sơ địa chính, sau đó thực hiện “dồn điền, đổi thửa” mà không cấp đổi lại GCN và không lập lại hồ sơ điạ chính để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai. 4. Nguyên nhân chủ yếu của việc cấp GCN chậm. Việc cấp GCN chậm, ngoài những tồn tại, hạn chế đồng thời là nguyên nhân đã nêu trên, còn do các nguyên nhân chủ yếu sau: a) Việc triển khai thi hành Luật Đất đai ở các địa phương nhìn chung còn chậm. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn có rất nhiều quy định mới so với các quy định trước đó, k