Đề án Thực trạng sử dụng và phương hướng giải quyết trong quản lý sử dụng đất đô thị ở nước ta

các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết. - Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. *. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quan quản lý và địa chính giúp cho Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. 3.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuôn theo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển sử dụng đất theo quy định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. - Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. - Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. - Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. *. Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định của Điều 692 Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế). *. Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đô thị. Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. - Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại. - Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị *. Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị. Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị. Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất. Người đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Trong trường hợp người có đất cố tình không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó. Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trình công cộng, Uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. Đối với các trường hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhượng thừa kế, biếu tặng và trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của Nhà nước. Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật. *. Đền bù thu hồi đất đô thị. Đối tượng được hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách nhà nước. Ngoài ra, những trương hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không được hưởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhưng được hưỏng đền bù thiệt hại về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới: + Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nước, hoặc đất đấu thầu. + Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị- xã hội, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà được miễn không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn của Ngân sách nhà nước. Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi đất thì không được đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải toả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nước. Về nguyên tắc chung, người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế. Trường hợp Nhà nước không thể đền bù bằng đất hoặc người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền theo giá đất bị thu hồi, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định. Đối với trường hợp đất ở đô thị, khi Nhà nước thu hồi thì việc đền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc đền bù thiệt hại về tài sản như nhà cửa, vật kiến trúc, công trình ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của các công trình đó. Trong trường hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng ngôi nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tưong đương ngôi nhà đã phá dỡ thì hộ gia đình được đền bù thêm, nhưng mức đền bù thêm không được vượt quá giá xây dựng mới. 3.7. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và sử lý các vi phạm về đất đô thị. *. Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra trong quản lý đất đô thị là: - Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng. - Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ( chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất). - Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. - Tranh chấp về bồi thường hại về đất. - Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất. - Tranh chấp về lối đi. - Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất ( như không cho đào rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề...). - Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai. *. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai. Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. * Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể: - Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương. - Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. * Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân. Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành 4. Cơ sở lý luận trong quản lý sử dụng đất đô thị 4.1. Việc sử dụng đất đô thị có tác dụng rất lớn đối với sự thúc đẩy hoặc kìm chế sự phát triển của kinh tế đô thị. Đất đô thị với tính cách là tải thể của sự vận hành kinh tế đô thị, về bản chất thuộc vào "tư liệu lao động nóichung". Tất cả mọi hoạt động kinh tế đô thị đều được tiến hành trong một không gian nhất định do đất đô thị tạo ra, tách rời đất đô thị bất kỳ yếu tố nào của kinh tế đô thị cũng không thể phát huy được tác dụng. Từ ý nghĩa này mà nói, đất đô thị là một yếu tố cấu thành quan trọng của kinh tế đô thị. Tại các đô thị, dân số tập trung đông đúc, công trình kiến trúc dày đặc, yếu tố sản xuất tích tụ cao. Đất đô thị phụ tải một số lớn hoạt động kinh tế và tích luỹ một số lớn lao động xã hội. Các đặc điểm này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế đô thị, vì rằng trong việc phát triển sản xuất chuyên môn hoá phải đi đôi với hiệp tác hoá xã hội rộng rãi. Các đơn vị kinh tế của đô thị có thể sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật công cộng; điều đó chứng tỏ việc sử dụng đất đô thị có tác dụng thúc đẩy rất lớn đối với sự phát triển kinh tế đô thị. Kinh tế đô thị không ngừng phát triển về phía trước mà sự phụ tải kinh tế của đô thị thì thường có mức độ nhất định. Nếu như đất đô thị không được sử dụng hợp lý, sức phụ tải kinh tế của nó sẽ bị giảm bớt. Khi quĩ đất hiện có của đô thị không dung nạp được qui mô là đạt tới của sự phát triển kinh tế đô thị, thì phải mở rộng đất đô thị, dẫn đến làm nảy sinh những vấn đề xã hội mới. Như vậy sự hạn chế của việc mở rộng đất đô thị có tác dụng kiềm chế đối với sự phát triển kinh tế đô thị. 4.2. Kết cấu sử dụng đất đô thị ảnh hưởng trực tiếp đên toàn bộ công năng và cơ cấu kinh tế đô thị, do đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đô thị. Các loại đất sử dụng của đô thị là một chỉnh thể hữu cơ có quan hệ tỷ lệ nhất định; nếu tỷ lệ sử dụng đất đô thị không cân đối, tất sẽ gây ra sự không ăn khớp giữa các loại công năng của đô thị, từ đó hạ thấp công năng kinh tế và cản trở sự phát triển của kinh tế đô thị. Khi kết cấu sử dụng đất đô thị được bố trí hợp lý, sẽ có thể nâng cao mạnh mẽ công năng kinh tế của toàn bộ đô thị. Theo tài liệu nước ngoài, nếu đất sử dụng cho công nghiệp được bố trí hợp lý thì có thể tiết kiệm 10 - 20% đất sử dụng của đô thị; đất sử dụng cho các tuyến đường giao thông nếu được bố trí hợp lý sẽ rút ngắn được 20 - 40%. Nói chung, kết cấu và tỷ lệ các loại đất sử dụng của đô thị có mối tương quan với sự bố cục và tỷ lệ giữa các ngành kinh tế đô thị. Sự phát triển của kinh tế đô thị thường đi liền với sự biến động của cơ cấu kinh tế đô thị, trong trường hợp kết cấu sử dụng đất đô thị không thay đổi hoặc không thay đổi hợp lý, sẽ cản trở sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đô thị, do đó tác động tiêu cực đến sự phát triển của kinh tế đô thị. 4.3. Sử dụng đất đô thị, đặc biệt là sự khác biệt về vị trí của đất đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài của doanh nghiệp đô thị. Hiệu quả kinh tế tụ hội là thuật ngữ dùng để chỉ hiệu ứng sản sinh do sự tập trung của các quần thể và các cá nhân trên cùng một không gian khu vực gồm 2 loại: hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài doanh nghiệp. Nói chung hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp có quan hệ mật thiết với tình hình sử dụng đất đô thị nơi doanh nghiệp đóng; nó sẽ được nâng cao trong điều kiện doanh nghiệp tận dụng được đất đai và bố trí hợp lý các yếu tố sản xuất. Hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài doanh nghiệp được sản sinh bởi vị trí của doanh nghiệp trên đất đô thị, phân ra thành hiệu quả kinh tế khu vực hoá và hiệu quả kinh tế đô thị hoá. Đó chủ yếu là nói, khi vị trí đô thị tốt, sẽ bảo đảm cho doanh nghiệp có thể tập trung được các loại nguyên vật liệu cần thiết bằng chi phí tương đối thấp. Trong một không gian xác định của đô thị, thường tập trung một số lượng lớn các doanh nghiệp công nghiệp phải dựa vào các nguyên vật liệu do bên ngoài cung cấp, làm cho cự lý đất đô thị đến nơi sản xuất nguyên vật liệu là vô cùng quan trọng đối với giá thành vận tải nguyên vật liệu, cự ly ngắn giá thành vận tải sẽ thấp và ngược lại. Mặt khác, trên lĩnh vực không gian hữu hạn của đô thị, tập trung một số lượng lớn dân số và hoạt động kinh tế, tồn tại một hệ thống đồng bộ các ngành nghề, do vậy mà giảm giá thành vận tải. Hơn nữa, đô thị là một thị trường lớn, doanh nghiệp có thể thông qua việc khai thác đầy đủ thị trường bản địa để hạ giá thành tiêu thụ sản phẩm. Đây là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao hiệu quả kinh tế vi mô của doanh nghiệp. 4.4. Sử dụng đất đô thị là cơ sở của kinh tế sinh thái đô thị, là điều kiện không thể thiếu được của kinh tế tiêu dùng của dân cư đô thị. Trên đất đô thị, tất cả các loại hoạt động kinh tế cùng được tiến hành. Trong trường hợp các loại hoạt động kinh tế diễn ra trên địa bàn đô thị thiếu sự liên kết, tác động và chế ước qua lại với dây chuyền kinh tế sinh thái đô thị, sử dụng không hợp lý đất đô thị thì kinh tế sinh thái đô thị sẽ bị phá hoại, tất sẽ mang lại những tổn thất không lường được cho sự phát triển kinh tế đô thị. Các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, việc làm, đi lại của dân cư đô thị đều cần phải có một địa điểm nhất định để đáp ứng. Thông qua các hoạt động kinh tế tiêu dùng của dân cư trên địa bàn đô thị, sản xuất và tái sản xuất sức lao động của đô thị sẽ được tiến hành, bảo đảm cung cấp nguồn nhân lực chủ yếu cho sự phát triển kinh tế đô thị theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. II. THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA. 1. Hiện trạng quỹ đất và quản lý đất đô thị của nước ta. Tính đến năm 1995, cả nước có 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (hiện nay là 61); 560 thành phố, quận, huyện, thị xã, trực thuộc cấp tỉnh. Cả nước có 521 đô thị lớn nhỏ, trong đó có 19 thành phố, 62 thị xã, 440 thị trấn. Diện tích chiếm đất của các đô thị nước ta là 1.102.335ha, bằng 3,3% đất tự nhiên của cả nước. Trong đó: - Đất đô thị vùng đồng bằng sông Hồng là 45.675ha, bằng 3,6% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long là 142.649ha, bằng 3,6% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng đông Nam Bộ là 167.875ha, bằng 7,0% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng trung du, miền núi phía Bắc là 337.432ha, bằng 3,2% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng Tây Nguyên là 197.501ha, bằng 3,5% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng Khu Bốn cũ là 90.846ha, bằng 1,7% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng duyên hải miền Trung là 119.847 ha, bằng 2,6% diện tích toàn vùng. Bình quân chỉ tiêu sử dụng đất đô thị trên đầu người của nước ta là 60m2. Hiệu quả sử dụng đất đô thị chưa hợp lý và mức độ đô thị hoá còn thấp. Mật độ đô thị phân bố giữa các vùng lãnh thổ của đất, nước rất không đồng đều: - Vùng đồng bằng Bắc Bộ: 4,64 đô thị/1000 km2 - Vùng núi và trung du Bắc Bộ: 1,17 đô thị/1000 km2 - Vùng Thanh Nghệ Tĩnh: 1,42 đô thị/1000 km2 - Vùng duyên hải Nam Trung Bộ: 1,17 đô thị/1000 km2 - Vùng Tây Nguyên: 0,66 đô thị/1000 km2 - Vùng đông Nam Bộ: 1,26 đô thị/1000 km2 - Vùng tây Nam Bộ: 2,37 đô thị/1000 km2 Những vùng đất có quần cư đô thị phát triển mạnh đều là những vùng tập trung quĩ đất đô thị tốt nhất như vùng đồng bằng Sông Hồng, đồng bằng Sông Cửu Long, đồng bằng đông Nam Bộ. Hiện tượng ít nhiều mang tính tự phát này tuy là kết quả của một quá trình điều chỉnh tự nhiên lâu dài và tương đối ổn định, nhưng đã để lại hậu quả là tài nguyên đất đai của đất nước chưa được khai thác và sử dụng hợp lý, nhất là khi áp dụng công nghệ mới để phát triển đô thị. Công tác quản lý đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có nhiều yếu kém, bất cập. Mãi đến ngày 14/7/1993 Luật đất đai mới đề cập đầy đủ đến khái niệm đất đô thị, các chính sách tiếp theo mặc dù được xây dựng khẩn trương nhưng cũng gần một năm sau mới được hình thành. Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị; Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất; Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý đô thị. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị theo tinh thần của Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 là một việc làm phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực của các quan hệ về bất động sản trên phương diện lịch sử, pháp lý, kinh tế, chính trị, xã hội, tốn nhiều công sức và tác động trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước và công dân, nó không chỉ đơn thuần là công tác quản lý nhà nước mà còn là hoạt động mang tính xã hội. Đến giữa năm 1997 cả nước mới có 285 phường, thị trấn đã được đo vẽ xong bản đồ địa chính, với diện tích 82.000 ha. Trong đó khoảng 80.000 thửa phục vụ choi việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà theo Nghị định 60/CP của Chính phủ. Cả nước đang tiếp tục đo vẽ bản đồ địa chính nhưng mới chỉ đạt 10% diện tích tự nhiên ở các khu vực đô thị, việc cấp giấy uỷ quyền sử dụng đất, sở hữu nhà mới chỉ thực hiện được 10% diện tích đã được đo vẽ bản đồ địa chính. Riêng thành phố Hà Nội, tính đến hết tháng 3/1998 đã kê khai nhà ở, đất ở trên 87 phường, thị trấn đạt 95,7%, phát 124.609 hồ sơ cho dân kê khai đạt 42,5% thu về 25.028 hồ sơ. Hội đồng đăng ký cấp phường, thị trấn đã phân loại được 3003 hồ sơ, trong đó hội đồng cấp cơ sở lại duyệt 616 hồ sơ, có 171 hồ sơ được chuyển lên cấp quận, huyện trong đó đã xét duyệt được 120 hồ sơ. 2. Những vấn đề tồn tại về sử dụng đất đô thị ở nước ta. Do có những yếu kém nói trên về mặt quản lý mà việc sử dụng đất đô thị còn tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm cần được nghiên cứu giải quyết. 2.1. Tốc độ tăng đất đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số và phát triển kinh tế đô thị. Tại thủ đô Hà Nội, hàng năm chuyển khoảng 30ha đất nông nghiệp sang xây dựng các công trình nhằm phát triển đô thị, tuy vậy diện tích đất đô thị bình quân đầu người cũng chỉ đạt 50m2 chỉ tiêu này so với diện tích sử dụng bình quân đầu người tại thủ đô Bắc Kinh (Trung Quốc) là 79.5m2 thì chỉ bằng 66%. Hơn nữa, bố cục sử dụng đất đô thị lại rất không đồng đều, quận Hoàn Kiếm là nơi tập trung cao độ dân số và hoạt động kinh tế, diện tích đất sử dụng bình quân đầu ngươi chỉ còn 25m2, bằng 50% chỉ tiêu chung về diện tích đất sử dụng trên địa bàn các khu đô thị của thành phố. Vì vậy, gây ra tình trạng chỗ ở chật chội, không gian cây xanh và nơi vui chơi giải trí bị thu hẹp, giao thông thường xuyên bị ách tắc và môi trường sinh thái bị suy thoái. Tình hình này cũng diễn ra tương tự ở các đô thị lớn khác của nước ta. Ví như trong 12 quận nội thành của thành phố Hồ Chí Minh hiện có diện tích 14.037 ha, với số dân thường trú gần 4 triệu người, tính ra diện tích đất đô thị khoảng 45 - 47 m2/người; tại đây dân cư phân bổ tập trung vào một số khu vực. Có quận mật độ dân cư trên 55.000 người/km2, có phường lên đến 150.000người/km2. Mật độ dân cư này còn cao hơn cả thành phố Thượng Hải (Tại Thượng Hải mật độ dân số khu vực trung tâm thành phố là 41.000 người/km2, trong đó khu Nam Thị là 86.400 người/km2, khu Hoàng Phố là 105.400 người/km2). 2.2. Tuỳ tiện chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị. Dưới áp lực của đô thị hoá, nhiều diện tích đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa, ven đô thị, ven đường quốc lộ, ven các trục giao thông chính chuyển thành đất đô thị, sự chuyển đổi này diễn ra một cách tràn lan và nghiêm trọng, hầu hết mang tính tự phát, không theo hướng dẫn, không theo qui hoạch, trái pháp luật, làm giảm hàng vạn ha đất lúa nước, dễ dẫn đến nguy cơ mất an toàn lương thực quốc gia. Năm 1985 so với năm 1980, đất trồng cây hàng năm toàn quốc giảm 5,88%, riêng đất trồng lúa giảm 7,89%. Những năm gần đây, bình quân đất cho nhu cầu nhà ở mỗi năm tăng 15.000ha, hầu hết lấy vào đất nông nghiệp. Phần lớn đô thị nằm ở vùng đồng bằng ven biển, có tốc độ tăng trưởng không gian nhanh từ 7 - 10 ngàn ha/năm. Tình trạng tuỳ tiện chuyển đổi đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa sang đất đô thị một cách tràn lan đã làm cho đất nông nghiệp bị thu hẹp nghiêm trọng. Năm 1993 so với năm 1990, đất nông nghiệp ở đồng bằng sông Hồng giảm 79.697ha, trong đó có 39.600 ha đất lúa ở khu IV cũ giảm 17.655 ha, trong đó có 7.800ha đất lúa, ở vùng duyên hải miền Trung giảm 7.138 ha, trong đó có4.663ha đất lúa. 2.3. Hiệu quả sử dụng đất đô thị còn thấp. Hệ số sử dụng đất đô thị nói chung thường dưới 1 lần riêng khu vực trung tâm của thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,2 - 1,3 lần. Tầng cao xây dựng trung bình tại các đô thị chỉ khoảng 1,5 tầng, riêng Hà Nội đạt 2 - 3 tầng, thành phố Hồ Chí Minh đạt 4- 5 tầng. Sự yếu kém của việc sử dụng đất đô thị được biểu hiện khá rõ nét ở kết cấu sử dụng và bố cục không gian, sử dụng đất đô thị còn nhiều bất hợp lý. Trong tổng diện tích đất đô thị, đất dành cho các hoạt động công thương chiếm tỷ lệ hơi cao, thường khoảng 25%, diện tích đất ở, đất giao thông, đất cây xanh hơi thấp. Tại phần lớn các đô thị nước ta hiện nay, diện tích đất ở chỉ khoảng 18 - 20/người, diện tích đất giao thông chỉ khoảng 2 - 3m2/người, diện tích đất cây xanh chỉ khoảng 1,5m2/người. Chẳng hạn ở thành phố Nam Định, trong khi đất nông nghiệp và kho tàng là 5,7m2/người thì đất giao thông đối ngoại chỉ là 2,5m2/người. Hoặc như thành phố Vinh có diện tích tự nhiên là 6.100h, nằm trên trục đường 1A xuyên Việt và đường sắt Bắc Nam, trong vùng chịu ảnh hưởng của gió Lào(tây nam), mà diện đất giao thông chỉ 80ha, diện tích đất cây xanh công viên chỉ 164ha. Phân vùng công năng đô thị rất không rõ ràng, trong các nhà máy, công xưởng có khu dân cư, trong khu dân cư lại có nhà máy công xưởng, đặc biệt là việc bố trí phân tán vào các quần thể nhà ở đô thị một số nhà máy, công xưởng gây ra ô nhiễm môi trường, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong khu vực. Thí dụ: Trong nội thành Hà Nội, hiện vẫn còn một số nhà máy làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm nặng nề mà chưa có cách giải quyết như nhà máy da Thụy Khuê, Nhà máy Thuốc lá Thăng Long, Nhà máy Cao su Sao Vàng, Nhà máy Dệt 8.3, Nhà máy Rượu Hà Nội. 2.4. Quản lý sử dụng đất đô thị còn nhiều bất cập. Ngày nay tại các đô thị nước ta tấc đất đã trở thành "tấc vàng", nó có giá đắt hàng trăm lần so với đất ở nông thôn. Hiện tượng lấn chiếm đất công ở các đô thị đang diễn ra một cách phổ biến. Người sử dụng đất bất chấp pháp luất đã lấn chiếm vỉa hè, lấn chiếm đất trong hành lang an toàn đê điều, đường dẫn điện, hệ thống giao thông, cấp thoát nước, công sở, nhà ở, làm rối loạn trật tự đô thị, phá hỏng cảnh quan kiến trúc và gây ô nhiễm môi trường đô thị. Trên địa bàn các khu vực đô thị ở nước ta, việc s