Đề án Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

m 2008 giá thuê bán lẻ đã tăng khoảng 30%, trung bình mức giá thuê ở tầng trệt lên tới gần 200 USD/m2/tháng. III. Thực trạng thực hiện các chính sách điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội: 1.Vấn đề quy hoạch: Để điều tiết phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội đã tiến hành xây dựng hàng loạt quy hoạch trong đó có 3 quy hoạch chính là quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất trong đó quy hoạch và chiến lược phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch cao nhất. Đối với quy hoạch xây dựng đô thị Thành phố đã có các loại quy hoạch sau: - Quy hoạch chung thành phố và các quận huyện nhằm xác định phương hướng cải tạo, xây dựng phát triển đô thị về không gian, cơ cấu sử dụng đất, cơ sở hạ tầng.. - Quy hoạch chi tiết nhằm cụ thể hóa quy hoạch chung xây dựng đô thị và thường được nghiên cứu ở tỷ lệ 1/2000, 1/1000, 1/500; - Quy hoạch ngành kinh tế kỹ thuật của xã hội hay quy hoạch xây dựng vùng nhằm xác lập sự phân bố các lực lượng sản xuất, hệ thống dân cư đô thị và nông thôn trên phạm vi không gian lãnh thổ của thành phố gồm quy hoạch vùng công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, quy hoạch vùng phân bố dân cư đô thị và nông thôn. Đối với quy hoạch sử dụng đất Thành phố đã có: - Quy hoạch sử dụng đất của toàn Thành phố, quy hoạch sử dụng đất của từng quận, huyện; quy hoạch sử dụng đất của của từng xã phường - Quy hoạch sử dụng đất theo ngành Thành phố đã lập được một số: quy hoạch sử dụng đất nông lâm ngư nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất đô thị, đất vùng nông thôn… Điểm bất hợp lý hiện nay là tuy quy hoạch tổng thể đã được Nhà nước định hướng bằng sơ đồ phát triển không gian nhưng khi áp dụng quy hoạch cụ thể ở từng khu vực thì cơ quan quản lý đôi khi không thực thi đúng cái tinh thần của đồ án quy hoạch. Sự điều chỉnh quy hoạch tuỳ tiện theo khu vực, theo điều kiện và nhu cầu của từng vùng, từng địa phương cụ thể cộng thêm sự quản lý đô thị chưa tốt, chưa triệt để của cơ quan quản lý nhà nước đã tạo điều kiện cho các hiện tượng "vượt rào" "lách luật". Điều này, ngoài việc gây biến dạng cho diện mạo của quy hoạch đô thị, tạo sự bát nháo và thiếu đồng bộ trong tổng quan kiến trúc nói chung, mà còn ảnh hưởng đến các doanh nghiệp đầu tư trực tiếp vào các dự án và nhu cầu thiết yếu của người dân. Những năm qua, công tác quy hoạch của Thành phố đã có nhiều cố gắng, đóng góp quan trọng cho thành công chung của việc hiện đại hoá cơ sở hạ tầng thành phố, tăng cường thu hút đầu tư, nâng cao tốc độ phát triển kinh tế. Việc giao đất, cho thuê đất, quản lý việc sử dụng đất và xây dựng công trình trên đất đã được các cơ quan chức năng của Thành phố thực hiện theo quy hoạch giúp cho việc sử dụng đất đạt được hiệu quả cao nhất. Nhiều năm qua, Nhà nước không đầu tư xây dựng nhà ở từ vốn ngân sách, các địa phương trong đó có Hà Nội cũng chưa triển khai đầy đủ việc xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở nên không có quỹ nhà để điều tiết thị trường. Đến tháng 6 năm 2008, quy hoạch chi tiết việc mở rộng Hà Nội sẽ hoàn thiện để trình Quốc hội. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với nhiều cơ quan liên quan xin ý kiến nhân dân, HĐND các cấp, triển khai quy hoạch chi tiết, cụ thể những nơi nào sẽ được xây dựng, nơi đâu là cơ quan hành chính, tài chính, văn hóa giáo dục, có những hình ảnh mà mọi người dễ hình dung. Ngoài ra Hà Nội cũng đang đẩy nhanh tiến độ nghiên cứu quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội theo các nội dung: Thứ nhất, rà soát, bổ sung điều chỉnh một số đồ án, dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt nhưng không còn phù hợp với định hướng QHXD vùng Thủ đô. Thứ hai, nghiên cứu, bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho toàn vùng. Thứ ba, nghiên cứu lại ranh giới hành chính của Hà Nội; Thứ tư, nghiên cứu cơ chế chính sách để triển khai thực hiện QHXD vùng Thủ đô Hà Nội. Hiện việc nghiên cứu QHXD vùng Thủ đô do Viện Quy hoạch đô thị - nông thôn phối hợp với các bộ, ngành, Thành phố Hà Nội và các tỉnh trong vùng Thủ đô thực hiện đã đạt được những kết quả khả quan, bảo đảm tiến độ đề ra. 2. Thành lập sàn giao dịch bất động sản: Thị trường bất động sản của Hà Nội hiện có nhiều khuyết tật như hiện tượng thị trường ngầm, đầu cơ trục lợi, sốt đất và bất động sản, thiếu thông tin về thị trường bất động sản. Do đó để góp phần hạn chế các khuyết tật này Hà Nội đã chủ trương thành lập các sàn giao dịch bất động sản hay còn gọi là các trung tâm giao dịch bất động sản phù hợp với các quy định trong Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153 của CP vào ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp quy khác. Sàn giao dịch bất động sản bao gồm các hoạt động chính: giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản. Thông qua sàn giao dịch bất động sản thông tin về bất động sản và thị trường được công khai, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, các chính sách của Nhà Nước trong lĩnh vực bất động sản, thông tin về bất động sản giao dịch đều được công bố rõ ràng, cụ thể. Không những giải quyết được vấn đề thông tin, sàn giao dịch bất động sản còn giúp cho các giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi nhanh chóng, có tính pháp lý chặt chẽ. Ngoài ra thông qua sàn Nhà Nước cũng có thể nắm được thông tin về toàn bộ hoạt động giao dịch trên thị trường để từ đó có được những biện pháp kiểm soát, quản lý cho phù hợp. Trong thời gian vừa qua tại Hà Nội đã có rất nhiều các sàn giao dịch bất động sản được đưa vào hoạt động với đa dạng các nội dung liên quan đến lĩnh vực bất động sản được triển khai. Hiện tại, Hà Nội đang đi đầu trong cả nước trong việc thực hiện giải pháp này với việc cho ra đời sàn giao dịch bất động sản đầu tiên trực thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất đó là Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội ( gọi tắt là trung tâm giao dịch ) có trụ sở đặt tại tầng 1 toà nhà N2D khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính, đường Lê Văn Lương, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân. UBND Thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 3178/QĐ-UBND ngày 12/7/2006 về việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội. Vào ngày 1/10/2006 Trung tâm chính thức thành lập và khai trương hoạt động. Việc ra đời của Trung tâm giao dịch bất động sản của Sở TN-MT và Nhà đất đã góp phần khuyến khích cho sự ra đời của hàng loạt các sàn giao dịch bất động sản hiện nay ở Hà Nội và trong cả nước. 3. Thực hiện đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất: Hiện nay thành phố Hà Nội đang chủ trương thực hiện việc giao đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận quyền sử dụng đất đấu giá. Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá là một trong những bước tiến trong quản lý đất đai, góp phần làm giảm nạn đầu cơ đất, giúp thành phố huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai Bán đấu giá quyền sử dụng đất có nhiều ưu điểm, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Ngoài ra việc đấu giá còn đảm bảo tính bình đẳng chứ không như cơ chế xin- cho trước đây, thị trường bất động sản sẽ có thêm lượng hàng hóa lớn nhằm làm nguội bớt cơn sốt nhà đất ở thành phố. Mức giá trúng đấu giá là mức giá sát với thị trường, làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch, chuyển nhượng nhà đất của các khu vực xung quanh. Không những thế việc giao đất thông qua hình thức đấu gía còn góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà Nước. Do vậy đấu giá quyền sử dụng đất góp phần quan trọng trong việc làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Từ các ưu điểm trên trong công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất nên Thành phố Hà Nội có chủ trương tăng cường công tác giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua hình thức này để từ đó điều tiết phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố. 4. Xác định khung giá đất: Việc xây dựng khung giá đất cho thành phố Hà Nội là rất cần thiết và có ảnh hưởng rất lớn đền thị trường bất động sản. Khung giá đất do UBND Thành phố Hà Nội đưa ra hàng năm được dùng làm căn cứ cho việc xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người dân phải nộp với cơ quan Nhà Nước gồm các khoản thuế và phí, đồng thời là căn cứ cho việc xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng cho người bị Nhà Nước thu hồi đất. Vì vậy việc xác định khung giá đất càng sát với giá thực tế trên thị trường bao nhiêu càng góp phần điều tiết phát triển thị trường bất động sản. Vào ngày 1/1 hàng năm UBND Thành phố Hà Nội sẽ công bố bảng giá đất mới cho từng quận, huyện và theo từng loại đất cụ thể trên địa bàn thành phố. Hiện nay khung giá đất của Hà Nội được xây dựng tuân thủ theo Thông tư số 145 /2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo hướng dẫn của Thông tư, Hà Nội xây dựng bảng giá đất theo 4 phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, và thặng dư. Để góp phần điều tiết thị trường bất động sản thông qua giá đất, thành phố Hà Nội chủ trương xây dựng khung giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong trường hợp có chênh lệch lớn với giá thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Khung giá đất của Thành phố Hà Nội để đảm bảo phù hợp với giá thực tế trên thị trường nên luôn được điều chỉnh tăng qua các năm, đồng thời khung giá này cũng được xây dựng rất cụ thể đến từng quận, phường, từng vị trí đất nên giúp cho việc xác định giá đất tại từng địa điểm được dễ dàng hơn. Theo đó, giá đất năm 2008 của Hà Nội có điều chỉnh tăng khoảng 20% so với mặt bằng giá năm 2007 là rất hợp lý do giá đất tại thời điểm này đang cao hơn rất nhiều so với khung giá đất năm 2007; ngoài ra còn bổ sung giá đất một số đường phố còn thiếu trong bảng giá, đường phố mới được Nhà nước và Thành phố cải tạo nâng cấp, xây mới; đường phố mới được đặt tên...Cụ thể, giá đất ở tại các quận nội thành tăng mức tối đa từ 54 lên 67,5 triệu đồng/m2; giá đất ở tại các thị trấn, điều chỉnh mức tối đa cho thị trấn loại I từ 11 triệu đồng/m2 lên 16 triệu đồng/m2 (áp dụng cho khu vực đã phát triển đô thị của huyện Từ Liêm)...Đối với đất nông nghiệp, UBND Thành phố áp dụng mức giá tối đa theo khung của Chính phủ và thẩm quyền của UBND TP (vượt 20%). Cụ thể, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 162.000 đồng/m2; đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cho các vùng ngoại thành bao gồm toàn bộ các xã bờ tây sông Nhuệ, các xã giáp ranh nội thành của huyện Thanh Trì, Gia Lâm là 189.000 đồng/m2. Đối với đất nông nghiệp trong phạm vi địa giới hành chính phường là 252.000 đồng/m2. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong các quận nội thành và vùng giáp ranh nội thành được điều chỉnh tăng trong mối tương quan với giá đất ở. Như vậy ta có thể thấy mức giá mới mà Thành phố xây dựng đang tiến gần đến mức giá đất thực tế trên thị trường, đó là một tín hiệu đáng mừng trong việc từng bước điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội. 5. Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng: Hiện nay quỹ đất trống của Hà Nội còn lại rất ít, hầu hết đất đã được người dân sử dụng hoặc xây dựng công trình trên đó. Vì vậy để gia tăng lượng cung đất cho thị trường bất động sản không có cách nào khác ngoài việc thu hồi đất của người đang sử dụng và bồi thường, hỗ trợ cho họ ổn định cuộc sống ở một địa điểm khác. Có thể nói “Không có giải phóng mặt bằng thì không có xây dựng”, không có thêm quỹ đất sạch nào cho xây dựng, Hà Nội khi đó không thể phát triển hay mở rộng thêm được. Do vậy để điều tiết thị trường bất động sản từ phía cung, Thành phố Hà Nội rất chú trọng đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng sao cho vừa có thêm đất sạch cung vào thị trường bất động sản, vừa đảm bảo được lợi ích và cuộc sống sau khi bị thu hồi đất của người bị thu hồi đất. Giá đất đền bù là vấn đề quan trọng nhất và cũng được quan tâm nhất trong các chính sách đền bù giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội. Mức giá đất đền bù phải đảm bảo sao cho người bị thu hồi đất có thể dùng số tiền này để ổn định cuộc sống của mình ở một địa điểm khác. Đối với những trường hợp không lấy tiền thì thành phố phải đảm bảo cho họ có được một chỗ ở tương tự trong khu tái định cư và các khu này khi xây dựng không chỉ quan tâm tới hạ tầng kỹ thuật mà những hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện... cũng phải chu đáo thì cuộc sống của người dân mới đảm bảo được. Ngoài ra trong chính sách đền bù vấn đề bố trí việc làm cho người bị thu hồi đất để họ đảm bảo cuộc sống trong tương lai cũng rất quan trọng đặc biệt là đối với trường hợp Nhà Nước thu hồi đất nông nghiệp – một tư liệu sản xuất quan trọng của người nông dân. Vì vậy để việc thu hồi đất diễn ra thuận lợi, kịp tiến độ, không bị khiếu kiện UBND Thành phố Hà Nội cần phải xây dựng chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hợp lý, đảm bảo hài hòa được cả lợi ích của người bị thu hồi đất và cả quyền sở hữu đất của Nhà Nước. Hiện nay để thực hiện tốt công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn, Thành phố đã thành lập Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội nhằm giám sát, quản lý, triển khai thực hiện các chính sách, dự án giải phóng mặt bằng của Thủ đô. Theo Ông Nguyễn Đức Biền, Trưởng ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội cho biết, năm 2000-2007, trung bình mỗi năm thành phố đã giải phóng mặt bằng được khoảng 1.000 ha đất. Tính đến đầu năm 2007 đất của 1.048/1.830 dự án đã được bàn giao cho chủ đầu tư với diện tích thu hồi tổng cộng khoảng gần 7000 ha và số hộ dân bị thu hồi đất lên đến gần 170 nghìn người. Như vậy tuy lượng cung đất sạch cho các dự án rất cao nhưng bên cạnh đó vấn đề ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất cũng đặt nhiều áp lực khó khăn lên chính quyền Thành phố. Không những thế hiện nay Thành phố còn tồn đọng rất nhiều các dự án giải phóng mặt bằng nhưng chưa thực hiện được, chủ yếu là do vướng mắc ở khâu giá đền bù cho người dân quá thấp so với giá thị trường và các chính sách hỗ trợ cuộc sống cho người dân chưa được đảm bảo do vậy dẫn đến tình trạng khiếu nại tố cáo liên quan đến giải phóng mặt bằng liên tục gia tăng làm nhiều dự án xây dựng bị chậm lại có khi đến 2,3 năm gây ảnh hưởng đến chủ trương phát triển thị trường bất động sản của Thành phố. Các chính sách trong công tác giải phóng mặt bằng chưa được thực hiện tốt trong thực tế. Đầu tiên phải kể đến là việc công khai minh bạch mọi chính sách liên quan đến giải phóng mặt bằng, ở từng dự án khác nhau lại được thực hiện khác nhau vì thực tế vẫn chưa có quy định cụ thể nào về điều này, về những người có trách nhiệm công khai minh bạch các chính sách, cơ chế này. Chính vì vậy, mỗi nơi làm một kiểu, tùy theo “cảm hứng” do đó khiến người dân thiếu tin tưởng và trở nên khó thỏa thuận. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến có nhiều đơn thư khiếu kiện liên quan đến giải phóng mặt bằng ở Hà Nội trong thời gian qua. Bên cạnh đó, việc chuẩn bị quỹ nhà tái định cư và chuyển đổi nghề cho những người nông dân không còn đất sản xuất là những vấn đề cần thiết yêu cầu phải được thực hiện tốt nếu thành phố muốn công tác giải phóng mặt bằng trôi chảy. Nhưng hiện nay, nhà tái định cư ở Hà Nội tính chung thì không thiếu nhưng lại xảy ra tình trạng thiếu “cục bộ”. Chẳng hạn, dự án A thì thừa hàng trăm căn hộ tái định cư, nhưng dự án B do nằm ở quận khác nên thiếu nhà tái định cư. Nhưng để san sẻ giữa hai dự án, để giải quyết tình trạng thiếu nhà tái định cư thì hiện nay Hà Nội chưa có cơ chế. Đó là chưa kể, nhiều khu tái định cư đã xây xong nhà rồi nhưng cơ sở hạ tầng như điện nước, đường giao thông lại thiếu, trong khi hạ tầng xã hội như trường học, chợ, trạm y tế... lại chưa có. Về vấn đề giải quyết việc làm cho người dân sau khi thu hồi đất, đến nay Hà Nội vẫn chưa có quy định cụ thể mà mới chỉ quy định chung chung. Việc tổ chức dạy nghề cho người dân mất đất gần như giậm chân tại chỗ hoặc có nơi làm được thì cũng có vấn đề. Ngoài ra, theo quy định thì mỗi doanh nghiệp được giao hoặc cho thuê đất thì phải thu nhận một số người ở địa phương vào làm việc, số lượng người này tương ứng với diện tích mà doanh nghiệp được giao hoặc thuê. Nhưng đến nay, hàng ngàn dự án đã được giải phóng mặt bằng ở Hà Nội thì số doanh nghiệp thực hiện yêu cầu trên chỉ đếm được trên đầu ngón tay vậy mà chính quyền Thành phố vẫn chưa có chế tài gì để xử lý các doanh nghiệp chưa thực hiện. Đã vậy, trình độ, năng lực và phẩm chất ở một bộ phận cán bộ làm công tác GPMB, nhất là ở cấp xã phường, còn hạn chế và tồn tại không ít sai phạm...Như vậy do còn rất nhiều yếu kém trong việc thực thi các chính sách đền bù giải phóng mặt bằng mà hiện nay Hà Nội đang đứng trước số lượng quy hoạch treo đứng đầu cả nước. 6. Chính sách khuyến khích xây dựng nhà cho thuê: Hiện nay tại Thành phố Hà Nội đang rất thiếu các dự án xây dựng nhà cho thuê mà chủ yếu tập trung vào các dự án xây dựng nhà ở để bán. Đối tượng hiện nay có nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội chủ yếu là những người có thu nhập trung bình và thấp, đối tượng này hiện chiếm khoảng 40% dân số của Hà Nội. Vì vậy việc tăng cường cung quỹ nhà cho thuê vào thị trường sẽ góp phần giải quyết nhà ở cho người dân, đồng thời đảm bảo được công bằng xã hội, tạo điều kiện cho mọi người đều có chỗ ở. Thực hiện chủ trương này hiện các ngành chức năng của Thành phố Hà Nội đang tiếp tục hoàn thiện đề án về nhà ở cho thuê, nhằm đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân lao động. Theo đề án trên, nhà cho thuê được xác định trên nguyên tắc không bao cấp về nhà ở, đảm bảo cho doanh nghiệp có khả năng bảo toàn vốn trong quá trình khai thác đầu tư. Doanh nghiệp có thể thu hồi vốn trong vòng 15-20 năm với giá thuê được xác định cụ thể. Mức giá này sẽ do Thành phố phê duyệt. Ðối tượng được thuê nhà gồm những người làm công ăn lương, cán bộ chiến sĩ trong lực lượng vũ trang, quốc phòng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước có khó khăn về nhà ở (ưu tiên có diện tích nhỏ hơn 5m2/người); cán bộ công nhân viên làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; sinh viên các trường đại học, cao đẳng...Nhà cho thuê sẽ được xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín (chung cư cao tầng), có chiều cao từ 5-9 tầng, có thang máy hoặc không có thang máy. Diện tích mỗi căn hộ có thể từ 35- 40 m2. Loại cao nhất từ 55-60 m2/căn. Theo đó tiện nghi trong căn hộ cũng được xác định ở mức độ trung bình. Đối với quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu nhà nước hiện nay trên địa bàn Thành phố, các nhà lãnh đạo có chủ trương cần phải quản lý chặt chẽ hơn, đòi hỏi phải có những thay đổi theo hướng quy định rõ quyền lợi, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở, khắc phục tình trạng buông lỏng quản lý quỹ nhà cho thuê của Nhà nước như những năm trước đây. Về mô hình, quỹ nhà này cần xây dựng theo nguyên tắc không bao cấp về giá thuê, thuê mua nhưng có hỗ trợ hợp lý để giá thuê, thuê mua phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp. Muốn vậy, cần phải có quy định giới hạn về loại nhà, quy mô căn hộ, tiêu chuẩn trang thiết bị, đồng thời phải có quy định cụ thể tiêu chí đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở cũng như các chế tài quản lý chặt chẽ để tránh thất thoát, lãng phí và xuống cấp đối với quỹ nhà cho thuê. Ngoài ra chính quyền Hà Nội có nhiều ưu đãi, khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi và thu hút các nhà đầu tư trong việc xây dựng quỹ nhà ở mua và cho thuê với giá ưu đãi cho người có thu nhập thấp tuy rằng việc này rất khó khăn vì hầu hết các doanh nghiệp xây dựng luôn lấy lợi nhuận làm mục tiêu kinh doanh của mình nên quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp không được họ quan tâm. Vì vậy bên cạnh việc thu hút các nhà đầu tư thì bản thân Hà Nội cũng chủ trương trích ngân sách của Thành phố để xây dựng chung cư bán và cho thuê với giá ưu đãi cho người thu nhập thấp của Hà Nội. 7. Chính sách di dời các doanh nghiệp vào khu công nghiệp tập trung: Từ nhiều năm nay cả Hà Nội có những kế hoạch di dời các cơ sở gây ô nhiễm trên địa bàn Thành phố ra vùng phụ cận và các khu công nghiệp tập trung. UBND TP HN cùng Bộ TN&MT và Nhà đất đã ra văn bản xác định: Từ nay đến năm 2010 phải di chuyển trước 50% các bệnh viện, nhà máy gây ô nhiễm, các nhà máy cũ, cơ sở sản xuất hàng công nghiệp ra khỏi nội thành, khu dân cư. Đến năm 2010 phải cơ bản di chuyển xong các nhà máy gây ô nhiễm nặng. Việc di dời các nhà máy, xí nghiệp này có 2 tác dụng to lớn đối với Hà Nội trong đó thứ nhất vừa góp phần giảm ô nhiễm khí thải, nguồn nước và tiếng ồn cho nội đô; thứ hai là cung cấp thêm cho thị trường bất động sản một khối lượng lớn quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình. Hầu hết các nhà máy, xí nghiệp phải di dời đều đã được xây dựng từ vài chục năm nay tại Hà Nội vì vậy chúng thường chiếm những diện tích lớn, vuông vức, đôi khi là cả một ô phố với nhiều mặt tiền và đường sá xung quanh khá rộng rãi, ổn định (được hình thành phù hợp với nhu cầu vận chuyển hàng hóa ra, vào nhà máy). Vì vậy những vị trí đất này sau khi giải tỏa các nhà máy sẽ là địa điểm lý tưởng để xây dựng các công trình nhà ở, thương mại, dịch vụ cho Hà Nội. Thống kê chưa đầy đủ, Hà Nội hiện có khoảng 1.000 nhà máy, cơ sở sản xuất trong diện phải di dời. Ngay từ năm 2003, UBND Thành phố Hà Nội đã ra Quyết định nêu rõ diện tích đất của các đơn vị sau di chuyển được ưu tiên xây dựng các công trình công cộng (trường học, vườn hoa…) và một phần sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ. Đối với phần diện tích đất sau khi di chuyển dùng để xây dựng công trình công cộng, đơn vị đang sử dụng đất được nhận tiền bồi thường theo quy định về giải phóng mặt bằng của Chính phủ. Ngoài ra, đơn vị đang sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá đối với phần diện tích dành để xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ và được hưởng 50% giá trị thu được, phần còn lại nộp vào ngân sách Thành phố. Như vậy chính sách di dời các nhà máy của Thành phố vào khu công nghiệp tập trung là một chủ trương đúng đắn và rất có hiệu quả trong việc cải thiện môi trường của Hà Nội đồng thời giúp cho bộ mặt của Hà Nội được xây dựng khang trang hơn, đẹp hơn nhờ các công trình công cộng và dịch vụ được xây dựng trên những mảnh đất của các nhà máy sau khi di dời. Tuy nhiên cho đến thời điểm này, hầu như chưa một nhà máy, cơ sở sản xuất nào tại nội thành Hà Nội sau khi dời đi được chuyển thành vườn hoa, trường học, khu vui chơi công cộng, câu lạc bộ, tượng đài (những cái khu vực nội đô thực sự đang thiếu) hay thậm chí, để mở một con đường thông thoáng.. Trái lại khi nhà máy đó dời đi, khu vực đó thoát được ô nhiễm tiếng ồn, khí, thải... thì lại phải đối mặt với sự quá tải về dân cư khi các cao ốc mới hình thành...Tức là chính sách di dời nhà máy của Hà Nội mới chỉ thực hiện được một nửa mục đích của nó vì mới chỉ cung ứng cho thị trường bất động sản cung về nhà còn cung về các công trình công cộng thì chưa được thực hiện. IV. ĐÁNH GIÁ CHUNG: 1.Những kết quả đạt được: 1.1.Kết quả phát triển thị trường bất động sản: Trong thời gian vừa qua thị trường bất động sản của Hà Nội đã có được những kết quả đáng kể . Cụ thể: 1.1.1. Khả năng thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản: Kể từ khi Việt Nam mở cửa thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN), Hà Nội luôn là địa chỉ tiếp nhận ở mức cao nguồn vốn quan trọng này và luôn khẳng định vị thế đứng hàng đầu về ĐTNN cùng một số tỉnh, thành bạn. Tính chung, đến đầu năm 2008 Hà Nội đã thu hút được gần 14,6 tỷ USD vốn ĐTNN, đứng thứ hai trong cả nước, chỉ sau TP Hồ Chí Minh. Vốn đầu tư đã thực hiện trên địa bàn đạt khoảng 5 tỷ USD. Với vị trí là trung tâm đồng bằng sông Hồng, đầu tàu kinh tế của cả nước nói chung và vùng phát triển kinh tế trọng điểm Bắc bộ, Hà Nội ngày càng trở nên hấp dẫn hơn nhờ những chính sách, cơ chế hợp lý và quyết tâm mời gọi nhà ĐTNN trên cơ sở phát huy tất cả tiềm năng và kết quả đã đạt được trong những năm qua... Riêng năm 2007, Hà Nội thu hút thêm 344 dự án ĐTNN mới cấp phép và bổ sung tăng vốn, với tổng vốn đăng ký hơn 2,5 tỷ USD, tăng tới 2,3 lần về vốn so với mức thực hiện của năm 2006 và là mức cao nhất từ trước đến nay. Trong đó có những siêu dự án đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hoa Kỳ... Đáng chú ý là những dự án xây dựng khách sạn trị giá lớn như dự án tổ hợp khách sạn - thương mại- văn phòng- căn hộ Công viên Thiên niên kỷ Keangnam- Hà Nội trị giá 500 triệu USD của Hàn Quốc, dự án xây dựng tòa nhà Landmark với chiều cao 70 tầng và nhiều dự án đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp, điện-điện tử, dịch vụ. Ngay những ngày đầu năm 2008 này, UBND thành phố đã trao giấy Chứng nhận đầu tư cho dự án Xây dựng công viên Yên Sở, với tổng vốn đăng ký lên tới 846 triệu USD cho Cty TNHH Gamuda Land Việt Nam thuộc tập đoàn Gamuda Berhad của Malaixia. Đây là dự án thuộc lĩnh vực bất động sản có quy mô lớn, kết hợp với cải tạo môi trường.. Tất cả những điều này là kết quả tất yếu của một