Đề án Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

hi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh). - Phân tích thông tin: Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… . tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%). Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương). - Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh. Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau. + Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào… Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2; Kho hàng: giá/m3, giá/m2; Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha; Bệnh viện: giá/giường bệnh; Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi; Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu; v v… + Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá. + Nguyên tắc điều chỉnh: Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường. Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau). Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh). + Phương thức điều chỉnh: Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị). Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị). Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp. + Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. + Nguyên tắc khống chế: Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng dưới) không quá cao, phù hợp với các chứng cứ thị trường. Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh TT Yếu tố so sánh Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3 A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết B Tổng diện tích C Giá bán/m2 Chưa biết D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Yếu tố so sánh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Yếu tố so sánh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D3 Yếu tố so sánh 3 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D4 Yếu tố so sánh 4 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D5 Yếu tố so sánh 5 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D6 Yếu tố so sánh 5 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh …. ……. ……. ……. …… E Mức giá chỉ dẫn/m2 G Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản H Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đồng ) Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đồng ) - Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng trên) không quá 10%. Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định: + Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng). + Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt. + Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt. 2.5.2. Các phư ơng pháp định giá khác Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán) Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận. Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định) Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TH ƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến và chủ yếu trong hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ACB. Phương pháp này chủ yếu dựa trên các thông tin thị trường về BĐS để xác định giá trị BĐS. Phòng thẩm định tài sản trực thuộc ACB hiện nay chuyển thành Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu. Ngoài nghiệp vụ định giá cho mục đích phục vụ thế chấp của ngân hàng, công ty còn cung cấp dịch cụ định giá cho thị trường. Phương pháp so sánh trước hết được sử dụng để xác định đơn giá đất thị trường – là đơn giá đất đối với một khu vực hoặc một tuyến đường cụ thể, việc xác định này nhằm đưa ra một mức giá chung cho các BĐS đối với một khu vực, các BĐS ở đây phải là các BĐS chuẩn, nghĩa là các BĐS thuộc mặt đường, có kích thước chuẩn ( không quá lớn hoặc không quá nhỏ ), đại diện cho đại đa số các BĐS trên tuyến đường đó. Thứ hai, phương pháp so sánh được sử dụng để xác định đơn giá đất đối với BĐS thẩm định, dựa trên đơn giá khu vực đó đã được phê duyệt và thông tin so sánh trên thị trường. Từ đó để xác định mức giá phù hợp. Ứng dụng phương pháp so sánh trong việc xác định đơn gía đất thị trường Cơ sở lí luận của việc xác định đơn giá đất thi trường Việc xác định đơn giá đất thị trường giúp cho người định giá có một cái nhìn tổng quát và sự hình dung ban đầu về mức giá đất thị trường tại khu vực mà mình sắp tiến hành định giá. Mặt khác giúp người định giá có cơ sở so sánh với các thông tin hiện có trên thị trường, từ đó dự báo được xu hướng biến động trên thị trường. Việc xác định đơn giá đất thị trường được tiến hành với các BĐS chuẩn, nghĩa là các BĐS ở vị trí mặt đường, có kích thước khá phổ biến ( không quá lớn hoặc không quá nhỏ ), không tính đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi đối với từng BĐS riêng lẻ. Điều này sẽ thật hữu ích khi định giá BĐS trong ngõ mà không thu thập đựơc các thông tin giao dịch cũng như thông tin rao bán trên thị trường, nhân viên thẩm định có thể áp dụng đơn giá đất thị trường đã được Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt làm căn cứ xác định đơn giá đất đối với BĐS thẩm định. Do vai trò quan trọng của việc xác định đơn giá đất thị trường, hiện nay Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nôi đã xây dựng đơn giá đất đối với hầu hết mọi tuyến đường trên địa bàn TP Hà Nội (chưa mở rộng ) và đang có kế hoạch mở rộng sang địa bàn các TP khác. Quy trình xác định đơn giá đất thị trường. a, Thu thập thông tin và khảo sát thông tin thị trường Nguồn thông tin có thể thu thập được có thể trên báo chí, mạng Internet, qua các trung tâm môi giới, liên hệ trực tiếp với các bên tham gia giao dịch trên thị trường, qua các cơ quan Nhà nước có chức năng thống kê và đăng ký BĐS….. Thông tin khảo sát được chia thành các loại sau: Thông tin giao dịch thực: là các thông tin mà các giao dịch đã thành công hoặc đang hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng. Thông tin thương lượng: là các thông tin đang rao bán trên thị trường mà nhân viên thẩm định đã gặp gỡ chủ BĐS để thương lượng về mức giá giao dịch. Thông tin tham khảo: là thông tin lấy được từ các văn phòng môi giới về các giao dịch đã được thực hiện nhưng nhân viên thẩm định chưa thể kiểm tra được độ chính xác của thông tin. Thông tin rao bán: là thông tin về các BĐS đang chào bán trên thị trường qua báo chí hoặc các trung tâm môi giới mà nhân viên thẩm định chưa thể có được thông tin chính xác về BĐS mà phải qua các nhà môi giới. Sau khi đã có các thông tin về các BĐS đã giao dịch hoặc đang chào bán, nhân viên thẩm định tiến hành khảo sát thông tin đó bằng cách: trực tiếp đến nơi BĐS toạ lạc, xác định: vị trí, kích thước, chứng từ pháy lý có liên quan, hiện trạng sử dụng BĐS, tài sản gắn liền với BĐS, trao đổi và thương lượng giá cả với chủ nhà… Đối với việc xác định đơn giá đất thị trường, giá trị nhà được trừ khỏi giá trị BĐS, do đó nhân viên thẩm định cần phải xác định chính xác kết cấu ngôi nhà, năm xây dựng để từ đó làm căn cứ tính khấu hao => xác định giá trị còn lại của ngôi nhà. Thông thường giá trị ngôi nhà có vai trò quan trọng đối với giá trị BĐS giao dịch, do đó việc xác định giá trị ngôi nhà thiếu chính xác sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị đất ước tính. b, Xác định đơn giá đất thị trường Dựa vào các thông tin thu thập được , nhân viên thẩm định chia thông tin thành các loại: thông tin giao dịch thực, thông tin thương lượng, thông tin rao bán, thông tin tham khảo. Các thông tin cần khảo sát đối với các loại BĐS bao gồm: điạ chỉ, vị trí, lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng, diện tích đất (dài, rộng, hình dáng), diện tích nhà (số tầng, kết cấu, năm xây dựng, trang thiếp bị bán kèm…), giá đã bán hoặc đang rao bán, giá thương lượng, người liên hệ, thời điểm đã bán hoặc rao bán, thời điểm thương lượng. Để có thể hiểu chi tiết và cụ thể, em xin trình bày việc xác định đơn giá đất thị trường tuyến đường Lê Thanh Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội. B1. Mô tả phố Lê Thanh nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội. Phố Lê Thanh Nghị có chiều dài khoảng 950m, có chiều rộng khoảng 18m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 2m, có hai làn đường, một đầu giao với đường Giải Phóng và một đầu giao với phố Bạch Mai. Phố Lê Thanh Nghị có điều kiện cơ sở hạ tầng đầy đủ và lợi thế kinh doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh buôn bán, đặc biệt là các cửa hàng kinh doanh máy vi tính và các cửa hàng kinh doanh đồ điện tử, bên cạnh đó còn có văn phòng giao dịch của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn, ngoài ra còn có các cửa hàng kinh doanh buôn bán tạp phẩm, cửa hàng kinh doanh cafe….. B2. Xác định đơn giá đất thị trường: 1. Thông tin mua bán thực: Nhân viên thẩm định ACB Hà Nội thu thập được thông tin mua bán thực trên tuyến phố Lê Thanh Nghị, cụ thể như sau: 1.1. Thông tin: Giao dịch tháng 10/2008: - Địa chỉ: Số 38B – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Anh Thảo, đt: 04.38682621 / 0955.596.720. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 55m2 (kích thước 3.2m x 17.18m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 192m2 (nhà 3.5 tầng). - Giá đã bán: 8.0 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 192m2 x 3.000.000đồng/m2 = 576.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 8.000.000.000đồng – 576.000.000đồng) : 55m2 = 134.000.000đồng/m2. 1.2. Thông tin 2: Giao dịch tháng 04/2009. - Địa chỉ: Số 85 – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Chị Liên, đt: 0912.065.524. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 25m2 (kích thước 3.2m x 7.8m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 100m2 (nhà 04 tầng, xây dựng năm 2004). - Giá đã bán: 3.2 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 100m2 x 3.000.000đồng/m2 = 300.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 3.200.000.000đồng – 300.000.000đồng) : 25m2 = 116.000.000đồng/m2. 1.3. Thông tin 3: Giao dịch tháng 04/2009. - Địa chỉ: Số 66 – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Anh Thạch, đt: 0904.347.039. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 87.54m2 (kích thước 4.5m x 19.45m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 390m2 (nhà 4.5 tầng, xây dựng năm 2000). - Giá đã bán: 12.8 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 390m2 x 2.500.000đồng/m2 = 975.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 12.800.000.000đồng – 975.000.000đồng) : 87.54m2 = 135.000.000đồng/m2. 2. Thông tin do nhân viên thẩm định ACB Hà Nội trực tiếp thương lượng: 2.1. Thông tin 1: Thông tin rao bán tháng 12/2008, nhân viên thẩm định ACB Hà Nội trực tiếp thương lượng ngày 10/04/2009, cụ thể như sau: - Địa chỉ: Số 76 – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Chị Ninh, đt: 0916.869.686. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 102m2 (kích thước 3.6m x 28.33m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 600m2 (nhà 06 tầng, xây dựng năm 2004). - Giá rao bán: 14 tỷ đồng. - Giá thương lượng: 13.5 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 600m2 x 3.000.000đồng/m2 = 1.800.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 13.500.000.000đồng – 1.800.000.000đồng) : 102m2 = 114.700.000đồng/m2. 2.1. Thông tin 2: Thông tin rao bán tháng 12/2008, nhân viên thẩm định ACB Hà Nội trực tiếp thương lượng ngày 10/04/2009, cụ thể như sau: - Địa chỉ: Số 240 – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Chị Hạnh, đt: 043.5763.359 / 0984.833.655. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 30m2 (kích thước 3.3m x 9.1m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 150m2 (nhà 05 tầng, xây dựng năm 2001). - Giá rao bán: 5.4 tỷ đồng. - Giá thương lượng: 5.35 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 150m2 x 2.500.000đồng/m2 = 375.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 5.350.000.000đồng – 375.000.000đồng) : 30m2 = 165.800.000đồng/m2. 3. Thông tin tham khảo: 3.1. Thông tin 1: Thông tin tham khảo tại Công ty BĐS Nguyệt Linh – 85 Nguyễn Chí Thanh ngày 10/04/2009, cụ thể như sau: - Địa chỉ: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Anh Dung, đt: 043.2927.693 / 0912.262.617. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 95m2 (kích thước 8.5m x 11.17m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 475m2 (nhà 05 tầng, xây dựng năm 1998). - Giá rao bán: 120 triệu đồng/m2 (Tương đương 11.4 tỷ đồng) - Giá trị nhà ước tính: 475m2 x 1.500.000đồng/m2 = 712.500.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: (11.400.000.000đồng – 712.500.000đồng) : 95m2 = 112.500.000đồng/m2. 3.1. Thông tin 2: Thông tin tham khảo tại văn phòng nhà đất số 38 Nguyễn Bỉnh Khiêm ngày 10/04/2009, cụ thể như sau: - Địa chỉ: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Chị Thu, đt: 043.9446.930 / 0984.247.773. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 95m2 (kích thước 4.5m x 21.11m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 450m2 (nhà 05 tầng cũ). - Giá rao bán: 14.5 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 450m2 x 1.500.000đồng/m2 = 675.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: (14.500.000.000đồng – 675.000.000đồng) : 95m2 = 145.000.000đồng/m2. B3: So sánh với các đường khác: Phố Bạch Mai: Phố Bạch Mai có chiều dài khoảng 1.3km, chiều rộng khoảng 12m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 1.5m, có một đầu giao với ngã tư đường Đại Cồ Việt - Trần Khát Chân - Phố Huế và một đầu giao với ngã tư Chợ Mơ. Phố Bạch Mai là tuyến phố có cơ sở hạ tầng đồng bộ và lợi thế kinh doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều văn phòng công ty vừa và nhỏ, tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh mỹ phẩm và quần áo thời trang….. Phố Bạch Mai là tuyến phố có trục đường vuông góc với phố Lê Thanh Nghị, tuy nhiên phố Bạch Mai có cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh kém thuận lợi hơn so với phố Lê Thanh Nghị. Theo công văn đã được phê duyệt của Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường tuyến phố Bạch Mai là 90.000.000đồng/m2. Nhận xét và kiến nghị: Trên cơ sở các thông tin trên ACB Hà Nội đề nghị Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường phố Lê Thanh Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội là: STT Tên phố Giá Nhà nước(đồng/m2) Giá thị trường (đồng/m2) Tỷ lệ % theo giá rao bán Ghi chú 1 Lê Thanh Nghị 33.000.000 96.000.000 80% Hội đồng TĐTS phê duyệt ngày 19/01/2007 với đơn giá đất thị trường phê duyệt là: 52.000.000đồng/m2. Ghi chú: Đơn giá thị trường trên là đơn giá thị trường bình quân chưa xem xét đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi. Khi có thêm thông tin, nhân viên thẩm định sẽ bổ sung và điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thị trường. 1.2. Định giá bất động sản trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường Định giá BĐS được chia làm hai khu vực: trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường và trong khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường. Bất động sản được định giá: số 14B Vạn Phúc, phường Kim Mã, quận Ba Đình. - Vị trí: Bất động sản nằm trong ngõ 294 phố Kim Mã, đoạn đầu ngõ 294 rộng khoảng 10m (dài khoảng 100m),đoạn vào nhà rộng khoảng 3m (dài khoảng 15m).Bất động sản cách mặt phố Kim Mã khoảng 120m. - Diện tích: + Về đất - DTSD được công nhận: 54.70 m2 - DTSD thực tế: 54.70 m2 - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài - Hình thức sử dụng đất: Được nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất CÓ thu tiền SDĐ - Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị + Về tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, bê tông cốt thép, 5 tầng, xây dựng năm 2007, diện tích sử dụng thực tế khoảng 270m2, nhưng không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. 1.2.1. Định giá bất động sản sử dụng đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt Đơn giá đất thị trường là đơn giá đất đối với những BĐS chuẩn, nghĩa là những BĐS có diện tích vừa phải (khoảng 50m2 – 100m2), nằm tại mặt đường, có vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh đại diện cho đại đa số các BĐS khác nằm tại mặt đường trên cùng tuyến phố hoặc tuyến đường. Đơn giá đất thị trường được phê duyệt chưa xem xét đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi, vì vậy khi thẩm định từng BĐS cụ thể nhân viên thẩm định sẽ phải có những điều chỉnh cho phù hợp. Cụ thể như sau: Thứ nhất: Đối với BĐS nằm trong ngõ, ngách, hẻm…. cần phải có tỷ lệ điều chỉnh giảm giá so với đơn giá đất mặt tiền đường. Cần xác định BĐS nằm trong ngõ rộng mấy mét, khoảng cách đến mặt tiền đường là bao nhiêu. Từ đó, nhân tỷ lệ giảm giá thích hợp theo công văn nội bộ của ACB. Tỷ lệ giảm giá này còn phụ thuộc vào đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt, giá đất thị trường phê duyệt càng cao thì tỷ lệ nhân giảm giá càng thấp. Ví dụ: BĐS nằm trong ngõ rộng khoảng 2m, cách mặt tiền đường khoảng 150 + nếu đơn giá đất thị trường được phê duyệt nhỏ hơn 40 triệu đồng/m2 => tỷ lệ giảm giá = 50%( tỷ lệ giảm giá do BĐS nằm trong ngõ rộng từ 1.5m – 3m) x 90%( tỷ lệ giảm giá do khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường vượt quá 100m) = 45%. Giả sử đơn giá đất thị trường mặt đường được phê duyệt là 35 triệu đồng/m2 thì đơn giá đất BĐS thẩm định là 35 triệu đồng/m2 x 45% = 15.75 triệu đồng/m2. Thứ hai: Đất có hình dạng không cân đối cũng phải nhân một tỷ lệ giảm giá nhất định. Theo quy định của ACB, đất có hình dạng cân đối bao gồm đất có các hình dạng sau: đất hình vuông, đất hình chữ nhật, đất có mặt trước nhỏ hơn mặt sau (đất nở hậu), đất hình chữ L trong đó chiều rộng của mặt sau nhỏ hơn hai lần chiều rộng của mặt trước và chiều rộng của mặt trước tối thiểu là 3m. Đất có hình dạng không cân đối là đất không thuộc các trường hợp trên. Ví dụ: Đơn giá đất thị trường của các mảnh đất có hình dạng cân đối là 50 triệu đồng/m2, mảnh đất thẩm định ở vị trí tương tự có hình dạng không cân đối có đơn giá tối đa là 50 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ giảm giá do mảnh đất có hình dạng không cân đối) = 45 triệu đồng/m2. Thứ ba: Đất có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ. Theo quy định của ACB, đất có diện tích lớn là đất có chiều dài lớn hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), hoặc 40m (đối với các trường hợp còn lại). Đất có diện tích quá nhỏ là đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 và chiều ngang nhỏ hơn 3m. Đối với đất có diện tích quá lớn, phần diện tích đất có chiều dài nhỏ hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), 40m (đối với đất ở nông thôn), đơn giá đất thẩm định bằng 100% đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt, phần diện tích lớn hơn sẽ được điều chỉnh nhân tỷ lệ giảm giá thích hợp. Đối với đất có diện tích quá nhỏ (diện tích đất nhỏ hơn 30m2) thì: Đơn giá đất thẩm định = (diện tích đất thẩm định : 30 ) x đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt. Đối với đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m: đơn giá đất thẩm định tối đa bằng 90% đơn giá đất thị trường ở vị trí tương ứng. Ví dụ: Đơn giá thị trường đã được phê duyệt là 50 triệu đồng/m2. Một mảnh đất thẩm định (trong nội thành) có diện tích 75m2, trong đó chiều rộng là 2.5m, chiều dài là 30m => Đơn giá đất thẩm định bình quân do đất có diện tích lớn là: ( 2.5m x 25m x 50 triệu đồng/m2) + ( 2.5m x 5m x 50 triệu đồng/m2 x 70%) : 75m2 = 47.5 triệu đồng/m2. Vậy: Đơn giá đất thẩm đinh của mảnh đất trên là: 47.5 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ giảm giá do đất có chiều rộng nhỏ hơn 3m) = 42.75 triệu đồng/m2. Ngoài ra đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt áp dụng chung đối với những BĐS trên cùng tuyến phố, chưa xem xét đến điều kiện thuận lợi và bất lợi đối với từng BĐS riêng lẻ, vì vậy đối với những BĐS có điều kiện thuận lợi hoặc bất lợi hơn các BĐS khác trong khác trong cùng khu vực thì phải có một tỷ lệ điều chỉnh hợp lý. Ví dụ: Đơn giá đất thị trường chung của tuyến phố là 50 triệu đồng/m2. BĐS thẩm định nằm ở ngã tư, do đó có hai mặt phố, thuận lợi hơn các BĐS khác trên cùng tuyến phố. Vì vậy, đơn giá BĐS thẩm định là 50 triệu đồng/m2 x tỷ lệ thuận lợi hơn về lợi thế kinh doanh do BĐS có hai mặt phố ( tỷ lệ này tuỳ thuộc vào mức độ kinh doanh sầm uất của khu phố đó). Như vậy, đối với BĐS thẩm định trên, sử dụng đơn giá đất thị trường đã đ