Đề án Vai trò quản lý của nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

xã hội, tức là sự phát triển bền vững của toàn xã hội. Điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào vai trò điều tiết của nhà nước, bởi vì bản thân kinh tế thị trường tự nó không thể giải quyết được những vấn đề xã hội, không thể chấp nhận được sự bất công và sự bất bình đẳng trong xã hội và sự hy sinh của con người để đạt được sự tăng trưởng với bất cứ giá nào. Tuy vậy, giải quyết vấn đề xã hội không thể vượt quá khả năng cho phép của nền kinh tế, mà phải đặt nó trong mối quan hệ với kinh tế, tạo tiền đề và điều kiện cho nhau.Vì vậy, vai trò điều tiết vĩ mô của nhà nước là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển. BĐS khi tham gia thị trường trở thành một loại hàng hoá đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát. Trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS, sự tác động của nhà nước đối với các đơn vị kinh doanh BĐS ở thị trường này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc hình thành, mở rộng TTBĐS vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Nhà nước tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế- xã hội- luật pháp để phát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia TTBĐS theo mục tiêu đã định. Nhà nước sử dụng các chính sách vĩ mô tác động một cách gián tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào TTBĐS như: chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chính sách và luật pháp bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng; luật đầu tư, chính sách thuế, chính sách đền bù khi thu hồi, giải toả... Đây được coi là nhân tố bên ngoài tác động đến hoạt động kinh doanh BĐS. Mặt khác, nhà nước thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng cách giúp đỡ, hỗ trợ về vật chất, tạo điều kiện nâng cao năng lực cho các doanh nghiệp. Ban hành các chính sách và giải quyết về đất đai, tín dụng, cung cấp thông tin trên thị trường, xây dựng cơ sở hạ tầng tạo điều kiện cho sự phát triển của BĐS, tạo các BĐS trung tâm có tầm ảnh hưởng lớn tới các BĐS khác. Đảm bảo an ninh, vệ sinh môi trường, đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực và trách nhiệm đối với lực lượng quản lý và công nhân của các doanh nghiệp. Như vậy, sự tác động của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng TTBĐS là sự tác động của hệ thống chủ trương, chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển nguồn lực kinh tế nội tại của từng doanh nghiệp tham gia vào thị trường này và tạo môi trường kinh tế- xã hội thuận lợi để định hướng, thúc đẩy các doanh nghiệp chuyển sang kinh doanh BĐS theo CCTT với những mục tiêu, chiến lược đã đặt ra. Nói đến một thị trường BĐS có sự quản lý của nhà nước là nói đến khái niệm về một TTBĐS công khai, tự giác, đảm bảo các mối quan hệ về BĐS được nhà nước kiểm soát chặt chẽ, người sở hữu tài sản được hưởng những quyền lợi chính đáng của mình đối với các tài sản đó. Đối với thị trường này, vai trò của nhà nước là quan trọng đảm bảo cho các mối quan hệ mua- bán, thuê- giao, xây dựng... được diễn ra công khai, theo đúng trình tự, nền nếp và quy định: Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng thị trường BĐS. Ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai, nhà ở, tạo cơ sở pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong quan hệ đất đai và nhà ở. Thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế- xã hội để định hướng cho sự hình thành và phát triển TTBĐS, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm; đảm bảo xây dựng nhà ở hợp lý; giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ sự phát triển các BĐS và có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng các BĐS đạt hiệu quả cao. Tạo môi trường chính trị- xã hội ổn định, bảo đảm cho TTBĐS hình thành và phát triển ổn định, không bị xáo trộn. Kìm chế sự hoạt động của thị trường ngầm, hoạt động kinh doanh trôi nổi không có sự quản lý đảm bảo sự lành mạnh trong hoạt động của thị trường này. Thông qua chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nước sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển TTBĐS. Ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai và nhà ở như chính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư... kích thích các tổ chức, chủ thể kinh tế sử dụng đầy đủ hợp lý, tiết kiệm đất đai, nâng cao khả năng sinh lời của đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở hợp lý, đạt hiệu quả cao để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế- xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái. Tạo lập sự cân bằng trên TTBĐS , điều tiết và quản lý TTBĐS thông qua việc tác động vào nguồn cung- cầu BĐS Cầu về BĐS là khối lượng BĐS mà người mua sẵn sàng chập nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử dụng BĐS đó phục vụ cho sản xuất hoặc sinh hoạt của con người. Cầu trên TTBĐS là rất lớn, đa dạng và không ngừng tăng lên cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế như: đất ở, văn phòng, đất sử dụng cho mục đích trồng trọt, đất xây dựng, các khu công nghiệp giao thông, công trình công cộng… đặc biệt trong những năm gần đây cầu về BĐS ở các đô thị không ngừng tăng lên do quá trình đô thị hoá, chính sách quy hoạch, phát triển đô thị của nhà nước… Tuy nhiên, trên thực tế lại xuất hiện hiện tượng “ cầu giả tạo”, do có những đối tượng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng, tiến hành đầu tư BĐS không phải để đáp ứng nhu cầu sử dụng của bản thân mà để đầu cơ buôn bán trên thị trường, làm tăng giả tạo cầu về BĐS, do đó đẩy giá BĐS lên cao. Do vậy, vai trò của nhà nước là kiểm soát lượng cầu này một cách chặt chẽ giảm thiểu tối đa hiện tượng đầu cơ, tích trữ, qua đó kiểm soát được giá cả BĐS. Cung BĐS trên thị trường là một khối lượng BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt, nó có những đặc thù so với hàng hoá thông thường khác. Người ta không thể tự động tăng cung theo chủ ý của mình hoặc điều chỉnh cung BĐS theo không gian cũng như chủng loại, chất lượng của BĐS. Trên thực tế, cung về BĐS là không đồng đều giữa các vùng, các khu vực hoặc trong các ngành sản xuất. Sự chênh lệch này càng rõ nét khi so sánh giữa hai thị trường ở thành thị và nông thôn. Do vậy, vai trò của Nhà nước là điều tiết lại lượng cung giữa các khu vực, đảm bảo đáp ứng đồng đều về lượng cung thông qua các chính sách phát triển nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng… Cầu BĐS không ngừng tăng lên trong khi cung lại có hạn và phản ứng chậm so với sự biến động mạnh của lượng cầu, làm giá trị thị trường của BĐS tăng lên, gây nên những “cơn sốt” về BĐS tại thời điểm nhất định. Do vậy với vai trò quản lý của mình nhà nước cần thực hiện những biện pháp khác nhau, kết hợp biện pháp kinh tế với các biện pháp hành chính, các biện pháp trước mắt và lâu dài nhằm bình ổn giá cả thị trường,điều tiết, kiểm soát hoạt động của thị trường này một cách hợp lý. Việc định hướng, điều tiết và kiểm soát đối với TTBĐS không quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là bắt buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnhvà hiệu quả. 2. Nội dung và công cụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS 2.1. Nội dung: Xây dựng hệ thống pháp lụât đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu quả để TTBĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán đảm bảo thu thuế từ hoạt động của TTBĐS nộp vào ngân sách nhà nước. Nhà nước ban hành các văn bản pháp luật quy định rõ ràng cụ thể những vấn đề liên quan đến các quyền trong BĐS, các hình thức sở hữu đối với BĐS, hợp đồng mua- bán BĐS... tạo điều kiện chính thức hoá quan hệ pháp lý trong giao dịch trong TTBĐS như mua bán, cho thuê, thế chấp... BĐS nói chung, đất đai và nhà ở nói riêng là yếu tố gắn chặt với lợi ích của xã hội, tổ chức, cá nhân, do vậy dễ dàng nảy sinh các mâu thuẫn trong quan hệ liên quan đến loại tài sản này. Để giải quyết các mâu thuẫn trên, nhà nước phải dùng đến công cụ pháp luật để thi hành các mệnh lệnh nhằm đảm bảo trật tự, an toàn, ổn định xã hội, kết hợp hài hoà các lợi ích và do đó việc quản lý sử dụng tài sản BĐS của các tổ chức, cá nhân được dễ dàng. Luật pháp tác động vào các đối tượng sử dụng không phân biệt các tầng lớp, địa vị xã hội, đảm bảo công bằng trong xã hội, bắt buộc các đối tượng sử dụng tham gia vào TTBĐS phải tuân thủ các quy tắc, quy phạm pháp luật trong quá trình sử dụng, không cho phép một tổ chức nào có thể vi phạm pháp luật. Pháp luật của nhà nước quy định rõ ràng về trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế ( thuế chuyển quyền sử dụng, lệ phí trước bạ...) và các nghĩa vụ khác đối với nhà nước trong các giao dịch về BĐS. Đây là nghĩa vụ mang tính chất bắt buộc đối với các chủ thể tham gia thị trường này, nhằm duy trì trật tự xã hội, tăng thu ngân sách cho nhà nước, đồng thời có thể kiểm soát được các giao dịch này. Không những vậy sự can thiệp của nhà nước thông qua luật pháp đối với TTBĐS, điều tiết và quản lý TTBĐS thông qua việc tác động vào các nguồn cung- cầu BĐS trên thị trường. Cầu trên TTBĐS là rất lớn, đa dạng và không ngừng tăng lên cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế như: nhà ở, văn phòng cho thuê, đất sử dụng cho mục đích trồng trọt, đất xây dựng, các khu công nghiệp... trong khi nguồn cung về loại tài sản này lại có hạn và phản ứng chậm so với sự biến động mạnh của lượng cầu, do vậy thông qua pháp luật nhà nước điều tiết và quản lý nguồn cung, không để nguồn cung đáp ứng tất cả các nhu cầu trên thị trường, kể cả những nhu cầu không phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của nhà nước. Hệ thống phát luật càng hoàn chỉnh, cụ thể càng đảm bảo vai trò quản lý của nhà nước đối với TTBĐS sẽ có hiệu lực, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này phát triển theo đúng hướng. Xây dựng chính sách tài chính và chính sách có liên quan đảm bảo cho TTBĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân TTBĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề bức xúc, đặc biệt là vấn đề về nhà ở. Mục đích chính của hệ thống tài chính là hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế một cách, cân đối, các khoản thuế và lệ phí đều tạo nên tính hợp pháp của hàng hoá BĐS khi tham gia thị trường. Các quy định về nộp thuế cho nhà nước khi tham gia thị trường của các doanh nghiệp, thuế doanh thu khi bán BĐS thuế đánh vào lợi nhuận thu được của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, lệ phí khi thực hiện việc chuyển nhượng BĐS, thế chấp,... bắt buộc các thành phần khi tham gia thị trường BĐS phải thực hiện trong quá trình kinh doanh trên thị trường, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, mở rộng thị trường. Mặt khác, việc áp dụng những định mức thuế khác nhau giúp nhà nước khuyến khích các lĩnh vực cần phát triển, hạn chế những tiêu cực trong TTBĐS. Phát triển TTBĐS là yếu tố đáng kể trong việc làm tăng trưởng kinh tế vì nó kích thích sự phát triển của các nghành khác. Song một vấn đề quan trọng đối với doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường này là vốn, do để đầu tư vào tài sản này luôn đòi hỏi phải có một lượng vốn rất lớn mà không phải bất cứ một doanh nghiệp nào cũng có đủ khả năng huy động vốn từ nội lực, do vậy họ phải huy động dưới nhiều hình thức, đặc biệt là qua ngân hàng. Việc đáp ứng đủ lượng vốn cần thiết để đầu tư vào BĐS với mức lãi suất hợp lý và ổn định sẽ tạo cảm giác an tâm cho chủ đầu tư, kích thích các hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. Nhà nước với vai trò quản lý, điều tiết thị trường có trách nhiệm hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia TTBĐS thông qua các chính sách giảm lãi suất, trợ cấp một phần vốn, trợ cấp kỹ thuật... để có thể tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, hơn nữa việc thủ tục vay vốn thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể dễ dàng vay vốn đầu tư vào các lĩnh vực cần thiết. Cầu về BĐS tăng lên rất cao trong tầng lớp dân cư ( đặc biệt là cầu về nhà ở), song không phải tất cả đểu tự đáp ứng được nhu cầu của bản thân mà đặc biệt là phần đông những người nghèo. Những người có thu nhập trung bình hoặc thấp đều khó có thể có khả năng tự xây dựng được nhà ở, do vậy sự can thiệp của nhà nước trong lĩnh vực này thể hiện ở việc tạo điều kiện về đất ở và các công trình kỹ thuật, tạo điểu kiện về tài chính như cho vay với lãi suất thấp hoặc các hình thức trả góp... giúp họ có thể đáp ứng được nhu cầu tối thiểu nhất về nhà ở. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ BĐS cũng như đăng ký biến động phát sinh trong quá trình giao dịch BĐS(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS...) Hệ thống đăng ký BĐS là cơ sở pháp lý đáng tin cậy cho việc xác lập và bảo vệ các quyền BĐS đồng thời cũng là căn cứ pháp lý vững chắc cho các giao dịch về BĐS. Hồ sơ đăng ký BĐS có tác dụng bảo vệ lợi ích của người có thực quyền, đồng thời cũng là chứng cứ pháp lý duy nhất để bảo vệ người khiếu kiện hợp pháp về BĐS và bao giờ những quyền lợi, giao dịch đã được đăng ký cũng được ưu tiên hơn những trường hợp chưa hay không đăng ký. Không những vậy việc đăng ký BĐS còn cung cấp thông tin về hiện trạng, trạng thái hiện tại của các quyền về BĐS cụ thể không chỉ cho các cá nhân, tổ chức tham gia TTBĐS mà còn hỗ trợ cho hoạt động quản lý hành chính của nhà nước đối với BĐS. Nhà nước xây dựng một cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện công việc đăng ký BĐS, đảm bảo việc đăng ký chứa đựng đầy đủ thông tin về địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng, đảm bảo công khai các thông tin trước công chúng và việc tiếp cận, khai thác trao đổi dễ dàng giữa các đối tượng tham gia TTBĐS, kể cả các nhà chuyên môn, các nhà quản lý. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá BĐS, làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, việc thu thuế đối với BĐS. BĐS là một tài sản có giá trị lớn. TTBĐS giúp cho người bán- người mua xác định được giá trị thị trường của BĐS, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro, do đó việc giao dịch, thoả thuận mua - bán BĐS diễn ra thuận lợi. Mặt khác, việc định giá BĐS giúp cho nhà nước có căn cứ để thu thuế BĐS, đảm bảo công bằng, hợp lý. Nhà nước tiến hành định giá BĐS nhằm thực hiện các chủ trương, chính sách về BĐS theo cơ chế thị trường. Trong TTBĐS, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung-cầu mà còn phụ thuộc vào xu hướng phát triển(định hướng đầu tư của nhà nước). Do vậy chỉ có nhà nước mới có khả năng định giá BĐS và cần khai thác triệt để khả năng này để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả TTBĐS. Nhà nước tiến hành quản lý giá BĐS với những đặc thù: Nghiên cứu chính sách giá để thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đối với BĐS. Điều tra, khảo sát, phân tích thông tin, dự báo các thông số hình thành giá BĐS, xây dựng bảng giá BĐS để xác định giá cho thuê BĐS. Tổ chức kiểm tra việc chấp hành các quy định về giá BĐS đồng thời xử lý những vi phạm trong việc chấp hành những quy định này. Việc tổ chức xác định giá đúng đắn của các loại BĐS có ý nghĩa quan trọng để điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích việc sử dụng có hiệu quả các BĐS, đưa lại hiệu quả kinh tế cao. Để thực hiện chức năng này việc xác định giá BĐS phải tính toán toàn diện các nhân tố có liên quan về kinh tế- chính trị- xã hội để giúp nhà nước hình thành bảng giá BĐS- đây là công cụ sắc bén để nhà nước quản lý TTBĐS. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá BĐS là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về TTBĐS. Xây dựng hệ thống thông tin mở- ngân hàng dữ liệu về BĐS đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của cơ quan nhà nước. Một đặc điểm cơ bản của TTBĐS đó là thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì thông tin về thị trường như: thông tin về BĐS ( vị trí, quy mô, diện tích, hình thể, kiến trúc...), về BĐS cạnh tranh, về chủ sử dụng, người tham gia giao dịch, thông tin về pháp luật xung quanh BĐS... là tối cần thiết. Chỉ khi có đầy đủ những thông tin có liên quan người kinh doanh BĐS mới có thể đưa ra quyết định kinh doanh của mình. Đối với người quản lý thị trường, thông tin về BĐS là yếu tố đầu vào cho các cấp ra quyết định quản lý phù hợp. Việc thu thập, xử lý, phân tích thông tin còn là bước quan trọng trong quá trình tiến hành định giá BĐS. Đặc biệt trong phương pháp so sánh, thông tin về các giao dịch trước đó là cơ sở quan trọng để định giá BĐS sẽ được giao dịch. Những thông tin về BĐS cụ thể còn là căn cứ pháp lý cho việc giải quyết, xử lý những vi phạm, tranh chấp, kiện cáo trong quá trình sử dụng hoặc các giao dịch về BĐS. Dựa vào thông tin về BĐS và TTBĐS là cơ sở để nhà nước thực hiện việc điều chỉnh, can thiệp vào các giao dịch trên thị trường một cách có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, hiện nay thông tin trên thị trường BĐS là rất ít, với độ tin cậy thấp. Những thông tin liên quan đến giao dịch sẽ được thực hiện, những giao dịch trước đó là rất thiếu. Hơn nữa, việc thu thập và nắm bắt đầy đủ các thông tin về BĐS cũng như TTBĐS là công việc rất khó khăn đối với bất cứ cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS hay cơ quan quản lý BĐS, nó đòi hỏi tốn nhiều thời gian, tiền của. Tình trạng thiếu thông tin về thị trường gây ra những hậu quả rất nghiêm trọng: các giao dịch trên thị trường không được tiến hành một cách minh bạch, nhiều hiện tượng tung tin giả nhằm chuộc lợi; công tác định giá gặp nhiều khó khăn, tốn kém và độ chính xác không cao; công tác quản lý kém hiệu quả... Vì vậy việc xây dựng một hệ thống thông tin mở trên TTBĐS là một yêu cầu bức thiết đối với câng tác quản lý nhà nước về TTBĐS. Điều này tạo ra sự minh bạch trong việc thực hiện giao dịch do các thành phần tham gia TTBĐS đước đáp ứng, cung cấp đầy đủ thông tin có liên quan mà lại giảm được tối đa thời gian và chi phí cho việc thu thập, đơn giản, thuận lợi cho công tác định giá và quản lý của cơ quan nhà nước. Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới BĐS. Trong điều kiện CCTT, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội và nhu cầu cải thiện đời sống của các tầng lớp dân cư, TTBĐS ngày càng mở rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần vào hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới BĐS chủ yếu là do tự phát, quy mô nhỏ, vốn ít, kinh nghiệm chưa nhiều, các giao dịch thực hiện thông qua các tổ chức này thường manh mún, thiếu minh bạch. Do vậy công tác quản lý của nhà nước đối với các đối tượng kinh doanh BĐS này là việc sắp xếp, tổ chức đăng ký hoạt động của các công ty kinh doanh và môi giới BĐS hướng hoạt động của họ theo khuôn khổ pháp luật, hỗ trợ về vốn dưới nhiều hình thức, kiểm soát hoạt động của các tổ chức này thông qua việc thu thuế kinh doanh, thuế thu nhập qua các hoạt động kinh doanh BĐS... ở nhiều nước trên thế giới, các trung gian ( môi giới BĐS) hoạt động như đại lý BĐS được đào tạo, có văn bằng, có tư cách pháp nhân, đăng ký trụ sở. Tổ chức này đóng vai trò rất quan trọng trên TTBĐS địa phương và hoạt động công khai trước pháp luật. Do vậy việc đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ chuyên môn đối với các tổ chức này cũng được nhà nước hết sức chú ý nhằm phát huy tối đa những ích lợi do các tổ chức này mang lại nhằm phát triển TTBĐS đa dạng. 2.2.Công cụ quản lý của nhà nước đối với TTBĐS Quy hoạch, kế hoạch đất đai và nhà ở . Quy hoạch, kế hoạch là một trong những công cụ quan trọng giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch và pháp luật.Thực chất của công tác này là một quá trình nhà nước tác động vào thực trạng TTBĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảo vệ cảnh quan môi trường, an toàn xã hội... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của TTBĐS đầy biến động trong CCTT. Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quá trình hoạt động phát triển kinh doanh BĐS. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở , nhà nước kiểm soát mọi diễn biến tình hình sử dụng đất đai cũng như các công trình trên đất, từ đó ngăn chặn tình trạng sử dụng đất đai, lãng phí, việc sử dụng bừa bãi các BĐS trên đất trái với mục đích sử dụng mà nhà nước quy định, gây khó khăn cho công tác quản lý BĐS và TTBĐS. Mặt khác thông qua đó nhà nước kiểm soát được phạm vi sử dụng của từng đối tượng đối với BĐS, từ đó giúp việc giải quyết những tranh chấp về BĐS được nhanh chóng, thuận lợi... Nhà nước quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, đường xá, đất cho các ngành... tạo sự thuận lợi cho việc phát triển BĐS ở từng vùng tuỳ vào đất đai được quy hoạch của mỗi vùng. Tạo điều kiện cho việc tính thuế, định giá các BĐS. Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chủ yếu gồm: nghiên cứu, triển khai, điều tra, kiểm soát, đo đạc, phân loại, thống kê. lập bản đồ địa chính để đề xuất các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng vùng, từng lãnh thổ phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội. Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế và điều kiện đất đai, nhà nước xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, đường sá, đất nông nghiệp. Các ngành chức năng ( nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ lợi…) căn cứ vào tài liệu quy hoạch, kế hoạch xây dựng đất tổng thể để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành đó. Hình thức và phương pháp quy hoạch đất đai linh hoạt đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nước, đồng thời phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trường. Công cụ tài chính: Tài chính là công cụ để các đối tượng tham gia TTBĐS thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình. Nhà nước thông qua công cụ là thuế tác động tới các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS thấy được trách nhiệm và nghĩa vụ của họ khi hoạt động trong TTBĐS. Nhà nước tiến hành đánh thuế đối với hoạt động của các tổ chức kinh doanh BĐS ( thuế thu nhập, thuế đăng ký kinh doanh...) hoặc các khoản lệ phí khi tiến hành mua- bán, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế BĐS... Tất cả các khoản thuế và lệ phí trên đều tạo nên tính hợp pháp của hàng hoá khi mang ra thị trường. Đây là nhân tố có tác động mạnh mẽ đến các yếu tố trên thị trường nhà đất như cung, cầu và giá cả. do đó có những ảnh hưởng nhất định đến hành vi của người tiêu dùng. Mặc dù những tài sản BĐS được đánh thuế bao giờ cũng tạo cảm giác yên tâm cho nhà đầu tư, nhưng lại làm giảm lợi nhuân của các nhà kinh doanh BĐS, buộc các nhà kinh doanh BĐS phải xem xét, đưa ra mức giá hợp lý trên thị trường. Tài chính là công cụ quản lý quan trọng cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường, kết hợp hài hoà các lợi ích kinh tế trong xã hội. Nhà nước định ra mức thuế đối với từng loại BĐS tùy thuộc vào vị trí, quy mô, các điều kiện của môi trường xung quanh... đảm bảo người sử dụng BĐS ở vị trí thuận lợi phải trả mức thuế cao và ngược lại. Đồng thời nhà nước cũng có một loại chính sách ưu đãi, miễn giảm thuế đối với các đối tượng có mức thu nhập tháp đảm bảo nhu cầu tối thiểu của họ đối với những BĐS trong sinh hoạt. Tài chính là công cụ quan trọng thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS nói chung và đất đai và nhà ở nói riêng một cách hợp lý, đạt hiệu quả. Thông qua công cụ tài chính nhà nước khuyến khích việc đầu tư của các tổ chức vào các công trình có mục đích công cộng nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho nhà nước, đồng thời giúp tăng thu ngân sách. Các công cụ tài chính được sử dụng: -Thuế, lệ phí: thuế sử dụng đất, thuế, lệ phí chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, thuế môn bài, thuế doanh thu đối với các tổ chức kinh doanh BĐS...Việc quy định các khoản thuế và lệ phí cụ thể chi tiết tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trong TTBĐS được diễn ra công khai, tránh hiện tượng hoạt động kinh tế ngầm, góp phần điều tiết, mở rộng và ổn định TTBĐS . Giá cả: thực hiện việc định giá BĐS, quy định khung giá chung cho các BĐS trong mua, bán, chuyển nhượng, thu hồi... Bảo hiểm: đây là công cụ tài chính ban hành chủ yếu nhằm hạn chế những rủi ro trong kinh doanh BĐS đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước. Ngân hàng: với những hình thức hoạt động đa dạng, chính sách lãi xuất, thế chấp... hỗ trợ về vốn cho các đối tượng khi tham gia kinh doanh BĐS Công cụ luật pháp Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu được của nhà nước, luật pháp thể hiện vai trò trong công tác quản lý TTBĐS của nhà nước: -Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong điều kiện TTBĐS ngày càng mở rộng và phát triển. Do BĐS là yếu tố gắn chặt với lợi ích của các tổ chức, cá nhân cho nên trong quá trình sử dụng dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa lợi ích của các bên. Để giải quyết các mâu thuẫn trên, nhà nước phải dùng đến công cụ luật pháp để thi hành các mệnh lệnh. Có như vậy, trật t