Đề án Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Òu tiÕt l¹i phÇn gi¸ trÞ ®Êt gia t¨ng kh«ng do ng­êi sö dông ®Êt t¹o ra, mµ do ®« thÞ ho¸, do nhµ n­íc ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng, do quy ho¹ch chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai ®em l¹i, ®Ó phôc vô cho lîi Ých chung. X©y dùng luËt kinh doanh B§S...” 2: Néi dung qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Tõ trªn ta thÊy ®­îc vai trß qu¶n lý nhµ n­íc®èi víi thÞ tr­êngB§S cã nh÷ng néi dung chñ yÕu sau: 1. x©y dùng hÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh æn ®Þnh vµ cã hiÖu lùc ®Ó thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng th«ng tho¸ng thuËn lîi, tu©n thñ ph¸p luËt, ®¶m b¶o quyÒn lîi hîp ph¸p cña ng­êi mua, ng­êi b¸n, ®¶m b¶o thu thuÕ tõ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S nép vµo ng©n s¸ch nhµ n­íc. 2. X©y dùng chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ c¸c chÝnh s¸ch liªn quan ®¶m b¶o cho thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng lµnh m¹nh, lo¹i bá nh÷ng yÕu tè ch­a hoµn thiÖn cña b¶n th©n thÞ tr­êng B§S còng nh­ c¸c yÕu tè bªn ngoµi t¸c ®éng xÊu ®Õn thÞ tr­êng nµy, ®iÒutiÕt ®Ó ph©n phèi l¹i cho nh÷ng ng­êi cã thu nhËp trung b×nh vµ thÊp nh»m gi¶i quyÕt nh÷ng vÊn ®Ò x· héi bøc xóc,®Æc biÖt lµ nhµ ë. 3. X©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký B§S ®¶m b¶o kª khai ®¨ng kýcÊp giÊy chøng nhËn ®èi víi tÊt c¶ B§S còng nh­ ®»ng ký biÕn ®éng ph¸t sinh trong giao dÞch B§S ( chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp B§S). 4. X©y dùng khung ph¸p lý, quy ®Þnh chÕ ®é, quy tr×nh thñ tôc ®Þnh gi¸ ®Êt lµm c¬ së cho viÖc giao dÞch B§S trªn thÞ tr­êng viÖc båi th­êngkhi thu håi B§S ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh phôc vô lîi Ých quèc gia, c«ng céng,viÖc thu thóª B§S. 5. X©y dùng hÖ th«ng tin më – ng©n hµng d÷ liÖuvÒ B§S®¸p øng cho tÊtc¶ c¸c tæ chøc, c«ng d©n cã nhu cÇu vÒ giao dÞch B§S vµ viÖc qu¶n lý B§S cña c¸c c¬ quan nhµ n­íc. 6. Quy ®Þnh viÖc tæ chøc vµ ho¹t ®éng cña c¸c tæ chøc kinh doanh m«i giíi B§S. 7. Quy ho¹ch, kÕ ho¹ch viÖc sö dông, ph©n bæ ®Êt ®ai, x©y dùng nhµ ë vµ c¸c B§S kh¸c. 8. KiÓm tra gi¸m s¸t qu¶n lý thÞ tr­êng B§S vµ tiÕn hµnh xö lýnh÷ng vi ph¹m. 3. C¸c c«ng cô qu¶n lý nhµn­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. HiÖn tr¹ng thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta cßn s¬ khai, tÝnh tù ph¸t cßn m¹nh vµ tÝnh hÖ thèng cßn yÕu... nªn viÖc ®Þnh h­íng vµ kiÓm so¸t cña nhµ n­íc cµng tr¬ nªn quan träng vµ cÊp b¸ch. Môc tiªu cña viÖc qu¶n lý nµy cña nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§Slµ ng¨n chÆn c¸c ho¹t ®éng ®Çu c¬, huy ®éng mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia thÞ tr­êng nµy vµ ph¸t huy vai trß chñ ®¹o cña kinh tÕ nhµ n­íc trong kinh doanhvµ b×nh æn gi¸ c¶ B§S. §Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu nªu trªn, nhµ n­íc ph¶i sö dông tæng hîp c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ, hµnh chÝnh vµ ph¸pluËt ®Ó tiÕn hµnh qu¶n lý ®èi víi thÞ tr­êng B§S. c¸c c«ng cô qu¶n lý th­êng thÊy cña nhµ n­íc ®ã lµ: quy ho¹ch, kÕ ho¹ch; c¸c chÝnh s¸ch; luËt ph¸p. quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch B§S lµ mét trong nh÷ng chøc n¨ng quan trong gióp nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý, ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt. Cång t¸c quy ho¹ch, kÕ ho¹ch B§S lµ mét qu¸ tr×nh mµ thùc chÊt lµ th«ng qua ®ã ®¶ng vµ nhµ n­íc thÓ hiÖn ý ®å t¸c ®éng vµo rthùc tr¹ng thÞ tr­êng B§S mét c¸ch cã lîi nhÊt trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi, b¶ovÖ c¶nh quan m«i tr­êng,... ng¨n chÆn nh÷ng tiªu cùc x¶y ra trong sù ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng. §©y lµ b­íc tiÒn ®Ò quan träng cho toµn bé quy tr×nh ho¹t ®éng ph¸t triÓn kinh doanh B§S. trong quy hoach, kÕ ho¹ch B§S th× cång viÖc chÝnh lµ tËp trung vµo quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt®ai, vµ chØ trong mét sè tr­êng hîp mét sè n¬i nhµ n­íc míilËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cho x©y dùng, ph¸t triÓn c¸c khu nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh trªn ®Êt. N«i dung cña quy ho¹ch , kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai bao gåm nhiÒu viÖc, nhiÒu c«ng ®o¹n trong m«thÖ thèng nhÊt,trong ®ã næi lªn c¸cvÊn ®Ò chñ yÕulµ nghiªn cøu, triÓn khai , diÒu tra, kh¶o sat, ®o ®¹c, ph©n lo¹i, thèng kª, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh ®Ó ®Õ xuÊt c¸c ph­¬ng ¸n quy ho¹ch kÕ ho¹ch sö dông ®Êt tõng vïng l·nh thæcña ®Êt n­íc trong t­ng thêi kú nhÊt ®Þnh g¾n víi tõng giai ®o¹n phat triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®Êt n­íc trong c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung, quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai mang tÝnh chÊt “ cøng’’ võa víi ®èi t­äng kinh doanh,võa víi thêi gian kinh doanh, Ýt quan tam ®Õn hiÖu qu¶ vµ thÞ tr­êng. Quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch trong c¬ chÕ thÞ tr­êng ph¶i mang tÝnh chÊt “mÒm”,mét mÆt yªu cÇu hiÖu qu¶,mÆt kh¸c ph¶i kinh doanh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng.h¬n n÷a,do ®Êt ®ai n­íc ta trong c¬ chÕ thÞ tr­êng chñ së h÷u lµ nhµ n­íc nh­ng chñ sö dông l¹i lµ c¶c tæ chøc vµ c¸ nh©n nªn h×nh thøc vµ ph­¬ng ph¸p quy ho¹ch,kÕ ho¹ch ®Êt ®ai cÇn linh ho¹t ®Ó võa ®¶m b¶o vai trß thèng nhÊt qu¶n lý cña nhµ n­íc,võa ph¸t huy tÝnh tù chñ kinh doanh cña tæ chøc, c¸ nh©n trong c¬ chÕ thÞ tr­êng. TiÕp theo ®ã,nhµ n­íc sö dông c¸c chÝnh s¸ch ®Ó t¸c ®éng ®Õn thÞ tr­êng B§S.trong nh÷ng n¨m võa qua ho¹t ®éng b­íc ®Çu cña thÞ tr­êng B§S ®· thu hót mét l­îng vèn kh«ng nhá,gãp phÇn gi¶i quyÕt viÖc lµm vµ thu nhËp cho ng­êi lao ®éng.nhµ n­íc ®· ban hµnh vµ bæ sung nhiÒu v¨n b¶n ph¸p lý vµ c¸c chÝnh s¸ch cô thÓ liªn quan ®Õn ®Êt ®ai,nhµ ë,t¹o lËp mÆt b»ng cho s¶n xuÊt,t¹o lËp quü ph¸t triÓn h¹ tÇng ®« thÞ,quü ph¸t triÓn nhµ ë,chÝnh s¸ch b¸n nhµ thuéc së höu nhµ n­íc,thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông,thuÕ tr­íc b¹,...nh÷ng chÝnh s¸ch nµy ®· gãp phÇn t¹o dùng vµ ®Þnh h­íng cho thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng.n­íc ta ®· x©y dùng hÖ chÝnh s¸ch hç trî thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn theo h­íng chuÈn t¾c,c«ng khai,minh b¹ch,c¹nh tranh lµnh m¹nh.thÞ tr­êng B§S liªn quan ®Õn c¸c vÊn ®Ò x· héi vµ kinh tÕ trªn c¸c mÆt:nhµ ë cho ng­êi nghÌo,an ninh l­¬ng thùc quèc gia,chñ quyÒn l·nh thæ,c¸c vÊn ®Ò v¨n ho¸,kiÕn tróc,truyÒn thèng,...tuú theo c¸ch xem xÐtcña tõng quèc gia,nhµ n­íc cã thÓ x©y dùng vµ thùc thi mét sè chÝnh s¸ch sau: 1. chÝnh s¸ch ®èi víi ®Êt ®ai s¶n xuÊt n«ng nghiÖp,®Æc biÖt lµ ®Êt trång l­¬ng thùc. nh»m ®¶m b¶o an toµn l­¬ng thùc,t¹o m«i tr­êng sèng æn ®Þnh cho x· héi,c¸c n­íc ®Òu chó träng gi÷ mét tØ lÖ nhÊt ®Þnh ®Êt ®ai ®Ó s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. §èi víi lo¹i ®Êt ®ai nµy viÖc chuyÓn nh­îng chØ ®­îc phÐp diÔn ra khi chñ míi cam kÕt sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých nh­ cò. Ngoµi ra,nhµ n­íc khuyÕn khÝch n«ng d©n ®Çu t­ nh»m t¨ng ®é mµu mì cho ®Êt th«ng qua viÖc øng dông c¸c lo¹i thuÕ ®Êt n«ng nghiÖp ®Æc biÖt nh­ thuÕ bá ruéng hoang ho¸,®¸nh thuÕ theo gi¸ trÞ ®Êt,kh«ng ®¸nh thuÕ theo s¶n l­îng,...VÒ dµi h¹n nhµ n­íc cßn thùc thi c¸c chÝnh s¸ch b¶o vÖ nguån tµi nguyªn ®Êt ®ai n«ng nghiÖp nh­ hç trî ®Çu t­ thuû n«ng,b¶o vÖ thùc vËt... nh×n chung chÝnh s¸ch ®Êt ®ai n«ng nghiÖp cña nhµ n­íccã ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn viÖc giíi h¹n ph¹m vi vµ môc ®Ých trao ®æi ®Êt ®ai n«ng nghiÖp,lµm cho lo¹i ®Êt ®ai nµy th­êng kÐm l­u ®éng nhÊt trªn thÞ tr­êng. 2. chÝnh s¸ch qu¶n lý ®« thÞ cña nhµ n­íc. Nhµ n­íc cã vai trß rÊt lín trong qu¶n lý ®« thÞ nh»m kh«ng nh÷ng sö dông nhÊt quü ®Êt h¹n hÑp cu¶ ®« thÞ mµ cßn chó träng ®óng møc ®Õn c¸c mÆt sinh ho¹t x· héi kh¸c cña ®« thÞnh­ bÒ mÆt kiÕn tróc,hÖ sè sö dông tÇng kh«ng gian vµ tÇng ngÇm, giao th«ng vËn t¶i...ho¹t ®éng qu¶n lý ®« thÞ cña nhµ n­íc cã ¶nh h­ëng ®Õn thÞ tr­êng B§S trªn nhiÒu mÆt nh­ lµm thay ®æi gi¸ c¶ ®Êt ®aØ c¸c khu trung t©m kinh tÕ,tµi chÝnh,c¶i t¹o hÖ thèng h¹ tÇng buéc nhµ n­íc ph¶i tr­ng mua®Êt ®ai còng ¶nh h­ëng tíi gi¸ c¶ vµ ®éng th¸i cña thÞ tr­êng B§S chÝnh s¸ch x©y dùng nhµ ë cã sù hç trî tõ ng©n s¸ch cho c¸c hé gia ®×nh cã thu nhËp thÊp còng ¶nh h­ëng nhÊt ®Þnh ®Õn søc Ðp cung-cÇu vÒ nhµ ë,... Nh»m t¹o m«i tr­êng minh b¹ch cho thÞ tr­êng B§S vËn hµnh nhµ n­íc th­êng cè g¾ng c«ng khai ho¸ c«ng t¸c qu¶n lý ®« thÞ th«ng qua viÖc cung cÊp c¸c th«ng tin vÒ kÕ ho¹ch x©y dùng c¬ së h¹ tÇng,quy ho¹ch ®« thÞ tæng thÓ trong mét thêi gian dµi. Ngoµi ra nhµ n­íc còng thu xÕp mét sè lo¹i thuÕ hîp lý ®¸nh vµo nh÷ng ®Êt ®ai cã lîi do ho¹t ®éng ®Çu t­ cña nhµ n­íc nh»m ®iÒu tiÕt lîi nhuËn do c¸c chñ sö dông ®Êt thu ®­îc mµ kh«ng ph¶i ®Çu t­ thªm.c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch sö dông tµng kh«ng gianvíi c¸c khu nhµ cao tÇng còng nh­ ho¹t ®éng khai th¸c giao th«ng ngÇm d­íi mÆt ®Êt gãp phÇn lµm t¨ng quü ®Êt cã thÓ ®em trao ®æi th­¬ng m¹i ë cacs ®« thÞ lín.nhµ n­íc cßn cã chÝnh s¸ch b¶o tån c¸c khu ®« thÞ cæ hoÆc ®Æt ra c¸c yªu cÇu vÒ ®¶m b¶o m«i tr­êng cho nh÷ng hé xung quanh ng«i nhµhoÆc thöa ®Êt dù ®Þnh sang nh­îng cho chñ míi,... TÊt c¶ nh÷ng ho¹t ®éng qu¶n lý ®« thÞ kÓ trªn cã thÓ lµm cho ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S ngµy cµng trë nªn phøc t¹p h¬n,yªu cÇu nhiÒu th«ng tin h¬n còng nh­ ®ßi hái c¸c nghiÖp vô hç trî chuyªn nghiÖp nh»m lµm cho c¸c giao dÞch B§S cã thÓ tiÕn hµnh nhanh vµ thuËn tiÖn h¬n. 3. ChÝnh s¸ch tµi chÝnh cña nhµ n­íc hç trî thÞ tr­êng B§S. hç trî lín nhÊt cña nhµ n­íc lµ t¹o lËp c¸c c¬ së cung cÊp th«ng tin thuËn tiÖn víi chi phÝ thÊp cho thÞ tr­êng B§S. c¸c c¬ së qu¶n lý ®¨ng ký B§S cña nhµ n­íc cã thÓ x©y dùng c¸c trung t©m phô trî nh»m cung cÊp th«ng tin cho ng­êi cã nhu cÇu. Nhµ n­íc còng cã thÓ hç trî mét phÇn chi phÝ ®µo t¹o c¸c chuyªn gia cho thÞ tr­êng B§S th«ng qua c¸c xuÊt häc phÝ trong c¸c tr­êng ®¹i häc. §Æc biÖt chÝnh s¸ch thuÕ cña nhµ n­íc cã ¶nh rÊt lín ®Õn ho¹t ®éng cñathÞ tr­êng B§S. Th«ng th­êng nhµ n­íc ¸p dông thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng trong c¸c giao dÞch B§S. NÕu møc thuÕ suÊt qu¸ cao sÏ ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn viÖc c«ng khai ho¸ c¸c giao dÞch B§S hoÆc thu hÑp quy m«c¸c vô giao dÞch. Nh»m lµm cho B§S ®­îc l­u ®éng hîp lý t¹o ®iÒu kiÖn sö dông hiÖu qu¶ nhÊt nguån B§S hiÖn cã, chÝnh s¸ch thuÕ gÝa trÞ gia t¨ng cña B§S ph¶i cã lîi cho ng­êi sö dông chø kh«ng ph¶i chØ nh»m ®iÒu tiÕt thu nhËp vÒ ng©n s¸ch nhµ n­íc. Ng­îc l¹i, nÕu kh«ng cã thuÕ gÝa trÞ gia t¨ng còng nh­ kh«ng ®¸nh thuÕ B§S hoang ho¸ sÏ kÝch thÝch ®Çu c¬ vµoB§S , nhÊt lµ ë c¸c giai ®o¹n cã biÕn ®éng gi¸ lµm cho thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng kh«ng tèt, thËm chÝ cã thÓ ®i ng­îc l¹i môc tiªu chung cña nÒn kinh tÕ. Ngoµi ra trong b­íc ®Çu h×nh thµnh thÞ tr­êng B§S nhµ n­íc cã thÓ ­u ®¹i c¸c tæ chøc kinh doanh vµ dÞch vô trªn thÞ tr­êng B§S theo luËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ nh»m hç trî vÒ tµi chÝnh, gi¶m lç l·i, kÝch thÝch vèn ®Çu t­ ch¶y vµo ngµnh kinh doanh B§S. Muèn hiÓu râ h¬n c¸c chÝnh s¸ch nµy cña nhµ n­íc nh»m qu¶n lý thÞ tr­êng B§S chóng ta nªn tham kh¶o thªm trong nghÞ quyÕt héi nghÞ lÇn thø VII ban chÊp hµnh trung ­¬ng kho¸ IX. NghÞ quyÕt nµy còng kh¼ng ®Þnh viÖc nhµ n­íc sö dông c«ng cô luËt ph¸p ®Ó qu¶n lý thÞ tr­êng B§S. Bªn c¹nh ®ã, ta còng nhËn thÊy r»ng nhµ n­íc ®· t¹o dùng khung ph¸p luËt vÒ thÞ tr­êng B§S, ®ã lµ c¬ së ph¸p lý hÕt søc quan träng cho ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S. C¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ph¸p luËt vÒ nhµ ®Êt- B§S ®Òu cã nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cña n­íc céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam , ®ã lµ: + Duy tr× trËt tù vµ an toµn x· héi trong lÜnh vùc kinh doanh ®Êt ®ai vµ nhµ ë + LuËt ph¸p lµ c«ng cô b¾t buéc c¸c tæ chøc, c¸ nh©n thùc hiÖn nghÜa vô thuÕ vµ c¸c nghÜa vô kh¸c ®èi víi nhµ n­íc. + Th«ng qua c«ng cô luËt ph¸p nhµ n­íc ®¶m b¶o sù b×nh ®»ng, c«ng b»ng gi÷a c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt ®ai vµ nhµ ë , ®¶m b¶o sù kÕt hîp hµi gi÷a c¸c lîi Ých. Nhµ n­íc ta ®· t¹o lËp ®­îc m«i tr­êng ph¸p lý cho thÞ tr­êng B§S. m«i tr­êng nµy bao hµm trong nã rÊt nhiÒu néi dung nh­ quy ®Þnh vÒ hµng ho¸ ®em ra giao dÞch, quy ®Þnh vÒ ph­¬ng thøc giao dÞch , quy ®Þnh vÒ tæ chøc qu¶n lý thÞ tr­êng B§S,... cã thÓ tËp hîp c¸c néi nµy vµo ba nhãm sau: nh÷ng quy ®Þnh ph¸p lý vÒ hµng ho¸ B§S . B§S cã nhiÒu lo¹i nh­ng ®Æc ®iÓm c¬ b¶n cña chóng lµ g¾n chÆ víi ®Êt ®ai hoÆc b¶n th©n ®Êt ®ai. ViÖc c¸c B§S cã trë thµnh ho¸ ®­îc hay kh«ng phô thuéc rÊt lín vµo viÖc ph¸p luËt cña tõng nø¬c coi ®Êt ®ai lµ hµng ho¸ ®Õn møc ®é nµo. trong c¸c quan ®iÓm chØ ®¹o tiÕp tôc ®æi míi chÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cña nghÞ quyÕt héi nghÞ lÇn thø VII ban chÊp hµnh trung ­¬ng ®¶ng kho¸ IX tiÕp tôc ®æi míi chÝnh s¸ch,ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai trong thêi kú ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp ho¸ - hiÖn ®¹i ho¸ cã x¸c nhËn : “ quyÒn sö dông ®Êt lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt”. Ngoµi ra, viÖc tao ra c¸c B§S còng ph¶i tu©n theo nh÷ng quy ®Þnh cña nhµ n­íc vÒ quy ho¹ch vïng l·nh thæ, vÒ m«i tr­êng c¶nh quan vµ c¸c tiªu chuÈn kh¸c. nh÷ng quy ®Þnh ph¸p lý vÒ ph­¬ng thøc giao dÞch B§S vµ c¸c chñ thÓ tham gia. LuËt ph¸p c¸c n­íc ®Òu quy ®Þnh chÆt chÏ viÖc ®¨ng ký B§S còng nh­ thñ tôc ®¨ng ký l¹i B§S sau khi cã sù chuyÓn nh­îng. Nh×n chung c¸c giao dÞch B§S thuéc lo¹i dÔ kiÓm so¸t nªn c¸c chÕ ®Þnh ph¸p lý vÒ ®iÒu kiÖn tham gia thÞ tr­êng cña c¸c chñ thÓ kinh tÕ t­¬ng ®èi ®¬n gi¶n h¬n so víi thÞ tr­êng tµi chÝnh. c¸c bªn tham chØ ph¶i tu©n thñ ®iÒu kiÖn cã hµng ho¸ vµ cã kh¶ n¨ng thanh to¸n. thñ tôc chuyÓn nh­îng vÒ mÆt ph¸p lý chØ lµ ho¹t ®éng b¶o hé vµ qu¶n lý B§S , nhµ n­íc kh«ng can thiÖp vµo c¸c quan hÖ kinh tÕ diÔn ra trªn thÞ tr­êng. Tuy nhiªn ®Ó ®iÒu tiÕt thu nhËp nhµ n­íc cã ®µnh thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng, thuÕ tiªu thô ®Æc biÖt khi chuyÓn nh­îng B§S . nh÷ng quy ®Þnh vÒ hÖ thèng c¬ quan qu¶n lý B§S cña nhµ n­íc. Trªn thùc tÕ kh«ng cã c¬ quan cña nhµ n­íc chuyªn tr¸ch qu¶n lý thÞ tr­ßng B§S. thÞ tr­êng B§S ®­îc qu¶n lý b»ng c¬ quan qu¶n lý th­¬ng m¹i nãi chung vµ ®­îc hç trî tõ c¸c tæ chøc ngµnh nghÒ cña giíi bu«n b¸n B§S. tuy nhiªn thÞ tr­êng B§S cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi thÞ tr­êng tµi chÝnh vµ c¸c c¬ quan qu¶n lý ng©n hµng còng quan t©m nhÊt ®Þnh ®Õn thÞ tr­êng B§S . C¸c tæ chøc qu¶n lý cña nhµ n­íc th­êng tËp trung vµo chøc n¨ng qu¶n lý B§S cña mét n­íc vµ chñ yÕu lµ qu¶n lý ®Êt ®ai nh»m sö dông ®Êt ®ai theo ®óng chÝnh s¸ch cña nhµ n­íc. Ngoµi c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ n­íc cßn cã thÓ thµnh lËp mét sè tæ chøc hç trî qu¶n lý ®Êt ®ai nh­ tæ chøc thÈm ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ ®Êt, tæ chøc x©y dùng quy ho¹ch, vµ c¸c chÝnh s¸ch sö dông ®Êt ®ai ,... Ta thÊy r»ng bÊt cø mét thÞ tr­êng nµo muèn tån t¹i vµ vËn hµnh b×nh th­êng còng ph¶i dùa trªn mét m«i tr­êng ph¸p lý thÝch hîp. ®éng lùc ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng lµ lîi Ých cña c¸c chñ thÓ tham gia,nh­ng ®Ó cho ®éng lùc ®ã kh«ng dÉn ®Õn sù ph¸ vì thÞ tr­êng hay ®­a thÞ tr­êng ®i ®Õn chç kÐm hiÖu qu¶ th× ph¶i ®Ò ra c¸c khu«n khæ,nguyªn t¾c,chuÈn mùc chi phèi hµnh vi cña c¸c chñ thÓ tham gia.nh­ vËy,c¸c quy ®Þnh ph¸p lý cµng æn ®Þnh vµ minh b¹ch th× thÞ tr­êng B§S cµng cã ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó ph¸t triÓn. III. nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng tíi c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. khi tiÕn hµnh qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S sÏ chÞu t¸c ®éng cña c¶ c¸c yÕu tè chñ quan vµ kh¸ch quan.tr­íc tiªn,ta ph¶i kÓ ®Õn mét trong c¸c nh©n tè cã ¶nh h­ëng lín ®ã lµ nhËn thøc cña c¸c chñ thÓ than gia vµo thÞ tr­êng B§S vµ tr×nh ®é cña c¸c c¸n bé chuyªn m«n trong c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Nõu c¸c chñ thÓ thÊy rox ®­îc c¸c quyÒn lîi cña hä ®­îc ®¶m b¶o, tr¸ch ®­îc nhiÒu rñi ro khi tham gia thÞ tr­êng B§S chÝnh thøc còng nh­ thÊy tr¸ch nhiÖm, nghÜa vô cña mçi c«ng d©n trong h×nh thµnh, ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S hä sÏ t×nh nguyÖn tham gia vµo thÞ tr­êng d­íi sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. Lóc ®ã c«ng viÖc cña nhµ n­íc sÏ ®¬n gi¶n, nhÑ nhµng h¬n nhiÒu. §Ó cã ®­îc ®iÒu nµy l¹i phô thuéc mét phÇn kh«ng nhá vµo c¸c c¸n bé chuyªn m«n. thÞ tr­êng B§S kh¸ phøc t¹p, cã nhiÒu biÕn ®éng nªn ®ßi hái c¸c c¸n bé qu¶n lý ph¶i cã tr×nh ®é chuyªn m«n, kinh nghiÖm thùc tiÔn, tiªu chuÓn ®¹o ®øc,... Cã nh­ thÕ míi cã ¶nh h­ëng tèt tíi c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Ngoµi ra còng gièng nh­ c¸c thÞ tr­êng kh¸c c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S cßn chÞu t¸c ®éng cña hÖ thèng ph¸p lý vµ c¸c chÝnh s¸ch. HÖ thèng ph¸p lý cã cô thÓ, râ rµng, hîp lý, dÔ hiÓu, dÔ thùc hiÖn th× c¶ ng­êi qu¶n lý vµ ng­êi bÞ qu¶n lý míi biÕt ®­îc nh÷ng viÖc m×nh lµm, tr¸nh sai sãt ®¸ng tiÕc. Mét m«i tr­êng kinh doanh thuËn lîi cïng nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch, ­u ®·i sÏ t¹o ®iÒu kiÖn tèt cho mäi chñ thÓ ho¹t ®éng ®óng h­íng, kh«ng g©y tranh chÊp vµ c¸c c¸n bé dÔ qu¶n lý, dÔ gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò th¾c m¾c, khiÕu n¹i... C¸c quy ho¹ch, kÕ ho¹ch còng ¶nh h­ëng tíi c«ng t¸c qu¶n lý thÞ tr­êng còng ¶nh h­ëng tíi c«ng t¸c qu¶n lý thÞ tr­êng ngÇm hay thÞ tr­êng phi chÝnh thøc, n»m ngoµi sù kiÓm so¸t nhµ n­íc, xuÊt hiÖn mét phÇn bëi kh«ng cã c¸c kÕ ho¹ch, quy ho¹ch, hÖ thèng th«ng tin c«ng khai minh b¹ch..nÕu c¸c c¸n bé qu¶n lýkh«ng n¾m b¾t ®­îc t×nh h×nh th× sÏ rÊt khã qu¶n lý hoÆc tiÕn hµnh qu¶n lý thiÕu chÝnh x¸c. Cuèi cïng lµ do thãi quen nh­ trèn lËu thuÕ, lÖ phÝ, ... vµ c¸c tËp qu¸n kinh doanh trong thÞ tr­êng B§S . d©n ta ®· quen víi viÖc giao dÞch trao tay kh«ng qua mét c¬ quan qu¶n lý nµo cña nhµ n­íc mµ kh«ng biÕt r»ng ®ang g©y ra nh÷ng thiÖt h¹i cho nhµ n­íc, nh÷ng rñi ro cho b¶n th©n m×nh, g©y khã kh¨n cho viÖc qu¶n lý, t¹o lËp mét thÞ tr­êng B§S æn ®Þnh, bÒn v÷ng. Nh­ vËy c«ng viÖc cÇn lµm hiÖn nay lµ tuyªn truyÒn, gi¶i thÝch râ cho c¸c chñ thÓ tham gia thÞ tr­êng B§S ; ®µo t¹o chuyªn m«n cho c¸c c¸n bé; t¹o m«i tr­êng ph¸p lý thÝch hîp; c¸c quy ho¹ch- kÕ ho¹ch, hÖ thèng th«ng tin chÝnh x¸c, râ rµng ®Ó c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S ®­îc thùc hiÖn tèt h¬n, dÔ dµng h¬n. PhÇn II Thùc tr¹ng qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n I. T×nh h×nh ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta. NhiÒu n­íc, ®Æc biÖt lµ c¸c n­íc ®ang chuyÓn ®æi, ®ang thóc ®Èy qu¸ tr×nh hîp ph¸p ho¸ quyÒn së h÷u, sö dông B§S cña ng­êi d©n vµ thiÕt lËp c¸c thÓ chÕ cÇn thiÕt ®Ó thóc ®Èy ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. ThÞ tr­êng B§S cïng víi thÞ tr­êng vèn vµ thÞ tr­êng lao ®éng lµ c¸c thÞ tr­êng trung t©m trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng vÒ mÆt kinh tÕ, thÞ tr­êng B§S lµ n¬i h×nh thanh c¸c quyÕt ®Þnh vÒ viÖc ai tiÕp cËn ®­îc B§S, viÖc sö dông B§S nh­ thÕ nµo vµ v× môc ®Ých g×. Mét thÞ tr­êng B§S hiÖu qu¶ cã t¸c dông ®ßn bÈy tíi tÝnh hiÖu qu¶ chung cña toµn bé nÒn kinh tÕ. HiÕn p h¸p ViÖt Nam 1992 quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n. Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt, b¶o ®¶m sö dông ®óng môc ®Ých vµ cã hiÖu qu¶. Trªn c¬ së quy ®Þnh cña HiÕn ph¸p, luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®· thõa nhËn ®Êt cã gi¸ trÞ, thõa nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt. §©y lµ quan niÖm cã tÝnh ®ét ph¸, b­íc ®Çu khai th«ng mét lo¹i thÞ tr­êng cùc kú quan träng cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, ®ã lµ thÞ tr­êng B§S. Víi quan ®iÓm thõa nhËn ( mÆc dï ch­a chÝnh thøc) cã tån t¹i thÞ tr­êng B§S, Nhµ n­íc ®· ban hµnh mét hÖ thèng v¨n b¶n kh¸ ®ång bé quy ®Þnh tõ ®¨ng ký, ®Þnh gi¸, quy ho¹ch,… HiÖn nay, ®· cã kho¶ng 500 v¨n b¶n ph¸p lý liªn quan trùc tiÕp tíi thÞ tr­êng B§S. Cã thÓ nãi r»ng hÖ thèng khung ph¸p lý qu¶n lý thÞ tr­êng B§S cña n­íc ta kh¸ réng, bao trïm hÇu kh¾p c¸c quan hÖ n¶y sinh trong thÞ tr­êng B§S. Tuy nhiªn, khung ph¸p lý réng nh­ng ch­a s©u, cßn mang nÆng t­ duy bao cÊp, chñ quan duy ý chÝ vµ Ýt cã tÝnh kh¶ thi. Trªn thùc tÕ, thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta ho¹t ®éng kh¸ s«i næi, ®Æc biÖt ë c¸c khu vùc thµnh thÞ, mÆc dÇu cßn manh nha nh­ng ®· gãp phÇn c¶i thiÖn râ rÖt ®iÒu kiÖn nhµ ë cña ng­êi d©n, t¨ng c­êng hiÖu qu¶ sö dông, kinh doanh ®Êt ®ai, nhµ x­ëng, biÕn ®Êt ®ai thùc sù trë thµnh mét nguån lùc to lín cho c«ng cuéc ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt n­íc. Tuy nhiªn trong thêi gian qua, thÞ tr­êng B§S cña n­íc ta vÉn tån t¹i nhiÒu nh­îc ®iÓm nh­: ThÞ tr­êng B§S c¬ b¶n vÉn lµ thÞ tr­êng phi chÝnh quy. Víi viÖc chØ cã kho¶ng 10% nhµ, ®Êt ë thµnh thÞ ®· ®­îc cÊp sæ ®á, sæ hång, hÇu hÕt chñ B§S kh«ng cã ®iÒu kiÖn ph¸p lý ®Ó tham gia vµo c¸c giao dÞch nh­ b¸n quyÒn sö dông ®Êt, së h÷u nhµ, thÕ chÊp, cho thuª,…trªn thÞ tr­êng B§S chÝnh quy. Thùc tÕ còng ®· chØ ra r»n, mÆc dÇu vËn cã thÓ vËn hµnh ë c­êng ®é cao nÕu cã nh÷ng ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt nh­ tËp qu¸n v¨n ho¸, sù tin t­ëng, nh÷ng nhãm quan hÖ x· héi chÆt chÏ, thÞ tr­êng B§S phi chÝnh quy vÉn lµ mét thÞ tr­êng rÊt kh«ng hoµn h¶o, lu«n cã c¸c nguy c¬ tiÒm Èn ®èi víi toµn bé nÒn kinh tÕ- x· héi. Chóng ta ®· ph¶i tr¶ gi¸ rÊt lín, ch¼ng h¹n nh­ bª bèi liªn quan tíi B§S trong vô ¸n T¨ng Minh Phông ®· dÉn tíi viÖc Nhµ n­íc bÞ thÊt tho¸t hµng ngh×n tØ ®ång. HÖ thèng th«ng tin trªn thÞ tr­êng B§S ch­a ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn. Th«ng tin lµ ®iÒu kiÖn tèi quan träng cho sù vËn hµnh cña thÞ tr­êng B§S nh­ng thùc tÕ th«ng tin l¹i lµ kÕt qu¶ sau cïng cña hµng lo¹t c¶i c¸ch thÓ chÕ c¬ b¶n. Trong thÞ tr­êng B§S, Nhµ n­íc vÉn gi÷ vai trß ®éc quyÒn trong thu nhËp vµ xö lý c¸c th«ng tin gèc, bao gåm c¸c th«ng tin vÒ quy ho¹ch, vÏ b¶n ®å ®Þa chÝnh, miªu t¶ gi¸ trÞ, tÝnh chÊt vµ chñ së h÷u cña B§S. ThÞ tr­êng B§S cña n­íc ta vÉn nhá vÒ quy m« vµ bÞ bãp mÐo vÒ quan hÖ cung cÇu vµ gi¸ c¶, do vËy ®· kh«ng ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc cña B§S, g©y c¸c c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ dùa trªn c¸c th«ng tin mËp mê, th«ng tin vØa hÌ vÒ quy ho¹ch, thay ®æi chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc. ThÞ tr­êng B§S n­íc ta cã nhiÒu khiÕm khuyÕt. Ngoµi mét sè khiÕm khuyÕt c¬ b¶n thuéc vÒ b¶n chÊt cña thÞ tr­êng, phÇn lín khiÕm khuyÕt ®ã cã nguyªn nh©n tõ sù qu¶n lý, ch­a hoµn thiÖn cña Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nµy. II.T×nh h×nh qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S Th«ng qua viÖc sö dông c¸c c«ng cô qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S nh­ quy ho¹ch, kÕ ho¹ch, hÖ thèng, chÝnh s¸ch, Ph¸p luËt,…Nhµ n­íc ®· vµ ®ang duy tr×, t¨ng c­êng vai trß qu¶n lý vÒ thÞ tr­êng B§S. C¸c quan hÖ cung – cÇu, hµng ho¸, gi¸ c¶, c¸c chñ thÓ tham gia thÞ tr­êng B§S ®Òu ®· cã sù t¸c ®éng cña Nhµ n­íc. Nhµ n­íc tiÕn hµnh ®iÒu tiÕt, kiÓm so¸t, ®Þnh h­íng cho thÞ tr­êng B§S ®¹t tíi sù æn ®Þnh, tr¸nh mÊt c©n b»ng trÇm träng trong quan hÖ cung cÇu, tham gia vµo viÖc h×nh thµnh, ®iÒu chØnh gi¸ c¶ B§S. Nhµ n­íc khuyÕn khÝch c¸c thµnh p hÇn kinh tÕ tham gia vµo thÞ tr­êng vµ b¶o vÖ lîi Ých, quyÒn lîi cho hä… Tuy nhiªn trong c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S cßn ®ang gÆp ph¶i mét sè h¹n chÕ nhÊt ®Þnh. Tr­íc tiªn ta thÊy ®ã lµ sù thiÕu c¬ quan chuyªn tr¸ch qu¶n lý B§S. HÖ thèng c¬ qua chuyªn tr¸ch qu¶n lý B§S cã tr¸ch nhiÖm: x¸c ®Þnh râ rµng ai lµ ng­êi h­ëng c¸c quyÒn B§S, x¸c ®Þnh râ rµng c¸c quyÒn ®­îc cho phÐp, x¸c ®Þnh râ rµng ranh giíi cña B§S vµ gi¶i quyÕt phÇn lín c¸c tranh chÊp B§S ngay t¹i thùc ®Þa. Ho¹t ®éng qu¶n lý thÞ tr­êng B§S hiÖn qu¸ dµn tr¶i víi sù tham gia cña qu¸ nhiÒu cÊp, nhiÒu nghµnh tõ Thñ t­íng chÝnh phñ, Chñ tÞch UBND c¸c cÊp tíi Bé, ban, nghµnh,…Trong khi ®ã vai trß cña c¬ quan chuyªn tr¸ch vÒ thÞ tr­êng B§S cßn qu¸ mê nh¹t. C¸c c¬ quan ®Þa chÝnh trªn danh nghÜa kh«ng cã thùc quyÒn mµ chØ cã chøc n¨ng tham m­u. HÇu hÕt mäi c«ng viÖc tõ giao ®Êt, ®¨ng ký sö dông ®Êt, quy ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ vµ ®Òn bï, gi¶i quyÕt tranh chÊp,…®Òu kh«ng thuéc quyÒn quyÕt ®Þnh cña c¬ quan ®Þa chÝnh. §©y lµ mét bÊt hîp lý, kh«ng phï hîp víi thùc tÕ ViÖt Nam. TiÕp ®Õn lµ viÖc hîp thøc ho¸ c¸c quyÒn B§S diÔn ra qu¸ chËm ch¹p. §iÒu kiÖn cho sù tån t¹i cña mét thÞ tr­êng B§S chÝnh quy lµ Nhµ n­íc ph¶i trao Ýt nhÊt hai quyÒn B§S then chèt cho nh÷ng ng­êi chñ B§S, ®ã lµ: QuyÒn ®éc quyÒn sö dông vµ h­ëng lîi l©u dµi tõ B§S vµ QuyÒn chuyÓn nh­îng mét sè hoÆc tÊt c¶ c¸c quyÒn liªn quan ®Õn B§S th«ng qua c¸c giao dÞch d©n sù ( nh­ b¸n, cho thuª, thõa kÕ). Theo kÕ ho¹ch cña Tæng côc §Þa chÝnh, viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ( GCNQSDD) sÏ hoµn thµnh trªn ph¹m vi c¶ n­íc vµo tr­íc n¨m 2003. Tuy nhiªn, sau 6 n¨m thùc hiÖn NghÞ ®Þnh 60/ CP cña chÝnh phñ vÒ quyÒn sö h÷u nhµ ë vµ sö dông ®Êt ë, thùc tÕ cho thÊy NghÞ ®Þnh nµy ch­a thùc sù ®i vµo cuéc sèng. Ng­êi d©n mÆc dï ®ang thùc sù chiÕm h÷u, sö dông B§S nh­ng hä rÊt khã hîp thøc ho¸ ®­îc nh÷ng quyÒn ®ã. TiÕn ®é cÊp GCNQSDD chËm h¬n rÊt nhiÒu so víi dù kiÕn. Cã lÏ ph¶i mÊt ®Õn 20 n¨m vµ tèn kÐm hµng ngh×n tû ®ång ®Ó hoµn thµnh viÖc cÊp GCNQSDD nÕu nh­ c¸c quy tr×nh, th­ môc kh«ng ®­îc c¶i tiÕn. Mét sè chuyªn gia dù tÝnh, thµnh phè Hå ChÝ Minh ph¶i mÊt 75 n¨m vµ Hµ Néi mÊt 19 n¨m n÷a míi cã thÓ hoµn thµnh viÖc cÊp GCNQSDD ( ch­a kÓ viÖc cÊp c¸c GCN míi n¶y sinh do c¸c giao dÞch cña thÞ tr­êng B§S). Trong 6 th¸ng ®Çu n¨m 2000, Hµ Néi chØ cÊp ®­îc 12.340 GCNQSDD, b»ng 6% kÕ ho¹ch c¶ n¨m, vµ ®©y còng chØ lµ c¸c GCN cÊp cho nh÷ng tr­êng hîp dÔ dµng nhÊt. Thùc tr¹ng trªn xuÊt ph¸t tõ mét sè nguyªn nh©n sau: Thø nhÊt, theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vÒ thÈm quyÒn giao ®Êt th× viÖc giao ®Êt thuéc thÈm quyÒn cña UBND cÊp TØnh vµ HuyÖn. Do viÖc cÊp GCNQSDD míi ®ùoc chó träng sau mét thêi gian dµi bu«ng láng nªn c«ng viÖc dån ø rÊt nhiÒu. L·nh ®¹o UBND ®· mÊt rÊt nhiÒu thêi gian cho c«ng viÖc nµy trong khi kh«ng n¾m b¾t ®­îc ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin vÒ thöa ®Êt. Thø hai, thñ tôc cÊp GCNQSDD cßn qu¸ phøc t¹p vµ r­êm rµ. Ng­êi d©n muèn cã tê giÊy chøng nhËn ph¶i mÊt qu¸ nhiÒu thêi gian, c«ng søc vµ tiÒn cña. Thø ba, hiÖn tr¹ng nhµ ®Êt ë ®« thÞ hÕt søc phøc t¹p, t×nh tr¹ng x©y dùng kh«ng phÐp, mua b¸n trao tay diÔn ra kh¸ phæ biÕn, khã cã thÓ lËp l¹i trËt tù trong mét vµi n¨m tíi. MÆt kh¸c, khi ban hµnh chÝnh s¸ch, c¸c c¬ quan chøc n¨ng ®· kh«ng l­êng tr­íc nh÷ng khã kh¨n, phøc t¹p trong viÖc triÓn khai thùc hiÖn nªn ®· ban hµnh qu¸ nhiÒu quy ®Þnh bÊt kh¶ thi, thiÕu thùc tÕ. HiÖn nay, cã kho¶ng 70% sè chñ sö dông ®Êt t¹i c¸c ®« thÞ thuéc diÖn ch­a cã hoÆc ch­a ®ñ giÊy tê hîp lÖ. Mét nguyªn nh©n quan träng lµ c¸c hé ®­îc hîp thøc ho¸ nhµ, ®Êt kh«ng cã kh¶ n¨ng hoÆc kh«ng muèn chi tr¶ c¸c nghÜa vô tµi chÝnh ( kh¸ lín) cho c«ng viÖc ®ã. XÐt vÒ lîi Ých, ng­êi sö dông ®Êt kh«ng cã ®éng lùc lín ®Ó ®¨ng ký nhËn GCNQSDD. Cho dï kh«ng cã GCNQSDD th× vÉn ®­îc sö dông m¶nh ®Êt ®ã vµ nÕu cÇn thiÕt vÉn dÔ dµng b¸n ®ù¬c cho ng­êi kh¸c. Trong c¸c h¹n chÕ cña c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S