Đề án Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bất động sản văn phòng cho thuê ở Việt Nam hiện nay

được sử dụng trong quá trình thi công, chi phí về điện và nước,… các chi phí quản lý điều hành cho quá trình xây dựng công trình, chi phí cho việc thiết kế kiến trúc,… Chi phí gián tiếp là những chi phí góp phần tạo nên công trình nhưng không phải là yếu tố kết tinh trực tiếp vào sản phẩm như các chi phí về vốn vay, chi phí quản lý chung, chi phí marketing, chi phí phải sử dụng cho các hoạt động phụ trợ khác không trực tiếp tham gia vào việc thay đổi công năng, công dụng của BĐS. (2)Phương pháp xác định lợi nhuận của nhà thầu khoán. Phương pháp tái tạo theo hiện trạng: là cách tính chi phí để tái tạo lại tất cả các bộ phận như nguyên trạng của công trình hiện có mà không tính đến các yếu tố công năng, hữư dụng của nó. Phương pháp này có ưu điểm là phản ánh chính xác giá trị kết tinh của công trình, tuy nhiên mặt hạn chế của nó là các chi phí tái tạo ấy không phù hợp với công năng, với sự biến đổi, phát triển của khoa học kĩ thuật hiện có. Phương pháp này thường chỉ sử dụng cho việc định giá để duy tu, tái tạo các công trình như: di tích lịch sử, văn hoá,… Phương pháp chi phí thay thế: là phương pháp xác định giá trị của công trình bằng cách tạo ra một công trình mới nhưng có công năng và tính hữu dụng tương đương công trình định giá.tuy nhiên các đặc tính của hiện trạng không giống nhau. Phương pháp này có ưu điểm là mang tính hiện thời và phù hợp với thực tế, phù hợp với các đặc tính và điều kiện phát triển khoa học kĩ thuật của ngành xây dựng được áp dụng vào công trình khác. Do vậy dễ được thị trường chấp nhận và sử dụng phổ biến hơn so với phương pháp tái tạo hiện trạng. Nhưng bên cạnh đó mặt hạn chế của nó là chưa phù hợp lắm với thị hiếu chưa phản ánh được nhu cấu hiện thời. (3)Kĩ thuật xác định chi phí Phương pháp thống kê của các nhà xây dựng: là phương pháp dựa trên cơ sở các dữ liệu ghi chép các khoản chi phí trong quá trình thực hiện công trình. Phương pháp này có ưu điểm là tính toán một cách chính xác, có sở sở. Phương pháp khảo sát hiện trạng theo số lượng các hạng mục của công trình: là phương pháp xác định giá thành của một đơn vị xây dựng công trình dựa trên cơ sở tổng hợp các chi phí để hoàn thành từng hạng mục công trình cộng thêm các chi phí trung gian khác để kết nối hoạt động giữa các hạng mục công trình đó. Có 2 cách để phân chia các hạng mục đó là phân chia theo từng hạng mục công trình hoàn chỉnh, phương pháp này thường được áp dụng với các hạng mục độc lập với nhau. Cách thứ 2 là phân chia công trình thành từng công đoạn xây dựng và xây dựng chi phí cho từng công đoạn, phương pháp này thương được ứng dụng cho các công trình lớn, có các nhà thầu phụ. Phương pháp dựa vào đơn giá của từng yếu tố xây dựng: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở xác định giá thành của mỗi m2 hoặc 1 đơn vị công trình, căn cứ vào giá thành của từng yếu tố xây dựng. Ưu điểm của phương pháp này đó là biết được chi phí của yếu tố cấu thành công trình do đó có thể điều chỉnh được giá trị của công trình tùy theo tính chất, điều kiện của từng hạng mục cần thay thế sửa chữa. Mặt khác phương pháp này cũng có những hạn chế của nó đó là: sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá trị của công trình cũng tăng như giá trị của tổng thế của công trình sẽ không phù hợp với giá trị của từng yếu tố. Phương pháp so sánh thị trường: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở lấy chi phí thị trường của từng đơn vị xây dựng làm cơ sở để tính giá trị của công trình. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong quản lý nhà nước đối với các công trình BĐS như để định giá thanh lý, bán, đánh thuế và một số trường hợp để xây dựng mức đền bù giải phóng mặt bằng, xác định giá nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chi phí giảm giá (1)Nguyên nhân làm giảm giá. Do tự nhiên, là giảm giá do các yếu tố thay đổi về mặt vật lý làm cho công năng, tác dụng của công trình thay đổi và thường có liên quan đến tuổi thọ của công trình. Do sự lỗi thời của công năng, những sự giảm giá do tính không phù hợp của các yếu tố công trình BĐS so với yêu cầu về công năng hiện tại của công trình. Một số sự lỗi thời phổ biến là: lỗi thời do thiết kế, lỗi thời do sự không đầy đủ, không đồng bộ của các yếu tố, sự dư thừa quá mức cũng làm cho giá trị của công trình BĐS giảm xuống, sự lạc hậu của các yếu tố thiết bị. Sự giảm giá bên ngoài do ảnh hưởng của các ngoại ứng, ngoại biên: đó là sự xuống cấp, sự bất tiện của các yếu tố ngoại cảnh có liên quan đến công trình, các quy định của pháp luật, hoặc những thay đổi của quy hoạch, việc sử dụng các công trình khác làm ảnh hưởng đến giá trị của công trình, sự thay đổi các hoạt động kinh tế xã hội,… (2)Giảm giá tích luỹ. Giảm giá tích luỹ là tổng giá trị giảm đi do tất cả các yếu tố giảm giá mang lại. Sự giảm giá này thường do 2 nhóm nhân tố gây nên đó là nhân tố thời gian và từng yếu tố bộ phận của BĐS. (3)Tuổi thọ kinh tế của công trình. Tuổi thọ công trình xét về mặt vật lý thì đó là sự tồn tại vật chất của công trình, còn xét trên mặt kinh tế thì đó là thời gian mà công trình phát huy tác dụng và mang lại hiệu quả cho người sử dụng. Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi công trình sử dụng không còn hiệu quả và trở thành gánh nặng cho chủ sở hữu. Khi đánh giá công trình người ta chỉ quan tâm đến tuổi thọ kinh tế của công trình nhằm mục đích đánh giá các chi phí giảm giá của công trình. Nếu như công trình có tuổi thọ không đều thì người ta phải điều chỉnh riêng từng yếu tố kết cấu của công trình đó. Qua đó chúng ta có được công thức tính chi phí giảm giá tích luỹ là: Chi phí giảm giá = chi phí x ( tuổi thọ - tuổi thọ kinh tế )/tuổi thọ kinh tế thay thế kinh tế còn lại công trình (4) Đo lường giảm giá tích luỹ bằng phương pháp kĩ thuật. Là phương pháp tính toán chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảo sát sự thay đổi suy giảm về kĩ thuật công trình. Từ đó tính ra các chi phí từ sự thay đối đó. Có 2 nhóm yếu tố dẫn đến sự giảm giá đó là: Nhóm các yếu tố bị lỗi thời, hao mòn nhưng không thể thay thế, sửa chữa được như: lỗi thời về thiết kế, lỗi thời về kích thước hoặc lỗi thời các chức năng của công trình,… Đối với các yếu tố loại này thì cách tính là giảm giá theo tỉ lệ % giá trị đầu tư xây dựng công trình của yếu tố đó hoặc tính theo tuổi thọ công trình. Nhóm các yếu tố giảm giá có thể thay thế, sửa chữa được như: mái tôn, tường ngăn, tường rào, gạch nền,… đối với các yếu tố loại này thì chi phí giảm giá tính theo thời gian kinh tế còn lại tồn tại của từng yếu tố, hoặc chi phí thay thế. (5) Đo lường giảm giá bằng phương pháp thị trường. Là phương pháp đánh giá mức độ giảm giá trị của BĐS thông qua việc so sánh, tính toán các tỉ lệ giảm giá của các BĐS tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỉ lệ giảm giá cho BĐS mục tiêu. Phương pháp này có các bước sau: Bước 1: Xác định các BĐS đã giao dịch trên thị trường mà có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Bước2: Ước tính giá trị địa điểm: giá trị của đất hoặc đất đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Bước 3: Tính giá trị thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình: chi phí tạo lập mới lại công trình Bước 4: Tính tổng chi phí giảm giá công trình Giá bán BĐS - Chi phí đất = Giá trị công trình Chi phí tái tạo công trình - Giá trị công trình = Chi phí giảm giá chi phí thay thế của công trình Bước 5: Tính tỉ lệ giảm giá chung của công trình (%) Tỷ lệ giảm giá= chi phí giảm giá/giá trị công trình Bước 6: Tính tỉ lệ % giảm giá/1 năm Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí giảm gía và khả năng áp dụng Phương pháp này phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường, những thông tin này được sử dụng trong phương pháp này có phạm vi rộng hơn so với phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên chi phí giá trị từng bộ phận trong khi đó giá trị cả công trình BĐS không phải là một phép tổng hợp cơ học giá trị từng bộ phận. Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận công trình phụ thuộc vào ý chủ quan của người đánh giá. Việc đánh giá mức độ giảm giá dù bằng phương pháp kĩ thuật hay thị trường đều đòi hỏi người định giá phải có kiến thức kĩ thật tốt. Phương pháp này thường được đưa ra cho chúng ta một giá trị BĐS có căn cứ, cơ sở minh chứng cụ thể nhưng nó lại ít tính thị trường đặc biệt, chưa phản ánh rõ mối quan hệ cung- cầu trên thị trường. 3.Phương pháp vốn hoá. Cơ sở lý luận của phương pháp. Mọi BĐS đều tạo ra thu nhập, và chính những thu nhập này mang lại giá trị cho BĐS. Các nguồn thu nhập khác nhau thì mục đích sử dụng và đặc tính của các BĐS cũng khác nhau, chính vì thế nó tạo lên giá trị khác nhau của BĐS. Các nguồn thu nhập này có thể từ việc kinh doanh, cho thuê, hoặc do đầu cơ mang lại. Nhà đầu tư thu về tổng các nguồn thu nhập trong quá trình khai thác và sử dụng BĐS đó, đây chính là giá trị của BĐS. Phương pháp xác định giá trị dựa vào đầu tư là: phương pháp ước tính giá trị của BĐS dựa vào giá trị của tổng nguồn thu nhập mang lại từ BĐS đó, trong quá trình khai thác và sử dụng. Mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị. Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố như lượng thu nhập thường xuyên, tỷ suất sinh lợi của vốn đầu tư. Các bước thực hiện việc định giá bằng phương pháp thu nhập: Bước 1: Tính tổng luồng thu nhập mang lại từ BĐS. Trong đó tổng thu nhập là toàn bộ các khoản thu mang lại cho BĐS, người ta phải tính đến tất cả các yếu tố tác động liên quan đến nguồn thu đó. Bước 2: Tổng hợp các chi phí bỏ ra để có được luồng thu nhập đó như: chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, chi phí điện nước, chi phí bảo hiểm,… đặc biệt phái chú ý đến thuế thu nhập và các loại thuế khác có liên quan đến đất đai. Thu nhập hoạt động ròng= Thu nhập - chi phí vận hành BĐS. Bước 3: Xác định tỷ lệ vốn hoá của BĐS. Dựa trên thị trường hoặc dựa trên khả năng sinh lời của BĐS Bước 4: Tính giá trị của BĐS. Giá trị của BĐS = Thu nhập ròng x hệ số vốn hoá. Phương pháp vốn hoá Thường dùng cho việc định giá các BĐS toàn quyền sở hữu và có nguồn thu đầy đủ. Người có toàn quyền sở hữu là người được sở hữu lâu dài, đầy đủ, các quyền năng không bị giới hạn, BĐS luôn mang lại nguồn thu ổn định, lâu dài trong suốt thời gian sở hữu. Đây chính là phương pháp vốn hoá trực tiếp. Dùng để định giá các BĐS có thu nhập không đều, thời gian có giới hạn. Hay còn gọi là phương pháp chiết khấu các lượng tiền. IV.Định giá thuê văn phòng và sự cần thiết của việc xác định giá thuê văn phòng. 1.Khái niệm giá thuê văn phòng. Giá cả là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán với nhau nhằm trao đổi hàng hoá, dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường. Do đó chúng ta có thể tạm định hiểu giá cho thuê văn phòng là số tiền được thoả thuận giữa người đi thuê và người cho thuê để có được quyền chiếm hữu, sử dụng BĐS văn phòng. Người cho thuê nhận được một khoản thu nhập từ việc cho thuê BĐS của mình. 2.Sự cần thiết phải xác định giá thuê. Nhu cầu thuê văn phòng ngày càng tăng mạnh ở Việt Nam, đây là dấu hiệu đáng mừng đối với nền kinh tế của nước ta. Ngày nay xu hướng của các doanh nghiệp trong nước cũng như ngoài nước là thuê văn phòng trong những toà nhà cao ốc làm văn phòng làm việc. Những văn phòng này thường có đầy đủ tiện nghi và là môi trường làm việc lý tưởng kèm theo các dịch vụ văn phòng tương đối tốt đạt tiêu chuẩn quốc tế. Các doanh nghiệp khi tiến hành thuê các văn phòng này thì không phải lo công tác bảo vệ, bãi giữ xe vì đây chính là một trong những dịch vụ đi kèm của doanh nghiệp khi làm hợp đông thuê văn phòng. Tuy nhiên việc tìm kiếm được những văn phòng vừa đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp vừa có giả cả phù hợp với khả năng chi trả của doanh nghiệp là một vấn đề rất khó giải quyết. Không chỉ có vậy, thị trường văn phòng văn phòng cho thuê đang ở trong tình trạng cung không đủ cầu, điều đó càng khiến cho giá của văn phòng cho thuê liên tục tăng trong những năm gần đây. Chính vì vậy việc xác định giá thuê văn phòng như thế nào là hợp lý là một điều rất cần thiết và quan trọng đối với các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc xác định giá cho thuê văn phòng cũng rất cần thiết đối với các chủ sở hữu BĐS văn phòng. Họ phải xác định được mức giá sao cho phù hợp với mức giá trên thị trường, khu vực tồn tại của BĐS,… nắm bắt được tâm lý của khách hàng. 3.Các loại giá thuê văn phòng. Giá thuê văn phòng là một trong những nhân tố quan trọng tác động đến việc lựa chọn của khách hàng. Chính vì lẽ đó mà khi tiến hành thuê BĐS văn phòng họ cần phải biết mức tiền mà hàng tháng mà họ phải trả là bao nhiêu cho diện tích mà họ sử dụng. Phân loại giá thuê văn phòng Giá thuê tối thiểu: là lượng tiền tối thiểu nhằm duy trì hoạt động của BĐS. Nó bao gồm chi phí vận hành, sửa chữa, mức thu hồi vốn của chủ đầu tư, và các khoản lãi phải trả của chủ đầu tư khi đi huy động trong quá trình xây dựng dự án, tuy nhiên nó lại không tính đến các yếu tố tỉ lệ bỏ trống và khả năng thất thoát tiền thuê… Giá thuê cơ bản: là khoản tiền mà người đi thuê phải trả trên một đơn vị diện tích sử dụng mà họ thuê. Giá thuê cơ bản thường cao hơn giá thuê tối thiểu , nó còn phản ánh giá trị của BĐS và giá trị hiện tại của nó trong mối liên quan thị trường trong khu vực. Giá thuê cơ bản được hình thành dựa trên các đặc điểm của BĐS như: vị trí , kiểu dáng, dịch vụ, các yếu tố bên trong toà nhà như: thang máy, kiểu hành lang, thiết bị báo cháy,… Ngoài ra, mức điều chỉnh giá cho thuê đối với văn phòng phụ thuộc vào chỉ số giá tiêu dùng. Các nhân tố xác định giá cho thuê văn phòng Có rất nhiều nhân tố tác động đến giá thuê của văn phòng trong đó chủ yếu được chi làm 2 nhóm chính đó là: Các yếu tố về vật chất bao gồm:: Vị trí Yêu cầu về khu đất Kiến trúc của toà nhà Kết cấu của toà nhà và số tầng Điều kiện chiếu sáng của toà nhà cả tự nhiên và nhân tạo Diện tích sàn của toà nhà Tỷ kệ diện tích sàn cho thuê/ tổng diện tích xây dựng Sự chia nhỏ trong các tầng Độ an toàn của cao ốc Chất lượng của các thiết bị trong cao ốc Chất lượng hệ thống thông tin liên lạc trong cao ốc Các dịch vụ đi kèm Chỗ để xe Khả năng trang trí, tu bổ lại. Các yếu tố tính chất: Lịch sử cho thuê của cao ốc Cơ cấu cho thuê Thời hạn cho thuê Hồ sơ hết hạn thuê An toàn trong việc cho thuê Mức tiền thuế phải nộp (theo thị trường và trong thực tế phải nộp) Tiền thuê bổ sung Chi phí tiện ích Tỉ lệ bỏ trống của cao ốc Chi phí bảo dưỡng Chi phí làm vệ sinh Tỉ lệ khấu hao Các khoản thuê Chi phí marketing… Ngoài hai nhóm yếu tố chính trên thì yếu tố về thị trường cũng có tác động một phần đến việc hình thành giá thuê của văn phòng. Nó bao gồm các yếu tố như: các số liệu về mức tiền thuê trên thị trường, sự cạnh tranh giữa các công ty quản lý cũng như cung ứng văn phòng cho thuê, sự cân bằng cung- cầu, và tỷ lệ bỏ trống. Chương II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ Ở VIỆT NAM 1.Thực trạng về văn phòng cho thuê và giá văn phòng cho thuê ở VN. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế trong khu vực năm 1997 đã làm cho thị trường văn phòng cho thuê bị đình trệ. Nếu như giá thuê văn phòng loại A cao nhất lúc đó chỉ khoảng 15$/m2/tháng. Các nhà đầu tư BĐS văn phòng bị lỗ nặng, những công trình đang xây dựng dở thì đành hoãn lại hoặc là chuyển công năng. Đến cuối năm 2003 thị trường này mới bắt đầu phục hồi lại và chỉ mới trở lên sôi động từ năm 2004 đến nay. Đến năm 2006 trong khi bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản được coi là khá ảm đạm thì phân khúc thị trường văn phòng cho thuê lại sôi động hơn bao giờ hết. Hiện tại, số văn phòng cao cấp còn là quá ít so với nhu cầu của DN. Theo dự báo của các chuyên gia, mức thiếu hụt văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài trong vài năm nữa và đương nhiên, khi cầu vượt cung thì giá của nó chắc chắn sẽ được đẩy cao. Có nhiều cách lý giải cho thực tế trên nhưng chủ yếu tập trung vào việc: Khi gia nhập WTO, vị thế của VN được nâng lên và mảnh đất này đang là địa điểm hấp dẫn các nhà đầu tư. Cùng với tốc độ gia tăng của các DN trong nước và việc các công ty nước ngoài được cấp phép đầu tư vào VN ngày một lớn thì trong vài ba năm nữa, viễn cảnh văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài, và khi đó, giá thuê văn phòng chắc chắn sẽ tăng. Theo một số chuyên gia thì giá có thể sẽ tăng 10%/năm trong vài năm tới đối với cả ba loại văn phòng hạng A, hạng B và hạng C. Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giới kinh doanh tin rằng sẽ tiếp tục xảy ra sốt giá đối với văn phòng loại A là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt đông đảo của các DN nước ngoài. Bản thân một số DN trong nước có tiềm lực về tài chính cũng muốn chuyển vào các tòa nhà văn phòng cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn và để nâng cao hình ảnh, thương hiệu của mình trước đối tác. Thực trạng cung thị trường văn phòng cho thuê. Hiện nay, số văn phòng cao cấp quá ít so với nhu cầu của doanh nghiệp, trong khi nhu cầu thuê văn phòng được các chuyên gia trông lĩnh vực BĐS dự báo sẽ tăng nhanh chóng trong thời gian tới thì nguồn cung văn phòng tại Hà Nội và TP HCM còn rất hạn chế, dẫn đến tình trạng cung không theo kịp cầu. Thị trường văn phòng cao cấp đang chịu nhiều áp lực của cả nhà đầu tư và khách hàng. Hiện thị trường này đang bị điều phối bởi các công ty nước ngoài vì việc đầu tư cho một dự án tòa nhà cao cấp không hề đơn giản, nhất là về mặt tài chính. Hơn nữa, diễn biến thị trường này thì lại tương đối phức tạp. So với các nước trong khu vực, 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM có số lượng văn phòng cho thuê khá khiêm tốn. Theo nhận định của nhiều công ty kinh doanh BĐS thì viễn cảnh thiếu hụt văn phòng cho thuê cao cấp sẽ còn kéo dài trong vài ba năm nữa điều đó chắc chắn sẽ làm cho giá thuê văn phòng sẽ tăng nhanh trong thời gian tới. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, trong năm 2007, thành phố đã có thêm 7 dự án văn phòng cho thuê đã và chuẩn bị đi vào hoạt động, cung ứng cho thị trường văn phòng cho thuê của Tp.HCM thêm hơn 90.000 m2 như E-Town 2 trên đường Cộng Hoà (quận Tân Bình), toà nhà Petro Vietnam Tower với khoảng 30.000 m2 sàn xây dựng nằm trên đường Lê Duẩn (quận 1), Opera View nằm trên đường Đồng Khởi (quận 1). Tuy nhiên, do nhu cầu thuê mặt bằng lớn nên hầu hết các dự án này đều đã được thuê hết chỗ. Nếu không có gì thay đổi, theo dự kiến trong năm 2008 thị trường văn phòng cho thuê ở Tp.HCM sẽ có khoảng 200.000 m2 mặt bằng của 19 dự án xây dựng. Trong khi đó trên thị trường Hà Nội, từ đầu năm đến nay Hà Nội đã có thêm 18.820 m2 văn phòng loại A mới đi vào hoạt động, nhưng đều đã được lấp đầy. Vì các cao ốc loại A không còn chỗ trống, nên những khách hàng có nhu cầu mở rộng văn phòng buộc phải chuyển hướng sang thuê cao ốc loại B, khiến thị trường này cũng hết chỗ. Trong tổng số 142.509 m2 văn phòng loại B tại Hà Nội, có tới 99% đã được lấp đầy, nên các công ty muốn thuê văn phòng loại B đi đến đâu cũng bị từ chối vì các toà nhà đó hiện đã không còn chỗ trống. Tình hình càng “căng” khi cao ốc North Asia Tower ở đường Đào Duy Anh bị buộc phải “cắt ngọn” khi đã gần hoàn thiện và chưa biết đến bao giờ mới có thể mở cửa đón khách. Tuy nhiên theo nhận định thì từ nay đến năm 2010 sẽ có một số toà nhà có văn phòng loại A đi vào hoạt động như BIDV Tower (40.000m2) ở đường Trần Quang Khải, Capital Tower trên đường Trần Hưng Đạo(30.000m2) và Hà Nội City Complex (40.000m2) trên đường Liễu Giai đi vào hoạt động. Nguyên nhân khiến cho các văn phòng loại A đồng loạt tăng giá là do nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài đổ vào Việt Nam ngày càng lớn, đi đôi với đó là việc xuất hiện nhiều doanh nghiệp nước ngoài ở Việt Nam. Ngay cả nhưng doanh nghiệp trong nước có tiềm lực về tài chính cũng muốn chuyển trụ sở làm việc về những văn phòng cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn và nâng cao vị thế của mình trước các đối tác cả trong nước và quốc tế. Một nguyên nhân khác khá quan trọng khiến cho nguồn cung văn phòng cao cấp bị thiếu hụt là do nhiều nhà đầu tư còn tâm lý dè dặt do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997, từng làm cho giá của văn phòng cho thuê tụt xuống thê thảm khiến cho nhiều nhà đầu tư bị thua lỗ, thậm chí bị phá sản. Mặt khác thường thì các dự án văn phòng cao cấp thường do công ty nước ngoài thực hiện vì vốn đầu tư trong lĩnh vực này là rất lớn. Để xây một toà nhà diện tích khiêm tốn cũng tốn không dưới 10 triệu USD. Các công ty trong nước muốn thực hiện dự án đó thì phải liên kết với nhau, khi đó lại nảy sinh ra những khó khăn trong vấn đề phân chia quyền lợi hay mỗi khi ra quyết định. Hoặc ngay cả khi huy động được vốn rồi nhưng không phải công ty nào cũng có kinh nghiệm và tầm nhìn chiến lược để xây dựng và phát triển hệ thống văn phòng đó. Chính vì vậy mà phần lớn các doanh nghiệp trong nước thường tập trung vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, do khu vực này có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn. Nguyên nhân thứ 3 là do thiếu mặt bằng xây dựng, nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm đất để xây dựng văn phòng cao cấp nhưng đều gặp phải khó khăn trong việc tìm kiếm mặt bằng, nên nguồn cung chưa có gì đột biến và vì thế, chi phí thuê văn phòng của các doanh nghiệp ngày càng tăng do giá có xu hướng nhích lên. Theo dự kiến đến năm 2008 TP HCM sẽ có 200.000m2 mặt bằng văn phòng góp mặt vào thị trường cho thuê. Tuy nhiên, với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao, thu hút đầu tư nước ngoài tăng mạnh, chưa kể đến sự phát triển của các doanh nghiệp trong nước thì số diện tích khiêm tốn trên vẫn không đáp ứng nổi. Theo khảo sát mới nhất của CBRE với 65 công ty quốc tế lớn đang thuê văn phòng hạng A, B với diện tích khá rộng tại TP.HCM thì trong 3 năm tới, các công ty đang thuê văn phòng hạng B có dự tính nâng tổng số nhân viên của mình lên khoảng 46%, con số tương tự với các công ty đang thuê văn phòng hạng A là 62% và nhu cầu tăng diện tích trung bình của các công ty này trong 3 năm tới là 54%. Đó là chưa kể đến nhu cầu mở rộng của các khách hàng đang thuê khác, kể cả những công ty trong nước. Nguồn cung nào xuất hiện cũng bị lấp đầy là lý do giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM ngày càng tăng mạnh và trở thành thành phố có giá cho thuê mặt bằng đắt thứ 45 trên thế giới (theo khảo sát của CBRE đầu năm 2007). Còn tại Hà Nội, thị trường văn phòng hiện có 39 tòa văn phòng loại A và B với tổng diện tích khoảng 285.000 m2. Trong 5 năm tới, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có thêm khoảng 1.202.000m2 được đưa vào sử dụng, trong đó 36.000m2 sẽ có mặt vào cuối năm nay. Ước tính nguồn cung về thị trường văn phòng ở các khu ngoại ô trong vòng 3 năm tới chiếm khoảng 42% nguồn cung mới. Do đó, thời điểm trước mắt, tỷ lệ thuê tiếp tục tăng. Thực trạng cầu về văn phòng cho thuê. Thị trường văn phòng cho thuê vào những tháng cuối năm 2007 và quý I năm 2008 sẽ trở lên rất nóng do giai đoạn này được dự báo sẽ là đợt sốt thứ 3 của thị trường BĐS . Hiện tượng trên là do cung không đủ cầu trong khi có nhiều yếu tố tác động đến theo chiều hướng tích cực đến sự tăng trưởng kinh tế. Theo tổng hợp của CBRE, hiện nay do tăng trưởng FDI và Việt Nam gia nhập WTO, các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng hạng A và B tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A và B giữ ở mức cao. Thị trường văn phòng hạng A được dự báo sẽ vẫn chịu sức ép cho đến năm 2008, khi có thêm những toà nhà chất lượng cao được đưa vào sử dụng, do nhu cầu thuê ngày càng tăng cao của các công ty trong nước và các tập đoàn đa quốc gia. Giá thuê của thị trường này vẫn có xu hướng tăng trong vòng 2 năm tới, cho đến khi các dự án mới được hoàn thành. Trong quý I/2007, hệ số sử dụng tại các tòa nhà văn phòng hạng A và B ở Hà Nội luôn giữ ở mức cao >90%, tỉ lệ trống còn rất ít. Các khách hàng cho biết, trong thời gian tới, họ có nhu cầu mở rộng diện tích văn phòng lên gấp 2-3 lần diện tích hiện có. Hiện nay, TP.HCM có gần 60 cao ốc văn phòng cho thuê với tổng diện tích mặt bằng hơn 300.000 m2. Tuy nhiên, theo các công ty kinh doanh địa ốc, con số này chỉ đáp ứng được khoảng 70% nhu cầu của thị trường. Bên cạnh những công ty nước ngoài cần thuê mặt bằng đặt văn phòng đại diện, trụ sở giao dịch,...nhiều công ty trong nước cũng đang dần chuyển sang chọn giải pháp thuê văn phòng làm việc. Nhiều doanh nghiệp cho biết nếu thuê văn phòng làm việc thì sẽ tiết kiệm được vốn đầu tư ban đầu nhưng vẫn có được một cơ ngơi khang trang để làm việc. Tuy nhiên theo một cuộc khảo sát về thị trường văn phòng cho thuê do Công ty tư vấn bất động sản CBRE thực hiện mới đây, có đến 50% doanh nghiệp được phỏng vấn cho biết họ không hài lòng với văn phòng hiện đang có (vì diện tích chật hẹp, địa điểm không thuận tiện...) và 49% tạm chấp nhận. Cụ thể, cuộc khảo sát này nhắm đến việc điều tra nhu cầu thuê mặt bằng làm văn phòng, CBRE đã phỏng vấn 65 công ty quốc tế tại TP.HCM thuộc các ngành hàng như dược, dầu khí, quảng cáo, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, viễn thông và hàng tiêu dùng nhanh… Trong 65 công ty này thì có 35 công ty đang ở trong văn phòng hạng A và 30 công ty sử dụng hạng B. Theo các công ty này, mối lo lớn nhất là nguồn cung văn phòng không theo kịp sự phát triển, mở rộng hoạt động và tăng cường nhân sự của công ty. Trong 3 năm tới các doanh nghiệp đang ở văn phòng hạng A dự kiến nâng tổng số nhân viên lên khoảng 62%, hạng B nâng lên khoảng 46%. Khảo sát này chỉ