Đề tài Các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam VINACONEX

oạn 2008 ta thấy được vốn huy động từ tổ chức tín dụng cũng giảm vì giai đoạn này lãi suất đang lên chính vì thế mà chủ yếu là sử dụng nguồn vốn của nhà nước và nguồn vốn huy động từ các nguồn khác. 1.3.3 Phân tích cơ cấu vốn đầu tư. Bảng 4: cơ cấu vốn đầu tư Năm Vốn đầu tư bất động sản (tỷ đồng) Vốn đầu tư xây dựng khu đô thị (tỷ đồng) Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng) Tỷ trọng so với tổng vốn đầu tư (%) 2003 726,91 547,75 1.279 428,82 2004 516,5 455,35 1.935 23,53 2005 237 237 2.057 11,52 2006 1.683 1465 4.497 32,57 2007 2.957,2 2365,5 6.062 39,02 2008 628,31 429,31 5.060 8,48 Biểu đồ 1: cơ cấu vốn đầu tư Nhìn vào bảng cơ cấu vốn đầu tư và biểu đồ cơ cấu ta thấy vốn đầu của Tổng công ty có xu hướng tăng từ năm 2003 đến năm 2007 và có sự giảm sút nhẹ vào năm 2008. Do xu hướng phát triên nên từ 2003 đến 2005 có xu hướng tăng nhưng vốn đầu tư cho bất động sản vòa khu đô thị lại có sự giảm sút vì do năm 2003 là năm mà phải khởi công các dự án quan trọng tiến hành giải vốn đầu tư, đầu tư cho ngành xây dựng nhất là khu đô thị giai đoạn đầu thường là giai đoạn phải bỏ ra nhiều vốn nhất còn sau đó vốn đầu tư được tính dần vào các năm hoàn thành công trình, khi đó các khu đô thị của Tổng lấy được đất và cũng tiến hành xây dựng các khu này nhưng cũng phải giải vốn đầu tư dần vì còn rất nhiều dự án để đảm bảo tiến độ hoàn thành công việc như ta thấy vốn đầu tư của Tổng tăng nhưng sao vốn dành cho bất động sản và khu đô thị mới lại có xu hướng giảm, Tổng Vinaconex là một công ty xây dựng lại có tầm nhìn chiến lược dài hạn không chỉ đầu tư vào bất động sản, khu đô thị mà còn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, tuy có sự chuyển hướng từ các ngành nghề khác lấy việc kinh doanh các khu đô thị mới là trọng tâm nhưng có xu hướng giảm đơn giản bởi vì tổng thực hiện đầu tư để tiến hành đổi hạ tầng lấy đất để tiến hành các dự án xây dựng các khu đô thị trong tương lai, chúng ta có thể thấy một số dự án như xây dựng cao tốc Láng Hòa Lạc… Đến giai đoạn 2005 là giai đoạn mà vốn đầu tư tăng bật mạnh nguyên nhân là đây là giai đoạn mà công ty cổ phần hóa nên việc thu hút vốn từ các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn so với trước, điều này cho thấy hiệu quả từ việc tiến hành cổ phần hóa các doanh nghiệp, năm 2005 VĐT là 2.057 đến 2006 vốn đầu tư tăng lên 4.497 tăng 2440 tỷ đồng (gấp gần bằng 2.2 lần) việc tăng vốn đầu tư nhanh 1 cách đáng kể điều đó cũng thể hiện việc sử dụng vốn cho đầu tư các khu đô thị cũng tăng, bên cạnh đó cũng thúc đẩy việc đầu tư cho bất động sản tăng. Vốn đầu tư cho khu đô thị luôn chiếm một phần quan trọng và chủ chốt, đây là giai đoạn mà công ty cũng đầu tư cho cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, bắt đầu tập trung chủ yếu vào đầu tư vào lĩnh vực khu đô thị, vì các khu đô thị giai đoạn này của Tổng công ty đều có quy mô lớn, đến năm 2007 vốn đầu tư cho khu đô thị tăng lên 2365,5 tỷ đồng và vốn đầu tư lúc này là tăng lên hơn 6 ngàn tỷ, năm 2006 và năm 2007 có dấu hiệu của việc sốt bất động sản, lúc đó các căn hộ cao cấp và các căn nhà cao cấp thuộc khu đô thị mới rất có giá mọi người tranh nhau mua, nên việc huy động vốn rất dễ dàng, và có thể thu hồi vốn được một phần thông qua việc huy động trực tiếp từ người có nhu cầu mua nhà. Đến năm 2008 vốn đầu tư có giảm chút xuống còn hơn 5 ngàn tỷ đồng, và việc đầu tư cho kinh doanh khu đô thị cũng giảm, nguyên nhân sâu xa ở đây cuối năm 2007 thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt, đi cùng với nó là nguyên nhân của lạm phát, nền kinh tế thế giới nói chung, kinh tế Việt Nam nói riêng bắt đầu đi vào nguy vơ khủng hoảng kinh tế, giai đoạn đầu giá cả tăng cao, nguyên vật liệu dành cho ngành xây dựng cũng tăng, vốn để huy động cũng khó khăn hơn, lãi suất tăng mạnh nên các công trình thuộc khu đô thị đành phải giảm vốn đầu tư, đầu tư để cầm chừng chờ nguyên vật liệu giảm giá, và tiền huy động chủ yếu dành cho đầu tư phát triển, giai đoạn này vốn đầu tư vẫn mạnh tuy có giảm hơn so với năm 2007 nhưng vẫn tăng nhiều hơn so với năm 2005 vì giai đoạn này tình hình kinh tế khó khăn nhưng mà tổng có một sách lược vô cùng đứng đắn. Do việc đầu tư lúc này khó đem lại hiệu quả cao nên việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, dùng vốn ngân sách nhà nước nhằm làm giảm gánh nặng về vốn, những công trình sử dụng vốn ngân sách thì làm đến đâu thì được rót vốn đến đó mà lại không sợ thiệt. 1.3.4. Việc thực hiện đầu tư khu đô thị mới. Để thấy rõ được tình hình thực hiện đầu tư vào các khu đô thị của TCT ta xem bảng sau: Bảng 5: khu đô thị mớiVinaconex đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ      dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Trung Hòa – Nhân Chính 2001 - 2007 1.400 1.400 2 Bắc An Khánh             (giai đoạn 1) 2006 - 2009 3.391 852 3 Thảo Điền 2006 - 2012 3.145 55 4 Thắng Đầu 2004 - 2008 438 21 5 Cụm cao ốc N05 2007 – 2011 1.842 200 6 Chung cư cao tầng 15T 2007 - 2009 65 37 7 Khu chung cư        Thượng Đình Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư 8 Khu đô thị Thanh Xuân Bắc 9 Ngọc Thụy Gia Lâm Nguồn: tổng công ty vinaconex Với mục tiêu xuyên suốt sớm trở thành tổng công ty xây dựng hàng đầu của Việt Nam và mau chóng vươn ra tầm Thế Giới, Tổng công ty Vinaconex đã sớm nhìn nhận được vai trò của khu đô thị mới và học tập theo mô hình khu đô thị Linh Đàm đầu tiên đã tiến hành xây dựng khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính với tổng mức đầu tư lên đến gần 1.400 tỷ đồng. Đó là những bước đi đầu của công ty vào kinh doanh về lĩnh vực: Đầu tư kinh doanh khu đô thị mới, đó cũng là sự thử thách ban đầu của công ty khi bước chân vào và có những thành công đáng kể tạo thế tiền đề cho việc đầu tư những dự án tiếp theo có thể nhìn vào bảng trên. Dự án thành công đã tạo lên uy tín và vị thế của Vinaconex trong ngành xây dựng Việt Nam và ở tại Hà Nội khu Trung Hòa – Nhân Chính vẫn là một trong những khu đô thị được ưa chuộng.  Đang trong giai đoạn cuối thực hiện dự án Khu đô thị Trung Hòa – Nhân chính nhưng để thực hiện tính liên tục và gối đầu của dự án, Tổng công ty đến giữa 2006, Vinaconex đã tiến hành đầu tư một dự án mà làm cho Tổng công ty có tiếng vang lớn trong ngành đầu tư về xây dựng khi tiến hành cùng đầu tư với Posco E&C (thuộc tập đoàn Posco – Hàn Quốc) giới thiệu siêu dự án “khu đô thị mới Bắc An Khánh” với tổng mức đầu tư ước tính lên đến con số 2 tỷ USD. Tiếp đà phát triển như vũ bão ấy, kể từ năm 2007 tới nay, tổng công ty đã và đang thực hiện cũng như tìm kiếm rất nhiều. các cơ hội đầu tư vào các dự án khu đô thị mới như Thảo Điền (Thành phố Hồ Chí Minh) hay Ngọc Thụy Gia Lâm (Hà Nội). Bên cạnh đó, tổng công ty cũng đẩy mạnh việc thực hiện đầu tư và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một số cụm nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, quy mô lớn như: cụm nhà ở cao cấp N05 phía đông nam đường Trần Duy Hưng, nhà chung cư cao tầng 15T (Trung Hòa – Nhân Chính), khu đô thị Thắng Đầu, các khu chung cư Thượng Đình hay Thanh Xuân Bắc… Ngoại trừ các dự án khu đô thị mới Ngọc Thụy Gia Lâm và các khu chung cư Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc đang trong giai đoạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, dễ nhận ra Vinaconex thực sự rất trú trọng tới việc đầu tư vào các cụm chung cư cao tầng, các khu đô thị mới hiện đại với số vốn đầu tư nhiều tỷ đồng. Ước tính sau mười năm tham gia, tổng số vốn đầu tư cho các dự án thuộc loại này của tổng công ty sẽ lên đến 10.281 tỷ đồng. Qua đó cho thấy, tổng công ty đang thực sự muốn nhanh chóng đi tắt đón đầu, nắm bắt các cơ hội để ngày càng mở rộng thị phần của mình ở thị trường trong nước. Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn bảng số liệu, dễ thấy nếu không tính dự án khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng thì ở tất cả các dự án còn lại, tiến độ giải ngân thực hiện đều đang ở mức đáng báo động, điển hình như dự án khu đô thị Thắng Đầu được khởi công từ năm 2004 với tổng mức đầu tư lên đến 438 tỷ đồng, song cho tới tận hết năm 2008, tổng số vốn được thực hiện mới chỉ đạt con số rất khiêm tốn, 21 tỷ đồng (tương đương 4,79% giá trị dự án). Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện các dự án lớn khác của tổng công ty cũng không sáng sủa hơn là mấy, cụ thể: + Giai đoạn 1 dự án Bắc An Khánh (2005 – 2009): khối lượng công việc đã thực hiện tới hết 2008 mới chỉ đạt 25,12%. + Dự án Thảo Điền (2006 – 2012): 1,75%. + Dự án N05 (2007 – 2011): 10,86%. Duy chỉ có dự án nhà chung cư 15T (2007 – 2009) là đang được thực hiện tương đối đúng tiến độ đề với tổng số vốn đã thức hiện tới hết năm 2008 đạt 37 tỷ đồng, tức là khoảng 56,92% giá trị dự án. Lí giải cho điều này có thể khẳng định, nguyên nhân chủ yếu là do tổng công ty đã thực hiện gần như cùng lúc quá nhiều dự án lớn dẫn đến hiện tượng phân tán nguồn lực, thiếu vốn. Điển hình là vào hai năm 2006 và 2007, đây vừa là thời điểm hoàn thiện dự án Trung Hòa – Nhân Chính, lại cũng vừa là lúc Vinaconex chính thức khởi động ba dự án rất lớn của mình là: khu đô thị mới Bắc An Khánh, khu đô thị mới Thảo Điền và cụm cao ốc N05. Bên cạnh đó Tổng công ty cũng đầu tư vào các khu đô thị vừa phục vụ cho ăn ở sinh hoạt vừa phục vụ cho các dịch vụ kinh doanh, vui chơi, giải chí, và đầu tư mạnh vào khu đô thị cấp cao hơn so với các khu đô thị khác đó là toàn mẫu nhà việt thự.Đến đầu 2003, Vinaconex bắt tay thực hiện dự án khu đô thị du lịch Cái Giá cũng vẫn tại đảo Cát Bà (Hải Phòng) với tổng mức đầu tư lớn hơn rất nhiều so với dự án đầu tiên, lên tới 4.768 tỷ đồng (tương đương khoảng 272,5 triệu USD). Dưới đây là chi tiết về tình hình thực hiện đầu tư tại các dự án này của tổng công ty tính tới hết năm 2008. Bàng 6:  khu đô thị kinh doanh dịch vụ. (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ        dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 2 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75 3 Khu đô thị       Đồ Sơn 2007 - 2010 145 68 (Nguồn: Ban đầu tư -  tổng công ty Vinaconex) 1.4 Hiệu quả đầu tư theo dự án. 1.4.1 kết quả đạt được. a) về hiệu quả tài chính và số dự án đạt được và đang tiến hành: Bảng 7: Một số chỉ tiêu tài chính đơn vị: tỷ đồng STT Dự án lợi nhuận thời gian thu hồi vốn (năm) IRR (%) 1 Trung Hòa – Nhân Chính  32,980  5,5  16,725 2 Bắc An Khánh              1.733,5 10  19% 3 Thảo Điền  752,4 8  17,52% 4 Thắng Đầu  770,52 10  18,5% 5 Cụm cao ốc N05  200 5  19,5% 6 Khu chung cư        Thượng Đình 7 Khu đô thị Thanh Xuân Bắc 8 Ngọc Thụy Gia Lâm 9 Khu đô thị du lịch Cái Giá 786,43  12 18%  10 Khu biệt thự nghỉ mát       Đồ Sơn 15  4 19%  Nhìn vào các dự án ta thấy chỉ tiêu về lợi nhuận, thời gian thu hồi vốn đều rất khả quan. Lợi nhuân của các dự án đem lại đều rất lớn đem lại lợi nhuận cao nhất là dự án Bắc An Khanh với số lợi nhuận rất cao 1733,5 tỷ đồng, và thời gian th hồi vốn nếu đem so với lợi nhuận thu được, quá trình xây dựng cùng với quy mô của dự án thì cũng không dài cho lắm chỉ có 10 năm (theo ước tính của công ty). Các dự án khác tuy đem lại số lợi nhuân không bằng nhưng cũng đủ cho thấy nó đem lại cho công ty một khoản thu khá lớn từ việc tiến hành đầu tư vào khu đô thị mới. Tiếp đó ta nhìn vào cột IRR (tỷ lệ lãi do dự án đem lại) khá cao, nếu đem so sánh với thời kỳ khủng hoảng về lãi suất năm 2008 thì dự án sẽ bị lỗ, nhưng so đều các năm ta thấy thì dự án khả thi, trước 2008 thì trung bình dự án hàng năm nhất là với những công trình quy mô lớn lại theo chương trình phát triển của đất nước thì lãi suất huy động trung bình từ 8%-10% và sau giai đoạn khủng hoảng lãi suất năm 2008 vào 2009 thì chính phủ cũng đã điều chỉnh lại tỷ lệ lãi suất cho các doanh nghiệp với gói kích cầu 1 tỷ USD để điều chỉnh lãi suất cho doanh nghiệp đảm bảo phát triển của doanh nghiệp nên với mức IRR của các dự án đem lại cho công ty vẫn đảm bảo. Tuy nhiên nếu tính đến trường hợp xấu nhất nền kinh tế đi vào khó khăn, giá cả nguyên vật liệu tăng, lãi suất điều chỉnh cũng tăng thì công ty cũng có thể điều chỉnh lại các giá trị tính toán đối với công trình chưa hoàn thành vì thế phần nào vẫn có thể đảm bảo được lợi nhuận và quá trình đầu tư cho công ty. b) Hiệu quả xã hội: Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới đã đem lại hiệu quả không nhỏ đối với xã hội: thứ nhất vì đã phần nào hoàn thiện kết cấu hạ tầng xã hội, tạo thành một khu trung tâm mới với kiến trúc hoàn thiện, thứ hai là giải quyết được việc tiết kiệm quỹ đất xây dựng (quan trọng nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM…) giúp giãn dân cư ra khỏi các cụm trung tâm lớn; và quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu ở và làm việc cho những người có nhu cầu. Như khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã xây dựng được 30 ha và giải quyết được chỗ ở cho hơn 15.000 người,… tiếp đó trong năm 2009 đã xây dựng được được những khô đô thị có nhà giá rẻ bán cho những người có thu nhập thấp giá trên dưới 200 triệu đồng phần nào giải quyết được các vấn đề của xã hội. 1.4.2 Một số vấn đề tồn tại trong hoạt động đầu tư về các khu đô thị mới. Mặc dù các kết quả đạt được của hoạt động đầu tư theo dự án khu đô thị mới này có thể đánh giá là khả quan và đáng khích lện tuy nhiên cũng có những tồn tại cần sớm khắc phục và giải quyết. ·              Về vấn đề cho người thu nhập thấp: Phải nói rằng nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn là mối quan tâm của xã hội. Thực tế cho thấy nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất lớn như trên địa bàn Hà Nội theo điều tra gần đây thì con số này là 50-60% tổng số người có nhu cầu. Chính vì thế đây là một trong những vấn đề mà chúng ta cần chú trọng đầu tư, đầu tư cho người có thu nhập thấp được rất nhiều ưu đãi về đất và thuế thu nhập… ·              Thủ tục đầu tư: Do đầu tư khu đô thị là một loại hình đầu tư đặc biệt và có rất nhiều hình thức đầu tư khác nhau, phương thức thực hiện khác nhau và đặc biệt là liên quan đến nhiều đối tượng nhưng khi lập dự án chưa có chính sách cụ thể cho từng loại nên còn gặp nhiều khó khăn cho công ty về vấn đề thủ tục. Và khó khăn trong vấn đề công tác xét duyệt dự án và giấy phép đầu tư. ·              Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Đây là một trong những khâu nặng nề nhất, kìm hãm tiến độ của mọi dự án do tính chất phức tạp của nó. 1.5 Đánh giá bằng mô hình SWOT 1.5.1 Điểm mạnh ·  Tổng Công ty VINACONEX có một hệ thống các đơn vị thành viên mạnh trong lĩnh vực xây lắp, kinh doanh bất động sản và sản xuất vật liệu xây dựng, đặc biệt ở thị trường miền Bắc. Các đơn vị thành viên của Tổng Công ty hợp thành một tập đoàn mạnh, có đầy đủ khả năng đáp ứng được yêu cầu đặt ra của các Dự án cấp quốc gia. Tổng Công ty hoàn toàn có ưu thế trong đấu thầu các dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn, công nghệ cao, thời gian dài. ·  Tổng Công ty luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo giúp đỡ của Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan của Trung ương và địa phương trong quá trình xây dựng và phát triển. ·  Tổng Công ty có đội ngũ lãnh đạo có tâm huyết, có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm quản lý. Đội ngũ nhân viên Tổng Công ty trong những năm qua không ngừng được củng cố, nâng cao cả về số lượng và chất lượng, đảm bảo có đủ trình độ chuyên môn, trình độ quản lý dự án. ·  Được kế thừa thương hiệu có uy tín và các khách hàng truyền thống, sau cổ phần hoá, Tổng Công ty cổ phần VINACONEX sẽ tiếp tục củng cố vị thế là một trong những Tổng Công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây lắp và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. ·  Sau cổ phần hoá, vốn chủ sở hữu của Tổng Công ty sẽ tăng lên gấp 1,5 lần do Tổng Công ty nhận được lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư bên ngoài. Là một doanh nghiệp chuyên thực hiện các dự án lớn, vốn là yếu tố đóng vai trò quan trọng thiết yếu của Tổng Công ty. Chính vì vậy, vốn chủ sở hữu lớn sẽ giúp Tổng Công ty thực hiện được các dự án lớn trong hiện tại và tương lai. ·  Sau cổ phần hoá, Tổng Công ty sẽ lựa chọn được những cổ đông chiến lược mạnh, có kinh nghiệm về các lĩnh vực Tổng Công ty hiện đang hoạt động và dự tính sẽ mở rộng hoạt động. Tổng Công ty sẽ tiếp cận được với các sản phẩm và công nghệ chuyên ngành mới, các tập đoàn, liên minh xây dựng và thị trường quốc tế. ·  Sự tham gia của các cổ đông bên ngoài giúp nâng cao tính minh bạch và độc lập của Tổng Công ty, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Tổng Công ty đã sớm có mối quan hệ đối ngoại ngay từ ngày đầu thành lập nên có nhiều thuận lợi trong quá trình hội nhập với khu vực và quốc tế. 1.5.2 Điểm yếu ·  Cũng giống như các đơn vị xây lắp khác, Tổng Công ty có khoản nợ phải trả lớn. Bên cạnh đó, trong quá trình làm nhà thầu thực hiện thi công xây lắp, Tổng Công ty cũng thường xuyên bị chiếm dụng vốn, các khoản nợ phải thu khá lớn. ·  Các dự án của Tổng Công ty có thời gian triển khai kéo dài, do vậy doanh thu và lợi nhuận của Tổng Công ty không ổn định qua các năm. Doanh thu và lợi nhuận thường ở mức trung bình thấp trong khoảng thời gian đầu tư xây dựng, khi dự án hoàn thành, đi vào hoạt động hoặc được bán, doanh thu lợi nhuận mới tăng cao. ·  Bộ máy quản lý còn chưa gọn nhẹ, chưa phù hợp với cơ chế vận hành linh hoạt của một Tổng Công ty cổ phần trong nền kinh tế thị trường. ·        Trong lĩnh vực xây dựng hiện nay, các doanh nghiệp có chu kỳ sản xuất dài từ khâu xây dựng đến hoàn thiện dự án và thường xuyên chịu áp lực về vốn. Do vậy trong giai đoạn đầu, Tổng Công ty sẽ gặp khó khăn về dòng tiền dùng để chi trả cổ tức hàng năm khi các dự án đang trong quá trình triển khai. ·        Tổng công ty hiện đang thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu phát triển và thực hiện chiến lược kinh doanh trong những năm tới. Nguồn lực hiện có của công ty chưa đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của đất nước, chưa đủ để để xây dựng những công trình tầm cỡ, các công trình lớn đa số đều phải thêu thiết kế và tư vấn từ các tổ chức nước ngoài. ·        Hệ thống chính sách và cơ chế pháp luật của Việt Nam chưa thật sự hoàn thiện và đồng bộ. Điều này sẽ ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty. Điều này còn ảnh hưởng sâu rộng đến việc phát triển các dự án của công ty, nó làm cho việc thanh khuyết toán công trình có thể dẫn đến chậm chễ. ·        Việc tiến hành lập và thẩm định dự án cần phải có độ chính xác cao, để xác định đầu tư có hiệu quả. ·        Chế độ lương, khen thưởng của công ty chưa thực sự hiệu quả để thu hút người lao động, còn là cái nơi để đào tạo người lao động nhưng không được sử dụng họ bởi chế độ đãi ngộ chưa cao lên người lao động bỏ công ty đi nhiều nhất là các cán bộ trẻ. Tiếp đó việc thưởng chưa xứng đáng, tuy là một công ty lớn nhưng việc thưởng phạt vẫn còn thua các công ty tư nhân bên ngoài… 1.5.3 Cơ hội ·  Sau cổ phần hoá, Tổng Công ty cổ phần sẽ dễ dàng tăng vốn chủ sở hữu hơn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu ra công chúng, tạo nguồn vốn thực hiện các dự án lớn trong tương lai. ·  Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới dự báo sẽ ở mức cao, kéo theo tốc độ đô thị hoá, mở ra các cơ hội lớn cho ngành xây lắp và kinh doanh bất động sản. ·  Đi với đó là nhu cầu của người dân ngày càng cao, lên việc ở nhà có giá trị hoặc các căn hộ cao cấp sẽ ngày càng tăng điều này sẽ giúp cho việc tiêu thụ sản phẩm của công ty sẽ dễ dàng hơn sau khi có sản phẩm. ·  Có cơ hội thắng các nhà cạnh tranh về xây dựng khác trên thị trường với tiềm lực kinh tế, thế mạnh về tổng công ty ra đời từ lâu có kinh nghiệm thực tế trải qua nhiều năm từ. ·  Cơ hội thu hút được nhiều nhân tài, khi nền kinh tế mở cửa, tiếp thu được nhiều kinh nghiệm và kiến thức từ bên ngoài, học tập kinh nghiệm thi công đẩy nhanh tiến độ thi công công trình một cách nhanh chóng. Để có thể trong tương lai dễ dàng cạnh tranh với các đối thủ quốc tế về ngành xây lắp 1.5.4 Thách thức ·  Sau cổ phần hoá, Ban lãnh đạo Tổng Công ty cần thích nghi với phương thức hoạt động mới của Tổng Công ty. Trước cổ phần hoá, là một Tổng Công ty Nhà nước có uy tín và năng lực tốt, trực thuộc Bộ Xây dựng, Tổng Công ty thường được chỉ định thầu trong các dự án đặc biệt và thường trúng thầu những dự án Nhà nước quy mô lớn. Sau cổ phần hoá, thách thức đặt ra với Tổng Công ty là duy trì được cơ chế tìm kiếm dự án như trước. ·  Trong những năm qua, nguồn vốn tài trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại quốc doanh. Khi chuyển sang mô hình Tổng Công ty cổ phần, việc vay vốn từ các ngân hàng thương mại quốc doanh sẽ khó khăn và hạn hẹp hơn do những quy định thắt chặt trong vay vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đây là một trở ngại rất lớn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty sau cổ phần hoá. ·  Thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng còn chậm. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới các dự án kinh doanh bất động sản của Tổng Công ty, đặc biệt khi các dự án này đóng vai trò to lớn trong hoạt động kinh doanh của Tổng Công ty trong thời kỳ 05 năm tới. ·  Cạnh tranh nội địa đã gay gắt còn thêm các Tổng công ty nước ngoài nhảy vào nữa tạo một thách thức rất lớn, một là thắng họ để có thể trở thành tập đoàn có xu hướng tiến ra bên ngoài hay là thua có thể dẫn đến bờ vực phá sản. Nhưng việc đó cũng tạo ra một cách thức rất tốt cho công ty là từ đó có thể học hỏi kinh nghiệm, xu hướng cạnh tranh ra bên ngoài, tích lũy thêm kinh nghiệm từ thương trường, đào tạo được đội ngũ cán bộ giỏi. CHƯƠNG 2: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP 2.1 Giới thiệu về định hướng và mục tiêu phát triển của công ty. 2.1.1 Định hướng phát triển công ty trong tương lai. Hiện nay có nhiều định nghĩa khác nhau về “tập đoàn kinh tế” nhưng chưa có một định nghĩa nào được xem là chuẩn mực, để có cái nhìn tổng quan về tập đoàn kinh tế cần có sự nghiên cứu một cách khái quát dưới cả góc độ ngôn ngữ và bản chất của nó. Tại các nước Tây Âu và Bắc Mỹ, khi nói đến “tập đoàn kinh tế” người ta thường sử dụng các từ: “Consortium”, “conglomerate”, “cartel”, “Trust”, “Alliance”, “Syndicate” hay “Group”. Theo quan niệm chung thì tập đoàn kinh tế là một tổ chức kinh tế gồm nhiều công ty liên kết với nhau trong một cơ cấu thống nhất, hợp lý mà ở đó mỗi công ty thành viên vừa có tư cách pháp nhân đầy đủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh, lại có quan hệ ngang dọc với các công ty khác trong và ngoài tập đoàn. Tuy tư cách pháp lý độc lập, nhưng quan hệ kinh tế vẫn lệ thuộc với nhau, tạo nên một tiềm lực mạnh, tập trung về vốn, công nghệ hiện đại, lao động kỹ thuật đa ngành, phạm vi hoạt động rộng, khả năng cạnh tranh cao, đủ sức đảm trách có hiệu quả các dự án có quy mô lớn. Xuất phát từ khái niệm và đặc điểm trung của tập đoàn kinh tế có thể nghiên cứu một số mô hình tập đoàn kinh tế xây dựng đáp ứng nhu cầu của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa trong hiện đại hóa trong đó sự nghiệp phát triển khu đô thị của nước như sau: ·        Thứ nhất: điều kiện thành lập: các công ty thành viên có quan hệ hữu cơ với nhau, tự nguyện liên kế, thống nhất và có trình độ quản lý cao, môi trường tài chính mạnh, trong sạch, có kỹ thuật và công nghệ tiên tiến. Mỗi công ty cần có ít nhất một thế mạnh trong lĩnh vực xây lắp hoặc phục vụ, quản lý quá trình xây lắp. ·        Mô hình tổ chức: tập đoàn sẽ bao gồm các côn ty thành viên chịu sự chi phối của công ty mẹ, mức chi phối chiếm từ 100% đến 0% tùy thuộc vào lĩnh vực mà công ty thành viên đảm nhận. Có hai dạng là công ty con và công ty liên kết: o     Công ty con: vốn công ty mẹ thường chiếm tỷ trngj khống chế là trên 50% thậm chí nếu công ty con hoạt động chủ lực như xây lắp, cung cấp nguyên vật liệu, thì tỷ trọng có thể lên tới 100%. o     Công ty liên kết: công ty mẹ chỉ cần góp vốn dưới 50% vốn điều lệ, thậm chí không có phần góp vốn nào. Những công ty này đa phần hoạt động đa ngành, đa lĩnh vực và gồm nhiều thành phần kinh tế tham gia. Việc chấp nhận các công ty này vào tập đoàn nhằm tăng cường phạm vi hoạt động và khả năng bao thầu các lĩnh vực kinh tế khác nhau. Mô hình ta thấy gần giống với các Tổng công ty Vinaconex, tổng công ty xây dựng và phát triển nhà ở; tổng công ty Sông Đà… nhưng về bản chất đã có thay đổi trong quản lý điều hành. Quan hệ cấp vốn và điều hành bằng mệnh lệnh hành chính được thay bằng quan hệ đầu tư mang tính kinh doanh bình đẳng và cùng có lợi. Ở đây sự rằng buộc về vốn trong quan hệ kinh tế giữa các pháp nhân được thông qua các hợp đồng kinh tế. Các công ty con dạng liên kết dù công ty mẹ không có cổ phần chi phối hoặc không tham gia góp vốn, nó vẫn chịu sự điều hành ở mức độ nhất định từ công ty mẹ quan hệ ngang nhau là chủ yếu, học có thể tham gia hoặc rút khỏi dễ dàng hơn các công ty con khác. Tuy nhiên việc tự nguyện tham gia tập đoàn để tranh thủ uy tín, thương hiệu, thị trường và danh tiếng của tập đoàn đã là một đảm bảo và rằng buộcv ới họ. Đối với Việt Nam mặc dù Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ IX đã xác định trong những năm tới sẽ “hình thành một số tập đoàn kinh tế mạnh trên cơ sở các tổng công ty nhà nước, có sự tham gia của các thành phần kinh tế đa ngành…” nhưng đây vẫn là vấn đề rất mới mẻ đòi hỏi nghiên cứu đầy đủ và sớm áp dụng một cách mạnh dạn. 2.1.2 Định hướng đầu tư của công ty. Khu đô thị mới chủ yếu là xây dựng các căn hộ như biệt thự, chung cư, văn phòng cho thuê, và một số dự án về các khu đô thị dành cho các ngành kinh doanh giải chí… nhưng nói chung khi phát triển theo định hướng nào về kinh doanh