Đề tài Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

h thức khác nhau, giao dịch thuê mướn, góp vốn, thế chấp đã xuất hiện. Từ sau pháp lệnh nhà ở và nhất là sau luật đất đai 1993, thị trường bất động sản ở nước ta đã được khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển, cho đến nay thị trường bất động sản đã diễn ra rất phức tạp với tốc độ nhanh chóng và vô vùng sôi động ở đô thị. Có thể nói cùng với sự phát triển mạnh mẽ và vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, thị trường bất động sản là kết quả của một quá trình xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản như hôm nay, cho dù chưa phải là một thị trường hoàn hảo. 2.3. VAI TRÒ CỦA CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. Nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi phải đổi mới công tác quản lý thị trường bất động sản trong đó quan trọng nhất là những thay đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với xu thế “mở cửa” và “hội nhập” của nền kinh tế đất nước. Việc phát triển, đổi mới chính sách pháp luật đất đai và việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất nói riêng là một tất yếu của tiến trình phát triển nền kinh tế xã hội của nước ta hiện nay, nó phù hợp với nguyện vọng của nhân dân vừa có ý nghĩa thực tiễn vừa có ý nghĩa về khoa học. Các chính sách pháp luật đất đai đóng vai trò ngày càng quan trọng, là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý quỹ đất và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá này. Điều đó được thể hiện thông qua các mặt chủ yếu sau đây: Thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng Qua các giai đoạn, thời kỳ phát triển khác nhau, nhiều văn bản pháp luật về đất đai đã được ban hành, sửa đổi, bổ sung mặc dù chưa đáp ứng kịp thời toàn bộ yêu cầu của thực tế đã đóng vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế trong đó “ Quyền sử dụng đất đã bước đầu trở thành một nguồn vốn để nhà nước và nhân dân đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh. Thị trường bất động sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện về nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị”. Tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản Để phát triển thị trường bất động sản nhất thiết phải có khung pháp lý đồng bộ, hoàn thiện. Những ghi nhận trong Hiến pháp 1992, Pháp lệnh nhà ở, Luật đất đai và những văn bản pháp luật khác đã tạo điều kiện cho sự ra đời, phát triển của thị trường bất động sản; tạo môi trường thuận lợi cho các chủ thể thực hiện các giao dịch trong thị trường bất động sản. Luật đất đai 2003 tăng thêm các quyền năng cho chủ thể khi tham gia vào thị trường bất động sản gắn với nghĩa vụ của các chủ thể đó . Điều đó không những không ảnh hưởng tới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà còn có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Từ năm 1988 đến nay đã có 5 đạo Luật đất đai đã được ban hành, đó là: Luật đất đai 1988; 1993; 1998; 2001; 2003. Những nội dung được sửa đổi, bổ sung, thay thế qua 5 đạo luật đất đai nói trên đều xoay quanh một số tiêu chí chủ yếu là: Bảo đảm cho việc quản lý- sử dụng có hiệu quả ngày càng cao tiềm năng đất đai đồng thời bảo vệ được vốn đất quốc gia. Phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Vừa đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Xác lập và bảo vệ quyền sở hữu về bất động sản. Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Điều 5 Luật đất đai 1988 quy định “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Như vậy bất động sản đất đai không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu của toàn dân. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và “quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ” Điều tiết lợi ích của các chủ thể Các chủ thể khi tham gia giao dịch trên thị trường thường mưu tính thu lợi về cho mình một cách cao nhất. Vì vậy họ sử dụng mọi cách kể cả bất hợp pháp để đạt được mục đích của mình. Trong thị trường bất động sản các chủ thể thu lợi bằng cách thức như: đầu cơ, gây ra những cơn sốt đất đẩy giá bất động sản lên cao… Những việc làm đó ảnh hưởng xấu tới sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Để hạn chế đi tới xoá bỏ tình trạng trên, đảm bảo công bằng cho các chủ thể khi tham gia thị trường nhà nước đã ban hành thuế sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất…để điều tiết một cách công bằng lợi ích của cả bên cung và bên cầu bất động sản, đảm bảo công bằng xã hội, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Giảm chi phí cho hoạt động giao dịch Bất động sản là hàng hoá có giá trị cao vì vậy khi mua người mua thường phải tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản đó như: bất động sản đó thuộc sở hữu của ai? Những hạn chế về quyền sở hữu hoặc về quyền sử dụng bất động sản… Để có các thông tin này họ có thể tự tìm hiểu hoặc thông qua các trung tâm kinh doanh bất động sản tức là họ phải mất một khoản phí gọi là chi phí giao dịch. Pháp luật đất đai đã quy định rõ chủ sở hữu của bất động sản, các quyền mà chủ tài sản có thể có được từ đó góp phần giảm chi phí khi tham gia giao dịch của các chủ thể. Điều tiết thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có mối quan hệ với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường máy móc, thiết bị, vật tư… do đó việc điều tiết để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh đóng vai trò quan trọng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Nhà nước thực hiện việc điều tiết thị trường bất động sản bằng việc đảm bảo công bằng giữa các chủ thể tham gia thị trường, giữa các thành phần kinh tế, cho phép một số chủ thể mới được tham gia và đưa một số loại bất động sản được lưu thông trên thị trường. 2.4. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.4.1 Gía cả bất động sản trên thị trường : Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản. Gía bất động sản chịu sự tác động các quy luật của nền kinh tế thị trường như: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Gía đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học và sinh lợi phi sinh học), giá đất có thể ở mức cao quá so với khả năng thanh toán của xã hội và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng và cũng như các loại hàng hoá khác thì giá đất cũng phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều về phía người mua và người bán bất động sản . Tuy nhiên, do tính sôi động của thị trường nhà đất nên tồn tại hai loại giá khác nhau về bất động sản đó là giá do nhà nước quy định và giá do thị trường, trong đó gía do nhà nước đưa ra nhìn chung là thấp hơn giá thị trường Do đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá nên giá trị của đất không thể tính hết được, nên giá của bất động sản được hiểu là “ số tiền có thể chấp nhận được từ một người hay nhiều người sẵn sàng có khả năng trả hợp pháp cho bất động sản nào đó khi bất động sản đó được rao bán công khai và được luật pháp chấp nhận .” Với bất kỳ một người có nhu cầu muốn sở hữu một bất động sản thì người đó sẽ phải xem xét tất cả các yếu tố liên quan đến bất động sản đó, những yếu tố chính đó như: tự nhiên, xã hội, pháp lý, kiến trúc. Khi thấy thoả mãn thì đưa ra một mức giá để có thể mua được bất động sản đó. Nhưng nếu mức giá thấp hơn mức giá mong đợi của chủ bất động sản thì chủ bất động sản đó không bằng lòng và sẽ không bán, chờ một mức giá cao hơn hoặc sẽ giảm giá mà mình mong đợi để có thể bán được bất động sản đó khi nhận thấy những điều kiện bất lợi của mình. Như vậy giá bất động sản do chủ bất động sản quyết định và giá được các bên chấp nhận thì đó chính là giá thị trường của bất động sản. Và ở đây không có dự cưỡng chế, bắt ép hay đe doạ đến người báncũng như người mua trong quá trình giao dịch mà là mức giá thoả thuận giữa hai bên mua và bán đều có lợi. Người mua sẽ chỉ mua nếu người đó cho là phải chăng và người bán cũng vậy, họ chỉ bán nếu nhận được số tiền mà mình có thể chấp nhận được. Đặc trưng chủ yếu của giá cả bất động sản Giá trị tài sản nói chung hay giá trị bất động sản nói riêng, xét về mặt kinh tế là sự thoả mãn bốn đặc điểm cơ bản: Tính hữu dụng, nhu cầu, tình trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được. So với giá cả hàng hoá khác thì giá bất động sản có 6 đặc trưng sau : - Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình trên đất. - Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai. - Có hai cách biểu hiện bằng giá mua và giá bán hoặc giá cho thuê. - Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà nó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau. - Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính khác biệt của bất động sản còn phụ thuộc vào ý định, tâm lý cá biệt của người mua và ngươì bán (yếu tố phi vật chất). - Giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng là vì tài nguyên đất có hạn mà con người thì ngày càng sinh sôi nhiều. 2.4.2. Quan hệ cung - cầu trong thị trường bất động sản . . Khái niệm cung - cầu: Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu sự tác động của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội đồng thời là hai bộ phận cấu thành nên thị trường hàng hoá dịch vụ. Thị trường bất động sản là một loại trong hệ thống các thị trường hàng hoá cũng không thể thiếu được hai bộ phận cơ bản này. Chúng được mô hình hoá và có thể xác định được ở từng thời gian cụ thể và biểu hiện thông qua giá cả cuả từng bất động sản . Khái niệm cầu: Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Có một sự khác biệt lớn về quy mô phạm vi và đối tượng xuất hiện giữa cầu tiêu dùng và cầu bất động sản. Cầu thực tế có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về bất động sản thường xuất hiện trên cơ sở có hội tụ của các điều kiện sau: - Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân. - Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường. - Phải có sự hoạt động của thị trường để có nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn . Phân loại cầu về bất động sản: Cầu về đất đai cho sản xuất: Cầu về đất đai cho sản xuất là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng. Cầu về đất đai cho sản xuất thường là thường là cầu về đất đai cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội: cầu của các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ. Thông thường, xã hội càng phát triển thì các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I càng giảm xuống một cách tương đối so với các khu vực khác, do vậy cầu về đất đai cho sản xuất tăng lên không đáng kể so với khu vực khác . Cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình khác: Thông thường cầu về đất đai làm địa bàn phát triển hoạt động công nghiệp, giao thônglà cầu được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ, chúng ít xuất hiện dưới dạng các hình thức khác trên thị trường. Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sản: Cầu về nhà ở, kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở và các công trình bất động sản khác phục vụ cho kinh doanh thương mại và dịch vụ. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản. Các hoạt động sản xuất ngày càng tăng lên nhanh cùng với sự phát triển của xã hội nên cầu về đất ngày càng tăng nhanh. Nó bao gồm cả nhà ở cho dân cư, đất đai và nhà làm việc cho các văn phòng, công sở, các trung tâm thương mại và các trung tâm vui chơi giải trí. Cầu giả tạo: Xuất hiện trong quan hệ thương mại do kỳ vọng của những người buôn bán bất động sản. Những nhà đầu tư bất động sản mua bán bất động sản không phải để đáp ứng nhu cầu sử dụng của bản thân họ mà để đầu cơ buôb bán trên thị trường. Như vậy cầu về nhà đất cho các quan hệ thương mại đã làm tăng giả tạo về bất động sản và có thể làm đội mặt bằng giá cả bất động sản. Nghiên cứu về thị trường ở nhiều thành phố đã chỉ ra rằng chính cầu về nhà đất của những người kinh doanh bất động sản là nhân tố cơ bản làm căng thẳng thêm mối quan hệ về cung cầu bất động sản và làm đội giá bất động sản tăng lên tại một thời điểm nhất định . . Khái niệm cung: Cung bất động sản trên thị trường bất động sản là tổng số lượng bất động sản có thể sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Tổng cung ở đây không hoàn toàn trùng khóp với tổng số bất động sản có được ở một quốc gia, do có những bất động sản không được tham giá vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán, chuyển nhượng hay là có nhu cầu bán nhưng đòi hỏi không phải bán với mặt bằng giá hiện hành trên thị trường mà muốn chờ đợi để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những nguồn bất động sản không được tính vào tổng cung về bất động sản tại thời điểm đó. - Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc từ tự nhiên với số lượng có hạn và con người không thể tự tạo thêm theo ý muốn chủ quan. Do đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của các bất động sản này có thể tác động làm thay đổi cung của loại bất động sản khác. Lượng cung về bất động sản không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng, là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của đất đai. Do vậy dễ dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu bất động sản một cách cục bộ về không gian hay chủng loại đất theo từng địa phương hay vùng lãnh thổ. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều khiển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác hay từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung cầu hợp lý. Bởi vậy các nguồn lực bất động sản có thể thành tổng cung về bất động sản trên thị trường cũng cần phải có sự hội tụ của các điều kiện sau: - Bất động sản hiện có phải đạt được những tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện hành, tức là đáp ứng được yêu cầu tiêu dùng, sử dụng nào đó mà thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. - Đối tượng là chủ sở hữu bất động sản không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán, chuyển nhượng, tức là sẵn sàng chuyển giao các quyền của mình về bất động sản đó cho đối tượng khác hoặc buộc không sử dụng mà phải bán, chuyển nhượng bởi một lý do nào đó như khi bị phát mại tài sản khi thế chấp … - Gía cả khi bán bất động sản để thực hiện chuyển giao các quyền về bất động sản phải phù hợp với mặt bằng chung tức là phù hợp với khả năng theo các phương thức thanh toán của người mua và được thị trường chấp nhận . - Phải có thị trường bất động sản hoạt động chính thức, thực sự lành mạnh trong môi trường pháp lý để cung bất động sản được thừa nhận và gặp cầu một cách dễ dàng trên thị trường cho cả hai được thể hiện qua mua bán thực tế. Trong việc phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cầu cân bằng thì chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi thì một yếu tố của cung hoặc cầu tăng lên hay giảm xuống sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của giá. Nếu cung giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm giá thay đổi nhỏ và cân bằng chỉ có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng mở rộng của cung. Ngược lại cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh và cân bằng không thể nhanh chóng đạt được bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu. Nếu cầu co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nhưng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá sẽ biến động mạnh . Đối với mọi hàng hoá và dịch vụ đều có mối quan hệ cung cầu và bất động sản cũng không ngoài phạm vi đó. Tuy nhiên ngoài yếu tố về giá cung bất động sản chịu nhiều yếu tố tác động như: Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản, chính sách và pháp luật của nhà nước, sự thay đổi dự báo trong tương lai …Còn cầu của bất động sản chịu sự tác động của các yếu tố như: Sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất, sự thay đổi thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá, các chính sách của chính phủ, mốt, thị hiếu nhà ở, sự thay đổi dự báo trong tương lai, sự thay đổi giá cả hàng hoá thay thế. Sự thay đổi của bất kỳ yếu tố nào trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc cầu, làm lượng cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cả bất động sản sẽ thay đổi. Mối quan hệ cung và cầu của bất động sản còn phụ thuộc vào thời gian. Trong phạm vi một thời gian ngắn thì cung của một loại bất động sản có thể không co giãn hoặc co giãn ít. VD: nhà chung cư, nếu cầu tăng mà cung cố định thì sẽ đẩy giá nhà lên cao. Nhưng với thời gian dài hơn, giá nhà chung cư tăng sẽ khuyến khích các nhà đầu tư vào xây dựng nhà chung cư phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân thì lúc này lượng cung sẽ tăng lên, ngoài ra mặt hàng thay thế là nhà cho thuê cũng tăng lên do kích thích của giá nhà tăng cao thì người dân sẽ sử dụng những lượng bất động sản nhàn rỗi hoặc cải tạo nhà mình để cho thuê, do đó gía nhà chung cư sẽ giảm xuống. Như vậy cung bất động sản ngắn hạn thường co giãn ít hơn cung dài hạn và khi có sự thay đổi trong lượng cầu cũng làm cho giá cả bất động sản trong ngắn hạn thay đổi nhiều hơn trong dài hạn. Khi cầu tăng, trong ngắn hạn cung bất động sản ít co giãn, giá cả tăng mạnh. Nhưng trong dài hạn cũng co giãn nhiều hơn và gía tăng ít hơn so với ngắn hạn. Gía cân bằng không những phụ thuộc vào sự thay đổi trong lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cung và cầu đều lớn nên giá cả cân bằng ít thay đổi. Đối với thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng thì tổng cung là có hạn. Nhưng cầu luôn biến đổi với chiều hướng gia tăng vì đất có hạn nhưng sản xuất thì vô hạn và dân số ngày càng tăng. Trong thị trường bất động sản thì cung không thể phản ứng kịp thời với sự thay đổi của cầu vì việc tăng cung không thể nhanh chóng và thường xuyên như cầu, một phần vì nhu cầu của con người là vô cùng, mặt khác việc tăng cung cần phải trải qua nhiều giai đoạn như: quy hoạch, mua đất, xin cấp giấy phép xây dung, quy hoạch Nhưng trong những khoảng thời gian ngắn thì cung của một loại bất động sản có thể tăng lên do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác, hiện tượng này trong thời gian gần đây diễn ra khá phổ biến ở Việt Nam mà điển hình là ở tại Hà Nội, việc chuyển đổi một phần đất nông nghiệp thành đất thổ cư diễn ra mặc dù đó là sai quy định. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó chỉ có thể thực hiện hợp pháp khi quy hoạch cho phép . 2.4.3. Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở việt nam Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998; Luật đất đai năm 2003; Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 và các Nghị định, Thông tư của Thủ tướng Chính phủ ra đời trong thời gian qua đã cụ thể hoá Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc quảnn lý thị trường bất động sản. Việc quản lý thị trường bất động sản đã đạt được những kết quả quan trọng, bước đầu phát triển thị trường bất động sản ở Viết Nam. Để thực hiện Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở có hiệu quả, nhiều văn bản đã được ban hành như khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở, xây dung kết cấu hạ tầng, về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai… đang từng bước làm cho đất đai, nhà ở tiếp cận với thị trường bất động sản. Đây là một trong những cở sở quan trọng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dung và phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ quỹ đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo lập được một cơ chế hợp lý trong quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dung và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, phát triển thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đều được xác lập dựa trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thị trường bất động sản ở nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và thị trường về nhà ở, các tài sản gắn liền với đất. Theo hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm hiện hành khẳng định ở nước ta, pháp luật không thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai mà chỉ ghi nhận và bảo hộ sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất. Thị trường bất động sản của Việt Nam gồm nhiều thị trường nhỏ, không tập trung mà trải dài trên toàn vùng, trong đó mỗi thị trường mang bản chất, quy mô và trình độ khác nhau. Do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá xã hội nên thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường bất động sản ở nông thôn. Thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại song song hai loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản phi chính thức hay còn gọi là thị trường ngầm ( hiểu theo nghĩa thông dụng), hai loại thị trường này tồn tại song song và đan xen lẫn nhau. Tại Việt Nam, việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong những năm gần đây đã được tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai. Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai. Các chương trình phát triển nhà ở cũng như các chính sách hỗ trợ vốn cho các hoạt động phát triển nhà ở cho các địa phương, chính phủ đã cho phép các địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu về sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và lo nhà cho người có thu nhập thấp. Chính phủ cũng cho phép các địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho các phương án phát triển và cải tạo nhà ở. Thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay: Tính đến tháng 12 năm 2003, tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho các đối tượng sử dụng thuê là 25.160.199 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Hộ gia đình và cá nhân đang trực tiếp quản lý sử dụng 12.466.076 ha, chiếm 37,85% diện tích đất tự nhiên cả nước, bằng 49,55% tổng quỹ đất phân theo đối tượng sử dụng. Diện tích đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng tập trung chủ yếu là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, dất ở và một phần đất chuyên dùng. Các tổ chức kinh tế trực tiếp sử dụng 5.530.514 ha, chiếm 16,79% tổng diện tích tự nhiên và bằng 21,98% tổng quỹ đất phân theo đối tượng sử dụng. Diện tích đất của các tổ chức kinh tế tập trung ở các loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp và một phần đất chuyên dùng. Trong tổng quỹ đất uỷ ban nhân dân xã đang trực tiếp quản lý sử dụng 3.714.121 ha, chiếm 14,76% và bằng 11,28% tổng diện tích đất tự nhiên. Nước ngoài và liên doanh với nước ngoài hiện đang sử dụng 31.156 ha chiếm 0,09% tổng diện tích đất tự nhiên và bằng 0,12% tổng quỹ đất đã phân phối sử dụng. Các đối tượng khác sử dụng 3.418.252 ha, chiếm 10,38% tổng diện tích đất tự nhiên và bằng 13,59% tổng quỹ đất đã phân phối sử dụng. Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các nghành, các lĩnh vực của nền kinh tế như nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Ngoài