Đề tài Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam

-06-2009 Vỡ bong bóng trên thị trường nhà đất: Xảy ra do sự mở rộng tín dụng (cho vay dưới chuẩn, lãi suất thấp và dòng vốn lớn từ bên ngoài Hoa Kỳ chảy vào), khiến cho những tài sản có tính rủi ro cao nhất tăng giá. Nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng (64% năm 1994 lên 69.2% năm 2004) làm tăng cao giá nhà đất (tăng 124% từ 1997 đến 2006) và tiêu dùng cá nhân. Bên cạnh đó yếu tố “văn hóa tiêu dùng” cũng không thể bỏ qua. Một nền kinh tế ngày càng dựa vào sự “thỏa mãn tức thì” (giá nhà đất tăng khiến người dân giảm tiết kiệm, tăng cường vay nợ và tiêu dùng) khiến tỉ lệ nợ của các hộ gia đình trên phần trăm ngân sách chi tiêu gia đình tăng lên 134% (2008). Đầu cơ vào bất động sản “nóng” quá mức: Giá nhà đất nói chung tăng lên gần gấp đôi trong giai đoạn 2000-2006 – một hiện tượng chưa từng có ngay cả khi đã giảm trừ lạm phát. Trong khi nhà ở từ trước đến nay không được coi là khoản đầu tư chứng khoán thì quan niệm này đã thay đổi trong suốt thời kì bong bóng nhà đất. Việc đầu cơ vào bất động sản cũng là một nhân tố dẫn đến cuộc khủng hoảng. Chẳng hạn, một công ty bất động sản ước tính có 85% số nhà công ở Miami là dùng cho mục đích đầu tư. Năm 2006, 1.65 triệu căn nhà được mua với mục đích đầu tư (chiếm 22%), cộng với 14% (1.07 triệu căn) mua là nhà trống hoặc biệt thự nghỉ dưỡng. Năm 2005, con số này tương ứng là 28% và 12%. Như vậy, gần 40% doanh thu mua nhà có được từ việc mua đi bán lại – một con số kỉ lục. Hoạt động cho vay cầm cố rủi ro cao: Trong một vài năm trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng, hành vi của người cho vay thay đổi rõ rệt – họ tỏ ra dễ dãi hơn với những người vay tiền có rủi ro cao, bao gồm cả giới nhập cư bất hợp pháp. Nợ dưới chuẩn chỉ là 35 tỉ USD, chiếm tới 5% tổng giá trị năm 1994, nhưng đã leo thang lên 9% năm 1996, 13% năm 1999 và 20% năm 2006 (600 tỉ USD). Một nghiên cứu của Cục dự trữ liên bang Mỹ cho thấy độ vênh giữa lãi suất cho vay chuẩn và dưới chuẩn ngày một thu hẹp trong giai đoạn 2001 – 2007. Thêm vào đó, người cho vay ngày một tạo thêm “động lực” để người cần vốn vay tiền với nhiều lựa chọn “hấp dẫn” hơn. Năm 2005, có tới 43% những người vay tiền mua nhà lần đầu không bị bắt buộc phải trả góp. Hoạt động chứng khoán hóa: Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính, cho vay cơ cấu xuất hiện vào những năm 1970 mà trong đó các tài sản thế chấp của những người đi vay khác nhau hay các công cụ tài chính được mua lại, tập hợp, “đóng gói” phân thành các nhóm rồi được dùng làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu. Tiền thu được từ người mua các chứng khoán này sẽ được các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để cho người đem thế chấp tài sản vay tiền. Đồ thị 2.2: Toàn cảnh lừa đảo thế chấp tại Mỹ từ 1996 – 2006 Nguồn: Wikipedia Do sự tồn tại của hoạt động tài chính này, nhà đầu tư ngày một hứng thú với chứng khoán có đảm bảo bằng thế chấp (MBS – mortgage backed security), tạo ra những khoản vay có độ rui ro tín dụng cao, kết hợp lại và rủi ro sẵn sàng chuyển sang cho người khác (ở đây là các nhà đầu tư). Tỉ lệ tài sản thế chấp dưới chuẩn được chứng khoán hóa tăng từ 54% năm 2001 lên 75% năm 2006. Người ta cho rằng tiêu chuẩn cho vay cầm cố lỏng lẻo hơn trước bởi sự xuống cấp trong về mặt đạo đức, khi mà mỗi mắt xích trong dây chuyền cho vay cầm cố thu được lợi nhuận và chuyển lại rủi ro sang cho người khác. Sự lỏng lẻo trong chính sách nới lỏng tín dụng của Nhà nước Xếp hạng tín dụng không chính xác: Việc xếp hạng cao cho các giao dịch chứng khoán hóa (CDO và MBS) trên cơ sở các khoản vay thế chấp dưới chuẩn, góp hần hình thành nên bong bóng nhà đất, hiện đang nằm trong diện điều tra của các cơ quan xếp hạng tín dụng. Đồ thị 2.3: Nợ dưới chuẩn ở Mỹ tăng vọt 2004 - 2006 Giám sát không chặt chẽ những công ty môi giới cầm cố: Công bố không đúng số liệu vay vốn và gian lận cầm cố cũng góp phần gây nên cuộc khủng hoảng. Báo cáo của Bộ tài chính Hoa Kỳ cho thấy số vụ gian lận cầm cố đã tăng 1411% từ năm 1997 đến 2005. Theo một nghiên cứu mới đây của công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản bán buôn, các công ty môi giới cầm cố ở Mỹ đã cho vay mua nhà tới 68% với các khoản vay dưới chuẩn và Alt-A (khoản vay dưới chuẩn và chuẩn) chiếm 42.7% tổng khối lượng sản xuất của các nhà môi giới vào năm 2004. Bảo lãnh quá mức các khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao: Các bên bảo lãnh quyết định mức độ rủi ro tín dụng của một người đi vay cụ thể theo các tiêu chí nhất định – hầu hết đều rơi vào nhóm 3C: tín dụng, khả năng và thế chấp. 40% các khoản vay dưới chuẩn năm 2007 là nhờ bảo lãnh tự động. Khuyến khích từ chính sách của Chính phủ: Nhiều đạo luật có từ thế kỉ 20 vẫn đang điều hành nền kinh tế thế kỉ 21 của chúng ta, đơn cử như Gramm-Leach-Bliley – một đạo luật được ban hành từ 1999 có thể được kể đến như một tác nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn; hoặc đạo luật CRA (community reinvestment act) đã tạo điều kiện cho người tiêu dùng không đáng tin cậy vay. Những nhầm lẫn của chính sách tiền tệ: Ngân hàng Trung ương quan tâm tới các chính sách quản lý tiền tệ hơn là rủi ro đến từ các bong bóng nhà đất và công ty ảo (dot com) - thể hiện ở việc ưu tiên phản ứng trước diễn biến của các bong bóng thay vì tìm cách tránh chúng. Tác động của cuộc khủng hoảng Việc giá nhà đất sụt giảm 1 cách nhanh chóng gây nên 1 loạt các tác động lên nền kinh tế. Cá nhân và các nhà đầu tư không thể bán nhà một cách nhanh chóng để thu lợi nhuận tức thời, các nợ thế chấp có tỷ giá thay đổi tăng giá bất thường khiến nhiều chủ nhà đất không thể trả được các khoản nợ này. Điều này gây tổn thất lớn cho các đảm bảo dựa trên nợ thế chấp gây thất thoát cho nhiều ngân hàng và các công ty đầu tư. Hậu quả của khủng hoảng không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến cả nền kinh tề. Đối với thế giới tài chính Tháng 08/2007, sau thời gian dài phát triển quá nóng bong bóng cho vay bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ bùng nổ gây suy sụp niềm tin của người tiêu dùng và các nhà đầu tư. Hàng loạt các nhà đầu tư rút khỏi các hạng mục đầu tư bị coi là có mức rủi ro cao tạo nguy cơ thua lỗ cao. Để chuẩn bị đối phó với với cơn bão thua lỗ được dự đoán sẽ xảy ra trong năm 2008 các tổ chức tài chính Mỹ đã giảm bớt tỷ lệ đòn bẩy tài chính (deleveraging) trong bản cân đối tài chính nhằm nâng tỷ lệ vốn trong tổng tài sản (capital/asset ratio). Hậu quả ngoài dự tính của hành động này là làm suy giảm nghiêm trọng thanh khoản trong hệ thống tài chính, dẫn đến tình trang đóng băng của nhiều công cụ tài chính. Điều nay tiếp tục làm giảm giá các loại chứng khoán, đặc biệt là các sản phẩm liên quan đến địa ốc, tạo vòng tròn lặp (feedback loop) là xấu đi bản cân đối tài sản của các tổ chức tài chính, nhiều ngân hàng rơi vào nguy cơ phá sản. Đến cuối năm 2007, FED cắt lãi xuất cơ bản xuống 4,25% và mở thêm công cụ tiền mới nhằm tạo điều kiên dễ dàng hơn cho các ngân hàng vay thanh khoản từ FED. Tuy nhiên tình hình thanh khoản vẫn không bớt khó khăn. Đến tháng 3/2008, việc rút tiền đồng loạt của khách hàng do e ngại sự sụp đổ của ngân hàng này đã tạo nên 1 cuộc khủng hoảng thanh khoản. FED phải dàn xếp để JP Morgan Chase mua lại Bear Stearns. Sau khi Bear Stearns bị phá sản, FED mở thêm 2 công cụ tiền tệ mới là TSLF và PDCF nhằm giảm bớt rủi ro trên bảng cân đối tài sản của các ngân hàng nhưng cơn khát thanh khoản vẫn chưa được làm dịu. Tháng 8/2008 tình hình thanh khoản tiếp tục xấu đi và Fannie Mae và Freddie Mac có dấu hiệu sụp đổ. Giá cổ phiếu của 1 loạt các tổ chức tài chính rơi tự do. Đến tháng 9/2008 Lehman Brothers, ngân hàng lớn thứ tư của Mỹ, phả sản khiến cuộc khủng hoảng thanh khoản trầm trọng hơn trên thị trường liên ngân hàng và lan sang thị trường thương phiếu ( commercial papers). Việc Lehman Brothers phá sản còn làm rung động thị trường CDS (credit default swap), một công cụ bảo hiểm rủi ro bị lạm dụng quá mức để đầu cơ vào thị trường nợ bất động sản. AIG, công ty bảo hiểm lớn nhất thế giới, gặp khó khăn thanh khoản hơn 400 tỷ USD CDS mà công ty này đã phát hành. Bên cạnh đó FED và bộ tài chính phải dàn xếp để Bank of America mua lại Merrill Lynch, ngân hàng đầu tư lớn thư 3 của Mỹ. Ngay sau đó, hai ngân hàng đầu tư lớn là Goldman Sach và Morgan Stanley phải chuyển thành ngân hàng thương mại. 25/9, hiệp hội cho vay và dự trữ lớn nhất Hoa Kỳ là Washington Mutual phá sản, tiếp đó Wachovia phải bán cho Wells Fargo. Cuộc khủng hoàng tài chỉnh Mỹ nhanh chóng lan rộng ra thế giới. Châu Âu đang phải đối mặt với nhiều vấn đề khó khăn như lạm phát, giá dầu cao, sản xuất công nghiệp giảm, thị trường nhà đất ở nhiều nước đang xấu đi. Theo đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế của khu vực này đã giảm đáng kể. Theo Uỷ ban châu Âu, tăng trưởng kinh tế ở châu lục này sẽ giảm xuống còn 1,5% năm 2009, thấp hơn mức kỳ vọng 1,7% năm 2008. Còn tại châu Á, hãng xếp hạng tín nhiệm hàng đầu của Mỹ Standard & Poors (S&P) đưa ra dự báo tăng trưởng kinh tế châu Á chưa có dấu hiệu hồi phục ít nhất là đến hết năm nay do tăng chi phí hàng hóa, lương thực, nhiên liệu. Theo S&P, ngoại trừ New Zealand, tất cả các nước đều tăng lãi suất và dự báo sẽ duy trì xu hướng này trong những tháng cuối năm 2008. S&P hạ dự báo tăng trưởng GDP của Ấn Độ năm 2008 từ 8,2 - 8,7% dự báo tháng 4/08 xuống 7,5 - 8%; Singapore từ 5,3 - 5,8% xuống 4,2 - 4,7%; Việt Nam từ 8 - 8,5% xuống 5,7 - 6,3%; Hàn Quốc từ 4,8 - 5,3% xuống 4 - 4,5%; New Zealand từ 1,8 - 2,3% xuống 1 - 1,5%. Với các mặt khác của nền kinh tế Một ảnh hưởng khác nữa là 1 phần lượng thanh khoản được nhiều nhà đầu tư rút ra khỏi thị trường địa ốc vào thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 đã được chuyển sang đầu cơ các loại nguyên liệu thô và dầu mỏi với hy vọng các loại hàng hóa này sẽ tăng giá. Hậu quả là chỉ trong vòng 12 tháng từ giữa năm 2007, giá dầu mỏ và nhiều loại kim loại đã tăng lên gấp đôi, kéo theo đó là 1 cuộc khủng hoảng giá lương thức nhỏ khi một lượng lớn ngũ cốc bị các nhà sản xuất nguyên liệu thực vật đặt mua để đối phó với giá dầu tăng cao. Hầu hết các mặt hàng tiêu dùng đều tăng giá mạnh làm thu nhập thực giảm, dẫn đến tổng tiêu dùng giảm. Gia xăng dầu tăng mạnh làm nhiều người hoãn kế hoạch mu axe ô tô, dẫn đến sự sụp đổ của nhiều công ty sản xuất xe hơi của Mỹ. Sự giảm bớt tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng lên đỉnh điểm kéo theo sự sụp đổ của các đồng tiền hàng hóa (commodity currencies). Đồng đô la Mỹ lên giá kéo theo đồng Yên Nhật và nhân dân tệ Trung Quốc, làm sụt giảm xuất khẩu của các nước này. Các nước trong khối BRIC, mà điển hình là Trung Quốc đã chịu sự sụt giảm lượng công nghiệp và kim ngạch xuất khẩu vào cuối năm 2008. Riêng Nhật đồng yên lên giá tới 20% kết hợp với tổng cầu thế giới giảm, đã khiến xuất khẩu giảm quá nhanh. Mức độ kỳ vọn rơi xuống thấp nhất kế từ đầu thập kỷ, mức tăng trưởng kinh tế bị giảm qua hai kênh đầu tư và thuê mướn nhân công. Cùng với việc cắt giảm mạnh nhân sự của các tổ chức tài chính, các ngành công nghiệp cũng bắt đầu sa thải nhân viên trong quý 3 2008. Tỷ lệ thất nghiệp ở Mỹ lên tới 7% trong các tháng cuối năm 2008. Một cuộc khủng hoảng lao động toàn cầu đã được ILO dự đoán, đến cuối 2009 sẽ có thêm khoảng 50 triệu người thất nghiệp, cao nhất trong 80 năm nay, kể từ sau Đại Suy Thoái. Tổng đầu tư nội địa của Mỹ giảm 4.83% trong năm 2008, chỉ tính riêng nửa sau năm 2008 đã giảm 4,26%. Sự sụp đổ của hàng loạt các tổ chức tài chính lớn của Mỹ tạo ra cuộc khủng hoảng kinh tế lan sang cả châu Âu và châu Á tạo nên cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu lớn nhất từ sau cuộc Đại Suy Thoái năm 1929-1930. 2.2 Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất động sản Thái Lan 2.2.1, Tổng quan về thị trường bất động sản Thái Lan Kể từ những năm 60, 70 của thế kỉ trước, nền kinh tế Thái Lan đã đạt được những bước tiến vượt bâc với tốc độ phát triển cao và tương đối ổn định. Cùng với đó là tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa chóng mặt diễn ra trên khắp đất nước. Năm 1970, dân số Thái Lan vào khoảng 36 triệu người, nhưng cho đến năm 2005, con số này đã lên tới hơn 65 triệu. Trong đó khoảng 20 triệu người (30% tổng dân số) tập trung tại các thành phố lớn. Hòa chung xu thế là sự bùng nổ của thị trường nhà đất Thái Lan, vốn được coi như một thị trường trọng yếu, thu hút sự quan tâm của các nhà hoạch định chính sách cũng như giới đầu tư. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Thái Lan cũng gặp phải không ít sóng gió kể từ khi hình thành (năm 1957). Nhìn chung, thị trường nhà đất Thái Lan đã trải qua sáu chu kì tăng trưởng và suy thoái lớn nhỏ (1957 – 1967, 1968 – 1974, 1975 – 1982, 1983 – 1986, 1987 – 1992, 1993 – 1997). Mỗi đợt khủng hoảng kéo dài khoảng năm tới mười năm. Nguyên nhân chủ yếu của các đợt suy thoái này là hiện tượng cung vượt quá cầu, trong đó chính sách tiền tệ là một trong những nhân tố có tác động lớn nhất góp phần dẫn tới tình trạng trên. Đề tài tập trung phân tích cuộc khủng hoảng nghiêm trọng nhất diễn ra trong giai đoạn 1993 – 1997. Đầu những năm 90, sau một thời kì nở rộ của các dự án xây dựng, thị trường nhà đất Thái Lan đã có những dấu hiệu bất ổn. Dựa trên tình hình sang sủa của nền kinh tế và tốc độ đô thị hóa cao, nhiều nhà đầu tư và công ti địa ốc đã chủ quan đổ vốn một cách ồ ạt vào các dự án mới. Cứ như vậy, thị trường bất động sản Thái Lan ngày càng trở nên quá nóng. Không chỉ được thúc đẩy bởi sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế và niềm lạc quan của giới đầu tư trong nước, bong bóng nhà đất Thái Lan còn được bơm hơi bởi tư bản nước ngoài. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự khủng hoảng và sụp đổ của thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính Thái Lan nói chung. 2.2.2. Chính sách nới lỏng tín dụng của Thái Lan Năm 1953, chính phủ Thái Lan thành lập Ngân hàng nhà đất chính phủ (GHB) với mục tiêu chính lầ cung cấp các dịch vụ tài chính cho thị trường bất động sản trong nước. Trong suốt 20 năm đầu, GHB đóng vai trò của cả một tổ chức tài chính và một công ti phát triển nhà đất. Cho đến năm 1973, nhiệm vụ thứ hai của GHB được chuyển giao lại cho cơ quan nhà đất quốc gia (NHA). GHB là ngân hàng chuyên về bất động sản lớn nhất cả nước, chiếm 38% thị phần nội địa. Bên cạnh đó là 12 ngân hàng thương mại khác, chi phối 50% toàn bộ thị trường. Trước cuộc khủng hoảng 1997, các tổ chức này hoạt động rất mạnh mẽ, cung cấp một lượng vốn dồi dào cho các nhà đầu tư và phát triển thông qua chính sách nới lỏng tín dụng và cho vay với lãi xuất rất ưu đãi. Năm 1992, dịch vụ ngân hàng quốc tế Băng Cốc ra đời như một liều thuốc xúc tác cho thị trường vốn đã được hâm nóng. Thông qua công cụ này, các tổ chức tài chính nội địa có thể tiếp cận vốn đầu tư nước ngoài dễ dàng với giá rẻ, nhờ đó cho vay lại với lãi xuất thấp. Năm 1993, nhằm khuyến khích các dự án nhà giá rẻ (dưới 600 000 Bt), chính phủ Thái Lan quyết định giảm thuế thu nhập đối với những tập đoàn đầu tư vào các dự án trên. Không chỉ có vậy, ngân hàng nhà nước Thái Lan còn nới lỏng các qui định, cho phép ngân hàng thương mại được mở rộng dịch vụ cho vay bất động sản. Đồ thị 2.4: Nợ bất động sản theo từng loại thể chế tài chính Nhờ vậy, lãi suất tín dụng đã hạ xuống mức kỉ lục 10% một năm vào năm 1994. Đây là tỉ lệ lãi suất thấp nhất trong lịch sử ở Thái Lan. Ngoài ra, một lượng trái phiếu lớn được bán ra nước ngoài nhằm huy động thêm vốn cho thị trường. Tại thời điểm đó, các ngân hàng thương mại cung cấp tới 68% tổng số vốn cho các dự án nhà đất. Bên cạnh việc cho vay mạo hiểm đối với các dự án, các tổ chức tài chính còn thực hiên chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường nhà ở. Việc đánh giá sai giá trị tài sản thế chấp và thiếu thận trọng khi phân tích tình hình tài chính của người đi vay đã dẫn đến hiện tượng gia tăng nợ xấu và giải ngân chậm chạp. Trong khi đó, giá nhà đất vẫn được giữ ở mức ổn định, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư mở rộng kinh doanh. 2.2.3. Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng tới thị trường bất động sản Thái Lan Đây chính là điểm bùng phát của cơn bão bất động sản Thái Lan. Quá nhiều dự án lớn và đắt đỏ được đầu tư xây dựng. Như vậy, cho đến giữa những năm 90, số lượng và giá cả của bất động sản Thái Lan đã vượt ngưỡng cân bằng tự nhiên. Trong năm 1994 hơn 250 000 căn nhà được rao bán ở Băng Cốc và một số khu vực lân cận. Tháng 4 năm 1995, các công ti phát triển nhà đất rao bán khoảng 170 000 căn hộ trong khi nhu cầu chỉ dừng lại ở ngưỡng 100 000 đến 120 000 căn hộ mỗi năm. Đến năm 1995, thị trường bất động sản Thái Lan bắt đầu chịu sức ép lớn từ hai phía. Đó là hiện tương cung vượt quá cầu và sự chính sách thắt chặt tín dụng của các ngân hàng. Ngân hàng nhà nước Thái Lan ban hành hạn mức tín dụng nhằm cắt giảm khối lượng vốn bơm vào thị trường bất động sản. Trong khi ấy, do giá nguyên vật liệu tăng cao, giới đầu tư lại ngần ngại, không chịu hạ giá nhà đất để giảm sức ép và lâm vào tình trạng thiếu tiền mặt trầm trọng. Đến năm 1996, thị trường có nhiều bất ổn nghiêm trọng. Tổng số nợ trên bất động sản đã lên tới 800 tỉ bahts. Các công ti xây dựng, trong đó nổi tiếng nhất là Sompasong Land Plc (nợ lãi trên 80 tỉ) đứng trước nguy cơ không thể thanh toán được lãi xuất. Chính điều này đã đẩy các ngân hàng thương mại lâm vào khó khăn lớn, đặc biệt là các tổ chức liên quan đến hoạt động chung chuyển vốn đầu tư nước ngoài. Kết quả là sự thất bại của ngân hàng trung ương trong việc kiểm soát đồng Bahts, kéo theo sự sụp đổ của hàng chục ngân hàng lớn nhỏ và làm tan vỡ bong bóng nhà đất. Tuy góp phần gây ra sự sụp đổ và khủng hoảng của thị trường nhà đất nói riêng và thị trường tài chính Thái Lan nói chung, chính sách nới lỏng tín dụng vẫn được chính phủ Thái Lan sư dụng như một công cụ hữu hiệu để thúc đẩy phát triển kinh tế. Trước những năm 1960, giơí xây dựng Thái Lan chỉ chú trọng đầu tư phát triển các dự án nhà ở cho tầng lớp trung và thượng lưu trong khi phần lớn dân số Thái Lan lại có thu nhập thấp và sống trong điều kiện rất tồi tàn. Trước tình hình đó, chính phủ Thái Lan đã đưa ra các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua việc hỗ trợ tài chính cho các nhà thầu. Sự ra đời của Ngân hàng nhà đất chính phủ (GHB) đã góp phần quan trọng vào việc thực hiện mục tiêu trên. Cho đến nay, GHB đã cung cấp dịch vụ tài chính cho khoảng 900 000 chủ sở hữu nhà ở, với nhiều khoản vay ưu đãi có thời hạn lên tới 30 năm và lãi suất cố định tới 5 năm. Trong cuộc khủng hoảng 1997, GHB cũng được sử dụng như một liều thuốc trợ lực cho nền kinh tế. Để đưa thị trường thoát khỏi khủng hoảng, chính phủ Thái Lan đã quyết định lấy việc phục hồi thị trường bất động sản đang ốm nặng làm một trong những mục tiêu chính. Từ đó đến nay, chính phủ Thái Lan luôn ủng hộ các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất, bao gồm: - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân vay vốn lãi suất thấp - Phát triển trung tâm thông tin bất động sản - Phát triển các chiến lược qui hoạch đô thị trong dài hạn - Cải thiện luật bảo vệ người tiêu dung cho người mua nhà - Phát triển một thị trường bất động sản thứ cấp năng động Nhờ các chính sách trên, hiên nay thị trường bất động sản Thái Lan đã dần dần phục hồi và phát triển mạnh mẽ cùng với sự ra đời của nhiều dự án nhà ở thỏa mãn nhu cầu của người lao động và người có thu nhập thấp. Qua bài học của Thái Lan, chúng ta có thể ví chính sách nới lỏng tín dụng và cho vay dưới chuẩn như một con dao hai lưỡi. Tuy nó có thể làm rối loạn thị trường qua việc bơm hơi cho bong bóng nhà đất, nhưng nếu được sư dụng hợp lí, nó cũng có thể tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển lành mạnh của thị trường. 2.3.Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất động sản Trung Quốc Tổng quan thị trường bất động sản ở Trung Quốc từ 1999 đến nay Thị trường bất động sản Trung Quốc đã có những thành tựu lớn kể từ khi chính phủ nước này bắt đầu công cuộc đổi mới vào năm 1978. Vào mùa xuân 1998, cơ chế cũ mà các doanh nghiệp cấp nhà cho nhân viên đã bị loại bỏ, và thị trường bất động sản nhà được cải tổ lại. Các khoản vay thế chấp mua nhà trở thành công cụ tài chính chủ yếu cho công dân Trung Hoa (Fang Hong, Jie Chen, 2009) Đây có thể coi là giai đoạn phát triển nhanh nhất của thị trường bất động sản Trung Quốc tính từ 1949. Theo số liệu thống kê, dân số vùng đô thị tăng khoảng 2 triệu người/năm, nhiều vùng nông thôn cũng được đô thị hóa. Thị trường bất động sản tăng trưởng với mức 2 con số đến hết năm 2007, và bắt đầu suy giảm sau 2008 do tác động của một số biện pháp thắt chặt của chính phủ. Ngoài nguyên nhân cơ bản do nền kinh tế Trung Quốc phát triển nhanh, chính sách tài chính và việc quản lý việc cho vay thế chấp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển. Năm 2007 Trung Quốc đã xây dựng được 688 triệu m2 nhà ở đô thị, 774 triệu m2 nhà ở nông thôn, đều do các công ty và tư nhân xây dựng. Trung bình khoảng 600 triệu m2 nhà ở được xây dựng mỗi năm trong giai đoạn 2002-2007. Chỉ tính tại Bắc Kinh, giá nhà từ vành đai 2 đến vành đai 3 đã tăng từ mức 4-7 nghìn NDT/m2 vào năm 2001 đến mức 14-16 nghìn NDT/m2 vào năm 2007. TÍnh đến năm 2007, tổng chi tiêu cho bất động sản đạt 500 nghìn tỷ NDT. Số dư thế chấp bất động sản tăng từ 60 tỷ NDT (trước 1998) lên 4000 tỷ NDT (2007). Trong vòng 10 năm 1998-2008, tổng số tiền và diện tích nhà đã vượt số tương ứng trong vòng 50 năm trước cộng lại (1949-1998). Theo cục thống kê quốc gia Trung Quốc, các khoản đầu tư vào khu vực bất động sản của nước này lên tới 30 nghìn tỷ yuan (4.5 nghìn tỷ đô-la) vào 2008, tăng 20.9% so với năm trước. Trong đó, đô thị loại 2 và loại 3 chiếm tỷ trọng lớn, tăng từ 45% năm 2000 lên tới 73% vào năm 2007. Trong nước, các thị trường địa phương có sự đa dạng khá cao, chủ yếu do chủ nghĩa địa phương và tính chất không linh đông của bất động sản. Thêm vào đó, tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và di cư cũng làm tăng thếm sự khác biệt giữa các vùng. Theo báo cáo gần đây của Jones Lang LaSalle, một hãng dịch vụ bất động sản, “40 đô thị mới nổi tại Trung Quốc”, các đô thị của Trung Quốc có thể được chia thành 3 loại (bảng 1). Loại 1 gồm Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến, Quảng Châu, là tốp dẫn đầu. Loại 2 gồm 15 thành phố như Thiên Tân, Thành Đô, Hàng Châu, là những thành phố đang có tốc độ phát triển bất động sản mạnh. Loại 3 gồm 11 đô thị nơi mà thị trường bất động sản đang trong giai đoạn đầu như Nam Thông, Thường Châu… Chính sách nới lỏng tín dụng của Trung Quốc Chính sách tiền tệ phát triển: Trong giai đoạn 1990-2005, Trung Quốc liên tục tăng cung tiền M2. Điều này đã thúc đẩy việc phát triển tốc độ cao của nền kinh tế nói chung, đồng thời cũng kéo theo thị trường bất động sản phát triển hơn. Tự do hóa lãi suất: Do lo ngại những rủi ro của cải cách tài chính, nên việc giải phóng lãi suất được xếp thứ tự sau cùng trong lịch trình cải cách và được tiến hành một cách dần dần. Trong mọi hoàn cảnh thì lãi suất thực luôn có xu hướng dương, một điều bất thường đối với một hệ thông tài chính được kiểm soát. Kế hoạch cơ bản cho việc thả lãi suất tự do đã được Trung Quốc đề ra từ 1993, và đến 1996 thì được tiến hành. Kế hoạch này bao gồm dỡ bỏ các hạn chế trong giao dịch lớn cũng như các khoản vay lớn trong dài hạn trước, sau đó dần dần nới lỏng quy định cho các giao dịch nhỏ lẻ và các khoản vay nhỏ ngắn hạn. Chính phủ nước này đã bắt đầu bằng cách tự do hóa thị trường sơ cấp cho các chứng khoán của chính phủ, tự do hóa lãi suất liên ngân hàng cũng như lãi suất trên các công cụ nợ tính bằng ngoại tệ. Đối với các hoạt động ngân hàng bán lẻ, đầu tiên chính phủ cho phép ngân hàng được tính lãi thả nổi với khách hàng. Trung Quốc đã giảm bớt số lãi suất được quy định, điều chỉnh lãi vay ngân hàng cho các doanh nghiệp công thương cho khớp hơn với lãi của PBC, và cho phép các tổ chức tín dụng sử dụng lãi suất thả nổi trong nghiệp vụ cho vay của mình. Tháng 10/2004, Trung Quốc tiếp tục bỏ mức trần lãi cho vay cũng như mức sàn của lãi huy động. Điều này đã góp phần giúp các ngân hàng linh động hơn trong việc huy động được các nguồn vốn với chi phí hợp lý, cũng như trong việc tính lãi cho vay. Mặt bằng lãi suất chung do đó đã thấp hơn. Tuy nhiên thì lộ trình của việc hạ lãi suất cũng không phải hoàn toàn là một chiều. Vào năm 1987 các ngân hàng được tính lãi suất trên vốn lưu động cao hơn tới 20% so với mức trần tương ứng. Vào tháng 5/1996, mức lãi suất này đã được hạ xuống còn 10%. Tháng 4/1999, lãi suất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ được nâng lên 30%, còn cho doanh nghiệp lớn vẫn giữ ở mức 10% Bên cạnh việc nới lỏng kiểm soát lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng, việc cả cách tài chính của Trung Quốc cũng đem lại nhiều nguồn huy động vốn với phạm vi rộng lớn hơn cho các doanh nghiệp. Đầu tiên là việc ban hành thương phiếu đã cho phép các doanh nghiệp lớn tiếp cận với nguồn vốn theo các điều kiện của thị trường tiền tê. Mặc dù thị trường thương phiếu sơ cấp vẫn do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBC) quản lý, lãi suất của thị trường thứ cấp được thả nổi tự do. Do đó, lãi suất huy động qua thị trường thương phiếu linh động hơn là qua thị trường vốn vay ngân hàng. Khi mà lãi suất trên thị trường tiền tệ rớt xuống dưới mức sàn của của lãi vay ngân hàng t