Đề tài Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

đạo đức tốt, yêu nghề, chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của kết quả định giá dựa trên những cơ sở vững chắc bảo vệ kết quả đúng của họ. II.Các phương pháp định giá bất động sản. 1.Phương pháp so sánh 1.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu. Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với các bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường để xác định giá của bất động sản mục tiêu từ giá bán của các bất động sản so sánh. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất trong thực tế để định giá các bất động sản có thị trường và là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác. Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng: giá thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá thị trường của các bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán, đã hình thành giá trị thị trường; giá trị thị trường bất động sản là giá trị tổng hòa giá trị nội tại của nó và giá trị tự do của các yếu tố khách quan khác, thực tế loại hàng hóa này không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác, do đó phải so sánh để định giá cho một bất động sản tương đồng bằng cách cộng trừ các yếu tố. Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế - một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau; nguyên tắc sự đóng góp - quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường. 1.2.Ưu nhược điểm Ưu điểm: là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật , chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường. Do kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thị trường cụ thể, trực quan nên dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao. Bởi vậy, nó thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan quản lý công nhận. Nhược điểm của phương pháp: Khi định giá phải có giao dịch về các bất động sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu chất lượng thông tin không tốt về các bất động sản so sánh hay thông tin không dùng so sánh được thì sẽ ảnh hưởng xấu đến kết quả định giá. Khi thị trường yếu, số lượng các giao dịch ít, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế. Không những vậy, khó dùng được để phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập; đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. Nếu thị trường không ổn định, các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp. Chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan của người định giá cũng là một nhược điểm của phương pháp này. 1.3.Áp dụng Phương pháp so sánh chỉ so sánh được với các bất động sản tương đồng trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính chất đồng nhất; việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây; chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được; thị trường phải ổn định; đòi hỏi người định giá phải có nhều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. Bởi vậy, phương pháp thường sử dụng để định giá bất động sản trong các trường hợp các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng 1 kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên 1 mặt bằng, các văn phòng hoặc cửa hiệu, đất trống. Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản. Thường sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để định giá bất động sản. 2.Phương pháp chi phí 2.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu. Phương pháp chi phí là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế. Phương pháp luận của phương pháp này: thực tế có một số bất động sản được xây dựng và sử dụng cho mục đích riêng biệt, khi tiến hành định giá một bất động sản nào đó ta thấy rằng không tìm được trên thị trường bất động sản tương đồng về mặt kỹ thuật với bất động sản cần định giá, do đó không có cơ sở để so sánh. Nhất là ở nước ta, thị trường bất động sản cho những tài sản này chưa có giao dịch, chuyển nhượng nên không thể tìm được bất động sản để so sánh. Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở thị trường. Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc ngoại ứng. 2.2.Ưu nhược điểm Ưu điểm: cho độ chính xác khá cao và dùng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu, thiếu cơ sở dự báo lợi ích cho tương lai. Nhược điểm: Do phương pháp dựa trên số liệu thị trường nên cũng có những hạn chế như ở phương pháp so sánh, phụ thuộc yếu tố thị trường. Hơn nữa, chi phí thực chất không bằng giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị; phương pháp sử dụng cách cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ; cách ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá vì chưa có phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy. Mặt khác, phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp; ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả. 2.3.Áp dụng Phương pháp này sử dụng để định giá các bất động sản ít có cầu của thị trường; trong trường hợp thị trường bất động sản ít phát triển; bất động sản mới và tương đối hiếm. Do đó, được dùng để định giá các bất động sản công cộng như trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư viện, nhà thờ; các bất động sản có mục đich sử dụng đặc biệt như nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu….là các bất động sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường. Định giá các bất động sản được phát triển, có tiềm năng quy hoạch lại và chi phí là yếu tố chính để tạo ra giá trị bất động sản; đinh giá nhều loại bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt. Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng; xác định giá bồi thường thiệt hại. Định giá cho mục đích bảo hiểm (xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm). Thẩm định giá công trình trong đấu thầu hoặc đặt hàng cho nhà thầu. Thường được sử dụng phương pháp chi phí để kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác. 3.Phương pháp đầu tư 3.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu Phương pháp đầu tư( phương pháp vốn hóa, phương pháp thu nhập) là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Bởi vậy, nó dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Có thể tìm ra giá trị vốn của bất động sản qua thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo ra được biết trước . Phương pháp dựa trên quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại được xem như quá trình chuyển hóa vốn. Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập. Cơ sở lý luận: giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó. Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyen tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng. 3.2.Ưu nhược điểm Ưu điểm: là phương pháp đơn giản; tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư; nếu được áp dụng một cách hợp lý sẽ cho giá trị đầu tư chính xác đối với bất động sản mục tiêu; mang lại độ chinh xác cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được Hạn chế: Phương pháp đòi hỏi người định giá phải tự báo cáo dòng tiền trong tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nên tính chính xác sẽ không cao; xác định tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất, mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá đòi hỏi người định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ; có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai; cần điều chỉnh nhiều mặt như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai; kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán. 3.3.Áp dụng Điều kiện áp dụng đối với phương pháp này: định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. Bởi vậy, được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư; định giá đối với những bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó; định giá những tài sản cho thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng hay một sự dầu tư có mang lại lợi nhuận. 4.Phương pháp thặng dư 4.1.Khái niệm, đặc điểm,yêu cầu Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách giả định phát triển bất động sản đó thành một công trình có thể đạt được mục tiêu sử dụng cao nhất, tốt nhất và tương ứng giá trị cao nhất, tốt nhất đó để trừ đi chi phí phát triển sẽ có được giá trị của bất động sản ban đầu. Phương pháp luận: phương pháp này áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó. Bởi vậy, được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. Nguyên tắc sử dụng: phương pháp sử dụng cao nhất và tốt nhất 4.2.Ưu nhược điểm Đây là phương pháp thực tế có thể áp dụng định giá bất động sản có giá trị tiềm năng, có rất ít nghi ngờ. Song bị phê bình là phương pháp không gọn và chứa quá nhiều biến số; khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản đang tồn tại; mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện của thị trường; việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển phức tạp và chưa cso hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền; Giá trị cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán, nếu thị trường biến động mạnh hoặc có sự thay đổi chủ trương chính sách của nhà nước thì kết quả khó chính xác; cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước lượng các khoản mục khác nhau; không tính đến giá trị thời gian của tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, mà giả định này không thực tế. 4.3.Áp dụng Phương pháp chỉ sử dụng để định giá đối với những bất động sản có tiềm năng phát triển, một tài sản có thể coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó. Cụ thể, được áp dụng trong trường hợp định giá một mảnh đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó; định giá một bất động sản trên đó có công trình đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo; định giá một lô đất hoặc công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó. 5.Phương pháp lợi nhuận 5.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu Là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thu được từ việc kinh doanh bất động sản. Trong đó, lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản bao gồm 2 phần: trả cho người kinh doanh để trả lãi trên vốn bỏ vào kinh doanh, trả cho các kỹ năng kinh doanh, kỹ năng quản lý, trang trải các rủi ro và khó khăn trong công việc đã bỏ vốn vào kinh doanh; số tiền còn lại được tính cho việc trả tiền thuê bất động sản. Nguyên tắc được áp dụng: nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 5.2.Ưu nhược điểm Ưu điểm: không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của bất động sản. Thích hợp với việc xác định giá trị cho thuê bất động sản mà ít có giao dịch trên thị trường dựa trên cơ sở lợi nhuận của một hoạt động kinh doanh có sự đóng góp từ bất động sản. Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản; việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận giữa bất động sản và kỹ năng của người kinh doanh dựa vào sự hiểu biết của người định giá về ngành kinh doanh đó, do đó tỷ lệ phân bổ mang tính chủ quan của người định giá; việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể; khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa; chỉ áp dụng với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận; lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực (một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của người điều hành tài sản đó). 5.3.Áp dụng Phương pháp này chỉ áp dụng cho những bất động sản có khả năng sinh lợi, trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản. Phương pháp đặc biệt áp dụng cho bất động sản trong ngành vui chơi giải trí, bất động sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng, nhà hàng và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Khi sử dụng phương pháp cần lưu ý đến nguồn gốc của số liệu sử dụng. Trong khi kiểm tra sổ sách kế toán để đánh giá các khoản thu nhập và chi phí mà đã được đánh giá trong các năm trước( ít nhất là 3 năm trước đó), một mặt phải kiểm tra tính đầy đủ của các khoản thu nhập, chi phí, mặt khác phải chú ý đến những yếu tố bất thường được ghi trong sổ sách đó nhằm loại bỏ số liệu bất thường và thay vào đó bằng con số bình quân của những năm trước. Lưu ý rằng tỷ lệ lợi nhuận ( lãi) trên vốn đầu tư nên lấy theo kinh nghiệm thực tế, tức là bằng mức lợi nhuận/ vốn đầu tư trung bình của ngành kinh doanh đó. Cần thận trọng trong việc tính lợi nhuận, phân bổ lợi nhuận, tức người định giá phải có kiến thức tốt về loại kinh doanh trên bất động sản đó; xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghên cứu thị trường, khi có tiềm năng tăng thu nhập ( ví dụ lượng khách du lịch tăng ảnh hưởng đến việc kinh doanh của khách sạn ) thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh điều đó. III.Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản. 1.Mục tiêu định giá Mục tiêu của định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục tiêu của định giá là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá. Mục tiêu của định giá bất động sản bao gồm: Định giá cho các mục đích của chính quyền: để lập báo cáo tài chính ( nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, về tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho các cổ đông) như bảng cân đối tài sản công ty, quản lý tài sản …; xác định giá trị cho mục đích đánh thuế (thuế tài sản, thuế thu nhập, thuế tài nguyên, ước tính giá trị định mức thuế) Định giá để thuê mướn: chủ sở hữu ( hoặc nhà đầu tư) cần xác định được giá bất động sản để xác định được mức giá cho thuê mà người thuê phải trả   Định giá để bảo hiểm: Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanh nói chung đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ được bảo vệ trong trường hợp bị mất mát, mà bất động sản thường là những tài sản giá trị lớn nên cần được định giá cho mục đích bảo hiểm.  Định giá cho mục đích đầu tư: Sự tăng trưởng lợi nhuận của nhà đầu tư tuỳ thuộc phần lớn vào sự lựa chọn có hiệu quả các phương án đầu tư. Song quá trình lựa chọn này rất phức tạp bởi vì đa số các kết quả đầu tư nằm trong tương lai xa và khó dự đoán. Vì vậy, để có một quyết định đầu tư chính xác, cần phải định giá một cách chính xác bất động sản đầu tư. Định giá cho mục đích cầm cố: Cầm cố là một loại đầu tư có sự đảm bảo hợp lý và một tỷ lệ lãi đúng mức. Trong trường hợp người phải cầm cố không trả được lãi hoặc không còn khả năng để trả lại món vay nợ,người nhận cầm cố phải tiến hành định giá bất động sản được cầm cố. Định giá phục vụ cho mục đích cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước : chính phủ nhiều nước đã tiến hành công việc cổ phần hoá, tư nhân hoá một số các doanh nghiệp Nhà nước. Nhà định giá có nhiệm vụ tiến hành định giá bất động sản và máy móc thiết bị của các doanh nghiệp để phục vụ cho việc thực hiện chủ trương của Chính phủ. Nhà định giá còn thực hiện công việc định giá để đăng ký cổ phần mới của các công ty muốn bán cổ phần cho công chúng 2.Loại hình bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, nó mang nhiều đặc điểm khác so với các hàng hóa thông thường. Điều này làm cho việc định giá bất động sản gặp khó khăn hơn. Khi định giá phải xem xét bất động sản thuộc loại nào, thời gian sử dụng, chế độ bảo dưỡng và phương pháp xây dựng của các bất động sản khác nhau, những đặc điểm của bất động sản như: bất động sản nhà ( để ở hay đầu tư hay phục vụ các mục đích công cộng). Bất động sản nhà ở thì phải xem xét thuộc nhà biệt thự, nhà chung cư, nhà độc lập hay nhà cho người thu nhập thấp.. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí - vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, cả 2 loại vị trí trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị bất động sản. Phải xem xét vị trí bất động sản, nằm tại trung tâm đô thị hay những vùng khác, có nằm ở các trục lộ giao thông quan trọng không; xem xét yếu tố địa thế bất động sản; khả năng sinh lợi của địa điểm, với vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) ; khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản; tính hữu dụng của bất động sản. Tất cả đều ảnh hưởng đến việc lựa chọn và áp dụng phương pháp, vì ứng với mỗi loại hình bất động sản, có cách chọn lựa và áp dụng phương pháp khác nhau. 3.Điều kiện thông tin và thị trường Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán bất động sản, phỏng vấn các công ty kinh doanh bất động sản, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý về thị trường bất động sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ bất động sản, về quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của vùng có liên quan đến bất động sản. Cần có thông tin về yếu tố cung- cầu , lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua, người bán tiềm năng; các thông tin về tính pháp lý của bất động sản; thông tin về những điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị bất động sản cần định giá. Phải kiểm tra điều kiện có thông tin và tính chính xác của thông tin nhận được bởi những thông tin có được là cơ sở để lựa chọn phương pháp tối ưu Người định giá cần phân tích thông tin về bất động sản như phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường, phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản, phân tích về khách hàng. Thị trường là yếu tố ảnh hưởng đặt biệt quan trọng tới việc định giá. Bản thân giá thị trường được hình thành do tác động cân bằng cung cầu. Các lọai thị trường khác nhau sẽ tác động khác nhau tới việc định giá. Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, khi có nhiều người mua ít người bán sẽ làm cho giá cao và ngược lại. Giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh... Nghiên cứu tính ổn định của thị trường, quan hệ cung cầu và các yếu tố tác động đến thị trường( các yếu tố tác động gồm cả yếu tố trong nước và quốc tế) là cơ sở cho việc lựa chọn phương pháp. Bởi, đa số câc phương pháp phải được áp dụng trong điều kiện thị trường ổn định hoặc ít nhất phải nắm rõ sự biến động cảu thị trường. Thị trường không kiểm soát đươc, có nhiều yếu tố phi thị trường sẽ cản trở rất lớn đến việc định giá. Chương 2: Các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam 1.Khái quát về tình hình định giá bất động sản ở Việt Nam. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, định giá bất động sản là một nghề khá mới nhưng sẽ phát triển trong dài hạn, vì đây là khâu quan trọng tìm căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn. Việc định giá bất động sản là yếu tố quan trọng đối với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và là rào chắn giá ảo tự phát. Ở nước ta những năm gần đây, cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, thì những giao dịch về bất động sản như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, góp vốn diễn ra rất sôi động. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta mới phát triển ở giai đoạn đầu, còn rất thiếu và yếu ở nhiều khâu, nhiều dịch vụ hỗ trợ thị trường, trong đó có hoạt động định giá bất động sản. Đã có một thời gian dài, hoạt động tư vấn bất động sản được thực hiện bởi một lực lượng cò nhà tương đối đông đảo, chất lượng thông tin thấp, giá của bất động sản đưa ra không phải là giá trị thực mà là giá đầu cơ khiến cho một lượng lớn cầu có nhu cầu thực sự không thể tiếp cận được với bất động sản, thị trường bất động sản nóng lạnh thất thường. Một trong những nguyên nhân chính gây nên những biến động mạnh trên thị trường bất động sản  là sự phát triển chậm chạp của hoạt động định giá tư vấn chuyên nghiệp, chưa có quy định pháp lý về các tiêu chuẩn, phương pháp định giá bất động sản, chưa có chính sách đào tạo đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp. Luật đất đai 2003 đã có những đổi mới căn bản về giá đất, đất đai đã được nhìn nhận đúng giá trị. Điều đó cũng có nghĩa là công tác định giá đất được nhìn nhận đúng vai trò. Trước đây định giá đất đai một cách áp đặt nên nhiều đối tượng đã lợi dụng kẽ hở giá nhà nước và giá thị trường để hưởng lợi. Hiện nay chúng ta đang cố gắng thay đổi để định giá đất ngày càng sát với giá thị trường hơn. Hoạt động định giá bất động sản đã được nhà nước nhìn nhận, đánh giá ngày càng đúng đắn và dần hoàn thiện thông qua hệ thống các văn bản pháp luật. Một trong những quy định đó là từ 01/01/2009, tất cả các hoạt động giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp, các dự án bắt buộc phải thực hiện qua sàn giao dịch. Quy định này nhằm giúp việc tiếp cận thông tin bất động sản và hoạt động định giá nhà đất dễ dàng hơn. Song trên thực tế, đặc biệt thời gian đầu, giá bán trên sàn và giá trị thực tế của BĐS chênh lệch khá nhiều khiến 80% giao dịch không qua sàn; khi mua căn hộ chung cư hoặc đất dự án phân lô, người có kinh nghiệm thường phải tham khảo qua cả sàn giao dịch, báo chí, trang thông tin điện tử, người quen…và so sánh để tìm được mức giá hợp lý nhất. Có thể thấy, vai trò mờ nhạt của nhiều tổ chức thẩm định giá bất động sản khiến nhà đầu tư chưa thể có cái nhìn toàn cảnh về giá bất động sản theo diễn biến của thị trường nhà đất. Ta cũng biết, thị trường nhà đất gần đây luôn trong tình trạng cung không đủ cầu nên việc xuất hiện những cơn sốt giá quá nhanh là điều khó tránh. Cũng vì chưa thể nắm được giá trị thực của bất động sản nên câu chuyện làm thế nào để hạ được giá nhà đất xuống thấp càng trở nên khó khăn. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định giá nhà đất cũng như tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động sản . Ở nước ta, xác định được giá bất động sản khó hơn so với nhiều nước khác. Muốn định giá bất động sản được chính xác, định giá viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của bất động sản. Việc xác  định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều không dễ  khi chưa có tiêu chí cụ thể để xác  định giá đất thị trường.  Cũng vì chưa có cơ sở chính xác từ các cơ quan chức năng về giá nhà đất dẫn đến sự mâu thuẫn trong việc nhận định giá bất động sản Việt Nam hiện cao thấp đến đâu; việc xác định giá thị trường của bất động sản là bài toán khó cho các tổ chức thẩm định giá tư nhân và Nhà nước. Bên cạnh đó, việc định giá đất để tính thuế là vấn đề luôn gây ra những tranh cãi về lợi ích giữa các bên có liên quan. Độ chính xác của việc định giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp cho Nhà nước. Những khó khăn, ách tắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng để lại nhiều thiệt hại rất lớn . Thực tế hiện nay cho thấy có nơi nhà đầu tư tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng rất nhanh; lại có nhiều nơi mất nhiều năm vẫn chưa thực hiện được. Nguyên do lớn nhất là lợi ích của hai bên chưa gặp được nhau. Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng muốn giá thấp và người bị thu hồi đất không chịu; người dân muốn giá cao và ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng không muốn đáp ứng. Hiện nay, khiếu kiện của dân về giá đất đang chiếm tới 70% tổng khiếu kiện về đất đai. Đó chính là mấu chốt của ách tắc cần giải quyết. Pháp luật về đất đai đã quy định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất phải được quyết định sao cho phù hợp với giá đất trên thị trường. Làm thế nào để giá quyết định là phù hợp thị trường thì lại chưa có cách làm hợp lý. Có nơi ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết đị