Đề tài Công tác giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở

ường Ngã Tư Sở Qua bảng số liệu ta thấy phường Ngã Tư Sở có phạm vi nhỏ chỉ 25815m2, nhưng diện tích đất ở và kinh doanh là khá lớn 14508m2 chiếm 56% tổng diện tích. Đó là chưa kể các hộ mặt phố vừa ở vừa kinh doanh 139 căn (4323m2 – 108 thửa ) chiếm 16,75% các hộ này có diện tích trung bình khá nhỏ 31m2/căn. Về tài sản trên địa bàn phường Ngã Tư Sở có 378 căn nhà trong đó 139 căn nhà mặt phố. Số nhà của nhà nước là 123 nhà (22 nhà trên tầng hai). Kết cấu nhà ở khá phức tạp bao gồm cả nhà tư nhân và nhà của Nhà nước xen kẽ với nhau. Nhà nước cũng không tách rõ ràng nhà ở tầng I, nhà ở tầng II… Do lịch sử phát triển lâu dài một cách tự phát nên nhà cửa trong khu phố phát triển hết sức lộn xộn, nhiều hình thức, loại hình xây dựng, nhà nọ xây dựng lấn, chèn sang nhà kia, thậm chí tầng 2 của nhà nọ lại xây trên đất của nhà kia. Về dân cư, đây là khu vực khá đông đúc với mật độ khá lớn. Nhưng, thực tế số dân trong phường dao động rất lớn tại các thời điểm trong ngày bởi đây là một tuyến phố kinh doanh thương mại sầm uất, hầu hết các hộ mặt phố đều kinh doanh buôn bán, cho thuê cửa hàng. Ngoài một số công ty sản xuất và kinh doanh dịch vụ lớn, hầu hết các hộ đều buôn bán nhỏ lẻ các mặt hàng như hàng mã, quần áo, giầy dép, hàng ăn, nhà thuốc … rất đa dạng. Rất nhiều hộ dân không có việc làm ổn định, sống chủ yếu dựa vào việc cho thuê cửa hàng hoặc buôn bán lặt vặt. Số hộ dân của phường là rất lớn, nhiều hộ cùng sống chật hẹp trong một căn nhà, do vậy đòi hỏi một quỹ nhà tái định cư lớn hơn nhiều với số nhà bị thu hồi. b) Những điểm cần lưu ý trong việc giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn. Một là, đường Tây Sơn là đường giao thông quan trọng được xếp vào loại I, tuyến phố là tuyến buôn bán kinh doanh. Đất ở đây do vậy có giá trị sinh lời lớn, giá trị sử dụng cao (toàn bộ là đất ở đô thị và đất chuyên dùng), đất của các hộ mặt phố vừa để ở vừa kinh doanh. Việc bồi thường thiệt hại về đất để đảm bảo lợi ích cho các đối tượng sử dụng đất ( như tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) sẽ phải áp một mức giá khá cao. Hai là : Diện tích mở rộng hầu hết là cắt xén vào các công trình xây dựng nhà ở, trụ sở của các cơ quan tổ chức. Các công trình xây dựng trên tuyến phố này hầu hết là nhà cấp II, kiên cố nhiều tầng, do vậy khối lượng đền bù tài sản sẽ rất lớn. Ba là : Các công trình, căn hộ ở hai bên đường có tính pháp lý rất phức tạp, nhiều loại hình sở hữu, sử dụng, quản lý như sở hữu cá nhân, sở hữu Nhà nước, đồng sở hữu. Do đó công tác lập hồ sơ pháp lý về đất đai, nhà ở sẽ đòi hỏi rất nhiều công sức. Bốn là : Số hộ kinh doanh trên cơ sở nhà mặt phố khá lớn, do đó phải có giải pháp tái định cư, ổn định sản xuất tái tạo thu nhhập cho các hộ này. đây là một vấn đề rất nan giải vào thời điểm này, trong vài năm gần đây, do quỹ nhà đất của Hà Nội khá hạn hẹp nên trong hầu hết các dự án nhà bố trí tái định cư đều là các chung cư cao tầng không có khả năng kinh doanh. Năm là : Đây là khu vực tập trung dân cư khá đông đúc các hoạt động xã hội rất nhộn nhịp bởi vậy việc tiến hành giải phóng mặt bằng phải nhanh gọn dứt khoát tránh kéo dài ảnh hưởng tới các đối tượng bị giải tỏa và các khu vực xung quanh. II. Đánh giá về quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn. Căn cứ vào Nghị định 22/1998/NDCP ngày 24/04/1998 về viêch đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và quyết định số 72/2001/QĐUB ngày 17/09/2001 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, tái định cư trên địa bàn Thành phố, công tác giải phóng mặt bằng bồi thường thiệt hại được thực hiện với trình tự sau : - Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng, quận Đống Đa phối hợp với UBND phường Ngã Tư Sở, các tổ dân phố tổ chức tuyên truyền về chế độ chính sách của Nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất, giới thiệu chủ dự án (Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội) và dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở tới các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Tổ chức cắm mốc giới, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất phục vụ giải phóng mặt bằng. - Tổ chức điều tra hiện trạng, đo vẽ tài sản trên đất của các hộ dân. - Xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai tài sản, nguồn gốc, phạm vi bị thu hồi, nhân khẩu và các kiến nghị của dân phải di dời. - Lập phương án bối thường thiệt hại tái định cư, xem xét thống nhất và trình phê duyệt. - Thực hiện thanh toán bồi thường thiệt hại, tổ chức di dời và tái định cư. Tiến hành tháo dỡ bàn giao mặt bằng và giải quyết nốt các vấn đề tồn đọng. 1- Hội đồng giải phóng mặt bằng tổ công tác. a) Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác. Để phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng nút giao thông Ngã Tư Sở, ngày 01/03/2003, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 217/QĐUB về việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa. Hội đồng giải phóng mặt bằng ra đời bao gồm 20 thành viên. Chủ tịch Hội đồng do Phó Chủ tịch UBND quận Đống Đa đảm nhiệm, phó Chủ tịch Hội đồng do phó phòng Tài chính và vật giá đảm nhiệm, ủy viên thường trực do Phó giám đốc Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị đảm nhiệm. Ngoài ra còn các ủy viên khác là đại diện của chủ dự án (phòng thực hiện dự án), mặt trận tổ quốc quận Đống Đa, mặt trận tổ quốc các phường, trưởng công an, cán bộ địa chính ,quận, đội trưởng đội quản lý trật tự xây dựng các phường Ngã Tư Sở, Khương Thượng, Thịnh Quang, và phường Khương Trung. Thêm vào đó, Hội đồng còn có hai đại diện của các hộ bị thu hồi đất. b) Nhiệm vụ của Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa. Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa được thành lập nhằm tiến hành giải phóng mặt bằng cho dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở. Nhiệm vụ cụ thể của Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa : Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa có nhiệm vụ thành lập tổ công tác giúp việc điều tra thống kê tài sản, lên phương án bồi thường tái định cư trình Hội đồng thẩm định Thành phố xét duyệt. - Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện giải phóng mặt bằng của Ban quản lý dự án gồm quyết định thu hồi đất giao đất, phương án bồi thường và kế hoạch thực hiện. - Hướng dẫn chủ dự án và các đơn vị tư vấn về chế độ chính sách và các đặc điểm của giải phóng mặt bằng địa phương, trách nhiệm của chủ dự án. - Hướng dẫn các chế độ chính sách, quyền lợi cho người sử dụng đất trên địa bàn phường Ngã Tư Sở bị Nhà nước thu hồi, giới thiệu Ban quản lý với người đang sử dụng đất. - Lập kế hoạch thực hiện trước, trong và sau khi bồi thường thiệt hại tái định cư cho các hộ dân phải di dời trong dự án thuộc địa bàn Quận. - Hướng dẫn người đang sử dụng đất trong phạm vi thu hồi, kê khai diện tích đất, nguồn gốc, danh giới, tài sản hiện có trong khu đất và đề đạt nguyện vọng khi Nhà nước thu hồi đất. - Hướng dẫn, kiểm tra chủ dự án đo đạc xác nhận những tài sản trên đất do người sử dụng đất đã kê khai, tổ chức đưa dân vào khu tái định cư. - Xác nhận về mặt hành chính nhà, tài sản mà hai bên đã kê khai và xác nhận để áp dụng bồi thường. - Hướng dẫn khung giá đất do Nhà nước quy định và cách tính các loại tài sản khác, yêu cầu để cơ quan thuế xác nhận hạng đất và tính thuế sử dụng đất. - Chỉ đạo chính quyền phường Ngã Tư Sở thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân biết để kê khai thực hiện theo quy định, chỉ đạo. Chính quyền phường căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt nam cấp và hồ sơ lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định xác nhận bản kê khai của người đang sử dụng đất và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng. * Theo quyết định 446/QĐUB ngày 20/05/2002 của Chủ tịch Hội đồng giải phóng mặt bằng Quận Đống Đa. Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng được thành lập bao gồm 25 thành viên. Tổ trưởng do chủ nhiệm công trình dự án nút giao thông Ngã Tư Sở đảm nhiệm, tổ viên là cán bộ của phòng thực hiện dự án, phòng kinh tế tài chính của ban quản lý các dự án trọng điểm – chủ đầu tư – cán bộ địa chính, cảnh sát khu vực, cán bộ trật tự xây dựng các phường, Ngã Tư Sở, Khương Thượng, Thịnh Quang. Tổ công tác thực hiện nhiệm vụ do Hội đồng giao cho. c) Đánh giá hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa. . Những kết quả đã làm được của Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác. - Đã tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và xác nhận ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội đầy đủ các thủ tục để tiến hành giải phóng mặt bằng. - Đã phân phát và hướng dẫn cho các đối tượng các văn bản chính sách Nhà nước về giải phóng mặt bằng. - Đã lập được kế hoạch chi tiết giải phóng mặt bằng cho toàn dự án. - Đã xác lập được phương pháp, cơ sở xây dựng giá bồi thường thiệt hại cho chủ dự án thực hiện. - Cùng với Hội đồng thẩm định Thành phố xét được 208 bộ hồ sơ, duyệt được 168 phương án của 168 hộ dân chờ đưa lên cho UBND quận Đống Đa phê duyệt. . Những khó khăn đối với quá trình hoạt động của giải phóng mặt bằng và tổ công tác. - Thành viên của Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác phải làm việc cùng lúc ở 40 dự án trên địa bàn quận, ở nhiều vị trí chức danh trong các cơ quan quản lý do vậy rất thiếu thời gian tập trung cho công việc, cán bộ bị phân tán. - Thời gian Hội đồng hoạt động trùng vào thời gian có rất nhiều cuộc họp bình bầu sắp xếp lại cơ cấu tổ chức ở UBND các cấp và thời gian Tết gây sáo trộn gián đoạn công việc. - Những bất hợp lý trồng chéo của hệ thống các văn bản chính sách giải phóng mặt bằng hiện hành gây khó khăn cho việc hướng dẫn chỉ đạo phối hợp hoạt động. . Đánh giá kết quả đã đạt được của Hội đồng giải phóng mặt bằng. - Qua các buổi họp thông qua phương án chi tiết bồi thường thiệt hại cho các hộ dân ta thấy rõ tuy có cố gắng mỗi buổi làm việc thông qua được rất nhiều phương án nhưng thực chất tiến độ vẫn rất chậm so với kế hoạch đặt ra. - Việc hướng dẫn chế độ chính sách cho các hộ dân mới chỉ dừng lại ở mức giới thiệu nội dung văn bản. - Sự phối hợp giữa tổ công tác, Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa và các ban ngành, Sở xây dựng, Sở Địa chính, Sở Tài chính Vật giá còn lỏng lẻo. Tổng hợp tiến độ thông qua phương án giải phóng mặt bằng giai đoạn 1. Ngày Nội dung Số bộ hồ sơ Thông qua 15/10 Xét phương án cho hộ thuộc 8A và 8B 17 17 29/10 Xét phương án các hộ thuộc 6A và 5A 42 31 17/10 Xét phương án các hộ thuộc 1B và 3A và các hồ sơ tồn từ các buổi trước 26 26 3/12 Xét phương án cho các hộ thuộc 4E 49 31 20/12 Xét phương án lại cho toàn bộ các hộ đã thông qua do thay đổi mức giá đất đền bù đường Tây Sơn từ 19.800 nghìn lên 22 triệu cho vị trí 1 (bằng đường Giang Văn Minh). 105 105 7/1 Xét thông qua phương án cho các hộ thuộc tổ 4B và 4A 43 23 17/1 Xét thông qua phương án cho các hộ thuộc tổ 3D và 3B. 62 40 29/2 Xét lại phương án cho các hộ dân với mức giá đất mới là 23.500 nghìn 168 168 20/3 Xét lại phương án cho các hộ có nhà thuộc sở hữu nước với 100% giá trị đất và 90% giá trị nhà tầng 1, 40% giá trị đất tầng 2. 81 81 8/4 Họp thông qua phương án tổng hợp cho các phương án chi tiết đã được xét duyệt. Kết thúc giai đoạn 1. Bảng 4 Nguồn : Báo cáo tiến độ giải phóng mặt bằng của Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội 2- Công tác tổ chức cắm mốc giới, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà nội – Chủ đầu tư - đã tiến hành thuê công ty khảo sát đất đai thuộc sở địa chính nhà đất Hà nội thực hiện nhiệm vụ này dưới sự giám sát của tổ công tác. Công tác tổ chức cắm mốc giới, lập bản đồ thửa đất được tiến hành đồng loạt bắt đầu từ ngày 23/05/2002 tới ngày 30/07/2002 thì hoàn thành công việc. Nội dung tiến hành công việc như sau : - Ngày 23 và ngày 24 tháng 5 năm 2002 tổ chức cắm mốc giới giai đoạn 1 trên phố Tây Sơn theo quyết định 38/2002-QĐUB ngày 12/03/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về quy hoạch chi tiết nút giao thông Ngã Tư Sở – tỷ lệ 1:500. - Xác định và lập biên bản danh giới thửa đất (số thửa, thửa liền kề, diện tích hình thể của thửa) trên cơ sở bản đồ cũ, sổ địa chính, sổ đăng ký biến động và các tài liệu chuyển dịch đất đai khác lưu tại UBND quận Đống Đa và UBND phường Ngã Tư Sở. - Đo vẽ bản đồ địa chính tỷ lệ 1/200 khu vực phố Tây Sơn bị giải tỏa. - Lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất cho các thửa đất (mốc giới, diện tích danh giới, hình thể…) lấy xác nhận của hộ dân và UBND quận Đống Đa. - Gắn tọa độ các điểm địa vật và đánh dấu son cho các mốc giới. b) Những khó khăn trong quá trình thực hiện. - Công tác này gặp nhiều khó khăn do khu vực này đã phát triển từ rất lâu, hơn nữa việc phân chia sát nhập các thửa đất không được đăng ký biến động. - Hệ thống hồ sơ, bản đồ giải thửa, sổ địa chính đã quá cũ, không còn phù hợp với thực tế. - Nhiều hộ dân không hiểu rõ về nội dung công việc và chính sách nêu không ký biên bản. c) Kết quả đạt được. Mặc dù gặp nhiều khó khăn nhưng cho tới ngày 30/7/2002, công ty khảo sát đất đai về căn bản đã hoàn thành khối lượng công việc được giao trong giai đoạn 1. - Tổng cộng trên tuyến phố này, công ty đã tiến hành đo, vẽ 328 thửa đất trong đó gồm 18 thửa đất cơ quan, 17 thửa đất ngõ và 293 thửa đất của các hộ gia đình. Trong 328 thửa thì 313 thửa nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng, 117/313 thửa đất có mặt phố. Đã xác định danh giới và lập biên bản danh giới thửa đất được 324/328 thửa, lập hồ sơ kỹ thuật được 324/328 thửa. 4 thửa không xác định được danh giới do tranh chấp. Đã đo vẽ được bản đồ khu vực giải tỏa phố Tây Sơn tỷ lệ 1/200. Trong một thời gian không dài chỉ 67 ngày, công tác đã hoàn thành với một khối lượng khá lớn. Đây là một tín hiệu tốt cho giải phóng mặt bằng. Bảng tổng hợp kết quả công tác cắm mốc giới lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất trên phố Tây Sơn. STT Nội dung Đơn vị Số lượng 1 Số mốc giới đã cắm chiếc 14 2 Tổng số thửa đất Trong đó : Đã lập Còn vướng mắc thửa - - 328 324 4 3 Số thửa trong chỉ giới GPMB Trong đó : . Theo mục a) Đất ở đích sử dụng b) Giao thông c)Trụ sở cơ quan d) Thương mại và CN e) Quốc phòng an ninh . Theo vị trí Có mặt phố Trong ngõ Thửa 313 268 18 12 13 2 117 196 4 Tổng diện tích GPMB Trong đó : Đường và hè cũ Mở rộng m2 20512 10400 10112 Bảng 5 Nguồn : Tổ công tác số 1 – Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội 3. Công tác xác lập số liệu cơ sở pháp lý về đất đai tài sản làm căn cứ bồi thường tái định cư. Để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, công tác lập số liệu pháp lý về đất đai tài sản của các hộ gia đình được tiến hành đồng thời với việc lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Tổ công tác phối hợp với UBND phường Ngã Tư Sở và Công ty tư vấn xây dựng tiến hành thực hiện công tác này. a) Nội dung xác lập số liệu. . Phiếu điều tra xã hội học : Địa chỉ, tên chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà. Nguồn gốc của đất, nhà và mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng. Vị trí của nhà, diện tích đất, nhà đang sử dụng. Số nhân khẩu thực tế đang ở, có thuộc diện chính sách không ? Kiến nghị của dân : về chính sách hay nhà tái định cư như thế nào ? . Nội dung bản kê khai đất đai tài sản : -Vị trí của nhà (thửa nào, danh giới với các hộ xung quanh ….) - Diện tích đất đang sử dụng, diện tích trong và ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng, nguồn gốc đất thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng… kèm theo các giấy tờ chứng lý cần thiết về đất như giấy chứng nhận, quyết định giao đất, quyết định giao nhà và đất, hợp đồng mua nhà đất, hóa đơn thuế sử dụng đất … - Kê khai về nhà ở và các tài sản khác. Miêu tả cụ thể về nhà ở bao gồm diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, kết cấu nhà, kích thước bản vẽ sơ họa về nhà… cùng các giấy tờ chứng lý… Kê khai các tài sản bất động sản khác bị ảnh hưởng khi di dời. Kê khai các hệ thống điện, nước, điện thoại… cùng hợp đồng sử dụng. . Tổ công tác hướng dẫn các hộ dân kê khai rồi kiểm tra xác nhận chứng thực, trên cơ sở đó, công ty tư vấn tiến hành đo đạc lại, kê khai thống kê tài sản, điều hành sản chữa lại cho đúng. Lấy xác nhận của hộ dân về nguồn gốc đất, diện tích đất đai tài sản, số nhân khẩu… trình ủy ban nhân dân quận Đống Đa đo thẩm định và xác nhận. b) Những khó khăn trong xác lập số liệu. - Đặc điểm nhà ở khá phức tạp gây khó khăn cho việc đo vẽ. - Có nhiều nhà đang trong tình trạng đặc biệt như là : bị niêm phong, đang tranh chấp, không liên lạc được chủ nhà … - Nhiều hộ dân vì các lý do khác nhau hoặc cố tình không hợp tác như không cho đo vẽ đất đai, tài sản, cho đo nhưng không ký biên bản xác nhận… - Giấy tờ chứng thực của hộ dân thiếu rất nhiều. - Không xác minh được nguồn gốc đất của nhiều hộ do không có hồ sơ lưu. c) Các bước thực hiện của dự án như sau : - Họp các tổ dân phố trong địa bàn giải phóng mặt bằng, phát tờ khai. - Các tổ công tác và công ty tư vấn xây dựng tới nhà từng hộ dân giúp đỡ kê khai đo vẽ tài sản, lấy chữ ký của hộ dân. - Chuyển hồ sơ lên cho Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa và Hội đồng thẩm định Thành phố kiểm tra lại tính chính xác, tính pháp lý của các số liệu. - Tuyên truyền giải thích, cưỡng chế đo vẽ tài sản với các hộ còn cố tình không hợp tác. d) Kết quả đạt được. Để nhanh chóng thực hiện công tác di dời giải phóng mặt bằng, giải quyết dứt điểm công tác kê khai tài sản, sau một thời gian tuyên truyền vận động , số hộ còn lại vẫn tiếp tục không hợp tác sẽ bị cưỡng chế đo đạc và kê khai tài sản. Các hộ vắng chủ sẽ được đăng thông báo trên báo nhân dân. Sau một tháng nếu không liên hệ sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật. . Những kết quả đạt được cho tới ngày 14/04/2003 tổng kết giai đoạn 1 giải phóng mặt bằng như sau : Tuyến phố Tây Sơn có số hộ nằm trong chỉ giới mặt bằng là 262 hộ dân, trong đó có tới 140 hộ dân mặt phố (117 thửa mặt phố), 240 hộ có đất và 22 hộ tầng 2. Số chủ sở hữu nhà là 240 chủ. Số hộ dân thuộc diện di dời có nhà thuộc sở hữu Nhà nước là 81 hộ. Đã tiến hành phát bản kê khai và điều tra xã hội học tới 258 hộ dân, thu về đủ 258 phiếu. Trong 140 hộ mặt phố, 41 hộ có đăng ký kinh doanh. Số nhân khẩu, tổng cộng là 748 người. Có tới 185 hộ gia đình có người thuộc diện chính sách. Số hộ phải di dời hoàn toàn là 170 hộ dân. 45 nhà có diện tích còn lại lớn hơn 20m2, 46 nhà bị cắt xén có diện tích còn lại nhỏ hơn < 20m2 được vận động di dời nốt. (Tổng phải di dời là 216 hộ với 8729,2m2 đất, 20512,21m2 nhà). Phần lớn các yêu cầu của các hộ gia đình là xem xét đền bù giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Đã khảo sát thiết kế 6/13 công trình ngầm nổi và 11/13 cơ quan. Về hồ sơ kê khai tài sản đã hoàn thành đủ 208 bộ hồ sơ của các hộ gia đình, đã xác định được nguồn gốc đất của 215 bộ, xác định nhân khẩu của 209 hộ có xác nhận của cơ quan Nhà nước. Hợp đồng điện, nước, điện thoại của các hộ còn thiếu rất nhiều. . Tổng kết đã hoàn thành được 168 bộ hồ sơ đầy đủ đã được kiểm tra xác nhận của UBND phường, Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa. d) Đánh giá công tác lập hồ sơ xác định cơ sở pháp lý về đất đai tài sản phục vụ cho việc lập phương án bồi thường tái định cư. Trong điều kiện địa bàn dân cư hết sức phức tạp, với những nỗ lực đáng kể của tổ công tác và các ban ngành có liên quan, công tác lập hồ sơ pháp lý về đất đai đã hoàn thành hơn 67% khối lượng dự định với các hộ dân – dự định trong giai đoạn I này. ( 168/ 250 bộ hồ sơ). 4. Lập phương án bồi thường thiệt hại tái định cư cho các hộ phải di dời Phương án bồi thường tái định cư được lập gồm 2 phần. Một là phương án chi tiết bồi thường tái định cư cho từng đối tượng hộ gia đình cơ quan và phương án tổng hợp bồi thường cho cả dự án. Phương án chi tiết được lập cho từng chủ cơ quan và từng chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất. 4-1. Lập phương án bồi thường về đất. 4-1-1. Cơ sở xây dựng mức đền bù thiệt hại về đất. . Đơn giá đất được tính theo từng vị trí, từng mục đích sử dụng theo quyết định số 3519/1997/QĐUB ngày 12/09/1997 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành khung giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội. Theo đó, đơn giá đất được tính bằng giá cơ bản (theo mục đích sử dụng, loại đường, mức sinh lời trong quyết định 3519) nhân với hệ số điều chỉnh mức sinh lời K cho phù hợp thực tế và do UBND Thành phố ra quyết định. Với hệ số giá trị quyền sử dụng đất : được xác định tùy vào từng trường hợp cụ thể như sau : - Đối tượng sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ hoặc sử dụng ổn định trước năm 1988, thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính được hưởng 100%. - Có sổ đỏ hoặc sử dụng trước 1988 mà không nộp thuế bị trừ 20%, hệ số áp dụng là 80%. - Chuyển nhượng mà không kê khai áp dụng hệ số 96% (trừ 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất). - Sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch sau năm 1993 áp dụng hệ số 70%. - Sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch trước 1993 áp dụng hệ số 30%. - Xây dựng lấn chiếm trái phép chỉ được hỗ trợ tôn tạo 25nghìn/m2. - Nhà của Nhà nước chỉ được đền bủ 60% giá trị đất. Nếu là tập thể nhiều tầng thì áp dụng thêm hệ số tầng cao (tầng 1 được 70%, tầng 2 được 30%). Ví dụ : Ông A ở nhà của Nhà nước, tầng 2 đường loại I, mức sinh lời là A, vị trí 1. Hệ số K = 1,5. Diện tích xây dựng là 30m2. Nộp thuế đầy đủ. Mức đền bù về đất của ông là : G = 30m2 x (9800N x 1,5) x (60% x 30%) G = 7.938.000 (đồng). Bảng giá đất khu vực nội thành. Loại Mức giá theo vị trí đường phố Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Mức A 9800 3920 2350 1410 Mức B 7800 3120 1870 1150 Loại II Mức A 6300 2520 1510 910 Mức B 5050 2020 1210 730 Loại III Mức A 4040 1620 970 580 Mức B 3230 1300 780 470 Loại IV Mức A 2200 880 530 320 Mức B 1540 620 370 225 Bảng 7 Nguồn : Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 4-1-2. Phương pháp tính mức đền bù của dự án. Về cơ bản phương pháp xác định mức đền bù của dự án đúng với quy định chung. Mức đền bù = Diện tích đất x Đơn giá x Hệ số giá trị Thiệt hại về đất bị thu hồi đất quyền sử dụng đất . Đường Tây Sơn với chiều rộng 21m có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, (điện nước, thông tin) khá đầy đủ hoàn hảo, hệ thống cơ sở hạ tầng siêu thị, trường học, trạm xá … do vậy đã được xét là đường loại I. Trên tuyến phố này hoạt động kinh doanh buôn bán khá, nhộn nhịp nhưng hầu hết đều là các hộ gia đình buôn bán nhỏ lẻ, do vậy mức sinh lời chỉ được tính ở mức B. Đây là điều hợp lý, bởi lẽ mức giá ứng với loại đường IA là mức cao nhất trong Thành phố nhưng rõ ràng trong Thành phố còn có rất nhiều đường cùng loại có mức sinh lời cao hơn nhiều so với đường Tây Sơn. Theo bảng giá đất khu vực nội thành ban hành kèm theo quyết định 3519/QĐUB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố thì đường Tây Sơn loại I mức sinh lời B được tính giá cơ bản vị trí I là 7800.000đ/m2, vị trí 2 là 3120.000đ/m2 ( = 40% vị trí 1). Giá đền bù sẽ là mức giá cơ bản nhân hệ số điều chỉnh K để phù hợp với mức sinh lời thực tế. Tuy nhiên khung giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội không còn hợp lý và phù hợp với điều kiện thực tế nữa. Hầu hết các dự án việc xác định giá và mức dinh lợi chỉ còn mang tính hình thức. Hội đồng giải phóng mặt bằng ra một mức giá ban đầu và mức giá trần để cho chủ dự án và các đối tượng bị thu hồi tự thỏa thuận thống nhất giá. Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân quận ra quyết định giá. Giá đền bù trên phố Tây Sơn cũng được xác định như vậy. Hội đồng giải phóng mặt bằng Quận Đống Đa đưa ra mức giá ban đầu là 18500 nghìn/m2 cho vị trí 1 và 10200 nghìn/m2 và khống chế giá không cao hơn mức giá đền bù đường Giang Văn Minh Đội Cấn ( 22triệu/m2 ). Sau nhiều lần họp dân thương lượng, mức giá thống nhất là 23500 nghìn/m2 với vị trí 1 và 14100 nghìn cho vị trí 2 (bằng 60% vị trí 1), vị trí 3 là 11800 nghìn/m2. Đây là mức giá đền bù cao nhất từ trước tới nay trên địa bàn Thành phố Hà Nội. . Do đặc trưng của phố Tây Sơn, không có ngõ rộng trên 3,5 mét các ngõ này đã trở thành phố (phố Vĩnh Hồ, phố Khương Thượng) nên nếu áp dụng đúng quy định của Thành phố (nhà mặt đường tính vị trí 1, nhà liền kề phía trong tính vị trí 3, nhà mặt ngõ rộng trên 5,5m tính vị trí 2) thì sẽ rất thiệt thòi cho các hộ dân bởi các nhà mặt phố nhiều nhà có chiều sâu nhỏ chỉ từ 3 tới 5 mét. Vì vậy trong dự án này tất cả nhà mặt phố sẽ được tính vị trí 1, những nhà còn lại được tính ở vị trí 2. Không có vị trí 3. . Việc tính hệ số giá trị quyền sử dụng đất như sau : Các hộ có đủ giấy tờ hợp lệ hoặc sử dụng ổn định trước 1988 đóng thuế đầy đủ được hưởng 100%. Các hộ sử dụng ổn định trước năm 1993 phù hợp với quy hoạch được hưởng 80%. Xây dựng lấn chiếm hỗ trợ tôn tạo 25N/m2 Nhà của Nhà nước tầng 1 được hưởng 100% giá trị đất, tầng 2 được hưởng 40%. 4-1-3. Những khó khăn trong việc xác định mức giá đền bù về đất. Một là có quá nhiều các đơn thư kiến nghị, khiếu nại về giá bồi thường đất việc giải quyết lại thiên về thay đổi chính sách làm phương án phải lập đi lập lại nhiều lần. Hai là kết quả đo đạc diện tích đất phải bồi thường của các hộ còn sai lệch nhiều, chưa đủ mức đo chi tiết. Ba là việc áp dụng hệ số giá trị sử dụng đất rất phức tạp do có nhiều loại khác nhau, nhiều kh