Đề tài Đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp Việt Nam, thực trạng và giải pháp

cả hiện nay vốn đầu tư cho 1m2 nhà ở là 3.690.625 đồng trong trường hợp không có sự hỗ trợ của nhà nước, là 2.984.375 đồng nếu có sự hỗ trợ của nhà nước về chi phí hạ tầng, miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Với giá đầu tư xây dựng như trên, mức tiền thuê phải trả mỗi thỏng cho 1m2 nhà ở từ 30.000 đồng đến 34.424 đồng tựy thuộc vào thời gian thu hồi vốn nhanh hay chậm (trong trường hợp không có sự hỗ trợ của nhà nước), từ 24.155 đồng đến 28.583 đồng (trong trường hợp có sự hỗ trợ của Nhà nước). Nếu tính diện tích bình quân người là 10 m2, thì hằng tháng mỗi người phải chi trả tiền thuê nhà lên 241.550 đến 344.240 đồng. Trong khi đó, thu nhập của đối tượng là công nhân trong các khu công nghiệp chỉ khoảng 800.000 -1.050.000 đông/tháng. Như vậy, riêng tiền thuê nhà đã chiếm trên dưới 30% tổng thu nhập của người lao động. 2.2 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIÊP 2.2.1 Tình hình tổng hợp vốn đầu tư phát triển nhà ở công ty Theo Chủ tịch Hội đồng Nhân dân Tp.HCM Phạm Phương Thảo, hiện mới có 4/14 khu chế xuất-khu công nghiệp tại thành phố có khu nhà lưu trú cho công nhân.  Khu chế xuất Tân Thuận xây 7 block nhà cho khoảng 6.000 công nhân, nhưng vẫn chưa bố trí vào ở được. Khu công nghiệp Linh Trung có 2 block nhà của Công ty Nissei Electric cho 1.500 công nhân ở, không thu tiền điện nước mà chỉ thu phí 20.000 đồng/người/tháng. Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn, Công ty Địa ốc thành phố cũng có xây nhà cho khoảng 700 công nhân, nhưng chưa bố trí vào ở. Khu công nghiệp Vĩnh Lộc có 2 block nhà ở 500 công nhân, do Công ty Kinh doanh nhà quận 5 xây dựng...  Như vậy, xét về lượng nhà thật sự đến được tay công nhân mới chỉ khoảng 20.000, con số này đáp ứng chưa đến 5% nhu cầu về nhà ở của công nhân  Công nhân phải đi thuê nhà ở, còn về phía doanh nghiệp, muốn xây nhà lưu trú cho công nhân thì lại gặp nhiều bất cập. Theo ông Thái Văn Mến, Phó tổng giám đốc Khu công nghiệp Tân Tạo, vướng mắc nhất là ở khâu quy hoạch, bởi chỉ riêng việc xác định ranh giới quy hoạch để khỏi bị chồng chéo nhau, dự án mất đến 2 năm mới có biên bản xác nhận giữa các cơ quan chức năng.  Năm 2007, nếu được cơ quan chức năng hỗ trợ về thủ tục, có những chính sách khuyến khích phù hợp cho các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, thì Khu công nghiệp Tân Tạo có thể bảo đảm hơn 2.000 chỗ ở cho công nhân và đến năm 2010 có thể giải quyết hơn 7.000 chỗ.  Cùng với ý kiến này, bà Nguyễn Thị Thu Thảo, cán bộ Phòng Hành chính nhân sự Công ty Nissei cho biết, Công ty đã đầu tư 2,6 triệu USD để xây hai khối nhà lưu trú cho 1.000 nữ công nhân.  Khu nhà này được trang bị các tiện nghi như máy giặt, máy sấy, máy nóng lạnh... công nhân khi sử dụng chỉ phải đóng một khoản tiền tượng trưng mỗi tháng 20.000 đồng tiền điện, nước.  Thế nhưng công ty lại không được hỗ trợ tiền thuê đất, tiền thuế. Vì lý do đó mà không thể tiếp tục triển khai dự án khu lưu trú cho nam công nhân như kế hoạch.  Hiện nay, cả nước có trên 130 khu công nghiệp nằm ở 45 tỉnh, thành phố, trong đó khoảng 75 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, các khu còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng.  Theo dự thảo Đề án điều chỉnh quy hoạch phát triển các khu công nghiệp giai đoạn 2005 - 2020, tổng diện tích các khu công nghiệp đến năm 2020 sẽ được nâng lên đến 55.000 ha và sẽ xuất hiện thêm một số khu công nghiệp mới nữa.  Để khắc phục những yếu kém hiện nay và tiếp tục nâng cao hiệu quả hoạt động của các khu công nghiệp, theo ông Trần Ngọc Hưng, Vụ Quản lý khu công nghiệp - khu chế xuất (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), cần thực thi đồng bộ nhiều biện pháp. Trước mắt, cần khẩn trương giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân, xây dựng đời sống văn hoá cho người lao động tại các khu công nghiệp.  Tại buổi làm việc với Tổng liên đoàn Lao động mới đây, Thủ tướng đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề nhà ở cho công nhân, yêu cầu các địa phương, các cơ quan chức năng có những biện pháp, giải pháp khả thi, hiệu quả để nhanh chóng đẩy mạnh chương trình này. 2.2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp Theo báo đầu tư ra ngày 20/1/2006, ông Phạm Cao Nguyên, giám đốc Sở địa chính Nhà đất Hà Nội có nói: ” Năm 2005, toàn Hà Nội đã phát triển thêm khoảng 105,3 vạn m2 sàn nhà, đạt 151% so với kế hoạch, xấp xỉ 4200 tỷ đồng cho đầu tư toàn xã hội. Riêng Hà Nội đã bố trí gần 600 tỷ đồng cho dự án phát triển nhà. Tỷ trọng đầu tư xây dựng nhà theo dự án so với tỷ trọng nhà do dân tự đầu tư tăng đáng kể, thể hiện vai trò điều tiết quản lý của Nhà nước, sự khai thác quỹ đất hiệu quả hơn. Thành phố có khoảng 100 nhà ở chung cư cao tầng (9 tầng trở lên)” Qua số liệu trên, chúng ta thấy vốn đầu tư phát triển dành cho nhà ở hàng năm vẫn tăng đều, và tăng lên nhiều so với thời kỳ 1990 – 2000. Dưới đây là cơ cầu nguồn vốn dùng để đầu tư phát triển nhà ở Cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án (Nguồn thống kê - Niên giám thống kê) Qua sơ đồ trên, ta thấy rằng tỷ lệ nguồn vốn đi vay trong tổng vốn đầu tư vào phát triển nhà ở là rất lớn, chiếm tới 53%. Điều này cho ta thấy rằng việc đầu tư vào nhà ở cần hoạt động trong môi trường ít biến động với mức lãi suất thấp nhất có thể được và tỷ lệ lạm phát không đáng kể. Vì là nguồn vốn đi vay nên thời gian thu hồi vốn cũng là yếu tố rất quan trọng để rút ngắn thời gian đi vay của mình. Chính vì thế nên hoạt động đầu tư vào nhà ở cho người lao động với mức trả dần từ 10-20 năm là một việc rất khó thực hiện. Vì vậy cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc huy động vốn vào ngân sách Nhà nước thông qua việc phát hành trái phiếu nhằm bảo đảm nguồn vốn lâu dài cũng như có thể hỗ trợ các đối tượng của dự án này. Cơ cấu vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp trong tổng số vốn đầu tư XDCB (vốn ngân sách nhà nước) 2001 – 2005: Năm Vốn đầu tư XDCB (triệu đồng) Vốn đầu tư xây dựng nhà ở (triệu đồng) Tỷ trọng (%) 2001 2.560.559 58.575 2.28 2002 3.116.019 102.770 3.29 2003 3.516.795 261.755 7.44 2004 4.497.532 306.806 6.82 2005 5.318.100 521.850 9.81 (Nguồn số liệu niên giám 2001 – 2005. Tổng cục thống kê) Năm 2001, Nhà Nước đã giao và cho thuê tổng cộng gần 32630 ha đất, đạt mức lớn nhất, thu nộp ngân sách 7.635,3 tỷ đồng tiền sử dụng và cho thuê đất, đạt tới 137,8 % kế hoạch năm. Hiện nay, trên cả nước có 348 dự án đã được Bộ kế hoạch đầu tư phê duyệt đang triển khai với tổng mức đầu tư là 131.853 tỷ đồng (bao gồm vốn đối ứng của 3 dự án ODA) trong đó vốn ngân sách cấp không thu hồi là 56.839 tỷ đồng và vốn ngân sách ứng trước (có thu hồi) là 42.833 tỷ đồng. Năng lực thiết kế của 60 dự án: xây dựng mới 546.059 hộ – 1.102.806 m2 sàn xây dựng (trong đó bố trí tái định cư tại chố là 8.469 hộ). Chỉ tính riêng 348 dự án trên, từ năm 2001-2005, Thành phố cần cân đối 124.384 tỷ đồng để hoàn thành 56.059 căn hộ, trong đó: - Vốn đã bố trí đến 2001: 987 tỷ đồng, đã hoàn thành 1.036 căn hộ - Vốn đã bố trí đến 2002: 1.280 tỷ đồng, kế hoạch hoàn thành 1.624 căn hộ. - Nhu cầu vốn 2003: 2.923 tỷ đồng; Kế hoạch hoàn thành 3.685 căn hộ. - Nhu cầu vốn 2004: 3.436 tỷ đồng ; Kế hoạch hoàn thành 5.325 căn hộ. - Nhu cầu vốn 2005: 5.926 tỷ đồng (để thanh toán các căn hộ nêu trên) * Các dự án đã được giao nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư: Ngoài 348 dự án nêu trên, Sở kế hoạch đầu tư đang chỉ đạo lập 256 dự án. tổng mức đầu tư ước tính là 42.500 tỷ đồng năng lực thiết kế đạt gần 140.000 hộ. * Phương án bố trí kế hoạch vốn 2003: Tập trung vốn để đảm bảo tiến độ các công trình có số hộ hoàn thành đưa vào sử dụng trong năm (3.655 hộ) với tổng nhu cầu vốn 2003 là 2.923 tỷ đồng. Nhu cầu vốn ngân sách năm 2003 rất lớn. Sở Kế hoạch và đầu tư đề xuất phương án tổng cân đối nguồn vốn như sau: + Vốn Ngân sách: 884 tỷ đồng + Vay Kho bạc ; 1.500 tỷ đồng. + Quỹ phát triển nhà ở : 602 tỷ đồng. + Khuyến khích các chủ đầu tư huy động vốn, nhà thầu ứng vốn thi công là 537 tỷ đồng. Đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch đã giao cho các Quận, Huyện. Triển khai dự án xây dựng nhà ở phục vụ di dân GPMB và đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư xây dựng hoàn thiện kỹ thuật. Thu hồi vốn đầu tư của các chủ đầu tư thứ phát, hoặc các tổ chức khai thác các cơ sở hạ tầng xã hội trong các khu đô thị mới và nhà ở (xã hội hoá, trường bán công, tư thục…) Tăng cường thu hồi vốn ngân sách ứng trước của các dự án đã đưa dân vào sử dụng để tái đầu tư; Sở Tài chính – Vật giá, Quỹ đầu tư phát triển nhà ở thu hồi vốn ngân sách ứng trước này về Quỹ để có nguồn vốn cho năm 2003 và các năm tiếp theo. Xét về những năm trước đây, 1996-2000, tổng vốn đầu tư trên cả nước đã đạt được khoảng 46.695 tỷ đồng, bình quân một năm là 8.600 tỷ đồng chiếm 61.9%, vốn đầu tư nước ngoài là 26.453 tỷ đồng. Bình quân một năm là 5300 tỷ đồng chiếm 38.1%. Hàng năm vốn đầu tư tăng với tốc độ là 4.62 %/năm. Tuy nhiên vốn trong nước tăng cao hơn, còn vốn nước ngoài giảm. Nguồn tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở gồm 3 nguồn chính: Vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước Trung Ương và địa phương , vốn của các doanh nghiệp huy động từ các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, và vốn của dân tự đầu tư xây dựng nhà ở. Bảng 9: Vốn đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp giai đoạn (2002-2006) Đơn vị 2002 2003 2004 2005-2006 Tổng vốn đầu tư phát triển nhà ở Tỷ. đ 827 1.208 1.856 3.149 Trong đó: Vốn ĐT từ ngân sách Tỷ. đ 184 225 345 484 Vốn ĐT của dân Tỷ. đ 475 831 1.258 1944 Vốn khác Tỷ. đ 238 172 263 673 (Nguồn: Báo cáo kết quả đầu tư phát triển nhà ở (2002-2006)) Từ bảng trên ta thấy, đầu tư phát triển nhà ở trong những năm qua đã có sự chuyển biến mạnh mẽ, tổng vốn đầu tư năm 2005 gấp gần 2 lần năm 2001. Trong đó, đầu tư phát triển nhà ở của dân luôn chiếm tỷ trọng lớn trên 60% và ngày càng tăng, nếu năm 2001 đạt 875 tỷ đồng chiếm 12.8% thì năm 2005 đã lên đến 1.458 tỷ đồng đạt 63.2%, sự gia tăng đó thể hiện chủ trương xã hội hoá trong phát triển nhà ở là đúng đắn, phản ánh được đúng nguyện vọng của người dân nên đã phát huy được tác dụng, đồng thời nó phản ánh tiềm năng nguồn vốn này còn rất lớn. Nguồn vốn của dân cho đầu tư phát triển nhà ở được tập trung cho hai hoạt động chính đó là người dân tự xây dựng cải tạo nhà ở và góp vốn để đầu tư theo dự án xây dựng các khu chung cư đô thị mới thường dưới hình thức đặt mua nhà trước. Trong đó, vốn do dân tự xây dựng cải tạo chỗ ở chiếm gần 65% nguồn vốn của dân khoảng 575 tỷ đồng. Hoạt động tự đầu tư xây dựng nhà ở của dân cư thời gian qua diễn ra rầm rộ thể hiện nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất lượng đều cấp thiết. Tuy nhiên nếu không quản lý, kiểm soát được hoạt động này sẽ dẫn đến tình trạng đô thị lộn xộn, manh mún, mất mỹ quan. Ngoài ra, nguồn vốn từ Ngân sách cho đầu tư phát triển nhà ở bao gồm vốn từ ngân sách Trung ương và từ Ngân sách địa phương xét về số tuyệt đối thì vẫn tăng qua từng năm (năm 1998 đạt 114 tỷ đồng đến năm 2000 đạt 145 tỷ đồng). Tuy nhiên, tỷ trọng của vốn Ngân sách trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18.2% năm 2001 xuống 12.4% năm 2006. Vốn ngân sách và một phần vốn vay ưu đãi thông qua quỹ phát triển nhà ở được sử dụng cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội gắn liền các dự án phát triển nhà ở khu đô thị mới và là nguồn vốn chủ yếu xây dựng nhà ở cho nhiều dự án quan trọng thành phố, nguồn vốn này đã và sắp tới sẽ vẫn tăng các đối tượng chính sách, người có công. Bước vào giai đoạn thực hiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đang còn chậm trễ, hỗ trợ xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các khu đô thị mới và từng bước tạo quỹ nhà cho các đối tượng thu nhập thấp. Ví dụ một dự án cụ thể: Xét trên một dự án cụ thể như dự án Khu nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp bắc thăng long, đã huy động được tổng số vốn là 1.645.422.546.000 VNĐ. Kế hoạch huy động và vay vốn: Căn cứ vào nhu cầu vốn đầu tư, phương án huy động vốn đầu tư, Chủ đầu tư dự án sẽ huy động các dơn vị, cá nhân có nhu cầu nhà ở để góp vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phàn còn lại sẽ vay vốn tín dụng. Để đảm bảo tính an toàn của dự án, trong phương án phân tích kinh tế phần vốn vay được tính với lãi xuất 0.95%/tháng và tính đến khả năng huy động từ nội bộ Dự án. Theo tính toán tổng mức lãi ròng của Dự án là 431.579.534.000 đồng. Trong đó Hệ số sinh lãi nội bộ đạt IRR là 18%, Thời gian thu hồi vốn 4.5 năm kể từ khi dự án được triển khai (từ 2001). Trong đó, dự án đã dành 15% quỹ đất xây dựng khu nhà chung cư nhằm giải quyết cho các đối tượng được hưởng các chính sách ưu đãi về việc trả góp, trả dần, cho thuê và cho vay để mua nhà. Mười năm qua, dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước cùng với nỗ lực to lớn của toàn thể nhân dân Thủ đô và đồng lòng của cả nước. Thủ đô đã có những bước tăng trưởng và phát triển kinh tế xã hội ngoạn mục cả về lượng và chất. Vị trí, vai trò của Thủ đô đối với cả nước ngày càng tăng, Hà Nội đã thể hiện được vai trò của một trung tâm kinh tế, chính trị xã hội lớn của cả nước 2.2.3 Quản lý và quá trình sử dụng vốn đầu tư Hiện nay các cơ quan quản lý ở các cấp như sau: Cấp Trung ương- Tổng cục Địa Chính và Bộ Xây dựng Cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Nghệ An và tỉnh Đồng Nai đã thành lập Sở Địa Chính - Nhà đất. Các tỉnh còn lại có Sở Địa Chính phủ và Phòng Nhà đất thuộc Sở Xây dựng. Mô hinh Sở Địa Chính - Nhà đất đang được đánh giá để áp dụng đại trà, nhiều ý kiến cho rằng mô hình này có nhiều ưu điểm nên được nhân rộng. Sở Địa Chính- Nhà đất cấp một giấy chứng nhận kết hợp cả QSDĐ và QSH nhà ở. ở các địa phương khác, không có mô hình Sở Địa Chính – Nhà đất, việc cấp hai loại giấy riêng biệt đòi hỏi phải phối hợp nhiều cơ quan tham gia, nên thủ tục cấp phức tạp hơn nhiều. Tổ chức ở cấp quận, huyện hiện nay chưa thống nhất, còn ở 2-3 cơ quan khác nhau nên việc phối hợp có nhiều khó khăn. Quản lý đất đô thị hiện nay: Theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 của Tổng cục Địa Chính thì đất ở của các đô thị trong toàn quốc là 72.158 ha, đất chuyên dùng (đường xá, đất dành cho công nghiệp và dịch vụ) là 140.538 ha, tổng diện tích đất đô thị là 212.896 ha. Bình quân đất ở các đô thị toàn quốc là 40.3 m2/người, đất chuyên dùng là 78.4 m2/người. Bình quân diện tích đất đô thị là 118.7 m2/người. Nếu chỉ tính đất ở và đất xây dựng thì bình quân đầu người là 63.8 m2. Các Chính sách nhà ở tại Việt Nam đang thay đổi từ biện pháp trước đây là tập trung giải toả các khu nhà ổ chuột để xây dựng các khu chung cư sang biện pháp hiện nay là tập trung hoàn thiện từng bước quĩ nhà ở hiện có trên các địa bàn khu ổ chuột và khu định cư trên đất lấn chiếm. Định hướng mới này đi đôi với việc tạo ra các khu dân cư mới, được cung ứng dịch vụ để dân chúng có thể cải thiện dần dần nhà ở của mình trong suốt thời gian sinh sống. Công tác lập qui hoạch chưa sát với thực tế dẫn đến hầu hết các dự án khu đô thị mới đều phải điều chỉnh qui hoạch trong quá trình thực hiện. Chưa có bản đồ chung phối hợp với các lĩnh vực giao thông, cấp thoát nước, điện lực, bưu chính viễn thông để xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng của dự án. Công tác tư vấn có vị trí và tầm quan trọng đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở nhưng thời gian vừa qua hoạt động này còn rất hạn chế. Công tác giám định, đánh giá dự án còn nhiều hạn chế, thiếu sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành, điều này làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình và hiệu quả của dự án. Đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân là sự nghiệp của Đảng. Vì vậy đòi hỏi phải có sự tham gia của Đảng và nhân dân vì vậy đòi hỏi phải có sự tham gia của toàn xã hội, trước hết thuộc về trách nhiệm của Chính quyền các cấp, các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan và Chính sách tạo điều kiện của Nhà nước. Vì vậy, trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể để góp phần nâng cao hiệu lực công tác quản lý, đó cũng là một giải pháp cơ bản để nâng cao chất lượng của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân. 2.2.4 Tình hình đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các năm 2002 - 2006 theo các hình thức đầu tư Hiện nay, trên cả nước có 348 dự án đã được Bộ kế hoạch đầu tư phê duyệt đang triển khai với tổng mức đầu tư là 131.853 tỷ đồng (bao gồm vốn đối ứng của 3 dự án ODA) trong đó vốn ngân sách cấp không thu hồi là 56.839 tỷ đồng và vốn ngân sách ứng trước (có thu hồi) là 42.833 tỷ đồng. Năng lực thiết kế của 348 dự án: xây dựng mới 546.059 hộ – 1.102.806 m2 sàn xây dựng (trong đó bố trí tái định cư tại chố là 8.469 hộ). Mặc dù chưa được phân định rõ từng chương trình nhà ở cho công nhân cụ thể , tuy nhiên nhà ở cho công nhân vẫn nằm trong chương trình phát triển nhà ở hàng năm của Nhà Nước. Một phần ngân sách xây dựng cơ bản hàng năm đều phục vụ cho công tác tái xây dựng và tái định cư nhà ở. Trong đó có nhà ở cho người lao động. Trong 5 năm (2001-2005) trong khuôn khổ chương trình này, Cả nước đã sử dụng ngân sách xây dựng được 143.962 m2 nhà ở. Kế hoạch thực hiện chương trình tái xây dựng và tái định cư nhà ở thu nhập thấp của thành phố Hà Nội là một phần trong mục tiêu - kế hoạch phát triển nhà ở năm 2001-2005 và 2010. Ngân sách Nhà Nước sẽ đầu tư phát triển 1.315.402 m2 với kinh phí ước tính khoảng 1.836.2 tỷ đồng. Trong đó, +Nhà ở xây dựng cho di dân giải phóng mặt bằng khoảng 1.232.000m2 (56.000 căn hộ), diện tích đất khoảng 143ha, với kinh phí ước tính 394.4 tỷ đồng. +Nhà ở để cải tạo, di chuyển dân đang ở các chung cư cao tầng trong tình trạng nguy hiểm khoảng 79.240m2 (841 hộ), kinh phí ước tính 72.708 tỷ đồng. +Cải tạo khoảng 900.000 m2 quỹ nhà ở của Nhà nước Một số dự án đã được triển khai và sẽ hoàn thành vào thời gian tới, đảm bảo công cuộc tái xây dựng và tái định cư nhà, đồng thời cũng góp phần cải thiện, ủng hộ vấn đề nhà ở cho công nhân lao động trong các khu công nghiệp. Một số dự án đã có quyết định đầu tư và triển khai thực hiện từ năm 2000 Stt Tên dự án Chủ đầu tư Dt đất da (m2) DT sàn xd (m2) Nguồn vốn Cả DA Năm 2000 1 Nhà ở 5 tàng khu công nghiệp nội bài Cty XD số 1 2.446 6.984 1.800 Huy động + vay Quỹ Nhà ở 2 Khu – Ba Đình Cty XD&PT hạ tầng 6.454 13.322 1.800 Huy động + vay 3 Nhà 5 tầng khu công nghiệp biên hòa Tổng công ty xây dựng sài gòn - 1.400 0 Huy động 4 Nhà ở cho công nhân của khu công nghiệp Nam thăng long Cty ĐTPT nhà - 2.961 0 Ngân sách 5 2block của khu công nghiệp linh trung Công ty Đĩa Ốc thành phố SG 3.400 4.071 0 (chờ bổ sung vốn) Ngân sách 6 Khu công nghiệp tân tạo Cty XD Hồng Hà 6.108 9.436 0 (khó khăn GPMB) Huy động + tự có 7 Công ty Nissei VINACONEX 240.000 87.399 0 (đang GPMB) N.Sách + T.Dụng + Huy động + Tự có 8 Khu Vĩnh phúc Ban QLDA quận 8.285 15.205 0 (thi công phần thô) Vay Quỹ PTNT 9 DA xd HTKT khu tái định cư Dịch vọng Ban QLDA quận 51.246 - 0 Vốn XDCB 10 Khu nhà Quảng Ninh Cty XD Miền Bắc 4.200 5.800 0 (đang làm thủ tục xin đất) Tự có + huy động = vay (Nguồn: Văn phòng ban chỉ đạo chương trình phát triển nhà ở) Trong giai đoạn 2001-2005, dự báo cung cấp nhà ở xây dựng mới cho hộ lao động ở mức khoảng 3,5 triệu m2 và đạt mức 10 triệu m2 vào năm 2010. 2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ỏ TRONG CÁC NĂM GẦN ĐÂY Theo sự điều tra mới của Xã Hội Học thì : Kế hoạch phát triển nhà ở Trên tòan Quốc giai đoạn 2006-2008 tóm tắt trong bản sau cho thấy số lượng nhà ở thực tế xây dựng mới mỗi năm vượt mục tiêu kế hoạch. Kết quả thực hiện phát triển nhà ở cho công nhân  năm 2006-2008: Số liệu phat triển nhà ở hàng năm Kế hoạch hàng năm (m2) Thực hiện (m2) TH/KH (%) 2005-2007 9.150.000 10.552.212 115.3 Phát triển nhà ở theo dự án 3.540.000 4.102.858 115.8 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 5.610.000 6.440.354 114.8 Năm 2005 5.000.000 6.139.191 122.8 Phá triển nhà ở theo dự án 1.710.000 1.845.591 107.9 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 3.790.000 4.053.600 106.9 Năm 2006 3.000.000 4.016.511 104.1 Phát triển nhà ở theo dự án 800.000 1.230.162 108.5 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 2.200.000 2.786.349 102.3 Năm 2007 1.450.000 1.597.51 132.8 Phát triển nhà ở theo dự án 650.000 985.105 124.7 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 800.000 1.014.405 136.8 Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 34 triệu m2 chiếm gần 18% quỹ nhà. Phần lớn các khu nhà ở cho công nhân không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trường bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm. Theo kết quả điều tra xã hội học về nhà ở trên cả nước trong năm gần đây của Viện Xã hội học tiến hành, có thể rút ra một số nhận định sau: Thứ nhất: Về diện tích ở chính. Sơ đồ cho ta thấy tỷ lệ phần trăm số người sống trong một khoảng diện tích sử dụng. Qua sơ đồ, ta thấy rằng tỷ lệ người sống trong khoảng diện tớch chật hẹp từ 2 m2 đến 20 m2 chiếm một tỷ lệ tương đối cao, đặc biệt tỷ lệ này chủ yếu là người thu nhập thấp và lao động trong các khu công nghiệp sinh sống. Chính vỡ vậy, chúng ta cần đẩy mạnh hơn nữa hoạt động đầu tư phát triển nhà ở để rút ngắn tỷ lệ người sống trong một diện tích quá chật như hiện nay. Sơ đồ 1: Diện tích ở chính Thứ hai: Về diện tích bình quân đầu người. Diện tích bình quân đầu người vẫn ở mức quá thấp so với chỉ tiêu mà Đảng và Nhà nước đặt ra đến năm 2008 là 6m2/ người. Thứ ba: Về số phòng ở, bên cạnh 28,7% hộ gia đình chỉ cú một phòng thì 6.4% hộ khác sử dụng từ 3-15 phòng. Sự bất bình đẳng xã hội về nhà ở là sâu sắc với chênh lệch giá trị tài sản tới hàng trăm lần giữa các nhóm có điều kiện tốt nhất và tồi nhất. Hơn nữa, sự bất bình đẳng về nhà ở, diện tích ở quá rộng của một bộ phận đáng kể dân cư làm cho sai lệch khá lớn các số liệu bình quân về nhà ở. 2.3.1 Kết quả và hiệu quả sữ dụng vốn của các dụ án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong các khu cụng nghiệp Kết Quả Đạt Được : Trong 5 năm 2001-2005, trên cả nước đã có 576 dự án được phê duyệt với tổng mức đầu tư là 146.673 tỷ đồng, 1.479.308 m2 sàn xây dựng, 1.209 căn hộ, trong đó 800 căn hộ- 48.472 m2 sàn xây dựng dành cho người có thu nhập thấp. Từ năm 2001-2005, diện tích nhà ở xây dựng mới tăng 3.850.021m2, đưa diện tích bình quân nhà ở tăng từ 5,8m2/người (năm 2000) đến 7.2 m2/người (năm 2005): Bảng 10: Diện tích nhà ở xây mới từ 2001 - 2003 Năm Diện tích nhà ở xây mới (m2) Bình quân diện tích ở trên đầu người (m2/ngời) Kế hoạch năm Thực hiện 2001 1.500.000 1.716.511 5.7 2002 2.150.000 2.597.510 6 2003 3.620.000 5.240.000 6.2 Tổng số 7.270.000 9.550.021 (Nguồn: Sở Kế hoạch Đầu tư) Năm 2001, Cả nước đã đầu tư 801.251 triệu đồng cho các dự án: hỗ trợ đầu tư các khu nhà ở mới như HTKT ngoài hàng rào dự án khu nhà ở mới Bắc Sơn, HTKT ngoài hàng rào khu chung cư giá rẻ Đại Ngàn,… Đầu tư cải tạo sửa chữa hoặc xoá bỏ nhà nguy hiểm như nhà Ngoài vốn xây dựng cơ bản bố trí nhằm tăng quỹ nhà ở và hỗ trợ các doanh nghiệp trong phát triển nhà ở, Nhà Nước đã bố trí 371.79 tỷ đồng duy trì, chống xuống cấp 1.851 công trình nhà ở với diện tích sàn 6.288.095 m2. Hiện nay, có tới khoảng 30% dân cư cả nước làm việc trong các khu công nghiệp bình , đây là đối tượng có khó khăn trong việc tự tạo lập nhà ở. Nhà nước cũng mới chỉ bảo đảm cải thiện được chỗ ở cho khoảng 1/3 công nhân Từ năm 2001 đến hết năm 2003, trong tổng số 476 dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, có 217 dự án có quỹ nhà giành cho công nhân lao động là 1200 căn hộ với 148.472 m2 sàn xây dựng. Ngoài nguồn vốn từ ngân sách để xây dựng nhà ở cho các đối tượng này, Nhà nước cũng đã có quy định đối vói những dự án kinh doanh nhà ở cũng phải dành khoảng 5% quỹ nhà ở nhất định cho ngưòi cho người lao động . Trong đó đặc biệt có khu chung cư 228 Đường Láng và khu 381 Minh Khai đã đưa vào thi công nhằm giúp đỡ những hộ thu nhập thấp với suất vốn đầu tư là 2triệu/m2 sàn sử dụng. ở đây, suất vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cũng đã được Nhà nước ủng hộ nên những khu này không bị mất tiền cơ sở hạ tầng. Chính điều này đã làm giảm đi đáng kể số tiền mua nhà của những hộ dân thuộc diện cán bộ công nhân viên chức Nhà nước thu nhập thấp có thể mua được. Diện tích bình quân đầu người tăng lên 7.2m2/người. Dưới đây là kết quả sự phát triển nhà ở từ năm 1998 đến năm 2003: Bảng 12: Chỉ tiêu diện tích bình quân qua các năm Năm Diện tích bình quân (m2/người) 1998 5 2002 6.8 2003 7.2 (Nguồn Niên giám Thống kê) Bảng 13: Kết quả phát triển nhà ở từ năm 1998 đến năm 2003 (m2 nhà ở) Kết quả thực hiện 1999 2000 2001 2002 2003 Phát triển nhà ở theo các dự án 45.750 85.591 130.162 187.105 417.585 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 172.500 253.600 286.349 410.405 425.825 Tổng cộng 218.250 339.191 416.511 597.510 843.410 (Nguồn số liệu của Sở kế hoạch đầu tư) Kết quả phát triển nhà ở qua các năm đều tăng lên đáng kể. Đặc biệt là nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng. Đối với những hộ thu nhập thấp mà tự bỏ tiền xây nhà, hầu hết diện tích đất ở do cơ quan hoặc nhà nước phân đất là chính. Nhà nước tạo chỗ ở và