Đề tài Để kinh doanh bất động sản thành công

cứu của chúng em hoàn thiện hơn. Chúng em chân thành cảm ơn! PHẦN HAI: NỘI DUNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG. 1.Khái niệm bất động sản: Theo điều 174 luật dân sự 2005 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam quy định : Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật quy định 2. Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ về hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trước hết kinh doanh bất động sản là tài sản cố định như đất đai, nhà cửa, thương hiệu, bằng phát minh sáng chế. Tài sản đó nó không tự sinh lời và cũng không tự to ra hay nhỏ đi mà giá trị của nó phụ thuộc vào biến động thị trường. 2.Đặc điểm của bất động sản: Thứ nhất: Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm. - Đất đai chỉ có giới hạn về từng vùng, từng khu vực, từng lãnh thổ è vì thế hàng hóa bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm. Các doanh nghiệp kinh doanh không thể tự sản xuất ra bất động sản như các hàng hóa thông thường khác. Trong cùng một khu vực nhỏ kể hai bất động sản đứng cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Thứ hai: Tính lâu bền của bất động sản - Đất đai khi trong các điều kiện bình thường thì là một loại tài nguyên không thể bị hủy hoại vì vậy bất động sản là một loại hàng hóa bền vững, tồn tại rất lâu. Thứ ba: Giá trị hàng hóa bất động sản có những nét đặc thù khác so với các hàng hóa khác. - Giá trị hàng hóa BĐS phụ thuộc váo mục đích sử dụng chúng hay nó phụ thuộc vào mức độ tác động của con người sẽ làm tăng lên hay giảm bớt đi giá trị của các BĐS. VD: Các khu đất được quy hoạch để phát triển nông - lâm nghiệp sẽ có giá trị ít hơn với các khu đất được quy hoạch để xây dựng đô thị, kinh doanh dich vụ, thương mại. Công tác quy hoạch các BĐS có ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của BĐS. Thứ tư: Khác với các hàng hóa khác trên thị trường hàng hóa BĐS cần các điều kiện cụ thể mới trở thành hàng hóa trên thị trường như : Có giấy xác nhận quyền sở hữu, không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong kế hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước… II.CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG. 1.Nghiên cứu về các vấn đề pháp lý. Một doanh nghiệp, một doanh nhân trước khi muốn thực hiện một hoạt đọng kinh doanh nào đó trên thị trường thi đòi hỏi vấn đề đầu tiên là phải tìm hiểu về mặt pháp lý do nhà nước quy định. Đó là các điều luật, quy định , quy chế, chế tài của nhà nước quy định về các điều kiện để kinh doanh một mặt hàng nào đó, hình thức kinh doanh ra làm sao? Và hoạt động kinh doanh bất động sản cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ. Khi một doanh nghiệp muốn kinh doanh Bất Động Sản cần phải tìm hiểu pháp lý về một số vấn đề như sau: 1.1 Pháp luật quy định điều kiện để kinh doanh bất động sản: Ngày 15/10, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Những quy định mới này sẽ đóng góp tích cực vào quá trình phát triển BĐS, điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công khai, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này cụ thể là: + Kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng + Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh. + Trong trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng thỏa thuận mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó. Nghị định cũng quy định, đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. + Cá nhân hoạt động môi giới, định giá BĐS, quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải qua đào tạo. Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, cá nhân phải có đủ các điều kiện sau: Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS. Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS. + Chứng chỉ môi giới, định giá BĐS sẽ bị thu hồi khi người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự; kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực; cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề; vi phạm các nguyên tắc hành nghề theo quy định; chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa... Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi. “Tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về BĐS, dịch vụ BĐS phải bổ sung đủ người có chứng chỉ theo quy định trước ngày 01/01/2009. Từ ngày Nghị định này có hiệu lực đến hết 31/12/2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch BĐS nhưng chưa đủ người có chứng chỉ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, nhưng chậm nhất ngày 31/12/2008, phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo quy định” (Điều 24). 1.2 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước: + Quy định của pháp luật về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước: 1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn. 2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất. 3. Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu đãi đầu tư. 4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 5. Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng. 6. Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách. 7. Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.            8. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng. + Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của luật kinh doanh bất động sản : 1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệtđối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 2.Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c) Không có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. + Các chủ trương, chính sách hay quyết định của nhà nước về vấn đề đô thị hóa trên các khu vực, các tỉnh thành. Các khu tái định cư hay các trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa – xã hội của từng vùng, từng tỉnh thành cụ thể… 2. Các yếu tố thị trường. Các doanh nghiệp cần phải thực hiện việc nghiên cứu, phân tích thị trường mà mình sẽ thực hiện hoạt động kinh doanh của mình ở đó. Phân tích các nhân tố tổng quát đến các vấn đề chi tiết cụ thể như là: nhu cầu của khách hàng, mức thu nhập và khả năng thanh toán của khách hàng, các đối thủ cạnh tranh, tiềm năng phát triển và mở rộng thị trường, các quy luật giá trị, cung – cầu hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường.. 2.1. Phân tích thị trường BĐS: a) Phân tích, nghiên cứu các nhân tố tổng quát của thị trường mục tiêu của doanh nghiệp. - Đó là việc nghiên cứu, đánh giá các nhân tố của nền kinh tế Vĩ mô của đất nước như : Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, mức độ lạm phát, thu nhập bình quân của người dân. Các đặc điểm của tình hình kinh tế của từng địa phương cụ thể mà doanh nghiệp định đầu tư như: thu nhập của người dân, quy mô và tốc độ tăng dân số, sự thay đổi về cơ cấu tuổi tác quy mô hộ gia đình, trình độ dân trí và vấn đề đô thị hóa phân bố lại dân cư của các tỉnh các khu vực trên toàn quốc. Sự ổn định xã hội, tình hình đầu tư, trình độvà năng lực quản lý của chính quyền địa phương. - Khảo sát tình hình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, thị trường lao động, thị trường nguyên vật liệu xây dựng… -Phân tích thị trường BĐS: quan hệ cung cầu, giá cả, giá thuế, tình hình quy hoạch đô thị b) Phân tích các thông tin chi tiết về thị trường BĐS -Phân tích loại hình đầu tư và địa điểm đầu tư -Phân tích các thông tin về kinh tế Vĩ mô – Vi mô và yếu tố văn hóa của người dân -Phân tích thị trường BĐS tại chỗ… 2.2. Dự báo thị trường BĐS. -Dự báo định tính: chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, kiến thức và năng lực của người phân tích. Khi thiếu số phân tích thì phương pháp dự báo định tính trở nên quan trọng -Dự báo định lượng: sử dụng thống kê toán học để sử lý số liệu các năm trước qua đó mà mô tả xu thế phát triển trong tương lai, chẳng hạn lượng cầu nhà ở phổ thông, giá cả hoặc giá thuê nhà văn phòng…. 2.3. Lựa chọn phương hướng đầu tư. Cách thức lựa chọn hình thức đầu tư cũng là một nhân tố góp phần vào thành công hay thất bại của một dự án kinh doanh bất động sản. Tùy theo các điều kiện và khả năng cụ thể của môi trương, tiềm lực của doanh nghiệp mà chọn các hình thức đầu tư tốt nhất cho doanh nghiệp. *Có hai loại hình đầu tư Đầu tư phát triển BĐS Đầu tư kinh doanh BĐS + Đầu tư phát triển BĐS là hình thức mà các Doanh nghiệp thực hiện cải tạo một số các BĐS để nâng cao giá trị của BĐS đó lên. VD: Doanh nghiệp có thể đầu tư vào các BĐS là ao, hồ, đầm hay một số nơi có địa hình thấp hơn bình thường sau đó tiến hành đổ cát, đất đá vào đó làm cho BĐS này cao nên và giống như các BĐS ở những nơi cao hơn khác. Hay các dự án lấn biển để hình thành nên các khu đất phục vụ cho việc xây dựng các khu du lịch hay các khu nghỉ dưỡng cao cấp. + Kinh doanh BĐS là việc mà các doanh nghiệp tiến hành hoạt đọng kinh doanh trên chính BĐS đó như việc xây biệt, trung cư hay phân lô đất để bán kiếm chênh lệch giá (lợi nhuận). Hình thức này được các doanh nghiệp tiến hành kinh doanh phổ biến hiện nay. +Các doanh nghiệp cần phải nắm bắt được các thuận lợi cũng như khó khăn khi tiến hành kinh doanh BĐS của mình để từ đó có các chiến lược kinh doanh phù hợp. Thuận lợi: - Kinh doanh BĐS có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đầu: khi kinh doanh BĐS, % trích khấu hao lớn, lợi nhuận giảm thì thuế thu nhập đóng là thấp đi trong mấy năm đấu, nhưng giá trị của BĐS hao mòn là rất ít vì BĐS là hàng hóa lâu bền. - Kinh doanh BĐS dễ vay được tiền của các tổ chức tiền tệ, có căn cứ để đi vay là tài sản lớn để có thể vay được nhiều tiền - Kinh doanh BĐS có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát: lạm phát là biểu hiện của đồng tiền mất giá nhưng kinh doanh BĐS lại có thể đối phó với những ảnh hưởng lạm phát vì tiền để vào tài sản, khi tài sản thay đổi thì nó không ảnh hưởng gì - Kinh doanh BĐS nâng cao cấp bậc uy tín của người đầu tư. Khó khăn: - Kém tính chuyển đổi thánh tiền - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn -Chu kì thu hồi vốn đầu tư khá dài và cần có kiến thức chuyên môn kinh nghiệm è Vì vậy doanh nghiệp cần phải có một tiềm lực về tài chính mạnh, có các nguồn hỗ trợ, tài trợ hay huy động vốn một cách hiệu quả và nhanh chóng để không bị lỡ các cơ hội kinh doanh trên thị trường. 2.4. Chọn địa điểm đầu tư và sản phẩm BĐS. Chọn địa điểm đầu tư: + Quy hoạch đô thị: Khi thực hiện kinh doanh BĐS muốn bán được các BĐS có giá trị cao, trong thời gian ngắn với tỷ suất sinh lời lớn thì lên lựa chọn các BĐS ở các khu quy hoạch xây dựng đô thị để đầu tư. Các đô thị lớn các trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị sẽ thu hút được nhiều khách hàng. Các BĐS ở các khu vực ít dân cư sinh sống, hoặc không có dân cư sinh sống sẽ rất khó có thể bán được. Vì vậy các doanh nghiệp không nên đầu tư vào các BĐS như vậy. VD: Một số khu đô thị tiêu biểu ở các thành phố lớn như : Ecopark Hà Nội, Trung Hòa-Nhân Chính, Gia Định Plaza TP. Hồ Chí Minh… Đây là những khu đô thị mới rất hiện đại, gần trung tâm nội thành các thành phố lớn đó nên sẽ thu hút được nhiều khách hàng quan tâm chú ý đến. + Địa chất thủy văn: Đây là vấn đề mà doanh nghiệp phải quan tâm đên các yếu tố văn hóa, tâm linh hay tín ngưỡng của khách hàng khi thực hiện việc mua bán, sử dụng hay kinh doanh các BĐS. VD: Người Việt Nam thường có tín ngưỡng kiêng các khu đất gần miếu, gần chùa, nghĩa trang... Họ sẽ không thích sống ở những nơi như vậy. Giá của các BĐS gần miếu hay chùa thường thấp hơn và khó bán hơn. + Cấp thoát nước, điện, điện thoại: Hệ thống các cơ sở hạ tầng phụ trợ cho các công trình xây dựng trên BĐS rất quan trọng. Vì bây giờ nước và điện là điều tất yếu trong kinh doanh, khi kinh doanh phải chọn địa điểm dễ sử dụng. + Vấn đề đi lại: Các bất động sản cần phải thuận tiên cho việc đi lại của người sủ dụng, tốt nhất là các bất động sản gần các con đường chính, giao thông huyết mạch của khu vực, của địa phương. VD: Không nên chọn những bất động sản ở các vùng núi cao hiểm trở không có đường đi lại thuận tiện để đầu tư. + Điều kiện đỗ xe: Đây là một trong những điều kiện cần thiết đối với một bất động sản. Bất động sản buộc phải có các điều kiện đỗ xe thì mới có thẻ thu hút được khách hàng. VD: Khách hàng sẽ không máy hứng thú với trường hợp họ phải bỏ một khoản tiền khá lớn ra để mua một ngôi nhà nhưng trong khi đó họ vẫn phải đi gửi xe ở một nơi khác xa hơn và tốn kém vè chi phí hơn. + Môi trường phúc lợi và phục vụ công cộng: Một đặc điểm của BĐS là khách hàng thường mua để xây nhà ở. Vì vậy các công trình như trường học, trạm xá, bưu điện, cứu hỏa, thu gom giác, an ninh trật tự công cộng là một trong những điều kiện để thu hút được khách hàng. Khách hàng sẽ quan tâm, chú ý đến những công trình trung cư hay khu dân cư có những công trình phúc lợi công cộng xã hội. + Thái độ hiện tại của của dân cư đối với dự án: phản đối hay đồng tình của người dân về một dự án hay một công trình BĐS mà sẽ triển khai quy hoạch hay xây dựng tại một khu vực nào đó. VD: Một khu trung cư cao tầng cho người dân mua để ở mà được xây dựng cạnh một khu công nghiệp hóa chất, hay khu giác thải sẽ bị mọi người phản đối, không ủng hộ. + Tính pháp lý địa chính: Đó là sự công nhận về mặt pháp lý của nhà nước về các BSĐ một điều cần thiết để giúp cho các BĐS trở thành một loại hàng hóa trên thị trường. Một BĐS để thu được giá bán cao, có lợi nhuận lớn thì các doanh nghiệp hay người kinh doanh phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Điều này giúp cho doanh nghiệp cạnh tranh trên thị trường thành công. + Giá cả đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng: Vấn đề giải phóng mặt bằng, giá cả đền bù cho các dự án cần được doanh nghiệp phải tính toán, xem xét kỹ lưỡng. Các khoản lợi nhuận thu về sẽ được bao nhiêu?, thời gian thu hồi vốn trong bao lâu? .Giá cả đền bù, giải phóng mặt băng ở các khu vưc khác nhau cũng sẽ khác nhau. Cần giải quyết ổn thỏa, hợp lý để tránh tình trạng gây ra những mâu thuẫn, kiện tụng về giá cả trong quá trình giải phóng mặt bằng giữa người dân và doanh nghiệp. Chọn đúng chủng loại BĐS: Cần phải chọn các loại bất động sản phù hợp với mục đích đầu tư của mình. Đó là kinh doanh BĐS hay phát triển BĐS, các dự án đô thị cho người dân sinh sống và làm việc hay là các khu công nghiệp, khu chế xuất, sản xuất… 2.5. Hoạt động tiêu thụ BĐS Tất cả các doanh nghiệp khi kinh doanh hàng hóa trong lĩnh vực nào muốn bán được các sản phẩm của minh đến tay người tiêu dùng thì đều phải có các chiến lược Marketing cụ thể để có thể đưa hàng hóa của mình đến tay người tiêu dùng một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất. Hàng hóa là BĐS cũng không phải là một ngoại lệ. Hàng hóa BĐS không những cần các hoạt động xúc tiến bán hàng thông thường, mà còn đòi hổi các yêu cầu cao hơn, phức tạp hơn. + Các hình thức tổ chức tiêu thụ BĐS chủ yếu. - Tự thực hiện tổ chức tiêu thụ: đó là hình thức mà người bán và người mua gặp gỡ trực tiếp với nhau không qua một trung gian hay môi giới nào. Hình thức này giúp các doanh nghiệp giảm được các khoản chi phí tiêu thụ, hạ giá thành của sản phẩm nhưng chỉ một số it nhóm khách hàng có thể biết đến các sản phẩm cảu doanh nghiệp. +Ủy thác môi giới tiêu thụ: Đó là các sàn giao dịch BĐS, trung tâm giao dịch BĐS, trung tâm giới thiệu nhà đất…giúp các doanh nghiệp sẽ tìm kiếm được nhiều khách hàng hơn trên thị trường. -Xúc tiến bán BĐS: Đây là hình thức Marketing như các sản phẩm thông thương khác như quản cáo trên catalog, tờ rời, sự tuyên truyền của khách hàng đã mua hàng, hay quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng như truyền hình, truyền thanh, Internet.. -Quá trình đàm phán trong mua và bán: Đây là sự thỏa thuận mua bán giữa nhà đầu tư với khách hàng. Các hình thức, phương tiện được thanh toán khi diễn ra hoạt động bán hàng sao cho đảm bảo được hiệu quả và tiết kiêm được chi phí cũng như thời gian nhiều nhất. VD: Các loại chứng khoán trong kinh doanh BĐS như khi doanh nghiệp đặt ra giá của BĐS thì sẽ đàm phán trong mua bán là loại chứng khoán thanh toán như trả ngay thì sẽ giảm một phần số tiền của người mua. 3. Các nhân tố khác. 3.1. Có một tiềm lực tài chính. Hoạt đông kinh doanh BĐS là một hoạt động yêu cầu các doanh nghiệp phải có số vốn tương đối lớn, đặc biệt là vốn dài hạn để thực hiện đầu tư cho các dự án. Có dự án thời gian có thể nên tới hàng chục năm. Vì vậy vấn đề huy động vốn, quay vòng vốn cần phải được các doanh nghiệp thực hiện một cách linh hoạt và hiệu quả tối đa. -Nguồn vốn cho đầu tư BĐS: Có hai nguồn vốn chính mà doanh nghiệp có thể sử dụng đó là Vốn tự có Vốn huy động + Các khoản vốn tự có là các khoản vốn mà người đầu tư tư có được do tích lũy tài sản tiền bạc và đem ra để thực hiện hoạt động đầu tư của mình nhằm kiếm được lợi nhuận. Các khoản vốn này thường được sử dụng để đầu tư cho các dự án lâu dài về thời gian. Thường được sử dụng trong các dự án cải tao BĐS nhiều hơn. + Các khoản vốn huy động là các khoản vốn mà nhà đầu tư sẽ đi vay thêm bên ngoài để thực hiện hoạt động đầu tư của mình không sẽ bị lỡ các cơ hội kinh doanh trên thị trường. - Các nghiệp vụ có thể huy động ngoài vốn tự có: Tiền vay ngân hàng: Nếu chỉ dựa vào vốn tự có tì có thể đánh mất nhiều cơ hội Huy động vốn xã hội: Phát hành cổ phiếu các cổ đông cùng hưởng quyền lợi và cùng chia sẻ rủi ro trong đầu tư Quỹ phát triển nhà ở của tỉnh thành Phát hành trái phiếu có kỳ hạn, thường 3-5 năm Nhận tiền đặt cọc của người mua Nhà thầu xây dựng tạm ứng vốn thi công hay hợp tác với một số nhà đầu tư khác, phân công đầu tư các hạng mục khác nhau cùng một địa điểm. 3.2.Tạo dựng mối quan hệ tốt. Một nhà kinh doanh giỏi cần có những mối quan hệ tốt không chỉ bên trrong mà cũng như bên ngoài doanh nghiệp. Trong kinh doanh vấn đề đối tác bạn hàng là vô cùng quan trọng vì vậy cần phải có các mối quan hệ làm ăn với các đối tác bạn hàng. Cần phải đảm bảo, giữ vững được uy tín với đối tác, bạn hàng cũng như khách hàng. Có như vậy mới tạo được thành công cho doanh nghiệp. Đối với các quan hệ trong nội bộ doanh nghiệp một nhà quản lý sẽ cần phải điều khiển các nhân viên của mình và đồng thời có thể giữ họ lại bên mình. Điều quan trọng là đầu tiên là bạn cần phải xây dựng được sự mong muốn, lòng trung thành và niềm tin tưởng theo một chiều hướng khả quan từ khách hàng của bạn. Để có được điều như vậy một người quản lý phải có các phẩm chất mẫu mực của một người lãnh đạo, luôn luôn biết lắng nghe các ý kiến, nguyện vọng cũng như các nhu cầu cần thiết của nhân viên về cả vật chất và tinh thần. Trong nhiều trường hợp, vai trò của người quản lý sẽ là nhịp cầu tạo nên các mối liên hệ trong xã hội khi tham gia vào các tổ chức hành chính và tạo ra các mắt xích liên hệ với nhiều nhóm người. Nếu bạn thực sự là người có tinh thần trách nhiệm và đoàn kết trong môi trường làm việc tập thể, điều đó thật đáng tự hào vì bạn đã sỡ hữu một trong những tài sản có giá trị để nắm giữ được việc kinh doanh thành công rồi. 3.3. Theo đúng nguyên tắc Nhiều người nghĩ rằng để trở thành ông chủ, bạn phải là một người thực sự có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh. Quá trình này sẽ được cho là đúng với những ai từng bước có thể đảm đương và đối diện với thử thách. Điều đó không đúng hoàn toàn trong kinh doanh. Nếu một ai đó đã thực sự vào việc, kiểm tra tiến trình và xác minh hệ thống công việc, người thông minh sẽ chú ý và theo dõi hệ thống đó. Người này sẽ thực sự đạt được những điều mình muốn. Một người quản lý cho dù có giỏi thế nào cũng không thể hoàn hảo được, không thể tránh khỏi việc đưa ra các quyết định sai lầm trong hoạt động quản lý, kinh doanh của mình. Vì vậy những ai biết cách lắng nghe và học hỏi từ người khác sẽ tối thiểu hóa được những sai lầm, cạm bẫy trong các mối quan hệ kinh doanh và người này sẽ đạt được thành công sớm. Đây là điều cốt lõi trong kinh doanh. 3.4. Luôn sẵn sàng hỏi để được giúp đỡ Cũng tương tự như vậy, một nhà kinh doanh giỏi là người luôn sẵn lòng giúp đỡ và ủng hộ đối tác của mình. Ở hầu hết các công ty kinh doanh, có nhiều nhóm người sẽ chịu trách nhiệm huấn luyện bạn theo từng hướng kinh doanh. Luôn có người để bạn hỏi khi bạn gặp phải một vấn đề nào đó. Sẽ có người đến và hướng dẫn cho bạn cách tiến hành. Điều này sẽ tuỳ thuộc vào cách bạn học theo sự hướng dẫn và làm theo những lời khuyên mà thôi. Khi bạn thành công thì kéo theo công việc kinh doanh của bạn cũng đã thành công rồi đấy. 3.5.Bản lĩnh của một người kinh doanh. Khi bắt đầu kinh doanh bất cứ một loại hàng hóa sản phẩm nào trên thị trường đều gặp những khó khăn nhất định.Vấn đề ở đây chính là sự đối mặt và vượt qua các khó khăn của mỗi nhà kinh doanh sẽ như thế nào? ra làm sao? để đạt được những thành công sau này. Một nhà kinh doanh thành công là người sẵn sàng làm bất cứ điều gì để thực hiện công việc. Họ sẽ hướng dẫn cho nhân viên của họ bằng các. Họ bỏ ra bất cứ thời gian cần thiết nào miễn sao công việc được thực hiện một cách tốt đẹp hơn. Nếu như bạn thực sự biết rằng điều gì mang đến thành công cũng như hiểu được động cơ gì đã thúc đẩy thành công của bạn, bạn đã có những bước ngoặt trong kinh doanh rồi đ