Đề tài Đồ án Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại sàn giao dịch I - Ngân hàng công thương Việt Nam

n đại hóa ngân hàng và công nghệ thanh toán do Ngân hàng Thế giới tài trợ. Như vậy, SGD I được hình thành và phát triển như sau: Giai đoạn I : Từ năm 1988 trở về trước, SGD I là ngân hàng Hoàn Kiếm thực hiện cung cấp các sản phẩm dịch vụ đơn giản, chủ yếu là cho vay và nhận tiền gửi, khi đó doanh số của ngân hàng rất thấp. Giai đoạn II : Từ 1988 đến hết tháng 4 / 1993 , SGD I là NHCT Hà Nội. Thời kỳ này các sản phẩm dịch vụ vẫn còn rất đơn điệu, cơ sở vật chất còn rất nghèo nàn, đội ngũ cán bộ còn được đào tạo theo cơ chế cũ, lạc hậu, NH chủ yếu chỉ giao dịch với những khách hàng trong nước, quy mô và doanh số của ngân hàng khi này cũng rất thấp. Giai đoạn III: Từ tháng 4/ 1993 đến tháng 12/ 1998. NHCT Hà nội được sáp nhập vào NHCTVN, khi này SGD I là HSC của NHCTVN. Giai đoạn từ 1/1/1999, Hội sở được chuyển thành SGD I NHCTVN cho đến nay. 2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 2.1.2.1. Phòng giao dịch ( gồm phòng giao dịch số 1 và 2) Giao dịch ngoài quầy: Do khách hàng thực hiện giao dịch thông qua ATM về các hoạt động: Vấn tin giao dịch, lĩnh tiền mặt, thanh toán hóa đơn... Giao dịch trong quầy: Nhóm tư vấn: Tư vấn cho khách hàng về sản phẩm dịch vụ Ngân hàng, tư vấn đầu tư, tư vấn dịch vụ thẻ, tư vấn dịch vụ bảo hiểm;Nhóm giao dịch khách hàng Công ty, khách hàng cá nhân: Mở đóng tài khoản, qản lý mẫu dấu chữ ký, các thủ tục về nghiệp vụ thẻ; Gửi rút tiền, thực hiện giao dịch trực tiếp với khách hàng và hạch toán thanh toán và chuyển tiền, các dịch vụ về tiền mặt., các giao dịch về thẻ, các dịch vụ mua bán ngoại tệ ( séc du lịch, ngoại tệ), các dịch vụ khách hàng khác. -Nhóm kiểm soát ( Back Office) Kiểm soát giao dịch trong và ngoài quầy, Tổng hợp liệt kê giao dịch trong ngày, đối chiếu và đóng nhật ký chứng từ... -Nhóm kế toán tiết kiệm: Kiểm soát chứng từ tiết kiệm, theo dõi và quản lý tài khoản tiết kiệm theo phân cấp. 2.1.2.2. Phòng kế toán giao dịch Là phòng nghiệp vụ thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng cung cấp các dịch vụ ngân hàng liên quan đến nghiệp vụ thanh toán, xử lý hạch toán các giao dịch theo quyết định của Nhà nước và của NHCT Việt nam quản lý và chịu trách nhiệm đối với hệ thống giao dịch trên máy. Quản lý quỹ tiền mặt đến tong giao dịch viên. Thực hiện nghiệp vụ tư vấn cho khách hàng về sử dụng các sản phẩm của ngân hàng. 2.1.2.3. Phòng tài trợ thương mại Là phòng nghiệp vụ tổ chức thực hiện về tài trợ thương mại tại chi nhánh theo quy định của Ngân hàng Công thương Việt Nam. 2.1.2.4. Phòng khách hàng số 1 (doanh nghiệp lớn) Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các Doanh nghiệp lớn, để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ; Xử lý các nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành và hướng dẫn của NHCT. 2.1.2.5. Phòng khách hàng số 2 (doanh nghiệp vừa và nhỏ) Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các Doanh nghiệp vừa và nhỏ, để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ; Xử lý các nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành của Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn của NHCT. 2.1.2.6. Phòng khách hàng cá nhân Là phòng nghiệp vụ thực hiện giao dịch trực tiếp với những khách hàng là các cá nhân để huy động vốn bằng VND và ngoại tệ; Xử lý các nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành của Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn của NHCT; Quản lý hoạt động của các quỹ tiết kiệm, Điểm giao dịch. 2.1.2.7. Phòng thông tin điện toán Thực hiện công tác quản lý, duy trì hệ thống thông tin điện toán tại chi nhánh. Bảo trì bảo dưỡng máy tính đảm bảo thông suốt hoạt động của hệ thống mạng máy tính của chi nhánh. 2.1.2.8. Phòng tổ chức hành chính Là phòng nghiệp vụ thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo tại chi nhánh theo đúng chủ trương chính sách của Nhà nước và quy định của NHCTVN. Thực hiện công tác quản trị và văn phòng phục vụ hoạt động kinh doanh tại chi nhánh, thực hiện công tác bảo vệ an ninh an toàn Chi nhánh. 2.1.2.9. Phòng tiền tệ kho quỹ Phòng TTKQ là phòng quản lý an toàn kho quỹ, quản lý quỹ tiền mặt theo đúng quy định của NHNN và NHCT. ứng và thu tiền cho các Quỹ tiết kiệm, các điểm giao dịch trong và ngoài quầy, thu chi tiền mặt cho các doanh nghiệp có thu, chi tiền mặt lớn. 2.1.2.10. Phòng kiểm tra nội bộ Phòng kiểm tra nội bộ là phòng nghiệp vụ có chức năng giúp Giám đốc giám sát, kiểm tra, kiểm toán các mặt hoạt động kinh doanh của Chi nhánh nhằm đảm bảo việc thực hiện theo đúng pháp luật của Nhà nước và cơ chế quản lý của ngành. 2.1.2.11. Phòng tổng hợp tiếp thị Là phòng nghiệp vụ tham mưu cho ban giám đốc dự kiến kế hoạch kinh doanh, tổng hợp, phân tích, đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh. Thực hiện báo cáo hàng năm của chi nhánh. 2.1.2.12. Phòng kế toán tài chính Là phòng nghiệp vụ giúp giám đốc thực hiện công tác quản lý tài chính và thực hiện nghiệp vụ chi tiêu nội bộ tại chi nhánh theo đúng quyết định của Nhà nước và của NHCT 2.1.3. Hoạt động kinh doanh tại SGD I - NHCTVN. Sở giao dịch I Ngân hàng Công thương Việt Nam nằm ở trung tâm thủ đô Hà Nội, là đơn vị thành viên với nguồn vốn chiếm tỷ trọng 15%, dư nợ chiếm 4% toàn hệ thống ngân hàng Công thương Việt nam. Nhiều năm liền SGD I luôn dẫn đầu là đơn vị xuất sắc của NHCTVN. Tính đến 31/7/2005 tổng dư nợ cho vay nền kinh tế của SGD I đạt gần 3000 tỷ đồng, với tốc độ tăng trưởng dư nợ bình quân hàng năm 15-20%, đã đáp ứng nhu cầu vốn các doanh nghiệp trung ương và địa phương đóng trên địa bàn, phục vụ phát triển kinh tế Thủ đô. Bảng 1. Kết quả hoạt động tín dụng tại sở giao dịch I - NHCTViệt Nam Đơn vị: tỷ đồng Đến ngày 31/12/năm 2003 2004 2005 Chỉ tiêu Tổng số Tổng số Tổng số Tổng dư nợ cho vay và đầu tư 2.088 3.625 3.940 T.đó: cho vay 1.497 2.414 2.788 A/ Phân theo thời hạn - Ngắn hạn 526 915 987 - Trung và dài hạn 971 1.499 1.801 B/ Phân theo TPKT - Kinh tế quốc doanh 1.355 1.931 2.066 - Kinh tế ngoài Qdoanh 142 483 722 C/ Phân theo ngành SXKD - Ngành công nghiệp 84 - Ngành xây dựng 8 - Ng/ GTVT thông vận tải 952 - Ngành thương nghiệp vật tư 421 - Ngành khác D/ Chất lượng tín dụng - Dư nợ trong hạn 1.439 2.404,4 2.780,8 - Dư nợ quá hạn 58 9,6 7,2 Trong đó: + KTQD 45 + KTNQD 13 E/ Chỉ tiêu hiệu quả - Tổng doanh số cho vay 2.456 5.640 4.799 - Tổng doanh số thu nợ 2.218 5.582 4.247 - Dư nợ bình quân 1.475 2.472 2.780 Nguồn: Tình hình sử dụng vốn tại Sở giao dịch I - NHCTVN Bảng 2. Kết quả hoạt động kinh doanh tại SGD I – NHCTVN Đơn vị: Triệu đồng CHỈ TIÊU 2002 2003 2004 Tổng thu 692.307 828.901 892.769 T.đó: - Thu lãi tiền gửi 42.621 64.558 - Thu lãi cho vay 120.478 153.856 168.164 - Thu lãi điều hòa vốn 455.165 624.312 - Thu dịch vụ 8.411 8.077 10.685 - Thu khác Tổng chi 488.430 629.578 627.373 T.đó: - Chi trả lãi tiền gửi 432.790 590.732 630.137 - Chi nhân viên 6.650 7.689 - Chi khác 48.990 24.236 Lãi hạch toán nội bộ 140.877 199.323 265.395 Vượt 17,3% so KH Vượt 28% so KH Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh đến 31/12/2002,2003,2004 2.1.4. Mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh năm 2006 Bước sang 2006, trên cơ sở kết quả kinh doanh năm 2005 và căn cứ vào mục tiêu, nhiệm vụ và các biện pháp kinh doanh của NHCT Việt Nam. Sở giao dịch I đề ra mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh năm 2006, cụ thể như sau: 2.1.4.1. Các mục tiêu hoạt động kinh doanh Nguồn vốn huy động duy trì ở mức 14.000 tỷ đồng ( cao hơn mức bình quân năm 2005 là 200 tỷ đồng) Dư nợ cho vay tăng 15% so với năm 2005. Số tuyệt đối tăng 450 tỷ đồng. Lợi nhuận hạch toán nội bộ 300 tỷ đồng Tỷ trọng nợ quá hạn trên tổng dư nợ < 1%. Thu phí từ dịch vụ từ 15 tỷ đồng ( tăng 20% số thực hiện năm 2004). Thu nợ khó đòi ngoại bảng 2 tỷ đồng. Tỷ lệ cho vay doanh nghiệp nhà nước chiếm 70% trong tổng dư nợ. Tỷ lệ cho vay có tài sản bảo đảm chiếm 58% trong tổng dư nợ. 2.1.4.2. Nhiệm vụ kinh doanh năm 2006 Để đạt được các mục tiêu đã đề ra, Sở giao dịch I tập trung thực hiện một số nhiệm vụ cụ thể sau: a) Đẩy mạnh khai thác mọi nguồn vốn, hướng tới việc tạo lập một cơ cấu nguồn vốn cân đối, chi phí đầu vào thấp. Bằng mọi biện pháp để duy trì các khách hàng truyền thống. Giao trách nhiệm cụ thể cho các phòng nghiệp vụ có quan hệ trực tiếp với khách hàng chủ động đưa ra biện pháp thu hút vốn khi đơn vị có nguồn thu. Làm tốt công tác tiếp thị và chăm sóc khách hàng kể cả doanh nghiệp và dân cư có nguồn tiền gửi lớn, để đàm phán giữ nguồn khi đến hạn, tuyệt đối không để khách hàng rút tiền gửi ngân hàng khác vì chưa được quan tâm đầy đủ. Nghiên cứu, phân tích thị trường, tìm kiếm các đơn vị là các tổ chức đoàn thể, tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp có nguồn thu để khai thác vốn. Thường xuyên quảng cao, tuyên truyền để thu hút nguồn vốn từ dân cư. Tiếp tục đưa ra các hình thức khuyến mãi mới (quà tặng, các chính sách lãi suất) phù hợp hấp dẫn khách hàng gửi tiền. Có chính sách chăm sóc khách hàng đặc biệt để duy trì ổn định khách hàng tiền gửi truyền thống. b) Tăng trưởng tín dụng phù hợp với khả năng quản lý, giám sát, hướng tới một cơ cấu tín dụng an toàn. Chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng chỉ đạo của NHCT VN. Tăng trưởng tín dụng phải phù hợp với khả năng quản lý giám sát của Sở và kế hoạch NHCT giao. Kiên quyết thực hiện chính sách cho vay có chọn lọc để đảm bảo an toàn vốn. Luôn cập nhật thông tin về khách hàng, ngành hàng để đầu tư vốn đúng hướng. Thường xuyên phân tích và nắm vững tình hình kinh doanh, kết quả tài chính của khách hàng để đầu tư đúng hướng. Giảm dần dư nợ hoặc chấm dứt quan hệ tín dụng đối với khách hàng làm ăn yếu kém, có dấu hiệu chây ỳ không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. Tuyệt đối không để nợ quá hạn mới phát sinh. Đẩy mạnh công tác tiếp thị để thu hút khách hàng vay mới, chú trọng khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp tư nhân, cá nhân, hộ gia đình để tăng dư nợ ngắn hạn, dư nợ ngoài quốc doanh. Rà soát, đánh giá lại toàn bộ khách hàng đang có dư nợ không có tài sản bảo đảm, đốc thúc khách hàng bổ sung tài sản để nâng dần tỷ trọng dư nợ có tài sản bảo đảm trong tổng dư nợ. Tiếp tục thực hiện các biện pháp để tận thu các khoản nợ khó đòi đã được xử lý hạch toán ngoại bảng. c) Tập trung phát triển hoạt động dịch vụ để tăng thu phí dịch vụ trong tổng thu nhập phù hợp với sự phát triển của một ngân hàng hiện đại. Đây là một nhiệm vụ trọng yếu trong xu thế cạnh tranh và hội nhập và là hướng đi tất yếu để đa dạng hóa nguồn thu. Trước hết, cần hoàn thiện và mở rộng các sản phẩm dịch vụ hiện có, nghiên cứu và đưa vào ứng dụng sản phẩm dịch vụ mới trên cơ sở khai thác tiện ích của công nghệ ngân hàng hiện đại. Tiếp tục đẩy mạnh dịch vụ cho vay hỗ trợ học sinh du học; có kế hoạch tiếp thị ngày càng nhiều khách hàng sử dụng dịch vụ Internet banking, nhằm đáp ứng yêu cầu của khách hàng về thông tin nhanh chóng kịp thời. Triển khai dịch vụ cho thuê két sắt trong năm 2006. Tiếp tục giao chỉ tiêu phát triển thẻ ATM, Visacard cho từng phòng nghiệp vụ. Chủ động làm việc với các đơn vị có quan hệ gửi tiền, vay vốn để ký hợp đồng mở và chuyển lương quan thẻ. Khảo sát địa điểm thích hợp để đặt máy ATM mới và cơ sở chấp nhận thẻ. Chú trọng công tác mở rộng mạng lưới giao dịch, tiếp tục nâng cấp các QTK thành điểm giao dịch mẫu theo chỉ đạo của NHCT VN, nhằm tăng cường quảng cáo đẩy mạnh khai thác sản phẩm dịch vụ thanh toán, chuyển tiền, thu đổi ngoại tệ, các sản phẩm thẻ NHCT. d) Đảm bảo an toàn mọi mặt hoạt động, phát triển đúng định hướng chỉ đạo của NHCT VN. Phối hợp với phòng Kiểm tra kiểm soát nội bộ để kiểm tra, giám sát chặt chẽ tất cả các mặt công tác, đảm bảo đúng quy trình nghiệp vụ, chế độ quy định. Tuyệt đối không để xảy ra rủi ro, thất thoát tài sản của ngân hàng và khách hàng. e) Phát huy vai trò của các tổ chức Đảng, đoàn thể: Tiếp tục phát huy vai trò lãnh đạo của Đảng, đoàn thể trong việc chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ kinh doanh. Duy trì các phong trào văn nghệ, thể thao, tạo khí thế thi đua sôi nổi trong cơ quan, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh phát triển. Bước sang năm 2006, năm đầu tiên thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm (2006-2010) của cả nước và TP Hà Nội, chặng đường trước mắt có nhiều thuận lợi nhưng cũng không ít khó khăn thách thức. Song với bề dày thành tích hoạt động, Sở giao dịch I NHCT Việt Nam sẽ khắc phục được khó khăn, tận dụng được cơ hội để vươn lên, đổi mới và tiếp tục phát triển, quyết tâm hoàn thành các chỉ tiêu kế hoạch đã đề ra. 2.2.Thực trạng công tác quản trị TSBĐ là bất động sản trong hoạt động cho vay tại SGD I - NHCT VN Khi lộ trình hội nhập ngày càng đến gần, cùng với tự do hoá thương mại, dỡ bỏ những hàng rào bảo hộ thuế quan và phi thuế quan, bài toán để tồn tại, phát triển của các doanh nghiệp Việt Nam chỉ có một lời giải duy nhất đó là cải tiến, nâng cao năng suất chất lượng sản phẩm dịch vụ đạt đến tiêu chuẩn quốc gia và quốc tế. Để tiến tới hội nhập, NHCTVN nói chung và SGD I nói riêng đã không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm tín dụng, dịch vụ ngân hàng, đảm bảo tính hệ thống, khoa học, nâng cao sức cạnh tranh và mang lại lợi ích thật sự cho ngân hàng. Riêng trong công tác quản trị TSBĐ nói chung và TSBĐ là BĐS nói riêng phải đảm bảo tính an toàn và hiệu quả. 2.2.1. Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm tại sở giao dịch I- NHCTVN Bảng 3 : Tình hình cho vay có TSBĐ tại SGD I - NHCTVN Đơn vị : tỷ đồng 31/12/2003 31/12/2004 31/12/2005 Số tiền Tỷ trọng(%) Số tiền Tỷ trọng(%) Số tiền Tỷ trọng(%) Tổng dư nợ (DN) 1.497 100 2.414 100 2.788 100 DN có TSBĐ 596 39,8 1.016 42,1 1.113 39,9 DN không có TSBĐ 901 60,2 1.398 57,9 1.675 60,1 Nguồn: Báo cáo thu nợ, dư nợ đến 31/12 năm 2003, 2004, 2005 Trong hoạt động cho vay của SGD I ta thấy, dư nợ có TSBĐ chỉ chiếm trên dưới 40% trong 3 năm từ 2003 đến 2005. Qua so sánh với dư nợ có TSBĐ tại các chi nhánh của cùng hệ thống và một số ngân hàng khác thì tỷ lệ này còn thấp. Nguyên nhân là NHTM được sử dụng “tín chấp” khi cho vay đối với DNNN mà dư nợ của khối kinh tế quốc doanh trong tổng dư nợ của chi nhánh lại chiếm tỷ trọng lớn ( 90,5% năm 2003, 79,9% năm 2004 và 74,1% năm 2005). Việc sử dụng bảo đảm tiền vay bằng các giấy tờ có giá được sử dụng khá rộng rãi đặc biệt là sổ tiết kiệm nhưng do cơ chế chuyển nhượng còn phức tạp nên rủi ro dễ phát sinh khiến cho TSBĐ thuộc loại này chỉ chiếm 2,1% tổng dư nợ có TSBĐ. Bảng 4. Dư nợ có TSBĐ phân theo từng loại TSBĐ tại SGD I - NHCTVN Đơn vị: tỷ đồng  Đến ngày 31/12/2005 Số tiền Tỷ trọng(%) Tổng dư nợ có TSBĐ 1113 100 Máy móc, dây chuyền công nghệ 489 43,9 Nhà đất 601 54 Giấy tờ có giá và các TSBĐ khác 23 2,1 Nguồn: Báo cáo thu nợ, dư nợ đến 31/12/2005 Đảm bảo tiền vay bằng máy móc và dây chuyền công nghệ cũng chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ có TSBĐ (chiếm 43,9%) do nhiều máy móc dây chuyền công nghệ được nhập khẩu từ nước ngoài có giá trị lớn. Tuy nhiên, đây cũng là loại TSBĐ gây không ít khó khăn cho chi nhánh trong việc thẩm định và về thủ tục pháp lý. Máy móc dây chuyền công nghệ khi thẩm định phải hết sức thận trọng vì do sự phát triển của khoa học kỹ thuật đồng thời do sự cạnh tranh chúng rất dễ bị lỗi thời lạc hậu và chanh chóng bị mất giá. Nhà đất là loại TSBĐ có giá trị lớn và thường được sử dụng để làm bảo đảm nhất chiếm tới 54% tổng dư nợ của năm 2005. 2.2.2. Thực trạng công tác quản trị TSBĐ là BĐS tại SGD I – NHCTVN Tại SGD I – NHCT VN, công tác thẩm định tài sản bảo đảm được thực hiện bởi tổ thẩm định nằm trong phòng khách hàng 1 và khách hàng 2 và khách hàng cá nhân tùy theo khách hàng là doanh nghiệp lớn; doanh nghiệp vừa và nhỏ hay cá nhân. Đối với những TSBĐ có giá trị trên 500 triệu thì tổ thẩm định được thành lập gồm 05 người gồm: 01 Phó Giám đốc, 01 lãnh đạo phòng, 01 cán bộ thẩm định và 02 cán bộ cho vay. Biểu đồ1. Lưu đồ nhận TSBĐ là BĐS tại SGD I – NHCTVN Tiếp nhận hồ sơ tài sản bảo đảm Kiểm tra hồ sơ Lập Biên bản thoả thuận định giá BĐS Kiểm tra tại hiện trường Phê duyệt Lập Tờ trình thẩm định BĐS A Xác định yêu cầu kiểm tra, định giá tài sản bảo đảm (1) (2) (3) (4) (5) (6) Trách nhiệm CBTD Tổ đinh giá A Tổ định giá B Tổ định giá B Tổ định giá C Tổ định giá D Giám đốc Bàn giao hồ sơ TSBĐ Hoàn thiện và lưu hồ sơ Đăng ký giao dịch bảo đảm Lập và ký kết hơp đồng cầm cố thế chấp TSBĐ A (7) (8) (9) (10) CBTD CBTD CBTD CBTD Nguồn: Quy trình nhận TSBĐ là BĐS tại Sở Giao dịch I - NHCTVN Diễn giải A. Nhận hồ sơ: SGD I chỉ nhận thế chấp QSD đất đối với đất có một trong các giấy dưới đây: - Giấy chứng nhận QSD đất ở, đất thuê, - Giấy chứng nhận QSD đất ở và QSH nhà ở. - Giấy tờ chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. (Bằng khoán điền thổ) - Hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của Công chứng nhà nước, đã đăng ký sang tên tại Sở Địa chính Nhà đất. và các giấy tờ hợp lệ khác B. Trưởng phòng nghiệp vụ cử cán bộ tham gia Tổ định giá. Tổ định giá có trách nhiệm xem xét hồ sơ vay vốn của khách hàng và tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp theo quy định của NHCT C. Tổ định giá lập "Biên bản thoả thuận định giá bất động sản" và Biên bản thoả thuận định giá tài sản bảo lãnh thế chấp. Biên bản thoả thuận định giá phải có đầy đủ chữ ký của các bên bao gồm cả các đồng sở hữu tài sản thế chấp và các thành viên Tổ định giá. D.Tổ định giá lập “Tờ trình thẩm định bất động sản” trình Giám đốc Công ty phê duyệt kết quả định giá. CBTD tiến hành soạn thảo hợp đồng cầm cố, thế chấp theo quy định tại ký kết hợp đồng bảo đảm của pháp luật. Về quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, NHCTVN đã ban hanh quy trình cụ thể gửi cho các chi nhánh và sở giao dịch nhằm thống nhất thực hiện trong toàn hệ thống trong đó quy định rõ ràng cụ thể quy trình. Quy trình này quy định trình tự các bước trong quá trình xử lý TSBĐ tiền vay tron hệ thống NHCT Việt Nam. Hơn nữa, quy trình cũng xác định rõ trách nhiệm, quyền hạn của các thành viên tham gia quản lý, xử lý TSBĐ tiền vay giúp quá trình xử lý TSBĐ tiền vay diễn ra thống nhất, khoa học, hạn chế, phòng ngừa rủi ro và bảo đảm thu hồi tối đa khoản nợ vay của NHCT Việt Nam. Trong đó quy định Hội đồng xử lý TSBĐ tại NH cho vay, Công ty thuê mua tài chính, Công ty AMC phải gồm ít nhất 5 thành viên: Chủ tịch Hội đồng là Giám đốc hoặc người được Giám đốc ủy quyền; Phó chủ tịch là Phó Giám đốc phụ trách công tác tín dụng hoặc Phó Giám đốc do Giám đốc chỉ định; Các thành viên còn lại thuộc các Phòng, bộ phận có liên quan do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Ngoài ra, Chủ tịch Hội đồng có quyền triệu tập đại diện một số phòng, bộ phận khác làm thành viên khi xem xét thấy cần thiết. Biểu đồ 2. Sơ đồ xử lý TSBĐ là bất động sản Người đi vay Ngân hàng Xử lý tài sản thế chấp Ngân hàng và người đi vay thỏa thuận cách xử lý Ngân hàng quyết định khi có tranh chấp về giá Tòa án quyết định khi có tranh chấp và khởi kiện Phương thức xử lý - NH Tự bán công khai trên thị trường - NH ủy quyền bán qua tổ chức bán đáu giá - Giao bên bảo đảm tự xử lý - Nhận TSBĐ để thay thế nghĩa vụ trả nợ - Nhận khoản tiền, tài sản từ bên thứ ba có nghĩa vụ - Xử lý TSBĐ nhận bàn giao từ cơ quan thi hành án Thu nợ bằng tiền bán tài sản Trả tiền thừa cho chủ tài sản Truy đòi người đi vay số còn thiếu Không trả nợ Nguồn: Quy trình xử lý TSBĐ là BĐS của NHCTVN Bên cạnh đưa ra lưu đồ các nhận TSBĐ là bất động sản và xử lý TSBĐ tại SGD I đã ban hành nhiều quy trình liên quan đến công tác quản trị TSBĐ như quy trình nhập xuất hồ sơ TSBĐ, quy định về tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị TSBĐ v.v... 2.3. Đánh giá thực trạng 2.3.1. Những kết quả đạt được Trong năm 2005, kinh tế Việt Nam phải đối mặt với nhiều khó khăn và thử thách: thiên tai xẩy ra ở nhiều nơi trong nước, tình hình chính trị và kinh tế thế giới biến động phức tạp v.v. Tuy nhiên lĩnh vực tài chính, ngân hàng đã có những bước phát triển vượt bậc: Nhiều loại hình định chế tài chính đã hình thành và bước đầu đã phát huy hiệu quả; chính sách lãi suất đã được đổi mới theo hướng phù hợp hơn với thực tế thị trường; nới rộng hoạt động kinh doanh VND đối với các chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam; tín dụng chính sách và tín dụng thương mại được phân định rõ ràng hơn. Trong bối cảnh đó SGD I - NHCTVN đã hoàn thành nhiệm vụ kinh doanh với các chỉ tiêu quan trọng: Tổng nguồn vốn huy động tăng 14,5%, cơ cấu nguồn vốn đã thay đổi phù hợp với thực tế sử dụng vốn; Cho vay nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng theo hướng thận trọng và đổi mới về chất (tăng 15% so với năm 2004); Lợi nhuận vượt 12,9% so với kế hoạch; Hoạt động nghiệp vụ khác của Ngân hàng có bước chuyển biến tích cực: Hoàn thành giai đoạn I của Dự án “Hiện đại hoá ngân hàng và hệ thống thanh toán”; Đang triển khai chuyển đổi mô hình tổ chức mới của Ngân hàng; Các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng phát triển đa dạng hơn, ngoài sản phẩm thẻ ATM, Ngân hàng đang chuẩn bị phát hành thẻ Tiền lẻ, thẻ VISA Card, Master Card..Từ những phân tích khái quát về tình hình cho vay có TSBĐ của SGD I NHCTVN và đặc biệt đối với TSBĐ là bất động sản ta thấy, công tác quản trị TSBĐ tại ngân hàng đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận như sau: Một là, xây dựng quy trình nghiệp vụ quản trị TSBĐ bằng văn bản Để tiến hành quản quản trị TSBĐ đạt được hiệu quả cao. SGD I đã xây dựng một chính sách tín dụng bằng văn bản. Nhờ dó, những quan điểm về đường lối chính sách cho vay được phổ biến tới từng nhân viên giúp cho hoạt động cho vay được thống nhất. Trên cơ sở chính sách tín dụng đó, ngân hàng đã đề ra một quy trình cho vay cụ thể phù hợp với từng loại cho vay cũng như từng đối tượng khách hàng. Những quy định về cho vay thường được hướng dẫn trong quy trình đào tạo, bên cạnh đó được in trong sổ tay tín dụng và các văn bản hướng dẫn cụ thể của ngân hàng. Riêng về công tác quản trị TSBĐ là bất động sản, các quy trình từ khâu tiếp nhận TSBĐ đến khâu quản lý và xử lý TSBĐ (nếu có) đều được biểu diễn thành lưu đồ, phổ biến tới các cán bộ nghiệp vụ. Các quy trình được ban hành cụ thể như việc Nhập – Xuất kho hồ sở TSBĐ, quy định về tỷ lệ cho vay tối đa trên TSBĐ. Đặc biệt quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được xây dựng từ Hội sở chính và xin ý kiến góp ý xuống từng Chi nhánh và Sở giao dịch để thống nhất thực hiện trong toàn hệ thống. Hiện nay, tại hệ thống NHCTVN quy trình này đã được hoàn thiên và đi vào thực hiện, đem lại sự thuận lợi hơn trong công tác xử lý TSBĐ vốn còn tồn tại nhiều vấn đề. Hai là, xây dựng chiến lược khách hàng lâu dài để nắm được thông tin về khách hàng và tình trạng của TSBĐ Trong công tác quản trị TSBĐ, thông tin về khách hàng cũng như về tình trạng TSBĐ là vô cùng quan trọng. Nhận thức được điều này, SGD I đã có một chiến lược khách hàng lâu dài vì vậy việc thu thập thông tin về khách hàng được tiến hành thường xuyên và được phân tích kịp thời. Các khách hàng của ngân hàng được phân loại nhằm phục vụ tốt nhất và giảm thiểu được rủi ro trong cho vay. 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân. 2.3.2.1. Hạn chế Xét về chiều sâu, hệ thống tài chính-ngân hàng còn nhiều hạn chế: Vốn tự có của các ngân hàng thương mại còn nhỏ bé; khả năng quản lý và trình độ công nghệ ngân hàng chưa theo kịp yêu cầu phát triển; việc huy động vốn còn bị hạn chế bởi cơ chế quản lý; nợ tồn đọng chưa được xử lý dứt điểm do thiếu cơ chế đồng bộ và do tiến trình sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước. Thị trường chứng khoán còn sơ khai và hoạt động chưa sôi động. Do đó, bên cạnh những kết quả đạt được, thực trạng công tác quản trị TSBĐ nói chung và quản trị TSBĐ là bất động sản nói riêng còn nhiều hạn chế: Một là, chất lượng tín dụng chưa thực sự cao, còn tồn đọng một số khoản nợ khó đòi. Theo báo cáo kết quả kinh doanh năm 2004 thì tỷ lệ nợ quá hạn chưa đến 0,5% trong tổng dư nợ, một tỷ lệ khá an toàn. Nhưng đi sâu tìm hiểu thì thấy rằng một số lớn nợ quá hạn xử lý được bằng quỹ dự phòng rủi ro của mình. Cách xử lý này thực ra mới chỉ có tác dụng làm sạch bảng tổng kết tài sản còn thực chất số nợ đọng vẫn là khá lớn và đa số là không có khả năng thu hồi. Bên cạnh đó, hệ thống thông tin, theo dõi, quản lý rủi ro không kịp thời, công tác thẩm định tín dụng đôi lúc còn lỏng lẻo, kết quả hoạt động tín dụng còn nặng về số lượng khiến cho ngân hàng rất dễ gặp phải rủi ro tín dụng và một số rủi ro khác. Hệ thống kế toán vẫn còn nhiều hạn chế, chưa theo thông lệ quốc tế đã dẫn tới sự thiếu minh bạch trong hoạt động tài chính của ngân hàng, thiếu sự chính xác, khớp đúng giữa các báo cáo tài chính được lập. Hai là, vấn đề đánh giá TSBĐ là bất động sản chưa chính xác. Khi NHTM đồng ý nhận tài sản là hết sức quan trọng nhưng việc xem xét đánh giá bất động sản , nhìn nhận về giá trị của bất động sản, việc quản lý bất động sản các chuẩn mực về bất động sản mà các NHTM Việt nam nói chung và SGD I nói riêng cũng bước đầu hình thành để phục vụ cho việc xem xét lựa chọn TSBĐ, tuy nhiên vẫn còn ở mức sơ khai. Nhận thức về quyền lựa chọn TSBĐ là bất động sản của cán bộ ngân hàng còn chưa đầy đủ, đôi khi còn tình trạng TSBĐ là bất động sản có vị trí thương mại, có giá trị thì trả lại khách hàng, trong khi nhận nhữ