Đề tài Dự án đầu tư xây dựng cụm nhà ở hỗn hợp chung cư cao cấp kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất NO5, thuộc dự án khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Hà Nội

GIỚI THIỆU DỰ ÁN I. Mục tiêu dự án 1. Đầu tư xây dựng, kinh doanh, tạo ra nguồn tiều vố hoàn chi phí nộp tiền sử dụng đất để chuỷen sang làm đường, giảm mức vốn vay, tiết kiệm kinh phí đầu tư xây dựng công trình, khắc phục khó khăn nguồn vốn Ngân sách đầu tư hiện nay. Đồng thời tạo nên một quần thể kiến trúc đẹp, văn minh, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở và các công trình công cộng trên điạ bàn Thành phố. 2. Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp NO5 là một hạng mục quan trọng của dự án khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Hà Nội, Vì vậy nó phải đáp ứng mục tiêu chung là hình thành tổ hợp khối nhà ở cao tầng hỗn hợp theo đúng quy mô và chức năng trong tổng mặt bằng dự án, đồng thời có sự hài hoạ về cảnh quan kiến trúc và quan hệ “liền mạch” một cách hữu cơ với khu đô thị “láng giềng” Trung Hoà – Nhân Chính đã xây. 3. Căn cứ vào vị trí, hình dáng của khu đất, nhu cầu xây dựng và khả năng khai thắc thực tế, công trình được tổ hợp thành một khối nhiều nhà cao tầng đa chức năng: Nhà ở căn hộ + Văn phòng làm việc + Dịch vụ đời sống có chất lượng cao, hình thức đẹp, cso sức hấp dẫn với khách hàng, đáp ứng tốt nhất các yêu cầu sử dụng trong thời kỳ hiện tại và tương lai. 4. Quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư. Hoàn thành đúng tiến đô của dự án, sớm đưa các công trình vào sử dụng. Đảm bảo khai thác kinh doanh có lãi trong điều kiện luông đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng. 5. Tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch xây dựng, kiến trúc của thành phố. Sử dụng công nghệ mới và vật liệu tiên tiến, đồng thời phải tính toán đến các yếu tố bền vững và bảo vệ môi trường. II. Quy mô xây dựng Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp Đông Nam Trần Duy Hưng là tổ hợp 4 khối cao tầng trên khu đất rộng 29.680 m2. Chức năng chính của cụm công trình là căn hộ bán và cho thuê, ngoài ra còn tổ chức thêm các dịch vụ thương mại, dịch vụ công cộng và không gian sinh hoạt cộng đồng. Có hệ thống tang hầm để xe phục vụ nhu cầu của người dân trong toà nhà với mật độ xây dựng khoảng 23%, phần còn lại của khu đất dành cho không gian cây xanh sân vườn, bãi đỗ xe ngoài trời và giao thông nội bộ. Tổng thể kiến trúc đã đảm bảo các chỉ tiêu xây dựng, phù hợp với yêu cầu của một công trình nhà ở kết hợp công cộng, đặc biệt lưu ý đến các chức năng phụ trợ như sân vườn, bãi xe… Cụ thể: + Xây dựng hạ tầng kỹ thuật phần diện tích ngoài nhà: 22.818m2 + Xây dựng cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp, trên cơ sở các thông số đã đựơc thành phố phê duyệt như sau: + Diện tích lô đất nghiên cứu: 29.680 m2. + Mặt bằng xây dựng nhà: 6.862 m2. + Mật độ xây dựng: 23% + Tầng cao trung bình: 26,6 tầng. + Hệ số sử dụng đất: 6 lần. *Tổ hợp xây dựng gồm (theo thiết kế cơ sở): 2 khối nhà 25 tầng nổi + 3 tầng hầm; 2 khối nhà 29 tầng nổi + 3 tầng hầm. + Tổng số căn hộ: 748 căn. + Dân số tính toán: 3.000 người. * Chức năng chính: 1. Tầng nổi: a) Khối 25 tầng - Tầng 1+2: Nhà trẻ, dịch vụ công cộng, sinh hoạt cộng đồng. - Tầng 3-6: Văn phòng cho thuê. - Tầng 7-25: Căn hộ ở. b) Khối 29 tầng: - Tầng 1: Dịch vụ công cộng, sinh hoạt cộng đồng. - Tầng 2-6: Văn phòng cho thuê. - Tầng 7-29: Căn hộ ở. 2. Tầng hầm: - Tầng hầm 1: Dịch vụ siêu thị. - Tầng hầm 2+3: Gara xe cộ và các bộ phận kỹ thuật. III. Hình thức đầu tư và nguồn vốn * Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng cụm nhà ở hỗn hợp chung cư cao cấp kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất NO5, thuộc dự án khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Hà Nội. *Hình thức đầu tư:Xây dựng mới. * Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex). * Quản lý dự án: Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và đô thị (Vinahud) * Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình: + Vốn vay ngân hàng. + Vốn tự có của chủ đầu tư. + Vốn huy động của chủ đầu tư. * Thời gian thực hiện: 3 năm kể từ quý IV năm 2007 đến quý IV năm 2010. Bảng 1: Khái toán vốn đầu tư Dự án đầu tư xây dựng cụm nhà ở cao tầng hỗn hợp trên lô đất N05 Địa điểm: Khu đô thị đông nam Trần Duy Hưng-Cầu Giấy-Hà Nội STT Hạng mục công việc ĐVT Số lượng Đơn giá trước thuế Giá trị trước thuế VAT Giá trị sau thuế Tổng mức đầu tư 1,696,161 146,326 1,842,487 I Chi phí xây dựng 1,163,903 116,390 1,280,294 1 Khối nhà cao tầng 29T1 m2 48140 4.45 214,223 21,422 235,645 2 Khối nhà cao tầng 29T2 m2 48140 4.45 214,223 21,422 235,645 3 Khối nhà cao tầng 25T1 m2 55230 4.3223 238,721 23,872 262,593 4 Khối nhà cao tầng 25T2 m2 55230 4.3223 238,721 23,872 262,593 5 Tầng hầm liên thông giữa các khối nhà m2 64504 4 258,016 25,802 283,818 II Chi phí thiết bị(Dự kiến) 93,900 9,390 103,290 III Chi phí khác 72,431 7,243 79,674 1 Chi phí quản lý dự án 0.966%*(Gxd+Gtb) 12,150 1,215 13,365 2 chi phí lập dự án đầu tư 0.158%*(Gxd+Gtb) 1,987 199 2,186 chi phí khảo sát địa chất đo vẽ 3 bản đồ địa hình tạm tính 1,091 109 1,200 4 chi phí thiết kế 1.005%*Gxd*1.55 18,131 1,813 19,944 5 Chi phí TVGS-Phần XD 0.584%*Gxd 6,797 680 7,477 Chi phí TVGS-PhầnTB 0.319%*Gtb 300 30 329 6 Chí phí chứng nhận sự phù hợp CL công trình TT 2,485 249 2,734 7 Chi phí thí nghiệm kiểm tra TT 4,545 455 5,000 8 Các chi phí tư vấn đầu tư khác TT 24,945 2,495 27,440 IV Chi Phí về đất m2 201,333 0 201,333 1 Tiền sử dụng đất 180,000 0 180,000 2 Khấu trừ chi phí đầu tư hạ tầng(dự kiến) 21,333 0 21,333 V Chi phí dự phòng 10%(I+II+III) 133,023 13,302 146,326 VI Lãi vay ngân hàng 31,570 0 31,570 Bảng 2: Kế hoạch khấu hao Đơn vị: 1000đ Năm Nội dung khấu hao XD, lắp đặt Mua sắm TB CFkhấu trừ dần TS khấu hao Giá trị còn lại 2010 479117 2011 15332 6000 3582 24914 454203 2012 15332 6000 3582 24914 429289 2013 15332 6000 3582 24914 404376 2014 15332 6000 3582 24914 379462 2015 15332 6000 3582 24914 354548 2016 15332 6000 3582 24914 329634 2017 15332 6000 3582 24914 304721 2018 15332 6000 3582 24914 279807 2019 15332 6000 3582 24914 254893 2020 15332 6000 3582 24914 229979 2021 15332 15332 214648 2022 15332 15332 199316 2023 15332 15332 183984 2024 15332 15332 168652 2025 15332 15332 153321 2026 15332 15332 137989 2027 15332 15332 122657 2028 15332 15332 107325 2029 15332 15332 91994 2030 15332 15332 76662 2031 15332 15332 61330 2032 15332 15332 45998 2033 15332 15332 30667 2034 15332 15332 15335 2035 15332 15332 3 Giá trị khấu hao 383294 60000 35820 479117 Thời gian 25 10 10 10 Tỷ lệ 4% 10% 10% Bảng 3: Kế hoạch trả nợ STT Hạng mục đầu tư Năm đầu tư xây dựng Năm vận hành Ghi chú 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1 Nợ đầu năm (*) 61800 114938 30525 2 Vay trong năm 60000 40823 Đầu quý IV/2006 4 Trả nợ gốc trong năm 98205 30525 5 Lãi trong năm (12%/năm) 1800 12315 13793 3663 6 Dòng tiền ra 0 0 98205 34188 7 Dư nợ cuối năm 61800 114938 30525 0 Bảng 4: Doanh thu và chi phí Năm Nội dung chi phí Tổng chi CP luỹ kế Doanh thu Ghi chú chi lương& vận hành chi KH CPBH sau vận hành 2010 596 18 614 614 29485 Từ quý IV/2010 2011 1988 24914 807 27709 28323 106147 2012 1988 24914 807 27709 56032 106147 2013 1988 24914 807 27709 83741 106147 2014 1988 24914 807 27709 111450 106147 2015 1988 24914 807 27709 139159 106147 2016 1988 24914 807 27709 166868 106147 2017 1988 24914 807 27709 194577 112044 2018 1988 24914 807 27709 222286 112044 2019 1988 24914 807 27709 249995 112044 2020 1988 24914 807 27709 277704 112044 2021 1988 15332 520 17840 295544 112044 2022 1988 15332 520 17840 313384 112044 2023 1988 15332 520 17840 331224 112044 2024 1988 15332 520 17840 349064 112044 2025 1988 15332 520 17840 366904 112044 2026 1988 15332 520 17840 384744 112044 2027 1988 15332 520 17840 402584 112044 2028 1988 15332 520 17840 420424 112044 2029 1988 15332 520 17840 438264 112044 2030 1988 15332 520 17840 456104 112044 TÍNH TOÁN CÁC CHỈ TIÊU HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ Bảng 5: Tính toán các chỉ tiêu tài chính STT Nội dung chi phí Năm vận hành 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0 1 2 3 4 5 6 7 1 Doanh Thu 29485 106147 106147 106147 106147 106147 106147 2 Chi phí sản xuất 614 27710 27710 27710 27710 27710 27710 3 Lợi Nhuận trước thuế (1)- (2) 0 28871 78437 78437 78437 78437 78437 78437 4 Thuế TNDN (3)*28% 0 8084 21962 21962 21962 21962 21962 21962 5 Lợi Nhuận sau thuế (3)-(4) 0 20787 56475 56475 56475 56475 56475 56475 6 Khấu hao 0 0 24914 24914 24914 24914 24914 24914 7 Lợi nhuận sau thuế + khấu hao 0 20787 81389 81389 81389 81389 81389 81389 8 Cộng dồn 20787 102176 183564 264953 346342 427730 509119 9 Chi phí đầu tư (Phần cho thuê) 479117 10 lãi vay trong thời gian xây dựng CÂN ĐỐI (7)-(9)-(10) -479117 20787 81389 81389 81389 81389 81389 81389 Luỹ kế -479117 -458330 -376941 -295553 -214164 -132775 -51387 30002 HSCK (12%) 1.000 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567 0.507 0.452 Hiện giá trị thu nhập thuần(NPV) -479117 18560 64883 57931 51724 46182 41234 36816 NPV luỹ kế -479117 -460557 -395675 -337744 -286020 -239838 -198604 -161788 Thời gian thu hồi vốn - - - - - - - Bảng 5: Tính toán các chỉ tiêu tài chính STT Nội dung chi phí Năm vận hành 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 8 9 10 11 12 13 14 15 1 Doanh Thu 112044 112044 112044 112044 112044 112044 112044 112044 2 Chi phí sản xuất 27710 27710 27710 27710 17840 17840 17840 17840 3 Lợi Nhuận trước thuế (1)- (2) 84334 84334 84334 84334 94204 94204 94204 94204 4 Thuế TNDN (3)*28% 23614 23614 23614 23614 26377 26377 26377 26377 5 Lợi Nhuận sau thuế (3)-(4) 60720 60720 60720 60720 67827 67827 67827 67827 6 Khấu hao 24914 24914 24914 24914 15332 15332 15332 15332 7 Lợi nhuận sau thuế + khấu hao 85634 85634 85634 85634 83159 83159 83159 83159 8 Cộng dồn 85634 171269 256903 342538 425697 508856 592015 675173 9 Chi phí đầu tư (Phần cho thuê) 10 lãi vay trong thời gian xây dựng CÂN ĐỐI (7)-(9)-(10) 85634 85634 85634 85634 83159 83159 83159 83159 Luỹ kế 115636 201271 286905 372540 455699 538858 622017 705175 HSCK (12%) 0.404 0.361 0.322 0.287 0.257 0.229 0.205 0.183 Hiện giá trị thu nhập thuần(NPV) 34586 30881 27572 24618 21345 19058 17016 15193 NPV luỹ kế -127201 -96321 -68749 -44131 -22786 -3728 13288 28481 Thời gian thu hồi vốn - - - - - - năm hoàn vốn 13.22 Phương pháp xác định năm thu hồi vốn: Sử dụng hàm IF(AND(NPV luỹ kế n-10), “năm hoàn vốn”,”-“) Bảng 5: Tính toán các chỉ tiêu tài chính STT Nội dung chi phí Năm vận hành 2025 2026 2027 2028 2029 2030 16 17 18 19 20 21 1 Doanh Thu 112044 112044 112044 112044 112044 112044 2 Chi phí sản xuất 17840 17840 17840 17840 17840 17840 3 Lợi Nhuận trước thuế (1)- (2) 94204 94204 94204 94204 94204 94204 4 Thuế TNDN (3)*28% 26377 26377 26377 26377 26377 26377 5 Lợi Nhuận sau thuế (3)-(4) 67827 67827 67827 67827 67827 67827 6 Khấu hao 15332 15332 15332 15332 15332 15332 7 Lợi nhuận sau thuế + khấu hao 83159 83159 83159 83159 83159 83159 8 Cộng dồn 166318 249477 332636 415794 498953 582112 9 Chi phí đầu tư (Phần cho thuê) 10 lãi vay trong thời gian xây dựng CÂN ĐỐI (7)-(9)-(10) 83159 83159 83159 83159 83159 83159 Luỹ kế 788334 871493 954652 1037811 1120970 1204129 HSCK (12%) 0.163 0.146 0.130 0.116 0.104 0.093 Hiện giá trị thu nhập thuần(NPV) 13565 12112 10814 9655 8621 7697 NPV luỹ kế 42046 54157 64971 74627 83247 90945 Bảng 6: Tính toán các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR bằng hàm Năm Dòng tiền cân đối NPV IRR 2009 -479117 90944 0.1461 2010 20787 2011 81389 2012 81389 2013 81389 2014 81389 2015 81389 2016 81389 2017 85634 2018 85634 2019 85634 2020 85634 2021 83159 2022 83159 2023 83159 2024 83159 2025 83159 2026 83159 2027 83159 2028 83159 2029 83159 2030 83159 1. Tính toán các chỉ tiêu NPV, IRR: NPV: Insert à Function à NPV à Nhập: r, dòng tiền như dưới đây IRR: Insert à Function à IRR à Nhập: dòng tiền như dưới đây Biểu đồ thời gian thu hồi vốn Cách vẽ biểu đồ: Insert à Chart à line chart (trong thẻ standard types) à khoanh vùng dữ liệu theo data range và chọn series in rows à Nhập các dữ kiện theo hình sau: Sau khi đã nhập đầy đủ dữ kiện, chọn as object in: thoi gian thu hoi von để hiện biểu đồ ngay tại sheet thoi gian thu hoi von như hình sau: 2. Phân tích độ nhạy: Biểu đồ ảnh hưởng của lãi suất đến NPV Cách vẽ: Tương tự như cách vẽ biểu đồ thời gian thu hồi vốn. ri NPV 1% 1026106 2% 872852.1 3% 740395.7 4% 625465.2 5% 525355.3 6% 437822 7% 360998 8% 293324.4 9% 233495.7 10% 180415.1 11% 133158.5 12% 90944.61 13% 53111.18 14% 19094.93 15% -11584.6 16% -39338.4 17% -64519 18% -87429.9 19% -108333 20% -127454 21% -144991 22% -161114 23% -175972 24% -189696 25% -202401 26% -214186 27% -225141 28% -235344 29% -244865 30% -253765 Công thức tính NPV: =NPV(A5,CFi)*(1+A5) Trong đó: A5: là tỷ số ri CFi: Dòng tiền của năm thứ i (với i nằm trong khoảng 1% - 30%) Ứng dụng Data table Cách tính: - % Chi phí tăng thêm để IRR vẫn bằng chi phí sử dụng vốn (12%) IRR =IRR(tr-tc*(1+G33)) Trong đó: tr: Tổng doanh thu từ năm 2009 đến năm 2030 tc: Tổng chi phí từ năm 2009 đến năm 2030 G33: là ô bất kỳ đại diện cho sự thay đổi của tổng chi phí Sử dụng goal seek: Tools à goal seek à sau đó nhập số liệu theo bảng sau: Set cell: Kích vào ô chứa công thức tính IRR To value: nhập 12% By changing cell: Kích vào ô màu vàng thể hiện % thay đổi của chi phí để IRR vẫn bằng 12% % doanh thu có thể giảm mà dự án vẫn có thể chấp nhận về mặt kinh tế: IRR = IRR(tr*(1+G36)-tc) Trong đó: G36 là ô đại diện % doanh thu có thể giảm mà dự án vẫn có thể chấp nhận về mặt kinh tế Sử dụng goal seek: (tương tự phần trên) Ảnh hưởng của doanh thu và chi phí đến tỷ số B/C và IRR của dự án Tỷ số B/C: Tổng doanh thu đến 2030: 2234983 Tổng chi phí đến 2030: 1030854 Cách tính: Ô màu vàng thể hiện công thức B/C Sử dụng Data/table để phân tích ảnh hưởng của doanh thu và chi phí đến tỷ số B/C Trong đó: Row input cell: Kích vào ô bất kỳ đại diện cho % thay đổi của tổng doanh thu Column input cell: Kích vào ô bất kỳ đại diện cho % thay đổi của tổng chi phí Sau đó nhấp OK! Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) Cách tính: Ô màu vàng thể hiện ô công thức tính IRR IRR=IRR(tr*(1+D94)-tc*(1+B82)) Trong đó: D94: Là ô bất kỳ thể hiện % thay đổi của tổng doanh thu B82: Là ô bất kỳ thể hiện % thay đổi của tổng chi phí Sử dụng Data/table để phân tích ảnh hưởng của doanh thu và chi phí đến tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR Sử dụng Data/table như phần trên