Đề tài Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤTÀI CHÍNH VIỆT NAM 1. Khái quát những đặc điểm cơ bản của công ty định giá và dịch vụ tài chínhViệt Nam. 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty. Thành lập và phát triển Tiền thân của Công ty Dịch vụ và định giá tài chính là Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính. Trung tâm thẩm định giá được thành lập từ Trung tâm Thông tin và thẩm định giá trực thuộc Ban Vật Giá Chính Phủ, được thành lập từ tháng 02 năm 1998. Trung tâm là đơn vị đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam. Từ tháng 8 năm 2003, Trung tâm là Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Bộ Tài Chính và được đổi tên như hiện nay. Trung tâm hoạt động theo Quyết định số 38/2004/QĐ-BTC ngày 16/4/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm thẩm định giá. Ngày 06/9/2007 Bộ trưởng tài chính ký quyết định số 3004/QĐ-BTC phê duyệt phương án chuyển Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính thành Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, Đông Bắc, Việt Bắc, Tây Bắc công ty đều có các chi nhánh và các văn phòng đại diện tại đó. Hiện nay, công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, các Văn phòng đại diện ở một số địa phương khác. Hiện nay, Công ty đang tham gia vào Ban Hiệp hội thẩm định giá ASEAN. Công ty đã được tổ chức chứng nhận chất lương quốc tế của Vương quốc Anh cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005. 1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ 1.2.1. Cơ cấu tổ chức HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ TỔNG GIÁM ĐỐC Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Ban kiểm soát Văn phòng Phòng tài chính kế toán Phòng nghiệp vụ 1 Phòng nghiệp vụ 2 Phòng nghiệp vụ 3 Trung tâm đấu giá Các phòng khác Các văn phòng đại diện Các chi nhánh 1.2.2. Chức năng nhiệm vụ - Kinh doanh dịch vụ: + Định giá các tài sản, bất động sản, động sản và các dự án đầu tư của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. + Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh + Xác định giá trị doanh nghiệp + Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng + Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng + Môi giới kinh doanh tài sản: động sản, bất động sản và doanh nghiệp. + Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanh của công ty như: kinh tế thị trường, giá cả....bằng Tiếng Việt và tiếng nước ngoài theo quy định của pháp luật + Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và tiêu dùng. Tư vấn + Xây dựng phương án giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá, + Tư vấn đầu tư, mua - bán doanh nghiệp + Tư vấn đấu giá tài sản + Tư vấn Marketing - Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luật cho phép. 2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam 2.1. Hoạt động định giá của công ty 2.1.1. Mục đích định giá Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá và định giá bất động sản là hoạt động phát triển mạnh nhất trong công ty. Công ty là đơn vị đầu tiên trong cả nước cung cấp dịch vụ định giá bất động sản cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân với các mục đích sau: - Cổ phần hoá, mua bán doanh nghiệp - Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp - Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng - Xử lý tài sản trong các vụ án - Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.... 2.1.2. Loại tài sản định giá Công ty giá hầu hết các loại bất động sản như: Quyền sử dụg đất khu đất dự án, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại cao ốc văn phòng; chung cư; trang trại.... 2.1.3. Tiêu chuẩn định giá bất động sản của công ty. Tiêu chuẩn định giá của công ty tuân thủ theo tiêu chuẩn định giá của Việt Nam. Cụ thể là những tiêu chuẩn sau: - Cơ sở định giá: "Giá trị thị trường" Theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì giá trị thị trường được định nghĩa như sau: "Giá trị thị trường của một bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường". - Nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc thay thế 2.1.4. Phương pháp định giá được lựa chọn Độ chính xác của một kết quả định giá không những phụ thuộc vào thông tin, dữ liệu mà còn phụ thuộc vào nhận định chủ quan của định giá viên, trong đó việc lựa chọn sử dụng phương pháp định giá bất động sản: nếu người định giá lựa chọn được phương pháp phù hợp với bất động sản sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả định giá; và ngược lại sẽ làm cho kết quả định giá trở nên kém chuẩn xác. Tại công ty định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, các chuyên viên định giá thường sử dụng kết hợp các phương pháp định giá sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp vốn hoá Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để xác định giá trị của quyền sử dụng đất. Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà nhỏ thông dụng, bản chất của phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa hai phương pháp: phương pháp để ước tính giá trị của đất, phương pháp chi phí để tính giá trị của nhà. Còn phương pháp vốn hoá thường được sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để định giá những bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển. 2.1.5. Quy trình định giá bất động sản của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Biểu 02: Quy trình định giá bất động sản tại công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Tiếp nhận yêu cầu Phân tích yêu cầu Triển khai thẩm định Lựa chọn phương pháp Thu thập thông tin Kết quả sơ bộ Trình lãnh đạo duyệt Phát hành chứng từ Phản hồi, tiếp nhận ý kiến khách hàng Bộ phận đảm bảo chất lượng Kết thúc Tài liệu pháp lý Ngân hàng dữ liệu Ý kiến chuyên gia 2.2. Phương thức định giá bất động sản thực tế của công ty. Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có tính chất cá biệt và mang tính vùng, khu vực. Do vậy không có một bất động sản nào giống nhau hoàn toàn nên mỗi cuộc định giá là một quá trình khác nhau. Tuy nhiên chúng cũng có những điểm giống nhau nhất định về các bước tiến hàng. Để có cái nhìn tổng quát về cách tiến hành định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính ta tìm hiểu thông qua hai hợp đồng định giá thực tế của công ty. - Một là, hợp đồng định giá bất động sản tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội (bất động sản 2). 2.2.1. Định giá " Bất động sản tại địa chỉ số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai - Ba Đình - Hà Nội" 2.2.1.1. Khái quát chung về bất động sản định giá - Về mặt pháp lý: Chủ hộ đã được UBND quận Ba Đình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số AB753926 vào ngày 22/08/2005. - Mô tả bất động sản + Vị trí: Vị trí nhà số, dãy A4, tổ 16, khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai - Ba Đình - Hà Nội (Ngõ 127, Liễu Giai , Văn Cao; ngõ rộng 3m). + Bất động sản có diện tích đất là 24,51 m2; chiều rộng; 3,17m và chiều sâu; 7,73 m. Là đất thổ cư được sử dụng với mục đích để ở lâu dài. Trên mảnh đất là ngôi nhà 5 tầng. Tầng 1 của bất động sản 2 là một phòng bếp và phòng ăn. Trên tầng 2 là có một phòng khách và một phòng vệ sinh; 2 phòng ngủ trên tầng 3; 1 phòng ngủ và 1 nhà kho ở trên tầng 4. Hình dáng của thửa đất: Hình thang Diện tích đất: 24.51 m2 Kết cấu xây dựng của căn hộ: Tường gạch, sàn bêtông cốt thép. Mặt tiền: 3.17m Hướng: Đông Bắc Bất động sản định giá được xây dựng hoàn thành vào năm 2006 với diện tích sàn xây dựng là 24.51 m2 + Bất động sản mục tiêu nằm cách UBND Quận Ba Đình khoảng 7 km và gần trung tâm thể thao quần ngựa. Bất động sản nằm cách đường Liễu Giai 100m, và cách ngã tư Liễu Giai - Đội Cấn khoảng 200 m và cách khách sạn Daewoo 600m. + Bất động sản nằm trong khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và thương mại tốt: hệ thống cấp điện là hệ thống điện sinh hoạt của thành phố; hệ thống cấp nước là hệ thống cấp nước sinh hoạt thành phố. Có hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thu gom rác thải. Bất động sản nằm trong khu vực có nhiều chợ, nhiều cửa hiểu buôn bán, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán cho người dân. Về hệ thống thông tin liên lạc: đường điện thoại cố định, truyền hình cáp, ADSL hoạt động tốt. + Bất động sản có móng cấu tạo là bêtông cốt thép; cột khung cấu tạo bêtông cốt thép; tường gạch 20x20 quét sơn nước: nền gạch lát ceramic, gạch mái đổ bêtông và lợp tole; trần ốp thạch cao; cửa ra vào và cửa sổ làm bằng gỗ lim; đường điện chìm, âm tường, hệ thống nước nóng lạnh; thiết bị vệ sịnh Totol; có niên hạn sử dụng khoảng 50 năm. Theo tiêu chuẩn đánh giá, phân cấp loại nhà này ta kết luận bất động sản là nhà cấp II. 2.2.1.2. Khái quát chung về định giá bất động sản - Mục đích định giá: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Thời điểm định giá: 1/2008 - Căn cứ định giá: Căn cứ vào các văn bản hiện hành của nhà Nước về định giá. + Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002. + Nghị định số 170/2003/NĐ-Cp ngày 25 tháng 12 năm 2003 quy định chi tiết một số điều của pháp lệnh giá. + Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9/03/2004 hướng dẫn thực hiện nghị định số 25/12/2003 của Chính Phủ. + Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. + Nghị định số 188/2004/NĐ-BTC về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ. + Các hồ sơ giấy tờ liên quan đến bất động sản tại số 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội. - Cơ sở định giá: Cơ sở giá trị thị trường của bất động sản - Nguyên tắc định giá: Nguyên tắc cung cầu 2.2.1.3. Các phương pháp sử dụng để định giá bất động sản tại số 3, dãy A4, tổ 16, khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội Bất động sản mục tiêu có đặc điểm là nhà ở riêng lẻ (bao gồm có đất và công trình trên đất), do vậy để ước tính được chính xác giá trị của bất động sản cần định giá thì cán bộ định giá của công ty đã sử dụng kết hợp đồng thời 2 phương pháp đó là: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong đó: + Phương pháp so sánh được sử dụng để ước tính giá trị của quyền sử dụng đất. + Phương pháp chi phí sử dụng để tính giá trị còn lại của công trình có trên đất. Phương pháp so sánh trực tiếp Chuyên viên định giá tiến hành thu thập thông tin về các giao dịch bất động sản trên thị trường trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá và đã có được dữ liệu của 5 bất động sản so sánh đã và đang giao dịch tại Hà Nội sau: - So sánh 1: Nhà số 26, ngõ 103, Văn Cao, Liễu Giai. Nhà 4 tầng, mặt bằng 53m2, mặt tiền rộng 3.5m, ngõ rộng 1.5.m mới xây dựng, cách mặt đường chính 100m. Có thể đi vào được từ 2 ngõ (ngõ 103 và ngõ 97). Từ ngõ 97, ô tô đi được vào nhà; những ôtô tô đi được vào nhà, nhưng ô tô không đi được vào ngõ 103. Sổ đỏ chính chủ. Giá giao dịch 2.5 tỷ. Thời gian bán: tháng 1/2008. - So sánh 2: Nhà số 3, ngõ 33, Văn Cao, Liễu Giai. Nhà 4 tầng, mặt bằng 30m2, mặt tiền 3.8m, ngõ rộng 1.8m, ô tô không vào được nhà, cách mặt đường kính 50m, sổ đỏ chính chủ, giá giao dịch. Giáo giao dịch 1.1 tỷ. Thời gian bán: 1/2008 - So sánh 3: Nhà số 8, ngách 15/32, ngõ 127, Văn Cao, Liễu Giai. Nhà 4 tầng, mặt tiền 3.2m, ngõ rộng 3m. Sổ đỏ chính phủ, giá giao dịch trên thị trường Giáo giao dịch: 1.6 tỷ. Thời gian bán: 1/2008 - So sánh 4: Nhà 4 tầng, diện tích 54m2, mặt tiền 4.5m, cách mặt đường chính 12m, ngõ rộng 1.6m, sổ đỏ chính phủ. Giá giao dịch: 2.9tỷ Thời gian bán: 1/2008 - So sánh 5: Nhà 4 tầng, diện tích 53m2 mặt tiền 3.6m, cách đường chính 500m, ô tô đỗ cách nhà 2m, có thể đi được vào nhà từ 2 ngõ, ngõ rộng 1.8m, ô tô đi được vào từ ngõ khác, sổ đỏ chính phủ. Giáo giao dịch: 2.2 tỷ Thời gian bán: 1/2008 Sau khi có thông tin về các bất động sản so sánh tiến hành xác định giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh thông qua giá trị còn lại của công trình xây dựng và giá bán thực tế trên thị trường của bất động sản so sánh: Giá quyền sưửdụng đất = Giá bán bất động sản – Giá trị CTXD còn lại Ta có bảng tính quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh: Nội dung SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Diện tích DT đất (m2) 53 30 38 54 53 DTXD (m2) 212 120 152 216 212 Giá Rao bán (triệu đồng) 2.500 1.100 1.600 2.900 2.224 Giá XD (Triệu động) 424 240 304 432 424 Giá QSDĐ (Triệu đồng) 2.100 850 1.300 2.565 1.800 Giá QSDĐ/m2 (Triệu đồng) 39,622 28,333333 34,202 47,5 33,962253 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Đánh giá các bất động sản so sánh + Bất động sản so sánh 1: Có vị trị trí tại ngõ 103 Văn Cao, Liễu Giai, có các điều kiện về tự nhiên và hạ tầng tốt hơn bất động sản mục tiêu, nhưng hướng mặt tiền và vị trí không thuận tiện bằng bất động sản thẩm định. Bất động sản này có quy mô diện tích lớn hơn và tình trạng thửa đất vuông vắn hơn so với bất động sản mục tiêu + Bất động sản so sánh 2: Nằm tại ngõ 33 Văn Cao, Liễu Giai. Cách đường mặt đường chính 50m, vị trí không thuận tiện bằng bất động sản thẩm định, môi trường sống không tốt bằng và khả năng tiếp cận với bất động sản so sánh khó hơn. + Bất động sản so sánh 3: Nằm cùng ngõ với bất động sản thẩm định (ngõ 127), do vậy có các điều kiện về tự nhiên và hạ tầng tương đồng như bất động sản định giá, có quy mô diện tích lớn hơn. Tuy nhiên, do bất động sản này nằm trong ngách nên khả năng tiếp cận với nó khó hơn so với khả năng tiếp cận với bất động sản mục tiêu. + Bất động sản so sánh 4: Có quy mô diện tích, mặt tiền lớn hơn so với bất động sản giá. Vị trí không thuận tiện bằng bất động sản mục tiêu. Khả năng tiếp cận tương đồng với bất động sản thẩm định. + Bất động sản so sánh 5: Nằm tại vị trí có các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng không thuận tiện bằng bất động sản mục tiêu. Tuy nhiên, nó lại có quy mô diện tích lớn hơn, có mặt tiền và khả năng tiếp cận với bất động sản tương tự bất động sản thẩm định. Qua việc đánh giá các bất động sản so sánh chuyên viên định giá của công ty đưa ra tỷ lệ của các yếu tố điều chỉnh. Cụ thể như sau: Biểu 04: Tỷ lệ điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định STT Giá.m2 (đồng) Địa điểm Quy mô Mặt tiền Khả năng tiếp cận Thời gian bán Tổng điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) SS1 39.622.000 +2.0% +1.0% 0.0% 0.0% 0.0% +1.0% 40.018.220 SS2 28.333.333 +2.0% 0.0% 0.0% +2.0% 0.0% +4.0% 29.466.666 SS3 34.202.000 0.0% +0.5% 0.0% +1.0% 0.0% +0.5% 34.372.800 SS4 47.500.000 +1.0% +1.0% +1..0% 0.0% 0.0% -1.0% 47.025.000 SS5 33.962.253 +3.0% +1.0% 0.0% 0.0% 0.0% +2.0% 34.641.509 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Cán bộ định giá của công ty ước tính giá trị quyền sử dụng đất /m2 của bất động sản thẩm định là: 38.000.000 đồng/m2. Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định là: = x = 24,51m2 x 38.000.000đồng.m2 ~ 931.380.000 đồng * Phương pháp chi phí Bất động sản mới xây nên móng còn tốt, ước tỷ lệ chất lượng còn lại là 98% cột dầm chưa có dấu hiệu rạn nứt, tỷ lệ chất lượng còn lại là 98%, lớp sơn tường và vữa vấn còn mới, không có vết nứt, không ẩm mốc, TLCL còn lại là 95%; nền và sàn nhà còn tốt, chưa có dấu hiệu bong tróc, chưa có hiện tượng lún, gạch không có hiện tượng bị sước nên TLCL còn lại là 95%. Đỡ mái thì phần bê tông cốt thép chưa có dấu hiệu bị cong vênh và nứt, phần đỡ mái tole chưa có dấu hiệu cong vênh và rỉ sét, còn lại là 96%; trần tính hao mòn theo thời gian còn lại là 96%; cửa gỗ chưa có dấu hiệu cong vênh, nứt, còn lại là 94%. Ta có: Biểu 05: Bảng tính tỷ lệ chất lượng còn lại TT Hạng mục TLCL còn lại TLGT các KC chính TLGT còn lại các KC chính (B) = [(O)x (A)]/100 TLCL còn lại của BĐS (C) = [(B)/(A)]x100 (O) (A) (B) (C) 1 Móng 98% 9% 8.82% 95.53% 2 Khung, cột 98% 1% 0.98% 3 Tường, vách 95% 18% 17.1% 4 Nền, sàn 95% 10% 9.5% 5 Đỡ mái 96% 2% 1.92% 6 mái 95% 20% 19.0% Tổng cộng 60% 57.32% Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Căn cứ khảo sát thực tế hiện trường, tỷ lệ phần trăm % chất lượng còn lại của bất động sản là: 95.53%. Qua thông tin thu nhập từ khảo sát thực tế thị trường, đơn giá xây dựng mới 1m2 sàn đối với bất động sản tương tự như bất động sản đang định giá là: 2.500.000 đồng/m2. Vậy giá trị thực tế của công trình xây dựng là: = x x = 98.5m2 x 2.500.000 đồng/m2 x 95.53% = 235.242.625. đồng ~ 235.243.000đồng Kết quả thẩm định của giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất của bất động sản tại số 3, dãy A4, tổ 16, khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội như sau: Biểu 06: Giá trị bất động sản thẩm định Đơn vị: VNĐ STT Hạng mục Giá thị trường 1 Giá trị sử dụng đất 931.380.000 2 Công trình xây dựng 235.243.000 Tổng cộng 1.166.623.000 Nguồn: Công ty Định Giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Nhận xét: Qua ví dụ định giá bất động sản cụ thể tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16, khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội ta có một số nhận xét như sau: Trong việc điều chỉnh giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu, cán bộ định giá của công ty đã tiến hành điều chỉnh theo đúng nguyên tắc điều chỉnh của phương pháp so sánh (đã được trình bầy ở chương 1). Tuy nhiên việc đưa ra các tỷ lệ % điều chỉnh lại không có căn cứ chính xác, mà chủ yếu vẫn dựa trên kinh nghiệm thực tế của thực tế của người định giá để đưa ra hệ số điều chỉnh một cách phù hợp. Để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng thì trước tiên cán bộ định giá của công ty đến khảo sát thực tế đã xác định phân cấp nhà của bất động sản; đồng thời ước tính giá trị còn lại các kết cấu chính của công trình từ đó ước tính được tỉ lệ còn lại của toàn bộ công trình. Kế tiếp chuyên viên định giá tìm hiểu thông tin về giá xây dựng trên thị trường tại thời điểm định giá để có được chi phí xây dựng của bất động sản tương tự bất động sản đang định giá. Cuối cùng, đưa ra giá trị còn lại của công trình xây dựng. Qua đây ta thấy cách làm này dựa trên cơ sở của phương pháp chi phí (phương pháp giá thành) đã được trình bày ở chương 1. Tuy vậy để xác định được chính xác tỷ lệ còn lại các kết cấu của công trình, chi phí xây dựng lại công trình là rất khó khăn, nó đòi hỏi thông tin thu thập được phải có độ chính xác cao và người định giá phải có nhiều kinh nghiệp thực tế. 2.2.2. Định giá quyền sử dụng đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội 2.2.2.1. Khái quát chung về lô đất định giá - Chủ hộ đã được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1010211698 ngày 15/08/2005. - Lô đất số 11 Lê Phụng Hiểu có vị trí nằm tại ngã tư, trên hai mặt đường Lý Thái Tổ và Lê Phụng Hiểu. Mật độ xe lưu thông trên tuyến đường Lê Phụng Hiểu ở mức trung bình, mật động xe lưu thông trên tuyến đường Lý Thái Tổ ở mức thấp. Mảnh đất nằm gần trung tâm tài chính thương mại, văn hoá của Hà Nội, nằm cách trụ sở Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hơn 200m, cách nhà hát lớn và khu phố Tràng Tiền gần 350m. - Ranh giới + Hướng Đông Nam: Là trụ sở của Hội nhà báo Việt Nam và câu lạc bộ báo trí + Hướng Đông : Tiếp giáp đại sứ quán Italy; đối diện bên kia đường Lê Phụng Hiểu là khu biệt thự cho thuê để làm nhà ở cho cán bộ nhân viên ngoại giao nước ngoài. + Hướng Tây Bắc: Tiếp giáp với đường Lê Phụng Hiểu với mặt tiền là 31.5m trong đó có 3.3m là ngõ. + Hướng Tây Nam: Tiếp giáp với đường Lý Thái Tổ với mặt tiền 25m, Lý Thái Tổ là đoạn đường 1 chiều với hướng Đông Nam – Tây Bắc. - Tổng diện tích: 880m2, trong đó chỉ có 631.4m2 là có giá trị sử dụng vào mục đích kinh doanh 2.2.2.2. Khái quát chung về định giá lô đát - Mục đích định: Kết quả định giá là cơ sở để chuyển quyền sử dụng đất. - Thời điểm định giá: 8/2006 - Căn cứ định giá: + Căn cứ vào các văn bản hiện hành của Nhà nước về định giá (giống với bất động sản số 1) + Các hồ sơ giấy tờ liên quan tới mảnh đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu và dựa vào thông tin thu thập được từ quá trình khảo sát thực tế. - Cơ sở định giá: Cơ sở giá trị thị trường của bất động sản - Nguyên tắc định giá: Cần tuân thủ hai nguyên tắc cơ bản, đó loà: nguyên tắc sử dụng cao nhất và nguyên tắc cung - cầu. 2.2.2.3. Các Phương pháp sử dụng để định giá quyền sử dụng đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu. Qua quá trình khảo sát thực trạng lô đất, chuyên viên định giá nhận thấy trong phạm vi xung quanh lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu có rất nhiều toà cao ốc văn phòng cho thuê. Cụ thể như: + Toà nhà 59A Lý Thái tổ là nơi có nhiều văn phòng cho thuê chất lượng cao và cả 2 toà nhà này đều đã kín chỗ. + Toà nhà 62 Lý Thái tổ cao 8 tầng là địa điểm thu hút nhiều công ty thuê văn phòng. + Tại ngã tư Lý Thái Tổ - Tràng Tiền, tại thời điểm định giá có một toàn nhà văn phòng cho thuê cao 9 tầng đang được xây dựng. Xuất phát từ đặc điểm này, chuyên viên định giá Nguyễn Thị minh Phương cho rằng trong quá trình ước tính giá trị lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu phải tính đến cả giá trị tiềm năng của mảnh đất đó. Nếu chỉ đơn thuần sử dụng phương pháp so sánh sẽ không không ước tính được chính xác giá trị mảnh đất. Vì vậy, trong trường hợp này, để đánh giá chính xác giá trị mảnh đất chuyên viên định giá phải đặt lô đất này vào trong tình trạng sử dụng cao nhẩt và tốt nhất với mục đích khai thác kinh doanh cao ốn văn phòng cho thuê. Ở trường hợp định giá bất động sản này công ty sử dụng 2 phương pháp định giá là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá. Sau đây là cách thức sử dụng hai phương pháp vào việc định giá bất động sản của công ty. * Phương pháp so sánh trực tiếp Chuyên viên định giá tiến hành thu thập các giao dịch bất động sản trên địa bàn trong khoản thời gian gần đây và đã lựa chọn ra 5 bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá. Thể hiện trong bảng sau: Biểu 07: Thông tin bất động sản so sánh STT Thông tin bất động so sánh Giá bán (Trđ/m2) 1 Nhà số 20 Lò Sũ, Hoàn Kiếm, Hà Nội: mặt tiền 6m, dài 35m, diện tích 209m2, gồm 3 dãy nhà, cách mỗi nhà là 1 sân rộng, giấy tờ hợp lệ 145trđ/m2 2 Nhà số 13 Hàng Thùng, Hoàn Kiếm, Hà Nội: mặt tiền 4.3m, hình chữ nhật vuông vắn, diện tích 180m2, giấy tờ hợp lệ 111trđ/m2 3 Nhà số 1A Cầu Gỗ, Hoàn Kiếm, Hà Nội: mặt tiền 5m, dài 19m, diện tích đất 94.5m2 267trđ/m2 4 Nhà số 35 Trần Nhân Tông, phường Bùi Thị Xuân, Hai Bà Trưng, Hà Nội: mặt tiền 6m, diện tích đất 235m2, sổ đỏ chính phủ 150trđ/m2 5 Nhà số 38 Hàm Long, Hà Nội: mặt tiền rộng 5.6m, diện tích 150m2, sổ đỏ chính phủ. 110trđ/m2 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Để điều chỉnh các bất động sản so sánh, công ty đã xây dựng một bất động sản chuẩn có những đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá để làm cơ sở cho việc điều chỉnh các bất động sản so sánh về với bất động sản mục tiêu. Đặc điểm của bất động sản chuẩn được giả định như sau: + Bất động sản chuẩn là loại đất thổ cư, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. + Quy mô khoảng từ 100m2 đến 120m2 (căn cứ vào quy định của UBND TP. Hà Nội về hạn mức đất tối đa đối với khu vực đô thị). + Mặt tiền khoảng 6m đường một chiều. Các bước điều chỉnh: - Điều chỉnh 1:Điều chỉnh các bất động sản so sánh về với bất động sản chuẩn Biều 08: Tỷ lệ điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản chuẩn Chỉ tiêu ĐV SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Vị trí % 0 +20 -20 +5 +5 Pháp lý % 0 0 0 0 0 Lợi thế kinh doanh % -5 +5 -30 -5 +5 Môi trường sống % +5 +3 +5 0 0 Mặt tiền % 0 +7.5 +5 0 +2.5 Giao thông % +5 0 -10 -5 0 Tổng điều chỉnh % +5 +35.5 -50 -5 +12.5 Giá bán trđ 145.000 110.000 267.000 150.000 110.000 Giá bán điều chỉnh trđ 152.250 150.405 133.500 142.500 123.750 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Nguyên tắc điều chỉnh: Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố kém hơn bất động sản chuẩn thì phải điều chỉnh tăng bất động sản so sánh lên; ngược thì điều chỉnh giảm bất động sản so sánh xuống (tỷ lệ điều chỉnh này chủ yếu dựa trên nhận xét chủ quan của chuyên viên định giá). Sau khi điều chỉnh, cán bộ định giá của công ty nhận thấy mức giá thị trường tại khu vực định giá đối với bất động sản dao động trong khoản từ 123.750trđ/m2 đến 152.250 trđ/m2. Căn cứ vào kết quả điều chỉnh đó, nhân viên định giá ước tính giá bán trên thị trường đối với quyền sử dụng đất của bất động sản chuẩn có quy mô diện tích từ 100-120m2 là 150trđ/m2 đối với phần đường Lý Thái Tổ và 130trđ/m2 đối với phần đường Lê Phụng Hiểu. - Điều chỉnh lần 2: Điều chỉnh bất động sản chuẩn theo bất động sản định giá về mật độ xây dựng + Xác định mật độ xây dựng: Qua tìm hiểu thực tế đối với toà nhà đang xây dựng tại số 1 Lê Phụng Hiểu được biết: Nhà nước đã cấp phép xây dựng với mật độ 80%. Vì vậy, chuyên viên định giá cũng áp dụn