Đề tài Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của quận Hai Bà Trưng

bình quân (): + Tính theo phương pháp cộng dồn: S(W+D)ipv đ ³ IVo + Tính theo phương pháp trừ dần: IVoT - (W+D)T đ ³ 0 (Trong đó: Di: là khấu hao năm i) * Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) IRR là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số tính chuyển các khoản thu chi của dự án về mặt bằng hiện tại thì tổng thu sẽ bằng tổng chi. Dự án sẽ được chấp nhận khi IRR của dự án lớn hơn IRR định mức: + Nếu sử dụng vốn vay thì IRR đ/m là lãi suất vay + Nếu vốn đầu tư là vốn tự có thì IRR đ/m là tỷ suất lợi nhuận lâu nay vẫn đạt. + Nếu vốn đầu tư do Ngân sách cấp thì IRR đ/m là thuế hoặc tỷ suất lợi nhuận do Nhà nước quy định. Nếu IRR càng lớn hơn so với IRR đ/m thì khả năng thu lợi nhuận của dự án càng chắc và ngược lại: IRR = r1 + (r2 - r1) Trong đó: r1 < r2 r2 - r1 Ê 5% NPV1 (ứng với r1) > 0 và gần 0 NPV2 (ứng với r2) < 0 và gần 0 * Điểm hòa vốn: Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu do bán hàng bằng tổng chi phí. Bảng 8: Điểm hòa vốn. Chỉ tiêu Năm I II III 1. Tổng doanh thu 2. Tổng chi phí 3. Định phí 4. Biến phí 5. Doanh thu điểm hoà vốn = 6. Mức hoạt động hoà vốn = x100% 5. Phân tích rủi ro: Rủi ro là điều hay xảy ra đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh. Rủi ro có thể là sự thay đổi cơ chế, chính sách bất lợi cho nhà đầu tư, sự biến động của giá cả, nhu cầu thị trường, giá cả nguyên liệu đầu vào và sản phẩm đầu ra... Biện pháp phòng ngừa rủi ro có thể dùng là phương pháp xác suất cho phép lượng hóa những biến cố bất định bằng việc tính kỳ vọng toán của các biến cố hay phương pháp sử dụng tỷ suất chiết khấu có điều chỉnh theo độ rủi ro bằng việc phân tích các chỉ tiêu tài chính như tổng lợi nhuận thuần, IRR,... 6. So sánh lựa chọn phương án đầu tư. Quá trình phân tích dự án không chỉ nhằm khẳng định tính khả thi của dự án mà còn để lựa chọn phương án đầu tư tối ưu trong các phương án có thẻ. Vì vậy khi phân tích một dự án đầu tư phải đưa ra nhiều phương án lựa chọn có thể sử dụng các biện pháp so sánh trực tiếp các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả tài chính của 2 dự án hoặc phân tích độ nhạy bén của dự án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. e. Nghiên cứu về mặt kinh tế - xã hội. Các mục tiêu chủ yếu được đề cập là: 1. Mục tiêu đáp ứng việc thực hiện các chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, các nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ. 2. Đóng góp cho Ngân sách: Các khoản đóng góp cho Ngan sách bao gồm thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng,... ngoài ra mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn tính thêm như sau: Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn Mức đóng góp cho Ngân sách Tổng vốn đầu tư x 100% = 3. Việc làm và thu nhập người lao động: Thể hiện ở 2 khía cạnh: + Số chỗ việc làm do dự án tạo ra. + Thu nhập của người lao động vừa thể hiện số thu nhập thực vừa phản ánh chất lượng lao động, năng suất, trình độ tay nghề và khả năng tiếp nhận công nghệ hiện đại của công nhân. 4. Góp phần phát triển các ngành khác: Chẳng hạn dự án xây dựng quy hoạch phát triển đô thị sẽ kéo theo ngành dịch vụ, thương mại... phát triển đồng thời phản ứng dây chuyền đến các ngành khác. 5. Thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân: Thể hiện ở mức tăng bình quân đầu người về các sản phẩm của dự án, mức thỏa mãn về dời sống tinh thần,... 6. Góp phần phát triển địa phương: Tăng cường kết cấu hạ tầng cho địa phương, làm thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của địa phương: (làm thêm được bao nhiều m2 nhà ở, phát triển các dịch vụ, thương mại, du lịch ở địa phương), tăng thu nhập cho người lao động nghèo nàn có giá trị hơn của người giàu ở vùng thịnh vượng, đô thị. 7. Các tác động đến môi trường: Bảo vệ môi trường sinh thái là một trong ba vấn đề lớn nhất được toàn thế giới hiện đang quan tâm đó là hòa bình, dân số và môi trường. Một dự án có thể gây ảnh hưởng tích cực đến môi trường (Tạo thêm nguồn nước sạch) tạo thêm cây xanh làm trong sạch không khí và dịu mát; cải thiện điều kiện vệ sinh, y tế; làm đẹp thêm cảnh quan,...) nhưng quan trọng nhất đối với một dự án là phải đánh giá hết được những ảnh hưởng tiêu cực (làm thay đổi điều kiện sinh thái, mất cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường nhất là đối với các dự án công nghiệp,...) khi lập dự án cần xem xét đến các vấn đề sau: + Dự tính mức độ ảnh hưởng xấu đến môi trường + Xác định rõ nguyên nhân + Đề xuất biện pháp khắc phục + Chi phí cần thiết cho việc bảo vệ môi trường. 8. Ngoài ra cần quan tâm đến các chỉ tiêu như số ngoại tệ thực thu từ hoạt động đầu tư, nâng cao trình độ kỹ thuật, trình độ quản lý. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội: 1. Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm (NVA - Net Value Added ). Đây là chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của đầu tư. NVA là mức chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra. Công thức: NVA =O - ( MI - Iv ) Trong đó: O: giá trị đầu ra của công cuộc đầu tư. MI: giá trị đầu vào vật chất thường xuyên như năng lượng, nhiên liệu, giao thông, bảo dưỡng, ... Iv: Vốn đầu tư hoặc khấu hao. 2. chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện dư án và số lao động có việc làm tính trên một đơn vị vốn đầu tư: - Số lao động có việc làm: Số lao động có việc làm trực tiếp cho dự án và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới (lao động gián tiếp ). - Số lao động có việc làm trên một đơn vị vốn: + Số lao động có việc làm trực tiếp tính trên một đơn vị giá trị vốn đầu tư trực tiếp (Id ). Id= 3. Chỉ tiêu mức giá trị gia tăng của mỗi nhóm dân cư ( những người làm công ăn lương, những người có vốn hưởng lợi tức, nhà nước thu thuế... ) hoặc vùng lãnh thổ: Chỉ tiêu này phản ánh tác động điều tiết thu nhập giữa các nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ. Để xác định được chỉ tiêu này, trước hết phải xác định nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ được phân phối giá trị tăng thêm ( NVA ) của dự án. Tiếp đến xác định phần giá trị tăng thêm do dự án tạo ra mà mỗi nhóm dân cư hoặc vùnh thu được. Cuối cùng ta tính các chỉ tiêu tỷ lệ của mỗi nhóm dân cư hoặc vùng trong tổng giá trị gia tăng ở năm hoạt động bình thường của dự án. So sánh tỷ lệ này với các nhóm dân cư hoặc vùng khác nhau sẽ thấy được tình hình phân phối giá trị gia tăng do dự án tạo ra giữa các nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ trong nước. 4. Các chỉ tiêu phân tích kinh tế - xã hội khác: Chỉ tiêu ngoại hối ròng ( tiết kiệm ngoại tệ ), chỉ tiêu khả năng cạnh tranh quốc tế và những tác động khác của dự án liên quan đến các mục tiêu như ta đã trình bày ở phần trên mà khi lập dự án cần phải phân tích. Chương II Thực trạng lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội I. Tình hình phát triển xây dựng nhà ở của Quận thời gian qua 1. Tình hình phát triển về mặt số lượng nhà ở Như ta đã biết, nhà ở là vấn đề xã hội - kinh tế luận mang tính thời sự mà Nhà nước và mọi người quan tâm. Trong những năm gần đây, nhà ở đã được cải thiện nhiều do tác động của việc xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và các bộ luật xây dựng, sửa chữa nhà ở được nới lỏng, dễ dàng hơn. Do vậy nhiều khu ở mới được hình thành, đặc biệt các khu Nhà nước cấp đất, dân đầu tư xây dựng nhà ở đẹp đẽ hơn, khang trang và diện tích ở rộng rãi hơn. Quận Hai Bà Trưng có diện tích nhà ở gần 2 triệu m2 và có dân số là 339.700 người được phân bố trên 24 phường khác nhau với tổng số căn hộ là 300 hộ. Tuy nhiên diện tích ở mới cải thiện ở bộ phận dân số có thu nhập cao hoặc thừa kế tài sản nhà đất do ông cha để lại. Qua điều tra cho thấy, một bộ phận lớn dân cư điều kiện ở rất khó khăn, đây là vấn đề nóng bỏng ở địa bàn quận Hai Bà Trưng. + Mật độ cư trú (người/ha): Hiện tại tầng cao trung bình nhà ở còn thấp, ngoài một số khu ở mới xây dựng giai đoạn sau 19954 tập trung cao tầng còn phần lớn có tầng cao trung bình trên 1 và trên 2 tầng. Như vậy nếu theo mật độ cư trú chuẩn tối đa cho phép thì nhiều khu nhà ở có mật độ cư trú rất cao điển hình tại một số phường như: Là những phường có mật độ cư trú gấp gần hoặc hơn 2 lần so với mật độ cư trú tối đa theo tiêu chuẩn được quy định cho một đô thị hiện đại (xem chi tiết biểu 1). Đương nhiên các khu ở như vậy sẽ bị quá tải một cách nghiêm trọng về mặt vệ sinh, môi trường, dân số, do vậy diện tích nhà ở bình quân đầu người sẽ giảm. + Diện tích ở bình quân: Trước những năm 1986, còn chế độ bao cấp về nhà ở, hàng năm Nhà nước đã dầu tư nhiều triệu đồng cho xây dựng nhà ở song tình trạng nhà ở vẫn không được cải thiện là bao. Diện tích quỹ nhà ở mới tăng không đủ bù đắp diện tích nhà ở xuống cấp và nhu cầu nhà ở mới do gia tăng dân số. Từ sau 1986 tới nay, Nhà nước đã xóa bỏ cơ bản bao cấp về nhà ở cho các đối tượng công nhân viên chức Nhà nước và người ăn theo. Việc này đã mang lại động lực huy động nguồn vốn tiềm năng trong dân chúng và khơi dậy trong họ tính năng động, tự lực để đầu tư vào xây dựng và sửa chữa nhà ở. Bảng 3: Mật độ tại một số phường của Quận có mật độ cao điển hình. (Đơn vị: Người/ha) TT Tên phường Tầng cao trung bình Mật độ cư trú Số lần tăng mật độ thực tế/mật độ chuẩn Mật độ tối đa chuẩn Mật độ thực tế 1 2 3 4 5 6 7 8 Bùi Thị Xuân Phố Huế Ngô Thì Nhậm Bạch Mai Thanh Nhàn Phương Mai Bách Khoa Vĩnh Tuy 1,6 1,9 1,8 1,6 1,7 1,89 2,1 1,7 510 545 530 510 520 540 565 535 715 687 745 665 810 852 1384 850 1,4 1,26 1,4 1,3 1,56 1,58 2,45 (Nguồn: Dân số và môi trường ở đô thị thành phố Hà Nội - 1998) Tuy nhiên do yếu tố thị trường tác động, giá đất, giá nhà ở tăng vọt, do đó vấn đề nhà ở đã bị phân hóa. - Những người có thu nhập cao, có quyền thừa kế, quyền sử dụng đất đai và nhà ở thì điều kiện ở được cải thiện, bộ phận này có diện tích ở bình quân 6, 7, 8 và thậm chí trên 10m2/người. - Những người có thu nhập thấp (đương nhiên bộ phận này chiếm đại đa số) điều kiện ở không những không được cải thiện mà gặp khó khăn về diện tích ở và tình trạng nhà ở xuống cấp. - Ngoài ra một bộ phận lớn dân số tạm trú trên địa bàn quận chủ yếu là người lao động làm thuê, học sinh sinh viên cư trú làm cho diện tích ở và mật độ càng thêm chật hẹp. Diện tích ở bình quân hiện nay của Quận Hai Bà Trưng là 5,24m2/người (trong khi Quận Hoàn Kiếm là 4,87; Ba Đình 5,20; Đống Đa 4,70m2/người). Như vậy là diện tích ở bình quân của Quận là rất cao. Theo kết quả điều tra chọn mẫu cho thấy ở cả 4 quận còn 28,7% số hộ đang sống với diện tích bình quân dưới 4m2/người; 2,31% sống với diện tích bình quân dưới 2m2/người; khoảng 30% số hộ có diện tích ở bình quân từ 4-6m2/người và 39,42% là sống trong những căn hộ có diện tích bình quân trên 6m2/người. Điều đó cho thấy tỷ lệ những người ở với diện tích bình quân cao có chiều hướng tăng tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng số hộ nhà ở (biểu 2). Số thế hệ và số nhân khẩu sống trong 1 căn hộ cao (1 thế hệ 4,7%; 2 thế hệ 58,4%; 3 thế hệ 34,6%; 4 thế hệ 2,2%). Điều này cho thấy nguyên nhân chủ yếu vẫn là do nhiều gia đình trong thời kỳ chuyển đổi nền kinh tế của đất nước sang cơ chế thị trường không có khả năng xây dựng đất nước sang cơ chế thị trường không có khả năng xây dựng thêm hay xây dựng mới để tách hộ. Mặt khác, Nhà nước còn thiếu vốn đầu tư, tốc độ xây dựng nhà ở chậm, kém đáp ứng nhu cầu phát triển dân số với nhu cầu tách hộ gia đình mới hình thành. ở Việt Nam vẫn có truyền thống cùng ở chung nhiều thế hệ, bố, mẹ già cùng ở với gia đình con đã có các cháu. Như vậy sẽ không phù hợp vì nhiều thế hệ sẽ không đồng nhất về tác phong, nếp sống, sinh hoạt và đương nhiên diện tích ở bình quận sẽ thấp. Qua điều tra xã hội học mói đây thì hầu hết các chuyên gia được hỏi trả lời rằng đại đa số người dân thích được tách hộ khi co người con trưởng thành nhưng họ vẫn muốn ở gần với nhau. Bảng4: Diện tích ở bình quân đầu người. (Đơn vị: m2/người) Khu vực Dưới 2m2 2-4m2 4-6m2 Trên 6m2 Không xác định Số hộ % Số hộ % Số hộ % Số hộ % Số hộ % A. Nội thành: - Hai Bà Trưng - Hoàn Kiếm - Ba Đình - Đống Đa B. Ngoại Thành 23 9 2 7 5 6 2,31 3,2 1,0 3,5 1,6 3,0 263 66 60 49 88 40 26,38 23,7 30,0 24,6 27,6 20,0 298 94 55 70 78 59 29,89 33,7 28,0 35,2 24,4 29,5 393 108 78 68 139 95 39,42 38,7 39,0 34,2 43,6 47,5 20 2 4 5 9 0 2,0 0,7 2,0 2,5 2,8 0,0 (Nguồn: Dân số và môi trường đô thị thành phố Hà Nội - 1998). - Qua bảng4 cho thấy, diện tích ở bình quân đầu người của Quận Hai Bà Trưng so với các Quận khác như sau: Diện tích ở bình quân đầu người dưới 2m2 có tỷ lệ tương đối cao 3,2% (so với Quận Hoàn Kiếm 1,0%, Đống Đa 1,6%, Ba Đình 3,5%) trong khi đó số căn hộ có số người sống trong diện tích < 2m2 là 9 hộ (cao nhất trong nội thành). Diện tích ở bình quân đầu người ³ 4m2/người chiếm 72,4%. Tổng số hộ của Quận đứng thứ 2 sau Quận Đống Đa (chiếm 77%) trong khi đó Quận Hoàn Kiếm (67%) Ba Đình 69,4%). Như vậy về diện tích ở bình quân đầu người của Quận Hai Bà Trưng khá cao do một phần địa bàn Quận tương đối rộng với 24 phường và dân số chiếm tổng số dân số thành phố Hà Nội. Về số người trên 1 căn hộ tại địa bàn Quận Hai Bà Trưng như sau: Số người/1 căn hộ % Ê 3 4 - 5 ³ 6 21,7 51,4 26,9 + Về mật độ xây dựng: Do dân số tăng nhanh, tầng cao trung bình nhà ở thấp nen hiện tượng mật độ xây dựng quá cao là vấn đề phổ biến hiện nay. Phần lớn đất đều được xây cất các côgn trình dày đặc, đường sá không mở rộng, chịu lệ thuộc các nhà ở cũ, không có vỉa hè, dân tự đầu tư nhà ở và cơi nới tự do. Không có không gian thoáng đãng cần thiết trong khu nhà ở và rất thiếu cây xanh. Đối với một đô thị vùng nhiệt đới là Hà Nội nói chung và Quận Hai Bà Trưng nói riêng thì diện tích cây xanh là rất cần thiết. Bảng 5: Cơ cấu các phường của quận phân theo mật độ xây dựng Tổng số phường Thông thoáng (Ê 40%) Trung bình(41-50%) Cao(51-65%) Quá cao(> 65%) 24 50% 12,5% 33,3% 4,2% (Nguồn: Quy hoạch tổng mặt bằng Hà Nội - 1997) 2. Chất lượng nhà ở: Chất lượng nhà ở là một yếu tố quan trọng tác động tới điều kiện ở của mỗi hộ gia đình. Đây là vấn đề rất được quan tâm trong chiến lược phát triển lâu dài và quy hoạch của quận trong thời gian tới. Quỹ nhà ở ngoài một số diện tích do dân và Nhà nước xây dựng mới đây và dân tự sửa chữa còn phần lớn là nhà cũ loại cấp IV hoặc 4-5 tầng ngày càng xuống cấp. Bảng 5: Diện tích nhà ở của quận qua các năm Diện tích\Năm 1995 1996 1996 1998 Tổng diện tích nhà ở của quận Trong đó: - Nhà cấp I % so với tổng số - Nhà cấp II % so với tổng số - Nhà cấp III % so với tổng số - Nhà cấp IV % so với tổng số 1.213.121 1.502.073 1.673.250 1.780.028 (Nguồn: Quy hoạch tổng mặt bằng Hà Nội -1998) Nhà ở hiện nay phần lớn xây dựng đã lâu và hết niên hạn sử dụng: + Xây trước năm 1960 chiếm ằ 32,6% (nhà trên 30 năm - 100 năm) + Xây dựng từ năm 1961-1970 ằ 28,0% (25-30 năm) + Xây dựng từ 1971-1980 ằ 15,0% (15-24 năm) + Xây dựng từ năm 1981-1995 ằ 24,4% (<15 năm) - Trước những năm 1986 và cả giai đoạn hiện nay, xóa bỏ bao cấp về nhà ở thì giá thuê nhà mà Nhà nước thu được quá thấp không có khả năng tu bổ, sửa chữa, đặc biệt là các khu chung cư, các khu do Nhà nước quản lý. Trong thời gian dài theo chế độ bao cấp về nhà ở và hiện nay Nhà nước đầu tư cải tạo, sửa chữa hạn chế, chủ trương thanh lý, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho dân diễn ra chậm chạp do đó nhà ở xuống cấp, hư hỏng không quan tâm. Sở nhà đất không đủ lực đầu tư cải tạo, dân thì không muốn hoặc không được phép sửa chữa. Các cấp, các ngành chưa coi trọng công tác duy tu bảo dưỡng cải tạo, sửa chữa thể hiện qua tỷ trọng vốn đầu tư cho sửa chữa, cải tạo nâng cấp nhà còn rất ít. - Nhiều nhà tạp thể xây dựng khu công trình phụ chung hoặc xây dựng nhà không đồng bộ với xây dựng trang thiết bị như cấp thoát nước, chất thải,... nhiều gia đình sử dụng chung khu phụ dẫn đến tình trạng "cha chung không ai khóc" tắc ống thoát nước, rác thải, ô nhiễm môi trường... - Nhà ở xây dựng bằng vật liệu tạm (gỗ, tường toác xi,...) và quỹ nhà ở xây dựng thời kỳ chiến tranh không đảm bảo tiêu chuẩn và quy trình xây lắp. Mặt khác, do nhà ở bao cấp từ quá khứ vẫn còn tiếp tục duy trì ở số đông dân cư không phân rõ trách nhiệm, phạm vi bảo quản, mặt káhc số đông dân cư luôn nghĩ tới chuyên ở một thời gian sẽ chuyển đổi - không có quyền sở hữu rõ ràng, đã dẫn tới việc thời ơ trong việc bảo quản, tu bổ nhà ở. Nhà ở chất lượng kém đã gây nhiều phiền toái cho người ở. - Nhà xây dựng không có hoặc thiếu vật liệu, cách âm, cách nhiệt, nógn về mùa hè, rét về mùa đông, dột nát, gây ẩm thấp về mùa mưa. - Có nhiều khu vực xây dựng bằng vật liệu tạm từ năm 1956 niên hạn sử dụng đã hết từ những năm 1970-1975, thế mà hiện nay vẫn được sử dụng bình thường có nguy cơ đổ sập trong những trận mưa bão, tai nạn, hỏa hoạn dễ xẩy ra. - Theo kết quả điều tra năm 1998 thì chất lượng nhà ở như sau: + Nhà bền vững chiếm 47,0% + Cần sửa chữa chiếm 42,3% + Không an toàn (nhà tạm, quá niên hạn sử dụng) 10,4% Bảng 6: Tổng hợp số hộ gia đình theo độ bền vững của nhà ở. Khu vực Nhà bền vững Cần sửa chữa Không an toàn Không xác định Số hộ % Số hộ % Số hộ % Số hộ % A. Nội thành Quận Hai Bà Trưng Ba Đình Hoàn Kiếm Đống Đa B. Ngoại Thành 444 131 82 75 156 92 44,5 47,0 41,2 37,7 48,9 46,0 387 118 69 88 112 86 38,8 42,3 34,7 44,9 35,1 43,0 155 29 41 35 50 19 15,5 10,4 20,6 17,5 15,7 9,5 9 1 7 - 1 3 0,9 0,3 3,5 - 0,3 1,5 (Nguồn: Dân số và môi trường đô thị thành phố Hà Nội -1998) Như vậy theo bảng 6, thì chất lượng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng so với 3 quận nội thành còn lại (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa) tương đối cao, chỉ xếp sau Quận Đống Đa về số hộ và về % số nhà bền vững (48,9%). Trong khi đó tổng số lượng căn hộ không an toàn của Quận Hai Bà Trưng chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong tổng số căn hộ là 10,4%. Tuy nhiên về số lượng nhà ở cần phải sửa chữa, cải tạo lại cao nhất trong 4 quận nội thành với 118 hộ trong tổng số 279 hộ thuộc địa bàn quận chiếm 42,3%. Đây là một vấn đề cần quan tâm của UBND Quận nhằm nâng cao chất lượng nhà ở bằng cách một mặt xây dựng mới đồng thời cải tạo những căn hộ xuống cấp. II. Tình hình thực hiện vốn đầu tư xây dựng nhà ở của quận thời gian qua 1. Vốn đầu tư Trong những năm gầm đây, vốn đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà và sửa chữa, cải tạo nhà của quận Hai Bà Trưng khá lớn: năm 1993 và 1994 đầu tư trên 30 tỷ đồng, từ năm 1985-1998 trung bình mỗi năm khoảng 25 tỷ. Với số lượng vốn lớn này Quận Hai Bà Trưng đã cải thiện được về số lượng cũng như chất lượng nhà ở của quận với hơn 30 công trình lớn nhở khác nhau. Đặc biệt là vốn đầu tư xây dựng mới các công trình nhà ở với tầng cao trung bình là 3 tầng (Biểu 6): Vốn xây dựng mới năm 1993: 30,165,18 triệu đồng; 1994: 33.685 trịệu đ; 1995: 17,841; 1997: 19.866, 08; 1996: 22.458,6 và 1998 là 25.337,5 triệu đồng. Điều đó thể hiện quy mô đầu tư vào lĩnh vực xây xây dựng mới nhà ở của Quận không ngừng tăng lên. Biểu 6: Tổng số vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng (Đơn vị: Triệu đ) Chỉ tiêu\Năm 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Tổng vốn đầu tư Trong đó: - Vốn XD mới - Sửa chữa 30.165,18 30.165,18 - 34.185,26 33,685 500,26 26.941,07 17.841 9.100,07 24.087,63 22.458,6 1.629,03 22.573,28 19.866,08 2.707,20 27.042,95 25.337,5 1.705,45 (Báo cáo tổng kết cuối năm). Hình 1: Tình hình vốn đầu tư xây dựng nhà của quận HBT Tuy nhiên nhìn vào Hình 1 ta thấy vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Quận năm 1995 bắt đầu giảm cho đến năm 1997 và bắt đầu tăng lên năm 1998 đó là do nhu cầu về nhà ở năm 1995 bắt đầu giảm do việc xây dựng quá nhiều công trình về nhà năm 1993 và 1994. Điều đó thể hiện qua số vốn đầu tư xây dựng mới và sửa chữa nhà ở năm 1993 là 30.165,18 triệu đồng và 1994 là 34.185,26 triệu đồng. Do nhu cầu sửa chữa các căn hộ xuống cấp và không an toàn của quận (xem biểu 5) với 147 căn hộ cần sửa chữa vốn đầu tư dành cho sửa chữa cũng tăng lên tỷ lệ thuận với tống vốn đầu tư với mỗi năm trung bình là hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên xét về số lượng căn hộ cần sửa chữa thì khối lượng vốn trên là còn quá khiêm tốn. Để duy trì được tốc độ gia tăng và khối lượng vốn đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà một mặt Quận sử dụng quỹ tái đầu tư dành cho xây dựng mặt khác nhằm đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình dựa trên báo cáo khả thi dự án Quận đã huy động vốn từ các nguồn khác nhau như Ngân hàng, vốn Nhà nước, vốn góp của dân cư. Qua biểu 7 ta thấy được tình hình huy động vốn cho đầu tư xây dựng và sửa chữa nhà ở của quận các năm như sau: Biểu 7: Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng (Đơn vị: triệu đồng) Chỉ tiêu\Năm 1993 1994 1995 1996 1997 1998 - Nhà nước - Vốn vay NH - Đóng góp d.cư 15.126,13 12.005 3.034,05 16.007 13.125 5.053,26 11.374 12.034 3.533,07 13.083,95 10.078,76 924,92 11.755,8 9..215,5 1.601,98 15.343,7 10.379 1.320,25 Tổng cổng 30.165,18 34.185,26 26.941,07 24.087,63 22.573,28 27.042,95 Ta thấy vốn xây dựng nhà chủ yếu là vốn của Nhà nước, thể hiện: Năm 1993 chiếm 50,14% 1994 chiếm 46,82% 1995 chiếm 42,22% 1996 chiếm 54, 32% 1997 chiếm 52, 08% 1998 chiếm 56, 74%. Biểu 8: Doanh thu, chi phí và Quỹ tái đầu tư xây dựng qua các năm (Đơn vị: Triệu đồng) Danh mục 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1. Tổng doanh thu: - Xây dựng mới - Sửa chữa 2. Tổng chi phí - Tiền lương - Bảo hiểm XH, BHYT - Chi phí quản lý - Khấu hao TSCĐ - Chi phí bảo trì - Nguyên, nhiên vật liệu - Thuế doanh thu (4%) - Trả lãi vay - Tiền thuê đất - Thuế lợi tức (10%) - Chi phí khác 3. Lợi nhuận 4. Lợi nhuận thuần 5. Trích lập quỹ dự phòng (20%) 6. Tái đầu tư 7. Xác định nộp ngân sách 39.930 39.930 - 30.165,18 642 121,98 594 500 - 26.000 1.597,2 660 - 976,48 50 9.764,82 8.788,34 1.757,67 7.025,42 2.623,68 46.954 46.200 765 34.185,26 642 121,98 721 500 - 28.601 1.878,16 1.671,12 - 1.276,87 50 12.768,74 11.491,87 2.298,37 9.344,77 3.205,03 49.328 47.553 1.775 26.941,07 996 189,24 652 500 - 20.521 1.973,12 1.891,71 168 2.238,69 50 22.386,93 20.148,24 4.029,65 17.568,33 4.429,81 46.774,5 44.148,5 2.626 24.087,63 996 189,24 769 500 100 17.235 1.870,98 2.141,41 168 2.268,69 50 22.686,87 20.418,18 4.083,64 17.282,77 4.317,67 32.447,88 28.821,88 3.626 22.573,28 996 189,24 769 500 100 17.235 897,92 1.600,12 168 987,46 50 9.874,6 8.887,14 1.777,43 7.025,42 1.223,39 40.550 38.500 2.050 27.042,95 996 189,24 720 500 120 21.150 1.622 1.527,71 168 1.350,7 50 13.507,05 12.156,35 2.786,75 9.775,27 2.993,49 Trong khi đó vốn đóng góp của dân cư chiếm 1 tỷ lệ khá nhỏ trong tổng vốn đầu tư qua các năm: 1993 chiếm 10, 06% 1994 chiếm 14,78% 1995 - 13,11% 1996 - 3, 84% 1997 - 7, 10% 1998 - 4, 88%. Biểu: Tính thu hồi ròng của các công ty xây dựng nhà của Quận qua các năm. Thời gian Lợi nhuận ròng Khấu hao TSCĐ Thu hồi ròng (1) (2) (3) (4) = (2) + (3) 1993 1994 1995 1996 1997 1998 8.788,34 11.491,87 20.148,24 20.418,18 8.887,14 12.156,35 500 500 500 500 500 500 9.288,34 11.991,87 20.648,24 20.918,18 9.387,14 12.656,34 Đây là nguồn vốn nhằm duy từ quá trình đầu tư xây dựng mới của các năm tiếp theo cùng với quỹ tái đầu tư (Biểu 8) tạo nguồn vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở và trả lãi vay Ngân hàng. 2. Về các dự án đầu tư xây dựng nhà Qua biểu 9 ta thấy năm 1993 đến năm 1998 kể cả xây dựng mới và sửa chữa toàn quận đã thực hiện đưựoc 36 công trình lớn nhỏ nhằm bổ sung cho quỹ nhà ở của Quận. Cùng với sự gia tăng về số lượng công trình, tổng doanh thu do việc xây dựng mà quận thu được cũng không ngừng tăng lên năm 1993 là 39.930 triệu đ; 1994 là 46.954 triệu đồng đến năm 1998 là 40.550 triệu đồng. Các dự án nhìn chung được xây dựng đều đảm bảo chất lượng công trình theo quy hoạch chung trung bình là 3,5 tầng, phần lớn là những ngôi nhà chung cư cấp II, chỉ một số ngôi nhà do dân tự xây dựng với lượng vốn hàng năm khoảng 3.580 triệu đồng góp phần làm đẹp cảnh quan đô thị trên địa bàn quận và tăng diện tích ở bình quân đầu người lên cao cộng với sự tăng lên của dân số. Biểu 9: Các công trình, dự án thực hiện qua các năm Năm Tên dự án xây dựng Độ cao(tầng) Vốn đầu tư(triệu đồng) 1993 1. Nhà A2 Thanh Nhàn 2. Nhà CS Mai Hương 3. Nhà Trần Cao Vân 4. Nhà Ngõ Mai Hương 5. Nhà Minh Khai 6. Nhà khu Mơ Táo 7. Nhà Bách Khoa 5 3 3 3 3 3 4 5.521 3.105,08 2.137 4.021,1 4.309,8 3.808,2 7.263 1994 1. Nhà 308 Minh Khai 2. Nhà khu phố 2 3. Nhà ngõ Bách Khoa 4. Nhà khu Giáp Lục 5. Nhà 53 Quang Trung 6. Sửa chữa nhà Minh Khai 3 4 3 4 2 3 5.234 8.729,35 7.326,45 8.183,83 4.211,37 500,26 1995 1. Nhà Hồ Quỳnh 2. Nhà Bách Khoa 3. Nhà khu Giáp Lục 4. Nhà Minh Khai 5. Sửa chữa nhà Đại Đình 6. Sửa chữa nhà Bách Khoa 3 3 3 2 4 4 4.750 5.997,98 10.895,73 3.997,29 1.100 200,07 1996 1. Nhà khu Mơ Táo 2. TT dân số KHHGĐ Quận Hai Bà Trưng 3. Nhà TN Quận Hai Bà Trưng 4. Nhà Hồ Giải Đỏ 5. Nhà Hồ Quỳnh 6. Sửa nhà phố Vọng 7. Sửa chữa nhà Đồng Tâm 3 3 1 4 5 4 3 3.429,71 3.739,85 225,7 11.739,5 3.323,84 1.021,92 607,11 1997 1. Nhà ở Hồ Quỳnh 2. Nhà Giáp Lục 3. Nhà di dân Thanh Lương 4