Đề tài Hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản ở Việt Nam

rong thực tế cần trả lời câu hỏi: người mua có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nầo và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn hay thế chấp. Ngoài góc độ “ bao nhiêu?” thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là “khi nào?” có thể có trong tay. Vấn đề trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thnah toán. Người bán sẽ đời được kiểm tra năng lục tài chính của người mua có thực sự có khả năng hay không. Dĩ nhiên ngay cả khi người bán kiểm tra việc này cũng chưa chắc là ngưòi mua có đủ khả năng, nhưng dù sao điều đó cũng nói lên phần nào về người mua. Trong trường hợp người mua vay cống thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả năng tài chính sẽ dễ dàng hơn. Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu và bao giờ. Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi người mua tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này. Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoàn nhanh, xác định được người mua sẽ vay được bao nhiêu và khi nào. Ngoài ra còn chú ý đến tìn trạng cá nhân của họ. Nêu người mua chưa đủ tuổi (16 tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần có giấy tờ riêng. Không phải lúc nào nhà môi giới cũng nhận được đầy đủ giầy tờ cần thiết. Trong trường hợp này nhà môi giới không phải có trách nhiệm giả quyết các vấn đề liên quan đến toà án, hay cơ quan chính quyền. Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp các tình huống kich bản có thể xảy ra để hành động. Xác định yêu cầu của khách hàng. Khi người mua tìm đến chúng ta với nội dung chuẩn bị trước, một yêu cầu cụ thể thì vẫn có thể xay ra tình trạng những yêu cầu đó là phi thực tế, sản phảm trong trí tưởng tượng. Chính vì vậy cần lắng nghe và quan sát một cách cẩn thận. Sự hiểu biết về tình trạng gia đình, sở thích, thói quen, nguyện vọng và phong cách sống của khách hàng sẽ giúp ta xác định vùng tìm kiếm phù hợp. Mỗi một cuộc nói chuyện đều giúp chúng ta đi đến gần hơn quyết định cuối cùng. Nên nhớ rằng quan niệm của khách hàng đôi khi rất hay thay đổi, và cho dù chúng ra có cố gắng hết sức cũng không tránh khỏi trường hợp khác hàng tìm ra BĐS hợp ý họ ngoài những gợi ý của chúng ta. Phải giữ mối quan hệ thường xuyên với khách hang mới có thể chủ động nắm bắt được tiến trình phát triển những yêu cầu của khách hàng, cũng như kịp thời linh động đáp ứng những yêu cầu thay dổi này. Người thuê: Việc xác định nhu cầu của người thuê trên nguyên tẳc cũng giống như trường hợp người mua. Thông thường đòi hỏi của người thuê cụ thể, chính xác hơn và quyết định họ đưa ra nhanh hơn. Mặt khác ngưòi cho thuê thường quan tâm đến hoàn cảnh của người thuê. Đối với những người cho thuê khó tính thì họ không muốn cho người thuê có trẻ con và thú vật nuôi trong nhà. Vì vậy khi kết hợp đồng cũng như những buổi tiếp xúc ban đầu cần phải thống nhất điểm này cho cả hai bên. Ngoài ra người cho thuê còn quan tâm đến nguồn thu nhập, mực độ ổn định công việc của người thuê. Chủ sở hữu - người cho thuê: Ngày càng nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản. Vấn đề này cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào những người thuê tiềm năng. Đối với nhà môi giới, ngoài việc ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS ,tình trạng kỹ thuật, pháp lý. mức giá cho thuê còn cần quan sát, đánh giá người cho thuê. Không phải lúc nào người ta cho thuê cũng tở ra trung thực, tử tế. Đôi lúc người ta cho thuê chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngày sau đó thay đổi kế hoạch. Lúc này ngừoi cho thuê đặt nhà môi giới và người thuê vào tình trạng khó xử. Chủ sở hữu - người bán: Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định, dặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS.Lúc này cần xác định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không. Một trường hợp rất hay xảy ra là ngừoi có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lý do cá nhân kỳ quặc. Trong những trường hợp này nên thông nhất với những người bán uỷ quyền cho một người. Có thể gặp răc rối khi bán là một dôi vợ chồng. Nói chung cả hai cùng quyết định và thực hiện chung nhưng không phải lúc nào cũng vậy. Một trường hợp cần chú ý là khi hai vợ chồng đang làm thủ lục li hôn. Ở đây ngoài việc nhu cầu sống của hai bên bị tách rời thì có thể xảy ra phản ứng chống đối một cách vô lý. Lập hồ sơ thương vụ môi giới Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta cần phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và xác định các loại giầy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí kết hợp đồng môi giới. Không nên nhận giấy tờ gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nghiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy chỉ nên copy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được uỷ quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giầy tờ và chúng ta cần nắm bắt tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoậc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách này chúng ta có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo. Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây: Họ và tên Họ và tên bố mẹ Địa chỉ thường trú Loại và số CMT hay hộ chiếu Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú Địa chỉ liên lạc Số điện thoại bàn và di động Đốí với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau: Giầy tờ chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ dỏ, hồng…) Hợp đồng công chứng về việc, mua bán, trao tăng…. Hoá đơn đóng thuế đất hàng năm Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ra đã sẵn sàng cho mọi công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của toà án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại… Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất đựoc các điểu khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại). Không phải lúc nào cũng có thể tíên hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong trường những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất là lập Biên bản thoả thuận. Khi lập biên bản thoả thuận chúng ta cần lưu ý nhữgn điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau: Miêu tả đối tượng của hợp đồng Xác định các bên liên quan Xác định địa điểm viết biên bản Giá cả BĐS lượng tiền đặt cọc Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm Thời hạn ký hợp đồng công chứng Thời hạn giao BĐS Hình thức và thời hạn giao tiền Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, toà án, thuế) Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên. Tuy nhiên Biên bản thoả thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thoả thuận. Đây vẫn chỉ là một dạng hợp đồng giừ danh dự, sự đàng hoang hay chữ “Tín” của các bên. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới Một trong vấn đề quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thoả thuạn về thởi hạn thực hiện các bước của thương vụ. Việc xác định các giai đoạn thực hiện thoả thuận đòi hỏi nhà môi giới pảhi có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Thông thường thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn: Kí kết hợp đồng khởi điểm – bao gồm cả việc đặt cọc trước ( khoảng 10%), đồng thời thoả thuận những điều khoản để chúng tở ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thòi trong hợp đồng khởi điểm sẽ chỉ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp và chuẩn bị tiền hay phải tiến hanh thế chấp. Đối với người bán hợp đòng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán. Kí kết hợp đồng công chúng – đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sự dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đông (+/- 80%). Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chi trả các khoản còn lại theo giá cả thoả thuận. Quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không phải là quy trình chuẩn. Tình phổ thông của ví dụ trên xuất phát từ nhièu nguyên nhân khác nhau. Thứ nhất, phần lớn các căn nhà, BĐS được bán bởi chính chủ sở hữu, những người đang sống trong BĐS đó. Vì vậy không thể thực hiện hai việc bán, chi trả toàn bộ số tiền theo giá thoả thuận với việc giao trả BĐS cùng một lúc ( vấn đề này không boa gồm việc bán mảnh đất trống, quyền mua căn hộ đang trong quá trình xây dựng hay các công trình tự do khác). Thứ hai, rất nhiều thương vụ là những “hợp đồng phụ thuộc” khi mà sự bán phụ thuộc sự mua và việc mua có thẻ thực hiện khi BĐS có thể bán. Vì vậy cần phải liên tục xác định các bước thực hiện, trong đó ngoài việc khởi động các nguồn vốn, theo dõi các thời điểm chuyển tiền thì vấn đề thu xếp các chuyến chuyển đồ đạc, các công việc sửa chữa cũng có ý nghĩa quan trọng. Thứ ba, thời đỉêm thực hiện các bước thương vụ phụ thuộc vào khả năng tài chính của người mua (lượng tiền sẵn có, đi vay hay thời hạn giải ngân của ngân hàng cho vay thế chấp). Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới: Bước 1: Tìm kiếm thông tin: Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê Xem xét BĐS đem bán một cách cẩn thận, tỉ mỉ và đầy đủ. Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh BĐS và tình trạng kỹ thuật của BĐS. Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS. Chia sẻ cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán Tím kiếm khâch hàng quan tâm mua, thuê BĐS Bước 2: Xử lý thông tin: Xác định giá cả BĐS bán Tập trung ghi chép, miêu tả về BĐS, chú ý đến những tính chất đặc biệt khác với những BĐS khác Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về BĐS muốn bán Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khác hàng mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ Tận dụng những thông tin phản hồi tự những người khôngmua các BĐS đã giới thiệu Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ Bước 3: Giao dịch với khách hàng: Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới. Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu – kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới Giúp đỡ tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia Dẫn dắt đi đến kí kết hợp đồng khởi điỉem và soạn thảo hợp đồng này Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị cho việc kí kết hợp đồng công chứng Tham gia thực hiện các thoả thuận thưo hợp đồng khởi điểm Thực hiện các công vụ liên quan đến thương vụ tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả Hỗ trợ giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ Bước 3: Kết thúc thương vụ: Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS Kết thúc thương vụ, nhận hoa hông theo thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới Giải quyết các vần đề sau thương vụ CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI BĐS Ở VIỆT NAM 2.1 Thực trạng nghề môi giới BĐS tại Việt Nam. 2.1.1 Môi giới BĐS _ anh là ai? Nghề môi giới BĐS có vị trí rất quan trọng trong cuộc sống xã hội khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao. Chính vì vậy nhà môi giới phải có quy trình và kỹ năng môi giới tốt thì mới đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Các nhà môi giới BĐS có kiến thức khá sâu rộng về thị trường BĐS trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả, các quy định về thuế và các chính sách hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Môi giới BĐS là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các BĐS thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thoả thuận. Khi bán BĐS , người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua – bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của BĐS hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi. Người môi giới có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy và nhiệt tình trong công việc. Các đại lý BĐS thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỉ mỉ và trí nhớ tốt (họ nhớ tên, mặt và thị yếu của khách). Tại một số quốc gia phát triển, ví dụ như Mỹ, môi giới BĐS phải có giấy phép hành nghề. Thi lấy giấy phép - với người môi giới thì khó hơn với đại lý - bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch BĐS cơ bản và luật liên quan đến mua bán BĐS. Muốn trở thành đại lý BĐS cũng cần có giấy phép hành nghề, và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ. Với những ai muốn trở thành người môi giới BĐS thì cần tham dự một khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ; và phải có kinh nghiệm mua bán BĐS, thường từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2 năm. Phần lớn các đại lý và nhà môi giới BĐS bán các BĐS để ở. Một số nhỏ - thường là các Cty kinh doanh và quản lý BĐS lớn - chuyên mua bán BĐS mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình BĐS và các đối tượng khách hàng. Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ BĐS, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách hàng. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng - là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng. Người môi giới BĐS tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới BĐS.  Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện. Nhu cầu tuyển dụng đối với các đại lý và môi giới BĐS sẽ tăng mạnh đến năm 2014. Lý do là khi dân số tăng cao thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhất là khi nhận thức chung của xã hội là đầu tư vào BĐS là một đầu tư "khôn ngoan". Tuy nhiên, do ứng dụng của công nghệ thông tin, ngày nay khách hàng có thể truy cập vào các trang web để tìm kiếm các thông tin liên quan đến BĐS mà mình quan tâm. Vì vậy, trong tương lai gần nếu bạn làm nghề bán thời gian hay coi đó là nghề tay trái đều rất khó cạnh tranh. Các quy định và yếu tố pháp lý luôn thay đổi và điều chỉnh, cũng là nguyên nhân khiến cho một số người không chuyên khó mà có thể cạnh tranh được với các Cty làm ăn bài bản và chuyên nghiệp. Vào nghề môi giới BĐS khá dễ vì đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt, thù lao lại cao nếu bạn có nhiều khách hàng và giao dịch thành công. Nếu được đào tạo tốt, và có tham vọng - đặc biệt nếu bạn có mối quan hệ rộng trong xã hội và giới kinh doanh - bạn có thể nắm bắt cơ hội thành công trong nghề. Tuy nhiên, người mới vào nghề thì thu nhập thường không ổn định, có thể sau vài tháng không bán được BĐS nào buộc phải bỏ nghề. Vì vậy, người mới vào nghề, nên có một khoản tiền ít nhất để nuôi mình trong vòng 6 tháng cho đến khi họ có thể có được thu nhập từ tiền hoa hồng. Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và môi giới BĐS. Tỷ lệ hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận của đại lý và người môi giới, vào loại BĐS và giá trị của BĐS. Tiền hoa hồng được phân chia giữa nhiều đại lý và môi giới BĐS. Khi BĐS được bán, người môi giới hay đại lý có bản niêm yết sẽ chia khoản tiền hoa hồng được hưởng với người môi giới hay đại ký bán được BĐS, và với Cty mà họ đang làm việc. Mặc dù là tiền chia hoa hồng cho các đại lý giữa các Cty là khác nhau, nhưng thường giá trị bằng một nửa số tiền hoa hồng mà Cty nhận được. Đại lý nào vừa có bản niêm yết vừa bán được BĐS sẽ có số hoa hồng cao nhất. Nghề môi giới và đại lý BĐS là nghề khá "nhạy cảm" với biến động của thị truờng, đặc biệt các biến động liên quan đến tỷ giá. Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch về BĐS đương nhiên sẽ giảm xuống.  Thu nhập của 1 người làm đại lý BĐS ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ 35,670 USD đến 92.770 USD/ năm. Con số này bao gồm những công việc có liên quan đến việc kinh doanh, môi giới và đại lý bất động sản các loại (nhà ở, văn phòng cho thuê, thuê mua, các mục đích công nghiệp...).Thu nhập của 1 người làm đại lý BĐS ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ 35.670 USD đến 92.770 USD/ năm. 2.1.2 Thực tiễn Trong bối cảnh nước ta hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy dịch vụ môi giới BĐS chiếm vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu ngành dịch vụ ở nước ta hiện nay. BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, văn phòng cho thuê và các loại nhà khác. Môi giới BĐS là quá trình tư vấn các quan hệ giao dịch về BĐS như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ khác giữa các chủ thể có liên quan. Cụ thể là giữa người đại diện chủ sở hữu, người có nhu cầu sử dụng đất với người tư vấn, môi giới. Họ là người cung cấp các thông tin về sản phẩm, về quy hoạch và về luật pháp liên quan cho người mua. Họ trình bày các chức năng lợi nhuận và thương thảo hợp dồng mua bán BĐS. Đồng thời họ cũng đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị sản phẩm BĐS: cân đối các như cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư BĐS; Cung cấp các thông tin phản hổi về cho các nhà đầu tư BĐS để kịp thời điều chỉnh dự án nếu thấy cần thiết… Vì vậy đòi hỏi nhà môi giới có kiến thức chuyên môn, am hỉêu về pháp luật pháp và các chính sách tài chính… để giúp khách hàng có hiệu quả nhất. Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được. Vấn đề bất cập hiện nay là: phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo, tư vấn kiến thức. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ. Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính Phủ. Hoạt động môi giới có vai trò cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá BĐS. Do tính đặc thù về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều khi phảI chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán.. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản. Muốn làm được điều đó thì các nhà môi giới phải được đào tạo kiến thức về mối giới BĐS. Nhưng thực tế trong thời vừa qua thị trường BĐS phát triển quá nóng do nhiều nguyên nhân khác nhau và do đó các nhà môi giới đã lợi dụng tình hình đó làm mưa, làm gió trên thị trường và đẩy giá lên cao. Trong thời gian vừa qua, các tổ chức và cá nhân môi giới BĐS mọc lên như nấm theo dự án hoặc theo thời vụ nhằm trục lợi cho mình. Đặc điểm chung của nghề môi giới hiện nay đó là hình thành một cách tự phát theo nhu cầu của thị trường, chủ yếu là chưa được qua đào tạo, chỉ từ kinh nghiệm hoạt động thực tiễn. Quy mô hoạt động nhỏ lẻ manh mún, sự vụ, diện tích văn phòng hẹp, điều kiện, tiện nghi, trang thiết bị đơn giản, số lượng chất lượng nhân viên hạn chế. Nhiều văn phòng môi giới với diện tích 3 – 4 m2, một chiếc điện thoại bàn, vài tấm bản đồ quy hoạch là có thể hành nghề môi giới rồi. Nhiều văn phòng môi giới nhân viên là anh em trong gia đình, chứng tỏ rằng nhân viên không có kiến thức và trình độ chuyên môn về môi giới BĐS. Nguồn thông tin đa phần là chưa có hệ thống, thiếu tính pháp lý. độ chính xác và tin cậy thấp, phiến diện, vụn vặt. Các thông tin mà họ thu thập được chủ yếu là do nghe ngóng, qua người khác. Thiếu thông tin về BĐS đem lại nhiều rủi ro cho người mua, ví dụ như họ có thể mua vào vùng đất quy hoạch khi đó họ tìm lại nhà môi giới thì họ đã cao chạy xa bay rồi. Vì vậy môi giới BĐS làm theo quy trình thì trách rủi ro cho các bên tham gia thị trường và nâng cao uy tín của nhà môi giới. Điều này chứng tỏ rằng quy trình môi giới BĐS chưa được áp dụng vào thực tế, các nhà môi giới làm ăn theo kiểu manh mún chộp giật. Và điều này làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Trong một thời gian dài, môi giới BĐS chưa được pháp luật thừa nhận là một nghề độc lập, người môi giới chui gọi là “cò”. Trong khi đó nhiều nước trên thế giới đã công nhận môi giới là một nghề từ rất lâu rồi như Mỹ, Ba Lan, Trung Quốc,...Do vậy dư luận, tâm lý xã hội về nghề “buôn nước bọt”, trung gian hưởng lợi cao... và coi là những hoạt động lừa đảo. Tuy nhiên ngoài đội ngũ môi giới trên còn nhiều tổ chức và cá nhân môi giới có quy mô hơn. Quy mô nhất đó là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này tìm kiếm “nguồn hàng” ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v..., cập nhật thông tin liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao, ví dụ như công ty BĐS Tài Tâm, CB Richard Ellis, công ty cổ phần xây dựng và phát triển BĐS Hà Nội....Ta có thể tìm kiếm thông tin về công ty và lĩnh vực hoạt động của các công ty này trên internet. Quy trình môi giới của các công ty này khá bài bản và có được nhiều tiếng tăm trên thị trường. Từ thu thập thông tin cho đến khi kết thúc hơp đồng. Đội ngũ môi giới này sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, giá cả phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Người mua có thể mua được BĐS đúng giá trị của nó. Nhưng cũng cần phải nói đến là hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất động sản. Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản  là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản. Thế nhưng thực tế hiện nay rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm