Đề tài Kiến nghị và giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động môi giới bất động sản

bên-người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra việc môi giới được xác định như là công việc tạo thu nhạp thông qua các thương vụ giữa hai bên với nhau. Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đồi tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên. Tiếp theo là từ bất động sản. Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chung ta nhầm lẫn. Ở đây đối tượng của công việc môi giới hoàn toàn không phải là bản than BĐS mà là các quyền lien quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan tới BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyềnhạn khác nhau. Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đát có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình, mà theo luật đinh riêng, tách biệt vơi mảnh đất”. Định nghĩa đã làm xuât hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan tới BĐS là quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà trung cư… Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan tới BĐS mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như những dạng hợp đồng cho thuê, giao đất… cũng liên quan. Nhũng quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cung là vấn đề cũng dược quan tâm trong môi giới BĐS. Từ những tính chất đã kể trên, để làm sang tỏ khái niệm môi giơi BĐS, chúng ta có thể khảng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những người khach mà đối tượng là những quỳen hạn khác nhau liên quan đến BĐS kêt quả của nhưngx hoạt động nay là việc thực hiện những yêu cầu của khách hang như hợp đồng bán chao đổi cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ơ khía cạnh pháp ly và thực tế của bất động sản.Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thưng vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS. 2. Quy trình thực hiện môi giới. 2.1 Thu thập thông tin về BĐS thương mại về mua bán nhà đất. Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể-dịch vụ môi giới bất động sản, của chúng ta. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được. Dưới đây sẽ giới thiệu những dạng thông tin căn bảncần thu thập để phục vụ cho hoat động môi giới BĐS. Nguồn cung bất động sản Thị trường BĐS là nơi cung cấp bhang hoá BĐS. Có những dạng cung cơ bản là bán, cho thuê và cho thuê lại. Cung bất động sản tại một thơi điểm phụ thuộc vào lượng bất động sản giao bán, cho thuê tại thòi điểm đó cộng với số lượng bất động sản mà chủ sử dụng huỷ hợp đồng thuê. Hàng hóa BĐS bao gồm những nguồn cung sau. Nhà nước Các cá nhân , tổ chức sở hữu bất động sản Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản Ngân hang Bất động sản nước ngoài BĐS hay các quyền về BĐS chính là các đối tượng chính của thương vụ. Vì vậy việc tìm kiếm BĐS, hay nói cách khác là tìm kiếm khách hang có BĐS cần bán, cho thuê là một trong những hoạt động đàu tiên của thương vụ. Trách nhiệm của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan tới BĐS trong vùng và trên cả nước để có thể hình thành một cách tổng quan về sụ phát triển thị trương BĐS có thể khai thác. Dưới đây có thể kể ra nhủng nguồn sau: àSách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhất về nhu cầu bán, cho thuê BĐS, đạc biệt là internet. Báo “Mua và bán” tạp chí “Bất động sản’, ‘Thị trường bất động sản” “thị trương chưng khoán” , “Thế giới bất động sản”, … rất nhiều thông tin có thể tim thấy trong nhưng tạp chí đầy mầu sắc trên. Những vấn đề liên quan tới bất động sản luôn “nóng” và đươc các tạo chí săn đón. Ngoài những thông tin có sẵn , nhà môi giới cũng có thể sử dụng báo chí, internet để đăng tin tìm các loại BĐS àVăn phòng môi giới:Nguồn thông tin phong phú thứ hai chính là từ đồng nghiệpcủa nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động , mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rât thuận lợi cho nhà môi giới. Ở dây cũng tầm nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng với nhau, giưa văn phòng môi giới và cơ quan nhà nước và các tổ chức khác. àCơ quan nhà nước , công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại… là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS. Các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có BĐS lớn. à Cơ quan đấu giá à Đi thực tế : Đây là thông tin quan trọng thông qua việc đi tim hiểu thực tế để phát triển những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án bất động sản mới.Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo,nhu cầu tìm BĐS tại các khu vực,toà nhà,khu phố mà nhà môi giới cần tìm. Thông tin về cầu BĐS: Phân loại đối tượng cầu BĐS Người mua bất động sản - Người tiêu dung có đặc tính gì nhu cầu của họ? +Nhà ở Chưa có nhà:nhu cầu mới +Sản xuất ,nhà sưởn +Kinh doanh dịch vụ - Đầu tư +Kinh doanh BĐS +Đầu cơ tiền nhàn rỗi (2)Người thuê BĐS - Văn phòng,công sở,chi nhánh,phòng giao dịch, đại lí - Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại - Thuê sản xuat kinh doanh:cong nghiệp nhà xưởng mặt bằng sản xuất.Họ là ai? đặc tính gì? - Thuê nhà ở: +Cặp vợ chồng trẻ,lao động trẻ,SV +Công nhân +Người tạm thời chua có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở. +Người nước ngoài. +Công vụ. Tín dụng,thế chấp - Ngân hang thương mại - Quỹ đầu tư tài chính - Công ti bảo hiểm. 2.2 Phân tích khach hang: Nhân viên môi giới trong quá trình hoạt động phải tìm ra đâu là khách hàng tiềm năng, đâu chỉ là người thăm quan tò mò mà không có ý định cụ thể.Cũng cần nhận biết khách hang thuộc tầng lớp nào của xã hội ,khả năng tài chính đến đâu để đưa những bất động sản thích hợp, đối với người mua thì khả năng quan trọng nhất là vấn đề tài chính.Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi:Người mua có khả năng và khả năng thưc tế cỏ họ đến đâu,người mua có những nguồn tài chính nào?Nguồn tiền của người mua là tiền mặt,vốn tự có ,vốn vay thế chấp. Ngoài góc độ (bao nhiêu?) thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là(khi nào?) có thể có trong tay.Vấn đề này sẽ chơ nên nghiêm trọng khi xác định các bước thanh toán. Ngoài những vấn đề liên quan đến lĩnh vực tài chính của người mua còn cần phải chú ý đến lĩnh vực tài chíng của họ.Nếu người mua chưa đủ tuổi hay là người nước ngoài thì họ có những giấy tờ cần thiết riêng…Không phải núc nào chúng ta cũng biết được nội dung cũng như thời gian nào có thẻ nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết riêng.VD:như việc bán nhà cho việt kiều,người nước ngoài định cư taị Việt Nam. Một khía cạnh lữa là việc sác định những yêu cầu của khách hàng không phải núc nào cũng đưa ra những câu hỏi rõ rang để nhận được những câu trả lời rõ ràng và mạch lạc.Chẳng han như việc người mua tim đến chúng ta với một nội dung được chuẩn bị chước môt yêu cầu cụ thể thì vẫn xẩy ra tình trạng yêu cầu đó không thực tế .Chính vì vậy khi hiểu rõ về tình trạng khách hang sẽ giúp chúng ta xác định vùng tìm kiếm phù hợp.Mỗi một cuộc nói chuỵên đều cho chúng ta biết được chính sác hơn nhu cầu của khách hang để đi đến ngần hơn những quyết định cuối cùng,khách hang đôi khi rất hay thay đổi cho dù chúng ta cố gắng hết sức cũng không chánh khỏi trường hợp khách hang tìm ra những BĐS hợp ý họ ngoài những gợi ý của chúng ta.Chỉ có một cách là chúng ta luôn phải giữ mối quan hệ thường xuyên với khách hang, để từ đó mới có thể chủ động lắm bắt được tiến trình phát triển những yêu cầu của khách hang và đáp ứng những yêu cầu thay đổi đó. 2.3 Giao dịch với khách hàng. Đàm phán là môt hình thức giao tiếp được sử dụng để tạo ra các thoả thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm đạt được sự thống nhất về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong đời sống hàng ngày của các cá nhân hay tổ chức. Như vậy có thể khái quát, đàm phán là hành vi và quá trình,trong đó : + các bên trao đổi,thoả thuận +Có những mối quan tâm chung và ngững điểm bất đồng +Nhằm đi đến một thoả thuận thống nhất - Bản chất của đàm phán +Bản chất của đàm phán là những thoả hiệp của hai hay nhiều bên để thống nhất về quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên + Hay nói cách khác Đàm Phán là những thoả hiệp nhằm đạt được tiếng nói chung trong các va chạm và xung đột xã hội hoặc trong liên kết và chao đổi. -Các giai đoạn đàm phán (1)Chuẩn bị à (2) Đề nghị à(3)Tranh luận à(4)Thương lượng à (5)Kết thúc (1) Chuẩn bị à (2)Tiếp súc à (3) Đàm phán à (4) Kết thúc à (5)Rút tài khoản Công việc này do một nhân viên thực hiện . VD;Sau khi khách hàng liên hệ với chung tâm qua các thông tin (điện thoại,quảng cáo…).Trung tâm sẽ đưa ra cuộc gặp ngỡ,khách hang có thể chực tiếp đến chung tâm hoặc có thể tới trực tiếp tới 1 địa điểm nào đó để bàn bạc rồi đưa ra một bản hợp đồng môi giới như sau: Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam §éc lËp – Tù do – H¹nh phóc Hîp ®ång m«i giíi bÊt ®éng s¶n Sè:……………………. C¨n cø luËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n sè 63/2006 QH11 ngµy 29/06/2006; C¨n cø luËt th­¬ng m¹i sè 36/2005 QH11 ngµy 14/06/2005; C¨n cø bé luËt d©n sù sè 33/2005 QH11 ngµy 14/06/2005; Hîp ®ång nµy ®ù¬c ký kÕt ngµy……th¸ng ……n¨m 2007 gi÷a c¸c bªn sau ®©y: Bªn m«i giíi bÊt ®éng s¶n: (Sau ®©y gäi lµ “bªn A”) Hä vµ tªn: §Þa chØ: §iÖn tho¹i: Fax: GiÊy chøng nhËn ®¨ng ký kinh doanh sè: M· sè thuÕ: Sè tµi kho¶n: Do……………………………..; chøc vô:…………………, lµm ®¹i diÖn. Bªn ®­îc m«i giíi bÊt ®éng s¶n: (sau ®©y gäi lµ “bªn B”) Hä vµ tªn: §Þa chØ: §iÖn tho¹i: Fax: M· sè thuÕ: Do……………………………..; chøc vô:…………………, lµm ®¹i diÖn. C¸c bªn cïng tho¶ thuËn vµ thèng nhÊt ký kÕt nh÷ng ®iÒu kho¶n sau ®©y: §IÒU 1: §èi t­îng m«i giíi. 1.1. Bªn A tiÕn hµnh m«i giíi cho bªn B theo c¸c néi dung quy ®Þnh t¹i ®iÒu 2 hîp ®ång nµy ®Ó ®µm ph¸n, ký kÕt vµ thùc hiÖn thµnh c«ng c¸c giao dich bÊt ®éng s¶n víi chñ dù ¸n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt: C¸c m¶nh ®Êt thuéc c¸c dù ¸n n»m trong quy ho¹ch ®· ®ù¬c c¬ quan cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt trªn l·nh thæ ViÖt Nam. 1.2. M« t¶ bÊt ®éng s¶n nh­ sau: 1.2.1. VÞ trÝ bÊt ®éng s¶n (cho phÐp viÕt tay ®Ó ®¶m b¶o sù b¶o mËt cña th«ng tin ®¸nh dÊu nh©n khi viÕt xong): 1.2.2. DiÖn tÝch. 1.2.3. (B»ng ch÷) 1.2.4. Môc ®Ých sö dông: x©y dùng khu nhµ ë vµ v¨n phßng ®Ó b¸n vµ cho thuª; 1.2.5. T×nh tr¹ng ph¸p lý ®èi víi bÊt ®éng s¶n: Lµ khu ®Êt trong quy ho¹ch ®­îc phÐp x©y dùng quÇn thÓ v¨n phßng vµ nhµ ë cao tÇng ®Ó b¸n vµ cho thuª; §IÒU 2: NéI DUNG MG: 2.1. Bªn A t×m kiÕm ®èi t¸c ®¸p øng c¸c ®iÒu kiÖn cña bªn B ®Ó tham gia ®µm ph¸n ký kÕt vµ thùc hiÖn thµnh c«ng c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n víi chñ dù ¸n, phï hîp víi c¸c quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. 2.2. Bªn A cã thÓ ®¹i diÖn cho bªn B nÕu ®­îc bªn B uû quyÒn thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc liªn quan trong khi ®µm ph¸n. 2.3 Bªn A cung cÊp th«ng tin, hç trî cho c¸c bªn trong viÖc ®µm ph¸n, ký kÕt vµ thùc hiÖn thµnh c«ng c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n, phï hîp víi c¸c quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. 2.4. Bªn A hç trî cho bªn B hoµn tÊt c¸c thñ tôc liªn quan ®Õn viÖc thùc hiÖn giao dÞch BÊt ®éng s¶n, phï hîp víi c¸c quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. ®iÒu 3. kÕt qu¶ m«i giíi KÕt qu¶ m«i giíi gi÷a bªn A vµ bªn B lµ viÖc thùc hiÖn thµnh c«ng c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n víi chñ dù ¸n t¹i thêi ®iÓm bªn B hoµn tÊt c¸c thñ tôc. Liªn quan ®Õn giao dÞch bÊt ®éng s¶n. §iÒu 4. thêi h¹i thùc hiÖn m«i giíi. Thêi h¹n thùc hiÖn m«i giíi lµ kho¶ng thêi gian tÝnh tõ khi Hîp ®ång nµy cã hiÖu lùc cho ®Õn khi ®¹t ®­îc kÕt qu¶ m«i giíi t¹i §iÒu 3. §IÒU 5. THï LAO M¤I GiíI. Bªn A ®­îc h­ëng kho¶n tiÒn thï lao m«i giíi theo tû lÖ…….% tæng gi¸ trÞ giao dÞch bÊt ®éng s¶n mµ bªn B ký víi chñ dù ¸n. ®iÒu 6. ph­¬ng thøc vµ thêi h¹n thanh to¸n. 6.1. ViÖc thanh to¸n thï lao m«i giíi theo ph­¬ng thøc chuyÓn kho¶n. 6.2. Sè tiÒn thï lao m«i giíi ®­îc thanh to¸n nh­ sau: Khi bªn B ký hîp ®ång ®Æt cäc víi chñ dù ¸n, bªn B sÏ thùc hiÖn thñ tôc b¶o l·nh thanh to¸n cho bªn A sè tiÒn t­¬ng ®­¬ng víi sè tiÒn thï lao m«i giíi. Khi kÕt qu¶ m«i giíi ®· ®­îc thùc hiÖn hoµn tÊt theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt vµ quy ®Þnh cña Hîp ®ång nµy th× bªn A sÏ cã quyÒn nhËn sè tiÒn thï lao m«i giíi trªn mµ kh«ng cÇn sù chÊp nhËn cña bªn B. §IÒU 7. QUYÒN Vµ NGHÜA Vô CñA B£N A. 7.1. H­ëng thï lao m«i giíi theo tho¶ thuËn trong hîp ®ång m«i giíi bÊt ®éng s¶n ®· ký víi bªn B. 7.2. Thuª tæ chøc, c¸ nh©n m«i giíi kh¸c thùc hiÖn c«ng viÖc m«i giíi bÊt ®éng s¶n trong ph¹m vi hîp ®ång m«i giíi bÊt ®éng s¶n víi bªn B nh­ng ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc bªn B vÒ kÕt qu¶ m«i giíi. 7.3. §¬n ph­¬ng chÊm døt hoÆc huû bá hîp ®ång m«i giíi bÊt ®éng s¶n khi bªn B vi ph¹m ®iÒu kiÖn ®Ó ®¬n ph­¬ng chÊm døt hoÆc huû bá hîp ®ång do hai bªn tho¶ thuËn trong hîp ®ång hoÆc theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. 7.4. Lùa chän tham gia s¶n giao dÞch bÊt ®éng s¶n. 7.5. TiÕn hµnh c¸c nghiÖp vô trung gian b»ng c¸c h×nh thøc Ph¸p luËt cho phÐp. Chi phÝ nµy ®· ®­îc tÝnh vµo kho¶n tiÒn thï lao m«i giíi quy ®Þnh t¹i §iÒu 5 hîp ®ång nµy. 7.6. Yªu cÇu bªn B t¹o ®iÒu kiÖn tèt nhÊt ®Ó hoµn thµnh nhiÖm vô cña m×nh. Trong ®iÒu kiÖn cho phÐp, bªn B cã thÓ uû quyÒn cho bªn A lµm c¸c thñ tôc … víi bªn thø ba víi chi phÝ sÏ ®­îc c«ng khai (sè tiÒn nµy n»m ngoµi hîp ®ång mµ hai bªn ký kÕt). 7.7. ChÞu tr¸ch nhiÖm t­ vÊn cho chñ dù ¸n mäi vÊn ®Ò liªn quan ®Õn hîp ®ång ®Æt cäc, giao dÞch bÊt ®éng s¶n mµ bªn A m«i giíi. 7.8. Cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ th«ng tin cho m×nh cung cÊp, hç trî bªn B vµ bªn thø ba trong viÖc ®µm ph¸n, ký kÕt vµ thùc hiÖn thµnh c«ng giao dÞch bÊt ®éng s¶n. §IÒu 8. quyÒn vµ nghÜa vô cña bªn b. 8.1. Thùc hiÖn ®óng hîp ®ång m«i giíi bÊt ®éng s¶n ®· ký. 8.2. Tr¶ thï lao m«i giíi cho bªn A theo tho¶ thuËn trong hîp ®ång. 8.3. Yªu cÇu bªn A hç trî trong viÖc ®µm ph¸n ký kÕt vµ thùc hiÖn giao dÞch bÊt ®éng s¶n. 8.4. §¬n ph­¬ng chÊm døt hoÆc huû bá hîp ®ång m«i giíi bÊt ®éng s¶n khi bªn A vi ph¹m ®iÒu kiÖn ®Ó ®¬n ph­¬ng chÊm døt hoÆc huû bá hîp ®ång do hai bªn tho¶ thuËn trong hîp ®ång hoÆc theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. ®iÒu 9. gi¶i quyÓt tranh chÊp. 9.1. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn hîp ®ång nµy, c¸c bªn ph¶i th«ng b¸o cho nhau biÕt tiÕn ®é thùc hiÖn hîp ®ång. 9.2. BÊt kú tranh chÊp nµo ph¸t sinh liªn quan tíi viÖc thùc hiÖn hîp ®ång sÏ ®­îc c¸c bªn tr­íc hÕt gi¶i quyÕt trªn tinh thÇn thiÖn chÝ, t«n träng lîi Ých cña nhau. Trong tr­êng hîp kh«ng thÓ tho¶ thuËn ®­îc, c¸c bªn ®ång ý sÏ ®em tranh chÊp ra gi¶i quyÕt t¹i Toµ ¸n cã thÈm quyÒn. ®iÒu 10 nh÷ng cam kÕt kh¸c. 10.1. Bªn A cam kÕt: 10.1.1. Nh÷ng th«ng tin vÒ bªn A ghi trong hîp ®ång nµy lµ ®óng sù thùc. 10.1.2. ViÖc ký kÕt hîp ®ång nµy lµ hoµn toµn tù nguyÖn, kh«ng bÞ lõa dèi kh«ng bÞ Ðp buéc. 10.1.3. Thùc hiÖn ®óng vµ ®Çy ®ñ c¸c tho¶ thuËn ®· ghi trong hîp ®ång nµy. 10.2. Bªn B cam kÕt: 10.2.1. Nh÷ng th«ng tin ghi trong hîp ®ång nµy lµ ®óng sù thùc. 10.2.2. ViÖc ký kÕt hîp ®ång nµy lµ hoµn toµn tù nguyÖn, kh«ng bÞ lõa dèi kh«ng bÞ Ðp buéc. 10.2.3. Thùc hiÖn ®óng vµ ®Çy ®ñ c¸c tho¶ thuËn ®· ghi trong hîp ®ång nµy. 10.2.4. Kh«ng giíi thiÖu hay thùc hiÖn giao dÞch ®èi víi bÊt ®éng s¶n lµ ®èi t­îng m«i giíi cña Hîp ®ång nµy víi bÊt kú bªn thø 3 nµo kh¸c. ®IÒU 11. SöA §Æi, bæ sung hîp ®ång vµ hiÖu lùc hîp ®ång. 11.1. C¸c bªn thèng nhÊt r»ng bÊt kú söa ®æi hoÆc bæ sung hoÆc gi¶i thÝch Hîp ®ång nµy ®Òu ph¶i ®­îc c¸c bªn thèng nhÊt b»ng v¨n b¶n. 11.2. Hîp ®ång nµy ®­îc lËp thµnh 03 (ba) b¶n tiÕng ViÖt vµ 03(ba) b¶n tiÕng Anh, cã gi¸ trÞ ph¸p lý nh­ nhau vµ cã hiÖu lùc kÓ tõ ngµy ký. §¹i diÖn bªn A (Ký vµ ghi râ hä tªn) §¹i diÖn bªn B (Ký vµ ghi râ hä tªn) Trong khi khách hàng đang xem qua về bản hợp đồng mà thấy thắc mắc thi nhân viên có chác nhiệm giai thích những điều lệ trong hợp đồng.Khác hang muốn gặp trực tiếp với chủ nhà để bàn thảo về việc mua BĐS ,nhân viên có thể bố chí một cuộc gặp gỡ giữa hai bên va khi ấy mình sẽ là bên trung gian xúc tác cuộc gặp gỡ để đàm phán đi tới kký kết hợp đồng.TRong trường hợp có thể không biết được nhân viên môi giới và các giao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phực tạp. Để có được sự thuận lợi thì nhân viên môi giới thương đứng trên lập trường của bên mua,một số thoả thuận chung thì được nghiêng về bên khách hang và người môi giới phải dẫn dắt 2 bên đồng ý mua bán.Sau khi làm được điều này nhân viên đưa ra bản hợp đồng sau một thời gian nghắn nhưng phải chuẩn sác,các điêu khoả kinh tế ,pháp lý… sẽ được nghi rõ trong hợp đồng. Các giai đoạn đàm phán 2.4 Nhận hoa hồng và các vấn đề sau thương vụ. Sau khi kết thúc một quá trình mua bán giữa hai bên ,thì nhà môi giới được hưởng phần trăm như đã thỏa thuận bận ban đầu giữa hai bên.Tuy nhiên sau thương vụ thì nhà môi giới vẫn phải thường xuyên quan tâm tới khách hàng đó để tạo niềm tin và uy tín lâu dài với họ.Hỏi thăm xem họ có vừa lòng với bất động sản mà ta đã môi giới chi họ không. Chánh một số trường hợp sau thương vụ môi giới co như là đã phủi tay không còn để ‏‎ gì đến khách hàng nữa.Không cần biết xem họ có được hài lòng với BĐS ma mình môi giới không,xem họ có gặp phải những khó khăn nào mà mình có thể chia sẻ được không(thông thường khi mới dọn về nhà mới ở thì do chưa quen nên khách hàng thường thấy bất an,không khỏe mạnh cho lắm hoặc đôi khi thấy mất ngủ....).Trong trường hợp đó thì chúng ta nên thường xuyên gọi điện hoặc đến gặp mặt trực để động viên và chia sẻ, giả thích bới họ...giúp khách hàng mau chóng thích ứng tốt với BĐS của mình. PHẦN III: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BÂT ĐỘNG SẢN 1 Kiến nghị chất lượng hoạt động môi giới Bât Động Sản. a)Bất cập trong đào tạo môi giới bất động sản Môi giới bất động sản: Bát nháo đào tạo Lao Động số 31 Ngày 12/02/2008 Cập nhật: 6:53 AM, 12/02/2008 PGS. TS. Hoàng Văn Cường, Chủ nhiệm Khoa BĐS & Địa chính - Trường Đại học Kinh tế quốc dân. (LĐ) - Sau khi Bộ Xây dựng ban hành Khung chương trình đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (BĐS), định giá BĐS và quản lý sàn giao dịch BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, nhiều cơ sở đã đăng tin, quảng cáo tuyển sinh đào tạo về lĩnh vực này khá ồ ạt. Chúng tôi có cuộc phỏng vấn PGS. TS. Hoàng Văn Cường, Chủ nhiệm Khoa BĐS & Địa chính - Trường Đại học Kinh tế quốc dân về vấn đề này.Ông đánh giá thế nào về nguồn nhân lực trong lĩnh vực KD BĐS hiện nay?- Trong những năm gần đây, thị trường BĐS phát triển mạnh và hệ quả tất yếu là sự ra đời, phát triển của hàng loạt các công ty, trung tâm, văn phòng môi giới BĐS, đã thu hút nhiều lao động tham gia vào lĩnh vực này Những người làm nghề môi giới có thể chia thành 3 nhóm. Thứ nhất, những chuyên gia được đào tạo bài bản về kinh doanh BĐS, số lượng rất ít, chủ yếu đào tạo ở nước ngoài. Thứ hai, những người kinh doanh ở các lĩnh vực khác chuyển sang kinh doanh BĐS. Họ không được đào tạo các kiến thức chuyên ngành về BĐS, nhưng sử dụng những kiến thức, kinh nghiệm đã tích lũy được từ các lĩnh vực khác áp dụng sang BĐS. Lực lượng đông đảo nhất là những người đang hoạt động tại các trung tâm, văn phòng môi giới BĐS. Họ là cầu nối rất quan trọng giúp chắp mối thông tin, gắn kết cung-cầu của thị trường và trong thực tế có tác động không nhỏ đến sự phát triển và tính ổn định của thị trường.Phần lớn những cơ sở hành nghề môi giới BĐS ở VN hiện nay hoạt động tự phát, không được kiểm soát; người hành nghề môi giới chưa được đào tạo chuyên nghiệp, hiểu biết không đầy đủ về luật pháp có liên quan đến kinh doanh BĐS; hoạt động môi giới thiếu chuyên nghiệp, không minh bạch, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro, thiếu tin cậy đối với khách hàng. Vì vậy, người hành nghề môi giới được gán cho tên gọi thiếu thiện cảm là "cò nhà đất". Luật Kinh doanh BĐS qui định những người môi giới BĐS bắt buộc phải được đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề. Đây là cơ sở quan trọng để hình thành lực lượng môi giới chuyên nghiệp, góp phần làm thị trường BĐS minh bạch, phát triển ổn định, bền vững. Hiện nay xuất hiện nhiều cơ sở quảng cáo có đội ngũ giảng viên chuyên nghiệp tham gia đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý sàn giao dịch BĐS. Ông bình luận gì về vấn đề này? - Thị trường BĐS mới chính thức phát triển ở nước ta trên 10 năm, tất cả đều còn mới mẻ, trong đó đào tạo về kinh doanh BĐS là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn do không có sẵn tài liệu, chưa có đội ngũ giảng viên chuyên nghiệp được đào tạo chuyên sâu về vấn đề này. Từ năm 1998, ĐH Kinh tế quốc dân đã bắt đầu chuẩn bị và đến năm 2002 chuyên ngành Kinh doanh BĐS chính thức được đưa vào chương trình tuyển sinh đào tạo. Đội ngũ giảng viên cũng chỉ có trên 10 người với trên 5 năm giảng dạy về kinh doanh BĐS. Do vậy, những giảng viên chuyên nghiệp về kinh doanh BĐS không nhiều. Chúng tôi được Bộ Xây dựng mời tham gia xây dựng khung chương trình đào tạo về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS. Qui định của Bộ Xây dựng khá chặt chẽ từ hồ sơ đăng ký đào tạo, kiểm tra, kiểm soát chương trình đào tạo. Trong giai đoạn đầu, khi cung không đáp ứng đủ cầu sẽ dẫn đến sự "bùng nổ" loại hình các cơ sở đào tạo về lĩnh vực này. Có những cơ sở đăng tin quảng cáo đào tạo ngay từ khi quy định về chương trình khung của Bộ Xây dựng chưa được ban hành, nhiều cơ sở mới xuất hiện cũng quảng cáo có đội ngũ giảng viên chuyên nghiệp về BĐS. Tôi thậm chí rất ngạc nhiên khi thấy tên mình trong danh sách giảng viên quảng cáo ở một số cơ sở đào tạo mà tôi chưa biết. Do vậy, nếu không được thông tin đầy đủ, mục tiêu chuyên nghiệp hoá những người hành nghề môi giới BĐS thông qua đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề sẽ khó đạt được, xa hơn nữa ảnh hưởng tới chiến lược phát triển ổn định thị trường BĐS. "Cò" đất đang được đưa ra ánh sáng. b)Chuyên nghiệp hoá đội ngũ môi giới bất động sản Lâu nay, những người làm nghề môi giới ở thị trường bất động sản Việt Nam thường bị xã hội gọi là “cò” nhà đất với hàm ý không mấy thiện cảm. Môi giới là một lực lượng rất quan trọng trong thị trường bất động sản bởi họ chính là người kết nối giữa người mua và người bán, người cho thuê và người thuê. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch, mua bán của thị trường còn nhiều hạn chế, nhà đầu tư còn khó khăn trong việc tìm và triển khai dự án đầu tư, người dân còn khó khăn trong việc tìm mua trực tiếp nhà ở. Giá cả bất động sản còn quá cao so với thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội và làm thị trường phát triển thiếu bền vững. Để “xốc” lại trật tự của thị trường bất động sản, các nhà quản lý Việt Nam thời điểm hiện nay có quá nhiều việc phải làm. “Cò” nhà đất sẽ được “minh oan”? Lâu nay, những người làm nghề môi giới ở thị trường bất động sản Việt Nam thường bị xã hội gọi là “cò” nhà đất với hàm ý không mấy thiện cảm. Nhiều nhà môi giới bất động sản bắt đầu rụch rịch tham gia thị trường, đón đầu cơ hội. Ảnh: Thanh Tùng Theo Phó giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Chủ nhiệm khoa bất động sản và địa chính, Đại học kinh tế quốc dân (Hà Nội), môi giới là một lực lượng rất quan trọng trong thị trường bất động sản bởi họ chính là người kết nối giữa người mua và người bán, người cho thuê và người thuê. Thị trường bất động sản có hoạt động tốt hay không, người mua và người bán gặp được nhau hay không có công rất lớn của những người môi giới. Các loại hàng hoá khác thì người mua có thể trực tiếp tìm đến người bán để trao đổi thương lượng giá cả nhưng với bất động sản thì người mua và người bán khó có thể trực tiếp trao đổi về giá cả, cách thức mua bán, thủ tục… Do vậy, thị trường bất động sản luôn luôn cần đến một lực lượng trung gian đó là những người môi giới. Cũng theo tiến sĩ Cường, ở các nước khác, môi giới bất động sản là một nghề chuyên nghiệp còn ở Việt Nam thì nghề này nảy sinh từ thực tế và không được đào tạo chuyên môn gì cả. Thời gian qua họ hoạt động một cách tự phát và có những mặt tốt cũng như chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, dù tốt hay xấu, họ đều bị xã hội gán chung cho cái tên là “cò” với nghĩa là hoạt động không nghiêm chỉnh, thậm chí lưu manh, chụp giật. “Chính những ấn tượng của xã hội đối với nghề môi giới như thế đã góp phần thúc đẩy họ làm những việc không đúng chức năng”, tiến sĩ Cường nhận định. Theo ông Lê Cao Tuấn, Trưởng phòng thị trường bất động sản, Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng), nghề môi giới bất động sản đòi hỏi phải có chuyên môn. Thế nhưng hầu hết các nhà môi giới của chúng ta hình thành và hoạt động tự phát theo nhu cầu của thị trường. Chính vì thế đã có một số người lợi dụng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản nên đã tạo một hình ảnh không hay với cái tên “cò nhà đất”. Để khắc phục tính tự phát và hạn chế những mặt tiêu cực của hoạt động này, Luật kinh doanh bất động sản đã quy định tiêu c