Đề tài Lập dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh

GiỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN: Lập dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh thuộc Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 5 bao gồm các nội dung chính sau: - Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh. - Địa điểm: Đường Trần Hưng Đạo- Thành phố Hạ Long . - Chủ đầu tư: Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 5 Diện tích khu đô thị : 14840 m2 Chức năng: căn hộ dùng để bán và cho thuê nhà ở Cụ thể : + Thiết kế cơ sở : 1 khối nhà 20 tầng nổi + 2 tầng hầm 1 khối nhà 18 tầng nổi + 2 tầng hầm Tổng số căn hộ: 248 căn Dân số tính toán : 992 người + Chức năng chính 1.Tầng nổi: a. Khối 18 tầng: Tầng 1 + 2 : Nhà trẻ, siêu thị, sinh hoạt cộng đồng tầng 3-18 : Nhà ở b.Khối 20 tầng: Tầng 1+2 : Siêu thị và dịch vụ công cộng tầng 3-20 : Nhà ở 2.Tầng hầm : Dùng để làm gara xe và bộ phận kĩ thuật - Quy mô thiết kế: Để đánh giá phân tích dự án đầu tư ở nền kinh tế thị trường thường dùng phương pháp quen thuộc dựa trên một hệ chỉ tiêu tài chính, kinh tế - xã hội. Hiệu qủa của dự án được thể hiện ở mọi sự thoả mãn các mục tiêu đặt ra của dự án về tài chính, kinh tế xã hội và nó đặc trưng bằng các chỉ tiêu hiệu quả định tính và định lượng. - Hiệu quả về mặt định tính: Được thể hiện ở các loại hiệu quả mà dự án đạt được như hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội, hiệu quả an ninh quốc phòng. Trong đó tuỳ thuộc vào từng loại dự án và tuỳ thuộc vào chiến lược kinh doanh của mỗi công ty cung cách phân loại hiệu quả mà có những loại hiệu quả như hiệu quả trực tiếp, gián tiếp, hiệu quả cục bộ, hiệu quả toàn cục, hiệu quả mang lại lợi ích cho chủ đầu tư (hiệu quả tài chính), hiệu quả mang lại lợi ích cho cộng đồng (hiệu quả kinh tế xã hội). - Hiệu quả kinh tế: là những hiệu quả mang lại lợi ích về mặt kinh tế cho chủ đầu tư, quốc gia, cộng đồng, người lao động. - Hiệu quả kỹ thuật: cho chúng ta biết trình độ phát triển khoa học công nghệ hoặc dự án góp phần thúc đẩy sự tiến bộ của khoa học công nghệ nước nhà. - Hiệu quả xã hội: dự án mang lại lợi ích xã hội như công ăn việc làm, sự tăng trưởng của nền kinh tế, tăng thu ngân sách cho nhà nước, cải thiện đời sống, cải thiện môi trường. - Hiệu quả quốc phòng: Góp phần nâng cao khả năng quốc phòng của đất nước như thế nào khi dự án đưa vào hoạt động - Hiệu quả trực tiếp: là loại hiệu quả do dự án trực tiếp mang lại - Hiệu quả gián tiếp: là loại hiệu quả kéo theo khi dự án đi vào hoạt động - Hiệu quả cục bộ: là phạm vi ảnh hưởng về hiệu quả của dự án hẹp - Hiệu quả toàn cục: là phạm vi ảnh hưởng về hiệu quả của dự án rộng - Hiệu quả trước mắt: là loại hiệu quả mà thời gian tác động của dự án đối với đời sống kinh tế. - Chỉ tiêu tính cho cả đời dự án: đó là các chỉ tiêu động như NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn. Cách tính các chỉ tiêu tài chính : NPV : giá trị hiện tại thuần Cú pháp : = NPV(rate,value1,value2,....) Rate là tỷ suất chiết khấu/ giai đoạn Value1, value2,.....là các giá trị của các khoản thu và chi. tối đa có 29 giá trị phải xuất hiện với khoảng thời gian đều nhau và vào cuối các giai đoạn 2.IRR : hệ số hoàn vốn nội bộ Cú pháp : = IRR(values,guess) Values là các giá trị của các khoản thu và chi. Values phải có ít nhất một giá trị dương và một giá trị âm để tính IRR Guess là hệ số hoàn vốn nội bộ mà chúng ta dự đoán nếu guess không được điền thì chúng ta ngầm định là 10% 3.T : thời gian hoàn vốn Chúng ta tính chỉ tiêu này thông qua hàm Nper Như vậy: hàm Nper dùng để tính tổng số các giai đoạn mà các khoản tiền phát sinh đều đặn với tỷ suất không đổi Cú pháp : = Nper(rate,pmt,pv,fv,type) rate là tỷ suất trên giai đoạn pmt là khoản tiền đều phát sinh mỗi giai đoạn pv là giá trị hiện tại fv là giá trị tương lai. Nếu không điền giá trị fv thì chương trình ngầm định = 0 type là số 0 hoặc 1 và cho biết khi nào khoản tiền đều phát sinh ( cuối giai đoạn hoặc đầu giai đoạn ) BẢNG KHÁI TOÁN VỐN ĐẦU TƯ STT Hạng mục công trình đvt số lượng đơn giá tt gt trước thuế thuế gtgt gt sau thuế Tổng mức đầu tư 187552.1 18755.21 206307.31 I chi phí xây dựng m2 1. khối nhà 20tầng m2 24070 2.45 58981.3 5898.13 64879.43 2. khối nhà 18 tầng m2 27615 2.32 64066.8 6406.68 70473.48 3. khối tầng hầm lt giữa cácnhà m2 32252 2 64504 6450.4 70954.4 II chi phí thiết bị(dự kiến) 45950 4595 50545 III. chi phí khác 1. chi phí quản lý dự án 0.966%*( Gxd + Gtb) 2. chi phí lập dự án 0.158% *(Gxd + Gtb) chi phi ks địa chất 3. bản đồ địa hình TT 445.5 44.55 490.05 4. chi phí thiết kế 1.055%* (Gxd *1.55) 5. chi phí tư vấn gs-phần xd 0.584%*Gxd chi phí tư vấn gs- phần tb 0.315%* Gtb 6. chi phí cn sự phù hợp công trình TT 942.8 94.28 1037.08 7. chi phí thí nghiệm kiểm tra TT 2072.5 207.25 2279.75 8. các chi phí tư vấn đầu tư khác TT 12072.5 1207.25 13279.75 IV. Chi phí về đất m2 1. tiền sử dụng đất 55000 0 55000 2. khấu trừ chi phí đ.tư hạ tầng(dk) 6.518 0 6.518 V. Chi phí dự phòng= 10%(I+II+III) VI. Lãi vay ngân hàng Bảng kế hoạch khấu hao Năm Nội dung khấu hao xây dựng & lắp đặt Mua thiết bị chi phí khấu trừ dần Tài sản khấu hao Giá trị còn lại 2010 239559 2011 3833 3000 1791 8624 230935 2012 3833 3000 1791 8624 222311 2013 3833 3000 1791 8624 213687 2014 3833 3000 1791 8624 205063 2015 3833 3000 1791 8624 196439 2016 3833 3000 1791 8624 187815 2017 3833 3000 1791 8624 179191 2018 3833 3000 1791 8624 170567 2019 3833 3000 1791 8624 161943 2020 3833 3000 1791 8624 153319 2021 3833 3833 149486 2022 3833 3833 145653 2023 3833 3833 141820 2024 3833 3833 137987 2025 3833 3833 134154 2026 3833 3833 130321 2027 3833 3833 126488 2028 3833 3833 122655 2029 3833 3833 118822 2030 3833 3833 114989 Giá trị khấu hao 76660 30000 17910 124570 Thời gian 20 10 10 10 Tỷ lệ 5% 10% 10% Bảng kế hoạch trả nợ STT Hang mục đầu tư Năm đầu tư xây dựng `Năm vận hành 2007 2008 2009 2010 2012 2013 … 2030 1 Nợ đầu năm 30000 33600 24132 0 2 Vay trong năm 0 3 Trả nợ gốc trong năm 13500 24132 0 4 Lãi trong năm (12%/ năm) 3600 4032 2895.84 0 5 Dòng tiền ra 49103 27027.84 0 6 Dư nợ cuối năm 33600 24132 0 0 DOANH THU & CHI PHÍ Năm Nội dung chi phí Tổng chi Doanh thu Chi lương và vận hành Chi khấu hao 2010 298 298 14743 2011 994 8624 9618 53074 2012 994 8624 9618 53074 2013 994 8624 9618 53074 2014 994 8624 9618 53074 2015 994 8624 9618 53074 2016 994 8624 9618 53074 2017 994 8624 9618 56022 2018 994 8624 9618 56022 2019 994 8624 9618 56022 2020 994 8624 9618 56022 2021 994 3833 4827 56022 2022 994 3833 4827 56022 2023 994 3833 4827 56022 2024 994 3833 4827 56022 2025 994 3833 4827 56022 2026 994 3833 4827 56022 2027 994 3833 4827 56022 2028 994 3833 4827 56022 2029 994 3833 4827 56022 2030 994 3833 4827 56022 BẢNG THỜI GIAN THU HỒI VỐN năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 NPV -239558.5 9279.964 32441.26 28965.41 25861.98 23091.05 20617.01 18408.04 17293.17 15440.33 13786.01 12308.93 10672.41 9528.934 8507.977 7596.408 6782.507 6055.81 5406.973 4827.655 4310.406 3848.577 NPV luỹ kế -239558.5 -230279 -197837 -168872 -143010 -119919 -99301.8 -80893.8 -63600.6 -48160.3 -34374.3 -22065.4 -11392.9 -1864.01 6643.967 14240.38 21022.88 27078.69 32485.67 37313.32 41623.73 45472.3 r (%) NPV 1% 507,973.44 2% 427,868.69 3% 359,415.40 4% 300,704.43 5% 250,169.20 6% 206,519.83 7% 168,690.67 8% 135,798.34 9% 107,108.11 10% 82,006.86 11% 59,981.29 12% 40,600.27 13% 23,500.52 14% 8,374.97 15% -5,036.78 IRR 16% -16,956.19 17% -27,572.21 18% -37,046.55 19% -45,517.98 20% -53,105.97 21% -59,913.63 22% -66,030.26 23% -71,533.36 24% -76,490.39 25% -80,960.25 26% -84,994.47 27% -88,638.26 28% -91,931.41 29% -94,908.96 30% -97,601.93 STT Nội dung chi phí Năm vận hành Năm vận hành 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 1 Doanh Thu 14743 53074 53074 53074 53074 53074 53074 56022 56022 56022 56022 56022 56022 56022 56022 56022 56022 56022 56022 56022 56022 2 Chi phí sản xuất 307 13855 13855 13855 13855 13855 13855 13855 13855 13855 13855 8920 8920 8920 8920 8920 8920 8920 8920 8920 8920 3 Lợi Nhuận trước thuế 0 14436 39219 39219 39219 39219 39219 39219 42167 42167 42167 42167 47102 47102 47102 47102 47102 47102 47102 47102 47102 47102 4 Thuế TNDN (28%) 0 4042 10981 10981 10981 10981 10981 10981 11807 11807 11807 11807 13189 13189 13189 13189 13189 13189 13189 13189 13189 13189 5 Lợi Nhuận sau thuế 0 10394 28237 28237 28237 28237 28237 28237 30360 30360 30360 30360 33913 33913 33913 33913 33913 33913 33913 33913 33913 33913 6 Khấu hao 0 0 12457 12457 12457 12457 12457 12457 12457 12457 12457 12457 7666 7666 7666 7666 7666 7666 7666 7666 7666 7666 7 Lợi nhuận sau thuế + khấu hao 0 10394 40694 40694 40694 40694 40694 40694 42817 42817 42817 42817 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 8 Cộng dồn 10394 51088 91782 132477 173171 213865 254559 42817 85634 128452 171269 212848 254428 296007 337587 41579 83158 124738 166317 207897 249476 9 Chi phí đầu tư 239559 10 Dòng tiền cân đối -239559 10394 40694 40694 40694 40694 40694 40694 42817 42817 42817 42817 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 11 HSCK (12%) 1.000 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567 0.507 0.452 0.404 0.361 0.322 0.287 0.257 0.229 0.205 0.183 0.163 0.146 0.130 0.116 0.104 0.093 12 NPV -239559 9280 32441 28965 25862 23091 20617 18408 17293 15440 13786 12309 10672 9529 8508 7596 6783 6056 5407 4828 4310 3849 13 NPV luỹ kế -239559 -230279 -197837 -168872 -143010 -119919 -99302 -80894 -63601 -48160 -34374 -22065 -11393 -1864 6644 14240 21023 27079 32486 37313 41624 45472 14 Thời gian thu hồi vốn - - - năm hoàn vốn 13.22 NPV $40,600.27 IRR 14.61%