Đề tài Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

ết tranh chấp,…tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển bình đẳng, tự chủ, sáng tạo trong sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh doanh. 1.2. Vai trò của quản lí Nhà nước đối với nền kinh tế. Quản lí Nhà nước về kinh tế là hết sức cần thiết và có vai trò hết sức quan trọng thể hiện ở những điểm chính sau: Một là, trên cơ sở nghiên cứu và hoạch định chiến lược phát triển kinh tế xã hội, lập quy hoạch và kế hoạch, định ra các mục tiêu, các cân đối lớn về các nguồn lực và các biện pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch nhằm đạt được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Hai là, tạo ra sự công bằng bình đẳng trong các hoạt động dân sự và kinh doanh thông qua việc ban hành các khuôn khổ pháp luật, xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa phù hợp với nền kinh tế thị trường. Ba là, duy trì sự ổn định của nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô, huy động các nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trường sinh thái,… Bốn là, thông qua hoạt động của thành phần kinh tế Nhà nước, Nhà nước tiến hành điều tiết thị trường, hướng sự phát triển của thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. 2. Vai trò quản lí Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. 2.1. Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Trong những năm qua, kể từ khi chuyển sang xây dựng nền kinh tế thị trường, những yếu tố của thị trường, trong đó có thị trường Bất động sản đang trong quá trình hình thành và phát triển. Do được hình thành trong nền kinh tế thị trường nên thị trường Bất động sản chịu sự tác động của cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác động tiêu cực. Tác động tích cực của cơ chế thị trường sẽ thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển, ngược lại, mặt trái của cơ chế thị trường sẽ tác động tiêu cực đến thị trường Bất động sản, làm cho thị trường phát triển tự phát, manh mún, các hiện tượng kinh doanh ngầm phát triển….Vì vậy, cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản nhằm hạn chế những tác động tiêu cực của cơ chế thị trường, đồng thời phát huy những tác động tích cực của cơ chế thị trường. Xuất phát từ vai trò hết sức to lớn của thị trường Bất động sản đối với nền kinh tế. Thị trường Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống thị trường của nền kinh tế, thị trường Bất động sản có quan hệ với nhiều loại thị trường. đặc biệt hoạt động của thị trường Bất động sản cùng với thị trường lao động, thị trường vốn cho phép khép kín hệ thống thị trường đầu vào của nền kinh tế, tạo ra một cơ chế thị trường đồng bộ theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Ngoài ra, nhà ở còn là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia chiếm 20-50% tổng lượng hình thành tài sản, có khả năng tái sinh, nhờ đó mà tạo ra động lực to thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Hơn nữa, việc phát triển đất đai, nhà ở và kinh doanh Bất động sản còn là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân, thúc đẩy các ngành kinh tế có liên quan phát triển (theo WB nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành có liên quan tăng thêm hai công nhân viên chức). Do tính chất quan trọng như vậy, nên quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản là hết sức cần thiết. Điều này cũng đã được chỉ rõ trong báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng: “…quản lý chặt chẽ thị trường Bất động sản, xây dựng thị trường vốn…”. Xuất phát từ thực tế thị trường Bất động sản nước ta mới được hình thành, còn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết đặc biệt là các vấn đề về tính pháp lý của hàng hoá Bất động sản, vấn đề về kiểm soát các giao dịch Bất động sản, thông tin Bất động sản, xây dựng các chính sách phát triển thị trường Bất động sản… trong khi đó công tác quản lý của Nhà nước về thị trường Bất động sản còn có nhiều yếu kém, chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển của thị trường vì vậy vấn đề nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước là hết sức cần thiết và cấp bách. Thực tế phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới đă chứng minh rằng nếu một quốc gia mà công tác Nhà nước quản lý về thị trường Bất động sản đạt hiệu quả cao thì quốc gia đó sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và ổn định. Hầu hết các quốc gia phát triển đều là những nước có thị trường Bất động sản phát triển và công tác quản lý thị trường Bất động sản của Nhà nước đạt hiệu quả cao. 2.2. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Trong lĩnh vực kinh tế tồn tai nhiều học thuyết với các quan điểm khác nhau về vai trò của Nhà nước đối với nền kinh tế thị trường. Tuy vậy ở các mức độ khác nhau đều xác nhận vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản với những nội dung chủ yếu sau: - Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực để thị trường Bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của thị trường Bất động sản nộp vào ngân sách của Nhà nước. - Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho thị trường Bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân thị trường Bất động sản cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc biệt là nhà ở. - Xây dựng hệ thống đăng kí Bất động sản đảm bảo kê khai đăng kí cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ Bất động sản cũng như đăng kí biến động phát sinh trong quá trình giao dịch Bất động sản (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Bất động sản). - Xây dựng khung pháp lí, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất làm cơ sở cho việc giao dịch Bất động sản trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi Bất động sản để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế Bất động sản. - Xây dựng hệ thống thông tin mở – Ngân hàng dữ liệu về Bất động sản đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch về Bất động sản và việc quản lý Bất động sản của các cơ quan Nhà nước. - Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới Bất động sản. III. Nội dung, phương pháp, công cụ quản lí nhà nước đối với thị trường Bất động sản. 1. Nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Thị trường Bất động sản bao gồm nhiều yếu tố như cung, cầu, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường, các giao dịch trên thị trường ….Vì vậy quản lý thị trường Bất động sản bao gồm các nội dung chủ yếu sau: - Quản lý nguồn cung Bất động sản: Nhà nước sẽ quản lý nguồn cung hàng hoá Bất động sản thông qua hệ thống pháp luật và các chính sách phát triển thị trường Bất động sản, các khu vực sản xuất nhà ở công cộng (khu vực Nhà nước)…. +) Thông qua luật pháp và chính sách, Nhà nước điều tiết tăng hoặc giảm nguồn cung Bất động sản. Thông qua các quy định của luật pháp sẽ quyết định một Bất động sản có đủ điều kiện để trở thành hàng hoá hay không và có được tham gia vào thị trường hay không và tham gia ở mức độ nào. Các chính sáchvĩ mô của Nhà nước như chính sách vốn, lãi suất, thuế, chính sách phát triển nhà ở …sẽ tác động đến hoặc trực tiếp đến nguồn cung Bất động sản hoặc tác động gián tiếp làm tăng cung hay giảm cung thông qua việc tác động vào các đối tượng tham gia vào thị trường Bất động sản. +) Nhà nước cũng có thể thông qua khu vực sản xuất nhà ở cộng để tăng nguồn cung cho thị trường. Thông qua quỹ nhà ở của chính phủ, Nhà nước có thể gia tăng lượng cung đồng thời đảm bảo những yêu cầu về kinh tế, kĩ thuật, môi trường trong quá trình cung cấp Bất động sản. - Quản lý cầu Bất động sản: những chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về Bất động sản. Trước hết thái độ của chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng đất đai và nhà ở tác động rất lớn đến sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất, nó có thể làm gia tăng hoặc giảm cầu về nhà đất. Chính sách của chính phủ về thuê nhà và bán nhà cũng tác động mạnh đến cầu về thuê nhà và cầu mua nhà đất. Chính sách tài chính của chính phủ tác động rất nhạy cảm đến cầu về Bất động sản, nó có thể làm tăng hoặc giảm cầu về Bất động sản thông qua tác động vào khả năng thanh toán của các chủ thể tham gia vào thị trường. - Quản lý giá cả Bất động sản: giá cả Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển của thị trường Bất động sản. Nhà nước quản lý giá cả thông qua việc ban hành các chính sách giá đất, giá nhà đất…, điều tra, khảo sát, phân tích thông tin, dự báo các thông số hình thành giá Bất động sản, xây dựng bảng giá Bất động sản để xác định giá cho thuê đối với các tổ chức trong và ngoài nước…. - Quản lý các đối tượng tham gia vào thị trường Bất động sản: các tác nhân tham gia vào thị trường Bất động sản đều phải chịu sự quản lý của Nhà nước. Các đối tượng chịu sự quản lý của Nhà nước bao gồm người có đất và người có quyền sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân); người kinh doanh Bất động sản; ngân hàng; nhà thầu xây dựng; chuyên gia tư vấn các loại; người tiêu dùng Bất động sản. Nhà nước quy định cụ thể mức độ tham gia vào thị trường của từng đối tượng cụ thể, loại Bất động sản được phép mua bán đối với từng đối tượng, cách thức giao dịch của các đối tượng đồng thời buộc các đối tượng tham gia phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định đối với Nhà nước… 2. Phương pháp, công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. 2.1. Các phương pháp quản lý Nhà nước về thị trường Bất động sản. Các phương pháp quản lý Nhà nước nói chung và quản lý Nhà nước về Bất động sản nói riêng có vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý. Nó thể hiện cụ thể mối quan hệ qua lại giữa Nhà nước với các đối tượng khách thể quản lý. Mối quan hệ giữa Nhà nước với các khách thể quản lý rất đa dạng và phức tạp. Vì vậy, các phương pháp quản lý thưòng xuyên thay đổi trong từng tình huống cụ thể nhất định, tuỳ thuộc đặc điểm của từng đối tượng. Nhà nước có quyền lựa chọn các phương pháp quản lý sao cho phù hợp với kinh ngiệm và khả năng của mình. từ những vấn đề trên đây có thể thấy rằng các phương pháp quản lý Nhà nước về Bất động sản được hình thành từ những phương pháp quản lý Nhà nước nói chung. Vì vậy về cơ bản nó bao gồm các phương pháp quản lý Nhà nước đó nhưng được cụ thể hoá ở lĩnh vực Bất động sản. Trong công tác quản lý co rất nhiều phương pháp khác nhau tuy nhiên có một số phương pháp sau thường được sử dụng trong công tác quản lý thị trường Bất động sản: - Phương pháp thu thập thông tin về Bất động sản: đây là phương pháp tác động gián tiếp đến quản lý Bất động sản với mục tiêu thu thập, xử lí các thông tin cần thiết có liên quan tới Bất động sản nhằm giúp các cấp quản lý ra các quyết định quản lý phù hợp. -Phưong pháp thống kê: thông qua tiến hành điều tra, khảo sát, tổng hợp và sử dụng các số liệu trên cơ sở đã tiến hành tính toán các chỉ tiêu các cơ quan Nhà nước có thể nắm chắc tình hình số lượng, chất lượng Bất động sản, sự biến động của Bất động sản cũng như dự đoán nhu cầu Bất động sản trong tương lai… sự nắm bắt các thông tin về Bất động sản thông qua phương pháp thống kê cho phép Nhà nước xây dựng quy hoạch và kế hoạch Bất động sản, xây dựng pháp luật, chính sách về Bất động sản, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở … như vậy có thể nói rằng phương pháp thống kê là một phương pháp hết sức quan trọng trong quản lý Bất động sản. Tuy nhiên do điều kiện hiện nay ở nước ta cần đặc biệt chú ý đến tính chính xác của số liệu để đưa ra các quyết định quản lý phù hợp. -Phương pháp toán học: đây là phương pháp sử dụng các công cụ toán học hiện đại, các phương pháp toán kinh tế, các loại máy vi tính hiện đại được dùng để thu thập, xử lý các thông tin về đất đai, nhà ở , các công trình xây dựng , các công trình kiến trúc, văn hoá … Trong thực tế công tác quản lý Bất động sản, nhiều khâu công việc như thiết kế, vẽ bản đồ quy hoạch đất đai, nhà ở , định giá Bất động sản … ngày càng sử dụng nhiều phương pháp toán. Mặc dù phương pháp toán là phương pháp nghiên cứu hiện đại và chính xác nhưng nó không thể thay thế các phương pháp khác được, bởi vì không phải sự vật, hiện tượng nào cũng có thể lượng hoá được. Vì vậy, trong công tác quản lý Nhà nước cần có sự kết hợp giữa phương pháp toán và các phương pháp khác. -Phương pháp điều tra xã hội học: đây là phương pháp hỗ trợ, bổ sung nhưng rất quan trọng. Thông qua điều tra xã hội, Nhà nước sẽ nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của các tổ chức, cá nhân về từng loại Bất động sản, nhu cầu về từng loại Bất động sản cụ thể. Mặt khác, thông qua điều tra xã hội học, Nhà nước có thể hiểu sâu hơn về sự biến động của Bất động sản và nguyên nhân của sự biến động đó. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện nay, do đặc điểm người dân chưa có thói quen lưu giữ và ghi nhớ thông tin, chưa có thói quen trả lời phỏng vấn, cho nên tính chính xác của số liệu điều tra có phần hạn chế. -Phương pháp hành chính: Là phương pháp tác động mang tính trực tiếp, mà thực chất đó là mối quan hệ giữa quyền uy và phục tùng. Phương pháp hành chính trong quản lý Bất động sản là các cách thức tác động trực tiếp của Nhà nước đến các tổ chức kinh tế – xã hội và cá nhân sử dụng Bất động sản bằng các quyết định dứt khoát, mang tính bắt buộc. Nó đòi hỏi các tổ chức, cá nhân phải chấp hành nghiêm ngặt, nếu vi phạm sẽ bị xử lý thích đáng. Trong công tác quản lý Nhà nước nói chung và trong lĩnh vực Bất động sản nói riêng, phương pháp hành chính đóng một vai trò hết sức quan trọng, nó xác lập trật tự kỷ cương, khâu nối được các hoạt động giữa các bộ phận có liên quan, giữ được bí mật ý đồ hoạt động, giải quyết các tranh chấp, vướng mắc giữa những người sử dụng Bất động sản … -Phương pháp kinh tế: là phương pháp tác động gián tiếp lên đối tượng quản lý, không trực tiếp như phương pháp hành chính. Trong lĩnh vực quản lý Bất động sản, sử dụng phương pháp kinh tế Nhà nước sẽ tác động gián tiếp vào các tổ chức, cá nhân sử dụng Bất động sản thông qua các lợi ích kinh tế buộc các tổ chức, cá nhân phải suy nghĩ, tính toán và lựa chọn phương án hoạt động có hiệu quả nhất, vừa bảo đảm lợi ích cá nhân, vừa bảo đảm lợi ích xã hội. Một phương pháp đúng đắn, các lợi ích được đảm bảo thì từng cá nhân và cả tập thể lao động trong hệ thống quan tâm và tích cực hoàn thành tốt nhiệm vụ với hiệu quả cao nhất. Ngược lại, một phương pháp kinh tế không đúng, các lợi ích không được đảm bảo thì hoạt động không có hiệu quả, năng suất và chất lượng đều thấp. ở nước ta, phương pháp kinh tế được sử dụng trong lĩnh vực Bất động sản đã mang lại nhiều sự thay đổi lớn. Một trong những sự thay đổi đó là giúp Nhà nước giảm bớt công việc hành chính, kiểm tra, đôn đốc có tính chất sự vụ hành chính,… trong việc quản lí thị trường. Đồng thời với việc sử dụng ngày càng nhiều các phương pháp kinh tế đã kích thích thị trường Bất động sản phát triển đa dạng, với nhiều chủng loại hàng hoá, đất đai, nhà ở được sử dụng hợp lí, có hiệu quả hơn…. -Phương pháp giáo giục: là cách thức tác động vào tình cảm, nhận thức của con người nhằm nâng cao tính tự giác và nhiệt tình của họ trong công tác quản lí, sử dụng, khai thác…Bất động sản nói riêng và trong các hoạt động kinh tế xã hội nói chung. Hiện nay, ở nước ta hiện nay phương pháp giáo dục được sử dụng kết họp với các phương pháp khác và nó ngày càng đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý thị trường Bất động sản. Thông qua phương pháp giáo dục, Nhà nước sẽ giáo dục đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về lĩnh vực Bất động sản; giáo dục ý thức sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đất đai và nhà ở, ý thức bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai, giáo dục nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, đào tạo các chuyên gia về thị trường Bất động sản,…. 2.2. Các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ sử dụng một loạt các công cụ quản lý vĩ mô như luật pháp, chính sách, kế hoạch…. để đảm bảo cho hoạt động quản lý diễn ra thuận lợi có hiệu quả cao. Thực tế ở nước ta hiện nay, Nhà nước sử dụng một số công cụ quản lý vĩ mô chủ yếu sau: 2.2.1 Công cụ quy hoạch. Trong lĩnh vực quản lý thị trường Bất động sản công cụ quy hoạch được Nhà nước sử dụng để sắp xếp, bố trí đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng, các khu công nghiệp… cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian trong từng khoảng thời gian nhất định phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Thông qua việc bố trí, sắp xếp Bất động sản Nhà nước sẽ nắm được diễn biến của thị trường từ đó ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai, nhà ở, các cơn sốt đất đai, ngăn chặn tình trạng sử dụng bừa bãi, lãng phí, không đúng mục đích. Đồng thời thông qua quy hoạch Nhà nước buộc các đối tượng sử dụng đúng ranh giới của mình làm cơ sở để tính thuế, định giá Bất động sản; làm căn cứ để xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai, nhà ở; đảm bảo sử dụng đất đai và nhà ở hợp lí, có hiệu quả…. ở nước ta hiện nay, quy hoạch chủ yếu được sử dụng ở lĩnh vực đất đai và nhà ở. Quy hoạch đất đai, nhà ở là loại quy hoạch cụ thể có mối quan hệ mật thiết với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Nó vừa cụ thể hoá, chi tiết hoá các chỉ tiêu chung nhất có liên quan đến đất đai và nhà ở trong quy hoạch tổng thể vừa là điều kiện để thực hiện quy hoạch tổng thể. Quy hoạch đất đai có nhiều loại khác nhau: + Xét theo yếu tố vật chất có hai loại quy hoạch đất đai và nhà ở. Hai loại quy hoạch này có sự độc lập với nhau nhưng có quan hệ rất chặt chẽ, xuất phát từ đặc điểm mỗi ngôi nhà đều gắn với một lô đất nhất định, không thể tách rời đất. Do đó quy hoạch nhà cần dựa vào quy hoạch đất đai và ngược lại quy hoạch đất đai cần chú ý tới quy hoạch nhà ở để đảm bảo phát huy tính hiệu quả của quy hoạch. +Xét theo góc độ chủ thể quản lý gồm có quy hoạch đất đai nhà ở của Nhà nước và quy hoạch đất đai, nhà ở của các tổ chức kinh tế xã hội và cá nhân người sử dụng. Trong đó quy hoạch Nhà nước (quy hoạch vĩ mô) lại gồm 3 loại quy hoạch: quy hoạch đất đai, nhà ở của Nhà nước trung ương; quy hoạch đất đai, nhà ở của các cấp địa phương (tỉnh, huyện, xã); quy hoạch đất đai, nhà ở của các bộ ngành. Trong các loại quy hoạch này, quy hoạch Nhà nước (quy hoạch vĩ mô) là cơ sở, là tiền đề pháp lí cho quy hoạch của các tổ chức, cá nhân. Quy hoạch Nhà nước cấp trung ương là cơ sở, điều kiện pháp lí cho quy hoạch của các địa phương, các cấp, các ngành. Quy hoạch của các địa phương, các bộ, ngành nhằm cụ thể hoá quy hoạch Nhà nước trung ương và góp phần thực hiện quy hoạch chung của cả nước. 2.2.2. Công cụ kế hoạch. Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, công cụ kế hoạch có vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước nói chung và trong công tác quản lý thị trường Bất động sản nói riêng, thể hiện: đảm bảo sự lãnh đạo, chỉ đạo tập trung thống nhất của Nhà nước; cho phép sử dụng hợp lí, có hiệu quả nguồn lực Bất động sản; điều tiết các hoạt động liên quan đến Bất động sản; là cơ sở để bảo đảm thực hiện chiến lược phát triển kinh tế và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội. Công cụ kế hoạch có nhiều loại khác nhau, tuỳ thuộc vào góc độ xem xét. Nếu xét theo yếu tố vật chất có thể chia thành kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch xây dựng nhà. Nếu xét theo góc độ thời gian có thể chia thành kế hoạch dài hạn về đất đai và nhà ở (5 năm, 10 năm, 20 năm…); kế hoạch ngắn hạn về đất đai và nhà ở (thường là 1 năm). Theo góc độ chủ thể quản lý có kế hoạch cấp Nhà nước (kế hoạch vĩ mô) về Bất động sản và kế hoạch cấp cơ sở về Bất động sản (kế hoạch vi mô). 2.2.3. Công cụ tài chính. Trong hoạt động quản lý thị trường Bất động sản ở nước ta hiện nay công cụ tài chính có vai trò hết sức quan trọng. Tài chính là công cụ để các đối tượng sử dụng Bất động sản thực hiện nghĩa vụ thuế; cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng Bất động sản, kết hợp hài hoà các lợi ích; thúc đẩy các tổ chức cá nhân sử dụng hợp lí, có hiệu quả đất đai, nhà ở; khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển quỹ nhà ở và các cơ sở hạ tầng nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho Nhà nước và góp phần tăng cường quỹ nhà ở cho dân cư; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Hiện nay, ở nước ta các công cụ tài chính chủ yếu được sử dụng trong quản lý thị trường Bất động sản bao gồm thuế và phí, giá cả, bảo hiểm, ngân hàng. Trong đó, công cụ thuế và phí gồm thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí sử dụng đất, thuế nhà đất (đối với nhà không dùng vào mục đích kinh doanh), đối với nhà dùng vào mục đích kinh doanh thì phải nộp thuế thuế môn bài, thuế lợi tức, thuế nhà đất và các loại thuế khác theo luật; về giá Bất động sản, Nhà nước đã ban hành khung giá đất, khung giá cho thuê nhà, các căn cứ để xác định giá bán nhà thuộc sở hữu của Nhà nước…Tuy nhiên, chính sách giá cả hiện nay còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển của thị trường; về bảo hiểm Bất động sản thì chủ yếu là bảo hiểm nhà do thiên tai, hoả hoạn. Tuy nhiên tích chất của bảo hiểm này chưa thật sự rộng rãi và có tác dụng mạnh mẽ; về công cụ ngân hàng hiện nay ở nước ta Nhà nước sử dụng ngân hàng để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, hỗ trợ vốn cho xây dựng công trình nhà ở, ưu đãi về lãi suất, tín dụng cho các chủ đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở … 2.2.4. Công cụ luật pháp. Luật pháp là công cụ quản lý hết sức quan trọng và không thể thiếu được trong hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và trong hoạt động quản lý thị trường Bất động sản nói riêng. Luật pháp duy trì trật tự an toàn xã hội trong lĩnh vực Bất động sản; bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác; đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức và cá nhân sử dụng Bất động sản cũng như đảm bảo sự kết hợp hài hoà các lợi ích; tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ của Nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn. ở nước ta công cụ luật pháp chủ yếu bao gồm hai loại: các văn bản pháp luật gồm Hiến pháp, Luật, Pháp lệnh và các văn bản dưới luật như Nghị định, Quyết định, Thông tư, Chỉ thị…Riêng trong lĩnh vực quản lý thị trường Bất động sản hiện nay chủ yếu là dựa vào luật đất đai, Nghị định về định giá đất, pháp lệnh nhà ở …,chưa có một bộ luật riêng về Bất động sản.  Chương II. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản trong thời gian qua. I. Thực trạng phát triển thị trường Bất động sản trong thời gian qua. 1. Những kết quả đạt được của thị trường Bất động sản. Xuất phát từ đặc điểm của Bất động sản và thị trường Bất động sản và bối cảnh kinh tế của nước ta qua các giai đoạn cho thấy thị trường này mới phát triển và hoạt động mạnh trong giai đoạn chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường (từ 1987 trở lại đây) nhưng hoạt động của thị trường này đã có nhiều đóng góp đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Sự đóng góp của thị trường Bất động sản được thể hiện trên các mặt: - Các nhu cầu về đất được đáp ứng đầy đủ hơn, với chất lượng cao hơn. Trong thời kì 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trạm trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của nền kinh tế; đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% tổng diện tích quỹ đất này). Những diện tích được Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kĩ thuật, kinh tế, xã hội. - Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại…quyền sử dụng đất đã mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn. Quyền sử dụng hàng chục triệu m2 đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho phát triển. - Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động. Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà để ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hon 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của người dân, về cơ bản, đã được thực hiện mặc dù chất lượng cao còn chiếm tỉ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở ). Nhiều địa phương đã nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3-4 m2 trước đây lên 6-8 m2 hiện nay. Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê nhà; các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê; Nhà nước bắt đầu thực hiện sau một số năm thí điểm việc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam…đã và đang tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. - Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, kh