Đề tài Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội

không sử dụng vốn ngân sách mà diện tích đất thu hồi không phải là đất ở, các chủ dự án được thực hiện bằng nguồn vốn đóng góp, huy động của nhân dân. Uỷ ban nhân dân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận quyết định phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư sau khi có văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài Chính Vật giá thay mặt) đối với các trường hợp: Dự án được thực hiện bằng vốn ngân sách T.Ư và Thành phố, vốn tín dụng Nhà nước bảo lãnh, vốn vay tín dụng dự án phát triển của Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ tướng các Bộ ngành T.Ư, Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt, các dự án có di dân, tái định cư, các dự án thực hiện theo Luật Dân sự đầu tư nước ngoài. Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội đồng thẩm định thành phố thì Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng tổng hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định. - Sau khi phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, Uỷ ban nhân dân quận chỉ đạo Hội đồng Giải phóng mặt bằng phối hợp với Uỷ ban nhân dân phường và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ đang sử dụng đất thực hiện . * Trường hợp hai bên không đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư. - Về công tác kê khai: Sau khi đã vận động, thuyết phục nhưng chủ đang sử dụng đất không tự giác chấp hành kê khai, không cho tổ công tác điều tra đất đai, tài sản trong phạm vi giải phóng mặt bằng, để đảm bảo tính pháp lý và khách quan, chủ dự án và UBND phường báo cáo UBND quận để chỉ định một Tổ tư vấn bao gồm đại diện các cơ quan chuyên môn và bảo vệ pháp luật của cấp quận, Uỷ ban nhân dân phường và đại diện chủ dự án tiến hành một trong 2 biện pháp sau. Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phường về địa chính nhà đất, hộ khẩu để lập phương án bồi thương thiệt hại và tái định cư. Thực hiện biện pháp cưỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm kê đất đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền phường về tính chính xác thực của đất đai, tài sản được kiểm kê. Các tài liệu này là căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. - Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng Giải phóng mặt bằng xét duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư do chủ dự án đề xuất, chuyển đến Hội đồng Thẩm định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thường thiệt hại, giá bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất. Sau khi giá trị tài sản được xác định một cách khách quan, Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các bên liên quan và trình Chủ tịch UBND quận phê duyệt theo quy định của nghị định này. - Trong vòng 15 ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày kiến nghị của mình nếu cho rằng quyết định chưa hợp lý, chưa công bằng. Hội đồng Giải phóng mặt bằng, Chủ tịch UBND quận kiểm tra lần cuối cùng về quyết định của mình, nếu quyết định đó là đúng mà mỗi bên còn có khiếu nại thì quyết định giải quyết theo hướng giữ nguyên phương án bồi thường thiệt hại được phê duyệt. Trường hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số liệu hoặc áp dụng chính sách chưa hợp lý, chưa công bằng, Hội đồng Giải phóng mặt bằng yêu cầu các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn hoặc cá nhân báo cáo trung thực về trách nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên. Trên cơ sở đó Hội đồng Giải phóng mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch UBND quận quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh; Đồng thời xử lý tập thể một cách công khai đối với đơn vị, cá nhân vi phạm và yêu cầu các bên có nghĩa vụ thực hiện. - Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn thành đúng đắn mà một bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng Giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ tịch UBND quận và Ban chỉ đạo giải phóng mặt băngf thành phố để thống nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định tại nghị định này. đ. Bước 5 : Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại và tái định cư, tổ chức bàn giao đất cho chủ dự án. Trong thời gian 3 ngày sau khi phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được phê duyệt, chủ dự án có trách nhiệm niêm yết công khai ( trong suốt thời gian thực hiện) tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phường và gửi đến các tổ chức, đoàn thể ở địa phương, đồng thời thông báo thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà, đất tái định cư. Chủ dự án phối hợp với Hội đồng Giải phóng mặt bằng và UBND phường tổ chức chi trả tiền bồi thường thiẹt hại, hỗ trợ đến từng đối tượng. Người đang sử dụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định thời gian bàn giao mặt bằng cho chủ dự án Sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại, người sử dụng đất có trách nhiệm có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho chủ dự án để thực hiện dự án. - Uỷ ban nhân dân phường nơi tái định cư có trách nhiệm giải quyết các thủ tục về hành chính để các đối tượng tái định cư ổn định đời sống và sinh hoạt. Sơ đồ thực hiện công tác bồi thường GPMB QĐ thu hồi đất HĐ Tỉnh, thành Lập HĐ đền bù HĐ Quận Xác định tính pháp lý Đo đạc, thống kê đất, tài sản CS đơn dự án HĐ - ĐB Lập phương án bồi thường, xem xét, thông qua Phê duyệt dự án nhỏ Bộ tài chính HĐ - Thẩm định Tỉnh, thành phê duyệt Chủ đầu tư là người lập tờ trình trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Các bước tiến hành: CHƯƠNG II : Thực trạng công tác định giá đất để GPMB trên địa bàn quận Cầu Giấy - Hà Nội I : Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Cầu Giấy - Hà Nội 1. Điều kiện tự nhiên Quận Cầu Giấy được thành lập ngày 1/9/1997 trên cơ sở một số xã và thị trấn của huyện Từ Liêm, bao gồm phường : Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch, Quan Hoa, Yên Hoà và Trung Hoà. Diện tích tự nhiên của quận là : 1204.05 ha với dân số là : 132600 người, phân bố tương đối đều. Quận nằm ở cửa ngõ phía Tây Hà Nội cách trung tâm khoảng 6 km, là một trong những khu phát triển đợt đầu của thành phố. Phía Bắc Quận giáp với Quận Tây Hồ, phía Nam giáp thị trấn Cầu Diễn ( Từ Liêm) . Quận nằm trên quốc lộ 32 A nối Hà Nội - Tây Sơn, đường vành đai 3 từ Hà Nội đến sân bay quốc tế Nội Bài. 2. Điều kiện tự nhiên. Cầu Giấy là một quận mới được thành lập, điểm xuất phát về kinh tế thấp so với các quận khác trong thành phố. Trong thời kỳ đầu mới thành lập quận đã phải chịu tác động không thuận lợi của khủng hoảng tài chính khu vực và khó khăn trong nước. Tuy nhiên được sự chỉ đạo của thành uỷ và uỷ ban nhân dân thành phố Hà nội và sự chỉ đạo trực tiếp của Quận uỷ và uỷ ban nhân dân quận Cầu Giấy, sự nghiện phát triển kinh tế của quận Cầu Giấy đã đạt được những thành tích quan trọng. Cơ cấu kinh tế của quận đã chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp ( 65,24% ) và thương mại dịch vụ ( 35,37%) ngành nông nghiệp chiếm tỷ trọng nhỏ ( 2,39% ) trong tổng giá trị các ngành kinh tế trong toàn quận. Đây là sự chuyển hướng tích cực theo hướng CNH - HĐH phù hợp với đặc điểm kinh tế xã hội của một quận nội đô như Cầu Giấy. Tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế đạt khá cao, sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh thời kỳ 1997 -2001 đạt tốc độ tăng trưởng 28% năm. Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh đạthông tin 29 tỷ đồng ( năm 1997) và 51 tỷ đồng năm 2001. Giá trị sản xuất nông nghiệp giảm 0,2% năm ( thời kỳ 1997 - 2001), năm 1997 giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 12,3 tỷ đồng và năm 2001 giảm xuống 11,6 tỷ đồng. Trong đó cơ cấu sản xuất trong nông nghiệp có sự chuyển dịch theo hướng từ trồng lúa sang trồng hoa, rau, chăn nuôi, thuỷ sản đạt hiệu quả kinh tế cao hơn. Về thương mại dịch vụ quận đã đầu tư 13 tỷ đồng xây dựng, cải tạo mạng lưới chợ trong quận. Tổng giá trị hàng hoá luân chuyển do quận quản lý đạthông tin 310,2 tỷ đồng năm 1997, năm 2001 đạt 745 tỷ đồng. Hệ thống giao thông trong quận cũng có bước phát triển khá. Tổng chiều dài đường phố của quận Cầu Giấy là 38,8 km, với tổng diện tích mặt bằng là 197440 m2. Các trục đường phố chính trong quận được phân loại như sau: Bảng 6. Bảng phân loại đường phố Số tên đường phố đoạn đường Loại đường Mức Ghi chú TT Từ Đến phố 1 Đường 32 Cầu Giấy Đường Cao tốc II B 2 Đường 32 Đường Cao tốc Hết Quận Cầu Giấy III B 3 Hoàng Quốc Việt Đường Bởi Đường Cao tốc III A Sau mở 4 Nguyễn Phong Sắc Đờng 32 Hoàng Quốc Việt III B rộng 5 Đường Cao tốc Đường 32 Hết Quận Cầu Giấy III B 6 Đường 69 Hoàng Quốc Việt Đường Cao tốc IV B 7 Đường vào Trung Hoà Cầu Trung Kính Hết xã Yên Hoà IV B 8 Láng Trung - Hoà Lạc Trung Hoà Hết Quận Cầu Giấy III B 9 Đường Dịch Vọng 2 Nguyễn Phong Sắc Chùa Hà III B Tạm đặt 10 Đường Dịch Vọng 1 Đư ờng 32 Đường Dịch Vọng 2 III A tên Nguồn: Quyết định 3519/ QĐ - UB ngày 12/9/1997 Ngoài ra trên địa bàn quận còn có hệ thống liêh xã liên quận, liên thôn (21920 km với 197440 m2 ) với 7 cây cầu có tổng chiều dài 350 m; 2bãi đỗ xe: Ga ra Dich Vọng vơí diện tích 3,7 ha và bãi đỗ xe Dich Vọng với diện tích 11 ha, 6 điểm bán xăng. Hệ thống cấp thoát nước trên địa bàn Quận đã và đang được từng bước được cải tạo.Hệ thống thuỷ lợi, kênh mương của Quận đã đáp ớng được về cơ bản cho sản xuất nông nghiệp. Hệ thống cấp điện đảm bảo được nhu cầu sản xuất sinh hoạt trên địa Quận. Tuy nhiên các trạm biến thế công xuất nhỏ được xây dựng hầu như không theo quy hoạch, chỉ đáp ứng được nhu cầu hiện tại củakhu vực. Hệ thống thông tin liên lạc mới được sử dụng 50% dung lượng phần lớn xây dựng chưa theo kế hoạch. Những thành tích mà đảng bộ và nhân dân Quận Cầu Giấy đạt được là rất quan trọng, làm điều kiện tiền đề cho bước phát triển tiếp theo của Quận trong thời gian tới. II : tổng quan về tình hình sử dụng đất trên địa bàn quận cầu giấy. 1. Thực trạng sử dụng đất Quận Cầu Giấy được thành lập ngày 1/9/1997 gồm 7 phường, có khoảng 25.000 hộ dân và trên 166 tổ chức, cơ quan đơn vị sử dụng đất tại quận, trong đó có các trường đại học và các đơn vị quân đội của Trung Ương đóng tại Quận. Tổng diện tích đất theo địa giới hành chính toàn quận (theo thống kê diện tích đất năm 2001) là : 1204,0548 ha. Bảng 7: Cơ cấu các loại đất của quận Loại đất 1999 2000 2001 Diện tích (ha) % so với TDT (%) Diện tích (ha) % sovới TDT (%) Diện tích (ha) % sovới TDT (%) - TDT đất tự nhiên 1- Đất nông nghiệp 2- Đất lâm nghiệp 3- Đất chuyên dùng 4- Đất ở 5- Đất chưa sử dụng 1.204,0548 37,8515 4,0157 437,9412 293,5059 30,7405 100 36,36 0.33 36,37 24,38 2,55 1.204,0548 397,7310 3,5334 465,8617 309,1186 27,8101 100 33,03 0,29 38,69 25,67 2,31 1.204,0548 339,4208 2,9618 506,0023 332,0633 23,6066 100 28,19 0,25 42,02 27,58 1,96 Nguồn : Báo cáo kết quả thống kê diện tích đất của quận 1999-2001. Qua biểu số liệu trên ta có thể thấy Quận cầu giấy có diện tích đất nông nghiệp và đất chuyên dùng chiếm tỷ lệ lớn trong tổng diện tích từ năm 1999- 2001. Trong khi đó đất chưa sử dụng và đất lâm nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng diện tích. Bảng 8.Quỹ đất theo địa giới hành chính năm 2001. Đơn vị tính: ha Phường Loại đất Đất nông nghiệp Đất LN Đất chuyên dùng Đất ở Đất chưa sử dụng 1. Mai Dịch 2. Nghĩa Đô 3. Nghĩa Tân 4.Dịch Vọng 5. Quan Hoa 6. Yên Hoà 7. Trung Hoà 69,4112 25,0616 0 87,9507 0 79,4932 77,5041 0,6360 0,4589 0 0,8160 0 0,3697 0,6812 86,2572 57,7107 18,0389 117,2484 39,4022 72,5208 114,8243 47,7428 40,2374 37,1001 50,2861 57,1403 50,7915 46,7650 3,2747 4,3095 1,0012 5,1086 2,0723 3,0101 4,8302 Nguồn: Báo cáo kết quả thống kê diện tích đất năm 2001. Qua biểu trên ta thấy: Năm 2001 diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng vẫn tập trung nhiều nhất ở 3 phường Dịch Vọng, Yên Hoà, Trung Hoà (hay nói cách khác 3 phường này có diện tích đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng nhiều nhất trên địa bàn quận cầu giấy). Trong khi đó tính đến thời điểm này 2 phường Nghĩa Tân và Quan Hoa không còn đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp nó đã chuyển sang đất đô thị hết nghĩa là hai phường này chủ yếu là đất đô thị. Điều này có thể nói lên rằng đô thị hoá diễn ra ở hai phường Nghĩa Tân và Quan Hoa diễn ra nhanh hơn các phường khác trên địa bàn quận. Bảng 9. Biến động đất đai Đơn vị tính: ha Loại đất Năm 1999 Năm 2000 Năm 2001 Tăng , giảm so với 2000/1999 2001/2000 1. Đất nông nghiệp 2. Đất lâm nghiệp 3.Đất chuyên dùng 4. Đất ở 5. Đất chưa sử dụng 437,8515 4,0157 437,9412 293,5059 30,7405 397,7310 3,5334 465,8617 309,1186 27,8101 339,4208 2,9618 506,0023 332,0633 23,6066 - 40,1205 - 0,4823 + 27,9205 + 15,6127 - 2,9304 - 58,3102 - 0,5716 + 40,1406 + 22,9447 - 4,2035 Nguồn: Báo cáo kết quả thống kê đất 1999-2001. Qua bảng số liệu trên ta thấy đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng giảm, còn đất ở và đất chuyên dùng tăng lên. Từ năm 1999 đến năm 2000, đất nông nghiệp giảm từ 437,8515 ha xuống còn 397,7310 ha tức là giảm 40,1205 ha, đất lâm nghiệp giảm từ 4,0157 ha xuống còn 3,5334 ha (giảm 0,4823 ha), đất chưa sử dụng giảm từ 30,7405 ha xuống còn 27,8101 ha (giảm 2,9304 ha), trong khi đó đất chuyên dùng tăng từ 437,9412 ha lên 465,8617 ha, đất ở tăng từ 293,5059 ha lên 309,1186 ha (tăng 15,6127 ha). Từ năm 2000 đến năm 2001, đất nông nghiệp giảm từ 397,7310 xuống còn 339,4208 ha tức là giảm 58,3102 ha, đất lâm nghiệp giảm từ 3,5334 ha xuống còn 2,9618 ha (giảm 0,5716 ha).vv.. Nguyên nhân của việc tăng, giảm trên là do cùng với quá trình đô thị hoá của Thành phố, quận cầu giấy mặc dù mới được thành lập nhưng quận cũng đã nhanh chóng hoà nhập với quá trình phát triển của Thành phố. Vì vậy, mà nhu cầu xây dựng những khu trung cư, khu du lịch, khu vui chơi giải trí, khu đô thị, đường giao thông, cơ sở hạ tầng… ngày càng nhiều. Do đó, cần phải có đất đai để tiến hành các dự án đó, nhu cầu đó. Đất đai chủ yếu để phục vụ cho những nhu cầu trên chủ yếu được lấy từ đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Cho nên diện tích đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng giảm dần chuyển sang đất chuyên dùng, đất ở làm cho diện tích đất ở, đất chuyên dùng tăng lên. Với tổng diện tích 1.204,05 ha được phân bố cụ thể như sau: a. Khu vực đất đã xây dựng : 671,39 ha. - Đất cơ quan, trường đào tạo : 158,55 ha. + Cơ quan : 55,9 ha + Trường đào tạo : 72,65 ha - Đất công trình công cộng : 47,15 ha. + Bệnh viện : 11,3 ha + Khách sạn, dịch vụ thương nghiệp : 19,22 ha + Trường phổ thông trung học : 1,5 ha + Trường tiểu học, trung học cơ sở : 7,05 ha + Nhà trẻ : 2,05 ha + Trường dân lập : 6,03 ha - Đất công nghiệp, kho tàng, công trình kỹ thuật : 32,72 ha - Đất quốc phòng : 51,95 ha - Đất ở : 339,47 ha ( không tính đất ở trong các cơ quan đơn vị ) - Đất làng xóm : 243,95 ha ( có 10,14 ha đất di tích ) - Đất ở đô thị : 95,62 ha - Đất nghĩa trang Mai Dịch : 5,95 ha - Đất cây xanh, sông hồ : 32,49 ha - Đất đường : 42,11 ha : Chỉ tính đường 32, đường Cầu Giấy , Xuân Thuỷ, Hoàng Quốc Việt, Dịch Vọng, Nguyễn Phong Sắc, Nam Thăng Long, Trung Kính - Vành đai 3, Nguyễn Văn Huyên, Nam Nguyễn Tuân, cánh đồng xa . b. Đất chưa xây dụng : 538,68 ha. - Nghĩa địa : 10,62 ha. - Đất chuyên dùng : 8,9 ha ( trại giống nông nghiệp ) - Đất khác, nông nghiệp, kênh mương thuỷ lợi : 482,5 ha - Đất hành lang cách ly : 21,66 ha ( Nguồn: Dự án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội quận Cầu Giấy giai đoạn 2001- 2005). 2 Chính sách và các phương án đền bù GPMB 2.1. Chính sách hỗ trợ. Việc tính giá trị của đất và nhà để làm căn cứ tính đền bù thiệt hại khi thu hồi, nhưng trên thực tế những bộ thuộc diện phải rời đi nơi khác thì không chỉ có vấn đề tài chính để xây dựng một ngôi nhà mới mà đi kèm theo đó là những khó khăn về cả vật chất và tinh thần họ vấp phải khi di chuyển chỗ ở. Chính vì vậy việc ban hành các chính sách hỗ trợ cho các đối tượng chính sách xã hội khi bị giải toả là rất cần thiết để công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện đúng với yêu cầu tiến bộ, mặt khác giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống. Các hình thức trợ cấp khi di chuyển đến nơi ở mới bao gồm: . Trợ cấp di chuyển. . Trợ cấp ổn định cuộc sống nơi ở mới. . Trợ cấp gia đình có công với cách mạng, gia đình được hưởng chế độ trợ cấp xã hội. . Trợ cấp tạm cư cho các hộ chờ vào chung cư. . Trợ cấp cho các hộ tự giải quyết chỗ ở. . Trợ cấp chênh lệch chỗ ở cho các hộ khi di chuyển sang nơi ở mới. . Trợ cấp phá dỡ nhà xây dựng không phép trên đất không hợp lệ và đất hợp lệ. . Trợ cấp đào tạo chuyển nghề cho các nhân khẩu thường trú trong các hộ di chuyển sang nơi ở mới. Chế độ thưởng khuyến khích được dành cho các đối tượng chấp hành tốt chính sách và thời gian di chuyển. Các khoản chi khác để phục vụ cho công tác đền bù. 2.2. Công tác chuẩn bị: Tạo lập quỹ đất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt để thực hiện công tác đền bù là công việc quan trọng đầu tiên đảm bảo cho sự thắng lợi của nhiệm vụ giải phóng mặt bằng, cụ thể là: Quỹ đất: Uỷ ban nhân dân các cấp phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể cho toàn bộ địa phương mình và quy hoạch chi tiết cho từng khu vực, trong đó chỉ ra được quỹ đất bao gồm: . Khu vực đất chưa được sử dụng. . Khu vực đất chưa sử dụng nhưng được xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ đền bù. . Đất thu hồi theo quy định tại Điều 26 và Điều 27 của Luật đất đai. . Đất công ích theo quy định tại Điều 45 của Luật đất đai. . Đối với đô thị loại 1 và loại 2 không áp dụng hình thức đền bù bằng đất. Chủ dự án hoặc chính quyền sở tại phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật cơ sở khu vực đất đó trước khi đưa dân cư khu vực giải toả đến. Quỹ nhà: Việc chuẩn bị quỹ nhà là điều cần thiết đầu tiên để ổn định cuộc sống của người dân có đất bị thu hồi. UBND nơi tiến hành giải phóng mặt bằng phải chuẩn bị sẵn một quỹ nhà ở bao gồm các loại nhà ở chung cư cao tầng, chung cư thấp tầng, biệt thự gia đình... trong đó đảm bảo các điều kiện về các tiện nghi phục vụ sinh hoạt để thực hiện mục đích: di dân nơi bị giải toả đến ở tạm để chờ dự án phát triển nhà hoàn thành sẽ trở về; di chuyển hẳn hộ dân được đền bù đến ở theo hình thức tái định cư; dành nhà ở để bán cho những người được đền bù bằng tiền và có nhu cầu mua nhà ở. Nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng khu tái định cư gồm: 1. Kinh phí đền bù cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất do tổ chức cá nhân được giao đất, thuê đất trả. 2. Sử dụng quỹ đất tạo vốn. 3. Nguồn hỗ trợ của người được giao đất, thuê đất. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên cơ sở đã thoả thuận với người được giao đất, thuê đất. 4. Hỗ trợ của ngân sách nhà nước và các nguồn vốn khác. Quỹ tiền tệ: UBND các cấp có thẩm quyền thành lập "Quỹ phát triển nhà ở của địa phương" để phục vụ cho sự nghiệp phát triển nhà của địa phương mình trong đó có dành một phần phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng dưới hình thức cho các chủ dự án vay với lãi suất ưu đãi để chủ dự án hoặc chính quyền tiến hành giải toản dân cư để thực hiện quy hoạch. Quỹ tiền tệ được lấy từ các nguồn sau đây theo quy định của nhà nước: + Tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ. + Nguồn thu từ tiền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở. + Nguồn trợ giúp của tổ chức và cá nhân nước ngoài dùng cho mục đích phát triển nhà ở và vay vốn nước ngoài. + Tiền gửi tiết kiệm của công dân có nhu cầu tạo lập nhà ở. 2.3. Lập và lựa chọn phương án đền bù thiệt hại. Sau khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời căn cứ vào quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo thành lập đền bù thiệt hại ở cấp Quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp thẩm định phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng trình Hội đồng thẩm định cấp tỉnh thẩm định, sau đó trình Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt, tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án đã được phê duyệt. Phương án đền bù được lập thành hai phần: 1. Xác định mức đền bù do chủ dự án sử dụng đất phải chi trả trong phạm vi quy định tại Điều 4 của nghị định 22/1998/NĐ-CP. 2. Xác định mức đền bù, đền bù cho từng chủ sử dụng đất bị thu hồi. Có 4 phương án đền bù thiệt hại: Phương án 1: Di chuyển hộ dân bị giải toả đến nơi tạm cư. Các địa phương xây dựng trước một số ngôi nhà chung cư với những điều kiện tối thiểu về điện nước và các tiện nghi sinh hoạt để phục vụ việc đưa dân ở vùng bị giải toả đến nơi ở tạm trong thời gian thực hiện dự án. Phương án 2: Đền bù thiệt hại cho hộ dân bị giải toả bằng quỹ đất và tiền mặt. Các địa phương dành một số quỹ đất đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật để phục vụ cho công tác đền bù thiệt hại về đất. Phần nhà được đền bù bằng tiền cùng với các khoản tiền hỗ trợ khác. Phương án 3: Đền bù thiệt hại cho hộ nông dân bằng quỹ nhà ở. Các địa phương chuẩn bị trước quỹ nhà ở đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật để phục vụ cho công tác đền bù thiệt hại về đất ở. Phần nhà được dùng để đền bù thiệt hại phải đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu. Phương án 4: Đền bù thiệt hại cho hộ nông dân bằng quỹ tiền mặt. Trong điều kiện địa phương không có quỹ đất, quỹ nhà ở thì người dân bị giải toả được đền bù bằng tiền mặt theo giá trị thực tế của đất tại thời điểm bị thu hồi. Phần nhà ở được đền bù thoả đáng bằng tiền mặt theo giá trị chất lượng thực tế còn lại trên cơ sở kết quả đánh giá của hội đồng giám định chất lượng. Ngoài ra đối tượng phải đền bù còn phải hỗ trợ cho đối tượng được đền bù khoản kinh phí hỗ trợ khác. Sau khi nhận đủ số tiền mặt bồi thường thiệt hại, các hộ dân giải toả tự do nhà ở cho mình. Căn cứ vào phương án đền bù đã được phê duyệt, tổ chức cá nhân được giao đất, thuê đất theo quy định tại Điều 1 của nghị định này có trách nhiệm chi trả cho các đối tượng được đền bù, chi trả kinh phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại các khu tái định cư theo quy định của nghị định, nộp ngân sách nhà nước phần đền bù thiệt hại về đất quy định tại. Điều 14 Nghị định 22/1998/NĐ-CP, hỗ trợ cho các chủ sử dụng đất bị thu hồi, trang trải các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Tóm lại. Muốn thực hiện đúng tiến độ triển khai dự án thì việc lập phương án đền bù thiệt hại hợp lý đối với từng điều kiện cụ thể là quan trọng và cần thiết. Nó là nhân tố quyết định cho sự thành bại của dự án. 2.4. Xác định cụ thể các công việc phải đền bù thiệt hại. Trước khi tiến hành nghiên cứu cơ sở khoa học của việc lập giá đền bù thiệt hại đất và nhà ở khi giải toả để thực hiện quy hoạch, chúng ta cần phải xác định cụ thể các công việc phải đền bù thiệt hại để không bỏ sót những hạng mục công việc nhất thiết phải được đền bù. Giá đền bù cho từng hạng mục công việc phải đảm bảo sự công bằng và hợp lý hoá. Có như vậy chúng ta mới tập trung được nguồn vốn đầu tư có hạn để đền bù thiệt hai đúng mục tiêu, đúng yêu cầu của dự án và tránh được những thắc mắc không cần thiết của người dân khu vực bị giải toả đối với chính sách đền bù thiệt hại của nhà nước và phương án đền bù của chủ đầu tư. Các công việc được đền bù phải được đưa vào danh mục đền bù thiệt hại đất cụ thể để làm cơ sở cho việc lập bảng giá đền bù thiệt hại không bị bỏ sót. Không bị nhầm lẫn giữa những hạng mục với nhau. Cụ thể: Đền bù thiệt hại bao gồm các phần sau: * Đền bù thiệt hại về đất đối với các trường hợp có và không có giấy tờ hợp lệ. * Đền bù thiệt hại về các công trình, tài sản gắn liền với đất bao gồm: - San lấp mặt bằng - Hạ tầng kỹ thuật cơ sở - Nhà ở: . Xây dựng không hợp pháp trên đất không hợp pháp . Đất lấn chiếm . Đất ở không lấn chiếm nhưng không có giấy tờ hợp lệ . Xây dựng không phép trên đất ở hợp pháp . Xây dựng có phép. - Tiện nghi sinh hoạt. - Hoa màu và vật nuôi cây trồng. - Mồ mả... Do vậy Nhà nước cần xác định giá đất nói chung và giá đền bù nói riêng một cách khoa học, chính xác, phản ánh đúng giá trị sinh lợi của đất. Ngoài các biện pháp điều tiết, quản lý, thu thập thông tin từ thị trường sao cho nó vận động lành mạnh với đầy đủ tính chất và đúng mục đích, ý nghĩa đích thực của nó cũng là một trong những yêu cầu cơ bản. Iii : Thực trạng định giá đất và thực hiện định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại Học Viện Quốc Phòng. Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện và qua thực tiến. Ngày 24-4-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998-NĐ-CP và thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-6-1998 trên cơ sở phân cấp của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Trong luận văn này em xin trình bày cụ thể về dự án GPMB để xây dựng, cải tạo, nâng cấp Học viện Quốc phòng trên địa bàn Quận Cầu Giấy trong thời gian qua. 1. Đặc điểm công tác giải phóng mặt bằng ở Học Viện Quốc Phòng. Ngày 12/9/1997 Thủ tướng Chính Phủ đã có quyết định số 760/TTg về việc thu hồi 76.454 m2 đất để xây dựng Học Viện Quốc Phòng nhằm cải tạo, xây dựng đồng b