Đề tài Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản

g xong mới được thuê đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. “Hiện tại, quyền của doanh nghiệp được tiếp cận đất đai đang nằm trong quĩ đạo lắc với nhiều vòng xoáy giữa Sở Kế hoạch và Đầu tư; Sở Tài nguyên và Môi trường; Ủy ban nhân dân tỉnh; Sở Tài chính; Sở Quy hoạch đô thị; Ủy ban nhân dân địa phương nơi doanh nghiệp thuê đất và dân cư trong khu vực đất được quy hoạch cho doanh nghiệp thuê. Nếu đất nằm cạnh đường sắt, sân bay, khu vực quân sự thì còn có cả sự tham gia của Bộ Quốc phòng và Bộ Giao thông vận tải. Khá nhiều thủ tục rườm rà được đặt ra đối với doanh nghiệp khi muốn tiếp cận đất đai”4; Thứ tư, một thủ tục tốn thời gian khác của doanh nghiệp là thỏa thuận quy hoạch kiến trúc. Với các doanh nghiệp, xin được thỏa thuận kiến trúc không phải là điều đơn giản. Quy định của pháp luật là trong vòng 20 ngày nếu có hồ sơ hợp lệ, doanh nghiệp sẽ có được thỏa thuận kiến trúc. Nhưng trên thực tế, có hồ sơ của doanh nghiệp được tiếp nhận và xử lý đến ngày thứ 19 của thời hạn này rồi nhưng được trả lại cho doanh nghiệp để sửa những chi tiết rất vụn vặt với lý do là hồ sơ chưa hợp lệ. Về mặt pháp luật thì ở đây không có vi phạm từ phía cơ quan có trách nhiệm cấp thỏa thuận quy hoạch kiến trúc. Song thực tế, đây là TTHC không hợp lý, bất lợi đối với doanh nghiệp và dễ bị lạm dụng vì những mục đích tiêu cực; Thứ năm, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) thì khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất… mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp (Điều 11). Tuy nhiên việc xác định lại giá đất trong trường hợp này lại không hề đơn giản; bởi lẽ, quy định “…sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là một quy định có tính “định tính” mà không mang tính “định lượng”, trong khi đó, việc xác định giá đất lại phải căn cứ vào việc định lượng rất cụ thể “sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường” là bao nhiêu % thì mới thực hiện được. Hơn nữa, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường lại mang tính cá biệt và hàm chứa các yếu tố “ảo”. Nó phụ thuộc vào thị trường ở từng khu vực cụ thể và chịu ảnh hưởng của tâm lý, thị hiếu, sở thích v.v.. của từng nhóm dân cư khác nhau trong xã hội. Do đó, trên thực tế để xác định được giá đất trong trường hợp này, Uỷ ban nhân dân một số địa phương – như thành phố Hồ Chí Minh – đã thuê công ty tư vấn về giá đất xác định giá đất căn cứ theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Kết quả là doanh nghiệp phải nộp một khoản tiền sử dụng đất quá lớn, vượt quá khả năng tài chính của họ. Vì vậy, xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP chưa nhận được sự đồng thuận của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS; Thứ sáu, theo Điều 40 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ. Đối với dự án sản xuất – kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Quy định này xem ra có vẻ làm giản tiện đáng kể các TTHC cho nhà đầu tư trong việc nhanh chóng tiếp cận đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, việc thực thi vấn đề này gặp không ít khó khăn do quá trình thương lượng giá bồi thường cho người sử dụng đất bị kéo dài bởi những yêu cầu về giá bồi thường quá cao từ phía người dân. Trong một số trường hợp, người dân đưa ra những yêu cầu bất hợp lý về giá chuyển nhượng khiến doanh nghiệp không đáp ứng nổi. Họ lại phải đi “gõ cửa” các cơ quan công quyền để xin được giao đất, thuê đất. Và một “vòng quay” thực hiện các TTHC về giao đất, cho thuê đất lại đặt ra đối với chủ đầu tư dự án và chỉ khi thực hiện đầy đủ những TTHC này ở các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau với một thời gian kéo dài lên tới hàng năm thì đất mới đến được tay doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng; Thứ bảy, pháp luật đất đai hiện hành quy định tổ chức kinh tế trong nước chỉ được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Người sử dụng đất theo hình thức này không được thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ được tiến hành các giao dịch về chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trong trường hợp hoạt động sản xuất – kinh doanh không hiệu quả, tổ chức kinh tế thu hẹp quy mô sản xuất có nhu cầu chuyển nhượng một phần diện tích đất thuê thì bị cấm. Để thực hiện được việc này, tổ chức kinh tế phải chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Tuy nhiên do hoạt động sản xuất – kinh doanh không hiệu quả nên doanh nghiệp sẽ không có khả năng tài chính để chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hậu quả là một phần quỹ đất thuê bị sử dụng lãng phí hoặc để hoang hóa không sử dụng, trong khi tổ chức kinh tế lại rất cần có thêm một nguồn vốn để đầu tư chuyển đổi dây chuyên công nghệ sản xuất mới. 3. Một vài kiến nghị về cải cách thủ tục hành chính nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay Để tiếp tục phát triển thị trường BĐS công khai, minh bạch và lành mạnh trong thời gian tới, chúng tôi cho rằng vấn đề cải cách TTHC về nhà, đất nên tập trung thực hiện một số nội dung chủ yếu sau đây: - Cần tuyên truyền, vận động làm thay đổi nhận thức, tư duy, tinh thần, thái độ của đội ngũ cán bộ, công chức hành chính trong việc chuyển từ phương thức quản lý “cai trị” sang phương thức quản lý “ phục vụ” xã hội; đẩy mạnh việc xây dựng những mô hình dịch vụ công theo cơ chế “một cửa”liên thông để giải quyết các TTHC trong lĩnh vực BĐS; chú trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực về kinh doanh BĐS; khẩn trương đào tạo những chuyên gia kinh doanh dịch vụ BĐS chuyên nghiệp như môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS v.v..; - Công khai các TTHC, quy trình liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ, các Bộ, ban, ngành và chính quyền các địa phương; công khai danh mục các TTHC bị bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung; các danh mục TTHC trong lĩnh vực BĐS được ban hành mới thuộc thẩm quyền ban hành của Chính phủ, các Bộ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ, các Bộ, ban, ngành và chính quyền các địa phương để doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người dân có thể dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu; - Tăng cường công tác kiểm tra, đôn đốc các cơ quan công quyền ở trung ương và địa phương nhằm thực hiện có hiệu quả công tác cải cách TTHC nói chung và cải cách TTHC trong lĩnh vực BĐS nói riêng; thiết lập đường dây nóng của Tổ cải cách hành chính của Chính phủ, các Bộ, ban, ngành và chính quyền các địa phương để kịp thời giải quyết, xử lý các vướng mắc cho doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS phản ánh, kiến nghị nhằm trợ giúp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp; xây dựng mô hình liên thông, cơ chế “một cửa” trong hệ thống cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS nhằm giải quyết nhanh chóng những TTHC cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai; - Tiếp tục rà soát và kiên quyết loại bỏ những TTHC trong cần thiết trong lĩnh vực cấp phép xây dựng, giao đất, cho thuê đất; xây dựng bộ tiêu chuẩn ISO về TTHC nói chung và TTHC trong lĩnh vực BĐS nói riêng; chú trọng đầu tư, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về quy hoạch đất đai, thông tin về BĐS; - Xác lập cơ chế đối thoại, tham vấn thường xuyên giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết TTHC về BĐS với đại diện giới doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người dân nhằm chia sẻ và tìm ra “tiếng nói” chung để giải quyết các ách tắc, vướng mắc do TTHC gây ra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS; công bố rộng rãi tên các cơ quan, tên công chức nhà nước có hành vi nhũng nhiễu, tiêu cực trong giải quyết các TTHC về BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng. Chú thích: (1) Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới (Đại hội VI, VII, VIII, IX), Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội – 2005, tr. 647. (2) Theo Giới thiệu Tổng quan về Đề án 30 và Hướng dẫn việc thống kê TTHC của Tổ Công tác chuyên trách cải cách TTHC của Thủ tướng Chính phủ. SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ MINH BẠCH HÓA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – VẪN CÒN LÀ GIẤC MƠ XA Posted on 09/08/2010 by Civillawinfor ĐỨC TÙNG Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thể hiện mong muốn của nhà làm luật về một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch với những công ty địa ốc có uy tín và chuyên nghiệp: chủ đầu tư phải có đủ vốn để hoàn thành xong cơ sở hạ tầng hoặc thi công xong phần móng trước khi huy động vốn; người môi giới muốn được hành nghề thì phải có chứng chỉ và phải đăng ký kinh doanh. Ước mơ của nhà làm luật Để minh bạch hóa thị trường bất động sản, luật tách biệt khâu tạo lập – lưu thông bất động sản khi buộc các công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch chứ không được tự đầu tư rồi tự bán sản phẩm. Trong một giao dịch bất động sản, bên môi giới không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán. Tuy nhiên, các công ty địa ốc luôn tìm ra cách để thoát khỏi những ràng buộc của luật. Tự mở sàn giao dịch Quy định buộc bán bất động sản qua sàn giao dịch khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế cũng như thông tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch bất động sản. Điều kiện luật định để mở sàn giao dịch không quá phức tạp. Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải là pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của công ty địa ốc để hoạt động, có quy chế và cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động. Về mặt nhân sự, sàn bất động sản chỉ cần ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ môi giới. Đáp ứng các điều kiện này không phải là một yêu cầu khó, nhất là đối với các công ty địa ốc lớn. Chi phí thành lập và hoạt động của sàn giao dịch không quá cao, nhưng lợi ích của sàn đối với công ty địa ốc là tương đối lớn, như chủ động trong khâu tiêu thụ sản phẩm, không phải san sẻ thông tin lợi ích cho bên môi giới. Đồng thời, bản thân hoạt động môi giới của sàn cũng tạo ra lợi nhuận cho công ty địa ốc. Lập sàn giao dịch, như vậy, đúng là một công đôi ba việc cho công ty địa ốc. Và nếu lập sàn giao dịch dưới pháp nhân của công ty con, công ty địa ốc còn thoát luôn quy định “không được vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán”, dù công ty địa ốc trên thực tế vẫn kiểm soát toàn bộ quá trình mua bán. Bán 20% sản phẩm không qua sàn Kinh doanh bất động sản yêu cầu vốn lớn và đa số công ty bất động sản phải dựa vào nguồn vốn huy động từ người mua để thực hiện dự án. Dù vậy, luật chỉ cho phép công ty địa ốc huy động vốn từ người mua khi xây xong cơ sở hạ tầng hoặc hoàn thành phần đế móng của công trình. Nhưng từ khi bắt đầu dự án đến khi được phép huy động là một khoảng thời gian dài mà nhiều công ty địa ốc vẫn cần vốn để đầu tư và hoạt động. Nếu không được huy động vốn từ người mua ngay khi bắt đầu thực hiện dự án, các công ty địa ốc phải huy động từ các nguồn khác với chi phí cao. Các công ty địa ốc vì thế luôn có nhu cầu huy động vốn trước cả khi dự án của họ hội đủ điều kiện được phép huy động vốn theo luật. Hơn nữa, có một thông lệ trong hoạt động kinh doanh bất động sản là đa số các công ty địa ốc đều muốn giữ lại một phần sản phẩm cho các quan hệ đối ngoại của mình (thường được gọi là “đất đối ngoại” hoặc “đất ngoại giao”). Luật Kinh doanh bất động sản buộc công ty bất động sản phải bán sản phẩm qua sàn mà không có ngoại lệ nào, vì vậy, việc giữ lại các lô “đất đối ngoại” hoặc “đất ngoại giao” là không thể thực hiện. Khó khăn này buộc các công ty địa ốc phải tranh thủ sự thiện cảm từ các cơ quan chính sách nhằm nới lỏng các hạn chế đối với việc huy động vốn. Kết quả là Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã cho phép các công ty địa ốc được phân phối 20% sản phẩm (nhà ở) mà không thông qua sàn. Đây có thể coi là một sự thắng lợi của các công ty địa ốc. Minh bạch vẫn là giấc mơ xa Chúng ta thấy gì từ xu hướng công ty địa ốc tự lập sàn giao dịch cũng như việc cho phép bán 20% sản phẩm bất động sản không qua sàn? Một khi các công ty địa ốc được lập sàn giao dịch, sẽ trở về tình trạng như trước khi ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, thời điểm mà các công ty địa ốc nắm trọn từ xây dựng đến tiêu thụ sản phẩm và tha hồ thao túng giá. Hơn nữa, quy định cho phép bán 20% nhà ở không qua sàn có thể làm sống lại những lô đất hoặc nhà “đối ngoại”, “ngoại giao”, vốn đã bị khai tử theo Luật Kinh doanh bất động sản và không ai biết được 20% nhà này sẽ đi về đâu. Sẽ cần nhiều thời gian và nỗ lực để nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam – vốn là một trong những thị trường kém minh bạch nhất trên thế giới. SOURCE: THỜI BÁO KINH TẾ SÀI GÒN THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TỪ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Posted on 26/02/2010 by Civillawinfor THS. NGUYỄN HỒ PHI HÀ Vốn là một câu chuyện thường xuyên làm đau đầu các doanh nghiệp. Vốn đối với doanh nghiệp quan trọng như huyết mạch trong cơ thể con người. Vì vậy, huy động vốn là một vấn đề vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp. Hiện nay, có nhiều kênh huy động vốn khác nhau, trong đó thị trường bất động sản là một trong những kênh huy động vốn đang nhận được sự quan tâm từ nhiều phía. Vậy thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay ra sao?  Có thể nhận thấy rằng thị trường bất động sản là một loại hình thị trường quan trọng. Đối với các nước công nghiệp, hoạt động của thị trường bất động sản thường chiếm khoảng 30% GDP. Cũng có rất nhiều quốc gia có nguồn thu thuế cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai và bất động sản chiếm 50%-70% tổng thu. Sự ra đời và phát triển của loại hình thị trường này đã có những đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội của nước ta trong thời gian qua bởi nó là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai, sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; chuyển bất động sản thành tài sản tài chính để thu hút vào hoạt động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế…. Và thị trường bất động sản thực sự là một kênh huy động vốn hiệu quả cho các doanh nghiệp. Điều này được thể hiện rất rõ thông qua tình hình huy động nguồn vốn từ đất đai cho Ngân sách Nhà nước sẽ gián tiếp tác động tới nguồn vốn cho doanh nghiệp. Cụ thể trong thời gian qua, các khoản thu từ đất đai luôn là một nguồn thu ổn định và chiếm từ 8- 9,5% tổng số thu của Ngân sách Nhà nước. Đó là chưa tính đến lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất và các khoản thu gián tiếp thông qua góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất… cũng làm tăng các khoản thu khác của Ngân sách Nhà nước. Điều này được thể hiện số thu cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai qua các năm như sau: Trong số 12 nội dung thu nội địa của năm 2006, thu từ thị trường bất động sản có số thu cao đứng thứ 6. Theo thông kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu Ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm ở nước ta bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% GDP và thời gian qua, thị trường bất động sản đã trở thành một một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Và như vậy, thông qua các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp góp vốn của thị trường này… các nguồn vốn sẽ được huy động cho hoạt động SXKD. Tuy nhiên, khả năng huy động vốn cho các doanh nghiệp (gián tiếp lẫn trực tiếp) qua thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn hạn chế. Theo số liệu thông kê thì năm 2007, kiểm toán Nhà nước đã kiểm tra và thu hồi về cho Ngân sách Nhà nước là 11.600 tỷ đồng từ các doanh nghiệp, trong đó có một phần là do hiện tượng đầu cơ bất động sản, trốn thuế khi giao dịch bất động sản. Ngoài hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án liên doanh, bất động sản hầu như chưa được chuyển hoá thành tài sản tài chính dành cho phát triển kinh tế, xã hội. Vì sao vậy? Thứ nhất, tình hình huy động vốn trực tiếp của các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản vẫn chưa hiệu qua vì các doanh nghiệp nước ta vẫn chưa thực sự coi thị trường này là một nơi thu hút vốn hiệu quả. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ bất động sản chủ yếu qua các hình thức: cho thuê, mua bán, luân chuyển bất động sản, góp vốn liên doanh, thế chấp vay vốn… Thứ hai, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế: – Thị trường bất động sản còn diễn ra nhiều nghịch lý, nhiều bất cập. Hiện nay, vẫn khoảng 70- 80% là giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, do đó tác dụng huy động vốn không những kém mà còn gây nhiều tác động tiêu cực. Sỡ dĩ như vậy là vì thủ tục hành chính còn rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và tốn kém chi phí. - Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát. Bên cạnh các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, còn có nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Những trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được cho người mua những thông tin cần thiết về bất động sản. Vẫn còn nhiều trường hợp hoạt động chưa đăng ký hành nghề, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Đặc biệt, chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển ở nước ta là cả một quá trình do nhiều yếu tố hợp thành, trong đó có yếu tố chính sách và biện pháp tài chính. Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Cụ thể như mức thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, cũng như các biện pháp hỗ trợ tài chính còn đơn điệu chưa đủ mạnh để thúc đẩy kinh doanh phát triển bất động sản. - Việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Yếu tố thông tin về bất động sản và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Các tổ chức môi giới về bất động sản chưa làm được các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường bất động sản. - Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh. Nhìn chung, thị trường bất động sản ở nước ta, đã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều bất cập trong hoạt động và quản lý nhà nước về lĩnh vực này. Do đó, đất đai bị sử dụng kém hiệu quả, sai mục đích và vi phạm pháp luật; nhiều loại bất động sản chưa hoặc không chuyển được thành tài sản hợp pháp, vì vậy không phát huy được giá trị trong lưu thông; gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước… Để tăng hiệu quả huy động vốn cho các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản thì điều đầu tiên là thị trường này phải thực sự phát triển. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ, trong đó cần phải: Một là, Nhà nước cần tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản thông qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính rườm rà trong lĩnh vực đất đai, sắp xếp lại quỹ đất. Hai là, cần phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản. Cụ thể, các chính sách và các quy định về thị trường bất động sản phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định bởi thị trường này có mối ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại hình thị trường khác. Thứ ba, cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản. Cần tạo ra một "sân chơi" lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể khi tham gia vào loại hình thị trường này. Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, tránh tạo điều kiện cho giới đầu cơ "lách" luật. Thứ năm, Nhà nước cần có tính nguyên tắc khi xây dựng các phương pháp định giá bất động sản. Để thị trường bất động sản ngày một phát triển hơn, để hạn chế sự lạm dụng, bóp méo, thao túng thị trường thì cần có sự quản lý của Nhà nước. Muốn vậy, Nhà nước cần phải xây dựng, chuẩn hoá các nguyên tắc, các phương pháp định giá bất động sản, từ đó làm căn cứ cho việc tính giá trị bất động sản phục vụ cho các hoạt động tư vấn, thế chấp, mua, bán bất động sản. Tóm lại, thị trường bất động sản là một kênh huy động vốn quan trọng nhằm phục vụ cho quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong thời gian qua thị trường bất động sản đang đầy bất ổn, giá cả "nhảy múa", lên xuống thất thường, hết lên "cơn sốt" lại chuyển sang một giai đoạn "đóng băng", điều đó đã đóng góp vào sự  "nghẽn mạch" của thị trường tài chính và gây nên sự bất ổn của thị trường tiền tệ, đặc biệt đã hạn chế đến khả năng huy động vốn đối với các doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng, phát triển nền kinh tế. SOURCE: TẠP CHÍ NHÀ QUẢN LÝ SỐ 68, THÁNG 2 NĂM 2009 PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÔNG CUỘC ĐỔI MỚI ĐẤT NƯỚC Posted on 26/06/2009 by Civillawinfor CHU THÁI THANH Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Cho đến nay, ở hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, thành bất động sản và động sản. Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng hóa bất động sản là đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội. Từ khi Đảng ta khởi xướng và lãnh đạo công cuộc đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản nước ta đã từng bước hình thành và phát triển nhanh chóng. Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp, nông nghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…). Nhà nước đã tiến hành có kết quả