Đề tài Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay

kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam. Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần thiết. Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp. Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phát triÓn theo hình thức số lượng để cung cấp chç ở cho người dân, mà còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm. Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu. 2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội: 2.1/ Quản lý cư trú: Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khÈu, hộ khÈu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp. Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng. Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,… Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư trú cũng có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh Đàm” có nhân viên quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trông xe, quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có thªm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thêm nhân khÈu. Công tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,… Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã củng cố niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu chung cư. Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân. 2.2/ Bảo quản sửa chữa: Các nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xây dựng vào những năm 60 – 70 – 80, theo kiểu căn hộ khép kín. Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thích ứng với những biến dạng của nền đất, nền móng chưa được thiết kế xử lý một cách thích đáng phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội. Do quan điểm chi phí cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giá trị công trình cho kỹ thuật hạ tầng). Mặt khác từ trước tới nay chưa có quy định đầu tư cho công tác chùng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng. Có thể nói chúng ta chỉ có khai thác mà chưa có sự quan tâm thích đáng cho việc chùng tu, bảo dưỡng. Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang nền kinh tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Nhiều năm qua nhà nước chưa có quy chế quản lý dạng nhà này nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trì, cáp điện, cấp nước, thoát nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh môi trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la: Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêm khung sắt tại ban công, logia “chuồng cọp”…. Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ công trình và làm xấu đi bộ mặt kiến trúc đô thị. Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹ thuật đối với công trình cấp điện, cấp nước, thoát nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho các công trình xuống cấp nhanh chóng. Mặt khác chưa xác định được nghĩa vụ tham gia của các hộ sở hữu tư nhân và các hộ thuê nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tình trạng hệ thống thoát nước, bÓ phốt ở nhiều khu nhà bị quá tải, thường xuyên ngập úng về mùa mưa, gây mất vệ sinh môi trường. Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sử dụng riêng, nhất là các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cư bị các hộ lấn chiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất công của chính quyền địa phương và của công ty quản lý nhà không thực hiện được, dẫn đến thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Đi vào thực tế ta thấy đối với các nhà xây dựng trong giai đoạn 1975 – 1988, thời gian sử dụng còn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuy nhiên nhiều nhà bị lún mạnh như khu “Thành Công, Giảng Võ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế. Đối với các nhà khác bao gồm số nhà lắp ghép tấm lớn ở Hà Nội còn lại khu nhà Tân Mai, Tương Mai Hà Nội…. Thời gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế. Do nhà nước chưa có quy định rõ ràng và và đầu tư cho công tác trïng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong quá trình sử dụng các hạng mục kỹ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa trïng tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước, xả rác,…. đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết. Sở dĩ có những hạn chế trên tồn tại là do: Hiện nay chưa có sự quy định rõ rµng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là: Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trïng tu nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật. Do đó việc xây dựng kế hoạch trïng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thÓ hiện được. Theo quy định hiện hành thì việc trïng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trïng tu, sửa chữa. Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một số hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà. Bên cạnh đó, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng. Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một số tiền nhất định hang tháng. Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đã quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho công tác quản lý. Mặt khác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lý do hoàn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp. Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng. Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng. Một nguyên nhân nữa cũng phải nhắc đến đó là thực trạng về cơ cấu tổ chức. Hiện nay, thành phố có 3 công ty có chức năng quản lý quỹ nhà này, bình quân mỗi công ty có từ 3 – 4 xí nghiệp thành viên và một số ban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khác nhau. Ở dưới mỗi xí nghiệp lại có các phòng ban chuyên môn riêng biệt hoặc các tổ, ban quản lý tự quản . Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trên cùng một địa bàn thành phố lại có nhiều công tycùng tham gia quản lý trong khi mỗi công ty đều có quyền tự chủ trong hoạt động của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự không thống nhất trong thực hiện chính sách của nhà nước. Nhiều khi cùng một vấn đề nhưng mỗi công ty thực hiện một cách hoặc với các mức độ khác nhau đặc biệt là trong sự quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê và bán nhà theo nghị định 61/cp. Bên cạnh đó các , công ty phải hoạt động theo mô hình lấy thu bù chi , mang tính kinh doanh trong khi yêu cầu quản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động vì lợi ích công cộng đã dấn đến tình trạng không đủ kinh phí cho hoạt động , buộc các công ty phải chú trọng hơn trong việc tham gia các dịch vụ kinh doanh xây dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho công tác quản lý . Do vậy , việc quản lý nhà ë chung cư bị buông lỏng . Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công tác này được thực hiện tốt hơn. 2.3/ Các dịch vụ: Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng là một trong những giải pháp giải quyết có hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhân dân. Vấn đề đặt ra là phát triÓn chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm chất lượng cuộc sống. Người dân đến định cư tại các chung cư không những được sống trong các căn hộ tiện nghi, khang trang mà còn phải được thụ hưởng cảnh quan, môi trường sống trong lành, được cung cấp các dịch vụ đô thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm các nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giải trí, văn hoá thể thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thong công cộng, vv… Hơn nữa, một số không gian mang tính công cộng trong các công trình chung cư cao tầng cũng cần phải có sự quan tâm thích đáng về tỷ lệ diện tích cũng như tổ chức không gian để đảm bảo đáp ứng những yêu cầu cũng như những phong tục tập quán mang tính truyền thống của các hệ dân cư trú trong chung cư như : không gian đÓ xe máy xe đạp của các hộ dân, không gian sảnh tầng và sảnh nhà không gian sinh hoạt cộng đồng để đáp ứng những ho¹t động mang tính tập thÓ của cộng đồng cư trú như hiếu hỉ, sinh hoạt hè của các cháu thiếu nhi… Tổ chức không gian công trình chung cư cũng phải đặc biệt chú ý các yếu tố tự nhiên như hướng nắng, hướng gió, các yếu tố khí hậu khác… để đảm bảo môi trường và khí hậu bên trong các căn hộ. Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống của các cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải thực hiện tốt về công tác dịch vụ, quản lý chung cư. Đây là một trong những yếu tố có tính quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo dưỡng công trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lấp đặt nhiều thiết bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy… cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo dưỡng công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện… Hiện nay, để đảm bảo ổn định cuộc sống của người dân trong các chung cư, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đang tổ chức thực hiện công tác quản lý chung cư với các công việc trông giữ xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt,quản lý vận hành thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh môi trường, bảo vệ an ninh trật tự bên trong và bên ngoài chung cư, duy trì bảo dưỡng hệ thống chiếu sang công cộng của công trình, chăm sóc cây xanh và bảo đảm cảnh quan môi trường… coi đây là trách nhiệm đói với sản phẩm kinh doanh của mình. Tuy nhiên vấn đề quản lý chung cư còn đang gặp rất nhiều khó khăn do chưa có cơ chế chính sách tài chính về quản lý bảo trì chung cư, chính quyền địa phương chưa thực sự tham gia vào công tác quản lý, ý thức sử dụng các trang thiết bị trong chung cư của một số ít người dân chưa cao nên đã gây ra sự cố trong chung cư. Công tác quản lý nhà chung cư cao tầng đã rất quen thuộc đèi với các nước phát triển, đặc biệt là các nước trong khu vực như là Singapore, Trung Quốc, nhưng còn rất mới mẻ với nước ta. Từ kimh nghiệm quản lý nhà chung cư cao tầng của các nước và qua thực tế hiện tại các khu nhà của Tổng công ty Đầu tư phát triÓn nhà và đô thị, ta thấy có các loại dịch vụ chủ yếu sau: Dịch vụ đảm bảo sinh hoạt hàng ngày của các hộ dân, bao gồm: vân hành thang máy, bơm nước sinh hoạt, vệ sinh các diện tích công cộng, thu gom rác thải, trông giữ xe đạp, xe máy và bảo vệ an ninh, cung cấp các dịch vụ phục vụ sinh hoạt cộng đồng của khu dân cư như hội họp, ma chay, cưới hỏi. Dịch vụ bảo trì thường xuyên, đảm bảo hoạt động ổn định của công trìng, bảo dưỡng các thiết bị như thang máy, bơm nước sinh hoạt, hệ thống cứu hoả, hệ thổng truyền hình, các hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm sóc cây xanh khuân viên,sơn vôi mặt ngoài và diện tích công cộng. Công tác sửa chữa những hư hỏng nhỏ trong quá trình sử dụng như bong lớp gạch lát khu vực công cộng,thấm dột khu vệ sinh, mái nhà. Thay thế các thiết bị hư hỏng khi hết thời hạn sử dụng như thiết bị bơm nước, thang máy, hệ thống đường ống kỹ thuật. Hiện nay khu chung cư ở Hà Nội phần nào đã đáp ứng được nhu cầu của người dân về các dịch vụ trên cụ thể như ở chung cư 9 tầng bắc Linh Đàm, do thiết kế căn hộ đa dạng phù hîp với yêu cầu sử dụng, giá cả hợp lý, có chủ quản lý thực sự với mô hình dịch vụ đồng bộ như: trông giữ xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt,quản lý an ninh trËt tự… đã phần nào đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của người dân và được người dân chấp nhận. Tuy nhiên, trên thực tế về chất lượng dịch vụ còn nhiều vấn đề cần quan tâm, đặc biệt là hiện trạng về cảnh quan và ô nhiễm môi trường trong khu chung cư, chủ yếu là khu chung cư cũ. Cảnh quan-Tổ chức không gian khu ở. Hình thức liên kết giữa các khối nhà và mối liên kết giữa các không gian trong toàn hệ thống được sử lý rất nghèo nàn, vì các khối nhà có hình thức giống nhau (độ cao, màu sắc, khoảng cách,hướng, cách sắp xếp… ), nên không gian do chúng tạo ra gần giống nhau. Khoảng cách giữa các khối nhà, bị lấn chiếm hoặc trở thành nơi chứa rác phế thải xây dựng. Tình trạng cơi nới bằng lồng, chồng chim trên mặt đứng của các khối nhà gây cảm giác khó chịu, ức chế tâm lý. Định hướng của không gian không rõ rang, không có điểm nhấn quy hoạch, màu sắc nhàm chán… cây xanh, không gian trống, sân chơi, trồng cây xanh, làm nhà ở, kinh doanh buôn bán. Nhiều nơi, trên các diện tích đó là các loại chợ tạm, chợ cóc, nơi để phế thải xây dựng và rác sinh hoạt, ảnh hưởng tới mỹ quan và chất lượng môi trường sống. Hệ thống sân chơi hầu hết thiếu cây xanh, nếu có thì rất ít. Cây đa số do người dân tự trồng nên nghèo về chủng loại, thiếu thống nhất về kiểu dáng, màu sắc. Hệ thống đường giao thong trong khu ở (đường bao quanh và đường trong khu) hiện quá tải vì số lượng nhiều loại phương tiện giao th«ng. Hệ thống vỉa hè lại bị lấn chiếm làm chợ hµng quán… đẩy người đi bộ xuống lßng đường, gây tai nạn.Phần lớn các đường chính không có chỗ tránh xe và không được bảo dưỡng thường xuyên. Vì hiện trạng cấp nước và chất lượng nước: nước cấp cho các khu chung cư ở Hà Nội là từ mạng đường ống đã xö lý ở nhà máy. Do các nhà máy luôn thiếu nước và áp lực không đủ, nên các khu chung cư đã được cấp nước vào bể chung và bơm đến hộ gia đình theo định kỳ 1-2 ngày một lần. Tình trạng cấp nước gián đoạn dẫn đến các căn hộ phải có bể dự trữ. Do hệ thống đường ống cấp nước quá cũ lại không được bảo dưỡng định kỳ nên bị dò rỉ, các bể chứa nước hở không được bảo quản tốt nên nước bị nhiễm khuẩn. Hầu hết các mẫu nước ở bể nước chung là các hộ gia đình tại khu Thanh Xuân cho thấy hàm lượng NO2, NH4 vượt quá tiêu chuẩn cho phép. Một số bể nước tại các hộ gia đình có độ Ôxy hoá Ecoliferim và sắt cũng vượt quá tiêu chuẩn. Bể nước có hàm lượng NO2 lớn hơn tiêu chuẩn hơn 2 lần, còn hàm lượng NH4 lớn hơn 3 lần. Tại bể nước 212 – B3 có độ Ôxy hoá vượt 3 lần, hàm lượng sắt vượt gần 2 lần, NO2 vượt 18 lần. Tại phòng 105 – A12, NO2 vượt 2 lần, NH4 vượt 2 lần, E Coliferin vượt 9 lần,…. Về thoát nước; Hiện nay, các khu chung cư đều sử dụng hệ thống thoát nước chung. Hệ thống thoát nước mưa chỉ phù hợp với các trận mưa nhỏ < 100mm và cường độ mưa không tập trung trong thời gian ngắn. Vào mùa mưa tình trạng ngập úng rất phổ biến, có khi kéo dài hµng tuần. Trong thời gian ngập úng, nước từ các cống ngầm, kênh mương tràn cùng với rác và chất thải sinh hoạt trôi nổi gây ô nhiễm môi trường… Vấn đề ô nhiễm môi trường luôn là nỗi ám ảnh của người dân sống trong các chung cư cũ. Và hiện nay chung cư tại các đô thị mới đã giải quyêt tốt hơn vấn đề môi trường, tạo cho mỗi người dân sống ở đó có thể an tâm phần nào. Vấn đề về công tác dịch vụ trong khu chung cư luôn là vấn đề cần phải quan tâm và cần phải được đưa lên hang đầu. Phần lớn các khu chung cư hiện nay đã đáp ứng được phần nào nhu cầu sinh hoạt hang ngày của các hộ dân, nhiều khu chung cư đã xây dựng các kiốt kinh doanh, siêu thị, tr­êng học khi vui chơi giải trí… đó là những điểm đáng mừng mà các khu chung cư đã làm được. Nhưng bên cạnh đó còn nhiều dịch vụ chưa được đáp ứng hoặc đáp ứng chưa đồng bộ như dịch vụ về y tế, dịch vụ hiếu hỉ… Qua đó chúng ta nhận thấy, ban quản lý nhà chung cư cần phải đi sâu, đi sát hơn nữa, và quan tâm đúng mức tới các dịch vụ tốt để tìm ra giải pháp thích hợp để giải quyết những tồn tại, những mặt yếu kém, đồng thời phát huy những mặt đã đạt được, đÓ phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân, tạo niềm tin cho những người dân khi đăng ký mua nhà tại các khu chung cư. 3/ Đánh giá chung: Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết các khu chung cư đã phần nào đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, đã hình thành và phát triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo cuộc sống của người dân về mặt vật chất cũng như tinh thần, từ việc tổ chức công tác trông giữ xe, quản lý vận hành cầu thang máy, cung cấp điện, nước giữ gìn vệ sinh môi trường, thu gom rác thải… đến việc xây dựng các khu vui chơi giải trí… Tuy nhiên, do chưa có mô hình quản lý phù hợp cũng như coi nhẹ công tác quản lý sau khi đưa các ngôi nhà vào vận hành khai thác sử dụng nên có nhiều công trình bị xuống cấp nghiêm trọng. Hơn nữa do việc phát triển các hệ thống dịch vụ không đòng bộ, chưa được chú trọng nên đã gây ra tâm lý e ngại của người dân khi sống ở chung cư. Cụ thể là: Trong việc tổ chức thực hiên công tác bảo dưỡng, duy tu nhà chung cư hiện nay còn một số tồn tại vướng mắc sau: Chưa có quy định về công tác duy tu bảo dưỡng. Theo quy định của luật dân sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở hữu khu vực công cộng. Vì vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tích trong từng căn hộ rơi vào tình trạng “không người quản lý “. Mô hình quản lý tự quản vì vậy sau khi căn hộ đã được hoá giá bán cho người sử dụng không có ai chịu trách nhiệm về hệ thống kỹ thật công cộng, do vậy khi hỏng hóc không ai chịu trách nhiệm sửa chữa. Kinh phí sửa chữa do tự nguyện đóng góp vì vậy nếu sẩy ra hư hỏng nặng thì việc sửa chữa khó khăn về nhiều mặt. Ban quản trị trong mô hình tự quản là cư dân sống trong chung cư. Vì vậy trong nhiều trường hợp không có đủ thời gian, trình độ, để có thực hiện được công tác quản lý; Chi phí tối thiÓu thường xuyên (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong một tháng (bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi…) không kể đến chi phí lớn để sửa chữa duy tu định kỳ như: sơn lại mặt ngoài toà nhà, thay thế phụ tùng của thang máy, máy phát, máy bơm… lại rất cao so với mức thu nhập của người dân. Ngoài ra việc thu kinh phí của người sử dụng sẽ rất khó khăn vì tâm lý không muốn trả thêm bất kỳ một kinh phì bặt buộc nào ngoài tiền nhà đã trả, không có cơ sở pháp lý nào để buộc người sử dụng phải nộp vì thực tế không có quy định của nhà nước về việc này. Từ những tồn tại trên đã gây cản trở lớn đến công tác quản lý, duy tu, sửa chữa nhà chung cư, làm cho công trình nhanh chóng bị xuống cấp, rút ngắn tuổi thọ công trình. Về công tác quản lý cư trú: hiện nay ở các chung cư mới chỉ có danh sách tên những người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tâm đến lai lịch của những người dân ở đó. Do vậy đây là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản lý gây khó khăn cho việc trong đảm bảo an ninh, trật tự khu chung cư. Về mặt các hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết các khu chung cư đều có các dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, vận hành thang máy, giữ dìn vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở chung cư. Đã xây dựng các ki-ốt kinh doanh phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hang ngày, như các tiệm cắt tóc, tiệm may, các ki-ốt bán hang phục vụ sinh hoạt. Tuy nhiên có nhiều dịch vụ chưa được quan tâm đúng mức như dịch vụ y tế, dịch vụ phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức không gian công cộng, cũng như các hoạt động văn hoá khu chung cư, xây dựng các trường học cho con em đi học. Hiện nay, các khu chung cư ở Hà Nội khi viết dự án thường đều có trường học, bưu điện, nước sạch, hạ tầng tốt, nhưng thật ra các nhà đầu tư chủ yếu chỉ lo xây dựng nhà bán lấy tiền, còn các dự án khác thường tạm bợ, kéo dài hoặc làm cho có. Về khía cạnh công năng nhà ở, mỹ quan đô thị… có lẽ bàn đến còn xa lạ với chung cư ở Hà Nội… tóm lại hiện chung cư Hà Nội mới đảm nhận được một phần chức năng của mình là đó làm nhà ở. Nói tóm lại, các khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đã có sự phát triển tiến bộ hơn so với các khu chung cư trước đây về cả mặt số lượng cũng như chất lượng. Tuy nhiên trong công tác quản lý vận hành và dịch vụ chung cư còn nhiều hạn chế. Do vậy cần phải có những định hướng giải pháp phù hợp để cho khu chung cư cao tầng được phát triển ngày càng bền vững hơn. CHƯƠNG III: Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở Hà Nội Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu thế tất yếu trong quy hoạch , phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng. Thành phố Hà Nội hiện có trên 60 dự án phát triÓn nhà ở và khu đô thị mới. Thành phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại các dự án phát triÓn nhà hoặc khu đô thị mới để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng. Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho cư dân sinh sống trong các khu nhà ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối với nhà ở trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất tại các khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của công trình nhà ở, đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu và tấc độ phát triển đô thị văn minh và hiện đại. Chúng tôi xin đề xuất một số giải pháp để quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau : 1/ Về quản lý: Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng là cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phù hợp với truyền thống và tâm lý của người dân trong nền kinh tế thị trường. 2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu nhà chung cư cao tầng bao gồm các dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn xã hội, cải tạo sửa chữa cấu trúc bên trong các căn hộ ở, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, vận hành thang máy, đồng thời với các dịch vụ tự nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện của các hộ dân làm ảnh hưởng đến các kết cấu chịu lùc của nhà, đảm bảo kiến trúc và mỹ quan đô thị. Mô hình bộ máy quản lý và thực hiện các hoạt động dịch vụ có thể tổ chức theo dạng Công ty quản lý chuyên nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bù chi có lợi nhuận hợp lý, giá dịch vụ theo quy định Nhà nước két hợp với thoả thuận của người dân. 3/ Xây dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyên tắc giải quyết khi tranh chấp giữa các chủ thể trong nhà ở chung cư liên quan đến sở hữu căn hộ, sử dụng các công trình công cộng, có biện pháp sử lý đối vớ