Đề tài Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay

cú điều kiện gặp gỡ thõn mật trong tỡnh xúm giềng thõn thiết vốn là truyền thống tốt đẹp của dõn tộc Việt Nam. Như vậy, việc nghiờn cứu cỏc loại hỡnh khụng gian cú chức năng cụng cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại cỏc đụ thị lớn là một định hướng cần thiết. Đồng thời phải cú thể chế,bộ mỏy và phương thức vận hành phự hợp. Tuy nhiờn, hiện nay cỏc khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phỏt triển theo hỡnh thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dõn, mà cũn coi nhẹ cụng tỏc quản lý, thậm chớ cú nơi bị buụng lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiờm cứu, ban hành phự hợp với thực tế. Vỡ vậy, việc người dõn trong quỏ trỡnh sử dụng tuỳ tiện khụng chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đó diễn ra khỏ phổ biến hiện nay tại cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đụ thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ cụng trỡnh giảm, những vấn đề mang tớnh xó hội ngày càng phỏt sinh gay gắt giữa cỏc cư dõn sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mõu thuẫn kộo dài khụng giải quyết dứt điểm. Túm lại, so với cỏc khu nhà chung cư trong những thập niờn trước đõy thỡ sự phỏt triển cỏc khu nhà chung cư hiện nay cú những chuyển biến rừ rệt cả về quy mụ kiến trỳc và hệ thống cỏc dịch vụ. Tuy nhiờn, vấn đề quản lý vẫn cũn bất cập và là một nội dung cần được nghiờn cứu. 2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội: 2.1/ Quản lý cư trỳ: Hiện nay, trong cỏc khu chung cư cao tầng, cụng tỏc quản lý cư trỳ cũn buụng lỏng. Tỡnh trạng lộn xộn về số nhõn khẩu, hộ khẩu trong cỏc khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trớ tỏi định cư cho người dõn đến định cư tại cỏc khu chung cư, ta thấy chưa cú sự phõn loại thành phần dõn cư, mà cứ đưa từng cụm dõn cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giỏo viờn, nhà trớ thức, Cỏc thành phần này cú nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khỏc nhau. Nờn khú hoà hợp và thường xuyờn xảy ra tranh chấp. Ở cỏc khu chung cư cũ thỡ việc quản lý cư trỳ rất kộm: Nhiều nhà chung cư cú người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý khụng giỏm sỏt được, kể cả khi biết những người định cư tại đú vướng mắc vào cỏc tệ nạn xó hội thỡ họ cũng khụng cú giải phỏp để giỳp đỡ. Rồi người cư trỳ chỉ làm theo lợi ớch của cỏ nhõn mỡnh mà quờn đi lợi ớch của cộng đồng. Ban quản lý ở cỏc khu nhà chung cư chưa đi sõu, đi sỏt vào đời sống của người dõn, họ chưa quan tõm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đó để xảy ra nhiều tỡnh trạng đỏng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý, Nhưng hiện nay ở cỏc khu nhà chung cư mới thỡ vấn đề quản lý cư trỳ cũng cú nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bỏn đảo “Bắc Linh Đàm” cú nhõn viờn quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trụng xe, quản lý kiụt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, cũn cú thêm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trỳ hoà giải, quản lý nhõn khẩu trong cỏc gia đỡnh và sự thay đổi nhõn khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thờm nhõn khẩu. Cụng tỏc tạm trỳ, tạm vắng cũng được đụn đốc thực hiện tới từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào bao chuyện buồn vui của cư dõn như: Ma chay, cưới hỏi, Chớnh sự quan tõm của ban quản lý đến đời sống của cư dõn đó củng cố niềm tin để người dõn cú thể yờn tõm khi sống trong cỏc khu chung cư. Do vậy, để cho mụ hỡnh nhà chung cư cao tầng được phỏt triển một cỏch lành mạnh thỡ cụng tỏc quản lý cư trỳ ngày càng phải được chỳ trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhõn khẩu đến việc tỡm hiểu tõm tư tỡnh cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dõn, để từ đú tỡm ra cỏc biện phỏp cũng như cú cỏc chớnh sỏch phự hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dõn. 2.2/ Bảo quản sửa chữa: Cỏc nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xõy dựng vào những năm 60 – 70 – 80, theo kiểu căn hộ khộp kớn. Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dỏng kiến trỳc đơn điệu, chất lượng xõy dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thớch ứng với những biến dạng của nền đất, nền múng chưa được thiết kế xử lý một cỏch thớch đỏng phự hợp với điều kiện địa chất cụng trỡnh phức tạp ở Hà Nội. Do quan điểm chi phớ cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giỏ trị cụng trỡnh cho kỹ thuật hạ tầng). Mặt khỏc từ trước tới nay chưa cú quy định đầu tư cho cụng tỏc chựng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng. Cú thể núi chỳng ta chỉ cú khai thỏc mà chưa cú sự quan tõm thớch đỏng cho việc chựng tu, bảo dưỡng. Cụng tỏc quản lý cỏc khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang nền kinh tế thị trường đó cú nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuờ. Nhiều năm qua nhà nước chưa cú quy chế quản lý dạng nhà này nờn cụng tỏc quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xỏc định rừ quyền và nghĩa vụ của cỏc chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trỡ, cỏp điện, cấp nước, thoỏt nước, diện tớch hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh mụi trường và rỏc thải, Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la: Cỏc hộ dõn tuỳ tiện đục phỏ, sửa chữa, cải tạo lắp thờm bể nước, lắp thờm khung sắt tại ban cụng, logia “chuồng cọp”. Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ cụng trỡnh và làm xấu đi bộ mặt kiến trỳc đụ thị. Cỏc hộ dõn tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi cú sự cố kỹ thuật đối với cụng trỡnh cấp điện, cấp nước, thoỏt nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho cỏc cụng trỡnh xuống cấp nhanh chúng. Mặt khỏc chưa xỏc định được nghĩa vụ tham gia của cỏc hộ sở hữu tư nhõn và cỏc hộ thuờ nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trỡ hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tỡnh trạng hệ thống thoỏt nước, bể phốt ở nhiều khu nhà bị quỏ tải, thường xuyờn ngập ỳng về mựa mưa, gõy mất vệ sinh mụi trường. Diện tớch hành lang, cầu thang, sõn chung, bị cỏc hộ lấn chiếm sử dụng riờng, nhất là cỏc diện tớch tại tầng một cỏc khu nhà ở chung cư bị cỏc hộ lấn chiếm để cơi nới diện tớch ở, tỡnh trạng quản lý đất cụng của chớnh quyền địa phương và của cụng ty quản lý nhà khụng thực hiện được, dẫn đến thường xuyờn xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Đi vào thực tế ta thấy đối với cỏc nhà xõy dựng trong giai đoạn 1975 – 1988, thời gian sử dụng cũn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuy nhiờn nhiều nhà bị lỳn mạnh như khu “Thành Cụng, Giảng Vừ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế. Đối với cỏc nhà khỏc bao gồm số nhà lắp ghộp tấm lớn ở Hà Nội cũn lại khu nhà Tõn Mai, Tương Mai Hà Nội. Thời gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế. Do nhà nước chưa cú quy định rừ ràng và và đầu tư cho cụng tỏc trùng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong quỏ trỡnh sử dụng cỏc hạng mục kỹ thuật đó hết niờn hạn sử dụng lại khụng được sửa chữa trùng tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoỏt nước, xả rỏc,. đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết. Sở dĩ cú những hạn chế trờn tồn tại là do: Hiện nay chưa cú sự quy định rừ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là: Chưa cú quy định cụ thể thời gian định kỳ cho cụng tỏc trùng tu nhà ở chung cư cao tầng và cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật. Do đú việc xõy dựng kế hoạch trùng tu và dự trự kinh phớ cụng tỏc này chưa thể hiện được. Theo quy định hiện hành thỡ việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiờn, phần diện tớch sử dụng chung, cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật chưa cú văn bản cụ thể quy định mức đúng gúp kinh phớ để trùng tu, sửa chữa. Mặt khỏc việc sửa chữa trong cỏc căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một số hộ dõn đó tự đục phỏ cả kết cấu chịu lực gõy nguy hiểm cho cả ngụi nhà, nhiều hộ dõn đó tự cơi nới, lấn chiếm diện tớch chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gõy khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngụi nhà. Bờn cạnh đú, kinh phớ để thực hiện cụng tỏc quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng. Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đó quy định cỏc hộ dõn phải đúng gúp một số tiền nhất định hang thỏng. Dự ỏn khu đụ thị mới Bỏc Linh Đàm đó quy định thu 30.000đ/thỏng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho cụng tỏc quản lý. Mặt khỏc, một số hộ dõn từ chối đúng gúp thờm với lý do hoàn cảnh khú khăn hoặc cho rằng họ khụng cú nghĩa vụ đúng gúp. Hiện nay chưa cú văn bản cụ thể về trỏch nhiệm đúng gúp kinh phớ của chủ đầu tư và cỏc hộ dõn cho việc thực hiện cụng tỏc quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng. Chớnh vỡ vậy mà đó dẫn đến tỡnh trạng thiếu kinh phớ cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nờn cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng. Một nguyờn nhõn nữa cũng phải nhắc đến đú là thực trạng về cơ cấu tổ chức. Hiện nay, thành phố cú 3 cụng ty cú chức năng quản lý quỹ nhà này, bỡnh quõn mỗi cụng ty cú từ 3 – 4 xớ nghiệp thành viờn và một số ban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khỏc nhau. Ở dưới mỗi xớ nghiệp lại cú cỏc phũng ban chuyờn mụn riờng biệt hoặc cỏc tổ, ban quản lý tự quản . Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trờn cựng một địa bàn thành phố lại cú nhiều cụng tycựng tham gia quản lý trong khi mỗi cụng ty đều cú quyền tự chủ trong hoạt động của mỡnh nờn đoi khi đó dẫn đến sự khụng thống nhất trong thực hiện chớnh sỏch của nhà nước. Nhiều khi cựng một vấn đề nhưng mỗi cụng ty thực hiện một cỏch hoặc với cỏc mức độ khỏc nhau đặc biệt là trong sự quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuờ và bỏn nhà theo nghị định 61/cp. Bờn cạnh đú cỏc , cụng ty phải hoạt động theo mụ hỡnh lấy thu bự chi , mang tớnh kinh doanh trong khi yờu cầu quản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động vỡ lợi ớch cụng cộng đó dấn đến tỡnh trạng khụng đủ kinh phớ cho hoạt động , buộc cỏc cụng ty phải chỳ trọng hơn trong việc tham gia cỏc dịch vụ kinh doanh xõy dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho cụng tỏc quản lý . Do vậy , việc quản lý nhà ở chung cư bị buụng lỏng . Túm lại , cụng tỏc quản lý bảo quản sửa chữa cũn lỏng lẻo, gõy ra nhiều hậu quả nghiờm trọng. Do vậy cần phải cú những giải phỏp đồng bộ để cho cụng tỏc này được thực hiện tốt hơn. 2.3/ Cỏc dịch vụ: Trong giai đoạn hiện nay, việc xõy dựng cỏc chung cư cao tầng là một trong những giải phỏp giải quyết cú hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhõn dõn. Vấn đề đặt ra là phỏt triển chung cư cần phải đi đụi với việc đỏp ứng những nhu cầu về dịch vụ đụ thị và đảm chất lượng cuộc sống. Người dõn đến định cư tại cỏc chung cư khụng những được sống trong cỏc căn hộ tiện nghi, khang trang mà cũn phải được thụ hưởng cảnh quan, mụi trường sống trong lành, được cung cấp cỏc dịch vụ đụ thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm cỏc nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cỏi, nhu cầu vui chơ giải trớ, văn hoỏ thể thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thong cụng cộng, vv Hơn nữa, một số khụng gian mang tớnh cụng cộng trong cỏc cụng trỡnh chung cư cao tầng cũng cần phải cú sự quan tõm thớch đỏng về tỷ lệ diện tớch cũng như tổ chức khụng gian để đảm bảo đỏp ứng những yờu cầu cũng như những phong tục tập quỏn mang tớnh truyền thống của cỏc hệ dõn cư trỳ trong chung cư như : khụng gian để xe mỏy xe đạp của cỏc hộ dõn, khụng gian sảnh tầng và sảnh nhà khụng gian sinh hoạt cộng đồng để đỏp ứng những hoạt động mang tớnh tập thể của cộng đồng cư trỳ như hiếu hỉ, sinh hoạt hố của cỏc chỏu thiếu nhi Tổ chức khụng gian cụng trỡnh chung cư cũng phải đặc biệt chỳ ý cỏc yếu tố tự nhiờn như hướng nắng, hướng giú, cỏc yếu tố khớ hậu khỏc để đảm bảo mụi trường và khớ hậu bờn trong cỏc căn hộ. Để đỏp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống của cỏc cư dõn sống trong cỏc khu nhà chung cư cao tầng thỡ phải thực hiện tốt về cụng tỏc dịch vụ, quản lý chung cư. Đõy là một trong những yếu tố cú tớnh quyết định trong thành cụng của mụ hỡnh phỏt triển chung cư cao tầng. Nguyờn nhõn cơ bản khiến trước đõy người dõn e ngại sống trong cỏc chung cư là do cỏc chung cư khụng cú sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo dưỡng cụng trỡnh. Cỏc chung cư cao tầng hiện nay được lấp đặt nhiều thiết bị như thang mỏy, mỏy bơm nước, mỏy phỏt điện dự phũng, thiết bị phũng chống chỏy cần phải cú mụ hỡnh quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo dưỡng cụng trỡnh phự hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện Hiện nay, để đảm bảo ổn định cuộc sống của người dõn trong cỏc chung cư, Tổng cụng ty đầu tư phỏt triển nhà và đụ thị đang tổ chức thực hiện cụng tỏc quản lý chung cư với cỏc cụng việc trụng giữ xe đạp, xe mỏy, bơm nước sinh hoạt,quản lý vận hành thang mỏy, thu gom rỏc thải, giữ gỡn vệ sinh mụi trường, bảo vệ an ninh trật tự bờn trong và bờn ngoài chung cư, duy trỡ bảo dưỡng hệ thống chiếu sang cụng cộng của cụng trỡnh, chăm súc cõy xanh và bảo đảm cảnh quan mụi trường coi đõy là trỏch nhiệm đúi với sản phẩm kinh doanh của mỡnh. Tuy nhiờn vấn đề quản lý chung cư cũn đang gặp rất nhiều khú khăn do chưa cú cơ chế chớnh sỏch tài chớnh về quản lý bảo trỡ chung cư, chớnh quyền địa phương chưa thực sự tham gia vào cụng tỏc quản lý, ý thức sử dụng cỏc trang thiết bị trong chung cư của một số ớt người dõn chưa cao nờn đó gõy ra sự cố trong chung cư. Cụng tỏc quản lý nhà chung cư cao tầng đó rất quen thuộc đối với cỏc nước phỏt triển, đặc biệt là cỏc nước trong khu vực như là Singapore, Trung Quốc, nhưng cũn rất mới mẻ với nước ta. Từ kimh nghiệm quản lý nhà chung cư cao tầng của cỏc nước và qua thực tế hiện tại cỏc khu nhà của Tổng cụng ty Đầu tư phỏt triển nhà và đụ thị, ta thấy cú cỏc loại dịch vụ chủ yếu sau: Dịch vụ đảm bảo sinh hoạt hàng ngày của cỏc hộ dõn, bao gồm: võn hành thang mỏy, bơm nước sinh hoạt, vệ sinh cỏc diện tớch cụng cộng, thu gom rỏc thải, trụng giữ xe đạp, xe mỏy và bảo vệ an ninh, cung cấp cỏc dịch vụ phục vụ sinh hoạt cộng đồng của khu dõn cư như hội họp, ma chay, cưới hỏi. Dịch vụ bảo trỡ thường xuyờn, đảm bảo hoạt động ổn định của cụng trỡng, bảo dưỡng cỏc thiết bị như thang mỏy, bơm nước sinh hoạt, hệ thống cứu hoả, hệ thổng truyền hỡnh, cỏc hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm súc cõy xanh khuõn viờn,sơn vụi mặt ngoài và diện tớch cụng cộng. Cụng tỏc sửa chữa những hư hỏng nhỏ trong quỏ trỡnh sử dụng như bong lớp gạch lỏt khu vực cụng cộng,thấm dột khu vệ sinh, mỏi nhà. Thay thế cỏc thiết bị hư hỏng khi hết thời hạn sử dụng như thiết bị bơm nước, thang mỏy, hệ thống đường ống kỹ thuật. Hiện nay khu chung cư ở Hà Nội phần nào đó đỏp ứng được nhu cầu của người dõn về cỏc dịch vụ trờn cụ thể như ở chung cư 9 tầng bắc Linh Đàm, do thiết kế căn hộ đa dạng phự hợp với yờu cầu sử dụng, giỏ cả hợp lý, cú chủ quản lý thực sự với mụ hỡnh dịch vụ đồng bộ như: trụng giữ xe đạp, xe mỏy, bơm nước sinh hoạt,quản lý an ninh trật tự đó phần nào đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của người dõn và được người dõn chấp nhận. Tuy nhiờn, trờn thực tế về chất lượng dịch vụ cũn nhiều vấn đề cần quan tõm, đặc biệt là hiện trạng về cảnh quan và ụ nhiễm mụi trường trong khu chung cư, chủ yếu là khu chung cư cũ. Cảnh quan-Tổ chức khụng gian khu ở. Hỡnh thức liờn kết giữa cỏc khối nhà và mối liờn kết giữa cỏc khụng gian trong toàn hệ thống được sử lý rất nghốo nàn, vỡ cỏc khối nhà cú hỡnh thức giống nhau (độ cao, màu sắc, khoảng cỏch,hướng, cỏch sắp xếp ), nờn khụng gian do chỳng tạo ra gần giống nhau. Khoảng cỏch giữa cỏc khối nhà, bị lấn chiếm hoặc trở thành nơi chứa rỏc phế thải xõy dựng. Tỡnh trạng cơi nới bằng lồng, chồng chim trờn mặt đứng của cỏc khối nhà gõy cảm giỏc khú chịu, ức chế tõm lý. Định hướng của khụng gian khụng rừ rang, khụng cú điểm nhấn quy hoạch, màu sắc nhàm chỏn cõy xanh, khụng gian trống, sõn chơi, trồng cõy xanh, làm nhà ở, kinh doanh buụn bỏn. Nhiều nơi, trờn cỏc diện tớch đú là cỏc loại chợ tạm, chợ cúc, nơi để phế thải xõy dựng và rỏc sinh hoạt, ảnh hưởng tới mỹ quan và chất lượng mụi trường sống. Hệ thống sõn chơi hầu hết thiếu cõy xanh, nếu cú thỡ rất ớt. Cõy đa số do người dõn tự trồng nờn nghốo về chủng loại, thiếu thống nhất về kiểu dỏng, màu sắc. Hệ thống đường giao thong trong khu ở (đường bao quanh và đường trong khu) hiện quỏ tải vỡ số lượng nhiều loại phương tiện giao thông. Hệ thống vỉa hố lại bị lấn chiếm làm chợ hàng quỏn đẩy người đi bộ xuống lòng đường, gõy tai nạn.Phần lớn cỏc đường chớnh khụng cú chỗ trỏnh xe và khụng được bảo dưỡng thường xuyờn. Vỡ hiện trạng cấp nước và chất lượng nước: nước cấp cho cỏc khu chung cư ở Hà Nội là từ mạng đường ống đó xử lý ở nhà mỏy. Do cỏc nhà mỏy luụn thiếu nước và ỏp lực khụng đủ, nờn cỏc khu chung cư đó được cấp nước vào bể chung và bơm đến hộ gia đỡnh theo định kỳ 1-2 ngày một lần. Tỡnh trạng cấp nước giỏn đoạn dẫn đến cỏc căn hộ phải cú bể dự trữ. Do hệ thống đường ống cấp nước quỏ cũ lại khụng được bảo dưỡng định kỳ nờn bị dũ rỉ, cỏc bể chứa nước hở khụng được bảo quản tốt nờn nước bị nhiễm khuẩn. Hầu hết cỏc mẫu nước ở bể nước chung là cỏc hộ gia đỡnh tại khu Thanh Xuõn cho thấy hàm lượng NO2, NH4 vượt quỏ tiờu chuẩn cho phộp. Một số bể nước tại cỏc hộ gia đỡnh cú độ ễxy hoỏ Ecoliferim và sắt cũng vượt quỏ tiờu chuẩn. Bể nước cú hàm lượng NO2 lớn hơn tiờu chuẩn hơn 2 lần, cũn hàm lượng NH4 lớn hơn 3 lần. Tại bể nước 212 – B3 cú độ ễxy hoỏ vượt 3 lần, hàm lượng sắt vượt gần 2 lần, NO2 vượt 18 lần. Tại phũng 105 – A12, NO2 vượt 2 lần, NH4 vượt 2 lần, E Coliferin vượt 9 lần,. Về thoỏt nước; Hiện nay, cỏc khu chung cư đều sử dụng hệ thống thoỏt nước chung. Hệ thống thoỏt nước mưa chỉ phự hợp với cỏc trận mưa nhỏ < 100mm và cường độ mưa khụng tập trung trong thời gian ngắn. Vào mựa mưa tỡnh trạng ngập ỳng rất phổ biến, cú khi kộo dài hàng tuần. Trong thời gian ngập ỳng, nước từ cỏc cống ngầm, kờnh mương tràn cựng với rỏc và chất thải sinh hoạt trụi nổi gõy ụ nhiễm mụi trường Vấn đề ụ nhiễm mụi trường luụn là nỗi ỏm ảnh của người dõn sống trong cỏc chung cư cũ. Và hiện nay chung cư tại cỏc đụ thị mới đó giải quyờt tốt hơn vấn đề mụi trường, tạo cho mỗi người dõn sống ở đú cú thể an tõm phần nào. Vấn đề về cụng tỏc dịch vụ trong khu chung cư luụn là vấn đề cần phải quan tõm và cần phải được đưa lờn hang đầu. Phần lớn cỏc khu chung cư hiện nay đó đỏp ứng được phần nào nhu cầu sinh hoạt hang ngày của cỏc hộ dõn, nhiều khu chung cư đó xõy dựng cỏc kiốt kinh doanh, siờu thị, trường học khi vui chơi giải trớ đú là những điểm đỏng mừng mà cỏc khu chung cư đó làm được. Nhưng bờn cạnh đú cũn nhiều dịch vụ chưa được đỏp ứng hoặc đỏp ứng chưa đồng bộ như dịch vụ về y tế, dịch vụ hiếu hỉ Qua đú chỳng ta nhận thấy, ban quản lý nhà chung cư cần phải đi sõu, đi sỏt hơn nữa, và quan tõm đỳng mức tới cỏc dịch vụ tốt để tỡm ra giải phỏp thớch hợp để giải quyết những tồn tại, những mặt yếu kộm, đồng thời phỏt huy những mặt đó đạt được, để phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dõn, tạo niềm tin cho những người dõn khi đăng ký mua nhà tại cỏc khu chung cư. 3/ Đỏnh giỏ chung: Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đó phỏt triển được nhiều nhà ở chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dõn cư của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết cỏc khu chung cư đó phần nào đỏp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dõn, đó hỡnh thành và phỏt triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo cuộc sống của người dõn về mặt vật chất cũng như tinh thần, từ việc tổ chức cụng tỏc trụng giữ xe, quản lý vận hành cầu thang mỏy, cung cấp điện, nước giữ gỡn vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải đến việc xõy dựng cỏc khu vui chơi giải trớ Tuy nhiờn, do chưa cú mụ hỡnh quản lý phự hợp cũng như coi nhẹ cụng tỏc quản lý sau khi đưa cỏc ngụi nhà vào vận hành khai thỏc sử dụng nờn cú nhiều cụng trỡnh bị xuống cấp nghiờm trọng. Hơn nữa do việc phỏt triển cỏc hệ thống dịch vụ khụng đũng bộ, chưa được chỳ trọng nờn đó gõy ra tõm lý e ngại của người dõn khi sống ở chung cư. Cụ thể là: Trong việc tổ chức thực hiờn cụng tỏc bảo dưỡng, duy tu nhà chung cư hiện nay cũn một số tồn tại vướng mắc sau: Chưa cú quy định về cụng tỏc duy tu bảo dưỡng. Theo quy định của luật dõn sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở hữu khu vực cụng cộng. Vỡ vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tớch trong từng căn hộ rơi vào tỡnh trạng “khụng người quản lý “. Mụ hỡnh quản lý tự quản vỡ vậy sau khi căn hộ đó được hoỏ giỏ bỏn cho người sử dụng khụng cú ai chịu trỏch nhiệm về hệ thống kỹ thật cụng cộng, do vậy khi hỏng húc khụng ai chịu trỏch nhiệm sửa chữa. Kinh phớ sửa chữa do tự nguyện đúng gúp vỡ vậy nếu sẩy ra hư hỏng nặng thỡ việc sửa chữa khú khăn về nhiều mặt. Ban quản trị trong mụ hỡnh tự quản là cư dõn sống trong chung cư. Vỡ vậy trong nhiều trường hợp khụng cú đủ thời gian, trỡnh độ, để cú thực hiện được cụng tỏc quản lý; Chi phớ tối thiểu thường xuyờn (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong một thỏng (bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi) khụng kể đến chi phớ lớn để sửa chữa duy tu định kỳ như: sơn lại mặt ngoài toà nhà, thay thế phụ tựng của thang mỏy, mỏy phỏt, mỏy bơm lại rất cao so với mức thu nhập của người dõn. Ngoài ra việc thu kinh phớ của người sử dụng sẽ rất khú khăn vỡ tõm lý khụng muốn trả thờm bất kỳ một kinh phỡ bặt buộc nào ngoài tiền nhà đó trả, khụng cú cơ sở phỏp lý nào để buộc người sử dụng phải nộp vỡ thực tế khụng cú quy định của nhà nước về việc này. Từ những tồn tại trờn đó gõy cản trở lớn đến cụng tỏc quản lý, duy tu, sửa chữa nhà chung cư, làm cho cụng trỡnh nhanh chúng bị xuống cấp, rỳt ngắn tuổi thọ cụng trỡnh. Về cụng tỏc quản lý cư trỳ: hiện nay ở cỏc chung cư mới chỉ cú danh sỏch tờn những người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tõm đến lai lịch của những người dõn ở đú. Do vậy đõy là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản lý gõy khú khăn cho việc trong đảm bảo an ninh, trật tự khu chung cư. Về mặt cỏc hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết cỏc khu chung cư đều cú cỏc dịch vụ trụng giữ xe đạp, xe mỏy, vận hành thang mỏy, giữ dỡn vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở chung cư. Đó xõy dựng cỏc ki-ốt kinh doanh phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hang ngày, như cỏc tiệm cắt túc, tiệm may, cỏc ki-ốt bỏn hang phục vụ sinh hoạt. Tuy nhiờn cú nhiều dịch vụ chưa được quan tõm đỳng mức như dịch vụ y tế, dịch vụ phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức khụng gian cụng cộng, cũng như cỏc hoạt động văn hoỏ khu chung cư, xõy dựng cỏc trường học cho con em đi học. Hiện nay, cỏc khu chung cư ở Hà Nội khi viết dự ỏn thường đều cú trường học, bưu điện, nước sạch, hạ tầng tốt, nhưng thật ra cỏc nhà đầu tư chủ yếu chỉ lo xõy dựng nhà bỏn lấy tiền, cũn cỏc dự ỏn khỏc thường tạm bợ, kộo dài hoặc làm cho cú. Về khớa cạnh cụng năng nhà ở, mỹ quan đụ thị cú lẽ bàn đến cũn xa lạ với chung cư ở Hà Nội túm lại hiện chung cư Hà Nội mới đảm nhận được một phần chức năng của mỡnh là đú làm nhà ở. Núi túm lại, cỏc khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đó cú sự phỏt triển tiến bộ hơn so với cỏc khu chung cư trước đõy về cả mặt số lượng cũng như chất lượng. Tuy nhiờn trong cụng tỏc quản lý vận hành và dịch vụ chung cư cũn nhiều hạn chế. Do vậy cần phải cú những định hướng giải phỏp phự hợp để cho khu chung cư cao tầng được phỏt triển ngày càng bền vững hơn. CHƯƠNG III: Một số giải phỏp tăng cường quản lý chung cư ở Hà Nội Hiện nay và những năm tới đõy, phỏt triển nhà chung cư cao tầng là xu thế tất yếu trong quy hoạch , phỏt triển đụ thị núi chung và Hà Nội núi riờng. Thành phố Hà Nội hiện cú trờn 60 dự ỏn phỏt triển nhà ở và khu đụ thị mới. Thành phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại cỏc dự ỏn phỏt triển nhà hoặc khu đụ thị mới để xõy dựng nhà ở chung cư cao tầng. Để đảm bảo mụi trường lành mạnh cho cư dõn sinh sống trong cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của cỏc hộ dõn đối với nhà ở trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất tại cỏc khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của cụng trỡnh nhà ở, đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trỳc đụ thị, đỏp ứng nhu cầu và tấc độ phỏt triển đụ thị văn minh và hiện đại. Chỳng tụi xin đề xuất một số giải phỏp để quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau : 1/ Về quản lý: Xõy dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng là cơ sở phỏp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phự hợp với truyền thống và tõm lý của người dõn trong nền kinh tế thị trường. 2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện cỏc dịch vụ đụ thị trong cỏc khu nhà chung cư cao tầng bao gồm cỏc dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn xó hội, cải tạo sửa chữa cấu trỳc bờn trong cỏc căn hộ ở, vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải, vận hành thang mỏy, đồng thời với cỏc dịch vụ tự nguyện khỏc để trỏnh tỡnh trạng tuỳ tiện của cỏc hộ dõn làm ảnh hưởng đến cỏc kết cấu chịu lực của nhà, đảm bảo kiến trỳc và mỹ quan đụ thị. Mụ hỡnh bộ mỏy quản lý và thực hiện cỏc hoạt động dịch vụ cú thể tổ chức theo dạng Cụng ty quản lý chuyờn nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bự chi cú lợi nhuận hợp lý, giỏ dịch vụ theo quy định Nhà nước kột hợp với thoả thuận của người dõn. 3/ Xõy dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyờn tắc giải quyết khi tranh chấp giữa cỏc chủ thể trong nhà ở chung cư liờn quan đến sở hữu căn hộ, sử dụng cỏc cụng trỡnh cụng cộng, cú biện phỏp sử lý đối với cỏc trường hợp vi p