Đề tài Một số vấn đề về chuẩn mực kế toán vas 05 bất động sản đầu tư

ậy, khi xác định một bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện này để ghi nhận là tài sản hay không, quản trị doanh nghiệp cần phải cân nhắc và đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận. 1.3.2. Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy Để ghi nhận một bất động sản đầu tư là tài sản thì nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách chính xác. Điều này, thể hiện qua giao dịch, mua bán, trao đổi bất động sản đầu tư đã minh chứng và xác định giá trị bất động sản đầu tư. Nguyên giá ban đầu của bất động sản đầu tư là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua vào hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó. Tùy thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau: - Nguyên giá của bất động sản đầu tư mua vào, bao gồm: giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác. Có thể viết theo công thức sau đây: Giá trị bất động sản được mua = giá mua + các chi phí liên quan trực tiếp. - Trường hợp mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư bằng giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính (tài khoản 635) theo kỳ hạn thanh toán trừ khi số chênh lệch được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của chuẩn mực kế toán số 16 "chi phí đi vay". - Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng. - Trường hợp bất động sản đầu tư thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của chuẩn mực kế toán số 06 "thuê tài sản" . Cần đặc biệt chú ý rằng, nguyên giá của bất động sản đầu tư không bao gồm các loại chi phí sau đây: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động) - Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến. - Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư. một số vấn đề về hạch toán bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp Nguyễn Thu Hằng Lớp: KT 46 C - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 1.1. Một số quy định trong hạch toán bất động sản đầu tư Khi hạch toán hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư cần tôn trọng một số quy định sau đây: 1.1.1. Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì mới được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư. 1.1.2. Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động, doanh nghiệp phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của bất động sản đầu tư. 1.1.3. Đối với bất động sản đầu tư mua vào, nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư được phản ánh trên tài khoản 241 - xây dựng cơ bản dở dang. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào tài khoản 217 - bất động sản đầu tư. 1.1.4. Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư hoặc từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau đây: - Trường hợp 1: bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng chỉ khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này. - Trường hợp 2: bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chỉ khi chủ sở hữu bắt đầu từ khi cho mục đích bán. - Trường hợp 3: bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư chỉ khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuê hoạt động. - Trường hợp 4: hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư chỉ khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động. - Trường hợp 5: bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo chuẩn mực kế toán số 03 - tài sản cố định hữu hình). Cần lưu ý rằng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho đã trình bày ở trên không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài chính của doanh nghiệp 1.1.5. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư trên tài khoản 217 - bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho. 1.1.6. Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Trường hợp doanh nghiệp bán theo phương thức trả chậm thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay được ghi nhận là doanh thu thực hiện theo quy định của chuẩn mực kế toán số 14 - doanh thu và thu nhập khác. 1.1.7. Doanh nghiệp ghi giảm bất động sản đầu tư trong các trường hợp sau đây: - Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng. - Bán bất động sản đầu tư - Thanh lý bất động sản đầu tư - Hết thời hạn thuê tài chính trả lại bất động sản đầu tư cho người cho thuê 1.1.8. Bất động sản đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi bất động sản đầu tư trong sổ "sổ theo dõi bất động sản đầu tư" tương tự như tài sản cố định. 1.1.9. Hạch toán bất động sản đầu tư đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản và đối với doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản. a. Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, thì: - Bất động sản mua về, xác định rõ mục đích để bán trong kỳ thì hạch toán vào tài khoản 1567 - hàng hóa bất động sản đầu tư. - Bất động sản mua về được xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai hoặc để chuyên cho thuê hoạt động thì hạch toán vào tài khoản 217 - bất động sản đầu tư. b. Đối với doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản thì chỉ sử dụng tài khoản 1567 - hàng hóa bất động sản đầu tư. 2.1. Chứng từ và tài khoản sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu tư 2.1.1. Chứng từ kế toán Quy trình hạch toán bất động sản đầu tư bao giờ cũng bắt đầu từ những chứng từ kế toán. Đó là căn cứ quan trọng đầu tiên của mọi quy trình hạch toán. Chứng từ hạch toán bất động sản đầu tư, bao gồm: - Chứng từ mua bán, thanh lý, cho thuê bất động sản đầu tư, bao gồm: hợp đồng cho thuê, hóa đơn giá trị gia tăng, phiếu chi, - Chứng từ chi phí nâng cấp, sửa chữa bất động sản đầu tư, gồm: biên bản bàn giao, sửa chữa tài sản cố định, phiếu chi, - Các quyết định chuyển đổi từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng sang bất động sản đầu tư, 2.1.2. Tài khoản sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu tư Để hạch toán bất động sản đầu tư, người ta sử dụng TK 217 - bất động sản đầu tư. Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp trong kỳ theo nguyên giá. Bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ Bên Có: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ Số dư bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu tư hiện có trong kỳ. Ngoài ra, trong hạch toán bất động sản đầu tư còn sử dụng một số tài khoản như sau: - Tài khoản 2147 - khấu hao bất động sản đầu tư - Tài khoản 1567 -hàng hóa bất động sản đầu tư Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động các loại hàng hóa bất động sản đầu tư của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản. Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 1567 - hàng hóa bất động sản đầu tư, như sau: Bên Nợ: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế + Giá trị thực tế hàng hóa bất động sản mua về để bán + Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho + Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng nguyên giá hàng hóa bất động sản đầu tư chờ bán. + Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thừa phát hiện khi kiểm kê Bên Có: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế + Giá trị thực tế của hàng hóa bất động sản đầu tư đã bán hoặc chuyển thành bất động sản đầu tư. + Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thiếu phát hiện khi kiểm kê. Số dư bên Nợ: phản ánh trị giá thực tế hàng hóa bất động sản còn lại cuối kỳ. - Tài khoản 632 - giá vốn hàng bán - TK 5117 - doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - TK 241 - xây dựng cơ bản dở dang - TK 111, 112, 131, 331, 3.1. Trình tự hạch toán bất động sản đầu tư Trình tự hạch toán bất động sản đầu tư một số nghiệp vụ kinh tế chủ yếu, như sau: 3.1.1. Hạch toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có các TK: 111, 112, 331, . - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có các TK: 111, 112, 331, Ví dụ 1: một doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản. Trong năm, doanh nghiệp mua một mảnh đất có diện tích là 300m2, với đơn giá 1m2 là 20 triệu đồng. Doanh nghiệp thanh toán cho bên bán bằng tiền gửi ngân hàng. Thuế GTGT là 1% doanh nghiệp thanh toán bằng tiền mặt. Với mảnh đất trên, doanh nghiệp sẽ nắm giữ và chờ tăng giá mới bán. Các chi phí khác có liên quan trực tiếp đến việc mua mảnh đất trên là 10 triệu đồng và đã thanh toán bằng tiền mặt. yêu cầu: xác định nguyên giá của mảnh đất trên. Định khoản các nghiệp vụ kinh tế và phản ánh vào tài khoản kế toán của doanh nghiệp theo tài liệu trên. Bài giải: Theo tài liệu trên, nguyên giá của mảnh đất mà doanh nghiệp đã mua và đang nắm giữ được xác định như sau: - Giá mua: 300m2 x 20 triệu đồng = 6.000 triệu đồng - Các chi phí có liên quan trực tiếp đến việc mua mảnh đất trên là 10 triệu đồng. Tổng cộng nguyên giá của mảnh đất trên mà doanh nghiệp đã mua là 6010 triệu đồng. Kế toán định khoản như sau: 1a) Nợ TK 217: 6010 Nợ TK 133: 60 Có TK 112: 6000 Có TK 111: 70 Các nghiệp vụ kinh tế trên được phản ánh vào sơ đồ tài khoản của doanh nghiệp như sau: TK 217 x x x 6010 TK 112 x x x 6000 TK 1332 x x x 60 TK 111 x x x 70 Sơ đồ 1: Quy trình hạch toán mua bất động sản đầu tư Cũng theo tài liệu của ví dụ 1 nhưng doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp thì các nghiệp vụ kinh tế trên được định khoản như sau: 1b) Nợ TK 217: 6010 Có TK 112: 6000 Có TK 111: 10 Các nghiệp vụ kinh tế trên được phản ánh vào tài khoản của doanh nghiệp như sau: TK 217 x x x 6010 TK 112 x x x 6000 TK 111 x x x 10 Sơ đồ 2: Quy trình hạch toán mua bất động sản đầu tư 3.1.2. Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá - theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có TK 331 - Phải trả cho người bán - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn Có TK 331 - Phải trả cho người bán - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn Có TK 331 - Phải trả cho người bán - Hàng kỳ, doanh nghiệp tính lãi và phân bổ số lãi phải trả cho việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, kế toán ghi: Nợ TK 635 - Chi phí hoạt động tài chính Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn - Khi thanh toán tiền cho người bán, kế toán ghi Nợ TK 331- Phải trả cho người bán Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính Có các TK 111, 112, Ví dụ 2: Một doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản. Trong năm, doanh nghiệp mua một ngôi nhà 10 tầng, tổng diện tích nhà là 3000m2, với giá mua là 10 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp mua theo phương thức trả góp trong 10 năm, với lãi suất 7%/năm. Thuế GTGT doanh nghiệp nộp theo phương pháp khấu trừ 1%. Chi phí có liên quan trực tiếp việc mua nhà của doanh nghiệp là 30 triệu đồng và đã thanh toán bằng tiền mặt. Yêu cầu: Xác định nguyên giá của tòa nhà mà doanh nghiệp đã mua và đang nắm giữ. Định khoản các nghiệp vụ kinh tế và phản ánh vào tài khoản của doanh nghiệp. Biết rằng: Tổng số tiền mua nhà mà doanh nghiệp thanh toán cho bên bán trong 10 năm là như nhau và doanh nghiệp thanh toán bằng tiền gửi ngân hàng. Bài giải: - Nguyên giá của tòa nhà mà doanh nghiệp đã mua và đang nắm giữ được xác định như sau: + Giá mua của tòa nhà theo giá mua trả tiền ngay, chưa có thuế GTGT: 3000m2 x 10 triệu đồng = 30.000 triệu đồng. + Chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua nhà: 30 triệu đồng. Tổng nguyên giá ban đầu của tòa nhà: 30030 triệu đồng - Tính số tiền lãi mà doanh nghiệp phải trả trong 10 năm cho bên bán theo phương thức trả chậm: + Năm thứ nhất: doanh nghiệp thanh toán cho bên bán ngay 10% nên không chịu tiền lãi. + Năm thứ hai: doanh nghiệp thanh toán cho bên bán với tổng số tiền lãi là: (30.000 - 3000) x 7% = 1890 (triệu đồng). + Năm thứ ba: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiền lãi là (27.000 - 3000) x 7% = 1680 (triệu đồng) + Năm thứ tư: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiền lãi là (24.000 - 3000) x 7% = 1470 (triệu đồng) + Năm thứ năm: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiền lãi là (21.000 - 3000) x 7% = 1260 (triệu đồng) + Năm thứ sáu: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiền lãi là (18.000 - 3000) x 7% = 1050 (triệu đồng) + Năm thứ bảy: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiền lãi là (15.000 - 3000) x 7% = 840 (triệu đồng) + Năm thứ tám: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiền lãi là (12.000 - 3000) x 7% = 630 (triệu đồng) + Năm thứ chín: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiền lãi là (9.000 - 3000) x 7% = 420 (triệu đồng) + Năm thứ mười: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiền lãi là (6.000 - 3000) x 7% = 210 (triệu đồng) Tổng cộng trong 10 năm, doanh nghiệp phải trả tổng số tiền lãi cho bên bán theo phương thức trả góp với số tiền là: 9.450 triệu đồng. Căn cứ vào số liệu trên, kế toán định khoản các nghiệp vụ kinh tế, như sau: 2a) Nợ TK 217: 30030 Nợ TK 242: 9450 Nợ TK 133: 300 Có TK 111: 330 Có TK 331: 39.450 Các nghiệp vụ kinh tế trên được phản ánh vào hệ thống tài khoản của doanh nghiệp như sau: TK 217 x x x 30030 TK 242 x x x 9450 TK 111 x x x 330 TK 331 39.450 TK 1332 x x x 300 Sơ đồ 3: Quy trình hạch toán tăng bất động sản đầu tư Giả sử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp thì kế toán định khoản như sau: 2b) Nợ TK 217: 30030 Nợ TK 242: 9450 Có TK 111: 30 Có TK 331: 39450 Các nghiệp vụ kinh tế trên phản ánh vào hệ thống tài khoản của doanh nghiệp như sau: TK 217 x x x 30030 TK 242 9450 TK 331 39.450 TK 111 x x x 30 Sơ đồ 4: Quy trình hạch toán tăng bất động sản đầu tư Kế toán các nghiệp vụ kinh tế của doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản về việc mua ngôi nhà trên thanh toán cho bên bán theo phương thức trả góp trong 10 năm, như sau: Năm thứ nhất: doanh nghiệp thanh toán tiền mùa nhà theo phương thức trả góp cho bên bán, kế toán định khoản: Nợ TK 331: 3000 Có TK 112: 3000 Năm thứ hai: doanh nghiệp tính và phải trả lãi cho việc mua tòa nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 635: 1890 Có TK 242: 1890 Khi thanh toán cả tiền mua nhà trả chậm và tiền lãi cho bên bán theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 331: 4890 Có TK 112: 4890 Năm thứ ba: doanh nghiệp tính và phải trả lãi cho việc mua tòa nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 635: 1680 Có TK 242: 1680 Khi thanh toán cả tiền mua nhà trả góp và tiền lãi mua ngôi nhà cho bên bán, kế toán ghi. Nợ TK 331: 4680 Có TK 112: 4680 Năm thứ tư: doanh nghiệp tính lãi phải trả cho việc mua nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 635: 1470 Có TK 242: 1470 Trong kỳ, khi thanh toán cả tiền nhà và tiền lãi cho bên bán theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 331: 4470 Có TK 112: 4470 Năm thứ năm: doanh nghiệp tính lãi phải trả cho bên bán nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 635: 1260 Có TK 242: 1260 Trong kỳ, khi thanh toán cả tiền mua nhà và tiền lãi cho bên bán theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 331: 4260 Có TK 112: 4260 Năm thứ sáu: doanh nghiệp tính lãi phải trả cho bên bán ngôi nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 635: 1050 Có TK 242: 1050 Trong kỳ, khi thanh toán cả tiền mua nhà và tiền lãi cho bên bán ngôi nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 331: 4050 Có TK 112: 4050 Năm thứ bảy: doanh nghiệp tính lãi phải trả cho bên bán ngôi nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 635: 840 Có TK 242: 840 Trong kỳ, khi thanh toán cả tiền mua nhà và tiền lãi cho bên bán nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 331: 3840 Có TK 112: 3840 Năm thứ tám: doanh nghiệp tính lãi phải trả cho bên bán ngôi nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 635: 630 Có TK 242: 630 Trong năm, khi thanh toán cả tiền mua nhà và tiền lãi phải trả cho bên bán ngôi nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 331: 3630 Có TK 112: 3630 Năm thứ chín: doanh nghiệp tính tiền lãi phải trả cho bên bán ngôi nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 635: 420 Có TK 242: 420 Trong năm, khi doanh nghiệp thanh toán tiền mua nhà và tiền lãi cho bên bán theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 331: 3420 Có TK 112: 3420 Năm thứ mười: doanh nghiệp tính số tiền lãi phải trả cho bên bán ngôi nhà theo phương thức trả góp, kế toán ghi: Nợ TK 635: 210 Có TK 242: 210 Trong năm, khi doanh nghiệp thanh toán cả tiền mua nhà và tiền lãi phải trả theo định kỳ hàng năm cho bên bán ngôi nhà theo phương thức trả chậm, kế toán ghi: Nợ TK 331: 3210 Có TK 112: 3210 Như vậy, sau 10 năm doanh nghiệp mua ngôi nhà theo phương thức trả góp đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà và tiền lãi cho bên bán với tổng số tiền là 39450 kế toán ghi: 2c) Nợ TK 331: 39450 Có TK 112: 39450 Các nghiệp vụ kinh tế phản ánh vào hệ thống tài khoản của doanh nghiệp như sau: TK 331 2c) 39.450 39.450 (2a) TK 112 x x x 39.450 (2c) Sơ đồ 5: Quy trình thanh toán mua nhà trả góp sau 10 năm 3.1.3. Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao: Khi phát sinh chi phí xây dựng bất động sản đầu tư, căn cứ vào tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán ghi: Nợ TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang Có các TK có liên quan Khi kết thúc xây dựng cơ bản, công trình hoàn thành bàn giao, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang 3.1.4. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào tài liệu chuyển đổi mục đích sử dụng, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 211 - Tài sản cố định hữu hình Có TK 213 - Tài sản cố định vô hình Đồng thời, kết chuyển số hao mòn lũy kế, kế toán ghi: Nợ TK 2141, hoặc TK 2143 Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư 3.1.5. Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào tài liệu chuyển mục đích sử dụng, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 156 - Hàng hóa (TK 1567 hàng hóa bất động sản) 3.1.6. Khi đi thuê tài chính với mục đích cho thuê, nếu tài sản thuê đó thỏa mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, kế toán ghi Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có các tài khoản 111, 112, 315, 342 , 3.1.7. Sau khi ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư, nếu có chi phí phát sinh làm tăng nguyên giá bất động sản đầu tư: - Trường hợp chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư) thực tế phát sinh, kế toán ghi: Nợ TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có các TK: 111, 112, 152, 331, - Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang 3.1.8. Khi hết hạn thuê tài chính - Hoàn trả lại bất động sản đầu tư thuê tài chính, kế toán ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (phần chênh lệch giữa nguyên giá bất động sản đầu tư thuê và giá trị hao mòn lũy kế) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá) - Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài chính, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số tiền phải trả thêm, kế toán ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có các tài khoản: 111, 112, - Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư để sử dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, kế toán ghi: Nợ TK 211 - Tài sản cố định hữu hình (nếu là tài sản cố định hữu hình) Nợ TK 213 - Tài sản cố định vô hình (nếu là tài sản cố định vô hình) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư Có các tài khoản 111, 112 (số tiền phải trả). Đồng thời, kết chuyển số hao mòn lũy kế, kế toán ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Có TK 2141 hoặc TK 2143 3.1.9. Kế toán bán, thanh lý bất động sản đầu tư - Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý bất động sản đầu tư: + Đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, kế toán ghi: Nợ các tài khoản: 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán) Có TK 511 - Doanh thu bán hàng (5117) Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311) + Đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, kế toán ghi: Nợ các tài khoản: 111, 112, 131, (tổng giá thanh toán) Có TK 511 - Doanh thu bán hàng (5117) - Khi bất động sản đầu tư đã bán, thanh lý, kế toán ghi: Nợ TK 214 - Hao mòn tài sản cố định (2147) - Hao mòn bất động sản đầu tư Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của bất động sản đầu tư) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá của bất động sản đầu tư) 3.1.10. Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu sử dụng: Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán: + Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tư vào tài khoản 156 - hàng hóa, kế toán ghi: Nợ TK 156 - Hàng hóa (1567 - giá trị còn lại của bất động sản đầu tư) Nợ TK 214 - Hao mòn tài sản cố định (2147- số hao mòn lũy kế) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá) + Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kế toán ghi: Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có) Có các TK: 111, 112, 152, 334, 331, + Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hóa bất động sản chờ bán, kế toán ghi: Nợ TK 156 - Hàng hóa (1567) Có TK 154 - Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang - Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, kế toán ghi: Nợ các tài khoản 211, 213 Có TK 217  một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hạch toán hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp 3.1. Nhận xét về hạch toán bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp Trong tiến trình hội nhập nền kinh tế toàn cầu và trong khu vực, Việt Nam đã và đa