Đề tài Một số vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội

h đất tạm giao đó có 149 ha đất thuộc dự án làm đường giao thông, 54 ha đất thuộc dự án xây dựng hạ tầng kĩ thuật khu đô thị áơi phục vụ tái định cư của thành phố. - Kết quả thu tiền sử dụng đất: theo số liệu của cục thuế Hà Nội tính đến ngày 30/11/2001 tổng số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất năm 2001 thu được : 183.7 tỉ đồng (tiền sử dụng đất 108.7 tỉ, tiền thuê đất 75 tỉ ), đạt 146.96% kế hoạch được giao. Đã có nhiều văn bản đổi mới về cơ chế chính sách: + Cải cách hành chính, quy trình, thủ tục giao đất trên địa bàn thành phố đã được hoàn thiện, tinh giảm ở mỗi khâu, xác định rõ nhiệm vụ và thời gian giải quyết của các ngành và các cấp. + Thành phố đã ban hành Quyết định số 72/2001/QĐ-UB quy định về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi trên địa bàn Thành phố theo hướng phân cấp mạnh để Quận, huyện thực hiện; đã thành lập Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng, là đầu mối chỉ đạo, hướng dẫn, giải quyết vướng mắc trong viêc tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. + Thành phố đã ban hành Quyết định số 123/2001/QĐ- UB ngày 6/12/2001 quy định nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố. Năm 2001 lần đầu tiên Thành phố thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai 93,1% về chỉ tiêu diện tích đất, đây là kết quả chuyển biến tích cực từ khâu chỉ đạo đến khâu tổ chức thực hiện, đăc biệt là cải cách mạnh trong trong thủ tục đầu tư và công tác giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên có một số chỉ tiêu cụ thể về loại đất đạt thấp như đất nông thôn, đất ở đô thị, và một số chỉ tiêu vượt kế hoạch như đất xây dựng, đất thuỷ lợi, * Tương tự như năm 2001, các năm 2002, 2003 cũng đã thực hiện giao đất, cho thuê đất theo kế hoạch của Thành phố Hà Nội và đạt được một số kết quả nhất định. Năm 2002: + Đất đô thị: đã giao 503, 6 ha đất + Đất ở nông thôn: đã giao 15 ha đất + Đất xây dựng: đã giao 456,6 ha đất + Đất giao thông: đã giao 201,0 ha đất. + Đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng: đã giao 16 ha + Đất quốc phòng an ninh: đã giao 200 ha đất + Đất làm vật liệu xây dựng: đã giao 6 ha. + Đất chuyên dùng khác: đã giao 15 ha + Đất nông nghiệp: đã giao 200 ha đất + Đất lâm nghiệp (trồng rừng): đã giao 200 ha Năm 2003 + Đấu giá quyền sử dụng đất: thực hiện được 75 ha, đạt 71% kế hoạch + Đất ở nông thôn: đã giao 16 ha đất đạt 80% kế hoạch + Đất xây dựng: đã giao 350 ha đất, đạt 70% kế hoạch + Đất giao thông: đã giao 105 hađất, đạt 22% kế hoạch. + Đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng: đã giao 60 ha đất, đạt 120%. + Đất quốc phòng an ninh: đã giao 22 ha đất, đạt 110% kế hoạch + Đất làm vật liệu xây dựng: đã giao 15 ha đất, đạt 125% kế hoạch. + Đất nghĩa trang, nghĩa địa: đã giao 6 ha đất, đạt 60% kế hoạch. + Đất chuyên dùng khác: đã giao 1 ha đất , đạt 20% kế hoạch. + Đất nông nghiệp: đã giao 78 ha đất, đạt 100% kế hoạch. Năm 2004 cũng đã lập được kế hoạch sử dụng đất và có kế hoạch năm 2004 xin điều chỉnh được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt. ( xem chi tiết phụ lục). II. Khái quát về hoạt động đấu thầu công trình xây dựng xử dụng cơ sở hạ tầng của dự án . Trước tiên, ta có thể hiểu sơ qua rằng đấu thầu thực ra là một hoạt động mua sắm đặc biệt. Khi thực hiện đấu thầu, bên mua sẽ dựa vào khả năng của mình để đưa ra giá đánh giá và chất lượng gói thầu; Bên bán xem xét và có quyết định người thắng thầu là người đưa ra chất lượng phù hợp, giá đánh giá thấp nhất. Trong đấu thầu cũng có hai bên tham gia: Người mua - bên mua (Bên mời thầu) Người bán - bên bán (Nhà thầu) 2.1. Mục tiêu đấu thầu. Cũng như các hoạt động khác, đấu thầu đặt ra những mục tiêu cụ thể cho riêng mình mà ta có thể tóm gọn lại như sau: cạnh tranh, công bằng, minh bạch, hiệu quả kinh tế. - Cạnh tranh : + áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi là chủ yếu (tạo cơ hội cho nhiều người tham gia , chống tiêu cực, ) + Đấu thầu rộng rãi: thông báo trước 10 ngày trước khi phát hành hồ sơ mời thầu. + Đánh giá kỹ thuật kết hợp với giá đối với Tư vấn + Không áp dụng giá xét thầu và giá sàn Công bằng : + Quy định điều kiện tiên quyết trong hồ sơ mời thầu. + Đánh giá theo hồ sơ mời thầu đã được phê duyệt. + áp dụng đánh giá hai bước (nhà thầu đạt kỹ thuật mới được xét về tài chính). + S ử dụng chuyên gia, tư vấn đủ năng lực. Minh bạch : + Đưa tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu vào hồ sơ mời thầu . + Quy định về thời hạn (sơ tuyển, mời thầu, xét thầu, thẩm định, phê duyệt) + Tổ chuyên gia phải được chấp thuận. +Tư vấn không được tham gia gói thầu mua sắm hàng hoá và xây lắp do mình làm tư vấn . + Bên mời thầu không được tham gia với tư cách là nhà thầu đối với gói thầu do mình tổ chức. + Tách công việc xét thầu với thẩm định. Hiệu quả kinh tế : Quy định nguyên tắc bao thầu : + Tư vấn : Đáp ứng tối thiểu về kỹ thuật . Có điểm tổng hợp (điểm kỹ thuật + điểm giá cao nhất) Có giá trị trúng thầu <= giá gói thầu + Hàng hoá, xây lắp Đáp ứng tối thiểu vế kĩ thuật Có giá trị đánh giá thấp Có giá trị trúng thầu nhỏ hơn hoặc bằng giá gói thầu 2.2. * Lựa chọn nhà đầu tư tham gia đấu thầu công trình cơ sở hạ tầng. Đối tượng tham gia đấu thầu công trình cơ sở hạ tầng là tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng và kinh doanh bất động sản, có đủ điều kiện về vốn và kĩ thuật, kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư. Nhà đầu tư tham gia đấu thầu công trình cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất phải gửi đến chủ dự án hoặc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hồ sơ xin tham gia đấu thầu công trình, hồ sơ gồm: + Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư, bản tự giới thiệu kèm theo tài liệu chứng minh về khả năng chuyên môn, tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm thực hiện dự án. + Báo cáo tài chính của ba năm gần nhất. + Phương án thực hiện triển khai dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, dự án sử dụng quỹ đất được giao. + Văn bản đề nghị được tham gia đấu thầu. * Điều kiện lựa chọn tổ chức kinh tế, cá nhân tham gia đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng. Có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh phù hợp với việc thực hiện dự án đầu tư. Có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật theo quy định của pháp luật. Có phương án khả thi thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, dự án sử dụng có hiệu quả quỹ đất được giao. Một tổ chức chỉ được tham gia một đơn vị dự án thầu trong một gói thầu. Trường hợp tổng công ty (công ty) đứng tên tham gia dự án thầu thì các đơn vị thành viên, đơn vị trực thuộc không được phép tham gia với tư cách nhà thầu độc lập. 2.3. Trình tự đấu thầu cho một gói thầu. Bao gồm 7 bước: Bước 1: chuẩn bị đấu thầu: Lập hồ sơ mời thầu. Thông báo mời thầu. Sơ tuyển. Bước 2: tổ chức đấu thầu: Lập tổ chuyên gia. Phát hành hồ sơ mời thầu (cung cấp miễn phí) hồ sơ mời thầu hoặc bán mời thầu <=500.000đ (đấu thầu trong nước ) Giải đáp thắc mắc thông qua hội nghị hoặc trả lời bằng văn bản. Xây dựng tiêu chuẩn đánh giá chi tiết. Bước 3: Xét thầu: Tư vấn. + Đánh giá kỹ thuật: nhà thầu đáp ứng yêu cầu nếu đạt điểm tối thiểu từ ( >=70%) + Đánh giá tổng hợp: điểm kỹ thuật + điểm tài chính Điểm kỹ thuật >=70% + điểm tài chính <=30% =100% + Xếp hạng để thương thảo hợp đồng với nhà thầu có điểm tổng hợp cao nhất Hàng hoá + xây lắp. + Theo phương pháp đánh giá có 2 bước + Đánh giá về mặt kỹ thuật để chọn danh sách ngắn( nhà thầu đáp ứng yêu cầu nếu đạt điểm tối thiểu từ>=70% ) + Xác định đánh giá để xếp hạng: Sửa lỗi Hiệu chỉnh các sai lệch Chuyển đổi sang đồng tiền chung Quy đổi về cùng mặt bằng. Trao thầu cho nhà thầu nếu đáp ứng cơ bản yêu cầu hồ sơ mời thầu và có giá đánh giá thấp nhất. Có giá dự thầu <= giá gói thầu được phê duyệt. Gói thầu quy mô nhỏ: + Đánh giá kỹ thuật: đạt/ không đạt + Xác định giá dự thầu sau sửa lỗi và sai lệch thấp nhất. Bước 4: Thẩm định và phê duyệt Nội dung thẩm định: + Căn cứ pháp lý + Quy trình đấu thầu + Kết quả đấu thầu (kinh nghiệm năng lực, khả năng đáp ứng của nhà thầu, giá đề nghị trúng thầu) Cơ quan và thời gian thẩm định + Bộ Kế hoạch và đầu tư thẩm định (tối đa 30 ngày) + Đơn vị giúp việc liên quan (tối đa 20 ngày) + Đối với gói thầu quy mô nhỏ (tối đa 7 ngày- khi cần) Phê duyệt: người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ trúng thầu. Bước 5: Công bố trúng thầu. Điều kiện. + Có quyết định của người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền. + Có hay không có nhà thầu trúng thầu. Nội dung: +Tên nhà trúng thầu +Giá trúng thầu + Loại hợp đồng Bước 6: Hoàn thiện hợp đồng. Thời gian không quá 30 ngày kể từ khi có nội dung thông báo trúng thầu. Nội dung : + Giải quyết các nội dung tồn tại. + Chi tiết hoá các chi phí. + Nghiên cứu sáng kiến, giải pháp tối ưu do nhà thầu đề xuất. Nguyên tắc: phải đảm bảo đáp ứng các yêu cầu của hồ sơ mời thầu và giá ký hợp đồng <= giá trúng thầu (đã duyệt). Với gói thầu nhỏ: Không cần thương thảo hoàn thiện. Bước 7: Ký hợp đồng: Điều kiện : + Sau khi thương thảo hoàn thiện hợp đồng. + Cập nhật thông tin về năng lực nhà thầu + Có bảo lãnh thực hiện hợp đồng (trước khi ký hợp đồng hoặc hợp đồng có hiệu lực). + Công khai. + Đại diện có thẩm quyền của bên mời thầu và Nhà thầu. 2.4: Lấy ví dụ tại Dự án đầu tư Xây dựng hạ tầng khu đất xây dựng nhà ở để đấu giá QSDĐ tại xã Phù Linh và Thị trấn Sóc Sơn, huyện Sóc Sơn, Hà Nội. Để thực hiện được một phiên đấu giá QSDĐ chúng ta phải tiến hành rất nhiều công việc, chia thành các công đoạn khác nhau. Một trong các công việc ban đầu cần thiết thực hiện mới tổ chức được phiên đấu giá là chúng ta phải đưa ra được dự án đầu tư Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất.Tại huyện Sóc Sơn cũng vậy, UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật với mục tiêu đầu tư là: Xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật cho khu đất phục vụ cho việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng trên địa bàn huyện Sóc Sơn và Thành phố; Xây dựng các công trình nhà ở trong khu đất tuân thủ quy hoạch, làm tăng quỹ nhà ở cho huyện Sóc Sơn và Thành phố Hà Nội. Trong dự án đầu tư này bao gồm các nội dung chủ yếu sau: Phạm vi chiếm đất : 113.200 m2 - Giải pháp công nghệ, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng: Thiết kế và xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật: San nền, giao thông, cấp nước, thoát nước tuân thủ các nội dung, thông số kỹ thuật đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 83/2003/QĐ-UB ngày 17/7/2003 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết1/500 khu đất xây dựng nhà ở để đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Phù Linh và Thị trấn Sóc Sơn, huyện Sóc Sơn; và Quyết định số 84/2003/QĐ-UB ngày17/07/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành điều lệ quản lý xây dựng nhà ở để đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Phù Linh và Thị trấn Sóc Sơn, huyện Sóc Sơn tỉ l ệ: 1/500 - Khối lượng các hạng mục xây dựng chính: + San nền: tổng khối lượng đào đắp 186.518 m2(không xây tường kè chắn đất) + Giao thông: Xây dựng mới và cải tạo cũ trong phạm vi dự án theo quy hoạch đã được duyệt (riêng đoạn tuyến trong chỉ giới mở rộng đường quốc lộ 3 chỉ đền bù giải phóng mặt bằng, không đầu tư kết cấu mặt đường). Tiêu chuẩn thiết kế các tuyến đường theo tiêu chuẩn khu nhà ở (kết cấu thảm BTAF có cường độ mặt đường Eyc = 980 Kg/cm2). Tổng diện tích mặt đường 28.577 m2; diện tích hè lát gạch BLOCK 14.814 m2; trồng cây xanh trên hè. + Thoát nước: Xây dựng hệ thống cống thu nước vào hệ thống thoát nước chung của khu vực. Tổng chiều dài tuyến cống: 2,843m. + Cấp nước: Xây dựng hê thống cấp nước công suất thiết kế 700 m3/ngày đêm. + Xây dựng hệ thống đèn chiếu sáng119 hộ, và đường dây hạ thế. + Giải phóng mặt bằng gồm: Đất nông nghiệp 93.080 m2; đất thổ cư 2.510 m2; đền bù tài sản trên đất: nhà cấp 4: 340 m2. Di chuyển kênh tưới và đường dây điện cao thế trong phạm vi dự án. * Tổng mức đầu tư (khái toán): 56.357 triệu đồng Trong đó - Xây lắp : 29.159 triệu đồng - Chi khác 22.057 triệu đồng (trong đó giải phóng mặt bằng: 19.825 triệu đồng) - Dự phòng 5.123 triệu đồng Nguồn vốn này sẽ do ngân sách Thành phố ứng trước và sẽ thu hồi sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. * Thời gian thực hiện hoàn thành dự án: 2003- 2004; Phân kỳ đầu tư như sau. - Giai đoạn I: Xây dựng các hạng mục hạ tầng thiết yếu (hoàn thành xong trước ngày 30/11/2003 để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất) gồm các nội dung: san nền, thoát nước, hệ thống giao thông (chưa thảm lớp bê tông hạt mịn) ước tính kinh phí xây lắp khoảng 20.573 triệu đồng. - Giai đoạn II: Hoàn thiện các hạng mục còn lại của dự án. * Phương thức tổ chức thực hiện dự án: Để thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho đấu giá quyền sử dụng đất phải tiến hành đấu thầu và chỉ định thầu theo đúng các quy định hiện hành. - Giao cho Công ty tư vấn và thiết kế xây dựng Hà Nội - Sở Xây dựng lập hồ sơ khảo sát, thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán theo đúng quy định (giá trị nhỏ hơn 500 triệu đồng). - Các hạng mục xây lắp: Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch đấu thầu trình UBND Thành phố phê duyệt theo quy định hiện hành. III. Phương pháp xác định giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội. Như chúng ta đã biết, tại Hà Nội hiện nay đã có một số phương pháp để xác định giá sàn tối ưu cho cả hai bên: bên tổ chức và bên tham gia đấu giá. Mặc dù Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đã cố gắng tính toán để đưa ra giá sàn hợp lý nhất nhưng đôi khi nó vẫn mang nhiều tính chủ quan bởỉ xác định giá sàn là một công việc hết sức khó khăn, phức tạp, lại chưa cơ sở chính thống nào cho việc thẩm định giá. Dưới đây là một ví dụ về cách tính giá sàn đã được áp dụng trong phiên đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội: * Xác định giá sàn và bước giá phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất D5 nằm giữa đường Lạc Long Quân và đường vành đai 2 – quận Tây Hồ để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố. Sau khi căn cứ vào một loạt các Quyết định, công văn như: - Quyết định số 1209/QĐ- TTg ngày 04/12/2000 của Chính phủ về việc đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây, Hà Nội. - Quyết định số 1710/QĐ- UB ngày 28/3/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 186.115 m2 đất tại các phường Xuân La, Phú Thượng, Nhật Tân – quận Tây hồ, tạm giao ban quản lý dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây(UBND quận Tây Hồ) để bồi thường giải phóng mặt bằng khu đất, chuẩn bị thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất. - Căn cứ quy hoạch tổng mặt bằng các khu khu đất D1, D3, D5, D6, D7, D9 được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 4529/QĐ- UB ngày 31/7/2003. - Quyết định số 7751/QĐ- UB ngày 22/12/2003 của UBND Thành phố Hà Nội vệ việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất D5 nằm giữa Lạc Long Quân và đường vành đai 2 phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyết định số 91/2003/QĐ- UB ngày 04/8/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà nội. - Quyết định số 24/2003/QĐ- UB ngày 19/11/2003 của UBND quận Tây Hồ về việc thành lập Hội đồng đánh giá quyền sử dụng đất các khu đất nằm giữa Lạc Long Quân và đường vành đai 2(D1, D3, D5, D6, D7, D9) quận Tây Hồ. Căn cứ công văn 311/UB-NNĐC ngày 09/02/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về phương thức đấu giá quyền sử dụng đất khu D5 tại dự án 18,6 ha Lạc Long Quân, quận Tây Hồ. Dựa vào đó, ngày 03/04/2004, hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất quận Tây Hồ đã có buổi họp bàn về giá sàn, bước giá để phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất D5. Sau khi xem xét, thảo luận hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đã thống nhất cách tính giá sàn như sau. 1. Quy hoạch khu đất: (Theo quy hoạch tổng mặt bằng TL 1/500 được UBND Thành phố phê duyệt tại quyết định số 4529/QĐ-UB ngày 31/7/2003). Tổng diện tích khu đất d5 48.525 m2 - Đất dạo đường và cây xanh 5.372 m2 - Đất đường, cây xanh và bãi đỗ xe 10.323 m2 - Đất xây dựng nhà biệt thự cao cấp, nhà vườn dành để đấu giá quyền sử dụng đất. 32.830 m2 Bao gồm D5A D5B D5C D5D + Diện tích đất 8760 m2 6453 m2 9037 m2 8.580 m2 + Diện tích xây dựng 2410 m2 1820 m2 2460 m2 2380 m2 + Số lượng nhà ở biệt thự 30 22 30 28 + Diện tích sàn 7230 m2 5460 m2 7380 m2 7140 m2 +Mật độ xây dựng 27.5% 28.2% 27.2% 27.7% + Hệ số sử dụng đất 0.83 lần 0.85 lần 0.82lần 0.83 lần + Tầng cao 2- 4 tầng 2- 4 tầng 2- 4 tầng 2- 4 tầng 2. Tổng mức đầu tư : (theo dự án được duyệt) - Chi phí xây lắp hạ tầng sau thuế 19.308.000.000 đồng + Thiết bị 1.172.000.000 đồng +Các chi phí khác 19.500.000.000 đồng Trong đó : chi phi giải phóng mặt bằng 17.886.000.000 đồng + Dự phòng phí (10%) 3.998.000.000 đồng Tổng cộng mức đầu tư của dự án 43.978.000.000 đồng ( Bốn mươi ba tỷ chín trăm bảy mươi tám triệu đồng) 3. Phương thức đấu giá Theo công văn só 311/UB-NNĐC ngày 09/2/2004 của UBND Thành phố Hà Nội, phương thức đấu giá tại khu D5 là đấu giá từng thửa cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở. 4. Diện tích đấu giá : Theo quy hoạch tổng mặt bằng TL1/500 được UBND Thành phố phê duyệt tại quyết định số 4529/QĐ-UB ngày 31/7/2003 diện tích đất xây dựng biệt thự cao cấp, sân vườn biệt thự, đường nội bộ và bồn trồng cây xanh công cộng là 32.830 m2. Do phương thức đấu giá là đấu từng thửa cho các tổ chức và cá nhân nên diện tích đề nghị được đưa ra đấu giá là 25.911 m2 (do đơn vị tư vấn tính toán) là diện tích xây dựng nhà ở biệt thự cao cấp, sân vườn biệt thư không bao gồm diện tích đường nội bộ và bồn trồng cây xanh công cộng). 5. Giá sàn Theo quyết định số 91/2002/QĐ-UB ngày 04/8/2003 của UBND Thành phố Hà Nội, giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực. Trong đó giá sàn tối thiểu đối với1m2 đất sử dụng tính như sau: GSTT = (Chi phí giải phóng mặt bằng + Suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + Tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (thu trước) theo khung giá Quy định đối với 1m2 đất sử dụng). ST + TSDD +TLPTB GSTT = DTDG Trong đó : +ST : tổng mức đầu tư ST = XL +TB + CPK +DP = 43.978.000.000 đ + TS DD : Tiền sử dụng đất theo khung giá + TLPTB: Lệ phí trước bạ + DTDG : Diện tích đấu giá Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định : Theo quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, đất tại phường Xuân La. Phú Thượng giáp đường Lạc Long Quân là mức B, loại 3, vị trí 1 là 3.230.000 đ/m2. + Hệ số sinh lợi K theo quy định lớn nhất là 2.7. ở đây xin đề xuất là K=2.7 . Vậy tiền sử dụng đất theo khung giá thực tế: TSDD = 3.230.000đ x 25.911 m2 x 2.7 = 225.969.831.000 đ *Lệ phí trước bạ: Theo thông tư số 28/2000/TT- BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 176/1999/NĐ- CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ đối với đất theo diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (diện tích đất đấu giá), giá đất theo khung giá quy định với hệ số sinh lời tại khu vực K=2.7 và tỷ lệ % phí trước bạ (1%): Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (diện tích đất chịu lệ phí trước bạ ) x (giá đất theo khung giá quy định với hệ số sinh lời tại khu vực K = 2.7) x (tỷ lệ % phí trước bạ (1%)): TLPTB = (3.230.000 đ x 25.911 m2) x 2.7 x1% + 2.2592698.310 đ Giá sàn tối thiểu để đấu giá quyền sử dụng đất:  43.978.000.000 +255.969.831.000 + 2.259.698.310 GSTT = ______________________________________________________________________ 25.911 = 10.505.481 đ/m2 Sau khi xem xét lợi thế về vị trí của từng thửa đất trong khu D5 (tổng cộng có 110 thửa). đồng thời căn cứ vào giá sàn được duyệt dể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại khu D3 và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu D3 (đã tổ chức vào ngày18/01/04). Giá sàn đề xuất để phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại khu D5 là: Các thửa đất tiếp giáp với đường Lạc Long Quân : 22.000.000 đ/m2( hai mươi hai triệu đồng cho một mét vuông diện tích đất đấu giá) bao gồm 13 thửa số là: 31, 33, 35, 37, 39, 41, 58, 59, 60, 62, 64, 66, 67. Các thửa đất tiếp giáp với đường vành đai 2: 19.000.000 đ/m2 (mười chín triệu đồng cho một mét vuông diện tích đất đấu giá) bao gồm 15 thửa số là: 11, 13, 15, 17, 19, 21, 22, 23, 96, 97, 99, 101, 103, 104, 105. Các thửa đất tiếp giáp với đường vào khu Nam Thăng Long, đường ngang nội bộ và đường tiếp giáp khu D6 và D7 : 17.000.000 đ/m2 (mười bảy triệu đồng cho một mét vuông diện tích đất đấu giá) bao gồm 29 thửa số là: 7, 8, 9, 10, 25, 27, 29, 30, 42, 44, 45, 46, 53, 55, 57, 82, 69, 71, 74, 75, 83, 90, 91, 93, 95, 107, 109, 110. Các thửa đất nhìn ra tiểu sảnh lớn, đường dạo: 16.000.000 đ/m2 (mười sáu triệu dồng cho một mét vuông diện tích đấu giá) bao gồm 17 thửa số là: 1, 2, 3, 4, 50, 49, 48, 77, 78, 79, 80, 81, 84, 85, 86, 87, 88. Các thửa đất trong lõi : 15.000.000 đ/m2 (mười năm triệu đồng cho một mét vuông diện tích đấu giá) bao gồm 24 thửa: 6, 12, 14, 16, 18, 20, 26, 34, 36, 38, 40, 43, 52, 54, 61, 63, 65, 70, 73, 92, 98, 100, 102,108. 6) Các thửa đất vị trí góc trong: 13.000.000 đ/m2 (mười ba triệu cho một mét vuông diện tích đấu giá) bao gôm 12 thửa số thửa là : 5, 24, 28, 32, 47, 51, 56, 68, 78, 89, 94, 106. 4.Bước giá: Bước giá đề xuất là 500.000 đ (năm trăm nghìn đồng). IV. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội. Qua hai năm thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội đã gặt hái được nhiều thành công tốt đẹp và cũng còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần tập trung giải quyết. Thực hiện Kế hoạch số 28/KH-UB ngày 21/5/2003 tổ chức thực hiện Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 của Uỷ ban nhân dân Thành phố về việc đẩy mạnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố; Thời gian qua Ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố,Tổ công tác bán chuyên trách liên ngành đã làm việc tại Sở Quy hoạch Kiến trúc về công tác lập và thẩm định quy hoạch các dự án đấu giá quyền sử dụng đất; thường xuyên làm việc tại các quận, huyện để kiểm tra, đôn đốc và kịp thời đề xuất các biện pháp tháo gỡ vướng mắc cụ thể, xây dựng các Biên bản tiến độ chi tiết nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện các dự án đấu giá, Uỷ ban nhân dân các quận, huyện đã tích cực, chủ động triển khai thực hiện, tuy nhiên tiến độ thực hiện các dự án theo Kế hoạch chung của thành phố còn chậm. Uỷ ban nhân dân thành phố tiếp tục chỉ đạo ban hành các chính sách tạo điều kiện đẩy mạnh các dự án đấu giá : + Uỷ ban nhân dân thành phố đã có quyết định số 4072/QĐ-UB ngày 15/7/2003 thành lập Tổ công tác bán chuyên trách thuộc thuộc Ban chỉ đạo thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tậo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Thành phố thay mặt Ban chỉ đạo thành phố kiểm tra, đôn đốc Uỷ ban nhân dân các quận, huyện tổ chức triển khai dự án theo tiến độ; trực tiếp xem xét các vướng mắc thuộc thẩm quyền được lãnh đạo Sở ngành phân công; Phân công các tổ viên báo cáo, đề xuất với lãnh đạo Sở ngành giải quyết những công việc, vướng mắc vượt thẩm quyền. + Ngày 15/7/2003 Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản số 2190/UB-NNĐC quy định về trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất. + Sở Địa chính Nhà đất – cơ quan thường trực Ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất thành phố có Thông báo số 385/ĐCNĐ-KHTH ngày 1/9/2003 về tiến độ thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện Kế hoạch số 28/KH-UB ngày 21/5/2003 của Uỷ ban nhân dân Thành phố. Sau đây em xin đưa ra một số ví dụ về kết quả thực hiện, tiến độ, quy chế,... của các phiên đấu giá đất trong thời gian qua. 1: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Đông Anh. Đây là phiên đấu giá đầu tiên được thực hiện tại thành phố Hà Nội cũng như ở nước ta vào năm 2001. Khi chúng ta bắt tay vào thực hiện dự án này còn chưa có một quy chế chính thức nên còn gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại Đông Anh đẫ thu hút được rất nhiều đối tượng tham gia, đã thành công tốt đẹp và từ đó người ta rút ra kinh nghiệm quy báu xây dựng nên quy chế về đấu giá trong Quyết định số 63/2002/QĐ-UB. Dưới đây là một số điểm đặc biệt cần lưu ý của phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại Đông Anh: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Đông Anh với quy mô đấu giá 2,7 ha đất và có mật độ xây dựng khoảng 33%. Cách xác định giá sàn: Ban thẩm định giá đã nghiên cứu thị trường, tình hình thực tế khi đó để so sánh rồi đề xuất giá sàn cho Hội đồng đấu giá và Uỷ ban nhân dân thành phố xem xét, thông qua. Điều đặc biệt về giá sàn tại phiên đấu giá đất ở Đông Anh là Hội đồng đấu giá đã đưa ra giá sàn cao hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài thị trường. Tại thời điểm đó,ngoài thị trường, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương có mặt bằng chung là khoảng 1,5 – 1,8 triệu đồng/ 1 m2. Tuy nhiên, vẫn có rất nhiều người tham gia tại phiên đấu giá bởi ban tổ chức và người tham gia đấu giá đều thấy được giá trị và lợi ích của các mảnh đất trong phiên đấu giá : + Người trúng giá được cấp Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất, không phải làm thủ tục nộp lệ phí trước bạ đất. + Lô đất đem đấu giá đã được quy hoạch rõ ràng, c