Đề tài Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch I - Ngân hàng công thương Việt Nam

tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND thành phố Hà Nội ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. + Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp; đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trả đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. + Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất. + Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm. e.2) Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất khi thế chấp.. Giá trị tài sản gắn liền với đất được xác định căn cứ vào đơn giá xây dựng, thời hạn sử dụng, tình hình tài sản tại thời điểm thế chấp, có thể SGDI định giá hoặc thuê tổ chức có chuyên môn định giá. Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền, thì giá trị tài sản đảm bảo tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Mức cho vay được xác định không vượt quá 70% giá trị tài sản đảm bảo tiền vay. g) Xoá thế chấp, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. g.1) Xoá thế chấp. Khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì SGDI xóa thế chấp việc xoá thế chấp thực hiện như sau: + Bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình gửi thông báo giải chấp đến UBND xã, phường, thị trấn nơi đã đăng ký thế chấp. + Bên thế chấp là tổ chức thì phải gửi thông báo giải chấp đến Sở địa chính - nhà đất để xoá đăng ký thế chấp. UBND xã, phường, thị trấn, Sở địa chính - nhà đất kiểm tra hồ sơ để xoá đăng ký thế chấp trong sổ đăng ký thế chấp đất đai. g2.) Xử lý tài sản thế chấp. Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn trên đất được xử lý để thu hồi nợ. Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp và thu hồi nợ, SGDI sẽ xem xét giảm, miễn lãi cho bên vay theo quy chế giảm, miễn lãi của ngân hàng. * Thời điểm tài sản được xử lý bởi tổ chức tín dụng: - Sau 60 ngày, kể từ ngày phải trả nợ, nếu khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ của mình, tài sản thế chấp sẽ được xử lý như thoả thuận. - Trường hợp bên vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo luật phá sản, * Phương thức xử lý tài sản thế chấp - Trường hợp nhận thấy tài sản thế chấp cần thiết cho hoạt động kinh doanh của mình, SGDI và bên thế chấp thoả thuận phương án gán nợ. Hai bên thoả thuận giá cả cụ thể trên cơ sở giá trị còn lại của tài sản, mặt bằng tài sản, giá cùng loại tại địa bàn vào thời điểm thoả thuận. - Trường hợp không nhận gán nợ hoặc không thoả thuận được theo phương án nhận gán nợ, ngân hàng yêu cầu bên thế chấp đứng chủ bán tài sản. Đây là phương án tối ưu nhất vì sẽ tránh được chi phí phát sinh về xử lý tài sản. - Ngoài ra, ngân hàng có thể bán trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá để thu hồi nợ. + Đấu giá trực tiếp + Uỷ quyền bán đấu giá, giao cho bên thứ 3 thực hiện việc bán đấu giá. - Nếu các hướng xử lý trên không thực hiện được thì ngân hàng đề nghị toà án có thẩm quyền giải quyết. - Nếu tranh chấp và việc kiện tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Trong trường hợp phá sản, tài sản thế chấp được xử lý theo luật phá sản. Sau khi bất động sản thế chấp được xử lý, người nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, tại SGDI một hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp bao gồm các bước thể hiện qua sơ đồ sau: Sơ đồ quy trình tín dụng Kiểm tra trước khi cho vay Kiểm tra giấu tờ Kiểm tra thực địa Định giá Đồng ý cho vay, xác định mức cho vay Quản lý bất động sản thế chấp Kiểm tra định kỳ Kiểm tra đột xuất Giữ giấy tờ TSCĐ Kiểm tra đột xuất Thanh lý hợp đồng TC -Hoàn trả hồ sơ giấy tờ . -Giữ hộ để ký hợp đồng khác -Gia hạn nợ -Khách tự bán TSCĐ -Ngân hàng bán Trả được nợ Không trả được nợ Trong phạm vi đề tài này, ta sẽ phân tích tình hình thực tế tại SGDI theo trình tự các bước trên và tập trung vào vấn đề định giá và xử lý bất động sản thế chấp. 2. Kiểm tra trước khi cho vay: Với mỗi cán bộ tín dụng tại SGDI, việc kiểm tra bất động sản thế chấp trước khi cho vay là công việc không thể thiếu, đây là một trong những bước của quy trình tín dụng đã được quy định. Kiểm tra trước khi cho vay bao gồm kiểm tra giấy tờ và kiểm tra thực địa. Khi kiểm tra giấy tờ, ngoài kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở; bảng kê khai tài sản bảo đảm tiền vay (nếu có), các giấy tờ có liên quan khác của tài sản đảm bảo tiền vay, thì phải kiểm tra các giấy tờ sau: + Với các tổ chức kinh tế thì phải có - Quyết định hoặc giấy phép thành lập. - Giấy phép hành nghề đối với các trường hợp luật pháp quy định phải có giấy phép hành nghề. - Điều lệ hoạt động - Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trưởng. - Các giấy tờ khác có liên quan. + Với cá nhân, hộ gia đình thì gồm: Số hộ khẩu, chứng minh thư, giấy đăng ký kinh doanh (nếu có). Tất cả các giấy tờ trên phải là bản gốc hoặc bản sao có công chứng đối với những trường hợp có đầy đủ giấy tờ hợp lệ thì cán bộ tín dụng sẽ hướng dẫn khách hàng làm hồ sơ vay vốn, hồ sơ gồm: + Giấy đề nghị vay vốn (làm theo mẫu). + Hồ sơ tài chính của khách hàng (nếu khách hàng là tổ chưc kinh tế) gồm: báo cáo tài chính trong 3 năm gần nhất liên tục, báo cáo các tình hình tài chính đến ngày vay vốn. + Hồ sơ sử dụng tiền vay. - Với vay ngắn hạn, phải có phương án vay vốn và chứng từ chứng minh cho phương án và đối tượng vay vốn. - Với vay trung và dài hạn: phải có dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và các giấy tờ khác liên quan đến mục đích sử dụng tiền vay. - Phương án trả nợ (gốc và lãi) Cán bộ tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, trung thực và hợp pháp về hồ sơ vay vốn của khách hàng, nếu thiếu phải thông báo để khách hàng bổ sung. Tuy nhiên, ở phạm vi đề án này ta không đi sâu vào tìm hiểu những loại giấy tờ trên mà chủ yếu là các giấy tờ có liên quan đến bất động sản bảo đảm tiền vay. Tính đầy đủ và hợp pháp của các giấy tờ bảo đảm tiền vay là một quy tắc không thay đổi. Đối với những khách hàng vay là cá nhân, hộ gia đình hay các tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, khi vay vốn tại SGDI bắt buộc phải có tài sản bảo đảm, tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại như: các loại giấy tờ có giá, kim loại quý, đá quý... nhưng với các khoản vay trung và dài hạn tài sản đảm bảo tiền vay thường là bất động sản. Tính đầy đủ của hồ sơ đảm bảo của khách hàng có thể linh động được nếu họ là khách hàng thường xuyên của SGDI, có uy tín, tiềm năng tài chính lớn và chủ yếu là phương án sử dụng vốn vay và phương án trả nợ gốc và lãi. Đối với những trường hợp khách hàng vay vốn có tài sản thế chấp ngoài việc kiểm tra các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cán bộ tín dụng còn phải kiểm tra tình hình thực tế của tài sản trên. Việc kiểm tra thực tế rất quan trọng, từ tình hình thực tế, cán bộ tín dụng có thể đánh giá mức độ trung thực về những thông tin về bất động sản mà khách hàng vay vốn cung cấp cho họ, hay có thể lường được những rủi ro có thể xảy đến với tài sản thế chấp. Từ đó có biện pháp kiểm soát tài sản đảm bảo phù hợp. Việc kiểm tra tình hình thực tế có là công việc quan trọng để cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản. Thông thường khi đến kiểm tra, cán bộ tín dụng báo trước cho khách hàng và khi điều tra thu thập thông tin thì ngoài những thông tin mà khách hàng cung cấp, cán bộ tín dụng còn phải thu thập thông tin từ UBND phường sở tại, từ những người hàng xóm của chủ nhà... đây là nguồn thông tin thực tế và rất đáng tin cậy. Việc kiểm tra trước khi cho vay rất quan trọng nó quyết định đến việc khách hàng có được vay hay không đối với những trường hợp phải có bất động sản thế chấp. Khi kiểm tra trước khi cho vay thì cán bộ tín dụng phải chú ý đến tính hợp pháp của giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp bởi vì đã có những trường hợp khách hàng dùng giấy tờ giả để vay vốn, sau đó dây dưa không trả nợ và khi đó ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn trong việc thu hồi vốn. Thứ đến là khi kiểm tra trên thực tế, thì phải chú ý khi khách hàng đưa đến kiểm tra một nơi nào đó mà không phải của khách hàng, tài sản không thuộc tài sản thế chấp. Khi cán bộ tín dụng hoàn tất việc kiểm tra trước khi cho vay, nếu đủ điều kiện thì ngân hàng và người vay vốn sẽ lập hợp đồng tín dụng, và hợp đồng thế chấp. Tại SGDI, hợp đồng thế chấp bất động sản gồm: hợp đồng thế chấp tài sản, bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, biên bản định giá bất động sản. Khi lập hợp đồng thế chấp bất động sản, khách hàng phải xin xác nhận được quyền thế chấp của Sở địa chính - nhà đất (nếu là tổ chức) hoặc UBND xã, phường, thị trấn (nếu là cá nhân, hộ gia đình) nơi có nhà đất thế chấp. Sau khi được phép của các cơ quan trên thì đại diện SGDI và khách hàng ký kết hợp đồng thế chấp bất động sản và công chứng tại phòng công chứng. Trong thời gian thế chấp ngân hàng sẽ giữ biên bản gốc giấy tờ về tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp được lập thành 3 bản, 1 bản khách hàng thế chấp giữ, 1 bản cán bộ tín dụng giữ để theo dõi tài sản trong thời gian thế chấp, bản gốc được đưa vào kho lưu trữ bảo quản của ngân hàng. Sau đó, SGDI sẽ thông báo tới các cơ quan như: UBND phường, Sở địa chính - nhà đất nơi có tài sản thế chấp để các bên cùng phối hợp quản lý. 3. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI Theo báo cáo mới nhất của phòng kinh doanh tại SGDI, tính đến quý I năm 2002, SGDI có tổng dư nợ là 1500 tỷ đồng, trong đó 200 tỷ đồng là các khoản vay có tài sản đảm bảo (chiếm 14% tổng dư nợ). Trong số này, có 143 tỷ đồng là những khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (nhà và đất). Khoản 143 tỷ đồng so với 1500 tỷ chiếm tỷ trọng không lớn nhưng đây cũng là một lượng tài sản khổng lồ, một mặt nó phản ánh nhu cầu vay vốn sản xuất kinh doanh của các đối tượng khi vay phải có tài sản đảm bảo, một mặt nó phản ánh tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI. Theo số liệu của SGDI trong một số năm gần đây thì tình hình dư nợ đối với các khoản vay có bất động sản thế chấp như sau: Bảng 4: Tình hình dư nợ của các khoản vay có bất động sản bảo đảm tại SGDI từ 1999 – 2001 Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiêu 1999 2000 2001 So sánh 2000 so 1999 2001 so 2000 Tổng dư nợ 1107,6 1246,6 1497 139 205,4 Dư nợ có tải sản thế chấp 59,810 69,660 143,568 9,85 73,918 Phần trăm có trong tổng dư nợ (%) 5,4 5,59 9,59 0,19 4 Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của SGDI. Những số liệu trong bảng trên đã phản ánh những thành công trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp của năm sau so với năm trước, điều này phù hợp với những chiều hướng thay đổi tích cực trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI. Để tìm hiểu tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI hiện nay, ta đi vào nghiên cứu quy trình tín dụng đối với những khoản vay có bất động sản thế chấp, tất nhiên ta sẽ không đi sâu vào tìm hiểu những kỹ năng – nghiẹp vụ ngân hàng, mà đi sâu vào vấn đề định giá bất động sản thế chấp để thấy những mặt được và chưa được của hoạt động định giá tại Ngân hàng thương mại hiện nay. Khi một khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh, hay tiêu dùng, đến ngân hàng thì cán bộ tín dụng sẽ hỏi người đó xem anh ta vay vốn để làm gì? Vay với số lượng là bao nhiêu? Và xem anh ta có thuộc đối tượng vay phải có tài sản đảm bảo hay không? Nếu phải thì tìm hiểu thông tin về tài sản đảm bảo. Đối với những khách hàng vay phải có bất động sản thế chấp tại SGDI thường là những tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh và cá nhân hộ gia đình. Thông tin mà cán bộ tín dụng tìm hiểu về bất động sản thế chấp ngay từ lần đầu gặp gỡ với khách hàng thường là vị trí của bất động sản thế chấp, tình trạng pháp lý của tài sản và thực trạng trong nhà. SGDI - ngân hàng công thương là một sở lớn trong hệ thống Ngân hàng công thương Việt Nam nên đã được Ngân hàng công thương Việt Nam chỉ đạo sát sao rút kinh nghiệm trong vấn đề kiểm tra hồ sơ, tài sản thế chấp cũng như định giá tài sản thế chấp từ vụ Minh Phụng - Epco, trong vụ này, ngân hàng công thương chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh đã có những sơ suất mà hậu quả để lại hiện nay là một khối lượng tài sản giá trị 1700 tỷ đồng, mới chỉ thu hồi được khoảng 140 tỷ đồng, số còn lại đang gặp khó khăn trong quản lý và xử lý để thu hồi nợ. Từ bài học này, nên hiện nay, SGDI chỉ duyệt cho vay đối với những bất động sản thế chấp đầy đủ hồ sơ pháp lý và yêu cầu đặt ra. Do nằm ở khu vực trung tâm TP Hà Nội, nên khách hàng của SGDI cũng có đặc điểm là họ thường sống và sản xuất - kinh doanh trong thành phố với những khoản vay có bất động sản thế chấp thì ở SGDI không có khách hàng đến từ ngoại thành (thế chấp bất động sản ở ngoại thành) và những bất động sản mà người thế chấp đi thuê. Như vậy, có thể nói phạm vi nghiên cứu của luận văn là trong đô thị và hướng vào những bất động sản thuộc sở hữu và sử dụng của khách hàng. Như đã trình bày ở trên, khi khách hàng có bất động sản thế chấp là nhà đất thì cán bộ tín dụng phải tìm hiểu về nhà đất đó, và yêu cầu khách hàng xuất trình những giấy tờ cần thiết như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Những thông tin trên mà cán bộ tín dụng tìm hiểu về nhà đất thường là: vị trí của nhà đất (nằm ở ngõ nào, mặt tiền hay trong ngõ), diện tích của đất và nhà, hiện tại đang sử dụng nhà đất đó vào mục đích gì? kích thước mặt tiền... Sau khi đã có đầy đủ thông tin về bất động sản thế chấp và xét thấy phương án vay vốn của khách hàng có triển vọng với khối lượng tiền vay thì cán bộ tín dụng tiến hành đến kiểm tra bất động sản. Khi tiến hành kiểm tra tính chính xác những thông tin mà khách hàng đã trình bày, cán bộ tín dụng phải đánh giá vấn đề về: lô đất, thực trạng nhà, và hình thành quan điểm của mình về bất động sản thế chấp, kết hợp với việc tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, môi trường của bất động sản thế chấp và xung quanh bất động sản thế chấp thông qua các cơ quan chức năng, qua những người hàng xóm, của khách hàng vay vốn. Tuỳ thuộc vào lượng tiền vay của khách hàng mà SGDI bố trí cán bộ thẩm định giá trị bất động sản thế chấp, nếu khoản vay trên 200 triệu đồng thì có 4 cán bộ thẩm định còn dưới 200 triệu đồng thì bố trí 3 cán bộ thẩm định, điều này cho thấy đối với những khoản vay có giá trị càng lớn thì công tác thẩm định càng phải chặt chẽ. Sau khi đã thu thập đầy đủ thông tin về bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng thống nhất giá trị của bất động sản và lập biên bản định giá, yêu cầu khách hàng lập hồ sơ tín dụng và hồ sơ thế chấp. Đối với những khách hàng vay vốn tại SGDI thì hồ sơ thế chấp bất động sản phải gồm những giấy tờ sau: hợp đồng thế chấp tài sản; biên bản định giá của các cán bộ tín dụng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, bảo sao sổ hộ khẩu (có công chứng) và chứng nhận của công chứng viên. Theo quy định tại điều 28 của Nghị định 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất được quy định gồm: hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục bản đồ thửa đất. Nhưng hiện nay, sở địa chính - nhà đất Hà nội khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong giấy đó có cả trích lục bản đồ thửa đất và phần về nhà trên thửa đất đó, nên gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất. Do vậy khi thế chấp, khách hàng phải nộp bản gốc giấy này, đồng thời do có giấy trên nên hợp đồng trong hồ sơ không phải là hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như trong NĐ 17/1999 mà là hợp đồng thế chấp tài sản, tức là chỉ phải làm một hợp đồng thế chấp cho cả đất và nhà, còn nếu theo NĐ 17/CP năm 1999 trên thì phải làm hai hợp đồng thế chấp: một cho đất và một cho nhà. Việc ký kết hợp đồng thế chấp tài sản và hoàn thiện hồ sơ thế chấp chỉ thực hiện sau khi cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản thế chấp. Như đã biết, việc xác định giá trị của một bất động sản nhà đất là công việc rất khó khăn, phức tạp, nó không những đòi hỏi kỹ thuật chuyên môn mà cả kinh nghiệm, nghệ thuật định giá bất động sản thế chấp mang một đặc trưng riêng, đặc tính riêng này phần nào làm giảm rủi ro cho phí ngân hàng, đó là việc cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản thế chấp thấp hơn giá thị trường tại thời điểm định giá, điều này giúp cho ngân hàng có thể thu được vốn và lãi, trang trải các chi phí khi bắt buộc phải bán bất động sản thế chấp. Để có thể hiểu rõ hơn về công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI, ta nghiên cứu hai trường hợp cụ thể điển hình: + Trường hợp 1: cá nhân anh Đặng Danh Hùng, thế chấp ngôi nhà số 103 phố Thái Hà, biên bản định giá ngày 2/3/2002. + Trường hợp 2: Công ty TNHH Tùng Nam do ông Nguyễn Chí Thành và bà Tạ Thu Hương làm đại diện, họ thế chấp ngôi nhà số 79 phố Nguyễn Du, biên bản định giá ngày 20/3/2002. Cả hai ngôi nhà trên đều thuộc sở hữu của người thế chấp, mặt phố, hồ sơ thế chấp của họ đầy đủ theo quy định bao gồm: Hợp đồng thế chấp tài sản, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất,bản sao sổ hộ khẩu có công chứng. Bảng 5: Các căn cứ để xem xét hồ sơ định giá. Chỉ tiêu Trường hợp 1 Trường hợp 2 1. Ngày định giá 2/3/2000 20/3/2002 2. Diện tích nhà (m2) 507 189,9 3. Diện tích đất ( m2) 152,4 205,1 4. Vị trí Mặt tiền phố Thái hà Mặt tiền phố Nguyễn Du 5. Bề rộng mặt tiền ( m) 4,5 6 6. Kết cấu nhà Khung bê tông cốt thép 3,5 tầng Tường gạch, khung bê tông 2 tầng 7. Tình trạng cơ sở hạ tầng Trang thiết bị hiện đại, điện, điện thoại, cấp tthoát nước, an ninh tốt Trang thiết bị hiện đại, điện, điện thoại, cấp thoát nước, an ninh tốt 8. Tình trạng pháp lý Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp 9. Mục đích sử dụng Kinh doanh may mặc Nhà hàng 10. Giá đất lân cận 12 - 15 cây/m2 12 - 16 cây/m2 11. Số tiền vay 300 triệu đồng 4,4 tỷ đồng 12. Thời gian thế chấp 3 năm 3 năm 13. Tuổi thọ thiết kế của nhà 50 năm 50 năm 14. Thời gian sử dụng nhà 5 năm 6 năm Với những thông tin thu thập được về hai ngôi nhà như vậy, cán bộ tín dụng tại SGDI tiến hành xác định giá trị của bất động sản thế chấp, giá trị của bất động sản thế chấp bằng tổng của giá trị đất và giá trị nhà, việc xác định giá trị của đất, cán bộ tín dụng căn cứ vào: - Giá của tài sản đất khi chuyển nhượng trên thị trường ở từng thời điểm định giá. - Khung giá đất do UBND thành phố quy định. - Vị trí khu đất, khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và tính dễ dàng chuyển nhượng của bất động sản. Việc thu thập thông tin để tìm hiểu giá thị trường của những bất động sản tương tự tài sản thế chấp được cán bộ tín dụng tìm hiểu thông qua các kênh như: báo, đài, truyền hình, UBND phường nơi có bất động sản thế chấp và cuốn thông tin giá cả được xuất bản hàng ngày bởi Ban vật giá chính phủ. Do đó cán bộ tín dụng tại SGDI xác định giá trị của những lô đất trên trong khoảng từ 5 - 9 cây/m2 đất. Vị trí lô đất, hình thể, diện tích lô đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng của vùng, tính dễ dàng chuyển nhượng và mục đích sử dụng, khả năng sinh lời cũng có vị trí rất quan trọng trong việc xác định giá trị lô đất. Ngoài ra, cán bộ tín dụng tại SGDI còn tham khảo bảng giá do Nhà nước quy định mà cụ thể là khung giá do chính phủ quy định tại Nghị định 87CP ngày 17/8/1994 và khung giá của UBND thành phố Hà nội ban hành kèm theo quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997. Theo quyết định 3519/QĐ-UB thì đường phố được phân làm 4 loại, từ loại I đến loại IV, tương ứng với mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, loại I cơ sở hạ tầng tốt nhất và loại IV là kém nhất. TRong mỗi loại đường lại chia ra mức A và mức B với mức A hơn mức B. Trong một đường phố, vị trí các lô đất được chia thành 4 vị trí, từ 1 đến 4 như sau: + Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường phố. + Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m. + Vị trí 3: áp dụng với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến 3,5m. + Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m. Đối với các thửa đất ở vị trí 3 và 4 mà nối trực tiếp với đường phố thì áp dụng theo vị trí có mức giá đất cao hơn liền kề. Còn với các thửa đất ở vị trí 2, 3, 4 mà nối thẳng với nhiều đường phố có giá trị đất khác nhau thì áp dụng theo giá đất của vị trí đường phố gần hơn. và giá đất khu vực nội thành được quy định như sau: Bảng 6: Giá đất khu vực nội thành Đvt: 1.000đ/m2 Loại đường phố Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I: Mức A: Mức B: 9.800 7.800 3.920 3.120 2.350 1.870 1.410 1.150 Loại II: Mức A: Mức B: 6.300 5.050 2.520 2.020 1.510 1.210 910 730 Loại III: Mức A: Mức B: 4.040 3.230 1.620 1.300 970 780 580 470 Loại IV: Mức A: Mức B: 2.200 1.540 800 620 530 370 320 225 Trích quyết định 3519 ngày 12/9/1977 của UBND thành phố Hà Nội. Như vậy, trường hợp 1, ngôi nhà 103 phố Thái Hà thuộc đường loại II, mức A, vị trí 1. Còn trường hợp 2, ngôi nhà số 79 phố Nguyễn Du thuộc đường loại I, mức A, vị trí 1. Đây là những cơ sở để cán bộ tín dụng căn cứ và tham khảo khi xác định giá trị lô đất. Tuy nhiên, một thực tế cho thấy là: nếu áp dung khung giá do UBND thành phố Hà Nội để xác định giá trị lô đất thì không phù hợp với tình hình thị trường hiện nay, làm giảm mức cho vay và làm nản lòng người đi vay khi họ có phương án sử dụng vốn vay và trả nợ có hiệu quả, nhưng ngân hàng cũng phải tính đến các rủi ro có thế xảy ra trong tương lai, các chi phí bỏ ra nếu khách hàng không trả được nợ mà ngân hàng phải phát mại tài sản. Qua quá trình thu thập, phân tích thông tin như vậy, các cán bộ tín dụng ở SGDI đã nhất trí xác định giá trị của hai lô đất trong 2 trường hợp trên như sau: + Đối với trường hợp 1, ngôi nhà số 103 phố Thái Hà, mức giá đất được xác định là 25 triệu đồng/m2 do vậy tổng giá trị lô đất là: 152,4m2 x 25 triệu = 3.810 (triệu đồng). + Đối với trường hợp 2: ngôi nhà số 79 phố Nguyễn du, mức giá đất được xác định là 30 triệu đồng/m2, và tổng giá trị lô đất là: 205,1m2 x 30 triệu = 6.153 (triệu đồng) Như vậy, đối với việc xác định giá trị của đất, các cán bộ tín dụng đã đưa ra mức gần sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá, còn với việc xác định giá trị của căn nhà thì họ căn cứ vào đâu. Tất nhiên là phải dựa vào tình trạng của ngôi nhà tại thời điểm định giá: thời gian sử dụng, kiểu dáng ngôi nhà, kết cấu, bố trí bên trong và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong vùng, căn cứ vào tình trạng pháp lý của ngôi nhà như: có phù hợp với quy hoạch không, được cấp phép xây dựng chưa, căn cứ vào chi phí thực tế để xây nhà và đặc biệt là tham khảo đơn giá xây dựng của cơ quan có thẩm quyền và chuyên gia am hiểu, có kinh nghiệm về vấn đề này: ngoài ra, các cán bộ tín dụng còn căn cứ vào quyết định 3892/QĐ-UB ngày 10/10/1977 của UBND thành phố Hà nội về giá chuyển nhà xây dựng mới tại Hà Nội. Đơn giá xây dựng nhà mới được quy định trong quyết định 3892/QĐ-UB như sau: Bảng 7: Đơn giá xây dựng theo quyết định 3892/QĐ-UB Đơn vị: 1000đ/m2 Cấp hạng nhà Nhà cấp 4 Nhà cấp 3 Nhà cấp 2 Nhà cấp 1 Biệt thự Tường 110mm không có trần Tường 220mm không có trần 2 - 3 tầng 4 - 5 tấng Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Giá 531 606 794 1011 1186 1300 1350 1600 1850 2100 Sau khi tham khảo bảng giá xây dựng do UBND thành phố Hà Nội ban hành, tha