Đề tài Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần Sudico Sông Đà

iện toàn bộ công tác Tài chính kế toán, tín dụng, thông tin kinh tế và tổ chức hạch toán kinh tế trong toàn bộ Công ty theo đúng chế độ, chính sách pháp luật của Nhà nước về quản lý Kinh tế - Tài chính tín dụng, Pháp lệnh kế toán thống kê của Nhà nước và quy chế Tài chính của Tổng công ty Sông Đà; quản lý, tìm kiếm nguồn vốn và luân chuyển vốn đầu tư của toàn bộ Công ty đảm bảo hiệu quả đúng với quy định của pháp luật và của Công ty; giúp Tổng giám đốc kiểm tra, kiểm soát toàn bộ hoạt động kinh tế, tài chính của Công ty và các đơn vị phụ thuộc. - Phòng đầu tư: Là phòng chức năng tham mưu giúp Hội động quản trị và Tổng giám đốc công ty về công tác Quản lý đầu tư và xây dựng của công ty bao gồm: lập, thẩm định và trình duyệt các dự án đầu tư, các dự án liên doanh, liên kết góp vốn cổ phần, mua một phần hoặc toàn bộ tài sản của doanh nghiệp khác với mục đích phát triển sản xuất kinh doanh của công ty; theo dõi, kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện các giai đoạn đầu tư đối với các dự án đầu tư của công ty và của các đơn vị thành viên; chủ trì thẩm định các dự án đầu tư của công ty. - Phòng tổ chức hành chính: Là phòng chức năng giúp việc cho Hội động quản trị và Tổng giám đốc điều hành các công việc chủ yếu sau đây: công tác tổ chức cán bộ; công tác tuyển dụng lao động, quản lý và sử dụng lao động; công tác đào tào; công tác báo cáo thống kê; công tác tiền lương; giải quyết các chế độ, chính sách cho người lao động; khen thưởng, kỷ luật (tham gia trong thành phần Hội đồng thi đua khen thưởng); văn thư, lưu trữ; quản trị hành chính, phục vụ; bảo vệ nội bộ, an ninh cơ quan * Các ban quản lý: Là đơn vị thay mặt Công ty thực hiện các công việc quản lý đầu tư xây dựng các dự án do Công ty đầu tư. Gồm có. - Ban quản lý các dự án đô thị Hà Nội. - Ban quản lý các dự án Quảng Ninh. - Ban quản lý các dự án Hà Tây. - Ban quản lý các dự án Yên Bái. * Các xí nghiệp trực thuộc: - Xí nghiệp tư vấn đầu tư và thiết kế xây dựng: Chức năng nhiệm vụ chủ yếu: trong công tác tư vấn đầu tư: phối hợp lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng; tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết đô thị và khu công nghiệp; tư vấn thiết kế công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp. - Xí nghiệp kinh doanh và khai thác dịch vụ đô thị: Chức năng nhiệm vụ chủ yếu: trực tiếp quản lý, kinh doanh khai thác các dịch vụ tại các khu đô thị do công ty đầu tư xây dựng và một số trụ sở, khu dân cư của Tổng công ty; bảo hành, bảo trì, duy tu, bảo dưỡng các công trình xây dựng trong khu đô thị của công ty đầu tư; tổ chức quản lý, bảo vệ an ninh trật tự các khu ở và các khu đô thị. 2. Tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty trong những năm qua Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà là doanh nghiệp thuộc Tổng công ty Sông Đà - Bộ Xây dựng có chức năng chính là kinh doanh, phát triển nhà và hạ tầng đô thị, đầu tư vào các khu công nghiệp. Trong những năm vừa quan, Công ty đã được UBND Thành phố Hà Nội và Tổng công ty Sông Đà giao cho làm chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà và các khu đô thị. Công ty đã hoàn thành một số dự án có quy mô vừa và nhỏ: Dự án toà nhà cao tầng Sông Đà - Nhân Chính có qui mô 1.890m2, diện tích sàn nhà ở 4.207m2, tổng vốn đầu tư 14,3 tỉ đồng. Mục tiêu của dự án này là: Xây dựng một chung cư cao tầng với những căn hộ đồng bộ khép kín, hệ thống thông tin liên lạc hiện đại, cơ sở hạ tầng đồng bộ đạt tiêu chuẩn chung cư chất lượng cao; tầng 1 là khu kinh doanh, tầng 2 - 9 xây dựng những căn hộ đồng bộ phục vụ cho các đối tượng sau: đối tượng tái định cư cán bộ công nhân viên Công ty Sông Đà 11 và cán bộ công nhân viên khác trong Tổng công ty và các đối tượng khác. Công ty đã hoàn thành quyết toán công trình lô 2B của dự án khai thác khu đất 62 Trường Chinh. Lô 2B này được dùng để xây dựng nhà ở liền kề, với qui mô 1.804m2 (23 căn hộ), diện tích sàn xây dựng là 4.120,3m2. Ngoài ra Công ty còn hoàn thành quyết toán xong công trình các dự án: Dự án Nhà ở 6/343 Đội Cấn với diện tích là 980 m2, mức đầu tư là 7 tỷ đồng; Trung tâm giới thiệu bán sản phẩm công nghiệp và nhà ở chung cư Sông Đà - Ba La có diện tích 240 m2, tổng mức đầu tư là 3 tỷ đồng. Từ những kinh nghiệm kế thừa trong đầu tư và quản lý dự án của Tổng công ty Sông Đà và những kinh nghiệp thu được trong khi thực hiện các dự án phát triển nhà có qui mô vừa và nhỏ phù hợp với xu thế chung về yêu cầu phát triển những dự án lớn có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, tạo thành các khu phố mới hiện đại, Công ty đã đảm nhận việc phát triển các khu đô thị mới có quy mô lớn hơn tại phía Tây - Nam Thành phố. - Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì. Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì nằm phía Tây - Nam của Thành phố Hà Nội, thuộc địa bàn hai xã Mỹ Đình và Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội. Dự án có quy mô 36,86 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến trên 300 tỷ đồng (chỉ tính phần hạ tầng). Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì đồng bộ và hoàn chỉnh, nhằm dành một phần quỹ nhà đất để phục vụ cho nhu cầu nhà ở của cán bộ nhân viên của Tổng công ty Sông Đà, phần lớn diện tích còn lại phục vụ cho công việc kinh doanh phát triển nhà và tạo quỹ đất phục vụ giãn dân, giải phóng mặt bằng các trục đường giao thông trong thành phố. Trong tổng số 36,86 ha của khu đô thị mới Mễ Đình - Mễ Trì, đất đường thành phố và khu vực chiếm 60.238m2, đất công cộng khu ở: 21.499m2, đất hỗn hợp: 20.951m2, đất trường trung học: 10.270m2, đất hàng lang cách ly công trình hạ tầng kỹ thuật: 15.715m2, đất khác: 13.521m2. Đất đơn vị ở chiếm 226.372m2, trong đó đất ở là 126.553m2, đất công cộng đơn vị ở: 4.190m2, đất cây xanh đơn vị ở: 25.822m2, còn lại là đất xây dựng nhà trẻ, mẫu giáo, đất giao thông đơn vị ở, đất xây dựng chợ và đất khu miếu Đình Thôn. Trong tổng diện tích đất ở 126.553m2, đất ở nhà cao tầng có tổng diện tích 75.854m2, chiếm 60% diện tích đất ở. Khu nhà cao tầng gồm 7 ô đất: CT1, CT2, CT3, CT4, CT5, CT6, CT7. Khu đất CT1 và CT2 dành để phục vụ di dân giải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm. Đất nhà ở thấp tầng có tổng diện tích 50.699m2, bao gồm 2 khu: biệt thự có diện tích: 44.507m2 và thấp tầng khoảng 6.192m2 dành riêng để phục vụ di dân giải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm. Chủ yếu được xây dựng tại lõi của khu vực giáp đường 21,25m và đường 13,5m. Các công trình công cộng thiết yếu như: trường tiểu học, nhà trẻ và các công trình dịch vụ được bố trí ở phía bên trong trục đường nội bộ rộng 13,5 và 21,25m của khu đô thị mới, với diện tích khoảng 17.054m2. Khu vực đất dành cho cây xanh của dự án chiếm tới 25.822m2. Bãi đỗ xe của công trình hỗn hợp và nhà ở cao tầng được bố trí tại tầng hầm và tại chân các công trình ... Tổng diện tích dành cho bãi đỗ xe là 8.880m2. Với diện tích 36,86ha khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì là một số trong các dự án nhà ở có quy mô lớn ở Hà Nôị. Tổng số hộ của dự án khu đô thị mới Mỹ Đình đạt được 1.775 hộ (khoảng 7.100 người), trong đó, khu nhà ở chung cư cao tầng có 1.541 hộ và khu nhà ở thấp tầng: 234 hộ. Chính vì vậy, việc triển khai khu đô thị này có ý nghĩa vô cùng quan trọng: cung cấp đáng kể nhà ở cho người dân Hà Nội, góp phần giảm mật độ dân cư trong khu vực nội thành, góp phần cải tạo cảnh quan đô thị của Thành phố Hà Nội, hạn chế việc xây nhà ở không theo quy hoạch... * Dự án khai thác khu đất 62 - Trường Chinh, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân. Dự án 62 Trường Chinh có tổng vốn đầu tư gần 57 tỷ đồng, có diện tích xây dựng là 2607 m2 và được chia làm 4 lô: lô 1A, 2A, 2B và lô 3. Lô 1 được dùng để xây dựng nhà chung cư với tổng diện tích sàn xây dựng là 3.147,88 m2, trong đó diện tích sử dụng là 1494 m2. Lô 2A để xây dựng văn phòng làm việc. Lô 2B được dùng để xây dựng nhà ở liền kề với diện tích đất xây dựng là 1.042 m2, tầng cao trung bình nhà là 3,5 tầng. Lô 3 để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và trạm xá cơ quan. Bên cạnh các công trình, hạng mục công trình đã bàn giao và đưa vào sử dụng, các dự án đang thi công thì hiện nay Công ty còn rất nhiều dự án mới chỉ trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, chuẩn bị thực hiện đầu tư và thực hiện đầu tư như: Khu đô thị An Khánh với diện tích khoảng 400 ha; Dự án khu đô thị mới Yên Mỹ - Hưng Yên với diện tích khoảng 150 ha và tổng mức đầu tư hoàn chỉnh cả dự án khoảng 1.156 tỉ đồng; Khu đô thị dọc đường Trần Hưng Đạo - Hoà Bình; Dự án Khách sạn Sông Đà - Hạ Long với diện tích 5ha và tổng mức đầu tư hoàn chỉnh cả dự án khoảng 480 tỉ đồng... và Công ty vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư các dự án tại Đông Anh, Hà Tây... Dự án chung cư cao tầng CT5 nằm trong khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì. Dự án có tổng diện tích là 11.706 m2, việc xây dựng chung cư này có ý nghĩa quan trọng nhằm hình thành một chung cư cao tầng có đủ tiêu chuẩn đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinh hoạt, làm việc và nghỉ ngời của mọi đối tượng là người dân có nhu cầu nhà ở; góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô Hà Nội sẽ có thêm những nhân tố kích thích, những kinh nghiệm đầu tư và mô hình quản lý đô thị hiện đại... II. Dự án chung cư cao tầng CT5 Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà được Tổng công ty Sông Đà giao nhiệm vụ làm chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì để xây dựng một khu đô thị mới hoàn chỉnh, đồng bộ về kiến trúc, công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật phù hợp với quy hoạch được duyệt. Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì nằm ở phía Tây Nam thành phố thuộc địa bàn hai xã Mỹ Đình và Mễ Trì thuộc huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội. Các công trình hạ tầng kỹ thuật: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống đường giao thông, cây xanh... các công trình xã hội: trường học, chợ, nhà trẻ... sẽ được đầu tư xây dựng mới đồng bộ hiện đại. 1. Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì Hà Nội có quỹ nhà ở đứng thứ 2 cả nước (chiếm khoảng 15% tổng quỹ nhà ở cả nước, trong đó gần 40% nhà ở thuộc sở hữu nhà nước), song bình quân diện tích nhà ở trên đầu người của Hà Nội không chỉ thấp hơn mức bình quân của cả nước, mà còn có xu hướng giảm từ năm 1954 đến năm 1992, và tăng rất chậm trong thời gian qua. Năm 1994, bình quân nhà ở đô thị toàn quốc là 5,8 m2/người, riêng thành phố Hồ Chí Minh là 7,3m2/người, còn mức của nhiều đô thị các nước khu vực là 10 á 12 m2/người, thì Hà Nội chỉ đạt mức 4,8m2/người (có khoảng 30% dân số đô thị có mức bình quân diện tích nhà ở dưới 3m2/người, trong đó có tới 300 nghìn người có mức bình quân diện tích nhà ở dưới 2m2/người), so với mức 6,7m2/người năm 1954, mức 4,6m2/người năm 1990, mức 4,5m2/người năm 1992 và năm 2000 khoảng 6m2/người (dù trong thời kỳ 1996 - 2000, thành phố đã đầu tư xây dựng mới được 1.648.000m2nhà, đạt 109,8% kế hoạch đề ra). Trong tổng quỹ nhà ở đô thị của Hà Nội thì 70% là nhà 1- 2 tầng, thuộc diện bán kiên cố, và chỉ có 33% là loại tốt, còn lại đều đã xuống cấp và thuộc diện cần sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ. Có tới 30% quỹ nhà do Nhà nước quản lý là chung cư, phần lớn là loại 4 - 5 tầng và được xây dựng những năm 1956 - 1985. Theo số liệu thống kê được, khoảng 70% số công trình chung cư được khảo sát có độ nghiêng và độ lún vượt mức cho phép, 100% nhà ở chung cư bị thấm dột, 20 - 40% bị hiện tượng ăn mòn nối, cốt thép và nứt tách giữa các cấu kiện. Các kết nối chính nhiều chung cư bị xuống cấp và hư hỏng (nặng nề nhất là các khu Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Quỳnh Mai...). Còn ở khu phố cổ thì chỉ có 15 - 20% quỹ nhà còn tốt; 10% bị hư hỏng nặng, cần phá bỏ; trên 70% cần sửa chữa cải tạo. Hà Nội đang đứng trước sức ép thu dần diện tích đất ở đô thị. Đất ở bình quân trong các quận nội thành đã giảm từ 22,75m2/người năm 1996 còn 14,1m2/người năm 2000 và dự báo đến năm 2010, dù cố gắng mở rộng nội đô, song cũng khó vượt qua mức 20m2/người. Sơ bộ tính giai đoạn 2001 - 2010, Thành phố cần trên 3000 ha đất với kinh phí 30 - 35 nghìn tỷ đồng để xây dựng nhà ở, nhằm bảo đảm nâng bình quân diện tích nhà đô thị của Thủ đô lên mức 7 - 7,5m2/người năm 2005 và đạt 8 - 9 m2/người vào năm 2010 theo tinh thần Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ 13 đã đề ra. Như vậy, thị trường Hà Nội đang có nhu cầu lớn về nhà ở, nhưng chưa được đáp ứng, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Nhu cầu nhà ở trên địa bàn sẽ càng tăng nhanh cùng với mức tăng dân số, tăng thu nhập của dân cư, và yêu cầu của cuộc sống văn minh đô thị và gia đình hiện đại. Đây là những điều kiện thuận lợi để Công ty cổ phần SUDICO Sông Đà đầu rư xây dựng kinh doanh nhà ở. Xuất phát từ những vấn đề được trình bày trên đây, việc xây dựng khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì là rất cần thiết bởi vì: Một là do nhu cầu nhà ở của Thành phố Hà Nội. Theo số liệu thống kế của UBND Thành phố Hà Nội (chương trình phát triển nhà ở Hà Nội), tính đến năm 1996 các đô thị của cả nước có khoảng 81 triệu m2 nhà ở, tróng đó riêng Hà Nội có 12 triệu m2 với diện tích bình quân trên đầu người là 5 m2. Do tỷ lệ tăng dân số và tốc độ đô thị hoá nhanh, cộng với việc di dân ồ ạt vào thành phố, nên bình quân nhà ở/người Hà Nội vẫn giảm. Quá trình thực hiện xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, chưa có cơ chế chính sách thay thế; nhà ở chưa được coi là hạ tầng xã hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng chung; đầu tư cho nhà ở chưa được quan tâm đúng mức, chưa có sự định hướng thích hợp và những chính sách lớn cho sự nghiệp phát triển nhà ở đô thị. Việc phát triển nhà ở chưa có một chiến lược chung, dài hạn, chủ yếu mới đáp ứng nhu cầu của người có tiền mà chưa quan tâm thích đáng đến tầng lớp những người nghèo, người thu nhập thấp, những người làm công ăn lương của Nhà nước và các đối tượng khác trong xã hội... Theo dự báo phát triển, đến năm 2010 Hà Nội sẽ có khoảng 3,5 triệu dân sinh sống. Khi nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng thêm 16 triệu m2, với mức bình quân 8m2/người, là mức vẫn còn tương đối thấp so với các nước ở khu vực Đông Nam á (10 - 12 m2/ người). Do nhu cầu nhà ở sẽ càng trở nên cấp bách, UBND Thành phố Hà Nội đã và đang thực hiện hàng loạt dự án phát triển nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới. Mô hình phát triển nhà ở sẽ tiếp tục đa dạng hoá các mô hình nhằm huy động mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế - xã hội tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, chủ yếu bằng hình thức đầu tư vào các dự án khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở thực hiện theo các hình thức: đầu tư hoặc góp vốn đầu tư, bảo lãnh và được Thành phố giao đất cho các chủ đầu tư lập dự án theo đúng quy hoạch được duyệt trình UBND Thành phố phê duyệt, chuẩn bị mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng chính, chuyển giao cho các thành phần kinh tế xã hội tham gia đầu tư xây dựng theo quy hoạch và dự án được duyệt, theo sự điều tiết và chỉ đạo của UBND Thành phố hoặc các chủ đầu tư, tổ chức kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật. Hai là xuất phát từ việc phân tích dự đoán nhà ở quanh khu vực Mỹ Đình - Mễ Trì. Dựa vào tốc độ tăng trưởng nhanh về quy mô diện tích cũng như dân số của khu vực đô thị, thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về xây dựng. Thành phố Hà Nội rất coi trọng công tác quản lý quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị mới. Riêng khu vực Tây Nam Hà Nội đã hình thành các dự án phát triển đô thị mới như : dự án đô thị mới Mễ Trì Hạ do Công ty kinh doanh phát triển nhà - Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội làm chủ đầu tư; dự án đô thị mới Mỹ Đình I do Công ty kinh doanh nhà Bộ quốc phòng làm chủ đầu tư; dự án đô thị mới Mỹ Đình II do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Bộ xây dựng làm chủ đầu tư; dự án đô thị mới phục vụ di dân các dự án giao thông Đô thị do Ban quản lý dự án trọng điểm phát triển giao thông Đô thị làm chủ đầu tư... Đây là những dự án đầu tư xây dựng đô thị mới đồng bộ, hoàn chỉnh về kết cấu hạ tầng đô thị. Ngoài những dự án đầu tư nói trên, lân cận khu vực còn nhiều dự án đô thị tập trung khác nằm tại phường Yên Hoà, Trung Hoà quận Cầu Giấy, một số dự án phát triển nhà quận Thanh Xuân. Với hàng loạt những dự án đầu tư phát triển đô thị kể trên đã tạo ra một quần thể đô thị mới liên kết chặt chẽ, có hệ thống hạ tầng đồng bộ, hệ thống hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đảm bảo nâng cao điều kiện sống dân cư trong khu đô thị. Chung cư cao tầng CT5 nằm trong khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì, được dùng để xây chung cư cao tầng mục đích nhằm kinh doanh thu lợi nhuận. 2. Giới thiệu về dự án chung cư cao tầng CT5 Dự án chung cư cao tầng CT5 khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì nằm phía Tây Nam Thành phố Hà Nội là một dự án phát triển đô thị đã được xác định trong chương trình nhà ở Thành phố và định hướng quy hoạch chung của Thủ đô Hà Nội, khu đất này có vị trí rất thuận lợi để phát triển thành khu đô thị mới: + Phía Đông - Bắc giáp Trung tâm điều hành Tổng công ty Sông Đà. + Phía Đông - Nam giáp đường quy hoạch. + Phía Tây - Bắc giáp khu nhà thấp tầng và công trình công cộng. + Phía Tây - Nam giáp đường quy hoạch trong đô thị. Hiện tại quanh khu vực dự án, như giáp đường vành đai 3, khu giáp đường quy hoạch và khu liên hợp thể thao quốc gia tốc đô thị hoá đang phát triển mạnh, việc trển khai thực hiện dự án sớm sẽ phục vụ đắc lức cho công tác quản lý quy hoạch tại phía Tây Nam Thủ đô. Dự án chung cư cao tầng CT5 do Tổng công ty Sông Đà là chủ quản đầu tư và Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà là chủ đầu tư. Việc thực hiện dự này nhằm đạt những mục tiêu sau: - Cung cấp một số lượng đáng kể nhà ở cho người dân Hà Nội nói chung và cán bộ công nhân viên trong Tổng công ty Sông Đà nói riêng và góp phần giảm mật độ dân cư trong khu vực nội thành. - Hình thành một khu đô thị mới có quy hoạch hoàn chỉnh, kèm theo hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng sống cho nhân dân Thủ đô Hà Nội. - Góp phần cải tạo mỹ quan đô thị và môi trường sống tại khu vực ngày càng văn minh hiện đại. - Góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô Hà Nội đến năm 2010 cũng như thực hiện Tổng điều chỉnh quy hoạch Hà Nội. - Hình thành một chung cư cao tầng, có đủ tiêu chuẩn đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt làm việc và nghỉ ngơi của mọi đối tượng là người dân có nhu cầu nhà ở. 3. Quy mô của dự án Biểu số 1: Bảng tổng hợp quy mô dự án chung cư cao tầng CT5 STT Các chỉ tiêu 1 Diện tích đất xây dựng (m2) 11.706 2 Diện tích xây dựng (m2) 3.840 3 Mật độ xây dựng 33% 4 Hệ số sử dụng đất 3,2 5 Tầng cao trung bình 10,5 Nguồn: Công ty cổ phần SUDICO Sông Đà * Các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng. Dự án chung cư cao tầng CT5 có tổng diện tích đất xây dựng là 11.706 m2; diện tích xây dựng là 3.840 m2; mật độ xây dựng là 33%; diện tích sàn xây dựng là 37.470 m2; hệ số sử dụng đất là 3,2; tầng cao trung bình là 10,5. * Công suất thiết kế. - Diện tích sàn nhà ở: 29.601 m2. - Cơ cấu căn hộ: các căn hộ khép kín 3 - 4 phòng (1 phòng khách và sinh hoạt chung ; 2 - 3 phòng ngủ); các diện tích phụ gồm bếp, lozia và từ 2 - 3 phòng WC. * Phân loại phương án: dự án chung cư cao tầng có tổng vốn đầu tư là 152.424.071 nghìn đồng, vì vậy theo Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng thì dự án này thuộc dự án nhóm B. * Hình thức đầu tư. - Lựa chọn hình thức đầu tư: Dự án đầu tư khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì đã được Tổng công ty Sông Đà chọn là một trong những dự án trọng điểm, một trong 7 lĩnh vực sản xuất kinh doanh của Tổng công ty và từng bước khảng định thương hiệu Sông Đà - Đô thị. Chính vì vậy, để tạo lên sự thống nhất về quy hoạch và xây dựng trong tổng thể dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì, dự án chung cư cao tầng CT5 cũng thực hiện hình thức đầu tư xây dựng mới đồng bộ, hiện đại, tập trung phát triển hạ tầng kỹ thuật kết hợp với quản lý phát triển nhà tạo nên sự hoàn chỉnh về hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội, nâng cao giá trị đất, tạo điều kiện khuyến khích việc định cư của các hộ dân, góp phần cải tạo cảnh quan môi trường Thành phố. Căn cứ vào Quy chế quản lý đầu tư xây dựng và căn cứ vào cơ cấu nhân sự, năng lực bộ máy quản lý điều hành của Công ty cổ phần SUDICO Sông Đà hình thức quản lý dự án được lựa chọn là : chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án. 4. Quá trình tổ chức xây dựng dự án chung cư cao tầng CT5 4.1. Tổ chức khảo sát thiết kế 4.1.1. Khảo sát về điều kiện tự nhiên, hiện trạng địa điểm đầu tư * Khảo sát về điều kiện tự nhiên. - Về địa hình: hiện trạng khu đất dự án trước đây chủ yếu là đất ruộng, ao rau màu và mương đất, có độ cao trung bình khoảng từ +5,0 m đến +5,10m. hiện công tác thi công san lấp tạo mặt bằng xây dựng giai đoạn 1 đã hoàn thành việc bóc đất hữu cơ, đắp cát san nền với cao độ bằng cao một số lối đi cũ, ở mức khoảng +6,0m. - Về khí hậu: cũng trùng với điều kiện khí hậu của Thành phố Hà Nội, được chia thành 2 mùa rõ rệt: Mùa nóng bắt đầu tư tháng 4 đến tháng 10, gió đông nam là chủ yếu, nhiệt độ cao nhất trong mùa nóng là 38oC. Mùa nóng đồng thời là mùa mưa, tập trung từ tháng 7 đến tháng 9. Trong mùa mưa thường hay có bão xuất hiện vào 2 tháng 7 và 8. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1670 mm, số ngày mưa trung bình trong năm là 140 ngày. Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3, gió đông bắc là chủ yếu, nhiệt độ thấp nhật khoảng 7 - 8oC. Độ ẩm trung bình trong năm từ 80 đến 85 % cá biệt có những tháng lên đến 100% (tháng 1,2,3). (các số liệu trên Công ty lấy trực tiếp từ trạm khí tượng thuỷ văn của thành phố và dựa vào sự quan sát thực tế). - Địa chất công trình. Theo báo cáo khảo sát địa chất công trình do Công ty tư vấn Xây dựng Sông Đà cung cấp tháng 6/2003, địa chất của khu vựa dự án có 8 lớp. Lớp số 1: lớp cát san nền dầy từ 1,0 m á 1,5 m. Lớp số 2: lớp phủ thực vật dầy từ 0,3 á 0.5 m. Hai lớp này không có khả năng chịu lực. Lớp 3 và lớp 4 có thể chịu tải trung bình. Các lớp 5, 6, 7 là lớp đất khá tốt. Riêng lớp 8, tại độ sâu -30,5 m đến -33m là lớp cuội sỏi lẫn cá trung, có khả năng chịu tải lớn phù hợp cho công trình cao tầng. Với số liệu điều tra khảo sát khá kỹ về cấu tạo địa chất như trên, sẽ là cơ sở tốt cho việc lựa chọn những phương pháp thiết kế dầm móng phù hợp, đảm bảo kỹ thuật và độ bền của công trình xây dựng. * Khảo về đặc điểm hiện trạng khu đất dự án. Khu đất đầu tư xây dựng có diện tích 11.706 m2, chủ yếu là diện tích ao ruộng, chưa có hệ thống hạ tầng kỹ thuật điều này rất thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng và thiết kế thi công xây dựng. 4.1.2. Lựa chọn giải pháp thiết kế kiến trúc - kỹ thuật 4.1.2.1. Giải pháp về thiết kế quy hoạch xây dựng Phương án về giải pháp thiết kế phải tuân thủ các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và các chỉ giới mà quy hoạch chi tiết 1/500 đã xác định. Phương án thiết kế quy hoạch xây dựng nghiên cứu chung cho các hạng mục xây dựng công trình trong cùng ô đất, bao giờ cũng đưa ra 2 phương án để lựa chọn. * Phương án 1: Giải pháp thiết kế quy hoạch mặt bằng xây dựng phương án 1 là bám sát và phát triển ý tưởng thiết kế theo bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của Xí nghiệp Tư vấn Đầu tư và Thiết kế xây dựng. * Phương án 2: Giải pháp thiết kế quy hoạch mặt bằng xây dựng phương án 2 là bám sát và phát triển ý tưởng thiết kế quy hoạch kiến trúc cảnh quan của đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 do Xí nghiệp Tư vấn Đầu tư và Thiết kế xây dựng thực hiện. Biểu số 2: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng của 2 phương án so với quy hoạch được trình duyệt TT Chỉ tiêu Quy hoạch trình duyệt Phương án 1 Phương án 2 Quy hoạch xây dựng So sánh tăng giảm Quy hoạch xây dựng So sánh tăng giảm 1 Diện tích đất xây dựng (m2) 11.706 11.706 0 11.706 0 2 Diện tích xây dựng (m2) 4.448 4.409 -39 3.840 -608 3 Mật độ xây dựng 38% 37,66% -0,34% 33% -5,2% 4 Diện tích sàn xây dựng (m2) 42.259 38.695 -3.564 37.470 -4,789 5 Hệ số sử dụng đất 3,61 3,3 -0,31 3,2 -0,41 6 Tầng cao trung bình 9,5 8,77 -0,73 10,5 1 Nguồn: Công ty cổ phần SUDICO Sông Đà * Kết luận lựa chọn phương án quy hoạch xây dựng Theo bảng so sánh về chỉ tiêu quy hoạch xây dựng, các chỉ tiêu quy hoạch của phương án 2 đều nhỏ hơn quy hoạch trình duyệt và phương án 1. Tuy nhiên mật độ xây dựng của và hệ số sử dụng đất của phương án sát gần hơn với giá trị tối đa quy định tại bảng 5.7.4 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (phụ lục 1). Bản thiết kế mặt bằng xây dựng của phương án 2 nghiên cứu kỹ hơn giao thông trong ô đất đảm bảo thuận tiện, giảm chi phí đầu tư sân vườn trong lòng khối nhà do bỏ không bố trí các bể bơi. Chọn phương án quy hoạch xây dựng theo phương án 2. Theo phương án 2, cơ cấu quy hoạch tổng mặt bằng cho ô đất xây dựng gồm: - Hạng mục công trình chính: khối nhà ở CT5 tại phần đất góc phía Bắc ô đất gồm các đơn nguyên nhà ở tầng cao 8 tầng và 11 tầng nối với nhau tạo thành dải công trình có mặt nhà bám theo các tuyến đường số 1, đoạn nối tuyến 5 và tuyến 1, tuyến 5 và mặt lối vào chính của khu đất. - Các hạng mục sân vườn cảnh quan: + Bãi đỗ xe tại quảng trường trước các nhà CT4 dùng để xe cho khối nhà cửa hàng kinh doanh tại tầng 1; bãi đỗ xe trước quảng trường HH4 dùng để xe cho khách. + Lối giao thông chính từ đường số 5, giữa 2 khối nhà CT4 và CT5 dẫn vào tầng hầm để xe dưới phạm vi đất xây dựng của ô đất. + Các lối giao thông phụ dành cho các phương tiện cơ giới nhẹ của dân cư và nhân viên văn phòng liên hệ từ phía trong khu nhà dẫn trực tiếp ra đường vành đai 3 và tuyến đường số 1. + Sân vườn, đường lối vào nhà tại phần đất còn lại lối khối nhà CT5, trên đó có quy hoạch xây dựng các sân