Đề tài Nghiên cứu dự án căn hộ chung cư Phú Gia Hưng và Khang Gia tại quận Gò Vấp – TP. Hồ Chí Minh

heo vị trí và thiết kế. Kết quả 100% số lượng căn hộ đã được giao dịch thành công chỉ trong ngày mở bán. Từ đó, dự án đã được mở rao bán rộng rãi trên thị trường xuyên suốt cả năm thông qua báo đài, tạp chí và tại các sàn giao dịch của công ty như: Đất Xanh, Đất Xanh Đông Á, Đất Xanh Hoàn Cầu, Đất Xanh Tây Nam… Vì được giao dịch chủ yếu thông qua các sàn giao dịch trực thuộc công ty nên giá niêm yết khởi bán trên sàn giao dịch không thay đổi so với giá gốc do chủ đầu tư công bố, giá bán căn hộ chỉ xê dịch theo thời gian cùng với giá nguyên vật liệu, tỷ giá hối đoái, tỷ lệ lạm phát… Giá cả các căn hộ Phú Gia Hưng hiện tại (thời điểm ngày 4/11/2011) dao động trong mức 1,2 tỷ đến 1,7 tỷ VNĐ, tổng giá trị đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì. Dự án Phú Gia Hưng không chỉ tính giá căn hộ dựa theo tầng và diện tích mà còn dựa theo hướng căn hộ và loại căn hộ, trong đó tiêu chí chọn hướng mặt trời mọc khá được ưa chuộng nên đã đẩy giá căn hộ xê dịch vài trăm nghìn/m2 so với các căn hộ cùng loại khác. Căn hộ được phân chia thành 5 loại A, B, C, D, E với sự khác biệt rõ ràng nhất là diện tích mỗi loại (từ nhỏ đến lớn), vì thế căn hộ loại E luôn có giá cao hơn và là loại căn hộ duy nhất có 3 phòng ngủ. Tiến độ thanh toán: Chia làm 07 đợt (đã bao gồm thuế VAT) Đặt cọc : 20.000.000 VNĐ Đợt   1 :  20%  tổng giá trị căn hộ khi ký Hợp đồng mua bán. Đợt   2*:  20%  tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 1. Đợt   3 :  10%  tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 2. Đợt   4 :  10%  tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 3. Đợt   5 :  10%  tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 4. Đợt   6 :  28%  tổng giá trị căn hộ trong vòng 15 ngày kể từ ngày Bên A bàn giao căn hộ. Đợt   7:  02% trong vòng 10 ngày kể từ ngày Bên A thông báo cho bên B nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. *Lưu ý: Ban đầu Phú Gia Hưng chia tiến độ thanh toán ra làm 8 đợt, mỗi đợt cách nhau 3 tháng kể từ ngày thanh toán đợt trước. Tuy nhiên do tình hình thị trường bất động sản hiện đang gặp khó khăn, chủ đầu tư quyết định gộp hai đợt 10% lại làm một đợt duy nhất là đợt 2 với 20% giá trị căn hộ cần được thanh toán Theo thông tin hiện tại Phú Gia Hưng chỉ còn lại 37 căn hộ chưa được bán trên tổng số 234 căn hộ, số lượng giao dịch thành công là 197 căn (thời điểm ngày 4/11/2011). Hiện dự án đã chào bán hết loại A, B và chỉ còn các loại căn hộ C, D và E . Khách hàng có nhu cầu đến mua cần liên hệ để có bảng báo giá của tất cả 37 căn hộ cuối cùng với mức chiết khấu 5-8% nếu thanh toán trong một lần. 2.2.DỰ ÁN CỤM CAO ỐC KHANG GIA 2.2.1.Giới thiệu dự án: “Sống trong Cụm chung cư Khang Gia Gò Vấp, quý khách sẽ được tận hưởng một không gian sống thoải mái, ấm cúng và dễ chịu. Mỗi căn hộ chung cư Khang Gia được thiết kế ánh sáng, gió đi đến từng phòng tạo nên sự thông thoáng cho toàn căn hộ. Một không gian riêng biệt với gió và ánh sáng của giếng trời đã tạo nên một sự hợp lý về phong thủy không đâu có được.” Tổng quan dự án: Tên dự án: Cụm Cao Ốc Căn Hộ Chung Cư Khang Gia Tổng diện tích dự án: 26.223,8m2 Diện tích đất xây dựng: 9.624m2 Mật độ xây dựng: 36,7% Các công trình công cộng và cây xanh : 63.3% Tổng diện tích sàn xây dựng: Chưa được thống kê Quy mô: 3 Block gồm 1 tầng hầm, trệt, lửng và 11 tầng căn hộ Tổng số căn hộ: 1052 căn hộ Địa điểm: Gần góc ngã tư đường Quang Trung và Phan Huy Ích, Phường 14, Q.Gò Vấp, TP.HCM Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Phát Triển Địa Ốc KHANG GIA Giới thiệu sơ lược về công ty CP Đầu Tư và Phát Triển Địa Ốc KHANG GIA Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia  tiền thân là Công  ty  Trách Nhiệm Hữu Hạn Khang Gia được thành lập ngày 05/06/2003, bởi sáng lập viên là ông Trịnh Minh Thanh. Với những dự án nối tiếp nhau, công ty đã dần hình thành một nền tảng văn hóa đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Qua nhiều năm hoạt động trên thị trường theo phương châm "Niềm Tin - Uy Tín - Chất Lượng", Khang Gia đã trở nên quen thuộc với các đối tác trong và ngoài nước và được các nhà đầu tư biết đến như một công ty đầu tư bất động sản thành đạt, phát huy những thành quả đã đạt được, tối đa hóa lợi nhuận và nổ lực phấn đấu trở thành một doanh nghiệp vững mạnh trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Với bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng các Cao ốc văn phòng, Cao ốc căn hộ, Chung cư, Khu dân cư, đội ngũ lãnh đạo của Khang Gia tự hào là chủ đầu tư và đã tham gia khảo sát, quy hoạch, thiết kế, tư vấn và trực tiếp thi công hàng loạt công trình đạt chất lượng tốt. Dự án Khang Gia được Công ty Cổ phần Khang Gia khởi công xây dựng từ quý IV/2008, tổng vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng, bao gồm 3 block cao 11 tầng, không kể tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng, được sắp đặt giống hình chữ U. Một số thành tích mà Khang Gia đã đạt được: - Năm 2005 vinh dự đón nhận Cúp Vàng Thương Hiệu Việt do Tổng Liên Đoàn Lao Động Việt Nam trao tặng- Năm 2007 đạt chứng chỉ ISO 9001-2000- Được bình chọn là 1 trong 500 thương hiệu hàng đầu ngành xây dựng  - Vật liệu  xây dựng - nhà ở trang trí nội thất, trở thành doanh nghiệp gương mẫu trong lĩnh vực đầu tư nhà ở, nhận được giải thưởng lớn do khách hàng tín nhiệm. Vị trí dự án -  Mặt tiền Quang Trung 100m -   Ngã tư Quang Trung và Phan Huy Ích 200m-  Cách bưu điện Quang Trung 1km -  Cách UBND Phường 12 Quận Gò Vấp 600m-  Cách trường đại học Hoa Sen 2km -  Cách siêu thị Gia Đình 2km-  Cách bệnh viện đa khoa Hồng Đức 3,5km -  Cách trung tâm văn hóa Quận Gò Vấp 2.5km-  Cách sân bay Tân Sơn Nhất 3.5km -  Cách trung tâm Q.1 10km Mặt bằng tầng điển hình và tiện ích căn hộ Bảo vệ 24/24 gồm 4 chốt bảo vệ. Các căn hộ đều được trang bị hệ thống báo cháy – báo khói, dẫn nước đến từng tầng. Vệ sinh, bảo trì công cộng hằng ngày và định kỳ khu vực tiền sảnh, thang máy, tầng hầm… Quản lý, duy trì bảo dưỡng, vận hành và quản lý thiết bị công cộng. Hệ thống máy phát điện và máy bơm nước tự động khi có sự cố. Phương tiện thông tin liên lạc, Internet, truyền hình cáp, điện thoại, hệ thống thang máy cho mỗi tòa nhà. 2.2.2.Tình hình triển khai dự án Căn cứ Quyết định số 114/QĐ-SXD-PTN, dự án đầu tư xây dựng “Khu chung cư Khang Gia, phường 14, Quận Gò Vấp, TP.Hồ Chí Minh” được phê duyệt vào ngày 13/10/2008. Đến ngày 13/08/2008, căn cứ Quyết định số 2749/QĐ-UBND, Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu chung cư Khang Gia được phê duyệt, công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia bắt đầu khởi công dự án khu căn hộ chung cư Khang Gia vào ngày 25 tháng 11 năm 2008. Tính đến thời điểm này, dự án Khang Gia đã hoàn tất Block I và đã được giao dịch với chính quyền địa phương để làm chung cư tái định cư cho người dân xung quanh khu vực có nhà bị giải tỏa mặt bằng, lấy đất xây dựng. Block II hiện đang xây đến tầng thứ 5 trong tổng số 11 tầng và cũng đang là Block được chủ đầu tư rao bán cho khách hàng. Cuối cùng là Block III với tiến độ mới chỉ vừa xong phần móng và sẽ tiếp tục công trình khi hoàn tất Block II. Dự kiến quý IV 2012, một phần đường nội bộ sẽ được mở và các căn hộ tại Block II sẽ được bàn giao cho khách hàng vào định cư. 2.2.3.Thông tin tình hình giao dịch Lúc bấy giờ, bất động sản miền Bắc đang ngày càng trở nên đắt đỏ, cơ hội kiếm lời cũng nhiều song khả năng rủi ro cũng lớn gấp bội.Ngày 22 tháng 12 năm 2010, Công ty CP đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia quyết định chính thức cho ra mắt và chào bán đến các khách hàng miền Bắc ba dự án đang được đầu tư là: Dự án Cụm cao ốc Khang Gia - Gò Vấp; Căn hộ cao cấp Lucky Aparment - Tân Phú; Khu dân cư Nam Long - Long An. Trong đó, 1052 căn hộ của dự án Khang Gia Gò Vấp đều được giới thiệu đến thị trường nhà chung cư căn hộ với mức giá trung bình là 13 triệu/m2, diện tích từ 52m2 đến 123,6m2. Ngoài việc quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng và rao bán giao dịch dự án tại trụ sở và chi nhánh của Khang Gia, dự án còn phân phối sản phẩm cho một số sàn giao dịch khác (20 căn hộ/1 sàn) như: Sàn giao dịch bất động sản Hưng Gia Phúc, Intereal, ACB, NAVILAND… Vì dự án khu chung cư Khang Gia được đầu tư để nhắm đến đối tượng người dân có thu nhập trung bình khá nên giá niêm yết tại các sàn không chênh lệch nhiều so với giá gốc chủ đầu tư, dao động từ 13 triệu/m2 – 14 triệu/m2. Tính đến thời điểm ngày 4/11/2011, hầu hết các căn hộ tại Block I đã được bàn giao cho người dân tái định cư. Sau đợt bán lần I, hiện chỉ còn 15-20 căn hộ còn trống với giá bán 10 triệu/m2 – 10,5 triệu/m2. Dự kiến chủ đầu tư sẽ mở bán đợt 2 sau 30 ngày nữa, phương thức thanh toán là trả góp lãi 5%/năm. Block III hiện đã ngừng bán và dự kiến sẽ tiếp tục giao dịch khi đã xong phần thô đến tầng 4-5 của công trình. Hiện tại, dự án Khang Gia đang chào bán các căn hộ thuộc Block II và cũng là Block có quy mô đầu tư lớn nhất trong cả ba Block. Đơn giá trên mỗi m2 được quyết định chủ yếu dựa theo tầng cao của căn hộ, xê xích giữa giá cả các tầng là 110 nghìn VNĐ. ĐƠN GIÁ (VNĐ/M2)             Tầng 1           : 13.750.000                                      Tầng 7         : 13.530.000             Tầng 2           : 13.310.000                                      Tầng 8         : 13.640.000             Tầng 3           : 13.310.000                                      Tầng 9         : 13.640.000             Tầng 4           : 13.420.000                                      Tầng 10       : 13.750.000             Tầng 5           : 13.420.000                                      Tầng 11       : 13.750.000             Tầng 6           : 13.530.000              Lưu ý: Đơn giá trên chưa bao gồm thuế Giá trị gia tăng. Đơn giá trên chưa bao gồm phí bảo trì 2%. Diện tích căn hộ được tính theo nguyên tắc: tường chung, cột chung tính từ tim tường và tường riêng, cột riêng tính trọn tường. Các căn hộ góc ngoài cộng thêm 5% giá trị căn hộ. Tiến độ thanh toán: Chia làm 08 đợt (đã bao gồm thuế VAT) Đặt cọc : 20.000.000 – 50.000.000  VNĐ Đợt   1:  30%  tổng giá trị căn hộ khi ký Hợp đồng mua bán. Đợt   2:  10%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 1. Đợt   3:  10%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 2. Đợt   4:  10%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 3. Đợt   5:  10%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 4. Đợt   6:  15%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 5. Đợt   7:  10%  tổng giá trị căn hộ và  phí bảo trì 2% Tổng giá trị căn hộ khi bên A bàn giao căn hộ. Đợt   8:  05% tổng giá trị Hợp đồng ngay khi Bên A tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thời gian không được chậm quá 03 tháng kể từ ngày có yêu cầu của Bên A. Đặc biệt: Khách hàng thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 10%. Khách hàng thanh toán 50% sẽ được chiết khấu 5%. Tính đến thời điểm này, tổng số giao dịch thành công ở Block II của dự án là 265/352 căn hộ. Hiện dự án chỉ còn 87 căn hộ chưa được giao dịch và dự kiến sẽ tiêu thụ hết vào đầu năm sau. CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ 3.1.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU: 3.1.1.Phân hạng chung cư Căn hộ chung cư Phú Gia Hưng Về quy hoạch và kiến trúc: Chung cư có hệ thống giao thông nội bộ và kết nối đồng bộ với bên ngoài, khu vực cây xanh và nhà trạm điện. Tọa lạc tại một vị trí đắc địa ngay trung tâm quận Gò Vấp, giao thông thuận tiện kết nối thuận lợi với các quận 12, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú, Tân Bình và trung tâm TPHCM (Mục Vị Trí Dự Án trang 15). Xung quanh khu vực tòa nhà là một làn đường dạo nội bộ được trồng hai bên là cây xanh và thảm cỏ. Không gian rộng rãi và thoáng đãng cùng khung cảnh dòng sông Vàm Thuận đưa đến cảm giác mát mẻ và hài hòa. Thiết kế kiến trúc: Cả 5 loại căn hộ đều có các loại chức năng: phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và sân phơi, hầu hết các căn hộ đều có 2 phòng vệ sinh. Diện tích tùy theo quy mô thiết kế với trung bình từ 52-93m2. Các phòng đều được thiết kế đảm bảo thông gió và chiếu sáng hợp lý. Tuy nhiên các căn hộ không được thiết kế có ban công nên phần nào hạn chế một số nhu cầu của khách hàng như tiếp xúc với không gian thoáng mát hay trồng cây kiểng bên ngoài… Thiết bị vệ sinh gồm bồn cầu, lavabo, buồng tắm đứng vách kính, vòi sen, vòi rửa, vòi lavabo cùng gương soi và quạt hút. Thiết bị cấp nước gồm cả nóng và lạnh. Có 4 thang máy, 2 đường thang bộ và 1 cầu thang thoát hiểm ở mỗi tầng. Bãi đỗ xe được bố trí tại tầng hầm và tầng trệt đảm bảo đủ 1 ôtô cho một căn hộ. Hạ tầng kĩ thuật: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn. Hệ thống điện dự phòng đảm bảo cho việc vận hành thang máy cùng một số thiết bị công cộng khác hoạt động bình thường nhưng không đủ cho sinh hoạt và thắp sáng đến từng căn hộ khi mất điện lưới quốc gia. Hệ thống cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh, vận hành 24/24. Hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ thông tin viễn thông như truyền hình cáp, điện thoại, Internet và hệ thống tăng cường phủ sóng di động vận hành thông suốt. Hệ thống phòng cháy chữa cháy bao gồm máy bơm tạo áp lực nước chữa cháy, chữa cháy vách tường, máy nổ động cơ tự động bơm nước chữa cháy, bể chứa nước cứu hỏa. Đồng thời còn có hệ thống chống sét như kim thu sét và hệ thống tiếp địa. Có phòng chứa rác công cộng cho mỗi tầng. Hệ thống xử lý rác thải riêng biệt tách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh chính. Hạ tầng xã hội: Các tiện ích như phòng tập thể dục – thể thao, nhà trẻ, cửa hàng kinh doanh dịch vụ, phòng sinh thoạt công cộng đều có trong khuôn viên tòa nhà. Bệnh viện, nhà sách, siêu thị, trường học hay trung tâm văn hóa chỉ cách chung cư trong bán kính dưới 1km. Có các khu vực với các mảng cây xanh – thảm cỏ, đường nội bộ đẹp và thoáng mát. Chất lượng hoàn thiện: Dự án được thi công với vật liệu tiêu chuẩn cao. Sàn nhà được ốp bằng gạch Ceramic TAICERA. Tường được xây bằng gạch Tuynen Sài Gòn, tô bằng xi măng Hà Tiên và Holcim, trét ma tít của Expo, sơn nước của Maxilite. Cửa chính và cửa phòng các căn hộ đều được làm bằng gỗ MDF chống cháy (nhập khẩu)… Chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng: Bảo vệ, giữ xe (24/24) và xử lý các trường hợp gây rối, mất trật tự an ninh. Dọn dẹp vệ sinh khu chung định kỳ, dịch vụ thu gom và xử lý rác thải sinh hoạt mỗi ngày. Tước nước cây xanh và duy trì và bảo tồn cảnh quan toàn bộ chung cư. Bảo dưỡng và sửa chữa kịp thờp các hệ thống thiết bị công cộng. Dịch vụ thu tiền một lần để thanh toán hộ tiền điện, tiền nước và các chi phí sinh hoạt khác. Chi phí quản lý dịch vụ là 4000 VNĐ/m2 và có thể tăng giảm tùy thời điểm. Phú Gia Hưng là một căn hộ được thiết kế với một phong cách quyến rũ, độc đáo và hiện đại trong bố trí nội thất bên trong. Nằm tại một vị trí đắc địa, hệ thống giao thông thuận tiện và có sẵn một số dịch vụ an sinh tại khuôn viên tòa nhà, Phú Gia Hưng cung cấp cho khách hàng một môi trường sống thoải mái và thuận tiện trong cuộc sống lẫn công việc. Tuy nhiên thiết kế căn hộ không có ban công lại là một nhược điểm lớn ảnh hưởng đến sự lựa chọn của khách hàng, nhất là những mẫu người thích trồng hoa và chăm cây kiểng. An ninh chung cư có lực lượng bảo vệ chuyên nghiệp nhưng không được bố trí camera tại các hành lang hay cầu thang đi lại. Dù vậy với một khung cảnh đẹp, thiết kế nội thất hiện đại, dịch vụ thu trả tiền một lần tất cả các phí sinh hoạt và có chủ đầu tư đáng tin cậy, Phú Gia Hưng vẫn là một lựa chọn tuyệt vời cho những cán bộ công nhân viên và cư dân đang công tác, sinh sống tại quận Gò Vấp. Dự án căn hộ chung cư Phú Gia Hưng được tác giả bài nghiên cứu đánh giá là nhà chung cư hạng 2 với chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Căn hộ chung cư Khang Gia ( cụ thể tại Block II) Về quy hoạch và kiến trúc: Hệ thống đường nội bộ bao bọc xung quanh và giữa trung tâm ba tòa nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều có thể tiếp cận được đến sảnh chính của các khối. Về vị trí tọa lạc của dự án, khoảng cách từ Khang Gia đến các công trình xã hội công cộng đều không dưới 600m (Mục Vị Trí Dự Án trang 21). Dự án có các hàng cây xanh được trồng dọc theo một bên các đường, hệ thống công viên với bệ phun nước ở giữa ba khối tòa nhà tạo nên một môi trường thoáng mát và sạch đẹp. Thiết kế kiến trúc: Các loại căn hộ đều có các chức năng: phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và sân phơi. Hầu hết các căn hộ rộng hơn 60m2 đều có hai phòng vệ sinh và ban công, trừ một vài loại căn hộ riêng biệt. Mỗi căn hộ được thiết kế ánh sáng đi đến từng phòng, tạo nên một sự luân chuyển không khí hài hòa cho toàn bộ căn hộ. Thậm chí có những hộ diện tích 100m2 trở lên có đến hai ban công hoặc một ban công và một sân vườn riêng biệt. Đủ mọi tiêu chuẩn hình thức cho các loại khách hàng có điều kiện khác nhau. Tuy nhiên một số căn hộ hạng bình dân với vị trí phòng vệ sinh được thiết kế hơi gần lối ra vào, vẫn chưa hợp lý và bố cục vẫn chưa hài hòa so với các thiết kế của Phú Gia Hưng. Thiết bị vệ sinh gồm lavabo không chân treo và bộ vòi xả, vòi rửa lavabo, bàn cầu, vòi xịt, bộ phụ kiện (7 món), phễu thu nước sàn bằng inox. Thiết bị cấp nước gồm cả nóng và lạnh. Có 6 thang máy, 3 đường thang bộ và 2 cầu thang thoát hiểm ở mỗi tầng. Toàn bộ diện tích tầng hầm được sử dụng làm chỗ để xe và bố trí các phòng kỹ thuật của Cụm Chung Cư Khang Gia, diện tích được đảm bảo là đủ cho 1,5 xe ô tô cho 1 căn hộ. Hạ tầng kĩ thuật: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn. Hệ thống phát điện dự phòng nhằm đảm bảo cho thang máy hoạt động 24/24 cùng hệ thống đèn chiếu sáng công cộng nhưng không đủ cho sinh hoạt và thắp sáng đến từng căn hộ khi mất điện lưới quốc gia. Hệ thống cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh, vận hành 24/24. Phương tiện thông tin liên lạc, Internet, truyền hình cáp, điện thoại đều được lắp đặt cho mỗi căn hộ, mỗi tòa nhà. Nhưng hiện tại vẫn chưa biết liệu Khang Gia có đảm bảo mỗi tầng đều có hệ thống tăng cường phủ sóng di động hay không. Hệ thống phòng cháy chữa cháy với các căn hộ đều được trang bị hệ thống báo cháy – báo khói, hệ thống dẫn nước đến từng tầng. Xây dựng lực lượng PCCC tại chỗ từ các hộ dân cư ngụ để sẵn sàng chữa cháy khi có tình huống xảy ra. Có phòng chứa rác chung cho mỗi tầng. Thu dọn rác tại khu vực quy định và chuyển đi. Hạ tầng xã hội: Các dịch vụ tiện ích, trung tâm thương mại, khu mua sắm, khu giải trí, khu chăm sóc sức khỏe cộng đồng sẽ được bố trí tại tầng trệt và tầng lửng Block I-II. Dự án Khang Gia tuy không có vị trí đắc địa bằng Phú Gia Hưng nhưng khoảng cách 200m đến cửa ngõ giao thông quan trọng là ngã tư Quang Trung – Phan Huy Ích vẫn là một yếu tố mang tính chiến lược trong việc thu hút khách hàng. Chất lượng hoàn thiện: Dự án được thi công với vật liệu tiêu chuẩn cao và nhãn hiệu chất lượng. Các loại gạch ceramic lát nền, gạch len tường, gạch ceramic nhám lát nền vệ sinh hay tường bếp ốp gạch… đều được cung cấp bởi Đồng Tâm, Chang Yih (Kis) và một số đơn vị sản xuất khác. Sơn dầu, sơn PU cấu kiện gỗ, sơn nước ngoài trời và trong nhà được cung cấp bởi ICI, Bạch Tuyết, Dulux, Maxilite và Nippon. Kính là loại kính cường lực. Trần làm bằng thạch cao… Chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng: Bảo vệ 24/24 gồm có 4 chốt Bảo vệ, 2 chốt ở sảnh tầng trệt, 1 chốt ở tầng hầm, 1 chốt ở khu vực bên ngoài. Vệ sinh hàng ngày gồm quét dọn và lau chùi khu vực tiền sảnh, thang máy; chăm sóc hoa kiểng, thảm cỏ; thu dọn rác sinh hoạt. Vệ sinh định kì gồm quét dọn sân chung, bãi giữ xe, khu vực thu gom rác; súc rửa hồ nước; rút hầm cầu; kiểm nghiệm chất lượng nước và nạo vét cống rãnh. Công tác bảo dưỡng, kiểm tra máy móc thiết bị như máy phát điện, thang máy… cũng được diễn ra định kì. Chi phí dịch vụ hàng tháng là 3000 VNĐ/m2 và phải đóng trọn 1 năm ở năm đầu tiên. Các năm sau sẽ đóng theo từng tháng và tùy tình hình thực tế mà điều chỉnh lại theo từng năm cho phù hợp. Khang Gia nói chung, và Block II nói riêng, là một chung cư căn hộ đầy đủ tiện nghi và cung cấp nhiều sự lựa chọn đến cho khách hàng. Không những thế, công tác quản lý cũng rất rõ ràng. Các loại hình dịch vụ tiện ích đa dạng và phong phú do chủ đầu tư đã dành trọn tầng trệt và tầng lửng của Block I và II cho các cửa hàng, trung tâm thương mại và dịch vụ. Sở hữu một khuôn viên rộng lớn được bao phủ bởi hệ thống cây xanh và đường bộ đã mang đến cho Khang Gia một môi trường thoáng mát, trong lành và giảm tải được áp lực trong công việc và cuộc sống. Tuy vẫn chưa đảm bảo được độ linh hoạt và ứng biến của các loại hình quản lý dịch vụ trong tương lai cùng với một số vấn đề lớn về mặt thiết kế khó có thể bỏ qua, nhưng những điểm mạnh của Khang Gia thật sự có sức hấp dẫn và lôi cuốn đối với các tầng lớp lao động trung lưu đang tìm cho mình một khu cộng đồng lý tưởng với giá cả phải chăng. Sau khi hoàn thiện xong công trình, nếu như nơi đây có đầy đủ tất cả mọi tiện nghi như những gì mà bút và mực đã “hứa” trên giấy thì Khang Gia cũng được đánh giá là nhà chung cư hạng 2, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. 3.1.2.Đánh giá chung về hai dự án Cả hai dự án căn hộ chung cư Phú Gia Hưng và Khang Gia đều không nhắm vào các khách hàng mục tiêu là những người có thu nhập cao mà là các cán bộ công nhân viên và người dân có thu nhập trung bình khá mong muốn định cư tại quận Gò Vấp bằng các loại hình sản phẩm và dịch vụ tầm trung nhưng không kém phần chất lượng. Được hứa hẹn sẽ đem đến cho khách hàng một môi trường sống lý tưởng với sự an toàn, văn minh và hài hòa, hai dự án đều được chủ đầu tư chú trọng từ thiết kế, tiệc ích cho đến dịch vụ để kiến tạo cho cư dân ở đây một mái nhà thân thiện và còn hơn cả thế, một cộng đồng rộng mở. Mỗi bên đều có những điểm khác biệt nổi bật cũng như những rắc rối về nhiều mặt cần được giải quyết nhưng khi đánh giá một cách tổng quát, Phú Gia Hưng và Khang Gia đều là loại hình chung cư căn hộ gây sức hấp dẫn lớn đến khách hàng với mức giá cả khá “mềm” và các dịch vụ tiện ích đa dạng đủ sức cạnh tranh với những chung cư căn hộ cao cấp trong khu vực. 3.1.3.Phân tích tình hình triển khai và giao dịch Bảng tổng hợp thông tin tiến độ thi công và tình hình giao dịch của dự án Phú Gia Hưng và Block II của dự án cụm cao ốc Khang Gia thời điểm ngày 4/11/2011: TIÊU CHÍ DỰ ÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ PHÚ GIA HƯNG DỰ ÁN CỤM CAO ỐC KHANG GIA (BLOCK II) Quy mô dự án - Diện tích dự án: 4533,1m2 - 1 khối nhà cao 14 tầng + 1 tầng lửng + 1 tầng hầm - Số căn hộ: 234 căn - Diện tích dự án: 26.223,8m2 - 3 Block + 1 tầng hầm, trệt, lửng + 11 tầng căn hộ - Số căn hộ: 352 căn tại Block II Thời điểm khởi công Tháng 12/2009 Tháng 10/2009 (Block II) Thời điểm hoàn thành kế hoạch Quý IV 2011 Quý IV 2011 Thời điểm hoàn thành dự kiến thực tế Quý II 2012 Quý IV 2012 Tiến độ thi công hiện tại Đã xong phần thô của 14 tầng căn hộ Block I đã hoàn tất, Block III đang hoàn thiện phần móng. Block II đã xây dựng đến phần thô của tầng 5 trong tổng số 11 tầng Tỷ lệ dự án đã hoàn thành thực tế 70% 53% Mật độ xây dựng 31% 36,7% Nơi giao dịch chính Sàn giao dịch BĐS Đất Xanh Sàn giao dịch BĐS Khang Gia Số lượng giao dịch thành công 197 265 (Block II) Giá niêm yết khởi điểm của nhà đầu tư 13,6 - 16,5 triệu VNĐ/m2 (19/01/2011) 13,31 - 13,75 triệu VNĐ/m2 (09/03/2011) Giá giao dịch hiện tại 14,7 – 17,8 triệu VNĐ /m2 (04/11/2011) 13,31 - 13,75 triệu VNĐ/m2 (04/11/2011) Tốc độ tăng giá trung bình 0,81% /tháng 0% / tháng Tốc độ giao dịch trung bình 20 căn / tháng 33 căn / tháng Hình thức thanh toán 7 đợt 8 đợt Cả hai dự án Phú Gia Hưng và Khang Gia (Block II) đều được khởi công xây dựng vào quý IV 2009, cũng là lúc nền kinh tế thế giới bước vào giai đoạn phục hồi, và dự kiến hoàn thành kế hoạch vào quý IV năm 2011. Tuy nhiên những năm sau đó, khi ngân hàng tăng lãi suất cao, thanh khoản chậm và thắt chặt tín dụng, đồng thời cùng giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh đã khiến tiến độ thi công của hai dự án đều bị đình trệ do thiếu vốn góp đầu tư cũng như gặp khó khăn về việc “xây dựng” bảng giá. Được ảnh hưởng từ danh tiếng của tổng công ty mẹ, công ty Hà Thuận Hùng không tốn nhiều thời gian để lấy được lòng tin của các doanh nghiệp đầu tư để có thể tiếp tục tiến độ công trình dự án Phú Gia Hưng. Dưới sự dẫn dắt của Đất Xanh với nhiều năm kinh nghiệm về lĩnh vực đầu tư và quản lý dự án, công ty Hà Thuận Hùng ấn định thời gian hoàn thành thực tế và chuyển giao nhà ở cho người mua là vào cuối quý II năm 2012. Trái ngược với Phú Gia Hưng, tuy Block II của dự án Khang Gia được khởi công sớm hơn hai tháng nhưng do không thể huy động vốn kịp thời, tiến trình quản lý dự án chậm chạp, đã khiến cho tiến độ thi công hiện tại chỉ mới đến được tầng 5 phần thô của khối II căn hộ sau hai năm xây dựng. Thời điểm hoàn thành thực tế của Block II Khang Gi