Đề tài Nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, như kỹ thuật hedonic… Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao, v.v… Về cơ bản, động học các khu dân cư đô thị có thể được minh họa bởi đồ thị (Hình 1.3). Trong đồ thị đó, trục 0-CL thể hiện chất lượng nhà ở, trong khi trục 0-VN thể hiện vị thế nơi ở. Tại các điểm trên trục 0-VN, có một ngưỡng, hoặc một mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được mà dưới nó nhà ở có thể được xếp hạng là kém phẩm chất hay không mong muốn. Đường nối những điểm đó tạo thành một góc a với trục 0-VN, là đường ngưỡng giữa các loại nhà ở mong muốn và không mong muốn. Đối với bất kỳ một cấu trúc kinh tế xã hội xác định nào, đường này sẽ có một vị trí duy nhất, nhưng để đơn giản hoá việc so sánh, đường này được vẽ tại vị trí tổng quát. Hình 1.3. Mô hình về động học khu dân cư theo vị thế và chất lượng nhà ở CL VN HP 0 α1 α2 α3 Các mẫu hình vị trí cư trú của hầu hết các thành phố tuân theo một cấu trúc cực, trong đó một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, được công nhận bởi một phần nhất định của công chúng. Những tham số của vị thế xã hội bao gồm những khái niệm khác biệt về mặt chất lượng như tài sản, quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hoá, chủng tộc, giáo dục, v.v… Sự phân bố các nhóm xã hội dựa trên cơ sở các nguyên tắc sau: Hình 1.4. Cấu trúc vành đai của thành phố đa cực phân theo vị thế và chất lượng nhà ở Đồ thị trong Hình 1.3 áp dụng cho không gian ba chiều - Các khu dân cư trong các thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm phần lớn liên tục và chờm nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế. Cấu trúc vành đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế mong muốn và một mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được (Hình 1.4). - Sự phân bố dân cư diễn ra theo cơ chế cạnh tranh và giá trị: cạnh tranh về vị trí cư trú, về vị thế và thế đứng trong đô thị, trong đó giá trị nhà ở giữ một vai trò quan trọng, nó thể hiện mức độ nhận thức xã hội về tính mong muốn của nhà ở. Giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã hội nào là hệ quả kinh tế của của một động thái mang tính xã hội - động thái lựa chọn vị trí cư trú đô thị gồm hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Tuy nhiên, sự dịch chuyển đồng thời dọc theo hai chiều này luôn tuân thủ theo quy luật “đường ngưỡng” (được giải thích dưới đây). - Tại mỗi mức độ vị thế nơi ở, có một mức chất lượng nhà ở chấp nhận được, hoặc một điểm qui ước, mà dưới đó nhà ở được coi là kém phẩm chất. Quĩ tích những điểm đó tạo thành một đường gọi là Ngưỡng chất lượng nhà ở. Ngưỡng này chia toàn bộ quĩ nhà ở đang quan tâm ra làm 2 khu vực: khu vực phía trên ngưỡng được gọi là “mong muốn”; khu vực phía dưới được gọi là “không mong muốn”. Mỗi tình huống nhà ở (của một đất nước hay thành phố) có một Ngưỡng chất lượng mang tính đặc thù có thể đem so sánh với các ngưỡng khác. - Tại mức giá nhà thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở chiếm ưu thế. Với một mức độ đơn giản hoá, có thể nói rằng các đơn vị nhà ở tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng của chúng như là một chỗ ở, đáp ứng các nhu cầu chủ yếu thuộc lĩnh vực “physical”, trong khi các đơn vị nhà ở tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính vị thế đáp ứng các nhu cầu thuộc về lĩnh vực “social”, nhu cầu hòa nhập và khẳng định bản thân trong xã hội, nhu cầu về vị thế mà xã hội tôn vinh… Bề ngoài, dường như có một sự tương thích rõ ràng giữa mô hình này và mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở. Thực tế là cả hai cùng phản ánh cấu trúc vành đai đồng tâm của sự phân bố vị trí cư trú trong các thành phố. Các khác biệt, tuy nhiên, rất đáng kể Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000. . Thứ nhất, trong khi mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở đặt trung tâm vật lý vào trọng tâm của tầm quan trọng, mô hình mới xem xét các yếu tố của vị thế làm cho trung tâm trở nên quan trọng. Như đã nói ở trên, chúng có thể là sự giàu có, quyền lực chính trị, việc làm, văn hoá, chủng tộc, giáo dục v.v… Điều này hàm ý rằng, nếu những yếu tố này thay đổi hoặc chuyển dịch, trung tâm vật lý không thể tồn tại ở nơi cũ, mà không mất đi vai trò của nó. Ví dụ, trong lý thuyết vị thế - chất lượng, không có gì lạ trong sự chuyển động đồng thời ra bên ngoài ngoại ô và vào trong các trung tâm: các nhóm khác nhau đơn giản là bị hấp dẫn vào các cực vị thế khác nhau. Khi các cực di chuyển, tuân theo (hoặc báo hiệu) sự chuyển đổi trong xã hội nói chung, chúng thay đổi những ranh giới không gian giữa các khu vực mong muốn và không mong muốn. Từ đó, một số khu nhà ở thường là rất được ưa chuộng có thể trở nên ít được ưa chuộng hơn, thậm chí trở thành khu ổ chuột, kéo theo sự tháo lui của tầng lớp trung lưu, và sau đó là các nhóm khác, cuối cùng dẫn đến sự bỏ hoang. Với cách như vậy, cũng dễ dàng nhận thấy một số nhà ở hay khu ở bình thường trở nên thời thượng như thế nào (xem Hình 1.5), việc này kích thích các thay đổi mà sau đó được nhân lên bởi các mối quan tâm thương mại của các nhà phát triển. Thực tế là các nhà phát triển (tư nhân hay các tổ chức) vẫn thường khởi xướng các thay đổi như vậy với mục đích kích thích thị trường. Nếu cực NL dịch chuyển tới N’L’, ranh giới của các vùng mong muốn và không mong muốn cũng sẽ thay đổi. Trong trường hợp này, R1 vẫn ở trong vùng không mong muốn. R2, tuy nhiên, di chuyển từ vùng mong muốn sang vùng không mong muốn. Chỉ có vị trí R3 là cải thiện đáng kể: nó vẫn duy trì một cách vững vàng vị trí của mình tại vùng mong muốn, trong khi lại được gần sát cực hơn. Hình 1.5. Sự dịch chuyển cực vị thế và những thay đổi thế đứng của các loại nhà ở khác nhau Thứ hai, trong mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở, khoảng cách tới trung tâm là một định lượng vật lý rõ ràng (với giả thiết các ranh giới đô thị là mạch lạc, mà sự thực thường là khó được như vậy). Trong mô hình vị thế - chất lượng, trục vị thế nơi ở bắt đầu nơi mà vị thế đang quan tâm là thấp nhất. Điểm này không nhất thiết nằm tại rìa thành phố, nó ở nơi mà phạm vi ảnh hưởng mới của một cực khác bắt đầu (với khả năng giao thoa nhau). Nó có thể được xác định bằng nhiều cách: giá của một loại quĩ nhà ở nào đó; mật độ lưu trú; sự tồn tại các loại quan hệ xã hội nào đó v.v… Khoảng cách khá trừu tượng này có thể được qui đổi thành khoảng cách vật lý liên hệ với các ranh giới thực tế. Theo lô gích của lý thuyết vị thế - chất lượng, có thể nhận thấy rằng, nếu tất cả các nhóm dân cư đều bị hấp dẫn như nhau bởi việc làm trong khu thương mại trung tâm, cả hai mô hình thực tế dường như rất giống nhau: vị thế sẽ được đo bằng sự gần gũi đối với việc làm ở trung tâm thành phố, và như vậy khoảng cách vật lý từ trung tâm sẽ trùng với khoảng cách vị thế. Từ đó, có thể lý luận rằng, thực tế có một mối liên hệ giữa mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở và mô hình vị thế - chất lượng, với mô hình ban đầu là trường hợp đặc biệt của mô hình sau: nghĩa là, khi việc làm trong trung tâm thành phố được coi là sự mong muốn cao nhất cho mọi người, và sự giàu có là dấu hiệu duy nhất của vị thế. Sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị nhìn chung diễn ra theo hai chiều vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở, phụ thuộc vào lợi ích mà nhà ở mang lại cho từng cá nhân và hộ gia đình tại một vị thế nơi ở xác định với mức độ chất lượng nhà ở tương ứng. Sự lựa chọn một hình thức kết hợp giữa 2 nhóm yếu tố này phản ánh những đặc tính của các nhu cầu khác nhau của con người về nhà ở, có nghĩa là với mỗi sự kết hợp đó, sẽ có một nhóm dân cư với nét văn hóa - xã hội riêng biệt, tạo thành các khu dân cư đặc thù. Trong một bối cảnh lịch sử cụ thể, những thay đổi trong các khu dân cư đô thị xuất phát từ động thái lựa chọn vị trí cư trú diễn ra (có thể với một điều kiện nhất định) trên thị trường bất động sản thông qua các cơ chế thị trường cung cầu, cạnh tranh và giá trị. Trong quá trình đó, hành vi lựa chọn nhà ở là hành vi xã hội cơ sở của các mô hình thị trường nhà ở đô thị David Meen and Geoffrey Meen, november 2002. Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing Market: A Review. The University of Reading. , đồng thời cũng chịu sự chi phối bởi chính các quy luật kinh tế thị trường. 1.2. Tính dị biệt bất động sản và phân khúc thị trường nhà ở đô thị 1.2.1. Tính dị biệt của bất động sản Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, thì đó là những tài sản bất động, không thể di dời. Việc phân loại tài sản thành “động sản” và “bất động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Những tài sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là bất động sản nếu như đó là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai. Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với các tài sản khác, cụ thể là tính cố định về vị trí, tính khan hiếm, tính lâu bền về vật lý và kinh tế, tính ảnh hưởng lẫn nhau, do đó bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan, các vật ngoại cảnh, môi trường văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị địa phương. Tính dị biệt bất động sản, có thể nói, là đặc tính gây ra nhiều tranh luận và khó khăn trong việc nghiên cứu thị trường hàng hóa bất động sản. Có hai quan điểm khác nhau, đối nghịch nhau về tính dị biệt của bất động sản Trần Thanh Hùng, 2008. Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng/Tạp chí Địa chính số 3 tháng 6 năm 2008. được phát biểu cụ thể như sau: Quan điểm tuyệt đối hóa tính dị biệt: các bất động sản khác nhau về bản chất các yếu tố cấu thành bất động sản. Quan điểm tương đối hóa tính dị biệt: các bất động sản khác nhau về lượng giá trị của các yếu tố thành phần, sự thay đổi về lượng dẫn đến sự thay đổi về chất. Những quan điểm khác nhau về tính dị biệt của bất động sản sẽ dẫn đến những hệ quả khác nhau trong việc nghiên cứu thị trường bất động sản. Theo lý thuyết kinh tế truyền thống hàm cung cầu thị trường được xây dựng với điều kiện giả thiết về tính đồng nhất của sản phẩm hàng hóa. Quan điểm tuyệt đối hóa tính dị biệt đồng nghĩa với việc xem mỗi bất động sản là một loại hàng hóa riêng biệt, như vậy ứng với mỗi nhóm bất động sản, chỉ có thể xây dựng được đường cung cầu cá biệt, mà không thể xác định được đường cung cầu thị trường cho tất cả các loại bất động sản, từ đó dẫn đến việc phủ định giá cả thị trường bất động sản – việc xác định giá cả thị trường bất động sản như “đi tìm lá diêu bông”, chỉ công nhận giá cả cá biệt của từng bất động sản cụ thể. Trước những khó khăn được ví như “đi tìm lá diêu bông” trong việc xác định giá cả thị trường bất động sản, làm rõ các quy luật cung cầu thị trường bất động sản mà quan điểm tuyệt đối hóa tính dị biệt không giải quyết được, quan điểm thứ hai – quan điểm tương đối hóa tính dị biệt được tập trung chú ý hơn. Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt, tất cả các bất động sản đều có các yếu tố thành phần như nhau, nhưng chỉ khác nhau về lượng giá trị của các yếu tố này. Cũng theo quan điểm này, cung cầu trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản, là cung cầu về tổ hợp các yếu tố cấu thành bất động sản. Mối quan hệ giữa bất động sản hiện vật và dịch vụ bất động sản cũng được xác định rõ ràng. Có thể nói, với quan điểm tương đối hóa tính dị biệt đã mở ra một hướng đi mới cho những nhà nghiên cứu có thể xác định được hàm cung cầu giá cả, tìm ra các quy luật thị trường và mối liên hệ giữa chúng trong thị trường, giải quyết được những khó khăn do tính dị biệt gây ra. Quan điểm tương đối hóa tính dị biệt cũng công nhận sự khác biệt giữa các bất động sản, tính cá biệt của cung cầu và giá cả của từng bất động sản cụ thể, cũng như tính phân khúc của thị trường bất động sản, nhưng không tuyệt đối hóa những tính chất này, mà khẳng định tính dị biệt, tính cá biệt và tính phân khúc bất động sản chỉ là tương đối. Có nghĩa là các bất động sản khác nhau và các phân khúc thị trường có mối liên hệ chặt chẽ với nhau trong một không gian vị thế - chất lượng. Thực tế, tính dị biệt của bất động sản là do vị thế xã hội và chất lượng vật lý của nó tạo ra. Vị thế và chất lượng là hai yếu tố kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định trong mỗi một bất động sản cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu về “physical” và “social” của con người; khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản. Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng có cùng một mức độ đáp ứng các nhu cầu của con người như nhau thì chúng có cùng một lượng đơn vị dịch vụ bất động sản. Điều này được minh họa trên đồ thị (Hình 1.6). Hình 1.6. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản Ngưỡng mong muốn Đường đồng lượng Đường đồng phí 0 VN CL A B C HP Có thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng không hoàn toàn giống nhau. Chúng khác nhau về lượng giá trị của vị thế và chất lượng theo hai trục 0-VN và 0-CL, mà chỉ giống nhau về sự khả năng thỏa mãn các nhu cầu của con người về bất động sản. Thực tế cũng cho thấy, không có người chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc về chất lượng, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai yếu tố thuộc tính này trong một tổ hợp nhất định. Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường cong bàng quang – đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu, hay tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định. Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản hiện vật có cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá trị thị trường như nhau, bởi giá trị thị trường bất động sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản. Điều này sẽ được làm rõ ở phần tiếp theo. 1.2.2. Phân khúc thị trường nhà ở đô thị Thị trường bất động sản được hiểu như là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị trường. Thị trường bất động sản không chỉ hiểu đơn giản là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ, bởi nó có những đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác, cụ thể là: - Thị trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền bởi tính cố định, tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai. Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường Lê Đình Thắng, 2000. Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất. Nxb Chính trị quốc gia. Tr. 19. . - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực, tính phân khúc sâu sắc. Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng và được xác định trong một khu vực nhất định, vì vậy khi nghiên cứu các quan hệ này phải gắn với các điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003. Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam. Nxb Tài chính. Tr. 18-19. . Việc xác định tổng cung, tổng cầu và giá cả thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Những nhận định nêu trên về đặc điểm của thị trường bất động sản, mặc dù được nhiều người đồng tình, nhưng vẫn chưa làm rõ tính chất độc quyền của thị trường và nguyên nhân phân khúc thị trường. Phải chăng thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính không thuần nhất của sản phẩm hàng hóa bất động sản? Tính phân khúc, tính không tập trung, phân vùng của thị trường là do tính cố định và tính không gian của đất đai tạo ra? Các lý thuyết về thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn một khoảng cách nhất định so với thực tế thị trường, chỉ nói đến cung cầu chung chung, đường cung đi lên và đường cầu đi xuống, cung cầu gặp nhau hình thành giá cả thị trường một đơn vị bất động sản Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003. Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam. Nxb Tài chính. Tr. 46-49. . Với khái niệm cung cầu chung chung như vậy, không thể xác định được tính phân khúc của thị trường theo nhóm đối tượng tiêu dùng, không thể xác định các đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, độc quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhóm. Nếu khẳng định thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính dị biệt của hàng hóa bất động sản, thì dẫn đến hệ quả tuyệt đối hóa tính phân khúc của thị trường và phủ định khả năng nhận thức những quy luật thị trường, do không xác định được đường cầu thị trường cho tất cả mọi hàng hóa bất động sản Lê Bảo Lâm và ctv, 1999. Kinh tế vi mô. Nxb Thống kê. Tr. 172-173. . Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt bất động sản, có thể khẳng định rằng, thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhóm với các phân khúc thị trường khác nhau hình thành từ sự khác biệt về độ co giãn của cầu Lê Bảo Lâm và ctv, 1999. Kinh tế vi mô. Nxb Thống kê. Tr. 177-179. , từ chính đặc tính của nhu cầu về dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản có tính độc quyền của người cung do tính cố định và tính vị thế của đất đai, theo đó người cung ứng – nhà đầu tư phát triển bất động sản có khả năng ấn định số lượng và giá cả bất động sản cho các nhóm khách hàng có hàm số cầu khác nhau với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận kinh doanh. Mô hình của thị trường có thể được minh họa bởi đồ thị (Hình 1.7). Trên đồ thị đó, trục tung thể hiện các mức giá dịch vụ bất động sản, trục hoành là trục thể hiện các lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường; các đường cung ngắn hạn SSA, SSB, SST là các đường cung trong các phân khúc A, B và toàn thị trường; các đường cầu DA, DB, DT là các đường cầu trong các phân khúc A, B và toàn thị trường; các đường MRA, MRB, MRT là các đường doanh thu biên trong các phân khúc A, B và toàn thị trường; PA, PB, PT là các mức giá tương ứng với các lượng cung YA, YB, YT trong các phân khúc A, B và toàn thị trường; P0 là chi phí bình quân tạo lập một đơn vị dịch vụ bất động sản (hay giá thành). Nếu loại bỏ được tính độc quyền của người cung, thì thị trường bất động sản trở nên cạnh tranh hơn thành thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thì các mức giá trong các phân khúc PA, PB, PT sẽ tiến tới P0. Hình 1.7. Các phân khúc của thị trường bất động sản P PB 0 YA YT YB Y Y PT P0 PA SST SSA SSB DT MRT MRB MRA DA DB IT ΠA ΠT ΠB IA IB Tính phân khúc của thị trường nhà ở đô thị xuất phát từ chính đặc tính các nhu cầu về nhà ở, các nhu cầu về “phyical” và “social”, liên quan mật thiết với hành vi lựa chọn vị trí cư trú đô thị của các phân nhóm người tiêu dùng – các phân nhóm xã hội và với sự hình thành các khu dân cư trong các thành phố với những nét văn hóa - xã hội đặc trưng. Mỗi một khu dân cư được xem như là một phân khúc của thị trường với thành phần dân cư có phong cách tiêu dùng đặc thù phù hợp với vị thế và thế đứng của họ trong xã hội. Các khu dân cư trong thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm phần lớn liên tục và chờm nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế. Cấu trúc vành đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế mong muốn và một mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được. Trong quá trình đó, các yếu tố văn hóa - xã hội dân cư đóng vai trò định hướng hành vi người tiêu dùng, còn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của họ có vai trò quyết định trong việc lựa chọn và sử dụng nhà ở để đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thần, những đòi hỏi trong các lĩnh vực “physical” và “social” của bản thân, các nhu cầu hòa nhập vào cộng đồng, nhu cầu khẳng định bản thân trong xã hội, hay nhu cầu về vị thế mà xã hội tôn vinh… Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và bất động sản nói chung được hình thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu hiện trong không gian đô thị là các khu dân cư với những nét văn hóa - xã hội đặc thù. Vì vậy, không có căn cứ để khẳng định tính phân khúc, phân vùng của thị trường bất động sản là do tính cố định và tính không gian của đất đai tạo ra, như một số người đã nói. Thông thường, các phân khúc thị trường với độ co giãn của hàm cầu theo giá khác nhau được phân bố trong không gian đô thị tại những khoảng cách vị thế khác nhau và các vùng văn hóa - xã hội dân cư riêng biệt. Nếu như theo khoảng cách vị thế thì sự lựa chọn vị trí cư trú có phạm vi bằng chu vi vòng tròn có một bán kính vị thế nhất định, nhưng đặc trưng văn hóa - xã hội dân cư lại là yếu tố hạn chế khả năng lựa chọn này. Có nghĩa là, mỗi một người có nhu cầu về nhà ở – một nhóm dân cư đô thị nhất định không chỉ lựa chọn “sống ở đâu”, mà còn phải tính đến “sống với ai” để đáp ứng các nhu cầu bản thân về lĩnh vực “social” trong giới hạn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của mình, (Hình 1.8). Hình 1.8. Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian đô thị Do những đặc tính của nhu cầu về nhà ở và hành vi lựa chọn vị trí dân cư đô thị nêu trên làm cho thị trường bất động sản có tính độc quyền của người cung – các nhà đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại các khu dân cư có vị thế xã hội mong muốn, tức có khoảng cách vị thế và thuộc tính văn hóa - xã hội phù hợp với mong muốn của nhóm người có nhu cầu. Tính độc quyền này được biểu hiện thông qua khả năng của người cung – các nhà đầu tư ấn định số lượng và mức giá bất động sản cho từng phân khúc thị trường, sao cho doanh thu biên giữa các thị trường phải bằng nhau và bằng doanh thu biên chung, như đã mô tả ở đồ thị trên (Hình 1.7). 1.2.3. Giá trị bất động sản và lợi nhuận đầu tư trong các phân khúc thị trường Giá trị bất động sản và lợi nhuận đầu tư có mối liên hệ chặt chẽ. Giá trị có thể biểu hiện qua các hình thức như giá thành, giá cả thị trường sản phẩm. Với hình thức giá thành sản phẩm giá trị bất động sản chính là chi phí đầu tư tạo lập bất động sản; còn với hình thức giá cả thị trường sản phẩm giá trị bất động sản lại là thu nhập của đầu tư phát triển bất động sản. Hiệu số giữa giá cả thị trường và giá thành là lợi nhuận của đầu tư phát triển bất động sản. Với cái nhìn bề ngoài mọi việc xem ra có vẻ đơn giản, nhưng khi phân tích chi tiết hơn, tính toán lợi nhuận cho tất cả mọi đối tượng tham gia đầu tư phát triển bất động sản, xác định tỷ lệ đóng góp của các thành phần cấu thành bất động sản như đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất đai thì công việc trở nên phức tạp hơn, bắt đầu từ phạm trù kinh tế “giá trị” bất động sản đến căn cứ phân tích và phương pháp tính toán lợi nhuận của các bộ phận, các đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Trong thị trường giá cả hàng hoá nói chung và bất động sản nói riêng được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Như đã nêu trên, trong thực tế cung cầu thị trường bất động sản là cung cầu về dịch vụ bất động sản. Sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản PT. Giá cả của một bất động sản cụ thể được xác định bằng công thức P = PT x Y, với Y = f(VT, CL). Điều này được nhiều người dễ dàng chấp nhận. Tuy nhiên, khi tiếp tục làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, như quan điểm kinh tế chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường và quan điểm marketing hiện đại. Theo quan điểm kinh tế chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị và giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P = R/E, với R là địa tô và E là tỷ suất vốn hóa Hội đồng trung ương chỉ đạo biên soạn giáo trình quốc gi